合富輝煌某大型住宅項(xiàng)目定位與營(yíng)銷提案

定位篇

1----------------------------------------------------------項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目的地理位置概況

本項(xiàng)目地塊位于開發(fā)區(qū)泰祥路與泰達(dá)大街交口處。東側(cè)為規(guī)劃中的泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)（包含泰達(dá)足球場(chǎng)、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)區(qū)、高級(jí)公寓、商業(yè)配套等設(shè)施），以及公路和輕軌的交通樞紐中心；南側(cè)為現(xiàn)有的管委會(huì)、海關(guān)、泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院、圖書館、泰達(dá)學(xué)院、金融貿(mào)易區(qū)（天津未來(lái)的商貿(mào)與金融的副中心）等；西側(cè)為現(xiàn)有的泰豐公園、室內(nèi)熱帶植物園等生態(tài)設(shè)施景觀資源；北側(cè)為泰達(dá)小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施。2----------------------------------------------------------規(guī)劃要點(diǎn)概述

土地面積總占地105,299㎡，容積率1.2，總建筑面積11.8萬(wàn)㎡；整體由1幢超高層（170m）、5幢中層（95m）及1幢3層的酒店（設(shè)有120套總統(tǒng)套房）組合而成，配備8000㎡的商業(yè)及高級(jí)會(huì)所，社區(qū)整體共有550個(gè)停車位（車位配比為1：0.8）。3----------------------------------------------------------項(xiàng)目理解政府宏觀調(diào)節(jié)“限制中間、發(fā)展兩頭”本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)整體水平較高，開發(fā)需求均以高檔為主本項(xiàng)目基本定位為高檔住宅，目標(biāo)客戶群依此為依據(jù)進(jìn)行針對(duì)性訴求4----------------------------------------------------------目標(biāo)客戶群核心競(jìng)爭(zhēng)力消費(fèi)特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力提純市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位形象定位開發(fā)理念針對(duì)性方案總結(jié)引導(dǎo)具體高端產(chǎn)品定位的考慮從目標(biāo)客戶群與核心競(jìng)爭(zhēng)力出發(fā)引發(fā)本項(xiàng)目的定位推導(dǎo)思路。

5----------------------------------------------------------主力客戶群定位分析

目標(biāo)客戶范圍目標(biāo)客戶地域范圍環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈大北京規(guī)劃圈濱海新區(qū)規(guī)劃圈天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)6----------------------------------------------------------國(guó)際客戶范圍全球國(guó)際知名大型企業(yè)在濱海新區(qū)投資設(shè)廠的外資企業(yè)港澳臺(tái)資企業(yè)7----------------------------------------------------------目標(biāo)客戶群職業(yè)層次私營(yíng)企業(yè)主外資企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)的高級(jí)管理者高科技、IT、金融、證券、保險(xiǎn)等朝陽(yáng)行業(yè)的金領(lǐng)一族國(guó)企的高級(jí)管理人員及各政府部門的高級(jí)公務(wù)員從事經(jīng)營(yíng)管理工作的港澳臺(tái)人士外資企業(yè)中擔(dān)任高級(jí)管理者、技術(shù)骨干的外籍人士8----------------------------------------------------------目標(biāo)客戶群心態(tài)分析尊貴身份的體現(xiàn)他們是高知、高職階層達(dá)到“雙投資”的目的物業(yè)以自住為主對(duì)居住環(huán)境要求高，強(qiáng)調(diào)是富人聚居社區(qū)事業(yè)進(jìn)取心較強(qiáng)容易接受新觀念、新事物，具有超前的遠(yuǎn)見9----------------------------------------------------------天津市購(gòu)房主力階層家庭收入類型的收入特征如下

