上東灣商業(yè)定價

Part1沙頭角商業(yè)環(huán)境研究調(diào)研思路：1、本案所處沙頭角中心商業(yè)旺區(qū)，由深沙路與沙鹽路合圍而成，兩路周邊商業(yè)是本案重要參考。2、沙頭角住宅裙樓底商與本案物業(yè)類型相似，具有較強參考意義，裙樓底商也是本案重要調(diào)研對象。3、沙頭角片區(qū)在售、待售住宅項目商業(yè)部分也是本案參考對象之一。沙頭角區(qū)域典型商業(yè)分布：上東灣盛世名門果菜商住樓官嚇村綜合樓碧海藍(lán)天名苑深鹽路2198-2228號葉屋東街藍(lán)田壹站華苑山海華庭沙頭角區(qū)域典型商業(yè)研究：沙頭角片區(qū)商業(yè)市場較為獨立，本區(qū)域商業(yè)集中在本案所在深沙路及沙鹽路沿線，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。中英街有大量外地客戶消費。概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在36-45歲之間，其中，本片區(qū)高端消費主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費目前不足，外地客戶受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費力不高。消費頻率：調(diào)查顯示，該片區(qū)半數(shù)以上的被訪者每周去休閑的次數(shù)是3次以上，本區(qū)域居民對休閑消費比較鐘情，對各種休閑商業(yè)偏好度較高。消費結(jié)構(gòu)、消費頻次、消費檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費能力處于深圳市內(nèi)中等水平。項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況盛世名門家園交通銀行20-2000不等300-400裙樓底層、二層交通銀行良好餐飲100-150二層小肥羊良好.地產(chǎn).中介500-600裙樓底層中原良好便利店300-400裙樓底層大卡司普通通訊200-300裙樓底層中國聯(lián)通一般養(yǎng)生、養(yǎng)顏80-120二層ALAL顏莊、章光101養(yǎng)發(fā)一般盛世名門家園：上東灣對面，住宅底層為商鋪，目前業(yè)態(tài)有銀行、餐飲、中介等，餐飲經(jīng)營狀況良好。項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況果菜商住樓（部分商家）木子成衣3-100不等200-300裙樓底層木子成衣一般餐飲200-300裙樓底層同福面館一般藥店200-300裙樓底層富春藥店一般服裝180-200裙樓底層嘉名豪較好服裝200-250裙樓底層阿輝一般餐飲180-250裙樓底層沙縣小吃一般理發(fā)200-300裙樓底層海絲理發(fā)店一般服裝200-300裙樓底層旭輝一般果菜商住樓：在沙鹽路的南側(cè)，是住宅底層商鋪，業(yè)態(tài)以服裝為主。山海華庭，位于公園路東側(cè)，本社區(qū)商鋪是裙樓底商，都是居家生活必備，所以經(jīng)營狀態(tài)良好。項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況山海華庭家具10-2000不等100-200裙樓底層及二層順德家具廣場一般金融300-400裙樓底層及二層中國銀行一般休閑娛樂250-350裙樓底層及二層香榭休閑匯都一般家紡150-250裙樓底層及二層香港希美家紡一般超市150-250裙樓底層及二層百佳樂商業(yè)城一般牙科250-350裙樓底層菲爾一般中介400-500裙樓底層地產(chǎn)中介一般項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況官嚇村綜合樓雜貨店30-500不等200左右裙樓底層展鴻商店一般超市160-200裙樓底層歡利一般燈飾120-160裙樓底層景生五金燈飾一般珠寶180-220裙樓底層信華珠寶一般家私120-180裙樓底層及二層新世紀(jì)家私一般服裝160-200裙樓底層五興商店一般官嚇村綜合樓：本項目區(qū)域內(nèi)的商鋪為住宅底商，業(yè)態(tài)有珠寶、燈飾及服裝碧海藍(lán)天名苑:處在海濤路東側(cè)，一二層為商鋪，新一佳占據(jù)較大面積，經(jīng)營狀態(tài)良好！

