廣東佛山金地九瓏璧項目整體營銷策略報告-XXXX年

2023/1/14金地九瓏璧

2010下半年營銷策略2第二部分、余貨盤點及目標分解第一部分、市場分析第三部分、整體營銷策略本案目錄3第一部分、市場分析4

（1）佛山03-09年住宅年均銷售面積為688萬平米。（2）09年成交總面積創(chuàng)歷史新高，全年總成交面積968.6萬平米，同比08年（全年總成交面積496萬平米）增長95％，超過07年（全年總成交面積764萬平米）。全年銷售均價5855元/平米，同比08年（均價5475元/平米）增長6.9％。（3）2010年1－6月銷售面積336萬平米，同比下降33％.佛山整體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)5（1）禪城03-09年住宅年均銷售面積為87萬平米（1）09年成交135萬平米，同比08年增長104%。全年銷售均價7864元/平米，同比08年（均價7709元/平米）增長2％。（2）2010年1－6月銷售面積36萬平米，同比下降53％；5、6月連續(xù)兩個月成交均價下降。禪城房地產(chǎn)市場表現(xiàn)6（1）政策對市場影響得到迅速體現(xiàn)，5-6月大范圍觀望情緒彌漫。成交急速萎縮。（2）在成交量大幅萎縮的影響下，開發(fā)商的推貨節(jié)奏有所放緩.（3）至6月底，大部分樓盤價格無大幅度調(diào)整，以小幅度折扣為主要價格手段；部分樓盤小戶型啟動額外折扣促進銷售；但銷售速度沒有明顯增加,(4)目前出手的主要是剛性需求的自住型買家，以小戶型走量為主。投資客戶表現(xiàn)謹慎.但政策稍有松動,壓抑的投資需求和改善需求即有釋放。2010年上半年市場總結(jié)7競爭項目余貨分析——近期中小戶型相對缺貨競爭分析項目戶型剩余套數(shù)預(yù)計銷售速度（套/月）佛山雅居樂95-109㎡3212中海文華熙岸85-111㎡506怡翠宏璟89-93㎡1310鴻業(yè)城市花園88-97㎡4115依云上城79-91㎡13210凱德·瀚城89-90㎡612恒福新城82-87㎡33星海岸82-89㎡326項目戶型剩余套數(shù)預(yù)計銷售速度（套/月）怡翠宏璟118-134㎡7915鴻業(yè)城市花園128-133㎡7920凱德·瀚城134-139㎡494恒福新城125-133㎡6510項目戶型剩余套數(shù)預(yù)計銷售速度（套/月）鴻業(yè)城市花園155-171㎡9410依云上城155-156㎡294凱德·瀚城182-185㎡192恒福新城171-188㎡625從競爭項目余貨情況看，雅居樂、鴻業(yè)城市花園、怡翠宏璟、中海文華熙岸等幾個項目最直接競爭對手近期內(nèi)處于中小戶型余貨銷售狀態(tài)，中小戶型處于市場相對空檔期，大戶型存貨較大。8競爭項目新貨分析——8月起有新貨推出，普遍集中在年底推售競爭分析項目推售戶型推售套數(shù)預(yù)計推出時間金地九瓏璧81-89㎡10810年底或11年初怡翠宏璟89-93㎡1188月底鴻業(yè)城市花園88-108㎡869-10月依云上城79-91㎡20010年底凱德·瀚城89-90㎡31210年底或11年初星海岸82-89㎡18610年底或11年初怡翠世嘉74-109㎡1208月東江國際70-90㎡9010月項目推售戶型推售套數(shù)推出時間金地九瓏璧145-176㎡10810月怡翠宏璟118-134㎡14811月星海岸130-170㎡1867月保利東灣140-250㎡10010月從競爭項目未來新貨推售情況看，普遍集中在年底推售，推售產(chǎn)品仍以中小戶型為主，最早在8月份有怡翠世嘉新盤入市。9競爭項目分析——天湖酈都競爭分析17#18#19#13#14#15#16#21#22#23#20#在售產(chǎn)品：13-16#：250-265㎡，9000-10000元/㎡，剩余2套；17-19#：288-298㎡，低層10000-11000元/㎡，湖景單位15000-16500元/㎡，剩余22套；20-23#：263-271㎡，低層9000-10000元/㎡，湖景單位13000-15000元/㎡，剩余19套；獨立別墅：834-923㎡，剩余3套，均價約30000元/㎡。未推新貨：無結(jié)論：天湖酈都在售產(chǎn)品均為250-300平米以上的樓王及別墅，目前洋房剩余43套，別墅剩余3套，與本項目二期不存在直接競爭。10競爭項目分析——中海文華熙岸競爭分析目前在售：8座85-89平米二房，9000-9500元/平米（帶裝修），剩余11套；7座87-111平米三房，8000-11500元/平米（帶裝修），剩余31套；12、13座剩余單位（87平米）：12000元/平米，目前余貨7套；6座210平米四房，均價9500元/平米（毛坯），目前余貨5套；別墅單位，364-411㎡，目前剩余2套。后續(xù)新貨：無結(jié)論：中海文華熙岸在售產(chǎn)品，以85-111平米二房、三房為主，洋房可持續(xù)供應(yīng)量50套，下半年與本項目僅存在一定的干擾性競爭。因余貨不多，預(yù)計下半年以自然銷售為主。在國慶等重要節(jié)點可能會推出少量特價單位。7#8#12#13#6#11競爭項項目分分析——佛山雅雅居樂樂在售產(chǎn)產(chǎn)品：：6號2區(qū)3、4座：230-250㎡“心湖灣畔Ⅱ”組團，余貨26套，9100元/㎡；6號1區(qū)1、2座：280-310㎡“領(lǐng)峰”組團，，余貨1套，9000元/㎡；6號2區(qū)1、2座：365-428㎡“空中1號”復(fù)式，余余貨1套，10000元/㎡；8號1區(qū)1、2、6座：“亞藝新新地”，95-109㎡，剩余貨量29套，均價9000元/㎡。未推產(chǎn)品：8號1區(qū)3、4、5座：130-160㎡，貨量200多套，預(yù)計11年年初推出。。