市場沈陽房地產(chǎn)市場的與展望

1齊錫晶博士沈陽房地產(chǎn)市場的分析與展望2009年8月5日

沈陽房地產(chǎn)開發(fā)研究會(huì)副會(huì)長/秘書長

沈陽市房地產(chǎn)研究所副所長/研究員

東北大學(xué)資源與土木工程學(xué)院教授2一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場1.關(guān)于房地產(chǎn)房地產(chǎn)（RealEstate），也稱不動(dòng)產(chǎn)（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。例如，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)，房屋的收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費(fèi)）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。32.關(guān)于房地產(chǎn)市場4房地產(chǎn)市場具有不公開（公開市場OpenMarket，要求在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性）、不均衡（由于體系不健全、機(jī)制不完備、價(jià)格不靈敏、信息不完備、預(yù)期不確定等原因，房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)供求總量的短缺或過剩、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、宏觀調(diào)控缺乏有效手段等有悖于均衡理論）等特征。53.房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。其活動(dòng)主要限于流通領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中屬于第三類產(chǎn)業(yè)；具體包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)，房地產(chǎn)管理業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)等。

2003年5月，國家統(tǒng)計(jì)局頒布了新的《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定》。其中，第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等；第二產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)則包括K門72大類之房地產(chǎn)業(yè)。

6平均價(jià)格（均價(jià)）典型樓盤價(jià)格價(jià)格指數(shù)

某區(qū)域商品房（商品住宅）的交易金額÷交易面積4.常見的房地產(chǎn)價(jià)格形式供給價(jià)格與需求價(jià)格75.房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響

8世界銀行（1994）認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)約為1:3，銷售拉動(dòng)系數(shù)約為1:1.3～1.5。包宗華（2001）認(rèn)為，我國住宅產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)系數(shù)的下限為1.7，銷售拉動(dòng)系數(shù)約為1:1.3，而且兩個(gè)系數(shù)之合可達(dá)1:3.0。92004年，美國房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的11.8%，印度、泰國、菲律賓等發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)增加值也占GDP的3%以上。

部分國家房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重（%）

