2015年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：土地儲備開發(fā)成本試題

2015年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：土地儲備開發(fā)成

本試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、當(dāng)宏觀經(jīng)濟進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A：擴張B：適度從緊C：緊縮D：穩(wěn)健E：借款合同2、房地產(chǎn)投資的缺點是_。A.投資回收周期較長B.投資數(shù)額巨大C.變現(xiàn)性差D.以上均正確3、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的相關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2,成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價格最接近于（）。3790元/m24238元/m24658元/m24663元/mZ4、有償使用土地，是土地使用制度改革的_。A.基本內(nèi)容B.首要內(nèi)容C.本質(zhì)內(nèi)容D.核心內(nèi)容5、當(dāng)居民收入的增加是—的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入6、2009年某企業(yè)的負(fù)債總額為250萬元，所有者權(quán)益總額為750萬元，則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是。A：15%B：25%C：30%D：35%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、H市興華學(xué)校地址在H市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該學(xué)校屬于經(jīng)營性私立學(xué)校性質(zhì)，2008年12月，H市A房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一住宅小區(qū)時，需要拆除該校部分房屋，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)。A：根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補償B：根據(jù)城市房屋拆遷管理部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補償C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換D：貨幣補償E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于。A：低層建筑B：多層建筑C：中高層建筑D：高層建筑E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是。人：法律上的許可性B：要求上的準(zhǔn)確性C：經(jīng)濟上的可行性D：技術(shù)上的可行性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%,則購房者的首次還款額是元。A：2040.82B：3451.83C：5089.01D：6666.37E：借款合同11、被保險人之間體現(xiàn)的是關(guān)系，表現(xiàn)在一定時期內(nèi)少數(shù)被保險人遭受的損失實際上由全體被保險人來分擔(dān)。A：商品交易B：互助合作^平均分配D：共同承擔(dān)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的—設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A.房屋建筑物B.土地使用權(quán)C.在建工程D.房屋期權(quán)13、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為。A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、—是指在建筑使用中人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等。A.永久荷載B.長期荷載，C.可變荷載D.偶然荷載15、下列不屬于無償收回土地條件的是。A：城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)B：除因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動王開發(fā)延遲除外C：以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地D：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章16、下列關(guān)于工程量清單的表述中，不正確的是_。A.工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單B.工程量清單是按照招標(biāo)要求和施工圖內(nèi)容，將擬建招標(biāo)工程的全部項目和內(nèi)容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則、統(tǒng)一的工程量清單項目編制規(guī)則要求，計算分部分項工程數(shù)量的表格C.工程量清單是由招標(biāo)人編制并提供的招標(biāo)文件的一部分D.工程量清單中的工程量應(yīng)作為結(jié)算時的依據(jù)17、下列關(guān)于建筑材料的耐久性，表述錯誤的是。A：材料被用于建筑物后，要長期受到來自使用方面的破壞因素及來自環(huán)境方面的破壞因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用過程中經(jīng)受各種常規(guī)破壞因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有時會增加成本、提高價格D：不同材料的耐久性相同，影響其耐久性的因素也相同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D(zhuǎn)：上、下限E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、商品房買賣合同中寫明的價格一般是。A：成交價B：均價C：理論價格D：市場價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。A：房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系第三人B：房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人C：公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D：人民法院和無利害關(guān)系的第三人E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、下列—不是影響房地產(chǎn)價格的國際因素。A.世界經(jīng)濟狀況B.重要政治人物的健康狀況C.國際競爭狀況D.政治對立狀況22、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬—所有。A.國家B.所在的村民小組C.農(nóng)民個人D.農(nóng)民集體23、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了。A：實現(xiàn)其財富價值的最大化B：獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益C：抵御通貨膨脹的影響D：降低其投資組合的總體風(fēng)險E：借款合同24、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為。A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是。A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B：市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料C：房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、金融機構(gòu)對項目貸款進(jìn)行綜合評價，凡綜合風(fēng)險度超過（）的，即為高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。50%60%70%80%2、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%,則其價格最接近于—元/m2。38163899C.4087D.49203、下列關(guān)于監(jiān)護(hù)人，表述正確的是。A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，未成年人由沒有監(jiān)護(hù)能力的祖父母擔(dān)任監(jiān)護(hù)人B：未成年人的監(jiān)護(hù)人是其父母C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔(dān)任監(jiān)護(hù)人D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔(dān)任監(jiān)護(hù)人E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔(dān)任監(jiān)護(hù)人4、房地產(chǎn)業(yè)與金融密切相關(guān)，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開發(fā)投資活動進(jìn)行債務(wù)融資和_。A.信托融資B.股票融資C.抵押貸款支持證券融資D.權(quán)益融資5、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)■銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有A：土地費用B：權(quán)益投資比率C：運營費用D：開發(fā)期E：貸款利率6、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft,形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有。A：若乙地塊臨街深度為25ft,則其總價為25萬元B：若乙地塊臨街深度為50ft,則其總價為50萬元C：若乙地塊臨街深度為75ft,則其總價為90萬元D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元7、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段包括。A：投資機會選擇與決策分析B：前期工作C：招標(biāo)階段D：建設(shè)階段E：租售階段8、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值，通常把收益法求得的價值簡稱為_。A.市場價格B.積算價格C.比準(zhǔn)價格D.收益價格9、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點可分為、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A：條形基礎(chǔ)B：單獨基礎(chǔ)C：聯(lián)合基礎(chǔ)D：一般基礎(chǔ)E：特殊基礎(chǔ)10、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是—物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性11、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是_。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤12、開發(fā)項目總投資包括建設(shè)投資和_。A.前期投資B.后續(xù)投資C.經(jīng)營投資D.管理投資13、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%,內(nèi)部收益率為16%,實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%,則通貨膨脹率是。A：1.82%B：2.33%C：3.57%D：5.45%E：借款合同14、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的二套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。3%3.5%7%4%15、金融機構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行—工作。A.客戶評價B.項目評估C.擔(dān)保方式評價D.貸款綜合評價E.環(huán)境評價16、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用—求取。A.市場比較法B.基準(zhǔn)地價修正法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本法17、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.未來狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)18、某企業(yè)2006年的資產(chǎn)總額為5000萬元，其中負(fù)債總額為3000萬元，根據(jù)會計恒等式，該企業(yè)2006年的所有者權(quán)益為萬元。A：1000B：2000C：3000D：5000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、房地產(chǎn)開發(fā)商只有掌握科學(xué)的房地產(chǎn)定價方法，靈活運用定價策略，才能確保預(yù)期利潤和其他目標(biāo)的實現(xiàn)。開發(fā)商定價的方法包括（）。A.成本導(dǎo)向定價法B.收益導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.購買者導(dǎo)向定價法E.產(chǎn)品導(dǎo)向定價法20、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是_。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構(gòu)成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃21、—是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。A.物業(yè)管理B.房地產(chǎn)C.中介機構(gòu)D.商品房22、下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是_。A.輔助報表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來源與運用表D