結(jié)論：佛山雅雅居樂在售小小戶型產(chǎn)品，，面積區(qū)間95-109㎡，可持續(xù)供應(yīng)應(yīng)量僅29套，對本項目目威脅不大，，預(yù)計下半年年不會再有重重大促銷措施施。大戶型剩余難難消單位，不不排除三季度度會有打折促促銷，但因數(shù)數(shù)量較少，不不會對本項目目造成直接影影響。二期位置①③②④⑤⑥1區(qū)3、4座“心湖灣畔”1區(qū)1、2座“領(lǐng)峰”2區(qū)1、2座“空中1號”2區(qū)3、4座“心湖灣畔Ⅱ”4#3#3#4#2#1#1#2#競爭分析12競爭項目分析析——怡翠宏璟在售產(chǎn)品：1、2座：90-130㎡三房，兩梯四四戶到五戶，，總共270套，目前剩余余約90套，均價8800元/㎡；5、6座：210㎡四房，共116套，剩余約40套，均價9600-10000元/㎡。未推產(chǎn)品：10座：兩梯四戶戶，90-130㎡，約120套；9座：兩梯五戶戶，90-130㎡，約150套；11、13座：兩梯三戶戶，約60套90㎡三房，120套140-150㎡四房；12座：兩梯兩戶戶，200㎡，60套。競爭分析結(jié)論：怡翠宏宏璟二期在售售產(chǎn)品，面積積90-130㎡，可持續(xù)供應(yīng)應(yīng)量約90套，與本項目目二期小戶型型相沖突，存存在正面競爭爭。第二批90-130㎡單位預(yù)計8月底推出。13競爭項目分析析——鴻業(yè)城市花園園競爭分析在售產(chǎn)品：3-4座：兩梯三戶戶，88-128㎡兩房、三房，，8000-9000元/平米，剩余30多套；5座：兩梯兩戶戶，169-171㎡三房、四房，，約9500元/平米，剩余22套；7-9座：兩梯三戶戶，133-157㎡三房，9500-10000元/平米，剩余150套。未推產(chǎn)品：1-2座：兩梯三戶戶，88-128㎡兩房、三房，，約127套；6座：兩梯兩戶戶，169-171㎡三房、四房，，約33套。128:3房88:2房108:2房108:2房88:2房64＋5964＋6388:2房97:2房97:2房88:2房65＋63169:4房171:4房170:4房171:4房133:3房155:3房142:3房156:4房158:4房142:3房157:3房133:3房結(jié)論：鴻業(yè)城城市花園二期期小戶型剩余余約30套，中大戶型型剩余貨量較較多，約170套，預(yù)計三季季度推出1-2座小戶型。14競爭項目分析析——凱德瀚城競爭分析在售產(chǎn)品：30、31#：90㎡二房，均價約約10000元/㎡，余貨60套；15、16、19#：135-139㎡三房，均價約約11000元/㎡，余貨45套；14、17#：182-185㎡四房，均價約約10000元/㎡，余貨20套；22、23#：220㎡四房，均價約約11500元/㎡，余貨33套；2-7#：261-315㎡三疊墅，均價價約13000元/㎡，余貨31套。未推產(chǎn)品：后續(xù)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)：具體時間間未定，前期期余貨較多，，新貨加推時時間預(yù)計延長長。22-23#14#15#16#19#2-7#31#30#17#結(jié)論：凱德瀚瀚城，在售產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量較較大，小戶型型余貨約60套，中大戶型型約100套，產(chǎn)品長期期滯銷，預(yù)計計四季度會有有一定的促銷銷措施。15競爭項目分析析——依云上城競爭分析在售產(chǎn)品：1-3#：兩梯三戶，，78-92㎡㎡二、三房，均均價約9000元/㎡，余貨93套；4#：兩梯三戶，，87-156㎡三、四房，三三房均價約8600元/㎡，四房均價約約9400元/㎡，余貨63套；未推產(chǎn)品：5-6座：兩梯三戶戶，78-92㎡㎡二、三房，約約200套，預(yù)計四季季度推出。1#2#3#4#結(jié)論：依云上上城，在售產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量較較大，且其戶戶型實用性高高，價格與本本項目相比較較低，是本項項目下半年重重點競爭項目目之一，目前前小戶型余貨貨128套，大戶型28套，預(yù)計下半半年陸續(xù)推出出新貨，不排排除其再次采采取低價開盤盤策略迅速走走貨。16競爭項目分析析——保利花園競爭分析在售產(chǎn)品：目前項目在售售三期產(chǎn)品。。目前主推：32棟高層單位，，兩梯三戶，，共75套，143-187平米，均價13000元/㎡；36-40棟多層單位，，130-170平米，目前剩剩余少量尾貨貨。后續(xù)供應(yīng)：無無結(jié)論：保利花園目前進入尾貨貨階段，剩余余貨量僅約60套，后續(xù)以自自然銷售為主主，無重大促促銷措施。17競爭項目分析析——創(chuàng)鴻水韻尚都都在售產(chǎn)品：在售產(chǎn)品：雅雅湖軒A、B座，郎湖軒A、B座，共計277套。戶型：191㎡4+1房二廳；184㎡3+1房2廳；225㎡4+1房2廳；282㎡5+1房三廳。價格：9000-13000元/㎡郎湖軒A/B座雅湖軒A/B座結(jié)論：創(chuàng)鴻水韻尚都都開盤銷售不理理想，至今累累計銷售約100套，下半年項項目面臨的資資金回籠壓力力非常大，需需要迅速出貨貨回籠資金，，現(xiàn)已計劃把把剩余的大部部分單位作額額外9折促銷，預(yù)計計后期將會有有更多實質(zhì)性性的降價行為為。競爭分析181、周邊項目基基本均處于持持銷狀態(tài)，新新政后主要走走貨的是中小小戶型，目前前在售小戶型型貨量相對大大戶型較少，，小戶型屬于于相對空檔期期；2、周邊項目天天湖酈都、中中海文華熙岸岸、雅居樂花花園因存貨不不多，不存在在大幅度降價價的可能。但但怡翠、鴻業(yè)業(yè)在三季度均均有新貨推出出，尤其鴻業(yè)業(yè)大戶型存貨貨較多，存在在低價開盤的的可能型，因因此，對本項項目產(chǎn)生重要要影響的時間間節(jié)點將出現(xiàn)現(xiàn)在8月以后。