10（一）近年沈陽房地產(chǎn)市場的簡要回顧1.房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加二、關(guān)于遼沈房地產(chǎn)市場的簡要回顧112.商品房銷銷售量穩(wěn)穩(wěn)步增長長123.商品房交交易價(jià)格格分析平平穩(wěn)運(yùn)行行13⒋土地價(jià)格格（均價(jià)價(jià)）持續(xù)續(xù)攀升14（二）2008年遼寧房房地產(chǎn)市市場的基基本分析析1.房地產(chǎn)投投資持續(xù)續(xù)增長2008年遼寧省省各月房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資情況（（單位：：億元））152008年遼寧省省各地房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資情況（（單位：：億元））16沈陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的投投資總額額，占全全省的65.8%，營口、、鞍山等等大部分分地區(qū)保保持著較較高的投投資增幅幅。172.房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)進(jìn)展順順利2008年遼寧省省各月房房地產(chǎn)開開發(fā)施工工、竣工工面積情情況（單單位：萬萬平方米米）18沈陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)商品品房的施施工面積積、新開開工面積積和竣工工面積分分別占全全省的63.8%、66.2%和61.8%。商品房的的新開工工面積同同比增幅幅偏低，，可能會(huì)會(huì)對未來來的竣工工面積、、入市數(shù)數(shù)量等產(chǎn)產(chǎn)生一定定的影響響。193.市場活躍躍，商品品銷量穩(wěn)穩(wěn)步增長長1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月銷售額44.1133240.6349.2466.2556.4630.2843.51024.51159.51507.7銷售額同比增長41.247.88.411.611.45.10.57.1109.312.8銷售面積94.58372.9679.3921.11261.51485.11671.92282.92722.13103.14016.4銷售面積同比增長2454.66.60.32.6-4.5-10.5-1.22.82.24.92008年遼寧省省各月累累計(jì)商品品房銷售售情況單位：億億元、萬萬平方米米、%202008年遼寧省省各地商商品房銷銷售情況況21沈陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)商品品房的銷銷售額、、銷售面面積分別別占全省省的57.0%、61.7%?！靶抡睂?shí)實(shí)施以后后，市場場趨于活活躍。224.整體房價(jià)價(jià)穩(wěn)定、、溫和上上漲2008年遼寧省省各月商商品房銷銷售價(jià)格格（單位位：元/平方米））232008年遼寧省省各地商商品房銷銷售價(jià)格格24沈陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)中，，以沈陽陽商品房房的均價(jià)價(jià)最高，，其他地地區(qū)相對對不高，，總體漲漲幅比較較適當(dāng)。。255.房地產(chǎn)開開發(fā)資金金來源比比較穩(wěn)定定由于購房房者的遲遲疑、觀觀望等原原因，導(dǎo)導(dǎo)致其他他資金來來源（定定金及預(yù)預(yù)收款、、個(gè)人按按揭貸款款）比重重的下降降與自籌籌資金來來源比重重的增加加。266.空置商品品房有所所增加2008年遼寧省省各月商商品房空空置情況況（萬平平方米））空關(guān)房?27截止2008年底，全全省累計(jì)計(jì)商品房房和商品品住宅的的空置面面積分別別為1567.6萬平方米米和1058.7萬平方米米，同比比分別增增長14.5%和11.0%；商品房房、商品品住宅的的空置率率分別為為16.5%和13.1%。其中，空空置1~3年（含1年）的數(shù)數(shù)量分別別為1027.1萬平方米米和721.7萬平方米米，同比比分別增增長21.5%和19.0%；空置3年以上（（含3年）的數(shù)數(shù)量分別別為137.3萬平方米米和63.9萬平方米米，同比比分別增增長15.1%和10.8%。28（三）2008年沈陽房地地產(chǎn)市場場的運(yùn)行行情況1.房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增速不不減2008年，全市市累計(jì)完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資1010.9億元，同同比增長長38.4%；其中，，住宅729.5億元，同同比增長長30.5%。沈陽房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)投投資增幅幅高于全全國增幅幅17.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。292008年，全市市登記銷銷預(yù)售商商品房面面積1320.10萬平方米米，同比比增長1.29%；其中，，商品住住宅登記記銷售面面積1075.07萬平方米米，同比比下降6.74%。2.增量房銷銷售保持持增長全國房地地產(chǎn)市場場銷售量量普遍下下降，有有些城市市降幅甚甚至達(dá)到到30%～50%；商品房房銷售面面積超過過1000萬平方米米的寥寥寥無幾。。沈陽的的表現(xiàn)，，實(shí)屬罕罕見。303.