杭州千島湖別墅市場(chǎng)調(diào)研以及淳安土地市場(chǎng)情況

Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目錄第一部分千島湖別墅市場(chǎng)概況第二部分客戶(hù)分析第三部分個(gè)案分析第四部分2009-2011年住宅用地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一部分千島湖別墅市場(chǎng)概況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.限購(gòu)（禁購(gòu))上貸款上千島湖未采取禁購(gòu)政策，也未限制外地人購(gòu)房。首套房：擁有千島湖本地戶(hù)口或者在千島湖本地社保交滿(mǎn)一年人群，首付30%。二套房：擁有千島湖本地戶(hù)口，首付不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。外地人在千島湖購(gòu)房，當(dāng)?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。三套及三套以上：當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑?gòu)房，但銀行方面停止放貸，需全額付款。千島湖目前的調(diào)控情況為：政策限購(gòu)方面：目前千島湖不限制外地人購(gòu)房，不限制購(gòu)房套數(shù)。貸款方面：外地人停止貸款，三套及三套以上停止貸款。目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽(yáng)、淳安、桐廬、建德等地，不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶(hù)，一般采用一次性付款的買(mǎi)房方式，因此目前的調(diào)控政策對(duì)千島湖高端別墅銷(xiāo)售影響不大。杭州等城市的限購(gòu)政策恰恰給千島湖樓市提供了銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。限貸不限購(gòu)，樓市受政策影響較小，周邊城市限購(gòu)為千島湖提供機(jī)會(huì)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖別墅項(xiàng)目分布圖綠城·千島湖玫瑰園1400－3500萬(wàn)濱江度假酒店別墅800－1200萬(wàn)天嶼山頂度假別墅1600－2600萬(wàn)尚公館800－1500萬(wàn)金基·觀(guān)島千島湖墅·游艇大宅3000－4000萬(wàn)潤(rùn)和千島湖度假村千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部·悠然山千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部·頂上別墅1000多－3500萬(wàn)

預(yù)售

在售樓盤(pán)名稱(chēng)面積段（平米）精裝修情況總價(jià)本項(xiàng)目（在售）800-1100精裝標(biāo)準(zhǔn)1000萬(wàn)3000-4000萬(wàn)千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部·頂上別墅560-1050——1000－3500萬(wàn)天嶼-千島湖山頂度假別墅（在售）600-900精裝修500萬(wàn)

1600-2600萬(wàn)千島湖濱江度假酒店別墅（在售）獨(dú)棟440、650、750在售毛坯800-1200多萬(wàn)尚公館（在售）400-600精裝修800-1500萬(wàn)綠城養(yǎng)生堂·千島湖玫瑰園（在售）500－600方毛坯別墅1400-3500萬(wàn)翡翠島·山水名墅千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在千島湖周邊，一般是湖景房。大山大水，位置絕佳。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目列表樓盤(pán)名稱(chēng)占地面積建筑面積（平米）容積率綠化率物業(yè)類(lèi)型千萬(wàn)元?jiǎng)e墅量（幢）目前存量面積段（平米）精裝修情況均價(jià)在售獨(dú)棟總價(jià)本項(xiàng)目（在售）44016平米14954平米0.35767.5%別墅2623800-1100精裝標(biāo)準(zhǔn)1000萬(wàn)——3000-4000萬(wàn)千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部·頂上別墅29畝1.8萬(wàn)方0.28——?jiǎng)e墅104560-1050毛坯——1000－3500萬(wàn)天嶼-千島湖山頂度假別墅（在售）350余畝7.6萬(wàn)0.2241.17%別墅+五星級(jí)酒店8267600-900精裝修500萬(wàn)