競爭分析總結(jié)結(jié)19第二部分、余余貨盤點及目目標分解20物業(yè)類型余貨數(shù)量（套）余貨均價（元/平米）余貨金額（萬元）已認購未簽約一期別墅15套1800085241套一期高層6套1000014553套一期商鋪（不含會館）6套180009772套二期高層497套96006107120套二期商鋪31套16579709711套余貨總值79124該數(shù)據(jù)截至2010年7月14日認購數(shù)據(jù)（截至7月14日，2010年完成認購額額28828萬元，簽約額額22932，回款額22338萬元）總體余貨情況況21項目全年銷售售目標約6億元，下半年年銷售目標4億元根據(jù)市場情況況，全年銷售售沖刺目標6億元。根據(jù)上半年已已銷售金額，，下半年銷售售沖刺目標4億元；其中第三季度度目標沖刺目標2.4億元，任務(wù)艱巨，，對推售節(jié)奏奏把握及出貨貨要求高；第四季度沖刺目標1.6億元。整體目標22序號分類余貨情況余貨特征1二期已推售洋房推售219套余貨148套其中1#約170平米單位剩余11套，2#約145平米單位剩余16套，4#約82平米單位剩余36套，約89平米單位剩余28套,9#約93平米單位剩余41套，約128平米單位剩余16套。目前，2#、9#及4#西向單位走速緩慢，其他單位走速相對正常2二期下階段可推售洋房3#、5#、6#共139套其中3#約170平米單位50套，5#約170平米單位39套；6#約145平米單位50套3一期商鋪余貨6套面積約47-142平米，總價約92-273萬4一期住宅余貨6套3套樓王，2套Box，1套樣板房5二期商鋪31套200萬元以上鋪位19間，占余貨61%6一期別墅余貨15套主要位于第二、三排，總價段約545-650萬，余貨均價約18000元/平米從余貨情況看，目前140平米以上單位剩余27套，128平米以下單位剩余121套；從可推售新貨情況看，3、5、6#以145-175平米單位為主，與余貨基本為互補單位；高價值單位里：商鋪余貨及新貨共48套，一期住宅余貨6套，一期別墅余貨15套。下半年貨量以中大戶型為主，為營銷的主要方向。余貨特征住宅余貨以中中小單位為主主，新貨以140/170平米中大單位位為主，其余余為部分商鋪鋪/別墅高價值單單位以上截至7月14日銷控目標分解根據(jù)季度銷售售目標，新貨貨推售基本需需集中在三季季度完成；為完成三季度度銷售目標，，三季度必須有有一次商鋪新新貨推售，且且3、5、6#樓必須全部推推出，因此，三季度推貨節(jié)節(jié)奏安排成為為關(guān)鍵；另外，80-90平米戶型必須須在三季度快快速較大量出出貨。物業(yè)類型7月8月9月三季度總銷售套數(shù)三季度總銷售金額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額1、2#洋房71050575034501522503#洋房001016501016502033004#及9#93單位151200151200108004032005、6#洋房00003549003549009#128單位33753375225081000一期洋房00120012002400商鋪133000510002500204500別墅32050212002120074450合計43800058850056845015224000根據(jù)目標分解解，為完成三三季度目標，，新貨推貨基基本需集中在在三季度完成成24第三部分、整整體營銷策策略I、困局及營銷銷總體策略2、推貨策略3、推廣及活動動策略4、價格策略5、銷售提升策策略25I、困局及營銷銷總體策略26困局－面對的的問題1、新政影響：觀望情緒影響響購房決策；；實際購買力力降低。2、目標客群狹窄窄：產(chǎn)品氣質(zhì)決定定本項目為佛佛山非主流傳傳統(tǒng)豪宅，主主要客戶為三三高人群，每每周上門量不不俗，但實際際成交率低。。3、產(chǎn)品自身有一一定抗性：大戶型臨路；；小戶型實用用率低，部分分臨路。4、前期形象推廣廣缺乏后繼：：“新生活智慧慧”形象奠定定后，由于政政策等原因，，缺乏實質(zhì)性性的支撐，使使概念懸空無無法落地，難難以感動客戶戶。5、前期負面口碑碑：銷售速度緩慢慢的市場印象象、業(yè)主整改改后遺癥、負負面新聞27破局－二期業(yè)業(yè)主給我們的的啟發(fā)普遍聲音：“地段好”“物業(yè)管理比比其他樓盤好好，我有朋友友在一期住””“居住環(huán)境好好，三無：無無工廠無嘈雜雜商業(yè)無農(nóng)民民房”近期：“國家家折騰來折騰騰去樓價也沒沒跌，現(xiàn)在買買還可以和發(fā)發(fā)展商談?wù)剹l條件”地段，設(shè)計，，鄰居，稀缺缺大戶型客戶聲聲音：“小孩上學(xué)方方便”；“這這塊地風(fēng)水好好”“我朋朋友買買了所所以我我買了了”“贈送送面積積多，，算下下來不不比其其他樓樓盤貴貴”“外立立面好好，等等我裝裝修完完了讓讓朋友友看看看我的的房子子多漂漂亮””小戶型型客戶戶聲音音：“買來來自己己住的的，貴貴一點點沒關(guān)關(guān)系，，但朝朝向和和空間間都要要好，，所以以選04””“我姐姐姐是一一期業(yè)業(yè)主，，這次次買房房也主主要是是她幫幫我出出錢””“我已已經(jīng)買買了好好幾套套，現(xiàn)現(xiàn)在買買個小小的老老了住住，不不需要要太多多房間間，關(guān)關(guān)鍵是是居住住環(huán)境境”“租金金回報報率高高，容容易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手””商鋪客客戶聲聲音：：“我認認同這這個地地段，，湖景景路沒沒有其其他鋪鋪了””“我喜喜歡投投資鋪鋪，都都在看看，對對比保保利花花園、、星星星國際際這些些，這這里單單價低低些，，風(fēng)險險小””28破局－－解決決問題題的方方法1、新政政影響響：觀觀望情情緒影影響購購房決決策；；實際際購買買力降降低。。