存量房銷銷售基本本正常全市存量量房轉(zhuǎn)讓讓面積531.57萬平方米米，銷售售金額145.97億元，銷銷售套數(shù)數(shù)58879套，分別別比上年年同期下下降20.84%、11.34%和22.41%；其中，存量量住宅轉(zhuǎn)讓面面積380.30萬平方米，銷銷售金額97.49億元，銷售套套數(shù)56082套，分別比上上年同期下降降20.91%、15.59%和22.28%。314.商品房價(jià)格表表現(xiàn)穩(wěn)定2008年，全市商品品房銷預(yù)售均均價(jià)為3776元/平方米，比2007年同期上漲5.91%；其中，商品品住宅銷預(yù)售售均價(jià)為3439元/平方米，同比比上漲1.67%。國家發(fā)改委發(fā)發(fā)布的70大中城市房屋屋價(jià)格指數(shù)顯顯示，2008年12月份沈陽市房房屋銷售價(jià)格格指數(shù)為100.4，比全國平均均價(jià)格指數(shù)高高0.8個(gè)百分點(diǎn)。2007年12月份，沈陽價(jià)價(jià)格指數(shù)比全全國指數(shù)低0.8個(gè)百分點(diǎn)322008年全市土地出出讓面積2267公頃，比去年年同期（3057公頃）增長-25.8%；其中市本級級2008年出讓面積為為362公頃，比去年年同期（388公頃）增長-6.7%。2008年全市共計(jì)收收繳土地出讓讓金100.60億元，比去年年同期（80億元）增長25.7%；其中市本級級2008年土地出讓金金為38.25億元，比去年年同期（35.00億元）增長9.3%。30.55.土地交易大致致正常332008年全市平均土土地出讓價(jià)格格為2000元/平方米。其中中，商業(yè)用途途土地交易價(jià)價(jià)格為2800元／平方米，，住宅用地土土地交易價(jià)格格為1800元/平方米。2008年市本級平均均土地出讓價(jià)價(jià)格為3200元/平方米。其中中，商業(yè)用途途土地交易價(jià)價(jià)格為5000元/平方米，住宅宅用地土地交交易價(jià)格為2800元/平方米。34截至2006年7月31日，全市現(xiàn)有有房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)647家，其中一級級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)質(zhì)企業(yè)20家（其中1家未參加年檢檢），三級資資質(zhì)企業(yè)86家（其中10家未參加年檢檢），暫定資資質(zhì)企業(yè)538家（其中112家未參加年檢檢）。其中，，外商及港、、澳、臺(tái)投資資企業(yè)為85家，外地企業(yè)業(yè)為80家。（四）關(guān)于沈陽市的房地地產(chǎn)企業(yè)35截至2008年底，沈陽全全市共有房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)924家。其中，一一級資質(zhì)企業(yè)業(yè)3家，占企業(yè)總總數(shù)的0.3%；二級資質(zhì)企企業(yè)44家，占企業(yè)總總數(shù)的4.8%；三級資質(zhì)企企業(yè)187家（其中10家未參加年檢檢），占企業(yè)業(yè)總數(shù)的20.2%；暫定資質(zhì)企企業(yè)690家。36對比2006年的7月底（當(dāng)年的的企業(yè)資質(zhì)年年檢時(shí)），當(dāng)當(dāng)時(shí)全市共有有房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)647家。其中，一一級資質(zhì)企業(yè)業(yè)3家，占企業(yè)總總數(shù)的0.5%；二級資質(zhì)企企業(yè)20家，占企業(yè)總總數(shù)的3.1%；三級資質(zhì)企企業(yè)86家，占企業(yè)總總數(shù)的13.3%；暫定資質(zhì)企企業(yè)538家。應(yīng)該承認(rèn)認(rèn)，2008年在沈陽從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)資質(zhì)等級的的總體水平，，有了一定程程度的提高。。而且，在擁擁有房地產(chǎn)開開發(fā)二級、三三級資質(zhì)的企企業(yè)數(shù)量的增增加方面，表表現(xiàn)得比較突突出。37金額2008年，沈陽市房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售前30名的銷預(yù)售面面積總和為317.3萬平方米，占占全市總量的的24%（占全部企業(yè)業(yè)總數(shù)的3.25%）。38上半年，全市市累計(jì)完成房房地產(chǎn)投資463億元，同比增增長28.5%；其中住宅308.9億元，同比增增長12.5%。施工面積5423.6萬平方米，同同比增長22.4%；其中住宅4005.7萬平方米,同比增長17.7%。新開工面積積1166.9萬平方米，同同比增長0.3%；其中住宅902.3萬平方米，同同比下降5.4%?？