——1600-2600萬(wàn)千島湖濱江度假酒店別墅（在售）500畝(含水面)12萬(wàn)0.2575%排屋、獨(dú)棟、公寓+五星級(jí)酒店30左右15獨(dú)棟440、650、750在售毛坯獨(dú)棟18600800-1200多萬(wàn)尚公館（在售）58畝——————獨(dú)棟2320400-600精裝修17000元/平米800-1500萬(wàn)綠城養(yǎng)生堂·千島湖玫瑰園（在售）15萬(wàn)平米14萬(wàn)0.8748%排屋、高層、小高層、花園住宅129500－600方毛坯排屋中間套14000，邊套16000-260001400-3500萬(wàn)合計(jì)183套138套千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅總量183套左右，目前存量約138套；戶(hù)型面積一般在500－800方，少量800方以上頂級(jí)別墅；總價(jià)3000萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，主要集中在本項(xiàng)目。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖千萬(wàn)元?jiǎng)e墅存量分析1.千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅目前存量約138套；2.2009－2011年共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬(wàn)平米；其中適合打造高端純別墅區(qū)的低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約33萬(wàn)方,（主要存量集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目）。按900方/套計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)將有366套高端別墅上市。[土地成交詳情見(jiàn)第四部分土地市場(chǎng)]3.未來(lái)市場(chǎng)存量：目前存量138套＋已成交土地可推出量366套=504套目前市場(chǎng)存量在138套左右；結(jié)合目前市場(chǎng)存量和近兩年土地成交情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)存量將在500套左右。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.88千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布從總價(jià)段分布來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中在800-1500萬(wàn)區(qū)間；3000萬(wàn)以上頂級(jí)別墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），3500萬(wàn)以上的房源目前僅有本項(xiàng)目有；300萬(wàn)以下房源較少。本項(xiàng)目所在3000－4000萬(wàn)區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱，但不屬于主流市場(chǎng)300萬(wàn)500萬(wàn)1000萬(wàn)3000－4000萬(wàn)3000萬(wàn)4000萬(wàn)2000萬(wàn)1600－2600萬(wàn)1500萬(wàn)2500萬(wàn)3500萬(wàn)800－1200萬(wàn)800－1500萬(wàn)1000－3500萬(wàn)370－3500萬(wàn)300－700萬(wàn)本項(xiàng)目天嶼山頂度假別墅金基觀(guān)島濱江度假酒店別墅頂上別墅翡翠島山水名墅千島湖玫瑰園尚公館200－300萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.99千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布別墅、排屋競(jìng)爭(zhēng)面積段集中在400-750方區(qū)間；本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間800－900方存在一定競(jìng)爭(zhēng)（主要競(jìng)爭(zhēng)：天嶼、頂上），1000－1100方除本項(xiàng)目外，只有頂上別墅有少量房源，競(jìng)爭(zhēng)較小。千島湖別墅排屋200方以下房源較少。本項(xiàng)目800－900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，900－1100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少，同樣不屬于主流市場(chǎng)面積段100平米200 300 40050060070080090010001100800－1100方600－900方400－750方400－600方560－1050方290－600方190－500方本項(xiàng)目天嶼山頂度假別墅金基觀(guān)島濱江度假酒店別墅頂上別墅翡翠島山水名墅千島湖玫瑰園尚公館107－153方競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商建筑指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司物業(yè)配套容積率綠化率景觀(guān)設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)本項(xiàng)目普天0.3667.5%澳大利亞DAHDPtyLimited未知綠城物業(yè)12.00元/平方米·月綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園綠城0.8748%香港adi上海意格環(huán)境綠城建筑綠城物業(yè)園區(qū)服務(wù)體系——千島湖濱江度假酒店別墅濱江0.2575%貝爾高林澳大利亞柏濤濱江物業(yè)4.80元/㎡·月天嶼.千島湖山頂度假別墅云天0.2241.7%OutProductionsIncSaterDesign悅榕莊7.8元/㎡·月千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部?頂上別墅˙順發(fā)0.2840%未知未知未知——千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅一般都出自浙江的品牌開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目容積率低，綠化率高。本項(xiàng)目在景觀(guān)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級(jí)。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)棟純內(nèi)部配套附加值裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所游艇碼頭高爾夫酒店地下室面積（平米）花園面積游泳池車(chē)庫(kù)本項(xiàng)目·千島湖墅√√√戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送————未知未知私家泳池1：21000萬(wàn)/套綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園——√——————贈(zèng)送280－438精裝修景觀(guān)泳池1：2毛坯千島湖濱江度假酒店別墅——√√屬于酒店——超五星希爾頓——500－2000私家泳池1：2在售毛坯天嶼.千島湖山頂度假別墅√√√——五星級(jí)SPA酒店——800-2000私家泳池1：2精裝修500萬(wàn)/套千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部?頂上別墅√√√√超白金五星級(jí)酒店贈(zèng)送150－189私家泳池未知——千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅內(nèi)部配套有高檔會(huì)所、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)及豪華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。本項(xiàng)目戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送游艇碼頭，是比較突出的特點(diǎn)。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝團(tuán)隊(duì)科技智能化及裝修品牌本項(xiàng)目1000萬(wàn)/套IVANCHENG設(shè)計(jì)事務(wù)所、居其美業(yè)博拉貝爾PolarBear水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)三菱新風(fēng)系統(tǒng)碧慕BEAM中央除塵系統(tǒng)ppw菲時(shí)特地暖系統(tǒng)通力KONE無(wú)機(jī)房電梯德國(guó)頂級(jí)專(zhuān)業(yè)廚房電器品牌GAGGENAU嘉格納德國(guó)西門(mén)子原裝家電意大利ARREX定制收納櫥柜意大利FIR龍頭VITRA潔具、浴缸天嶼.千島湖山頂度假別墅精裝修500萬(wàn)/套智能家居控制系統(tǒng)：美國(guó)Honeywell+瑞士ABB美國(guó)霍尼韋爾（Honeywell）智能社區(qū)總線(xiàn)制專(zhuān)業(yè)報(bào)警安防系統(tǒng)法國(guó)Lafarge公司定制“會(huì)呼吸的”節(jié)能屋面瓦美國(guó)Mammoth地源熱泵式中央空調(diào)瑞典TERRACO外墻保溫美國(guó)Honeywell智能系統(tǒng)庭院門(mén)：美國(guó)PlazaDoor型材、DoorinMotion的遙控設(shè)備泳池設(shè)備：西班牙的AstralPool門(mén)窗：美國(guó)Andersen全套進(jìn)口門(mén)窗石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種櫥柜：德國(guó)的Zeyko和Siematic潔具：美國(guó)的Kohler和Kallista精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積：約13.6平方公里其中：陸地面積9.33平方公里水域面積4.27平方公里本項(xiàng)目擁有完善的商務(wù)旅游和休閑度假配套設(shè)施，包括國(guó)際會(huì)展區(qū)、主題度假區(qū)、生態(tài)水公園、山地體育公園、佛禪文化園、山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)。華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約13.6平米，集旅游、度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來(lái)重要的周邊配套。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.山地小鎮(zhèn)濱水小鎮(zhèn)半島小鎮(zhèn)華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目——住宅住宅部分包括山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)，總建筑面積約45萬(wàn)方。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.由六大體系建立的旅游度假區(qū)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.未來(lái)形成完善的配套設(shè)施主題酒店會(huì)展中心養(yǎng)生基地溫泉SPA商務(wù)會(huì)所佛禪文化園直升飛機(jī)等特色交通商業(yè)街高爾夫練習(xí)場(chǎng)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目的配套補(bǔ)充Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.