項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況碧海藍(lán)天名苑大型超市10-2000不等150元左右裙樓底層及二層新一佳較好肯德基200左右裙樓底層肯德基一般葉屋東街（深鹽路）北側(cè)，本區(qū)域內(nèi)商鋪是住宅底鋪，部分經(jīng)營狀態(tài)良好，都是生活必需品。項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況葉屋東街賓館10-2000不等100-150裙樓底層及二層深鹽時尚賓館較好藥店150-200裙樓底層海王藥店一般廣告公司80-100三樓鹽田港廣告公司一般門診150-200裙樓底層上善齒科一般韓國服飾100-150裙樓底層葉菊蘭荷一般餐飲150-200裙樓底層及二樓安天民北方餃子良好小雜貨店150-200裙樓底層夢露商店一般深鹽路2198-2228號敦園路東，本區(qū)域內(nèi)是住宅底層商鋪，都以餐飲為主，經(jīng)營狀態(tài)一般項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況深鹽路2198-2228號住宿、餐飲60-2000不等100-150裙樓底層及二樓金橋賓館一般餐飲150-200裙樓底層汪湘樓一般餐飲150-200裙樓底層及2樓湘攸大碗一般餐飲150-200裙樓底層及二樓湖湘樓較好小公司80-1002樓深沙貿(mào)易公司一般服裝等100-150裙樓底層品牌時尚精品店良好藍(lán)田壹站華苑在深鹽路的北側(cè)，社區(qū)內(nèi)商業(yè)底層，及二層。經(jīng)營狀態(tài)一般項目名經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡）商鋪形態(tài)商家經(jīng)營狀況藍(lán)田壹站華苑特色菜30-2000不等130-180裙樓底層及二樓野生大魚坊較好茶莊/藥店130-180裙樓底層惠峰茶莊/寶華藥行一般衣服130-180裙樓底層玫瑰谷一般報名處130-180裙樓底層澳港駕校一般金融150-200裙樓底層民生銀行一般電腦城130-200裙樓底層電腦城一般通訊130-200裙樓底層中國電信/移動良好周邊商鋪分析消費群：主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費人群業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費為主。特色：沒有特色可言經(jīng)營狀況：整體經(jīng)營狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營較好；商業(yè)模式：商業(yè)為發(fā)展商持有，對商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因為商鋪的品質(zhì)是和社區(qū)消費者要持有同一高度。海山道一號：項目有少量商業(yè)，項目尚未開盤，對外宣稱商業(yè)只租不賣，價格尚未放出海山道和亨城市廣場地址：位于深圳市鹽田區(qū)沙頭角海山路東側(cè)開發(fā)商：深圳市創(chuàng)建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)建筑面積：20000平方米