⒐っ娣e125.8萬平方米，同同比下降36.2%；其中住宅106.9萬平方米，同同比下降38.3%。1.房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)情況三、當(dāng)前（1～6月）的沈陽房房地產(chǎn)市場（一）沈陽房房地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行的基本情情況39上半年，全市市商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)入市面積421.93萬平方米，同同比下降26.91%；其中，商品品住宅批準(zhǔn)入入市面積335.82萬平方米，同同比下降29.82%。2.商品房入市和和待銷情況上半年，累計(jì)計(jì)可售商品房房面積1349.55萬平方米，同同比增長0.62%；其中，住宅宅累計(jì)可售面面積889.67萬平方米，同同比增長4.02%。40上半年，全市市商品房銷預(yù)預(yù)售面積597.22萬平方米，同同比增長6.81%；銷售金額235.52億元，同比增增長12.47%。其中，商品品住宅銷預(yù)售售面積510.43萬平方米，同同比增長13.38%，銷售金額187.45億元，同比增增長21.81%。3.增量房的銷售售量根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)，上半年年全市銷預(yù)售售商品房597.4萬平方米，同同比增長5.2%，其中住宅宅545.5萬平方米，，同比增長長3.1%；銷預(yù)售金金額245.7億元，同比比增長3%，其中住宅宅212.7億元,同比下降0.6%。41最近12個(gè)月商品房房、商品住住宅月銷售售量的趨勢勢圖（萬平平方米）42434.存量房市場場分析上半年，全全市存量房房轉(zhuǎn)讓面積積277.65萬平方米，，轉(zhuǎn)讓金額額80.35億元，同比比分別增長長13.26%、16.87%；其中，存存量住宅面面積247.7萬平方米，，轉(zhuǎn)讓金額額73.05億元，同比比分別增長長43.06%、67.74%。2009年上半年，全全市存量房房均價(jià)2893.95元/平方米，存存量住宅均均價(jià)2949.01元/平方米，分分別同比增增長3.2%和17.26%。445.新建商品房房價(jià)格按房產(chǎn)局合合同備案數(shù)數(shù)據(jù)，2009年上半年，，全市商品品房均價(jià)3943.6元/平方米，商商品住宅均均價(jià)3672.42元/平方米，分分別同比增增長5.3%和7.4%。按國家發(fā)改改委發(fā)布的的70大中城市房房屋價(jià)格指指數(shù)，6月份沈陽市市房屋銷售售價(jià)格指數(shù)數(shù)為102.0，新建住房房價(jià)格指數(shù)數(shù)為102.9，二手住房房價(jià)格指數(shù)數(shù)為99.9。45最近12個(gè)月商品房房、商品住住宅月平均均價(jià)格趨勢勢（元/㎡）46（二）遼寧寧房地產(chǎn)市市場的簡要要分析1.開發(fā)規(guī)模保保持快速增增長今年上半年年，全省完完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資1023億元，同比比增長40.6%，高于全國國平均水平平30.7個(gè)百分點(diǎn)，，在東部地地區(qū)排名第第2位。房屋施工面面積13539.8萬平方米，，同比增長長35.4%，高于全國國平均水平平22.7個(gè)百分點(diǎn)；；其中新開開工面積4063.9萬平方米，，同比增長長28.8%，高于全國國平均水平平39.2個(gè)百分點(diǎn)。。47全省商品房房銷售面積積1884.8萬平方米，，同比增長長49.4%，高于全國國平均水平平17.7個(gè)百分點(diǎn)，，在東部地地區(qū)排名第第5位。2.商品房銷售售狀況良好好商品房銷售售額707.3億元，同比比增長51.7%，低于全國國平均水平平1.3個(gè)百分點(diǎn)，，在東部地地區(qū)排名第第7位。銷售均均價(jià)3751元/平方米，同同比增長1.5%，保持了平平穩(wěn)上升態(tài)態(tài)勢。48上半年，全全省各地房房地產(chǎn)市場場均獲得了了不同程度度的發(fā)展。。例如，按按商品房銷銷售面積及及其增幅大大小的城市市排序（單單位：萬平平方米、、%）如下：鞍鞍山（200.8、246.6）、盤錦（（52.5、228.7）、撫順（（68.5、173.5）、葫蘆島島（60.3、127.4）、丹東（（107.9、117.1）、營口（（135.2、97.0）、鐵嶺（（80.1、83.0）、朝陽（（86.6、61.4）、大連（309.7、45.6）、錦州（（55.5、45.4）、本溪（（48.5、40.1）、阜新（（19.8、29.9）、遼陽（（61.9、19.2）、沈陽（597.4、5.3）。49（三）沈陽陽房地產(chǎn)市市場存在的的主要問題題根據(jù)省國土土資源廳調(diào)調(diào)查，全省省存量土地地的利用率率只有26.34%，其中沈陽陽的存量土土地利用率率為40.92%（已出讓的的土地尚有有近六成，，沒有開發(fā)發(fā)）。