市場(chǎng)總結(jié)千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在湖邊；目前市場(chǎng)存量在138套左右；結(jié)合土地成交情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)存量將在500套左右；市場(chǎng)別墅戶(hù)型面積一般在500－800方，少量800方以上頂級(jí)別墅,本項(xiàng)目800－900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，900－1100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少；屬于非主流市場(chǎng)概念；總價(jià)3000萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)較弱，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn);千萬(wàn)元?jiǎng)e墅主要出自浙江的品牌開(kāi)發(fā)商；目前精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高；本項(xiàng)目在景觀(guān)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.關(guān)于配套方面的相關(guān)建議從硬件方面來(lái)看，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動(dòng)作改進(jìn)可能性很小；從配套角度來(lái)看，本規(guī)模較小，同時(shí)項(xiàng)目臨近“華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游區(qū)”，享有其6大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較大的突破的前提下不建議做過(guò)大的調(diào)整；從服務(wù)角度來(lái)看，眾多項(xiàng)目采用酒店式管理，從軟件上來(lái)提升項(xiàng)目整體品位；本項(xiàng)目已改換“私人別墅酒店”概念來(lái)提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù)上取得突破，進(jìn)一步強(qiáng)化“服務(wù)”優(yōu)勢(shì)的主要特征；硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目服務(wù)特色概念Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二部分客戶(hù)分析千島湖項(xiàng)目客戶(hù)杭州項(xiàng)目客戶(hù)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.名稱(chēng)總價(jià)客戶(hù)結(jié)構(gòu)置業(yè)目的千島湖濱江度假酒店別墅別墅800－1200萬(wàn)主要來(lái)自浙江，杭州客戶(hù)約占60%；其它客戶(hù)來(lái)自金華、永康（約10%）紹興（約5%）義烏（約15%）以自?。ǘ燃伲橹鳎s占60％；企業(yè)會(huì)所：30％；投資：10％天嶼-千島湖山頂度假別墅1600－2600萬(wàn)主要來(lái)自杭州、上海等地主要為自住，用于春節(jié)等短期度假千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部·隨園800－1500萬(wàn)杭州50%；金華、永康、義烏等近區(qū)域城市約20%；上海等省外城市約30%；以自?。ǘ燃伲橹鳌Ｇu湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部·頂上別墅1000－3500萬(wàn)杭州、上海等長(zhǎng)三角客戶(hù)以自住（度假）為主。綠城·千島湖玫瑰園1400－3500萬(wàn)杭州、義烏等地客戶(hù)以自?。ǘ燃伲橹?。通盛·翡翠島山水名墅一期300－500萬(wàn)別墅700－800萬(wàn)90%杭州的私營(yíng)業(yè)主,以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外還有來(lái)自義烏客戶(hù)15%；溫州等地的投資客5%一期開(kāi)盤(pán)較早，主力總價(jià)300-500萬(wàn)，投資比例較高50％；另有一部分客戶(hù)做度假居?。?0％）企業(yè)會(huì)所（20％）金基·觀(guān)島排屋200－300萬(wàn)杭州、溫州等地的客戶(hù)自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y千島湖項(xiàng)目客戶(hù)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客群來(lái)源核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管金華、永康、義烏等周邊城市私營(yíng)業(yè)主上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市客戶(hù)、海外客戶(hù)核心客戶(hù)：杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管；重要客戶(hù)：來(lái)自周邊城市，特別是義烏、金華、永康等地；偶得客戶(hù)：上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市，少量海外客戶(hù)。目前千島湖別墅客戶(hù)主要來(lái)自杭州；其次，也有很大一部分客戶(hù)來(lái)自義烏、金華等地；上海、溫州等其它城市客戶(hù)較少。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.自住企業(yè)會(huì)所投資置業(yè)目的占60％占20－30％占10％自?。簞e墅客戶(hù)主要目的為自住，一般用于全家度過(guò)春節(jié)等假期；占60％左右；企業(yè)會(huì)所：企業(yè)買(mǎi)來(lái)用于商務(wù)接待、做會(huì)所等；占20－30％；投資：別墅項(xiàng)目投資客較少，只占10％左右，一般為總價(jià)較低的房源。目前千島湖別墅客戶(hù)置業(yè)主要用于自住，另有一部分作為企業(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待；投資客比重很小。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖別墅客戶(hù)總結(jié)客戶(hù)來(lái)源：千島湖頂級(jí)別墅客戶(hù)主要來(lái)自杭州，另有部分來(lái)自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市及海外客戶(hù)目前較少。置業(yè)目的：頂級(jí)別墅基本沒(méi)有投資客，多為自?。ǘ燃伲┘媸詹兀碛胁糠肿鳛槠髽I(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待等。而總價(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二部分客戶(hù)分析千島湖項(xiàng)目客戶(hù)杭州項(xiàng)目客戶(hù)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.青山湖板塊西溪閑林板塊小和山板塊之江轉(zhuǎn)塘板塊富陽(yáng)銀湖板塊良渚板塊杭州別墅項(xiàng)目分布杭州高端別墅主要分布在以下板塊：良渚板塊西溪閑林板塊小和山板塊之江板塊富陽(yáng)銀湖板塊青山湖板塊湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2727板塊核心資源產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價(jià)主力總價(jià)特征描述備注西溪西溪濕地景觀(guān)資源聯(lián)排、疊拼390001000-1500萬(wàn)該區(qū)別墅開(kāi)發(fā)主要依托西溪濕地這一景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)；大多以“生態(tài)住區(qū)”為主題；離市中心近，高端項(xiàng)目較集中，可共享城西配套代表項(xiàng)目：西溪里、和家園、溪上玫瑰園等閑林靠近西溪濕地及小和山森林公園，本身亦擁有良好的景觀(guān)資源聯(lián)排、獨(dú)棟37000500-1400萬(wàn)該板塊隸屬大城西概念；目前區(qū)內(nèi)別墅開(kāi)發(fā)體量較大；以與公寓混合開(kāi)發(fā)為主；區(qū)內(nèi)別墅售價(jià)跨度較大；板塊交通較發(fā)達(dá)，配套亦發(fā)展完善起來(lái)；代表項(xiàng)目：新明半島、西溪·海、綠城·桃花源等富陽(yáng)銀湖、野生動(dòng)物園、富春江等景觀(guān)資源獨(dú)棟、聯(lián)排30000800-1500萬(wàn)發(fā)展較早，自然景觀(guān)好；基本以純別墅開(kāi)發(fā)為主；但目前板塊配套欠缺；代表項(xiàng)目：萬(wàn)科·公望等杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.28板塊核心資源產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價(jià)主力總價(jià)范圍特征描述備注聞堰湘湖、白馬湖、錢(qián)塘江等景觀(guān)資源聯(lián)排22000450-500萬(wàn)該板塊別墅開(kāi)發(fā)主要依托湘湖湖景資源或錢(qián)塘江江景資源，別墅開(kāi)發(fā)量小、檔次不高代表項(xiàng)目：湘湖美地、南岸花城等良渚良渚自然風(fēng)光、文化內(nèi)涵聯(lián)排、疊拼25000400-600萬(wàn)因其資源限制，別墅開(kāi)發(fā)主要集中在錢(qián)塘江邊，開(kāi)發(fā)量小、且以與公寓混合開(kāi)發(fā)為主，中等檔次代表項(xiàng)目：陽(yáng)光天際、新湖·香格里拉別墅等之江轉(zhuǎn)塘九溪風(fēng)景區(qū)、良好的自然景觀(guān)聯(lián)排、疊拼27500700-800萬(wàn)該區(qū)規(guī)劃為旅游渡假區(qū)；區(qū)內(nèi)物業(yè)多以度假型為主；別墅開(kāi)發(fā)量較?。缓汲亲钤玳_(kāi)發(fā)的經(jīng)典高端別墅九溪玫瑰園即在該板塊代表項(xiàng)目：陽(yáng)明谷，篁外、九溪玫瑰園等杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場(chǎng)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.杭州項(xiàng)目客戶(hù)分析板塊名稱(chēng)客戶(hù)來(lái)源置業(yè)目的良渚杭州本地特別是城西私營(yíng)業(yè)主為主，少量上海等外地客戶(hù)以度假功能為主，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)兼具商務(wù)接待功能。部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)近郊別墅作為第一居所。隨著國(guó)家禁止別墅土地投放，投資客增多。西溪閑林頂級(jí)產(chǎn)品：省內(nèi)高端私營(yíng)業(yè)主；高端產(chǎn)品：杭州市區(qū)客源為主，少量周邊地區(qū)客源。小和山高校教授、杭州本地私營(yíng)業(yè)主之江以浙江杭州、溫州、義烏等地大企業(yè)主為主，還有少數(shù)華僑青山湖外地溫州、義烏等地客戶(hù)居多，杭州主城區(qū)客戶(hù)較少。隨著杭州到青山湖交通的改善，杭州客戶(hù)逐漸增多。富陽(yáng)銀湖富陽(yáng)客戶(hù)為主70％，杭州客戶(hù)較少，富陽(yáng)客戶(hù)為私營(yíng)業(yè)主、金融業(yè)高管等自住為主，長(zhǎng)期居住，幾代人同住湘湖聞堰蕭山本地大企業(yè)主為主，杭州及外地客戶(hù)較少自住為主地域性較強(qiáng)，本地客戶(hù)自住為主Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.杭州別墅客戶(hù)總結(jié)客戶(hù)來(lái)源杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶(hù)多為杭州本地企業(yè)主，一些頂級(jí)別墅有來(lái)自省內(nèi)其它城市的私營(yíng)業(yè)主；青山湖因距離杭州較遠(yuǎn)，目前客戶(hù)多為杭州之外的外地客戶(hù)；富陽(yáng)銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶(hù)地域性較強(qiáng)，兩地企業(yè)主多。置業(yè)目的富陽(yáng)、蕭山別墅一般都是本地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，自住為主；其它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)兼具商務(wù)接待功能；部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)近郊別墅作為第一居所；隨著國(guó)家禁止別墅土地投放，投資客增多。