xx虎門(mén)1號(hào)項(xiàng)目銷售代理投標(biāo)報(bào)告

工程分析和策略我們的目標(biāo)報(bào)告思路產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合工程目標(biāo)東莞明星樓盤(pán)將虎門(mén)地王轉(zhuǎn)化為虎門(mén)樓王實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化企業(yè)目標(biāo)樹(shù)立瑞豐品牌引領(lǐng)虎門(mén)豪宅市場(chǎng)工程總體目標(biāo)通過(guò)打造工程品牌,導(dǎo)入企業(yè)品牌;實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌雙豐收。日期銷售率蓄客期開(kāi)盤(pán)期熱銷期強(qiáng)銷期銷售率35%尾盤(pán)期銷售率60%銷售率80%銷售率98%認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期1個(gè)月認(rèn)購(gòu)暫以07年10月為具備預(yù)售條件制定蓄客期3個(gè)月熱銷期3個(gè)月強(qiáng)銷期4個(gè)月尾盤(pán)期4個(gè)月銷售目標(biāo)一、實(shí)現(xiàn)住宅目標(biāo)銷售均價(jià)：7000元/ｍ2以上。二、實(shí)現(xiàn)銷售總額：7.8億元〔含商業(yè)〕三、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)：2.15億元〔含商業(yè)〕利潤(rùn)目標(biāo)尊地地產(chǎn)工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合市場(chǎng)分析報(bào)告思路宏觀市場(chǎng)分析雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心；?珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)開(kāi)展規(guī)劃?確定為七個(gè)副中心之一。虎門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特征發(fā)揮地理位置優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)展“圓心經(jīng)濟(jì)〞；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，產(chǎn)業(yè)的比例為1.8：52.2：46；全國(guó)的服裝批銷中心；“三帶聯(lián)動(dòng)、全面加速〞提升制造業(yè)板塊。1、城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)“一環(huán)、兩軸、三河、五岸、八橫四縱、七大板塊〞的全新開(kāi)展格局；投資超百億元的城市重點(diǎn)工程加快推進(jìn)，現(xiàn)代化海濱港口商城呼之欲出。2、城市交通水路，珠江主航道傍鎮(zhèn)而流、虎門(mén)港，直航穗、深、港、澳，連通五大洋；陸路，廣深高速；虎門(mén)大橋；臨近常平火車站，京九大動(dòng)脈；107、S358國(guó)道；?；⒏咚伲恢槿浅鞘锌焖佘壍澜煌?；航空，北連廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東靠惠州機(jī)場(chǎng)，南鄰深圳寶安機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西近珠海機(jī)場(chǎng)和澳門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢(shì)——珠三角的幾何中心，輻射范圍寬廣；經(jīng)濟(jì)開(kāi)展——全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的引擎動(dòng)力；城市規(guī)劃——戰(zhàn)略規(guī)劃，現(xiàn)代化的海濱港口商城；房地產(chǎn)——供需兩旺，住宅型物業(yè)是未來(lái)開(kāi)展重點(diǎn)。城市交通——四通八達(dá)，連接五大洋，助跑房地產(chǎn)紅火開(kāi)展；尊地地產(chǎn)界定競(jìng)爭(zhēng)的三種模式模式競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手界定客戶群相同提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；全面競(jìng)爭(zhēng)。海岸國(guó)際、盛世豪庭。產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間接近主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——反映了購(gòu)買(mǎi)力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒(méi)有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。產(chǎn)品單價(jià)區(qū)間接近局部競(jìng)爭(zhēng)——反映了某一類客戶群體價(jià)值觀的共同偏好，但是可能忽略產(chǎn)品定位和環(huán)境等因素。東方國(guó)際星座。工程地址：虎門(mén)鎮(zhèn)太沙路段占地面積：2.7萬(wàn)㎡總建面積：13萬(wàn)㎡建筑類別：高層物業(yè)類別：洋房容積率：3.51綠化率：45.7％總戶數(shù)：440戶住宅均價(jià)：5000元/㎡戶型情況：以四房、五房為主推廣主題：生態(tài)豪宅海岸國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)工程分析工程地址：虎門(mén)鎮(zhèn)人民北路占地面積：3萬(wàn)㎡總建面積：8萬(wàn)㎡建筑類別：小高層、高層物業(yè)類別：高尚洋房容積率：2.6綠化率：45％總戶數(shù)：436戶住宅均價(jià)：5000元/㎡戶型情況：復(fù)式、躍式、平層推廣主題：別墅級(jí)的豪宅府邸盛世豪庭2期競(jìng)爭(zhēng)工程分析工程地址：虎門(mén)鎮(zhèn)連升路白馬湖畔占地面積：66.7萬(wàn)㎡總建面積：60萬(wàn)㎡建筑類別：小高層、多層物業(yè)類別：別墅、洋房容積率：0.9綠化率：40％總戶數(shù)：8500戶住宅均價(jià)：別墅，8000元/㎡；洋房4800～5000元/㎡戶型：別墅、聯(lián)排、復(fù)式、平層推廣主題：親山近水，一站式生活豐泰華園山莊競(jìng)爭(zhēng)工程分析工程地址：虎門(mén)107國(guó)道樹(shù)田路段占地面積：23.5萬(wàn)㎡總建面積：26萬(wàn)㎡建筑類別：小高層、多層物業(yè)類別：別墅、洋房容積率：1.1綠化率：45.8％總戶數(shù)：－洋房均價(jià)：4500～4700元/㎡戶型情況：以三房、四房為主推廣主題：體育健康社區(qū)豐泰裕田花園競(jìng)爭(zhēng)工程分析工程地址：虎門(mén)鎮(zhèn)黃河服裝城西占地面積：1.2萬(wàn)㎡總建面積：18萬(wàn)㎡住宅6.5萬(wàn)㎡商業(yè)11.5萬(wàn)㎡建筑類別：商業(yè)、高層物業(yè)類別：商業(yè)、洋房容積率：15總戶數(shù)：570戶住宅均價(jià)：4800元/㎡戶型情況：二房、三房推廣主題：陽(yáng)光運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)東方國(guó)際?星座競(jìng)爭(zhēng)工程分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目海岸國(guó)際豐泰華園山莊豐泰裕田花園東方國(guó)際星座盛世豪庭名門(mén)盛宴主力客戶企業(yè)主管理高層原住民企業(yè)中高層原住民企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)主企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客企業(yè)中高層原住民白領(lǐng)平均總價(jià)（萬(wàn)元）未知55～10055～11060～12060～10070～13060～70平均單價(jià)（元/㎡）未知5000～55004900～52005000～52005100～55004800～56003500～3600商業(yè)及其配套有少量商業(yè)有一層社區(qū)商業(yè)有內(nèi)部商業(yè)街、星級(jí)酒店作為配套有四層商業(yè)裙樓無(wú)商業(yè),純住宅有三層商業(yè)裙樓競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)商業(yè)工程的開(kāi)發(fā)程度大于住宅工程的開(kāi)發(fā)；酒店物業(yè)興旺，檔次參差不齊；住宅銷售均價(jià)4500元/㎡～5000元/㎡；住宅物業(yè)戶型設(shè)計(jì)落后；銷售開(kāi)發(fā)體量大，銷售周期長(zhǎng)；物業(yè)管理和效勞一般，檔次低；客戶需求豐富，對(duì)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)要求越來(lái)越高；客戶群變化大，層次豐富，白領(lǐng)、私企的中高層管理人員、外來(lái)經(jīng)商人士等開(kāi)始在虎門(mén)購(gòu)房安家的趨勢(shì)明顯增強(qiáng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷水平較低，專業(yè)的營(yíng)銷籌劃代理公司參與的工程營(yíng)銷水平明顯高于自銷工程。工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合工程分析和策略報(bào)告思路工程的根本情況占地面積：34842m2總建面積：109958m2首期占地面積:10232㎡首期住宅面積:31177㎡