表：天津市購(gòu)房主力階層收入類型特征類別家庭類型年收入幅度月收入幅度月供款幅度1超高收入型120,000~180,000元10,000~15,000元5,000~7,500元2高收入型96,000~120,000元8,000~10,000元4,000~5,000元3中高收入型72,000~96,000元6,000~8,000元3,000~4,000元4中上收入型48,000~72,000元4,000~6,000元2,000~3,000元5中等收入型24,000~36,000元2,000~3,000元1,000~1,500元6中低收入型12,000~24,000元1,000~2,000元500~1000元10----------------------------------------------------------表：7成20年按揭額度各類型家庭購(gòu)房可承受總額類別月供款額度按揭金額可承受物業(yè)總金額15,000元約93萬(wàn)元約116萬(wàn)元24,000元約74萬(wàn)元約93萬(wàn)元33,000元約56萬(wàn)元約67萬(wàn)元42,000元約37萬(wàn)元約46萬(wàn)元51,000元約19萬(wàn)元約24萬(wàn)元6500元約9萬(wàn)元約12萬(wàn)元備注：以上按揭款以8成30年計(jì)算。保守估計(jì)家庭年收入在96，000—120，000元/年以上

11----------------------------------------------------------本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征通過(guò)消費(fèi)品的品牌、品位及昂貴的價(jià)格對(duì)其身分地位進(jìn)行表達(dá)的需求人居理念上更易接受生態(tài)、健康、環(huán)保等超前的概念唯技術(shù)論者，對(duì)生態(tài)智能十分依賴，對(duì)住宅舒適度的科技保障深信不疑頭腦精明，對(duì)于賺取金錢的計(jì)算非常到位，在表現(xiàn)其身份地位的超高端消費(fèi)時(shí)表現(xiàn)的非常理性12----------------------------------------------------------項(xiàng)目定位分析

開發(fā)理念探討形象定位確立市場(chǎng)定位確立產(chǎn)品定位確立項(xiàng)目分析定位思路13----------------------------------------------------------深度優(yōu)勢(shì)√金融街√管委會(huì)√地域未來(lái)無(wú)限升值潛力√國(guó)際化趨勢(shì)√高端產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)空白共享優(yōu)勢(shì)√泰達(dá)足球場(chǎng)√泰達(dá)國(guó)際會(huì)展中心√輕軌列車√綠化景觀√泰大學(xué)院和濱海大學(xué)√圖書館√濱海醫(yī)院分析提煉項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力14----------------------------------------------------------項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的深度挖掘?yàn)I海金融街效果金融街作為開發(fā)區(qū)的CBD區(qū)需要大量的生活設(shè)施和服務(wù)配套場(chǎng)所。濱海金融街的需要15----------------------------------------------------------開發(fā)區(qū)新管委會(huì)開發(fā)區(qū)新管委會(huì)所有部門集中辦公，做到一站式服務(wù)。這里包含了工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府服務(wù)機(jī)構(gòu)。這里除了設(shè)立大型金融機(jī)構(gòu)也吸引著中小型創(chuàng)業(yè)公司、各地各企業(yè)住外辦事處的設(shè)立，同時(shí)律師樓、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、設(shè)計(jì)工作室、中介公司等服務(wù)型企業(yè)也將不斷進(jìn)駐?，F(xiàn)代商務(wù)會(huì)所的服務(wù)豪華住宅的匹配供應(yīng)星級(jí)酒店的服務(wù)高檔物質(zhì)消費(fèi)、精神需求的服務(wù)開發(fā)區(qū)新管委會(huì)的需要16----------------------------------------------------------為商業(yè)、金融配套服務(wù)的市場(chǎng)空間和空白點(diǎn)剛剛出現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)不可能全部完善，市場(chǎng)需求會(huì)逐步放大。

核心競(jìng)爭(zhēng)力之一17----------------------------------------------------------地域的升值潛力該區(qū)域同時(shí)集中了政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化、教育、體育、醫(yī)療等幾乎所有具有升值潛力和發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)勢(shì)因素，使這里成為開發(fā)區(qū)未來(lái)的新中心。作為投資型固定資產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)保持相當(dāng)旺盛的需求，升值潛力巨大。核心競(jìng)爭(zhēng)力之二18----------------------------------------------------------國(guó)際化趨勢(shì)4000外籍人士在此工作生活。要求在區(qū)內(nèi)設(shè)有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施，同時(shí)設(shè)立多元文化交流的場(chǎng)所。

國(guó)際化趨勢(shì)需要多元文化為基礎(chǔ)，建設(shè)多元文化交流的載體平臺(tái)。核心競(jìng)爭(zhēng)力之三19----------------------------------------------------------自身高端產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)空白（1）名家手筆，彰顯高端非凡品質(zhì)※階梯式錯(cuò)開，體現(xiàn)均好性