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三部分個(gè)案分析千島湖個(gè)案杭州個(gè)案Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖濱江度假酒店別墅Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料地址千島湖輝照山占地面積500畝（含水面）建筑面積12萬(wàn)方（別墅排屋6萬(wàn)方＋酒店6萬(wàn)方）容積率0.25綠化率75％開(kāi)發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟、排屋、疊排+超五星酒店（希爾頓）建筑風(fēng)格東南亞（以美式山地度假為原本）建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤景觀(guān)設(shè)計(jì)貝爾高林內(nèi)部配套希爾頓超五星大酒店（會(huì)議中心，標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會(huì)議中心、豪華游艇俱樂(lè)部等）總套數(shù)98套（其中疊排8套，聯(lián)排12套）戶(hù)型獨(dú)棟440-750方，聯(lián)排300-330方，疊排210－240方在售價(jià)格均價(jià)18600元/平米，獨(dú)棟800萬(wàn)－1200萬(wàn)/套（440－650方）Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目總體規(guī)劃別墅、排屋（6萬(wàn)平米）希爾頓超五星酒店（6萬(wàn)平米）游艇碼頭（酒店專(zhuān)享）定位：打造長(zhǎng)三角地區(qū)最具規(guī)模檔次的度假酒店別墅千島湖地區(qū)開(kāi)發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的地塊,呈半島形狀。總體規(guī)劃：98套別墅、排屋（6萬(wàn)方）＋超五星酒店（6萬(wàn)方）排屋別墅：酒店（2011年6月左右開(kāi)業(yè)）：建筑類(lèi)型套數(shù)面積段獨(dú)棟78套440－750方聯(lián)排12套300－330方疊排8套210－240方建筑面積：近6萬(wàn)平方米，客房數(shù)：300多間。設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會(huì)議中心、豪華游艇俱樂(lè)部等。特設(shè)總統(tǒng)樓，具備接待總統(tǒng)及隨行人員的能力。配套酒店專(zhuān)享游艇碼頭。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑設(shè)計(jì)：以美式山地度假為原本，東南亞建筑風(fēng)格。突出1.2米的寬屋檐的度假別墅元素；立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露臺(tái)結(jié)合，滿(mǎn)足觀(guān)景需要，注重室內(nèi)空間與戶(hù)外景觀(guān)的交流。最大化。建筑設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)：以湖山島嶼為景觀(guān)主體背景，別墅花園庭院融入整體環(huán)境中。依托地勢(shì)、取景自然、保護(hù)原生態(tài)。私家庭院：精裝修，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帶植物。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型獨(dú)棟B戶(hù)型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車(chē)庫(kù)約440㎡戶(hù)型特色：車(chē)庫(kù)、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，與主人生活區(qū)分開(kāi)?？蛷d、餐廳與大平臺(tái)相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺(tái)，主衛(wèi)朝南，生活舒適。關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì)，大尺度客廳、露臺(tái)、陽(yáng)光餐廳等，最大化融入戶(hù)外景觀(guān)，凸顯度假生活品質(zhì)。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型獨(dú)棟D戶(hù)型五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保姆房雙車(chē)庫(kù)一游泳池約750方Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型獨(dú)棟C戶(hù)型五室三廳八衛(wèi)兩廚房?jī)杀Ｄ贩侩p車(chē)庫(kù)一游泳池約745方Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.銷(xiāo)售情況建筑類(lèi)型套數(shù)面積段銷(xiāo)售情況獨(dú)棟78套440－650方剩余10多套，主是要位于項(xiàng)目西面及南面第一排600多平米的大戶(hù)型聯(lián)排12套300－330方售罄疊排8套210－240方售罄目前項(xiàng)目處于尾房銷(xiāo)售階段，剩余10多套獨(dú)棟別墅未售。一期已交付二期未售房源主要位于項(xiàng)目西面，共10多套二期Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目客戶(hù)定位：資產(chǎn)過(guò)億的富商。實(shí)際客戶(hù)來(lái)源：主要來(lái)自浙江，其中杭州客戶(hù)約占60%、其它客戶(hù)來(lái)自金華（約10%）、紹興（約5%）、義烏（約15%）置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹?，約占60％；企業(yè)會(huì)所：30％；投資：10％客戶(hù)來(lái)源地構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成40客戶(hù)情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.天嶼-千島湖山頂度假別墅Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料地址淳安千島湖天嶼度假村-近千島湖大橋與陽(yáng)光路交界處占地面積236000平方米建筑面積45000平方米容積率0.22綠化率41.17%開(kāi)發(fā)商杭州龍盛千島湖實(shí)業(yè)投資有限公司物業(yè)類(lèi)型別墅別墅建筑設(shè)計(jì)SaterDesign別墅景觀(guān)設(shè)計(jì)OutProductionsInc戶(hù)型600-900㎡在售價(jià)格1600萬(wàn)-2600萬(wàn)/套Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目規(guī)劃、銷(xiāo)售及客戶(hù)項(xiàng)目規(guī)劃80多幢別墅＋五星級(jí)度假酒店，每戶(hù)享800－2000平方米私家泳池花園。為業(yè)主6.2萬(wàn)平方米專(zhuān)屬島嶼、游艇碼頭、3千米專(zhuān)屬盤(pán)山道路及3個(gè)半山觀(guān)景平臺(tái)等配套。銷(xiāo)售情況：一期推出29套左右房源，目前銷(xiāo)售了一半左右。特色：地理位置：山際線(xiàn)于標(biāo)高235-310米之間起伏，向西、北和西南三個(gè)方向皆可俯瞰千島湖湖景規(guī)劃保留一萬(wàn)畝原生松樹(shù)林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū)，開(kāi)辟一條3公里的環(huán)山專(zhuān)屬山道連通別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。缺點(diǎn)：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風(fēng)格：新地中海建筑風(fēng)格，融合摩爾風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格與安達(dá)盧西亞風(fēng)格富于異國(guó)情調(diào)，恰當(dāng)引入亞熱帶地區(qū)的陽(yáng)光，比如增大窗戶(hù)尺度，設(shè)置觀(guān)景廊等。立面：涂料、石材、砂巖組合。屋頂：陶瓦。建筑造型：休閑＋奢侈感，對(duì)稱(chēng)、帶四坡斜屋頂?shù)墓靶沃魅肟?，立柱或壁柱裝飾強(qiáng)調(diào)尊貴感。建筑設(shè)計(jì)對(duì)稱(chēng)的主入口設(shè)計(jì)觀(guān)景空間44Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.裝修情況配套：五星級(jí)SPA酒店、6.2萬(wàn)方專(zhuān)屬島嶼——設(shè)置有戶(hù)外大型PARTY會(huì)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)級(jí)游艇碼頭和輕松的釣魚(yú)、燒烤、沙灘排球等多項(xiàng)活動(dòng)專(zhuān)區(qū)?？萍贾悄芑好绹?guó)霍尼韋爾（Honeywell）和瑞士公司ABB，打造家居智能控制系統(tǒng)法國(guó)Lafarge公司定制“會(huì)呼吸的”節(jié)能屋面瓦美國(guó)Mammoth地源熱泵式中央空調(diào)瑞典TERRACO的外墻保溫美國(guó)Honeywell智能系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)：（500萬(wàn)/套）庭院門(mén)：美國(guó)PlazaDoor型材、DoorinMotion的遙控設(shè)備泳池設(shè)備：西班牙的AstralPool門(mén)窗：美國(guó)Andersen公司全套進(jìn)口門(mén)窗石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種之多櫥柜：德國(guó)的Zeyko和Siematic潔具：美國(guó)的Kohler和KallistaEvaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑面積：約696.24平方米（不含地下層）戶(hù)型特色：室內(nèi)呈對(duì)稱(chēng)式布局，動(dòng)靜分區(qū)。主要功能空間朝向最佳景觀(guān)，大尺度的戶(hù)外連廊，可欣賞到戶(hù)外更多景觀(guān)。套房式設(shè)計(jì)，符合度假別墅功能要求。戶(hù)型戶(hù)外連廊戶(hù)外連廊一層二層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源:主要來(lái)自杭州、上海等地置業(yè)目的:主要為自住，用于春節(jié)等短期度假Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部（頂上別墅）Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.五星級(jí)酒店頂上別墅隨園悠然山千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部-總體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃總項(xiàng)目包括隨園、頂上別墅、悠然山三個(gè)組團(tuán)，共200多套。頂上別墅由10棟別墅組成，隨園由90多套別墅組成。配套占地面積1280畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞/72桿球場(chǎng)，球道長(zhǎng)度：6880碼；俱樂(lè)部會(huì)所，面積7000方，豪華客房16間，設(shè)有中西餐廳、咖啡廳、桑拿、SPA、會(huì)議室等；千島湖國(guó)際游艇俱樂(lè)部，占地50畝，規(guī)劃泊位230個(gè)；超白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.