目前還沒有開盤，商鋪對外宣稱只租不賣，租金價位還沒有出來。1、周邊商業(yè)鋪均是住宅底層或二層。服裝、餐飲、通訊、金融、休閑等業(yè)態(tài)。2、周邊現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，主要是服務(wù)于住宅區(qū)域的業(yè)主及周邊人士。3、周邊大多為普通住宅云集，大量普通消費群體居住。文化、休閑氛圍一般，也有少量品牌商家，經(jīng)營情況較好，調(diào)查中顯示許多商家還是看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。4、項目周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，經(jīng)營檔次一般，在周邊區(qū)域內(nèi)沒有商鋪出售，但行內(nèi)人士估算，目前的售價在5萬元/平米左右。商鋪出租，租金一般在130-400元/平方米.月。5、綜上所述，社區(qū)商業(yè)成功招商和運營的前提在有基本的入住率上，再結(jié)合主力店、品牌店來拉動，才能更大程度地為商業(yè)保值、增值。周邊競爭項目分析小結(jié)Part2口岸商業(yè)研究一、口岸區(qū)是一個功能強大的綜合區(qū)

口岸區(qū)集口岸、商業(yè)、金融、辦公、居住于一體，其綜合功能和城市經(jīng)濟地位決定了口岸商業(yè)的金貴。二、口岸區(qū)港人北上消費強勁目前港人北上消費年額度高達(dá)數(shù)百億，其中口岸是港人消費的最集中區(qū)域。三、口岸商鋪具有高成長空間

成熟的羅湖口岸一線商鋪售價高達(dá)20萬元/平方米，直逼東門步行街，其社區(qū)商鋪售價相當(dāng)于一般社區(qū)的2倍。口岸區(qū)商業(yè)的三大特質(zhì)羅湖口岸目目前主要商業(yè)項目項目商業(yè)面積商業(yè)層數(shù)羅湖商業(yè)城55000平方米七層新銀座華庭20000平方米五層，負(fù)一至四層航誠藝都10000平方米三層置地逸軒7489平方米三層總商業(yè)面積約90000平方米羅湖口岸，日過境人流達(dá)25萬人，給口岸商業(yè)帶來了眾多商機。深圳口岸經(jīng)濟演變—羅湖口岸深圳口岸經(jīng)濟演變—羅湖商業(yè)城羅湖商業(yè)城由于商品種類多，價格便宜，吸引了眾多香港人來此消費、購物。作為港人北上消費的重要集中地，羅湖商業(yè)城正是港人消費經(jīng)濟在深圳的一個典型寫照和縮影。商業(yè)業(yè)態(tài)：1F：服裝、化妝品、家電、珠寶、名表等；2F：經(jīng)營服裝、皮具、箱包、鞋類；3F：經(jīng)營玩具、服裝；4F：名牌服裝專賣；5F：酒樓餐飲。羅湖商業(yè)城當(dāng)初招商“第一年免租，第二、三年減租”，即便這樣也缺乏商戶關(guān)注。經(jīng)市場的多次調(diào)整后，羅湖商業(yè)城經(jīng)營出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折。深圳口岸經(jīng)濟演變—新銀座華庭商業(yè)業(yè)態(tài)：-1F：超市、社區(qū)配套，目前已有萬眾福超市進(jìn)駐；1F：歐美品牌專賣店，內(nèi)鋪經(jīng)營歐／日／韓服裝批發(fā)零售；2F：歐／日／韓服裝批發(fā)零售；3F：大型品牌批發(fā)商家／餐飲；4F：酒樓主要經(jīng)營外貿(mào)服飾，吸引香港人來消費，在商業(yè)競爭異常激烈的羅湖口岸，用特色來吸引消費者。深圳口岸經(jīng)濟演變—置地逸軒定位為：國際時尚精品主題商業(yè)街

是一家集大型美食物、風(fēng)情酒吧、精品服飾、休閑娛樂等業(yè)態(tài)為一體的一站式時尚精品休閑生活廊。深圳口岸經(jīng)濟演變—航誠藝都商業(yè)業(yè)態(tài)：1F：玉器精品館中國工藝品精品，珠寶玉器飾品、銀行、品牌快餐或咖啡廳2F：家居休閑館古典家具、家居飾品、宗教用品、茶藝館、古玩字畫收藏3F：民族工藝館中國各地民俗手工藝品航誠藝都將經(jīng)營方向鎖定以零售、展示為主，批發(fā)、訂單為輔的專業(yè)化特色工藝品市場，并將市場精準(zhǔn)定位于中、高端零售、批發(fā)市場。深圳口岸經(jīng)濟演變2、從雜亂無章演變成有主題、有規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)。