※建筑高度錯(cuò)落有致

※外立面時(shí)尚超前，而又不失簡(jiǎn)約大氣※容積率1.2

，建筑密度僅約為15%

※近9萬(wàn)㎡的超大比例園林景觀※四梯三戶（甚至四梯兩戶）※產(chǎn)品大膽創(chuàng)新、超前※大面積、高配置的高端戶型設(shè)計(jì)，南北通透

核心競(jìng)爭(zhēng)力之四項(xiàng)目高端品質(zhì)優(yōu)秀，獨(dú)特賣點(diǎn)明顯；生態(tài)環(huán)保型建筑更符合我們的目標(biāo)客戶群需要。20----------------------------------------------------------（2）高新產(chǎn)品空白期

開發(fā)區(qū)市場(chǎng)目前正好處于高端產(chǎn)品消化快要結(jié)束的時(shí)期，未銷售的存量不多，其他項(xiàng)目正處在規(guī)劃運(yùn)作之中，市場(chǎng)面臨空白。高端創(chuàng)新產(chǎn)品市場(chǎng)需求依然旺盛，市場(chǎng)空白將保持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。核心競(jìng)爭(zhēng)力之五21----------------------------------------------------------針對(duì)性方案由本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力提純，歸結(jié)出來(lái)五方面市場(chǎng)需求要素，用以確立本項(xiàng)目的針對(duì)性方案?！叨撕廊A住宅、商務(wù)中心、星級(jí)酒店、時(shí)尚休閑購(gòu)物場(chǎng)所※開發(fā)投資型住宅，匹配部分適度面積的中等戶型※國(guó)際性多元文化的業(yè)主會(huì)館、酒吧、咖啡館、俱樂(lè)部等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所※科技智能型生態(tài)環(huán)保住宅※高尖端產(chǎn)品、全新的居住概念、一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)落伍的產(chǎn)品、不可逾越的層次和等級(jí)22----------------------------------------------------------開發(fā)理念立足天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)打造天津都市全新豪宅標(biāo)準(zhǔn)開創(chuàng)環(huán)渤海城市圈的高尚人居典范23----------------------------------------------------------市場(chǎng)定位生態(tài)環(huán)保、時(shí)尚超前、人居典范

——國(guó)際豪宅社區(qū)24----------------------------------------------------------發(fā)掘一種全新的豪宅概念從東西方人居理念結(jié)合建筑的高度進(jìn)行創(chuàng)新建筑人+自然人+自然天人合一和諧統(tǒng)一數(shù)理邏輯意形虛無(wú)超前科技西方東方25----------------------------------------------------------產(chǎn)品定位人、自然與建筑的和諧統(tǒng)一新人性關(guān)懷，新人居建筑26----------------------------------------------------------產(chǎn)品概念近未來(lái)建筑27----------------------------------------------------------近未來(lái)建筑即是一個(gè)發(fā)現(xiàn)，也是一個(gè)創(chuàng)新。

近未來(lái)建筑能為客戶群帶來(lái)什么呢？一個(gè)東西方多元文化平等交融的社區(qū)一個(gè)高素質(zhì)、高品位的人群社區(qū)一個(gè)內(nèi)斂、開放、超前的時(shí)尚社區(qū)一個(gè)科技智能的生態(tài)社區(qū)一個(gè)全新的無(wú)可比擬的高檔社區(qū)28----------------------------------------------------------形象定位開放平等、高貴人性、時(shí)尚超前的生活29----------------------------------------------------------暫定案名未來(lái)·視界星運(yùn)·空中豪庭光芒生態(tài)·STYLE東部時(shí)區(qū)海闊天空超前時(shí)代美好年代推薦案名30----------------------------------------------------------全案定位一個(gè)以現(xiàn)代科技為載體融合東方神韻和西方精髓生態(tài)、時(shí)尚、超前的國(guó)際豪宅社區(qū)31----------------------------------------------------------風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避產(chǎn)品超前的“度”入市時(shí)機(jī)的威脅32----------------------------------------------------------33----------------------------------------------------------地產(chǎn)江湖dcjianghu——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！34----------------------------------------------------------地產(chǎn)江湖dcjianghu——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！35-----------------------------------