解決方方法：：“滾雪雪球式式營銷銷”。。利用““從眾眾心理理”，，讓一一小群群人帶帶動一一大群群人2、目標標客群群狹窄窄：產(chǎn)產(chǎn)品氣氣質(zhì)決決定本本項目目為佛佛山非非主流流傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅宅，每每周上上門量量不俗俗，但但實際際成交交率低低。解決方方法：：深挖主主力客客戶，，帶動動其他他客戶戶找喜歡歡我們們產(chǎn)品品的客客戶：：發(fā)揮揮旗幟幟作用用，用用“三三高””業(yè)主主影響響“三三高””客戶戶或向向往““三高高”的的客戶戶；找認同同項目目其他他優(yōu)勢勢的客客戶：：如基基于地地段的的投資資價值值及升升值潛潛力3、產(chǎn)品品有一一定缺缺陷：：大戶戶型臨臨路；；小戶戶型實實用率率低，，部分分臨路路。解決方方法：：提升項項目形形象，，提高高產(chǎn)品品附加加值，讓客客戶為為整體體社區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)買單單4、前期期形象象推廣廣缺乏乏后繼繼：：解決方方法：：從客客群及及項目目氣質(zhì)質(zhì)出發(fā)發(fā)提升升及深深化項項目形形象5、前期期負面面口碑碑：銷銷售速速度緩緩慢的的市場場印象象、業(yè)業(yè)主整整改后后遺癥癥、負負面新新聞解決方方法：：提升升銷售售及物物業(yè)服服務(wù)，，讓業(yè)業(yè)主、、客戶戶為我我們說說話29下半年年總體體營銷銷策略略打好時時間差差，快快速出出貨——一切為為了銷銷售下半年年總體體以促促進大大價值值單位位走貨貨為重重點，，階段段性利利用時時間差差促進進小戶戶型走走貨。。1、7月份：：延續(xù)續(xù)商鋪鋪投資資預(yù)熱熱，推推動投投資類類物業(yè)業(yè)(商鋪、、別墅墅、大大戶型型)銷售；；小戶戶型利利用周周邊空空擋期期加速速定向向推廣廣、快快速出出貨。。2、8月份：：自住住、投投資雙雙線推推進；；加推推大戶戶型新新貨，，以大大戶型型帶動動小戶戶型；；利用從從眾心心理，，發(fā)揮揮旗幟幟作用用——圈層與與口碑碑1、老業(yè)業(yè)主全全面升升級緊緊跟，，種子子計劃劃與922戶戶跟跟進到到位2、現(xiàn)有有客戶戶圈層層為本本，爭爭取非非本項項目主主流客客戶提升項項目附附加值值，形形象提提升———找準準客客戶戶買買點點1、基基于于目目標標客客戶戶的的形形象象深深化化及及賣賣點點強強化化2、從從產(chǎn)產(chǎn)品品、、物物業(yè)業(yè)等等方方面面提提升升項項目目附附加加值值銷售售人人員員專專業(yè)業(yè)素素養(yǎng)養(yǎng)提提升升———踢好好臨臨門門一一腳腳1、突突破破普普通通銷銷售售運運行行模模式式，，通通過過逐逐級級談?wù)勁信屑凹耙灰欢ǘㄕ務(wù)勁信谢I籌碼碼加加速速成成交交2、通通過過銷銷售售培培訓(xùn)訓(xùn)提提升升客客戶戶駕駕馭馭能能力力、、專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)能能力力302、推推貨貨策策略略31推售售安安排排主主要要考考慮慮因因素素推售售安安排排推售售安安排排主主要要考考慮慮因因素素市場場競競爭爭因因素素：第四四季季度度競競爭爭壓壓力力大大于于第第三三季季度度，，必必須須加加快快三三季季度度銷銷售售速速度度；；新新政政后后主主要要走走貨貨的的是是中中小小戶戶型型，，目目前前亞亞藝藝片片區(qū)區(qū)在在售售小小戶戶型型貨貨量量相相對對較較少少，，小小戶戶型型屬屬于于相相對對空空檔檔期期；；三季季度度銷銷售售壓壓力力：：抓大大放放小小，，必必須須把把握握時時機機加加速速大大價價值值單單位位成成交交（（大大戶戶型型、、商商鋪鋪、、別別墅墅）），，尤尤其其是是利用用商商鋪鋪銷銷售售預(yù)預(yù)熱熱及及大大戶戶型型略略有有成成交交抬抬頭頭的時時機機加加速速大大價價值值單單位位推推貨貨及及銷銷售售。。內(nèi)部部競競爭爭因因素素：：可推推新新貨貨里里，，3#與在在售售1#有直直接接內(nèi)內(nèi)部部競競爭爭，，6#與在在售售2#有直直接接內(nèi)內(nèi)部部競競爭爭，，3#與6#的推推售售在在符符合合目目標標分分解解時時間間要要求求的的前前提提下下，，應(yīng)應(yīng)盡盡量量避避免免與與1、2#樓的的內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶分分流流；；展示示要要求求：：5#為新新戶戶型型，，盡盡可可能能推推出出時時間間上上考考慮慮展展示示配配合合；；但但如如果果8月已已有有大大戶戶型型銷銷售售不不理理想想，，作作好好新新戶戶型型5#提前前加加推推的的準準備備。。32推售售安安排排：：商商鋪鋪新新貨貨3#洋房房5、6#洋房房綠綠景景路路商商鋪鋪推售售安安排排根據(jù)據(jù)上上述述主主要要考考慮慮因因素素，，下下半半年年推推售售安安排排如如下下：：物業(yè)類型推售安排備注1、2#洋房余貨4、9#小面積產(chǎn)品7月中下旬重點消化1、加速大戶型余貨消化，爭取在7月底1＃2＃去貨70-80％。2、利用小戶型市場相對空檔期，通過定向推廣加快小戶型銷售。9、10