1、口岸商業(yè)需求旺盛，目前仍以服務(wù)類、休閑娛樂類業(yè)態(tài)占主導(dǎo)羅湖口岸商業(yè)是目前比較成功的口岸商業(yè)，通過對以上的商業(yè)分析，我們發(fā)現(xiàn)以下特點：口岸商業(yè)主要憑借港人消費力提升商業(yè)價值，業(yè)態(tài)規(guī)劃并未超出深圳商業(yè)普遍水平；本項目緊挨沙頭角海關(guān)，是沙頭角口岸商業(yè)的第一站，可在定位中對口岸商業(yè)優(yōu)勢進(jìn)行宣傳。Part3未來商業(yè)研究研究思路：1、本案現(xiàn)在周邊商業(yè)檔次并不太高，對本案實際借鑒意義有限，本案商業(yè)定位發(fā)展應(yīng)更著重與本區(qū)域未來發(fā)展，以及本區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展。需要了解本區(qū)域未來發(fā)展趨勢。2、中英街及口岸商業(yè)是本案賣點之一，在研究未來發(fā)展情況下，需要同時考慮這兩點對商業(yè)的促進(jìn)作用。沙頭角定位行政管理功能組團，重點發(fā)展商業(yè)住宅本區(qū)域未來發(fā)展：規(guī)劃中的區(qū)域中心，鹽田的CLD沙頭角——為鹽田區(qū)政府所在地，片區(qū)市政配套完善，居家氛圍濃厚，產(chǎn)品以自住型產(chǎn)品為主，客戶多為沙頭角附近居民；沙頭角——未來持續(xù)繁榮，在交通利好改善下，沙頭角將成為鹽田區(qū)乃至整個大深圳東部核心。沙頭角區(qū)域?qū)ν廨椛淞⒚黠@增強。沙頭角未來商業(yè)住宅較為充足，本片區(qū)人口素質(zhì)和居住人口數(shù)量未來將現(xiàn)住提升。沙頭角鹽田港梅沙世界第一大港最好濱海度假區(qū)鹽田的CLD鹽田中心區(qū)規(guī)劃：沙頭角區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃好鹽田中心區(qū)，本項目處于鹽田中心區(qū)直接輻射范圍之內(nèi)鹽田中心區(qū)建設(shè)包括市民廣場、市政廣場、濱海休閑廣場，成為集高端商務(wù)、及多項市政配套為一體的大型城市綜合體區(qū)域鹽田中心區(qū)的落實，將對沙頭角區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶來極大良機，依托鹽田中心區(qū)物業(yè)，沙頭角商業(yè)升級指日可待。深圳今年政府出讓的最貴用地成功拍出。本次參與拍賣的開發(fā)商僅有萬科企業(yè)股份有限公司一家，最后萬科公司以底價29.63億元拍得該批捆綁地塊，樓面地價8582元/平方米。該地塊位于鹽田區(qū)沙頭角中心區(qū)，靠近明思克航母，從深鹽路向南，由海山路、馬廟街、東和路、海濤東路圍合而成，海景二路從中間穿過。6宗地塊宗地號分別為J211-0010、J211-0011、J237-0013、J237-0016、J211-0012(B)、J237-0017(B)，包括4宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和2宗地下空間，總占地面積約137250平方米，總建筑面積約345270平方米。在4宗商業(yè)用地中，有2宗容積率分別不高于5.29和5.48，是本批地塊的建筑重點。該批地塊中，規(guī)劃有10萬平方米的寫字樓、10萬平方米的商務(wù)公寓、3.2萬平方米的商業(yè)、5.5萬平方米的酒店以及1萬平方米的藝術(shù)中心。據(jù)悉，對參與競拍此次地塊出讓的開發(fā)商的要求非常嚴(yán)苛，如具備10年以上城市運營和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，具有開發(fā)城市綜合體項目的成功案例；注冊資金在60億元以上且2009年納稅10億元以上；建成后將企業(yè)總部遷至該中心區(qū)并對納稅額做出書面承諾等嚴(yán)苛要求。萬科負(fù)責(zé)人則表示，公司看好鹽田東部片區(qū)的發(fā)展前景，且該片區(qū)屬于萬科傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，在這里萬科已開發(fā)有東海岸、天琴灣、萬科中心等等明星項目，已形成了較好的區(qū)域市場影響力，有較大的客戶基礎(chǔ)。