商業(yè)總面積:約2萬(wàn)㎡

容積率：2.56建筑密度：27%

綠地率:35%工程的區(qū)域位置鎮(zhèn)政府酒吧街北方市場(chǎng)長(zhǎng)德路培英中路博文路龍泉酒店虎門(mén)中學(xué)金洲幼兒園虎門(mén)公園連升路梁屋北路金洲路梁屋山邊路本案

行政中心區(qū)金捷路廣深高速

高尚商住區(qū)工程的環(huán)境現(xiàn)狀南西北東地塊現(xiàn)狀區(qū)位價(jià)值——片區(qū)超前的戰(zhàn)略規(guī)劃,未來(lái)開(kāi)展?jié)摿薮?；地段價(jià)值——虎門(mén)中心,地理位置絕對(duì)中央；品牌價(jià)值——瑞豐集團(tuán)為本工程帶來(lái)的品牌價(jià)值；產(chǎn)品價(jià)值——開(kāi)發(fā)商、籌劃與設(shè)計(jì)單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造適度超前的高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品。工程總結(jié)分析工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔S〕劣勢(shì)〔W〕時(shí)機(jī)〔O〕威脅〔T〕1、周邊環(huán)境資源非常齊備，有五星級(jí)酒店、學(xué)校幼兒園、公園等；2、交通路網(wǎng)完善，出行便利，遠(yuǎn)離鬧事區(qū)比較安靜；3、開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。1、工程前期拿地本錢(qián)很高；2、周邊商業(yè)氣氛不夠濃厚；3、南面有梁屋村的村屋影響。1、虎門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的趨勢(shì)；2、鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)繁榮的加速；3、中小戶型存在市場(chǎng)需求缺口，戶型創(chuàng)新滯后。1、房地產(chǎn)政策的不確定因素；2、高端的樓盤(pán)尚未完全消化，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。工程SWOT策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)〔SO)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)(WO)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅(ST)減小劣勢(shì)，防止威脅(WT)1、利用現(xiàn)有的環(huán)境資源，吸引市場(chǎng)關(guān)注度；2、利用地理優(yōu)勢(shì)，表達(dá)地塊最大價(jià)值；3、利用開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，捕捉市場(chǎng)空白的時(shí)機(jī)點(diǎn)。1、抓住連升路繁榮的時(shí)機(jī)，提高工程商業(yè)價(jià)值，弱化土地本錢(qián)的不利因素；2、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品提高樓盤(pán)價(jià)值，跳出村屋景觀的干擾。1、把握政策走向，整合資源降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；2、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，轉(zhuǎn)化威脅立足市場(chǎng)。1、利用整合推廣、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷防止威脅，突圍市場(chǎng)；2、利用科學(xué)規(guī)劃和前期籌劃，有效的躲避風(fēng)險(xiǎn)。需要解決的問(wèn)題1、如何提供客戶需求的產(chǎn)品？2、如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)的最大化？3、如何利用品牌整合資源實(shí)現(xiàn)企業(yè)擴(kuò)張，提升工程影響力？4、如何把土地價(jià)3.06億元的“虎門(mén)地王〞轉(zhuǎn)化為東莞標(biāo)志性的“虎門(mén)樓王〞？找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，樹(shù)立工程品牌在虎門(mén)的第一關(guān)注度；挖掘工程的價(jià)值和賣點(diǎn)，做居住為主的城市綜合體；以工程品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，提升企業(yè)影響力；創(chuàng)新制勝的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略和全新的營(yíng)銷模式。建立根本策略工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合客戶定位報(bào)告思路原有富裕居民港臺(tái)、外資、廣深等客戶本工程一級(jí)客戶二級(jí)客戶三級(jí)客戶目標(biāo)客戶定位私企老板、公務(wù)員、經(jīng)商人士、企業(yè)高管等即使處于同一階層的人生活形態(tài)也不盡相同，故我們需要通過(guò)消費(fèi)者AIO量表來(lái)反映不同價(jià)值取向客戶的生活形態(tài)，以指導(dǎo)本工程的價(jià)值主張符合其消費(fèi)的需要和欲望。A（活動(dòng)）日常活動(dòng)方式I（興趣）興趣愛(ài)好O（觀點(diǎn)）對(duì)待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表——內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力量目標(biāo)消費(fèi)群體——AIO量化分析使用者公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員A（活動(dòng)）平時(shí)：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念；節(jié)假日：

公務(wù)員－－參與各種有益身心健康的游樂(lè)活動(dòng)；

私企業(yè)主－－多用來(lái)發(fā)展人際關(guān)系，很少有時(shí)間閑下來(lái)；

高層管理－－多陪同父母或家人，會(huì)經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：休閑娛樂(lè)、聚會(huì)、購(gòu)物、旅游；提升個(gè)人：閱讀專業(yè)書(shū)籍或進(jìn)修，提升專業(yè)技能；交流方式：利用吃飯、休閑運(yùn)動(dòng)、參加各種專業(yè)的會(huì)議等進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：重視家庭和子女教育，會(huì)單獨(dú)買(mǎi)一處房子給父母住；朋友觀念：愿意與同一層次的朋友聚會(huì)、溝通交流、生活在同一片區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進(jìn)的觀念并存，注重修養(yǎng)、內(nèi)涵，追求更高層次的生活新標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)消費(fèi)群體——AIO量化分析使用者原有居民A（活動(dòng)）平時(shí)：由于生活相對(duì)比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，常出入一些特色飲食、娛樂(lè)場(chǎng)所等；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：打麻將、購(gòu)物、以餐飲美食招待親朋等；提升個(gè)人：朋友之間相互溝通信息；交流方式：通過(guò)聊天、通訊、媒體等在親朋圈子里交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：重視家庭傳統(tǒng)，重視子女教育和成長(zhǎng)；朋友觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：改善在農(nóng)民房里的生活條件，追求高層次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費(fèi)群體——AIO量化分析使用者港臺(tái)、外資、廣深等客戶A（活動(dòng)）平時(shí)：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念，私人或團(tuán)體活動(dòng)較少，下班時(shí)間大多呆在家里；節(jié)假日：邀朋友、親友聚會(huì),休閑購(gòu)物，和一些戶外活動(dòng)；會(huì)出入特色餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：經(jīng)常參與各種小型聚會(huì)，戶外活動(dòng)較多；交流方式：以互聯(lián)網(wǎng)、同事、親朋等形式進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：相對(duì)事業(yè)來(lái)說(shuō)，在家庭觀念上較淡??；朋友觀念：愿意同生意場(chǎng)上的人士生活在一個(gè)片區(qū)；生活觀念：追求高檔次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費(fèi)群體——AIO量化分析目標(biāo)客戶特點(diǎn)以接待功能為主，兼具度假和置業(yè)動(dòng)機(jī)的客戶；看好片區(qū)開(kāi)展?jié)摿?，有未?lái)增值空間，樓盤(pán)性價(jià)比高的客戶；生活在周邊多年的原有鎮(zhèn)上的富裕居民；對(duì)景觀需求：注重原生態(tài)綠化，看好虎門(mén)公園的優(yōu)勢(shì)，有休閑娛樂(lè)配套；對(duì)房型要求；多數(shù)喜歡方正且朝向好，通透采光良好，有贈(zèng)送面積的戶型。洋房戶型的設(shè)計(jì)較落后，普遍為大戶型，中間產(chǎn)品存在空白；