#商鋪新貨7月底推售承接首批商鋪熱銷勢頭，加快商鋪出貨，并帶動相關(guān)投資類物業(yè)銷售，形成市場影響。3#洋房新貨8月初1、以適宜的價格推出，消化前期價格承受力有限的客戶。2、爭取1、2#達到較高銷售率后推售，避免內(nèi)部競爭。5、6#洋房9月初依托樣板房開放的契機，用價格杠桿實現(xiàn)熱銷在規(guī)劃路開通前銷售，避免路噪影響5、6#商鋪11月規(guī)劃路開通，商業(yè)價值大大提升（可根據(jù)市場變化適時調(diào)整）331、如果果在在8月初初，，1、2#大面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品的的余余貨貨消消化化量量未未能能達達到到預(yù)預(yù)期期目目標標，，3棟仍仍按按原原定定時時間間開開售售，，但但在在價價格格和和銷銷售售策策略略方方面面進進行行調(diào)調(diào)整整。。2、如如3棟開開售售后后銷銷售售速速度度不不理理想想，，建建議議5＃6＃提提前前到到8月推推售售，，以以確確保保項項目目總總體體的的銷銷售售速速度度及及目目標標，，或或在在3棟開開售售前前推推出出5#6#。3、7＃小小戶戶型型視視4＃9＃銷銷售售情情況況及及總總體體銷銷售售任任務(wù)務(wù)完完成成情情況況在在第第四四季季度度機機動動加加推推。。推貨貨安安排排備備案案343、推推廣廣及及活活動動策策略略（1）總總體體推推廣廣及及活活動動策策略略（2）分分產(chǎn)產(chǎn)品品推推廣廣及及活活動動策策略略35買家家的的共共性性三高高人人群群：：高高學(xué)學(xué)歷歷、、高高收收入入、、高高見見識識懂得得欣欣賞賞產(chǎn)產(chǎn)品品立立面面、、建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃及及戶戶型型設(shè)設(shè)計計的的超超前前性性欣賞賞項項目目因因居居住住人人群群而而形形成成的的人人文文氛氛圍圍氣質(zhì)質(zhì)感感動動特特定定人人群群本案案的的根根本本特特性性賣氣氣質(zhì)質(zhì)越欣欣賞賞，，越越懂懂欣欣賞賞目標標客客戶戶共共性性總體體推推廣廣及及活活動動策策略略形象象深深化化36金地地·九瓏瓏璧璧并并非非佛佛山山傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的豪豪宅宅，，而是是高高端端有有氣氣質(zhì)質(zhì)、、有有品品位位的的樓樓盤盤亞藝藝之之上上的的奢奢侈侈品品，，精精神神層層面面上上的的奢奢侈侈品品氣質(zhì)質(zhì)決決定定價價值值下半半年年項項目目形形象象推推廣廣定定位位讓有有鑒鑒賞賞力力的的人人聚聚居居在在有有氣氣質(zhì)質(zhì)的的地地方方形象象深深化化智慧慧人人生生，，領(lǐng)領(lǐng)先先生生活活37“智慧慧人人生生，，領(lǐng)領(lǐng)先先生生活活””詮詮釋釋對一一期期業(yè)業(yè)主主進進行行定定性性定定量量描描述述用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)展展示示，，一一期期業(yè)業(yè)主主的的職職業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成用事事實實和和客客戶戶的的聲聲音音闡闡述述““和和誰誰住住在在一一塊塊””尤尤為為重重要要用真真實實的的聲聲音音說說明明，，他他們們的的選選擇擇是是什什么么物以以類類聚聚，，人人以以群群分分，，31位醫(yī)醫(yī)生生、、56位教教師師、、20位律律師師、、44位公公務(wù)務(wù)員員、、136位私私企企主主、、218位大大中中企企業(yè)業(yè)管管理理層層戶戶，，還還有有專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計師師、、建建筑筑師師、、房房管管局局、、建建設(shè)設(shè)局局等等行行內(nèi)內(nèi)專專業(yè)業(yè)人人士士，，共共同同構(gòu)構(gòu)成成了了金金地地九九瓏瓏璧璧的的一一期期856戶業(yè)主，，只因她她超前的的設(shè)計，，獨特的的氣質(zhì)，，舍得的的用料及及千金難難買的好好鄰居?。№椖康臍鈿赓|(zhì)由其其居住者者決定九瓏璧居居者的智智慧人生生形象詮釋釋載體：：媒體配配合+現(xiàn)場信息息+圈層信息息傳遞+銷售傳遞遞38“智慧人生生，領(lǐng)先先生活””詮釋地段、環(huán)環(huán)境、配配套領(lǐng)先10年的建筑筑風(fēng)格全城最優(yōu)優(yōu)的教育育配套物業(yè)管理理佛山首個個3G智慧社區(qū)區(qū)領(lǐng)先十年年的居住住品質(zhì)居住品質(zhì)質(zhì)由項目目決定九瓏璧居居者的領(lǐng)領(lǐng)先生活活形象詮釋釋載體：：媒體配配合+現(xiàn)場信息息+圈層信息息傳遞+銷售傳遞遞39生活方式式研討會會：智慧慧人生，，領(lǐng)先生生活——“三高”人人群共同同的選擇擇動作一目的：制造市場場熱點：：三高人人群為什什么選擇擇九瓏璧璧活動內(nèi)容容及形式式：1、現(xiàn)場研研討會（（8月1日）生活方式式研討會會：智慧人生生，領(lǐng)先先生活——“三高”人人群共同同的選擇擇2、媒體炒炒作（8月6日）訪談形式式：尋找找一期業(yè)業(yè)主中具具備影響響力的公公眾性人人物，以以其意見見領(lǐng)袖的的形象，，訪談的的形式對對其生活活方式進進行探討討交流。。推廣工作作：配合報廣廣一期：：南方都都市報（（7月30日）費用：研討會：：約50000元（與后后續(xù)3G智慧社區(qū)區(qū)發(fā)布會會一起舉舉行）報廣配合合：約60000元40產(chǎn)品附加加值的提提升——構(gòu)建佛山山首個3G智慧社區(qū)區(qū)動作二目的：制造市場場熱點：：三高人人群的前前沿生活活方式提升項目目附加值值；內(nèi)容：家居智能能系統(tǒng)：：由聯(lián)通通聯(lián)合廠廠家免費費提供價價值3000元/戶的終端端服務(wù)器器，可以以提供社社區(qū)內(nèi)視視頻免費費通話、、無線路路由及智智能家居居控制功功能（智智能開關(guān)關(guān)由業(yè)主主選擇性性購買））家居安防防系統(tǒng)：：由我司司購買1980元優(yōu)惠套套餐（含含半年話話費及服服務(wù)費，，后續(xù)由由業(yè)主支支付30元/月）贈與與業(yè)主，，業(yè)主即即可用手手機監(jiān)控控家居安安全。