未來萬科將充分利用該地塊的海景、中心區(qū)、中央公園等資源優(yōu)勢，結(jié)合20多年的項目開發(fā)、運作經(jīng)驗，將該地塊打造為成功的城市綜合體地標(biāo)物業(yè)。鹽田中心區(qū)落實：萬科已經(jīng)接手鹽田中心區(qū)用地建設(shè)，預(yù)計未來3-5年之內(nèi)，鹽田中心區(qū)將初步建成。昔日繁榮的中英街，在1997年香港回歸之后，游客數(shù)量開始直線下降了，中英街的生意也一落千丈。幾年之間，商鋪從300多間萎縮到１００多間，沙欄嚇村和中興村９０％以上的商鋪早已改建為住房。中英街沙頭角商業(yè)重大利好—中英街中英街的經(jīng)營業(yè)態(tài)以生活必需品為主，由于較多進(jìn)口物品，且免稅的，價格相對市內(nèi)較低，因此吸引了較多消費者及游客。沙頭角重大利好—中英街在人民幣連續(xù)兩輪持續(xù)升值之后，精明的深圳主婦們發(fā)現(xiàn)，深圳與香港的界街-中英街上，以港幣結(jié)算的日用品比深圳便宜了近4成，部分商品價格甚至比香港超市還低。于是，落寞10年后，中英街"咸魚翻生"，再度火紅起來，成為深圳人的購物天堂。據(jù)香港文匯報報道，近月，內(nèi)地CPI漲，寂寥多年的中英街也隨之再度熱鬧起來，店鋪人頭涌涌，整條街每天人流從過去不足千人，增加到目前平均4千多人，周六、日更達(dá)到6、7千人，翻了數(shù)倍。進(jìn)入12月，節(jié)慶氣氛漸濃，來自廣州、東莞、中山等地的居民，把中英街當(dāng)成了避"潮"的港灣，小小界街隨處可見人如潮涌的盛景。未來商業(yè)前景小結(jié)中英街全國知名，旅游消費型商業(yè)萬科商業(yè)中心商業(yè)、全市影響力上東灣商業(yè)規(guī)模小，影響力小，定位借力大商業(yè)影響1、未來沙頭角商業(yè)地位提升，可能升級成為市級商業(yè)中心，前景看好未來沙頭角區(qū)域隨萬科總部一站式商業(yè)及中英街回暖，沙頭角片區(qū)商業(yè)影響力持續(xù)回升、提升。將有可能打造成為市級商業(yè)中心之一。2、上東灣商業(yè)尋求萬科總部商業(yè)與中英街商業(yè)之間差異定位萬科總部商業(yè)是具備區(qū)域中心影響力規(guī)模的一站式中高端商業(yè)；中英街是滿足日常消費及旅游消費的目的地；上東灣商業(yè)應(yīng)當(dāng)是立足自身條件，借力兩大中心級商業(yè)之間的社區(qū)型商業(yè)。各自市場定位清晰。Part4上東灣商業(yè)研究項目屬性分析項目位于深沙路與沙鹽路交匯處，人流量密集，周邊商業(yè)旺盛，是典型商業(yè)旺區(qū)。項目昭示面優(yōu)秀，具備外向型商業(yè)條件。本案項目商業(yè)展示面集中在南面，正南面對沙頭角海關(guān)，東南面對沙鹽路沿線商業(yè)，西南為深沙路商業(yè)。上東灣商業(yè)基本資料ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUV樓層房號套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偣妹娣e建筑面積01層A44.774.349.07B56.465.4361.89C164.815.83180.63D97.79.38107.08E94.79.1103.8F50.364.8455.2G49.914.7954.7H85.818.2594.06I86.358.2994.64J88.898.5497.43K80.97.7788.67L154.7914.87169.66M182.7417.56200.3N62.045.9668O59.855.7565.6P51.384.9356.31Q51.54.9456.44R58.655.6364.28S66.656.473.05T34.93.3538.25U31.693.0434.73V31.833.0634.89W65.486.2971.7702層A2543.82623.643167.46上東灣商業(yè)基本資料商業(yè)總面積：5087.91㎡一層總面積：1920.45㎡二層總面積：3167.46㎡一層層高：7米二層層高：8米項目屬性分析項目位于深沙路與沙鹽路交匯處，人流量密集，周邊商業(yè)旺盛，是典型商業(yè)旺區(qū)。