4第四章-市場法匯總

第4章市場比較法4.1市場法基本原理4.2市場法適用范圍4.3市場法操作步驟4.4回來分析法4.5基準(zhǔn)地價修正法4.6應(yīng)用舉例4.1市場法基本原理

1、定義比較法—通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。2、

前提條件

?

充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)交易市場：找參照物

?已知參照物交易價格以及可用于比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)、功能等3、基本計算公式評估價值=市場參照交易價格+Σ評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額或者評估價值=參照交易價格×（1+調(diào)整系數(shù)）

4.市場法的基本計算公式為：評估價值=市場參照交易價格+Σ待估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額–Σ待估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額或者

評估價值=參照交易價格×修正系數(shù)由市場法估價得到的價格，稱為比準(zhǔn)價格。

市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。依據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟主體都謀求以最小的代價取得最大利潤或效用，因此效用均等的物品或服務(wù)其價格應(yīng)當(dāng)相等。在一個完全競爭的市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在，商品的價格通過相互競爭，最終促使商品的價格趨于一樣。在房地產(chǎn)市場上也是這樣，從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一樣。4.2市場法適用范圍

1、適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。（像一般住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，市場比較法具有運用基礎(chǔ)。）2、適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)。4.3市場法操作步驟4.3.1搜集交易實例搜集的交易實例內(nèi)容包括：1、交易雙方的狀況及交易目的2、交易實例不動產(chǎn)狀況3、成交價格及成交日期4、付款方式表4-1交易實例調(diào)查表名稱坐落（規(guī)劃）用途產(chǎn)權(quán)狀況賣方買方成交價格貨幣種類成交日期付款方式面積個別因形態(tài)素說明地貌商服繁華度區(qū)域因交通通達度素說明景觀交易情況說明坐落位置簡圖建筑平面簡圖資料來源調(diào)查日期調(diào)查人搜集房地產(chǎn)交易實例的主要途徑有：-查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動產(chǎn)交易的申報登記資料；-查閱各種報刊上關(guān)于不動產(chǎn)租售的信息；-“假冒”不動產(chǎn)購買者，與不動產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息；-通過各類不動產(chǎn)交易展示會，索取資料、駕馭信息；-同行之間相互供應(yīng)信息資料；-其他途徑獲得資料。4.3.2選取可比交易實例選取與估價對象不動產(chǎn)條件相同或相像的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。具體要求是：1、與估價對象類似的不動產(chǎn)：用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)相同2、成交日期與估價對象不動產(chǎn)的估價時點相近：1-2年3、成交價格為正常價格，或可修正為正常價格（正常價格是由正常交易形成的）非正常交易：有利害關(guān)系人之間的交易急買急賣 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易交易雙方或一方獲得的市場信息不全交易雙方或一方有特殊動機或特殊偏好相鄰不動產(chǎn)的合并交易特殊方式的交易交易稅費非正常負擔(dān)的交易4.3.3建立價格可比基礎(chǔ)在對比較實例進行修正前，應(yīng)先把各比較實例的成交價格調(diào)整為在比較實例之間、比較實例與委估房地產(chǎn)之間具有比較基礎(chǔ)的價格。所謂具有比較基礎(chǔ)是指單價的含義統(tǒng)一，面積的內(nèi)容統(tǒng)一，貨幣單位統(tǒng)一。比如，統(tǒng)一調(diào)整為土地單價或樓面地價，統(tǒng)一調(diào)整為建筑面積或運用面積，統(tǒng)一調(diào)整為以人民幣表示或以美元表示。4.3.4進行交易狀況修正進行交易修正，是為了解除可比實例交易行為中的某些特殊因素所造成的成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。進行交易狀況修正的一般步驟如下：①測量各特殊因素對房地產(chǎn)交易價格的影響程度，分析比較相對于正常交易狀況而言，特殊狀況下的房地產(chǎn)交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已駕馭的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員依據(jù)長期的實踐閱歷，推斷確定修正比例或系數(shù)。②利用修正系數(shù)，修正求得可比實例的正常價格。4.3.5進行交易日期修正即將可比實例在其成交日期時的價格修正到估價時點價格。交易日期修正的方法一般有：①接受房地產(chǎn)價格變動率進行修正；②利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正；③在無法取得房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的狀況下，估價人員可以依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格變動狀況和發(fā)展趨勢，以及自己的閱歷積累進行推斷，加以修正。此外，房地產(chǎn)價格還可以通過分析房地產(chǎn)價格隨時間而變動的規(guī)律，接受時間序列分析方法，建立房地產(chǎn)價格-時間模型來求取。4.3.6進行區(qū)域因素修正1.修正方法(1)干脆比較修正法：以估價對象不動產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項比較，然后確定修正比率。(2)間接比較修正法：以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的各項區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價對象和可比實例的區(qū)域因素與其相比較，并依據(jù)比較結(jié)果逐項打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。2.修正內(nèi)容(1)繁華程度：集聚規(guī)模和服務(wù)等級(2)交通便捷程度：道路功能及寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通設(shè)施的分布狀況(3)環(huán)境：自然、人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量(4)景觀：人文景觀和自然風(fēng)景(5)公共設(shè)施配套完備程度：基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施(6)城市規(guī)劃限制：用途、容積率、覆蓋率、建筑高度4.3.7進行個別因素修正1.修正方法：同區(qū)域因素2.修正內(nèi)容(1)土地個別因素修正.包括面積大小、形態(tài)、臨街狀況、土地平整程度、宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地運用權(quán)年限等因素修正；(2)建筑物個別因素修正.包括新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布局、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等因素修正。式中，r為折現(xiàn)率；m為估價對象剩余運用年限；n為可比交易實例在成交日期的剩余運用年限4.3.8綜合修正市場法基本計算公式是：