推廣工作作：3G智慧社區(qū)區(qū)發(fā)布會會（7月31日與生活活方式研研討會一一期舉行行）邀請請對象：：媒體、、業(yè)主、、聯(lián)通IPONE用戶家居安防防系統(tǒng)作作為階段段性促銷銷回饋8月－9月：對每每周首5名成交的的客戶，，贈送價價值7980元的IPONE手機＋家家居安防防系統(tǒng)費用預(yù)計計：促銷回饋饋：32000元報廣配合合：南都都一版；；費用約約60000元41產(chǎn)品附加加值的提提升——金地九瓏瓏璧首創(chuàng)創(chuàng)云服務(wù)務(wù)體系動作三目的：對現(xiàn)有物物業(yè)服務(wù)務(wù)進行提提升，并并以“云云服務(wù)計計劃”進進行包裝裝宣傳；；內(nèi)容：重點宣傳傳“護理理班”““平安鐘鐘”“家家庭老師師”“母母嬰計劃劃”載體項目宣傳傳小冊子子現(xiàn)場展板板、包裝裝銷售人員員影響42強化教育學(xué)區(qū)區(qū)——新東方英語電電影節(jié)動作四目的：利用假期舉行行教育類人文文活動，強化化九瓏璧教育育賣點，提升升項目文化內(nèi)內(nèi)涵?；顒有问剑郝?lián)動湖景路新新東方英語，，每周末在現(xiàn)現(xiàn)場舉行英語語電影賞析，，由新東方英英語老師全程程解析及互動動。同時，每每周配備不同同國家的文化化賞析及美食食品鑒。每周周設(shè)置一個獎獎項，獎勵電電子詞典或復(fù)復(fù)讀機?；顒訒r間：（共五次活動動）參加人群：周邊樓盤人群群、項目業(yè)主主、新東方學(xué)學(xué)員8月英語電影月月孟母之所以三三遷，是因為為她沒有遇上上金地九瓏璧璧這樣有氣質(zhì)質(zhì)的人文居住住。孩子的氣質(zhì)遠遠比留給他的的財富重要，，子女的成功功遠比自己的的成功重要。。43強化領(lǐng)先設(shè)計計——9月室內(nèi)設(shè)計大大賽動作五目的：利用新戶型推推出節(jié)點舉行行室內(nèi)設(shè)計大大賽，凸現(xiàn)項項目戶型優(yōu)勢勢，同時設(shè)計計師作為目標標客群之一，，通過此次活活動在設(shè)計師師群體里形成成影響力，促促進設(shè)計師的的購買?；顒有问剑郝?lián)動廣東省或或佛山室內(nèi)家家居設(shè)計協(xié)會會，以九瓏璧璧洋房為設(shè)計計目標。活動時間：（9月4日啟動儀式配配合樣板房開開放）參加人群：佛山室內(nèi)設(shè)計計師9月室內(nèi)設(shè)計大大賽——最具品味的社社區(qū)，最具才才華的設(shè)計師師44強化社區(qū)人文文內(nèi)涵——“總是在一起起”7-9月系列業(yè)主活活動動作六目的：利用系列業(yè)主主活動，提升升業(yè)主滿意度度，強化口碑碑效應(yīng)，同時時在活動中對對項目的文化化內(nèi)涵進行滲滲透?；顒訒r間與主主題：7.31水上運動會－－親情8.15七夕巧克力派派對－愛情9.22中秋茶會－友友情參加人群：項目業(yè)主及誠誠意客戶費用預(yù)算：30000元7－9月系列業(yè)主活活動中大戶型總體體思路開源：有效渠渠道的拓展和和深挖、新產(chǎn)產(chǎn)品推出的影影響和蓄客銷售率提升：：針對不同類類型客戶的差差異服務(wù)和深深度說服7月——財富升級計劃劃帶動大戶型型余貨銷售8月——結(jié)合形象及價價值升級，利利用3#新貨加推促進進大戶型銷售售9月——新展示區(qū)及樣樣板房制造市市場熱點，大大戶型快速走走貨分產(chǎn)品推售策策略中大戶型客戶戶分析客戶分析中大戶型目標標客戶特征：來源：來源區(qū)域較廣廣，覆蓋亞藝藝、城南、石石灣、老城區(qū)區(qū)、順德北部部等區(qū)域職業(yè)特征：中小私企業(yè)主主為主，部分分高級公務(wù)員員特點：具有一定的經(jīng)經(jīng)濟實力及事事業(yè)基礎(chǔ)，總總價承受能力力較高，對居居住要求較高高，看中居住住環(huán)境、社區(qū)區(qū)品牌、物業(yè)業(yè)服務(wù)及居住住圈層置業(yè)特征：改善型置業(yè)為為主客戶買點：亞藝、稀缺性性、唯一性和和升值潛力47系列圈層活動動動作一“金地九瓏璧，，生活就像高高爾夫”——生活無限高球球比賽啟動活活動時間：7月20-21日形式：7月20日：九瓏璧現(xiàn)現(xiàn)場以自助餐餐形式舉行高高球活動啟動動儀式7月21日：觀瀾高爾爾夫打球，全全程九瓏璧大大客戶經(jīng)理陪陪同客戶情況：40名，主要為禪禪城私企業(yè)主主，生活無線線高球會會員員銷售政策：1、購物洋房享享受額外10000元/套優(yōu)惠2、購買商鋪（（300萬元以上）及及別墅享受5萬元購房券費用：6000元48系列圈層活動動動作一“品味生活，分分享財富”——潮汕商會高球球聯(lián)誼活動時間：7月31日形式：金保利高爾夫夫練習(xí)場VIP專場活動客戶情況：30人，主要為別別墅樣板房業(yè)業(yè)主所在潮汕汕商會會友銷售政策：1、購物洋房享享受額外10000元/套優(yōu)惠2、購買商鋪（（300萬元以上）及及別墅享受5萬元購房券49系列圈層活動動動作一“品味人生，名名酒交響”——帝華酒業(yè)VIP會員活動時間：7月26日形式：別墅樣板房內(nèi)內(nèi)，紅酒品鑒鑒+古典音樂鑒賞賞活動客戶情況：10批，主要為亞亞藝片區(qū)高端端客戶銷售政策：1、購物洋房享享受額外10000元/套優(yōu)惠2、購買商鋪（（300萬元以上）及及別墅享受5萬元購房券50“星火計劃””——客戶種子計劃劃動作二種子客戶鎖定定：代表某一個目目標客戶群體體，有一定圈圈內(nèi)影響力客客戶，由營銷銷部鑒定。