項目昭示面優(yōu)秀，具備外向型商業(yè)條件。1樓商業(yè)平面圖深鹽路沙頭角海關(guān)深沙路項目價值點梳理1、鹽田商業(yè)最中心，位置空前絕后2、深圳第一街（中英街）龍頭店位5、雙面臨路、純街鋪6、超高使用率，深圳超值罕見7、雙層挑高，買一送一8、面積分割合理，投入風(fēng)險小9、鹽田中心唯一可售商業(yè)3、純正口岸商業(yè)，升值潛力無限4、與萬科總部為鄰，坐享高成長空間>>地理位置無與倫比鹽田中心，潛力無限鹽田中心旺區(qū)，商業(yè)價值制高點，未來鹽田商業(yè)升級，潛力更不可估量！深圳地標(biāo)及口岸效應(yīng)：中英街，深圳地標(biāo)，上東灣商業(yè)雄霸中英街龍頭位，與深圳緊密相連，商業(yè)地位不容忽視。口岸商業(yè)，天生高貴血統(tǒng)，價值遠(yuǎn)超普通商業(yè)。萬科總部商業(yè)集群建設(shè)，影響鹽田未來走向，上東灣商業(yè)是受益第一站>>商業(yè)產(chǎn)品絕無僅有高價值產(chǎn)品必然形成高收益

超雙層層高（7米起），買一不止送一，商業(yè)前所未見超高實用率，首層實用率超過90%，算上挑高贈送，實用率接近200%，從未有如此超乎想象商業(yè)產(chǎn)品雙面臨路，每一條街都是鹽田商業(yè)主干道，首層商鋪是22套日進(jìn)斗金的絕佳財位分割合理，街鋪面積基本不超過100平米，投入成本小，未來收益絕對保證>>真正稀缺資源全深圳熱捧稀缺商業(yè)產(chǎn)品鹽田中心區(qū)進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展期，除上東灣商業(yè)，沒有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源可售深圳進(jìn)入專業(yè)投資時代，商鋪受熱捧，合適商鋪少之又少，出售即被哄搶上東灣街鋪，代表鹽田中心未來價值，僅22席，不可復(fù)制的稀缺……關(guān)鍵詞：稀缺、核心區(qū)位、絕佳產(chǎn)品、潛力鋪Part5項目定位思考社區(qū)商業(yè)分類的核心標(biāo)準(zhǔn)是商業(yè)面積與住宅面積的比值，臨界點分別是5%。商業(yè)類型商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)商業(yè)主要分布形式所處區(qū)域性質(zhì)交通條件外向型社區(qū)商業(yè)≥5％，一般不超過10%≥2㎡社區(qū)超市\(zhòng)賣場、餐飲休閑環(huán)繞街鋪型商業(yè)區(qū)/住宅密集區(qū)良好，臨城市主要道路入口集中型內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)＜5％＜2㎡小型超市、餐飲、服務(wù)配套入口街鋪型以點帶面型

住宅區(qū)較好/一般（社區(qū)商業(yè)分類主要依據(jù)六大因素來判斷：項目商業(yè)面積與住宅面積的比率、人均商業(yè)面積、主力業(yè)態(tài)、商業(yè)分布形式、所處區(qū)域性質(zhì)和交通條件）本項目商業(yè)面積與住宅面積比超過5%，且對外展示條件優(yōu)秀，屬于典型外向型社區(qū)商業(yè)。業(yè)態(tài)規(guī)劃上充分考慮相關(guān)業(yè)態(tài)的合理組合。項目定位思考上東灣商鋪可借鑒的項目應(yīng)該遵循社區(qū)外向型商業(yè)、精品、高端化原則，精選近期深圳較為知名商業(yè)定位案例作為參考，口岸精品商業(yè)案例對項目有較好參考意義。案例借鑒一：置地廣場商業(yè)業(yè)態(tài)主力店社區(qū)配套中介餐飲對外經(jīng)營小型商業(yè)商業(yè)魚米粥、晉逸軒、KTV茶餐廳、便利店、煙酒檳榔店中原、港置等5架湖南菜、潮州牛肉、日本料理等4家酒吧、音像店、藥房等美容美甲等物業(yè)形態(tài)二樓商業(yè)首層裙樓首層裙樓首層裙樓首層裙樓首層裙樓置地廣場位于羅湖口岸，典型口岸商業(yè)。