1.開發(fā)商手中中待開發(fā)土土地存量較較大2.商業(yè)地產(chǎn)銷銷售不暢2008年，全市增增量房和存存量房市場場中銷售面面積增幅最最大的是辦辦公用房和和寫字樓。。今年上半半年，下降降幅度最大大的也是辦辦公樓和寫寫字樓。503.拆遷工作進(jìn)進(jìn)展滯后受各種主客客觀因素的的影響，目目前拆遷工工作進(jìn)展嚴(yán)嚴(yán)重滯后。。4.城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)相相對落后隨著城市外外延以及人人們生活質(zhì)質(zhì)量要求的的提高，各各界對于城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施服務(wù)、、數(shù)量等的的要求不斷斷提高，基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)與需要要形成較大大的反差。。51（四）沈陽陽房地產(chǎn)市市場的橫向向比較1.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完成成情況沈陽市房地地產(chǎn)完成投投資在15個(gè)副省級城城市名列第第1位（占15個(gè)副省級城城市總量的的13.21%）；其中住住宅完成投投資名列第第1位（占15個(gè)副省級城城市總量的的12.43%）。按全國所有有城市分析析，沈陽市市房地產(chǎn)開開發(fā)投資僅僅低于北京京、上海兩兩直轄市，，已經(jīng)超過過天津、重重慶兩直轄轄市，在全全國名列第第3位。522.房屋施工情情況1～6月份，沈陽陽市房屋施施工面積在在15個(gè)副省級城城市名列第第1位（占15個(gè)副省級城城市總量的的11.10%）；其中住住宅施工面面積名列第第2位（占15個(gè)副省級城城市總量的的10.60%），僅低于于成都市。。按全國所有有城市分析析，1～6月份，沈陽陽市房屋施施工面積低低于重慶、、上海、北北京、蘇州州4市，已超過過天津市，，在全國名名列第5位；其中住住宅施工面面積低于重重慶、成都都、上海、、北京、蘇蘇州5市，已超過過天津市，，在全國名名列第6位。533.商品房銷售售情況沈陽商品房房銷售面積積在15個(gè)副省級城城市名列第第2位（占15個(gè)副省級城城市銷售的的9.11%），僅低于于成都市；；其中住宅宅銷售面積積名列第3位（占15個(gè)副省級城城市銷售的的8.93%），僅低于于成都和杭杭州兩市。。按全國所有有城市分析析，1～6月份，沈陽陽市商品房房銷售面積積低于重慶慶、成都、、上海、北北京、蘇州州5市，已超過過天津市，，在全國排排名第6位；其中住住宅銷售面面積指標(biāo)低低于重慶、、上海、成成都、北京京、蘇州、、杭州、長長沙7市，已超過過天津市，，在全國排排名第8位。544.商品房銷售售價(jià)格1～6月份，沈陽陽商品房銷銷售均價(jià)名名列15個(gè)副省級城城市的第14位，僅高于于哈爾濱市市；其中住住宅銷售均均價(jià)名列15個(gè)副省級城城市的第15位，為15個(gè)副省級城城市中住宅宅價(jià)格最低低的城市。。按全國所有有城市房地地產(chǎn)綜合指指數(shù)評價(jià)，，沈陽應(yīng)為為全國最好好的房地產(chǎn)產(chǎn)市場之一一。5556（一）房地地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行的規(guī)律律性價(jià)值規(guī)律市場供求規(guī)規(guī)律競爭規(guī)律周期波動(dòng)規(guī)規(guī)律四、沈陽房房地產(chǎn)市場場的走向預(yù)預(yù)測地價(jià)拉動(dòng)房房價(jià)房價(jià)拉動(dòng)地地價(jià)5758（二）沈陽陽房地產(chǎn)市市場面臨的的有利因素素分析國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策由由“兩防””轉(zhuǎn)為保增增長、擴(kuò)內(nèi)內(nèi)需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)；國家的貨幣幣政策由““從緊”改改為“適度度寬松”；；東北的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境相對對較好；地方政府出出臺(tái)了一系系列扶持房房地產(chǎn)市場場的優(yōu)惠政政策；沈陽的經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)抗國國際金融危危機(jī)的能力力較強(qiáng)；加大城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)投資力力度59沈陽經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展的的后發(fā)優(yōu)勢勢依然存在在；南資北上為為沈陽的發(fā)發(fā)展提供新新的機(jī)遇；；沈陽的環(huán)境境越來越適適合人類居居?。