頂上別墅—基本資料地址杭千高速出口處向前30米左轉(zhuǎn)占地面積29畝建筑面積1.8萬(wàn)方套數(shù)10套容積率0.28綠化率40%開(kāi)發(fā)商杭州千島湖順發(fā)房產(chǎn)有限公司物業(yè)類(lèi)型別墅戶(hù)型500-1000多㎡在售均價(jià)1000萬(wàn)-3500萬(wàn)/套組團(tuán)特色建筑外形：現(xiàn)代簡(jiǎn)練風(fēng)格，“盒式”造型十幢別墅分別用10種設(shè)計(jì)手法，根據(jù)景觀(guān)需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、階梯式建筑等。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.頂上別墅—銷(xiāo)售、客戶(hù)銷(xiāo)售情況：面積500－1000多方，價(jià)格1000萬(wàn)－3500萬(wàn)/套項(xiàng)目2010年年底開(kāi)盤(pán)，目前去化6套，剩余4套客戶(hù)屬性：客戶(hù)來(lái)源:杭州、上海等城市為主置業(yè)目的：自?。ǘ燃伲橹鱁valuationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.頂上別墅—戶(hù)型總建筑面積：714.15㎡一層：272.21㎡二層：176.38㎡地下室：265.56㎡（贈(zèng)送153.96㎡）戶(hù)型特色：1.大面積地下層，可按業(yè)主需要規(guī)劃為不同功能區(qū)間2.中西廚房，滿(mǎn)足生活所需3.戶(hù)戶(hù)私家景觀(guān)花園及多花池設(shè)計(jì)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.開(kāi)發(fā)商順發(fā)恒業(yè)/順發(fā)千島湖旅游股份有限公司項(xiàng)目位置淳安千島湖鎮(zhèn)杭千高速出口總建筑面積約4萬(wàn)平方米綠化率50%總套數(shù)91棟產(chǎn)品類(lèi)型獨(dú)棟、雙拼、酒店主力戶(hù)型270-400平方米隨園建筑風(fēng)格:現(xiàn)代中式。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶(hù)外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的對(duì)比、簡(jiǎn)潔的裝飾符號(hào)詮釋新中式風(fēng)格別墅。景觀(guān)特色：將千島湖自然山水作為項(xiàng)目背景。內(nèi)部，引入水資源營(yíng)造親水生活。運(yùn)用空間序列和軸線(xiàn)，將別墅與山水交融，形成步移景異的效果。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隨園戶(hù)型建筑面積：560平方米戶(hù)型特色：大面積地下層，地下游泳池和SPA提升居住品味。半圍合式布局，一方面利于建筑獲得更多的開(kāi)窗面積，另一方面增加了灰空間，給予業(yè)主更多接觸自然的空間。院落空間起伏變化豐富。地下層平面約186.88平方米二層平面約143.86平方米一層平面約230.38平方米54Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隨園－客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源：杭州50%、金華等近區(qū)域城市約20%，上海等省外城市約30%；置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹鳌８郀柗蚯驁?chǎng)吸引來(lái)自上海、杭州等高爾夫愛(ài)好人士前來(lái)打球。其中，來(lái)自上海的客源包括港臺(tái)、韓日等人士?？蛻?hù)分析高爾夫客戶(hù)來(lái)源地分析55Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.綠城·千島湖玫瑰園Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料項(xiàng)目位置：千島湖鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)路南側(cè)，北依千島湖畔開(kāi)發(fā)商：養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)公司占地面積：15萬(wàn)方建筑面積：14萬(wàn)方容積率：0.87規(guī)劃：12幢獨(dú)棟別墅，32幢排屋，7幢高層，2幢小高層建筑風(fēng)格：法式排屋、新古典主義公寓交房狀況：毛坯（花園精裝）價(jià)格：獨(dú)棟1400-3500萬(wàn)/套；排屋總價(jià)中間套370－400萬(wàn)，邊套500-800萬(wàn)/套，公寓8000多元/平米面積：戶(hù)型面積：獨(dú)棟500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.獨(dú)棟項(xiàng)目規(guī)劃聯(lián)排高層公寓項(xiàng)目規(guī)劃：獨(dú)棟：12套（一期推出6套）排屋：150套配套：會(huì)所——咖啡吧，閱讀室，臺(tái)球室，乒乓球室幼兒園排屋獨(dú)棟項(xiàng)目特色：首次將綠城最新一代法式排屋與歐式花園住宅引入千島湖，配以新古典主義公寓。會(huì)所Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型（排屋邊套）C戶(hù)型面積：約329平米5房2廳地下室室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)、車(chē)庫(kù)約171平米一層室內(nèi)生活動(dòng)區(qū)約163平米二層室內(nèi)生活靜區(qū)約166平米Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型（獨(dú)棟）地下層約305平米一層約296平米二層約205平米A戶(hù)型約501平米動(dòng)靜分層，贈(zèng)送地下一層精裝修花園十字戶(hù)型多廳、多挑高空間、多陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.銷(xiāo)售狀況獨(dú)棟：總共12套，推出6套，銷(xiāo)售3套（分別為16#17#和23＃）18＃19＃20＃21＃22＃23＃已售17＃已售16＃已售15＃25＃26＃27＃15＃445平米16＃522平米（已售）17＃445平米（已售）18＃510平米19＃501平米20＃519平米21＃501平米22＃501平米23＃668平米（已售）25＃445平米26＃510平米Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶(hù)公寓：本地中高端客戶(hù)，用于自??；杭州、溫州、臺(tái)州客戶(hù)，主要用于度假兼投資；排屋、別墅：杭州、義烏等地私營(yíng)企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.通盛·翡翠島山水名墅Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料項(xiàng)目位置：安千島湖鎮(zhèn)翡翠島開(kāi)發(fā)商:杭州通盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì):美國(guó)PHILIPSJOHNSON深圳中外境容積率：0.23綠化率：70%占地面積:937畝建筑面積:70000平方米總戶(hù)數(shù):178套戶(hù)型：別墅380－500方，排屋190－230方價(jià)格：排屋14000元/㎡，300萬(wàn)/套，別墅14000-16000元/㎡，700萬(wàn)/套配套：規(guī)劃雙會(huì)所（山景會(huì)所、濱湖會(huì)所）、網(wǎng)球俱樂(lè)部、天然泳池和游艇碼頭等設(shè)施Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目規(guī)劃65項(xiàng)目定位：全島式私家別墅物業(yè)，營(yíng)造“原生態(tài)、自然”健康生活方式。翡翠島山水名墅位于千島湖城區(qū)中心唯一全島嶼式島嶼，四面環(huán)水，地勢(shì)總體北高南低，珊瑚狀分布。規(guī)劃170多套別墅，380－500方70多套排屋，190－230方小型酒店Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風(fēng)格：東方＋現(xiàn)代建筑材質(zhì)：天然石材、木飾條和玻璃混合運(yùn)用。錯(cuò)層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，逐層退臺(tái)不斷接近水面。建筑朝向、露臺(tái)均考慮景觀(guān)要求，部分別墅設(shè)置電梯。建筑設(shè)計(jì)66Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.景觀(guān)：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀(guān)，增加色花色樹(shù)等四季樹(shù)種與花卉。立體景觀(guān)系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀(guān)廣場(chǎng)、親水景觀(guān)休閑平臺(tái)、私家庭院等的設(shè)置。山脊森林公園：最大限度地保留原生山脊線(xiàn)，通過(guò)增設(shè)一些晨練跑道，園藝種植體驗(yàn)區(qū)、藝術(shù)小品、風(fēng)景小路等將其營(yíng)造成一條生態(tài)走廊；親水景觀(guān)休閑平臺(tái)：沿湖設(shè)計(jì)親水景觀(guān)平臺(tái)與休閑步道，局部結(jié)合島嶼的形狀設(shè)計(jì)一些凸入湖面的平臺(tái)，供游業(yè)主觀(guān)景、垂釣；私家庭院：私家坡景花園、立體中空內(nèi)庭花園、圍合式庭院，私家景觀(guān)立體化，引景入室，達(dá)到內(nèi)、外景之間的互融互動(dòng)。67景觀(guān)設(shè)計(jì)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一期客戶(hù)來(lái)源：90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外客戶(hù)還有來(lái)自義烏15%、溫州等地5%的投資客。置業(yè)目的：一期開(kāi)盤(pán)較早，主力總價(jià)300-500萬(wàn)，投資比例較高50％；另有一部分客戶(hù)做度假居住30％和企業(yè)會(huì)所20％客戶(hù)分析客戶(hù)來(lái)源地分析置業(yè)目的構(gòu)成68Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.金基·觀(guān)島Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料項(xiàng)目位置：千島湖青溪新城（千島湖景觀(guān)大道沿線(xiàn)）開(kāi)發(fā)商：杭州千島湖遠(yuǎn)洋置業(yè)占地面積：57491平米一期86畝（5.7萬(wàn)平米）建筑面積：240000平米一期12萬(wàn)平米（其中地上建筑面積86236平方米，地下建筑面積34447平方米）容積率：1.5物業(yè)類(lèi)型：排屋，高層，商業(yè)綜合體等交房狀況：毛坯價(jià)格：待定（排屋預(yù)計(jì)200萬(wàn)/套）Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃:排屋140多套，2層107方，3層153方；40-80㎡MINI湖景公寓,花園洋房：130方公寓40－80方，精裝修三層商業(yè)綜合體：約13000㎡商業(yè)配套,內(nèi)部有餐飲、娛樂(lè)、休閑、住宿。商業(yè)綜合體排屋花園洋房公寓公寓Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目特色以水為最大資源，以水為規(guī)劃主題扇形地塊，270度景觀(guān)視野；水以湖、溪、泉、池等各種樣狀分布園區(qū)內(nèi)；采用穿透性的規(guī)劃手法保證社區(qū)內(nèi)每條步道的視線(xiàn)都能直達(dá)湖面；院墅戶(hù)型格局參照鉑爾曼酒店設(shè)計(jì)，在浴室也能欣賞到湖島風(fēng)光。以度假功能為設(shè)計(jì)向?qū)|南亞風(fēng)情；低層遮幔式屋頂，提升高層景觀(guān)系數(shù)；低層退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì)，有效遮擋高層對(duì)低層室內(nèi)的窺視，同時(shí)提升高層對(duì)湖的視覺(jué)穿透。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型三層聯(lián)排B2戶(hù)型153方地下一層一層二層三層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.二層聯(lián)排別墅A1戶(hù)型