置地廣場前期定位國際精品時尚主題商業(yè)街，后期以高端美食休閑作為主力經(jīng)營方向。置地廣場商業(yè)約7300㎡，租金200-800不等。主要客戶群體為社區(qū)商業(yè)客戶，主力店輻射周邊商業(yè)客戶，主要為深圳本地消費群體，有部分港人消費。案例借鑒一：置地廣場商業(yè)案例借鑒二：佳寧娜廣場商業(yè)案例借鑒二：佳寧娜廣場商業(yè)業(yè)態(tài)主力店餐飲美容設(shè)計對外經(jīng)營商業(yè)佳寧娜大酒店、皇馬月光城壽師傅、麥當(dāng)勞、海港大酒樓、漢拿山、金牌小龍、咖喱王子韓國美發(fā)、嬌美肌膚、金沙灘桑拿潮流服飾、大眾銀行物業(yè)形態(tài)4樓5樓商業(yè)1-3層裙樓商業(yè)3層商業(yè)1-2樓商業(yè)佳寧娜廣場位于羅湖口岸人民南商圈，典型口岸物業(yè)。佳寧娜廣場現(xiàn)在以美食休閑為商業(yè)主力定位，商業(yè)招租圍繞這一定位開展。佳寧娜廣場，租金600-1200不等。主要客戶是周邊路過人流，主力店全深圳客戶，據(jù)了解主要為深圳消費群體，有部分港人消費。佳寧娜廣場現(xiàn)在商業(yè)與開業(yè)時有明顯變化，現(xiàn)在商業(yè)更符合市場需求。案例借鑒三：金地名津商業(yè)業(yè)態(tài)主力店餐飲美容設(shè)計休閑、養(yǎng)生、娛樂商業(yè)皇盛休閑會所、百佳超級市場、百度烤肉專門店百度烤肉專門店、木桶飯、越香苑越南茶餐廳、潤信雙皮奶甜品店、香濃芝、皆大歡喜餐廳、北京拉面、沙縣小吃、煨湯王關(guān)內(nèi)日本料理、旺店北方面點、卡薩布蘭卡等雪兒美甲中心、愛寶纖美容、萊麗自然堂、旺角足浴等物業(yè)形態(tài)1-3樓商業(yè)鋪1-2樓商業(yè)鋪2樓商業(yè)鋪2樓商業(yè)鋪案例借鑒三：金地名津商業(yè)（福田口岸廣場）金地名津位于深港三鐵交匯處、福田口岸東側(cè)。目前沒有商鋪出售，產(chǎn)權(quán)均屬開發(fā)商所有,以餐飲、居家、休閑為商業(yè)主力，商業(yè)招租圍繞這一定位開展。租金80-600元/平米/月不等。主要客戶群是周邊路過人流，主力店為全深圳客戶。據(jù)了解來本商業(yè)廣場的消費人群主要是深圳消費群體，也有部分港客。目前經(jīng)營狀態(tài)一般，部分商鋪尚無商家經(jīng)營案例借鑒四：金港豪庭商業(yè)業(yè)態(tài)主力店餐飲金融健身、休閑娛樂商業(yè)東方棕泉（在裝修)翠華茶餐廳浦發(fā)銀行金港健身會所金港茶軒物業(yè)形態(tài)1-3樓首層首層1-2樓案例借鑒四：金港豪庭商業(yè)金港豪庭商業(yè)：項目位于金田路與福強路交匯處。本住宅底鋪很少，共計5家，有金融、休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)。租金80-200元/平米.月不等。本商鋪業(yè)態(tài)基本都是為本社區(qū)業(yè)主服務(wù)，經(jīng)營狀況一般浦發(fā)銀行與翠華茶餐廳都是臨街鋪，所以消費人群略顯較多。據(jù)了解來這里消費的人群基本為深圳客戶，也有部分港客。綜上所述，我們通過案例可以得知：1、口岸商業(yè)對項目有明顯促進(jìn)作用，更多是帶動商圈，客戶主要來源仍然將是本地客戶為主。2、口岸商業(yè)和精品商業(yè)主力店要求較高，一般選擇休閑或高端餐飲業(yè)態(tài)為主。3、上東灣定位要突出區(qū)域優(yōu)勢，要對周邊商業(yè)形成差異化優(yōu)勢，定位好主力店，利用主力店消息及形象拉升定位，帶動銷售。案例借鑒小結(jié)項目消費群定位上東灣鹽田本地客為主，港人消費潛力大，主要群體羅湖、福田外區(qū)域路過未來有消費潛力外地游客未來有消費潛力沙頭角片區(qū)

四大主力商業(yè)消費群體研究港人消費本地打工族消費鹽田居住客戶及本地客戶外區(qū)域外地偶得消費該群體包括沙頭角本地居民及沙頭角片區(qū)購房居民。該部分客戶群體有較強經(jīng)濟實力，習(xí)慣在沙頭角片區(qū)消費。該部分群體習(xí)慣去沙頭角區(qū)域中高端場所消費，但該類場所不多，消費一般外移。該部分群體以廣東客戶為多，有典型廣東消費習(xí)慣。四大主力消費群體——本地客戶沙頭角片區(qū)