怀鞘谢M(jìn)程程穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)；住房產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)合理；；房價(jià)運(yùn)行狀狀態(tài)良好；；進(jìn)入新的結(jié)結(jié)婚購房高高潮期，等等。60沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)！1-5月份,358戶(5925.9萬元)/6戶(85萬元)外地人口在在沈陽購房房占有相當(dāng)當(dāng)比重。2008年，在沈陽陽求學(xué)、就就業(yè)者對于于住宅的需需求旺盛，，共購買18000套（占“外外地人”購購房總量的的45%）。2009年（上半年年），外地地人在沈陽陽購房19243套、165.12萬平方米，，分別占總總量的33.84%和32.35%。沈陽市每年年接收外地地畢業(yè)生4-5萬人61商品房的屬屬性與價(jià)值值（價(jià)格））①使用屬性②投資屬性③虛擬屬性金融產(chǎn)品保增長（投投資拉動(dòng)））保民生（穩(wěn)穩(wěn)定房價(jià)））穩(wěn)步發(fā)展?。?2（三）沈陽陽房地產(chǎn)市市場面臨的的不利因素素分析世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入衰退期期（尚未““見底”））；我國經(jīng)濟(jì)增增長減速；；中央的政策策向保障性性安居工程程傾斜；中央的輿論論導(dǎo)向旨在在穩(wěn)定“房房價(jià)”；金融機(jī)構(gòu)對對房貸仍然然謹(jǐn)慎；持幣待購現(xiàn)現(xiàn)象依然存存在，等。。63TypeofRealEstateSystem房地產(chǎn)系統(tǒng)統(tǒng)的類型RealEstateMarketandFinancialMarket房地產(chǎn)市場場和金融市市場F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent獨(dú)立的(B)Interdependent不獨(dú)立(C)Integrated綜合China?Japan(A)→→（B)→？？（C)USA(A)→（（B)→→（C)金融市場房地產(chǎn)市場場中國日本美國64基于沈陽市市房地產(chǎn)市市場的特殊殊性（不均均衡性），，國際金融融危機(jī)對沈沈陽的房地地產(chǎn)市場會(huì)會(huì)產(chǎn)生一定定的影響，，但影響不不大，不會(huì)會(huì)引發(fā)沈陽陽房地產(chǎn)市市場格局發(fā)發(fā)生大的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；房價(jià)價(jià)的漲幅也也將控制在在合理的區(qū)區(qū)間。綜合以上多多方面因素素，可以對對未來沈陽陽房地產(chǎn)市市場做一個(gè)個(gè)謹(jǐn)慎慎而而又又并并不不悲悲觀觀的估估計(jì)計(jì)，，即即2009年沈沈陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易市市場場應(yīng)應(yīng)該該是是一一個(gè)個(gè)““平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)發(fā)展展年年”，，至至少少是是“平穩(wěn)穩(wěn)調(diào)調(diào)整整年年”。（四））關(guān)關(guān)于于2009年沈沈陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的預(yù)預(yù)測測1.基本本情情況況65受全全國國大大開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)買買地地積積極極性性高高漲漲的的影影響響，，沈沈陽陽開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)購購地地的的意意愿愿也也將將增增強(qiáng)強(qiáng)，，上上半半年年土土地地出出讓讓低低迷迷的的狀狀況況將將繼繼續(xù)續(xù)改改變變。。由由于于遼遼寧寧地地價(jià)價(jià)占占房房價(jià)價(jià)的的比比例例高高于于全全國國4個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)，，預(yù)預(yù)期期土土地地價(jià)價(jià)格格將將保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定，，大大幅幅上上揚(yáng)揚(yáng)的的可可能能性性不不大大。。2.