大工程體量大銷售周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大不易回籠資金；依托自然資源的工程較容易銷售；電梯洋房的價(jià)格在4500～5500之間，大多樓盤(pán)的附加值不大；目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品不夠豐富，購(gòu)房客戶群的投資或置業(yè)的途徑受到一定限制；銷售管理效勞不到位，影響樓盤(pán)品牌形象的提升。市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品的共性分析抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)做大戶型的中間產(chǎn)品；本工程規(guī)模小風(fēng)險(xiǎn)低易于操控；本工程有充分的環(huán)境資源作為依托；我們通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)和增值效勞提高樓盤(pán)附加值；增加產(chǎn)品創(chuàng)新層面，豐富客戶的選擇和需求度；建立一支全心效勞的專業(yè)性的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。策略和措施做客戶需要的產(chǎn)品共性特性相互滲透?我們工程如何定位?工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合工程定位報(bào)告思路建立定位策略強(qiáng)化外部?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)品差異化工程精準(zhǔn)定位構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)差異化地理位置顯赫環(huán)境資源豐富交通路網(wǎng)完善工程產(chǎn)品定位建議總裁宮館=酒店公寓+空中別墅+國(guó)際公寓+休閑式國(guó)際商業(yè)街區(qū)=國(guó)際級(jí)城市綜合體闡述：立足虎門(mén)，以5星級(jí)酒店效勞為支撐，打造全城高端的五星級(jí)居住物業(yè)，即包括空中別墅、國(guó)際公寓、酒店效勞式公寓和休閑式國(guó)際街區(qū)等一體化的綜合工程。形象定位建議新中心區(qū)公園南私享宮館?工程如何做規(guī)劃和產(chǎn)品定位?工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告思路134創(chuàng)造一種休閑、安逸、尊貴、國(guó)際化的空間，一種特有的生活化場(chǎng)所完善的社區(qū)配套生態(tài)的社區(qū)結(jié)構(gòu)模式2提升社區(qū)文化運(yùn)用小區(qū)組合庭院來(lái)維持社區(qū)生態(tài)環(huán)境的平衡與穩(wěn)定提升居住空間景觀均好性，配套與資源利用的最大化創(chuàng)造高尚、優(yōu)雅的社區(qū)文化工程規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思工程產(chǎn)品規(guī)劃1、總體測(cè)算：根據(jù)占地面積和容積率預(yù)計(jì)，工程建筑面積10多萬(wàn)平米，其中計(jì)容積率面積8.7萬(wàn)多平米。2、住宅局部：根據(jù)商業(yè)的配置，公寓局部在7萬(wàn)平米左右，按工程定位的規(guī)劃理念設(shè)計(jì)：為空中別墅、國(guó)際公寓和酒店式公寓組成；〔局部設(shè)架空層作為泛會(huì)所；負(fù)一層為地下車庫(kù)〕。3、商業(yè)局部：據(jù)地塊價(jià)值和市場(chǎng)研究分析，工程有很大的商業(yè)價(jià)值表達(dá)，一般按商業(yè)配比系數(shù)0.18~0.25的中間點(diǎn)計(jì)算,應(yīng)配置15000平米左右的商業(yè)，設(shè)為4層的集中商業(yè)，另設(shè)局部底層商鋪，按不同業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)〔具體見(jiàn)商業(yè)定位建議〕。規(guī)劃總平面示意圖工程規(guī)劃說(shuō)明北鄰主干道長(zhǎng)德路，交通便利，商業(yè)價(jià)值十分明顯。虎門(mén)公園位于項(xiàng)目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。西鄰龍泉大酒店，須考慮城市建筑功能的連續(xù)性。通過(guò)小區(qū)內(nèi)部的景觀營(yíng)造，與外部景觀虎門(mén)公園形成互補(bǔ)?？罩袆e墅現(xiàn)代立面——效果圖一空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖二現(xiàn)代立面——效果圖三富有雕塑感的形體組合、強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔體塊的穿插與力量，都使得建筑群具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力與獨(dú)特的標(biāo)志性。通過(guò)對(duì)幕墻構(gòu)造的深入設(shè)計(jì)，使立面肌理趨于均質(zhì)化，以到達(dá)內(nèi)部功能與外在表現(xiàn)的最大限度的統(tǒng)一。現(xiàn)代立面——效果圖三雙“L〞型布局創(chuàng)造出豐富多變的城市空間，建筑個(gè)性鮮明。立面肌理統(tǒng)一在一套網(wǎng)格體系中，既是結(jié)構(gòu)又是表皮,同時(shí)又是立面劃分。材質(zhì)選用較為內(nèi)斂的黑灰色花崗巖與單元式雙層玻璃窗，使得建筑內(nèi)斂沉穩(wěn)、雍容大氣?，F(xiàn)代立面——效果圖三本工程基地的北側(cè)緊鄰長(zhǎng)德路是該片區(qū)的主要交通干道。交通及出行極為便捷并且存在巨大的商業(yè)價(jià)值和開(kāi)展?jié)摿??；㈤T(mén)公園位于基地的北側(cè)，景觀及視野非常優(yōu)良，適于居住和度假。功能組織分布圖該規(guī)劃表達(dá)了高水準(zhǔn)的城市化水平、持續(xù)快速健康的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、強(qiáng)大的資金實(shí)力、優(yōu)越的地理位置、前瞻性的設(shè)計(jì)理念與商業(yè)籌劃的完美結(jié)合。工程規(guī)劃為中型建筑綜合體集商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等功能于一體，通過(guò)自身有機(jī)的整合與明確的定位，在各彼此之間建立起一種相互依存、資源共享的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市“活力核〞。地面商業(yè)步行街效果下沉商業(yè)廣場(chǎng)示意效果空中休閑會(huì)所概念設(shè)計(jì)雙會(huì)所設(shè)計(jì)為了滿足客戶的室內(nèi)外休閑娛樂(lè)需求，我們可以在設(shè)計(jì)上利用4層作為室內(nèi)會(huì)所的同時(shí)，建議在空間層局部做成架空——即泛會(huì)所，分布在不同的樓層,使客戶能夠在不同的居住樓層都有近便的室外休閑空間,最大的提高工程的居住品質(zhì)。室內(nèi)功能會(huì)所概念設(shè)計(jì)功能導(dǎo)示牌休閑室效勞臺(tái)冷飲吧住宅部分戶型定位依據(jù)工程戶型定位依據(jù)市場(chǎng)熱銷點(diǎn)宏觀調(diào)控政策市場(chǎng)空白點(diǎn)客戶置業(yè)需求注：目前市場(chǎng)主力面積區(qū)間為170平米以上；其中兩房產(chǎn)品可以通過(guò)偷面積等方式實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)?；空中?fù)式為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品；酒店式公寓為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品。產(chǎn)品戶型定位建筑類型戶型本項(xiàng)目建議面積比例市場(chǎng)供應(yīng)面積比例建筑面積（㎡）戶型套數(shù)比市場(chǎng)面積區(qū)間（㎡）市場(chǎng)套數(shù)比酒店式公寓單人套房35-50約15％空白空白一房二廳45－55約20％空白空白二房二廳60－80約10％空白空白國(guó)際公寓二房二廳（平層）80－95約10％80－95約15%二房二廳（復(fù)式）90－110約10％空白空白三房二廳（平層）110-130約15％110－140約13%三房二廳（復(fù)式）110-150約10％空白空白空中別墅四房二廳（復(fù)式）130－160約6％170－220約47%五房三廳（復(fù)式）170－230約4％230－280約25%類型戶型轉(zhuǎn)角凸窗大露臺(tái)入戶花園步入式凸窗/陽(yáng)臺(tái)飄板面積酒店式公寓單人套房一房一廳二房二廳國(guó)際公寓二房二廳三房二廳三房二廳（復(fù)式）空中別墅四房二廳（復(fù)式）五房二廳（復(fù)式）注：90平米及以上戶型可考慮增加贈(zèng)送的面積產(chǎn)品戶型之創(chuàng)新點(diǎn)空中別墅產(chǎn)品示意圖一空中別墅空中別墅空中別墅尊地地產(chǎn)景觀自足性空間內(nèi)向性功能多樣性根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園/形成豐富的空間形式/同時(shí)賦予空間不同的功能空中別墅創(chuàng)新圖示—1空中別墅創(chuàng)新圖示—2復(fù)式設(shè)計(jì)形式：舒適型復(fù)式錯(cuò)層復(fù)式設(shè)計(jì)附加值實(shí)現(xiàn)途徑：入戶花園落地凸窗轉(zhuǎn)角凸窗6m層高大露臺(tái)頂層天臺(tái)花園本戶型在空間上完美地設(shè)計(jì)了隱蔽式衣櫥，凈高約有2.1米，增加了房間的實(shí)際使用面積，同時(shí)又不計(jì)入建筑面積入戶花園結(jié)合大露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在于創(chuàng)造了美觀的戶外空間?？罩袆e墅創(chuàng)新圖示—3國(guó)際公寓產(chǎn)品示意圖二國(guó)際公寓國(guó)際公寓梁凸窗窗臺(tái)凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積。凸窗剖面入戶花園可變房倒凸窗公寓產(chǎn)品創(chuàng)新圖示—12房2廳52-56平米，約100套至少一間臥室可與客廳之間隔墻可以打通；保證臥室、客廳開(kāi)間；