四大主力商業(yè)消費群體研究港人消費本地打工族消費鹽田居住客戶及本地客戶外區(qū)域外地偶得消費沙頭角有海關(guān)優(yōu)勢，但并非典型口岸區(qū)域。沙頭角海關(guān)主要通行貨柜車，人流量少，與羅湖、皇崗口岸有明顯差距。沙頭角區(qū)域有部分港人消費群體，有較強消費能力。該部分可等同視為廣東類型消費群體，有廣式消費習(xí)慣。四大主力消費群體——港人沙頭角片區(qū)

四大主力商業(yè)消費群體研究港人消費本地打工族消費鹽田居住客戶及本地客戶外區(qū)域外地偶得消費該群體構(gòu)成沙頭角區(qū)域龐大人流量一部分，但消費能力不強。該群體主要在沙頭角區(qū)域中低端商業(yè)場所消費日常所需生活用品。該群體受限于商業(yè)消費力，并非上東灣商業(yè)未來主力商業(yè)消費群體。四大主力消費群體——本地打工族沙頭角片區(qū)

四大主力商業(yè)消費群體研究港人消費本地打工族消費鹽田居住客戶及本地客戶外區(qū)域外地偶得消費該群體目前在沙頭角消費不多，是指外區(qū)域來沙頭角旅游游玩客戶。包括深圳本地客戶及外地旅游客戶。這部分群體有較強消費實力，在沙頭角只是過路消費，主力花費為旅游及紀(jì)念品；普通商業(yè)消費為偶得消費。未來隨交通改善及沙頭角地位提升，該部分消費能力增強，該群體無特定消費需求，但消費能力強，路過旅游需要休息、休閑，商業(yè)檔次要求較高。四大主力消費群體——外區(qū)域外地客戶鹽田本地居民及本地居住客戶港客群體外區(qū)域及外地群體本地打工族根據(jù)消費能力判斷，未來上東灣商業(yè)消費群體消費能力及消費意愿大致如下：鹽田本地居民及本地居住客戶港客群體外區(qū)域及外地群體本地打工族廣東消費習(xí)慣主導(dǎo)主力商業(yè)定位同類型商業(yè)案例參考主要消費群體分析？項目主力商業(yè)業(yè)態(tài)建議：高端粵式酒樓沙頭角區(qū)域中高端餐飲不多，未來消費人群中，港客和本地客戶對此有很大需求；大型餐飲業(yè)被證明是口岸商業(yè)旺區(qū)最重要主力店選擇之一。鹽田時尚消費休閑空間

功能定位：為深港消費者提供餐飲、休閑、生活配套等功能于一體的精品商業(yè)經(jīng)營檔次：中高檔項目定位現(xiàn)在鹽田中心區(qū)主流消費人群以本地及港客為主，項目既是交通要道匯集處，也是口岸重地，消費旺區(qū)，打造時尚消費及休閑空間，提升商業(yè)檔次，帶動項目未來銷售項目氣質(zhì)時尚、精品、自信項目形象定位演繹需符合項目定位及項目氣質(zhì)，由廣告公司進(jìn)行解讀項目功能定位鹽田高端休閑終端休閑業(yè)態(tài)高檔餐飲社區(qū)配套上東灣商鋪是集高端餐飲、社區(qū)配套、休閑服務(wù)為一體的綜合性品質(zhì)商業(yè)。項目其余業(yè)態(tài)定位：其余業(yè)態(tài)定位較為高端，偏向休閑、小型餐飲，滿足未來沙頭角片區(qū)客戶休閑消費及上東灣社區(qū)居民消費。業(yè)態(tài)及商業(yè)規(guī)劃可明顯高于同片區(qū)其余商業(yè)項目。Part6上東灣街鋪價格策略建議第一步第二步第三步123通過周邊租金推斷上東灣街鋪商鋪售價通過收益率，利用租金反推項目售價上東灣項目溢價因素進(jìn)行最終價格修正上東灣街鋪定價方式周邊商鋪價格調(diào)研（前文已詳述，此處略）上東灣商鋪價格因素修正系數(shù)表項目名稱上東灣盛世名門果菜商住樓山海華庭官嚇村綜合樓碧海藍(lán)天名苑具體的評估項分?jǐn)?shù)100狀況評分狀況評分狀況評分狀況評分狀況評分狀況評分地段10好8好8好8較好7狀況評分較好8物業(yè)檔次8高檔7中高檔6中檔4中檔5中檔4中檔6人流量9較多8多8較多8較多6一般5較多8主力店號召力10一般8好8一般7一般6一般6好10周圍商業(yè)氣氛9好8好8好8較好6較好6好9內(nèi)部規(guī)劃及設(shè)施9較好8較好7一般5較好6一般