2016年甘肅物業(yè)管理條例實施細(xì)則_第1頁
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2016年甘肅物業(yè)管理條例實施細(xì)則《2016年甘肅物業(yè)管理條例實施細(xì)則》相關(guān)資訊,本文內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò),各位業(yè)主都看看,用正確的法律武器捍衛(wèi)我們業(yè)主共同的權(quán)利!第一條根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合我省實際,制定本辦法。第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),由所在城市人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金,組織整治,創(chuàng)造條件,逐步實行物業(yè)管理。配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè),推行物業(yè)管理。第三條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理,縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi),做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。第四條縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi),向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門申請資質(zhì)證書,并按資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動。第六條物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得執(zhí)業(yè)資格證書。第七條劃分物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,遵循方便生活和工作,有利于社區(qū)建設(shè)和管理,降低管理成本,提高服務(wù)水平的原則。第八條有以下情形之一的,物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域,并由1個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理:(一) 屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的;(二) 處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;(三) 配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;(四) 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的;(五) 其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。根據(jù)前款第(二)、(三)、(五)項確定的物業(yè)管理區(qū)域,建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。物業(yè)管理區(qū)域劃分后,縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第九條物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項:(一) 物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;(二) 共用設(shè)施設(shè)備情況;(三) 建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;(四) 業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。業(yè)主人數(shù)在50人以上(含本數(shù))100人以下的,由全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)少于50人,且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主人數(shù)在100人以上(含本數(shù))的,可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會,業(yè)主代表一般不得少于30人。第十一條下列事項由業(yè)主共同決定:(一) 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二) 制定和修改管理規(guī)約;(三) 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五) 籌集和使用專項維修資金;(六) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)的其他重大事項。第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上,或者達(dá)到30%以上不足50%,但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。符合前款規(guī)定的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門,并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料;建設(shè)單位未及時書面報告的,業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。第十四條首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成。縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi),應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十五條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:(一) 專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的,暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;(二) 建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。第十六條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):(一) 業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;(二) 總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。第十七條業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后,業(yè)主因故不能參加的,可書面委托代理人參加;業(yè)主代表因故不能參加的,其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加;未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的,視為棄權(quán),但必須服從業(yè)主大會的決定。第十八條業(yè)主委員會委員的組成應(yīng)為5人以上的單數(shù),具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的決定,對業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。第二十條首次業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的,由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。第二十一條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,未按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的不得開展房屋銷(預(yù))售活動。投標(biāo)人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米(包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積),經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十二條建設(shè)項目竣工后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設(shè)的項目,其配套設(shè)施滿足使用功能要求的,經(jīng)分期驗收合格后,方可交付使用。未經(jīng)驗收或驗收不合格的,建設(shè)單位不得交付使用,產(chǎn)權(quán)管理部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自驗收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)項目綜合驗收報告報市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。第二十三條建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。第二十四條商品房銷(預(yù))售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照國家建設(shè)部制定的示范文本,制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二十五條規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時,應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2%o?3%。的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上,且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。第二十六條建設(shè)單位不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫),應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的,經(jīng)業(yè)主委員會同意后,可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。第二十八條普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和級別管理,物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價及浮動幅度,由省物價、建設(shè)行政主管部門制定。普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理費(fèi)按月收取,經(jīng)業(yè)主同意,也可按季收取。第二十九條建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè),應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%,但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。第三十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項:(一) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;(二) 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(三) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(四) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(五) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(六) 辦公費(fèi)用;(七) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(八) 物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等單位?yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶,服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān):(一) 業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;(二) 業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。第三十二條專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后,仍未進(jìn)行修繕的,經(jīng)業(yè)主委員會同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕。費(fèi)用由所有人承擔(dān)。共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕,維修費(fèi)用由共用物業(yè)部分所有人承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行維護(hù)的,縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促實施。第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作:(一) 新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;(二) 預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;(三) 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。市、縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況,管理服務(wù)的具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用,雙方權(quán)利和義務(wù),合同期限,違約責(zé)任等。第三十四條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意,且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。第三十五條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。第三十六條供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備(業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新:(一) 業(yè)主終端計量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備;(二) 業(yè)主終端計量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備(集中設(shè)表的,為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備);(三) 業(yè)主燃?xì)庥镁摺⑦B接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備;(四) 業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備;(五) 業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。第三十七條房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的,應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn),并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。業(yè)主或者使用人不得有以下行為:(一) 損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;(二) 對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等;(三) 存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品;(四) 利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同,應(yīng)提前兩個月告知業(yè)主委員會,按規(guī)定做好各項移交工作,并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定詵聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的,由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期退出或移交:逾期拒不退出或移交的,處1萬元以上3萬元以下罰款,并在資質(zhì)等級核準(zhǔn)時不予核準(zhǔn)。第三十九條業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的,由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,按情節(jié)輕重,可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的,應(yīng)賠償損失。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的,按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。第四十一條房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)

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