小餐廳，大客廳；明廚，可設(shè)開(kāi)放式或半開(kāi)放式，靠近入戶門(mén)為宜；明衛(wèi)4件套，衛(wèi)生間適合公、私兩用；須有觀景陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)盡量滿足。創(chuàng)新點(diǎn)：客廳與臥室形成錯(cuò)層，使空間更具靈動(dòng)性雙私人空中花園。公寓產(chǎn)品創(chuàng)新圖示—2公寓產(chǎn)品創(chuàng)新圖示—3酒店效勞公寓產(chǎn)品示意圖三酒店效勞公寓酒店效勞式公寓酒店效勞式公寓酒店效勞式公寓——概念定位與虎門(mén)有長(zhǎng)期聯(lián)系的客戶：廣深、港臺(tái)、外資等人員、企業(yè)高管……居家氣氛＋酒店效勞＝酒店效勞式公寓市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值感受超越居住層次：設(shè)施完善的背后是完善的效勞體系，享受尊貴的貴賓效勞不單是空間的舒適性，而且體驗(yàn)心情的舒適，是一種繁忙工作后釋放心情的樂(lè)島與自我身份匹配。作為高級(jí)白領(lǐng)，同樣享受高檔次豪華的居所，得到自己和朋友對(duì)生活品質(zhì)的認(rèn)同價(jià)值支撐配套、裝修、效勞、檔次、中心區(qū)地標(biāo)、升值潛力……酒店式商務(wù)公寓不單是作為一種新型的物業(yè)類型，同時(shí)，應(yīng)該給客戶更多的生活體驗(yàn)。不單是作為建筑符號(hào)的完美，而且提供的效勞、體驗(yàn)的感受也是令人心情愉悅的。它作為工程的核心矗立在城市中心區(qū)，給客戶第一眼的感受就是與眾不同、莊貴華美的。而當(dāng)客戶入住其間，室內(nèi)空間布局似家庭般舒適，一體化的效勞使之賓至如歸。酒店式商務(wù)公寓提供的空間是舒適化的、私密化的，忙碌一天的生活在這里緩解，心情回歸平和。我們的住宅成了鬧市中卓爾不群的優(yōu)藏空間。隨著物業(yè)價(jià)值的提升，成了高檔次住宅的代名詞，那些深港客或高階層會(huì)互相傳播，它又成了高品質(zhì)生活象征。他們樂(lè)于在這里居住，顯示他們的身份和對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的認(rèn)同。酒店效勞式公寓——概念闡述公寓大堂效果圖國(guó)際公寓酒店效勞式公寓國(guó)際公寓酒店效勞式公寓目前長(zhǎng)沙奧林匹克花園、銀港水晶城、中南梅林苑、香墅美地、麓谷錦園等26個(gè)樓盤(pán)已采用直飲水系統(tǒng)。注：直飲水系統(tǒng)的開(kāi)通手續(xù)和費(fèi)用由廠家負(fù)責(zé)。管道直飲水系統(tǒng)管道直飲水系統(tǒng)是市政管網(wǎng)的水或地下水經(jīng)過(guò)濾、膜處理、消毒、再經(jīng)變頻供水設(shè)備通過(guò)凈水管路輸送到用戶或賓館樓宇的用水終端，用戶翻開(kāi)水龍頭即可直接飲用的供水系統(tǒng)。LOW-E玻璃輻射鍍膜玻璃〔又稱LOW-E玻璃〕，是在玻璃外表鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品。該產(chǎn)品對(duì)可見(jiàn)光有較高的透射率，對(duì)紅外線〔尤其是中遠(yuǎn)紅外〕有很高的反射率，具有良好的隔熱性能。硬件配置建議樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)家園安防報(bào)警系統(tǒng)門(mén)禁控制系統(tǒng)小區(qū)信息發(fā)布系統(tǒng)數(shù)字家園e-home系統(tǒng)家居家電控制系統(tǒng)智能化系統(tǒng)室外智能化室內(nèi)智能化硬件配置建議商業(yè)部分商業(yè)定位推導(dǎo)過(guò)程原有的消費(fèi)人群？最具消費(fèi)力的客戶？共性有一定的消費(fèi)力.較多層次消費(fèi)他們的需求？重要消費(fèi)來(lái)源？本地及周邊的富裕居民外來(lái)的管理、經(jīng)商人士港臺(tái)、外資等企業(yè)人士市場(chǎng)的供給？是否最大有效空白?相對(duì)空白點(diǎn)是否具可持續(xù)經(jīng)營(yíng)?是否塑造品牌形象?是否挖掘了工程價(jià)值?定位商業(yè)定位建議雙首層、休閑主題、國(guó)際商業(yè)街區(qū)面積規(guī)劃：超市：約2000㎡休閑服飾：約1000㎡。