目前已確認的的種子客戶：：序號客戶姓名已購買物業(yè)代表圈層1蘇丹萍別墅2D/4D/8#1602潮汕商會2梁浩標2期1#801瀾石拆遷客戶3鄧錫華18A本地地產(chǎn)商4張國榮TH50、52、48溫州客戶5黎鉅升TH95樂從鋼材6李永恒4-602興業(yè)銀行7羅例良8-401石灣陶瓷8郭倩霞11-1101中國移動9阮勁韜中國聯(lián)通-------------獎勵方法：1、在激勵有效效期內(nèi)，凡推推薦客戶認購購住宅的：百百萬元以上單單位獎勵1萬元購房券，，（別墅獎勵勵2萬元購房券））百萬元以下下的獎勵5000元購房券。2、在激勵有效效期內(nèi)，推薦薦客戶認購商商鋪的：面積積在150方以上的單位位獎勵1萬元購房券，，面積在100到150方之間的單位位獎勵8000元購房券，面面積在100方以下的單位位獎勵5000元購房券。3、激勵有效期期內(nèi)，推薦客客戶購買超過過5套的，額外獎獎勵1萬元購房券。。51“以舊換新”——換房客戶動作三“生活進階，以以舊換新”時間：8月1日-8月31日內(nèi)容：1、針對換房客客戶貼補舊房房賣房中介傭傭金，協(xié)助辦辦理相關(guān)手續(xù)續(xù)。2、與周邊二手手鋪位聯(lián)動（（滿堂紅、合合富置業(yè)，正正在溝通中））形式：1、貼補傭金直直接從房價中中扣減。2、購買每100萬元物業(yè)補貼貼不超過52定點巡展動作四外展場設(shè)置原原則：目標客戶密集集區(qū)域或場所所初步擬定外展展場：時間：：1、華南海鮮城城（針對樂從從鋼鐵市場））2、石灣大酒店店（針對石灣灣陶瓷市場））巡展形式：銷售人員派單單+銷售物料及展展板“萬金買鄰””強化老業(yè)主資資源利用動作五“萬金買鄰””計劃：學(xué)習(xí)星河灣，，老業(yè)主資源源“顆粒歸倉倉”1、7-8月延續(xù)原老帶帶新政策，以以贈送物管費費及歐洲游形形式提升老業(yè)業(yè)主積極性。。重點放在老老帶新政策的的傳達和執(zhí)行行，采取銷售售人員上門、、與客服人員員聯(lián)動訪談等等形式，爭取取做到星河灣灣式“顆粒歸歸倉”老帶新新效果。2、9月針對新推中中大戶型產(chǎn)品品指定新的老老帶新政策，，被推薦方除除享受總價10000額外優(yōu)惠。新貨推出的客客戶開源與儲儲客動作六1、大戶型推貨貨節(jié)點：8月初推出3#，9月中推出5#6#2、客戶開源與與儲客措施(1)3#線上推廣配合合：短信+樓體條幅（新新品加推）定向客源拓展展：瀾石客戶DM（內(nèi)容：新洋屋運動）費用：30000元前期客戶回CALL、老業(yè)主老帶帶新及業(yè)主再再購優(yōu)惠儲客措施：收取誠意金（（已取得預(yù)售售證）（2）5#6#現(xiàn)場配合：9月4日展示區(qū)開放放（情景樣板板房及清水樣樣板房）線上推廣配合合：報廣（2期）+短信+戶外+樓體條幅儲客措施：收取誠意金（（9月底以高面價價先取得預(yù)售售證）新貨推出的客客戶開源與儲儲客動作六二批單位樣板板房小戶型總體思思路分產(chǎn)品推售策策略有效渠道的集集中直達7月——分享亞藝親情情置業(yè)計劃8、9月——大戶型帶動小小戶型，階段段性促銷小戶型客戶分分析客戶分析類型一：當前前項目小戶型型成交主力客戶來源：項目周邊小范范圍區(qū)域為主主，業(yè)主或周周邊社區(qū)業(yè)主主（根本客戶戶）特點：具有一定的經(jīng)經(jīng)濟實力，認認可區(qū)域價值值及居住氛圍圍，認可項目目品質(zhì)置業(yè)特征：為子女購買，，居住在同一一區(qū)域或社區(qū)區(qū)，方便照顧顧；或養(yǎng)老購購買，靠近子子女居住區(qū)域域類型二：需要要拓展的目標標客戶來源：除現(xiàn)有區(qū)域外外，爭取更大大可能覆蓋更更大區(qū)域（非本項目主主流客戶）特點：受教育程度較較高，工作時時間不長，但但有較好的職職業(yè)前景預(yù)期期，向往高尚尚生活置業(yè)特征：：首次置業(yè)為為主58小戶型定向向營銷：親親情置業(yè)計計劃策略：深度挖掘本本類戶型基基本客戶（（業(yè)主或周周邊樓盤業(yè)業(yè)主），充充分撬動周周邊樓盤潛潛在客戶。。推廣渠道：：短信、DM、電梯廣告告（下附推推廣范圍及及費用預(yù)算算）廣告?zhèn)戎攸c點：“一碗湯距距離”、、共享亞亞藝促銷優(yōu)惠配配合：客戶憑DM單張于8.31.前購買棠璽璽82-93方產(chǎn)品，可可抵1萬元房款“總是在一一起”——與摯愛的人人分享亞藝藝動作一59DM直郵社區(qū)名稱戶數(shù)社區(qū)名稱戶數(shù)湖景灣981怡景麗苑827帝景灣559恒福新城2898天湖酈都1437綠茵鳴苑798環(huán)湖花園1218匯銀環(huán)湖國際園204綠景軒357佛山雅居樂花園807中海文華熙岸1045力迅上筑513金碧花園593永新湖景苑853綠景苑155麗日豪庭1367文華花園368玫瑰園山水居1025怡景苑174匯銀奧林匹克花園973瀾石拆遷戶552合計戶數(shù)17704投放渠道：：禪城區(qū)郵郵局費用預(yù)算：：1.5元/份，合計26，556元。（備注：以以上費用含含單份資料料20克內(nèi)，含數(shù)數(shù)據(jù)庫租用用、郵遞、、印刷、制制作的費用用）60電梯廣告序號社區(qū)名稱樓層門洞數(shù)8.1日至8.31日提供選位數(shù)量（每梯1面）1玫瑰園山水居16-2830352鴻翔湖景苑9-1622223永新湖景苑12-1325254怡景麗苑（一期）1626265怡景麗苑（二期）1510106怡景麗苑三期.左岸春天161010合計戶數(shù)128投放渠道：：分眾傳媒媒費用預(yù)算：：470元/塊/月，合計60160元。（備注：投投放期8.1.~8.30.