107平米地下一層地上一層地上二層戶(hù)型Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.意向客戶(hù)目前尚未開(kāi)盤(pán)，處于蓄客階段排屋、花園洋房：杭州、溫州等地的客戶(hù)，自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y精裝小公寓：淳安本地客戶(hù)較多Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三部分個(gè)案分析千島湖個(gè)案杭州個(gè)案Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.郡原列島Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置杭州青山湖西岸泥山灣開(kāi)發(fā)商浙江郡原地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)美國(guó)SWA集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)DAHLIN設(shè)計(jì)公司和美國(guó)ATT+K建筑設(shè)計(jì)公司景觀(guān)設(shè)計(jì)美國(guó)PERIDIAN景觀(guān)設(shè)計(jì)公司和美國(guó)NICOLAY景觀(guān)公司區(qū)位青山湖板塊物業(yè)類(lèi)別獨(dú)棟占地面積18萬(wàn)平米容積率0.4建筑面積76000平米綠化率45%

建筑面積76000平方米總戶(hù)數(shù)90戶(hù)獨(dú)棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2010年8月，二期預(yù)計(jì)11年下半年戶(hù)型面積一期主力360－480平米，二期主力500－800方（少量1000平米大戶(hù)型）項(xiàng)目售價(jià)在售一期1000-2000萬(wàn)元/套基地坐北朝南，三面環(huán)水，并有島間水面形成內(nèi)湖。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目規(guī)劃相思島項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目由本島、半島、里島、大島、相思島組成。本島、半島上共90戶(hù)別墅配套：其它島上規(guī)劃有VIP客房、島嶼SPA、8000平米五星級(jí)酒店、1個(gè)游船碼頭等，同時(shí)可享受3300米水岸線(xiàn)，10平方公里遼闊水域以及千畝國(guó)家級(jí)水上森林公園。島嶼SPA五星級(jí)島嶼酒店VIP獨(dú)棟客房島二期獨(dú)棟半島本島里島大島一期獨(dú)棟湖濱組團(tuán)憑湖組團(tuán)望湖組團(tuán)目前在售一期湖濱組團(tuán)，29套別墅，目前銷(xiāo)售10多棟；2011年將開(kāi)半島中的大別墅，建筑面積600－800平米。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型地下層約168平米娛樂(lè)區(qū)、服務(wù)區(qū)花園層禮儀區(qū)、公共區(qū)二層私密區(qū)湖濱houseE型地上二層，地下一層總建筑面積約482平米（地上約314平米，地下約168平米）四臥室（主臥套間、老人套間、二次臥）六廳室（客廳、餐廳、家庭室、影音室、活動(dòng)室、棋牌室）一書(shū)房二廚（中廚、西廚）一獨(dú)立車(chē)庫(kù)一獨(dú)立管家房Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源：杭州本地及溫州、義烏地區(qū)的企業(yè)主。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.綠城西子青山玫瑰園Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置臨安青山湖街道（石臨公路南側(cè)）開(kāi)發(fā)商臨安西子房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位臨安青山湖板塊物業(yè)類(lèi)別獨(dú)棟占地面積2600畝容積率0.24