尊地資源：如SPAR、屈臣氏、BOSILILA、布羅芭、NOVO等。負(fù)1F2F3F中小型超市、中高端名牌服飾等業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃1F面積規(guī)劃：銀行：800㎡精品店：約2700㎡郵局：500㎡尊地資源：如雅芳、雅詩(shī)蘭黛、歐萊雅等化裝品；法國(guó)都彭、鱷魚(yú)、PRADA、GUCCI等皮鞋皮具。負(fù)1F2F3F1F銀行、郵局、精品店等業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃面積規(guī)劃：約4000㎡。尊地資源：唐宮海鮮酒樓、臺(tái)灣私家菜、泰國(guó)美食、韓國(guó)料理、美味廚等。負(fù)1F2F3F1F特色餐飲、海鮮酒樓等業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃面積規(guī)劃：SPA：約1000㎡健身館：約1000㎡咖啡廳：約800㎡清吧：約200㎡

桑拿館：1000㎡尊地資源：如BATHSPA、陽(yáng)光健身館、名典咖啡、真鍋咖啡、上島咖啡、沁園茶藝等。2F3F1F休閑中心：美容、健身、咖啡吧、清吧等負(fù)1F業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃商業(yè)租售策略銷售策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向＋本錢(qián)加成靈活返租＋合理回報(bào)租賃策略大小有別，上下不一開(kāi)門(mén)見(jiàn)禮，裝修期免租金1、一、二層銷售，利潤(rùn)回報(bào)高，資金回籠快；2、負(fù)一層、三層出租，主力店先行，抓大引小。一層價(jià)格定位：25000～30000元/㎡；二層價(jià)格定位：15000～18000元/㎡；負(fù)一層租金定位：130～150元/㎡/月。三層租金定位：60-80元/㎡/月商業(yè)租售價(jià)格定位工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合營(yíng)銷執(zhí)行方案報(bào)告思路營(yíng)銷執(zhí)行策略本案是一個(gè)充滿想象力和創(chuàng)造力的工程顛覆傳統(tǒng)的運(yùn)作思維挑戰(zhàn)平庸的創(chuàng)新概念市場(chǎng)空缺的有力形勢(shì)劍走偏鋒的營(yíng)銷推廣工程過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)本區(qū)域和周邊區(qū)域的消費(fèi)需求營(yíng)銷模式品牌地產(chǎn)的有力鋪墊橙色風(fēng)暴的銷售軍團(tuán)1一個(gè)好的案名2一個(gè)好的推廣語(yǔ)3一個(gè)好的概念4一個(gè)好的事件營(yíng)銷5一個(gè)好的形象標(biāo)簽尊地策略之---五個(gè)一工程虎門(mén)1號(hào)一個(gè)好的案名案名:虎門(mén)1號(hào)具有很好的記憶點(diǎn)和標(biāo)示性，符合工程樹(shù)立第一品牌的特點(diǎn)，建議采用。備選：港城·國(guó)際泊岸國(guó)際公寓擎日灣公寓一個(gè)城市的仰望輔助推廣語(yǔ)：