土地地出出讓讓形形勢勢可可望望改改觀觀66目前前沈沈陽陽開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資增增幅幅在在28%左右右，，速速度度適適中中，，該該速速度度略略高高于于年年初初預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)。。下下半半年年，，開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)仍仍將將保保持持這這一一態(tài)態(tài)勢勢，，繼繼續(xù)續(xù)平平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行行。。3.開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資增增幅幅繼繼續(xù)續(xù)平平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行行674.開、、竣竣工工面面積積將將止止跌跌回回升升上半半年年，，因因開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢判判斷斷不不準(zhǔn)準(zhǔn)，，信信心心指指數(shù)數(shù)不不高高，，全全市市開開、、竣竣工工面面積積呈呈下下降降態(tài)態(tài)勢勢。。下半半年年，，大大部部分分開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將停停止止觀觀望望，，加加大大投投資資力力度度，，力力爭爭在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目早早日日建建成成，，投投入入市市場場，，趕趕上上這這波波旺旺銷銷潮潮。。新開開工工面面積積將將會(huì)會(huì)增增加加，，竣竣工工面面積積將將可可能能有有較較大大幅幅度度增增長長。。685.商品品房房銷銷量量有有望望超超過過上上年年今年年3月份份以以來來，，沈沈陽陽商商品品房房銷銷售售形形勢勢良良好好，，上上半半年年銷銷量量超超過過歷歷史史同同期期最最高高水水平平。。隨隨著著消消費(fèi)費(fèi)者者等等待待觀觀望望情情緒緒的的消消散散，，““25條新新政政””效效應(yīng)應(yīng)的的進(jìn)進(jìn)一一步步放放大大，，下下半半年年銷銷售售將將好好于于上上半半年年。。政府府?dāng)M擬斥斥資資600億元元儲(chǔ)儲(chǔ)備備土土地地，，由由此此而而造造成成的的13.2萬戶戶動(dòng)動(dòng)遷遷戶戶，，將將給給沈沈城城樓樓市市帶帶來來巨巨大大的的被被動(dòng)動(dòng)需需求求。。若若能能順順利利實(shí)實(shí)施施，，將將產(chǎn)產(chǎn)生生巨巨大大的的增增量量，，年年底底銷銷售售面面積積和和銷銷售售金金額額有有望望超超過過2008年的的水水平平。。696.房價(jià)將繼續(xù)小小幅攀升沈城今年以來來房價(jià)一直堅(jiān)堅(jiān)挺，5月份商品房均均價(jià)已超過4000元/平方米，在銷銷售形勢趨好好的大背景下下，下半年房房價(jià)不僅不會(huì)會(huì)下降，還有有可能繼續(xù)小小幅上漲。7.存量房市場將將繼續(xù)保持上上升勢頭由于“25條新政”年底底到期，在下下半年的存量量房市場中，，住宅轉(zhuǎn)讓仍仍將保持較高高的增幅。70謝謝大家，并并祝福大家！！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。07:35:5707:35:5707:3512/31/20227:35:57AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2207:35:5707:35Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。07:35:5707:35:5707:35Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2207:35:5707:35:57December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20227:35:57上午07:35:5712月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月227:35上上午午12月月-2207:35December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/317:35:5707:35:5731December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。7:35:57上上午午7:35上上午午07:35:5712月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。07:35:5707:35:5707:3512/31/20227:35:57AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-220