綠化率45%

建筑面積261975平方米戶(hù)型面積700－1100平米項(xiàng)目售價(jià)1600－2800萬(wàn)元/套總戶(hù)數(shù)347戶(hù)綠城第三代別墅。共300多戶(hù)，規(guī)劃森林別墅、山地別墅、組院別墅。主要配套設(shè)施：度假式酒店6883.5平方米,商鋪700平方米和會(huì)所3500平方米.Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型綠城西子青山湖玫瑰園組院別墅S-4戶(hù)型總建筑面積約674平米，地上418平米，地下256平米地下層建筑面積256平米一層二層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：根據(jù)不同建筑的地形條件、營(yíng)造不同風(fēng)格的建筑，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。實(shí)行全面庭院精裝修Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶(hù)客戶(hù)主要以杭州主城區(qū)、溫州地區(qū)的公司老總、為主。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.山湖印Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置杭徽高速青山湖大橋南500米開(kāi)發(fā)商杭州臨安錦利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位臨安青山湖物業(yè)類(lèi)別獨(dú)棟排屋容積率0.4綠化率65%占地面積100000平方米主力戶(hù)型530-840方建筑面積20000平方米總戶(hù)數(shù)130戶(hù)（當(dāng)期31戶(hù)）開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-11-08項(xiàng)目?jī)r(jià)格18000元/平方米，總價(jià)888-1888萬(wàn)/套Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃總用地20萬(wàn)㎡，建設(shè)130余幢獨(dú)棟大院別墅。一期以原生態(tài)開(kāi)發(fā)理念為基礎(chǔ)，賴(lài)特美式建筑風(fēng)格，31幢獨(dú)棟大院別墅。項(xiàng)目配套鉑金印象會(huì)所，休閑會(huì)晤、商務(wù)PARTY、娛樂(lè)健身等。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有高爾夫球場(chǎng)、濕地公園，購(gòu)物餐飲一條街，賓館酒店，環(huán)湖景觀(guān)大道等設(shè)施。一期（31戶(hù)）會(huì)所一期Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：賴(lài)特美式建筑風(fēng)格立面材料：石材干掛、涂料、文化石Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型A戶(hù)型

600平米一層二層三層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶(hù)來(lái)源：主要以外地客戶(hù)為主，杭州客戶(hù)占小部分；外地客主要以溫州、臺(tái)州地區(qū)為主。客戶(hù)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬(wàn)科?公望Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息位置富陽(yáng)沿江公路（黃公望國(guó)家森林公園南麓）開(kāi)發(fā)商富陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位東洲板塊物業(yè)類(lèi)別獨(dú)棟、排屋容積率0.27

綠化率30%占地面積623000平方米

主力戶(hù)型400-600方建筑面積244000平方米總戶(hù)數(shù)405戶(hù)（當(dāng)期72戶(hù)）項(xiàng)目?jī)r(jià)格四期精裝獨(dú)棟2000－2500萬(wàn)元/棟Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目配套、銷(xiāo)售情況項(xiàng)目配套富春山居國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、富陽(yáng)白鶴村鄉(xiāng)村度假俱樂(lè)部。銷(xiāo)售情況：總建面積約25萬(wàn)方，一期到三期已基本售罄，剩余一棟別墅，四期精裝獨(dú)棟別墅房源將在2011年5，6月份推出。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.96上海蘭喬圣菲升級(jí)產(chǎn)品Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬(wàn)科公望三期B戶(hù)型431.00㎡入戶(hù)層二層戶(hù)型一層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.989898客戶(hù)分析客戶(hù)來(lái)源置業(yè)目的客戶(hù)屬性富陽(yáng)客戶(hù)為主，杭州客戶(hù)較少自住為主，長(zhǎng)期居住，幾代人同住，1.富陽(yáng)客戶(hù)主要為私營(yíng)企業(yè)主、金融業(yè)高管等；2.自住為主競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客戶(hù)情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.金都?富春山居Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.100100個(gè)案分析金都·富春山居基本資料：開(kāi)發(fā)商:金都房產(chǎn)集團(tuán)占地面積:667000平方米

建筑面積:200000平方米容積率：0.3物業(yè)類(lèi)型：別墅,聯(lián)排別墅物業(yè)地址：位于金都富春山居整個(gè)別墅區(qū)的東南側(cè)所屬板塊：銀湖板塊