式中：P為待估不動產(chǎn)評估價格；P’為可比實例成交價格；A為交易狀況修正系數(shù)；B為交易日期修正系數(shù)；C為區(qū)域因素修正系數(shù)；D為個別因素修正系數(shù)。4.3.9確定比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格指用比較法評估出的價格，常用計算方法有：-簡潔算術(shù)平均法-加權(quán)算術(shù)平均法-中位數(shù)法 -眾數(shù)法（10個以上可比實例）市場比較法中交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，可接受百分率法、差額法或者回來分析法。4.4回來分析法回來分析法一般須要至少40~50個可比交易實例。這種方法遵循一般的多元回來分析原理，其基本公式如下：式中，Y——價格或租金——常數(shù)——系數(shù)X——影響價值的因素變量——因素變量不能說明的價格差異該方法可用于辦理大量抵押貸款時的估價，可以大大縮短評估時間和費用。4.5基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法是將基準(zhǔn)地價作為市場比較法中的“可比實例”，然后對基準(zhǔn)地價進行交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，得到某一宗地價格的估價方法?；鶞?zhǔn)地價水平和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)，應(yīng)以當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)作為估價依據(jù)。

4.6應(yīng)用舉例例:待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求估價其1997年5月的公允市場交易價格。估價人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照，交易實例有關(guān)狀況見表4-2：表4-2參照物及估價對象資料項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2萬元

49萬元

43.5萬元

單價1500元/m2

1400元/m2

1450元/m2

交易日期1996.10

1996.12

1997.11997.5

面積168m2

350m2

300m2

600m2

形狀長方形

長方形

長方形

長方形

地勢平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施完備較好

較好

較好

交通通訊狀況很好較好

較好

很好剩余使用年限35年

30年

35年

30年

已知以下條件：交易狀況正常：1996年10月以來，土地價格平均每月上漲1%。折現(xiàn)率為8%。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)狀況可參照表4-3進行推斷：表4-3區(qū)域因素分值注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。

項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10解:（1）進行交易狀況修正。從估價人員的調(diào)查中發(fā)覺交易實例的交易沒有什么特殊狀況，均作為正常交易看待，故無需修正。（2）進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)=107/100=1.07交易實例B交易時間修正系數(shù)=105/100=1.05交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100=1.04（3）進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正數(shù)=100/86=1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075（4）進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。土地運用權(quán)年限因素修正。除交易實例B與待估價地塊的剩余運用年限相同外，交易實例A與C均需作運用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下：交易實例A及C運用年限修正系數(shù)=交易實例A的個別修正系數(shù)=交