中心區(qū)繁華之上的舞者自由都市活力港灣

一個(gè)好的推廣語(yǔ)新中心區(qū)公園南私享宮館一個(gè)好的概念闡述：虎門(mén)首個(gè)全新的純粹宮館式高檔社區(qū),其概念并非僅僅是一種創(chuàng)新，而是營(yíng)造一種全新的生活模式；它詮釋了社區(qū)品質(zhì)的高貴，表達(dá)了居住人士在社會(huì)上層中的身份?！懊嚸Ｃ鳕曋黝}活動(dòng)一個(gè)好的事件營(yíng)銷世界頂級(jí)紅酒雪茄巡禮一個(gè)好的形象標(biāo)簽建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)5大推售原那么成功推售整層銷控產(chǎn)品組合防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)媒體集中推售總體推售策略關(guān)鍵點(diǎn)了解不等于相信知道不等于了解相信不等于行動(dòng)讓客戶從知道到了解讓客戶從了解到相信讓客戶從相信到行動(dòng)讓客戶從知覺(jué)到知道全面實(shí)現(xiàn)美學(xué)營(yíng)銷事件營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷口碑營(yíng)銷營(yíng)銷總策略精確制導(dǎo)重點(diǎn)出擊形象拔高體驗(yàn)至尊要點(diǎn)：“高舉高打，塑造形象〞：高調(diào)入市，充分表達(dá)應(yīng)有的品質(zhì)、身份、國(guó)際感，建立市場(chǎng)公信力。“市場(chǎng)炒作，制造熱點(diǎn)〞：制造轟動(dòng)效應(yīng)，迅速掀起強(qiáng)勢(shì)推廣攻擊，營(yíng)造銷售熱潮?！扒榫盃I(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷〞：營(yíng)造氣氛，建立有效溝通，全面?zhèn)鞑潜P(pán)信息。營(yíng)銷總策略客戶積累，提升到訪率通過(guò)推廣，吸引客戶關(guān)注工程現(xiàn)場(chǎng)展示，吸引客戶到訪現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造，提高成交率客戶區(qū)分，定點(diǎn)爆破針對(duì)不同客戶，實(shí)行不同營(yíng)銷策略定點(diǎn)攻擊，直擊目標(biāo)客戶群針對(duì)性推介，擴(kuò)大營(yíng)銷面在市中心設(shè)立外展廳，并設(shè)看樓專車針對(duì)產(chǎn)品，組織產(chǎn)品推介會(huì)關(guān)系營(yíng)銷，互動(dòng)營(yíng)銷利用老客戶的口碑傳播，并與各種小眾團(tuán)體建立客戶互動(dòng)平臺(tái)，建立廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，引起社會(huì)效應(yīng)，形成口碑效應(yīng)?？蛻敉诰虿呗月放茝V告——道路占據(jù)，攔截客戶在工程周邊、虎門(mén)主要交通干道及鎮(zhèn)中心設(shè)立廣告牌現(xiàn)場(chǎng)包裝——加強(qiáng)綜合感官刺激，引起關(guān)注售樓處、樣板房、樓體包裝、工地包裝、指示牌、外展場(chǎng)等小眾媒體——快速提升工程的口碑、建立龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)通過(guò)各種小眾渠道散播信息、培育種子客戶資源整合——整合尊地以及瑞豐以往工程的客戶資源充分利用尊地客戶資料庫(kù)以及瑞豐以往客戶資源，建立數(shù)據(jù)庫(kù)信息管理平臺(tái)口碑營(yíng)銷——建立第二營(yíng)銷通道，向目標(biāo)客戶傳播工程信息通過(guò)以老帶新、車友會(huì)等合作、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、DM等方式傳播樓盤(pán)信息客戶挖掘策略開(kāi)盤(pán)期熱銷期尾盤(pán)期強(qiáng)銷期階段時(shí)間安排累計(jì)銷售率1蓄客期3個(gè)月2007年7月-9月——2開(kāi)盤(pán)期1個(gè)月2007年10月35%3熱銷期3個(gè)月2007年11月-2008年1月60%4強(qiáng)銷期4個(gè)月2008年2月-5月80%5尾盤(pán)期3個(gè)月2008年6月-8月98%注：開(kāi)盤(pán)指項(xiàng)目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開(kāi)盤(pán)廣告推盤(pán)節(jié)奏蓄客期07年7-9月07年10月07年11月-08年1月08年2-5月08年6月-8月暫以07年10月為具備預(yù)售條件制定第一階段蓄客期（2007年7月－9月）銷售目標(biāo)接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪主推廣語(yǔ)一個(gè)城市的仰望展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺(tái)廣告等導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示銷售線售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問(wèn)、銷售物料準(zhǔn)備等客戶線售樓中心現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累推廣線媒體：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺(tái)等活動(dòng)：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式一、蓄客期日期1個(gè)月1個(gè)月片區(qū)推廣產(chǎn)品展示形象導(dǎo)入1個(gè)月蓄客期品牌推廣懸念入市片區(qū)推廣記住一個(gè)片區(qū)：虎門(mén)新中心區(qū)記住一個(gè)事件：產(chǎn)品推介會(huì)記住一個(gè)樣板：虎門(mén)1號(hào)〔巔峰階層〕形象導(dǎo)入產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示AIDA，客戶積累片區(qū)推廣記住一個(gè)片區(qū)：虎門(mén)新中心區(qū)片區(qū)價(jià)值推廣企業(yè)品牌推廣+戶外路牌現(xiàn)場(chǎng)形象報(bào)紙軟文電視采訪片區(qū)定義?虎門(mén)新豪宅宣言?戰(zhàn)略聯(lián)合虎門(mén)新中心區(qū)研討會(huì)簽約英式管家－第一太平戴維斯?fàn)I銷活動(dòng)事件第二階段開(kāi)盤(pán)期（2007年9-10月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售35％主推廣語(yǔ)新中心區(qū)公園南私享宮館展示線報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等售樓處→園林→樣板房→商業(yè)街銷售線客戶篩選，價(jià)格試算客戶線認(rèn)籌客戶優(yōu)惠，外展場(chǎng)推廣線媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺(tái)廣告等活動(dòng)：

產(chǎn)品發(fā)布會(huì)名車名模名流活動(dòng)開(kāi)盤(pán)慶典紅酒文化展二、開(kāi)盤(pán)期注：從產(chǎn)品發(fā)布會(huì)進(jìn)入開(kāi)盤(pán)導(dǎo)入期，直至正式開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月產(chǎn)品發(fā)布會(huì)關(guān)鍵事件：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨“名車名模名流〞主題活動(dòng)誠(chéng)意登記開(kāi)盤(pán)盛典提前解籌開(kāi)盤(pán)慶典邀請(qǐng)著名主持人現(xiàn)場(chǎng)主持，邀請(qǐng)上層領(lǐng)域代表人物剪彩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)為虎門(mén)1號(hào)揭幕儀式“頂級(jí)紅酒文化展〞開(kāi)幕關(guān)鍵事件：提前解籌及開(kāi)盤(pán)日頂級(jí)紅酒鑒賞第三階段熱銷期（2007年11－2008年1月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售65％主訴求傲視天下華貴天成展示線報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街銷售線銷售總結(jié)分析，階段銷售策略，配合階段提價(jià)，提供價(jià)格表客戶線私人會(huì)所正式開(kāi)業(yè)慶典為起點(diǎn)的系列活動(dòng)推廣線媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺(tái)廣告等活動(dòng)：

頂級(jí)紅酒、雪茄品鑒體驗(yàn)活動(dòng)；

三、熱銷期頂級(jí)酒雪茄鑒賞私人酒窖收藏展示營(yíng)銷活動(dòng)事件第四階段強(qiáng)銷期（2008年2月－5月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售85％主訴求睿智人生胸懷天下展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、車體廣告、DM直郵等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街(戶外更換）銷售線配合階段提價(jià)，提供價(jià)格表客戶線業(yè)主忠誠(chéng)計(jì)劃，抽獎(jiǎng)活動(dòng)推廣線媒體：戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM直郵等活動(dòng)：

CEO論壇CEO生活巡禮。

四、強(qiáng)銷期CEO論壇營(yíng)銷活動(dòng)事件第五階段尾盤(pán)期（2008年6月－8月）銷售目標(biāo)98％主訴求傳世經(jīng)典天賦貴胄氣度展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、DM直郵等售樓處、園林、樣板房、物管、社區(qū)文化銷售線配合階段目標(biāo)，銷售進(jìn)入最后結(jié)尾消化期客戶線促銷活動(dòng)、業(yè)主忠誠(chéng)計(jì)劃推廣線媒體：戶外廣告、DM直郵、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等五、尾盤(pán)期市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)最低均價(jià)擬定銷售均價(jià)最高均價(jià)支撐產(chǎn)品特色的銷售檢驗(yàn)營(yíng)銷附加值加價(jià)各方精誠(chéng)合作的附加值加價(jià)價(jià)格策略本工程比準(zhǔn)價(jià)格＝5128×30％+5058×15％+4717×15％+5120×20％+5714×20％＝5172/平方米住宅均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目海岸國(guó)際華園山莊裕田花園東方國(guó)際星座盛世豪庭因素權(quán)重30%15%15%20%20%區(qū)位25%808070709070環(huán)境10%907090907070規(guī)模10%707090807070園林15%808080806070戶型15%808070707070配套15%808080908070開(kāi)發(fā)商5%808080807070物業(yè)管理5%808070707070807877.5787570銷售價(jià)格50004900460048005000比準(zhǔn)價(jià)格5128.215058.064717.955120.005714.29工程最低均價(jià)＝5172×1.1元/平方米≈5689元/平方米由于本工程產(chǎn)品推出有一段時(shí)間差，根據(jù)虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年價(jià)格漲幅幅度來(lái)看，本工程還有10%左右的升值空間：由于工程以下附加價(jià)值：1、高端客戶定位；2、產(chǎn)品稀缺；3、獨(dú)樹(shù)一幟的國(guó)際化建筑形象；4、贈(zèng)送面積；5、區(qū)域未來(lái)增值；6、會(huì)所等功能配套齊備；7、銷售效勞與營(yíng)銷推廣；8、精裝修及生活空間展示；9、所創(chuàng)造的國(guó)際化生活方式。以上因素可實(shí)現(xiàn)15-20%的增值工程預(yù)期均價(jià)＝5689×1.15元/平方米≈6542元/平方米工程可實(shí)現(xiàn)均價(jià)＝6542×1.03元/平方米≈6738元/平方米預(yù)期均價(jià)測(cè)算工程操作各方的精誠(chéng)合作將使工程銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高工程的整體銷售均價(jià)，屆時(shí)工程均價(jià)將能再提升3%，即：預(yù)期最終均價(jià)＝6700～7000元/平米尊地價(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：