總戶(hù)數(shù):80戶(hù)物業(yè)公司:浙江金都物業(yè)管理

建筑設(shè)計(jì):浙江華正建筑設(shè)計(jì)院景觀(guān)設(shè)計(jì):浙江華正建筑設(shè)計(jì)院Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.101101個(gè)案分析金都·富春山居Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.102102個(gè)案分析銷(xiāo)售情況及客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)分析物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積推出時(shí)間剩余套數(shù)去化率銷(xiāo)售均價(jià)獨(dú)棟別墅300-520㎡08年05月0100%1000萬(wàn)/套銷(xiāo)售情況分析客戶(hù)來(lái)源置業(yè)目的客戶(hù)屬性富陽(yáng)本地客戶(hù)自住為主，投資客戶(hù)比列明顯偏小富陽(yáng)客戶(hù)主要為私營(yíng)企業(yè)主、金融業(yè)高管等；喜大房子，別墅五房、公寓三房以上戶(hù)型Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.公元沐橋Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置之江杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，宋城景區(qū)南面開(kāi)發(fā)商杭州通原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位之江板塊物業(yè)類(lèi)別別墅、多層公寓、高層公寓占地面積6.7萬(wàn)㎡容積率1.20綠化率30%建筑面積80000平方米戶(hù)型面積美式墅院200-500㎡項(xiàng)目售價(jià)800-2000萬(wàn)元/套總戶(hù)數(shù)600戶(hù)裝修情況全裝修，精裝價(jià)格6000元/㎡公元沐橋美式墅院：面積在200-500平方米之間，包括平層、躍層、帶地下室躍層等16種套型主要配套設(shè)施：宋城景點(diǎn)、六和塔等景點(diǎn)周邊配套，生活配套有待改善Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶(hù)型公元沐橋C1-2戶(hù)型-約488平米，地下室空間高有4米地下層一層二層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風(fēng)格美式建筑風(fēng)格，以傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國(guó)的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國(guó)城市公寓為參照從外立面的材質(zhì)（石材干掛）、戶(hù)型空間的設(shè)計(jì)（休閑娛樂(lè)空間較大）和庭院景觀(guān)的設(shè)計(jì)各個(gè)方面都體現(xiàn)著美式住宅所特有的品位和舒適度Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.107公園沐橋——建筑風(fēng)格成為其最為人注目的特點(diǎn)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶(hù)客戶(hù)主要以杭州主城區(qū)客戶(hù)為主外地客戶(hù)主要來(lái)自溫州、義烏等地少量?jī)S商Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.個(gè)案總結(jié)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.總結(jié)：客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)與付款方式研究貸款購(gòu)房：在限貸政策下，貸款購(gòu)房受到限制，不是目前主要支付方式；分期付款：在限貸政策的影響下，分期付款成為區(qū)域別墅的主流付款方式；一般來(lái)說(shuō)在交房之前會(huì)靈活的選擇幾期進(jìn)行分期付款；抵押購(gòu)買(mǎi)：客戶(hù)將原持有物業(yè)進(jìn)行銀行抵押所獲得的資金用于支付房款，從而承受較低的貸款利息；或者先期一次性付款，等所購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理結(jié)束再行抵押獲得貸款；企業(yè)購(gòu)買(mǎi)：高端別墅存在企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的可能，但是目前表現(xiàn)不十分明顯，主要是由于企業(yè)貸款的難度、稅率比較高；作為企業(yè)資產(chǎn)的一部分與企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)捆綁；同時(shí)也有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)尋求資產(chǎn)轉(zhuǎn)移漂白等等購(gòu)買(mǎi)方式的存在，但屬于個(gè)別情況；方式總結(jié)：一般來(lái)說(shuō)在限貸的情況下，總價(jià)低于1000萬(wàn)的項(xiàng)目客戶(hù)一次性付款比例最高，超過(guò)1000萬(wàn)項(xiàng)目客戶(hù)傾向于分期付款；減少一次性支出是決定銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素之一建議項(xiàng)目根據(jù)公司的情況制定分期付款方式Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2009-2011共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬(wàn)平米；其中適合打造高端別墅的低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約33萬(wàn)方，主要集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目。按800方/套計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)將有412套高端別墅上市（主要集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目）。2009年成交住宅用地面積（去除商服）達(dá)152萬(wàn)平米；其中低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約9.7萬(wàn)方。2010年成交住宅用地面積（去除商服）達(dá)53萬(wàn)平米；其中低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約23萬(wàn)方。2011年成交住宅用地面積（去除商服）達(dá)25萬(wàn)平米；淳安縣2009-2011年土地成交總結(jié)：Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第四部分淳安縣2009-2011年住宅用地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.附件：2009年至今土地成交概覽Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2009年土地成交情況位置面積（平米）土地用途成交價(jià)（元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價(jià)千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣4號(hào)地塊57342.846商服（旅館業(yè)）、995472020090221＜0．25＜25%＞50%14336694住宅用地（商服(旅館業(yè))占總面積的75%）千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣5號(hào)地塊42276.209商服（旅館業(yè)）、733912020090221＜0．25＜25%＞50%10569住宅用地（商服(旅館業(yè))占總面積的75%）千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣6號(hào)地塊58829.225商服（旅館業(yè)）、1021272020090221＜0．25＜25%＞50%14707千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣7號(hào)地塊58629.928商服（旅館業(yè)）、1017816020090221＜0．25＜25%＞50%14657千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣8號(hào)地塊46452.834商服（旅館業(yè)）、806424020090221＜0．25＜25%＞50%11613千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣9號(hào)地塊59250.836商服（旅館業(yè)）、1028592020090221＜0．25＜25%＞50%14813千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣10號(hào)地塊58261.834商服（旅館業(yè)）、1011424020090221＜0．25＜25%＞50%14565千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣11號(hào)地塊53161.152商服（旅館業(yè)）、922880020090221＜0．25＜25%＞50%13290千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣12號(hào)地塊59869.542商服（旅館業(yè)）、1039336020090221＜0．25＜25%＞50%14967千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣13號(hào)地塊59986.574商服（旅館業(yè)）、1041368020090221＜0．25＜25%＞50%14997千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣14號(hào)地塊57873.979商服（旅館業(yè)）、1004696020090221＜0．25＜25%＞50%14468千島湖大橋?qū)γ孢M(jìn)賢灣15號(hào)地塊57051.638商服（旅館業(yè)）、990416020090221＜0．25＜25%＞50%14263Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.位置面積（平方米）土地用途成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價(jià)姜家鎮(zhèn)姜家村（姜家商業(yè)街區(qū)1號(hào)地塊)26188.72商住（其中商業(yè)用地占總用地20%）492350020090203＜0.4＜20%＞40%10475470姜家鎮(zhèn)姜家村（姜家商業(yè)街區(qū)2號(hào)地塊)53063.8商?。ㄆ渲猩虡I(yè)用地占總用地50%）1215160020090203＜1.1＜30%＞30%58370208姜家鎮(zhèn)姜家村（姜家文史館2號(hào)地塊）53337.57商住（其中商業(yè)用地占總用地10%）880070020090203＜0.3＜8%＞70%16001550陽(yáng)光花園4號(hào)地塊30005.72商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）3537670020090515<1.83＜25%＞40%54910644陽(yáng)光花園5號(hào)地塊28001.45商住（商業(yè)用地占10%）3001760020090515<1.83＜25%＞40%51243586陽(yáng)光花園6號(hào)地塊24001.21商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）2572930020090515<1.83＜25%＞40%43922陽(yáng)光花園7號(hào)地塊6667.23商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）714730020090515<1.83＜25%＞40%12201陽(yáng)光花園8號(hào)地塊6000.53商住（商業(yè)用地占10%）643260020090515<1.83＜25%＞40%10981陽(yáng)光花園9號(hào)地塊12000.68商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）1286470020090515<1.83＜25%＞40%21961悅龍灣康樂(lè)中心地塊33625.4商住（住宅不超過(guò)30%）1413000020090520﹤0.6﹤20%﹥45%201757002009年土地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.位置面積（平方米）土地用途成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價(jià)原采石場(chǎng)地塊50659.67商?。ㄉ谭?0%）1.08E+0820090528＜1.7＜30%＞35%861211256珍珠半島北區(qū)3號(hào)地塊31222.91商住（商服不超過(guò)15%）3154000020090512＜1.8＜30%＞35%56201561珍珠半島北區(qū)6號(hào)地塊14580.63商?。ㄉ谭怀^(guò)15%）1473000020090512＜1.8＜30%＞45%26245珍珠半島北區(qū)7號(hào)地塊18649.11商?。ㄉ谭怀^(guò)15%）1884000020090512＜1.8＜30%＞45%33568珍珠半島北區(qū)11號(hào)地塊33251.06商住（商服不超過(guò)15%）3359000020090512＜1.8＜30%＞45%59852珍珠半島北區(qū)16號(hào)地塊18068.45商?。ㄉ谭怀^(guò)15%）1825000020090512＜1.8＜30%＞45%32523珍珠半島北區(qū)17號(hào)地塊33251.06商?。ㄉ谭怀^(guò)15%）3359000020090512＜1.8＜30%＞45%59852珍珠半島西側(cè)4-1號(hào)地塊商住項(xiàng)目29767.21商住（商服占15%）3125560020090604＜1.8＜30%＞35%53581583珍珠半島西側(cè)4-2號(hào)地塊商住項(xiàng)目26283.82商?。ㄉ谭?5%）2759800020090604＜1.8＜30%＞35%47311珍珠半島西側(cè)7-1號(hào)地塊商住項(xiàng)目31793.35商住（商服占15%）3338300020090604＜1.8＜30%＞35%57228珍珠半島西側(cè)7-2號(hào)地塊商住項(xiàng)目25984.23商?。ㄉ谭?5%）2728340020090604＜1.8＜30%＞35%467722009年土地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.位置面積（平方米）土地用途成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價(jià)姜家鎮(zhèn)甘塢村百琴花園3號(hào)地塊48152.07商住1025640020090611＜1.0＜23%＞35%48152213姜家鎮(zhèn)甘塢村百琴花園4號(hào)地塊59591.36住宅1099500020090611＜1.0＜23%＞35%59591185姜家鎮(zhèn)甘塢村百琴花園5號(hào)地塊41215.29住宅766000020090611