7000元/平米以上工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)投資利潤(rùn)回報(bào)率住宅4604844899.75％商業(yè)1150716993147.68％整體575552148237.32％備注：商業(yè)局部按一層5000㎡、二層5000㎡、地下室3000㎡計(jì)算?，F(xiàn)場(chǎng)包裝為了使工程更好的展現(xiàn)于客戶面前，提高客戶到訪率、客戶成交率，我司建議在開(kāi)盤(pán)前應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化展示路線對(duì)于核心展示區(qū)率先做好施工配合。重點(diǎn)工作配合：1、內(nèi)部園林、會(huì)所展示、看樓通道等全面做好；2、售樓處、樣板房先行開(kāi)放；3、商業(yè)街局部先做。銷售中心局部效果樣板房展示--豪華式公寓戶型面積：65㎡左右一房二廳樣板房展示—尊享式公寓戶型面積：55㎡一房二廳樣板房展示—溫馨式公寓戶型面積：85㎡二房二廳樣板房展示—?jiǎng)?chuàng)新式公寓樣板房展示—?jiǎng)?chuàng)新式公寓樣板房展示—現(xiàn)代簡(jiǎn)約樣板房展示—古典歐式銷售中心外導(dǎo)示道路結(jié)點(diǎn)導(dǎo)示停車場(chǎng)導(dǎo)示售樓中心導(dǎo)示景觀/商業(yè)/樣板房導(dǎo)示導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)虎門(mén)中學(xué)金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路本案長(zhǎng)德路培英中路龍泉酒店虎門(mén)1號(hào)虎門(mén)1號(hào)導(dǎo)視系統(tǒng)虎門(mén)中學(xué)金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路本案長(zhǎng)德路培英中路龍泉酒店圍墻形象打造一流銷售軍團(tuán)橙色風(fēng)暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目基本知識(shí)卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)培訓(xùn)上崗：客服培訓(xùn)：接待流程、客戶禮儀、客戶回訪跟蹤、客戶類型、商業(yè)談判技巧；銷售培訓(xùn)：銷售流程、工程百問(wèn)、敘盤(pán)詞、團(tuán)隊(duì)精神、逼定技巧、模擬演練；上崗考核：接待流程、銷售流程、現(xiàn)場(chǎng)演練、工程百問(wèn)筆試考核；客戶管理：成交客戶維系和營(yíng)銷；誠(chéng)意客戶的積累和跟蹤；階段未成交客戶原因分析。橙色風(fēng)暴----銷售現(xiàn)場(chǎng)組織現(xiàn)場(chǎng)管理：每日銷售例會(huì)：成交經(jīng)驗(yàn)分享、客戶疑問(wèn)解答、未成交原因分析及對(duì)策；每周業(yè)務(wù)報(bào)表：成交量、客戶量統(tǒng)計(jì)和分析；階段總結(jié)報(bào)表：一個(gè)月、一季度、半年、一年等；行政人力資源管理

輪序接待表、考勤表、橙色風(fēng)暴、末位淘汰、分級(jí)晉升制實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)動(dòng)態(tài)調(diào)查和定期考察制度制定切實(shí)可行的銷控策略，完成銷售的階段性銷售目標(biāo)橙色風(fēng)暴----銷售現(xiàn)場(chǎng)管理運(yùn)用的電子化售樓系統(tǒng)對(duì)工程進(jìn)行精確、及時(shí)的銷控管理及客戶的信息統(tǒng)計(jì)分析。信息化管理工程分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議工程定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合廣告推廣及品牌整合報(bào)告思路企業(yè)品牌三級(jí)跳123外地知名開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙名星開(kāi)發(fā)商當(dāng)?shù)匾欢ㄖ?23廣州知名開(kāi)發(fā)商珠三角洲明星開(kāi)發(fā)商虎門(mén)知名開(kāi)發(fā)商

瑞豐地產(chǎn)廣州知名度。金雅苑、藍(lán)色康園鉑林國(guó)際公寓的成功運(yùn)作半島城邦成功銷售虎門(mén)1號(hào)地王

瑞豐品牌在虎門(mén)開(kāi)始樹(shù)立知名度及良好形象?；㈤T(mén)1號(hào)工程在東莞成功運(yùn)作，成為虎門(mén)樓王。

瑞豐品牌在虎門(mén)成功打造逐步建立珠三角明星品牌地產(chǎn)企業(yè)的形象說(shuō)明：1、瑞豐在廣州有鉑林國(guó)際公寓等多個(gè)知名樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，建立了一定的品牌知名度；2、半島城邦的成功運(yùn)作奠定了企業(yè)在虎門(mén)乃至東莞的知名度；3、在虎門(mén)以3.06億元標(biāo)王地價(jià)拿取虎門(mén)鎮(zhèn)中心金洲村地塊，具有一定的廣告?zhèn)鞑バб?，吸引了市?chǎng)的一定關(guān)注度；4、企業(yè)在品牌建設(shè)方面系統(tǒng)管理尚缺乏，需要對(duì)于企業(yè)的品牌內(nèi)涵進(jìn)行充分挖掘；品牌個(gè)性不夠鮮明，在購(gòu)房者群體未建立廣泛知名度；5、企業(yè)具有品牌運(yùn)作的意識(shí)，就需要從產(chǎn)品創(chuàng)新、效勞、管理創(chuàng)新等多系統(tǒng)運(yùn)作品牌。企業(yè)品牌內(nèi)涵挖掘使命：值得尊敬的地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值：誠(chéng)信創(chuàng)新企業(yè)公民瑞豐地產(chǎn)顧客至上公眾形象建筑精品建立品牌管理支持系統(tǒng)顧客至上公眾形象建筑精品效勞升級(jí)物業(yè)效勞升級(jí)銷售效勞升級(jí)增值效勞體系歷史積淀產(chǎn)品升級(jí)社會(huì)公益可持續(xù)開(kāi)展企業(yè)品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系注3：新開(kāi)發(fā)工程品牌與企業(yè)品牌互動(dòng)注2：歷史開(kāi)發(fā)工程的企業(yè)品牌沉淀注1：客戶會(huì)瑞豐品牌2007價(jià)值提升的切入點(diǎn)：效勞升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)、公眾形象升級(jí)。企業(yè)品牌價(jià)值提升來(lái)源于顧客工程品牌和產(chǎn)品體驗(yàn)，以及企業(yè)品牌營(yíng)銷事件推廣。1靈魂缺失，走失于市場(chǎng)?？蓮?fù)制性強(qiáng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力弱2產(chǎn)品概念：意識(shí)形態(tài)的超越細(xì)節(jié)打造：建造技術(shù)的推敲3價(jià)值形態(tài)的認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)品牌產(chǎn)品的打造。我們要打造什么產(chǎn)品？

——客戶需求研究我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？

——項(xiàng)目狀況研判產(chǎn)品設(shè)計(jì)既以人為本產(chǎn)品設(shè)計(jì)又引導(dǎo)人改善生活方式

——設(shè)計(jì)融入生活文化合適的物業(yè)品牌物業(yè)受歡迎的物業(yè)工程品牌三級(jí)跳打造品牌形象，實(shí)現(xiàn)高端目標(biāo)工程品牌內(nèi)涵產(chǎn)品屬性：新中心區(qū)CEO級(jí)宮館——國(guó)際化城市綜合體虎門(mén)1號(hào)品牌個(gè)性：尊崇高貴國(guó)際階層王者2007品牌事件：虎門(mén)地王——虎門(mén)樓王。以工程品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，突出企業(yè)創(chuàng)新的價(jià)值；在工程推廣時(shí)結(jié)合企業(yè)品牌事件、企業(yè)理念、企業(yè)輝煌業(yè)績(jī)的傳播，突出企業(yè)誠(chéng)信和社會(huì)公民的價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品，制造市場(chǎng)稀缺高端形象，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者效勞形象：5星級(jí)酒店物管+客戶會(huì)增值效勞+橙色風(fēng)暴星級(jí)效勞，價(jià)值提升建立品牌資產(chǎn)知名度品牌聯(lián)想忠誠(chéng)度專利、知識(shí)產(chǎn)權(quán)認(rèn)知度建立品牌資產(chǎn)知名度：關(guān)鍵事件1：虎門(mén)地王成為2007初關(guān)鍵事件，以及半島城幫的良好銷售，初步建立企業(yè)品牌知名度；關(guān)鍵事件2：廣告攻勢(shì)，獨(dú)特定位，工程品牌形象推廣深化

認(rèn)知度：忠誠(chéng)度：關(guān)鍵事件3：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，名流生活方式體驗(yàn)關(guān)鍵事件4：產(chǎn)品體驗(yàn)，虎門(mén)新豪宅標(biāo)準(zhǔn)制定者形象關(guān)鍵事件5：客戶會(huì)活動(dòng)，中高端階層籠絡(luò)關(guān)鍵事件6：社會(huì)公益活動(dòng)，企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新專利，建立工程品牌的獨(dú)特個(gè)性，通過(guò)軟文炒作、新聞事件、公關(guān)活動(dòng)等建立積極的品牌聯(lián)想，構(gòu)建強(qiáng)有力的品牌資產(chǎn)，建立品牌競(jìng)爭(zhēng)力工程品牌推廣的調(diào)性：整體調(diào)性必須現(xiàn)代而大氣，必須立足工程尊貴的一面，即一定要讓尊崇貴胄、現(xiàn)代生活、理性的目標(biāo)人群“三位一體〞，樹(shù)立一個(gè)全新的現(xiàn)代貴族標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)性必須在內(nèi)斂中凸顯引領(lǐng)居住方向的張力。尊貴的表達(dá)必須高雅。表現(xiàn)上必須結(jié)合現(xiàn)代、尊貴與城市生活。文案訴求，必須向東莞發(fā)出一種創(chuàng)新居住的方向，以及一種新的現(xiàn)代生活。主張現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景加賣點(diǎn)形成生活的調(diào)性，增加說(shuō)服力。廣告推廣主訴求點(diǎn)提煉城市核心公園生活上層名流寬景空間稀缺物業(yè)城市生活綜合體工程定位：總裁宮館國(guó)際級(jí)城市綜合體形象定位：新中心區(qū)公園南私享宮館主推廣語(yǔ)：一個(gè)城市的仰望廣告及品牌推廣的五個(gè)階段形象建立期——案名、形象亮相。蓄勢(shì)造勢(shì)期——以認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)作為手段，啟動(dòng)蓄客，蓄勢(shì)待發(fā)。公開(kāi)出售期——積累客戶到達(dá)開(kāi)盤(pán)要求，以活動(dòng)營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷等為主，刺激銷售。趁勢(shì)熱銷期——以工程品牌為指導(dǎo)，從工程形象推廣向工程產(chǎn)品賣點(diǎn)過(guò)渡。掃尾清盤(pán)期——以工程熱銷及企業(yè)品牌推廣為主，并重點(diǎn)推廣滯銷戶型。一、形象建立期〔07年5月-7月〕傳播目的：在前期尚無(wú)形象推廣的根底上，重點(diǎn)落在工程與市場(chǎng)關(guān)系上。傳播內(nèi)容：本階段進(jìn)入“建立形象〞的階段。打造高品質(zhì)的樓盤(pán)形象為主，用“虎門(mén)1號(hào)〞工程的品牌最初的張力來(lái)引爆市場(chǎng)的關(guān)注度。1．道路導(dǎo)視——工程周邊導(dǎo)示一定要做足，本階段一定要在“工程形象〞推廣過(guò)程中，讓市場(chǎng)感受確實(shí)與眾不同，值得期待。2．圍墻展示——工程的圍墻面臨主干道，是不可多得的媒介，要充分利用。二、蓄勢(shì)造勢(shì)期〔07年7月-9月〕傳播目的：在前期形象推廣的根底上，本階段重點(diǎn)落在工程與品牌、工程與東莞關(guān)系、工程與買(mǎi)家關(guān)系上。傳播內(nèi)容：本階段進(jìn)入“品牌征服〞“形象征服〞的階段。打造公園物業(yè)、現(xiàn)代生活、細(xì)節(jié)與精品建筑等。以現(xiàn)代生活、稀缺物業(yè)等作為提高品質(zhì)的差異化。并且，我們一定要重點(diǎn)用“虎門(mén)1號(hào)〞工程品牌為綱，虎門(mén)公園、城市核心、現(xiàn)代生活等為領(lǐng)，串聯(lián)到整體推廣運(yùn)動(dòng)中去。1．戶外廣告牌——建議在前一階段廣告牌根底上，增加人流量集中點(diǎn)的宣傳力度。一方面利用廣告牌在鎮(zhèn)區(qū)中心和通往其他各區(qū)的主要出口通路攔截；另一方面在進(jìn)入虎門(mén)高速公路上建立路面廣告牌進(jìn)行封殺。2．道路導(dǎo)視——工程周邊導(dǎo)視一定要做足，本階段一定要在“穩(wěn)固形象〞的根底上，讓市場(chǎng)期待更強(qiáng)烈一些。3．圍墻展示——工程的圍墻及局部樓體2面臨主干道，是可