，有效補充充DM未能達到的的真空期，，含制作費費用）61小戶型定向向營銷：聯(lián)聯(lián)通專享置置業(yè)酒會時間：7.23形式：“聯(lián)通爵士夜夜雞尾酒會會”邀請對象：：聯(lián)通有購購房意向的的員工邀請人數(shù)：：20-30人銷售政策：：購物洋房房享受額外外10000元/套優(yōu)惠動作二62小戶型現(xiàn)場場包裝強化化動作三“亞藝豪宅宅社區(qū)里的的小戶型””“住亞藝中中心，享二二房>三房”“九瓏璧豪宅宅觀：房均均面積>40平米”樓體掛幅時間安排：：7月中-8月中位置：湖景景路樓體條條幅以統(tǒng)一一形象形成成系列賣點點，涵括小小戶型賣點點內(nèi)容：產(chǎn)品品信息+產(chǎn)品價值點點，以系列列掛幅的形形式輸出賣賣點現(xiàn)場展板包包裝時間安排：：7月底-8月中內(nèi)容：根據(jù)不同類類型小戶型型客戶通過過系列展板板輸出賣點點（養(yǎng)老型型客戶、啃啃老型客戶戶、首置型型客戶等））商鋪、別墅墅余貨總體體思路7月：7月底乘勢加加推商鋪新新貨，延續(xù)續(xù)財富升級級計劃推廣廣8、9月：通過種子客客戶深挖帶帶動別墅及及商鋪余貨貨銷售分產(chǎn)品推售售策略投資物業(yè)（（商鋪與別別墅）整體體推廣及聯(lián)聯(lián)動動作一1、投資物業(yè)業(yè)打包推出出，將前期期財富升級級計劃做深深做透營銷思路轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變：從賣居住性性產(chǎn)品到幫幫助客戶資資產(chǎn)保值及及增值規(guī)劃劃的“理財財性”服務(wù)務(wù)為不同客戶戶量身定做做“財富升升值包”：：針對融資貸貸款型、純純投資型、、實業(yè)型客客戶量身定定做投資理理財方案，，對不同物物業(yè)類型進進行投資組組合建議。。2、商鋪、別別墅聯(lián)動優(yōu)優(yōu)惠優(yōu)惠形式：：200方以上大鋪鋪成交贈送送5萬別墅購房房券，別墅墅成交贈送送3萬大鋪購房房券65“財富升級級，分享財財富”投資資物業(yè)推介介酒會時間：7月26日內(nèi)容：結(jié)合前批商商鋪熱銷及及新貨加推推舉行投資資物業(yè)推介介會，推出出“財富升升級投資包包”。邀請請前批業(yè)主主、誠意客客戶參加，，對新鋪進進行推薦，，同時對投投資環(huán)境及及前景進行行分析探討討。邀請對象：：一期別墅墅、樓王、、商鋪業(yè)主主、二期商商鋪意向客客戶預(yù)計人數(shù)：：30人配合銷售政政策：新商商鋪推薦，，享優(yōu)先認認購及額外外99折動作二多渠道線下下推廣財富富升級計劃劃動作三一：目標客客戶主要出出入高端場場所夾報推廣形式：：在目標客客戶主要出出入高端場場所通過夾夾報形式推推廣“財富升級級計劃”目的場所：：樂從華南南海鮮酒樓樓/佛奧會所紅紅茶館等二：短信/DM投放短信投放范范圍：禪城城商鋪投資資客/樂從三大行行業(yè)會員等等DM投放范圍：：碧桂花城城/佛山奧園等等種子客戶深深挖動作四1、成交客戶戶私家聚會會活動形式：：將包辦一一場私家聚聚會作為大大鋪及別墅墅成交優(yōu)惠惠條件之一一，針對每每一位新成成交的大鋪鋪及別墅客客戶，視業(yè)業(yè)主時間正正式成交1個月內(nèi)舉辦辦私人聚會會（可以是是聚餐、酒酒會等形式式）活動人群：：客戶及其其圈層朋友友2、針對種子子客戶的老老帶新優(yōu)惠惠優(yōu)惠及回饋饋形式：與與大戶型種種子計劃相相同。68推廣時間及及階段性安安排時間7月8月9月推貨節(jié)點7月底推9＃10＃商鋪新貨8月初推大戶型3＃（170平米）9月中旬推5＃6＃（145－179平米），9月1日樣板房展示銷售重點1、利用商鋪銷售余熱及新鋪推出帶動大戶型、別墅銷售2、定向推動小戶型銷售1、大戶型銷售2、商鋪余貨、別墅3、小戶型1、大戶型銷售2、小戶型3、別墅推廣重點通漲時代下的財富升級計劃形象及價值提升新展示區(qū)推廣及活動基于小眾客戶的圈層活動：7.21.生活無限高球會啟動活動

7.23.聯(lián)通專享置業(yè)酒會7.25.投資物業(yè)推介酒會7.26帝華酒業(yè)VIP會員活動7.31潮汕商會聯(lián)誼活動7.30媒體炒作：生活方式研討會8.83G智慧社區(qū)發(fā)表會7.31-8.29：英語電影月9月室內(nèi)設(shè)計大賽9.4新樣板房開放9.18開盤活動業(yè)主政策及活動7.31業(yè)主活動：水上運動會種子計劃及老代新政策8.15業(yè)主活動：七夕巧克力派對種子計劃及老代新政策（3＃推出后歐洲游抽獎）9.22業(yè)主活動;中秋茶會新推物業(yè)老代新政策推廣投放現(xiàn)場包裝更換；亞藝片區(qū)DM及電梯廣告；每周短信。南都硬廣兩版（一為生活方式炒作；二為3G社區(qū)發(fā)布）；每周短信廣日硬廣兩版（開放及開盤）；每周短信促銷配合親情置業(yè)計劃；4＃01、02單位額外99折3＃開盤優(yōu)惠定價；購買兩房送保險或教育基金大戶型余貨全面升價；5＃6＃開盤優(yōu)惠及抽獎694、銷售提升升策略70銷售運行模模式運行模式大客戶專員員別墅專員外拓專員團隊內(nèi)部競競爭別墅專業(yè)跟跟蹤銷售大客戶關(guān)系系維護及深深挖開拓新客源源關(guān)系網(wǎng)2人搭檔制，，分組競爭爭4+1銷售提升計計劃實現(xiàn)目的：：提高專業(yè)業(yè)、服務(wù)水水平，加強強客戶把控控能力談判策略小小組（三級級談判制度度）71銷售培訓(xùn)對品牌、項項目、產(chǎn)品品理解加強紀律性、服服務(wù)規(guī)范流流程培訓(xùn)每周至少一一次統(tǒng)一培培訓(xùn)，確保保銷售人員員及時獲知知有效信息息，統(tǒng)一銷銷售口徑。。調(diào)整心態(tài)態(tài)。世界上沒有有賣不出的的房子，只只有不會賣賣房子的人人對政策、市市場、競爭爭對手的應(yīng)應(yīng)對提升銷售信信心、技巧巧、說服力力、感染力力銷售綜合素素養(yǎng)提升客戶分析及及把握能力力72銷售激勵與與銷售任務(wù)務(wù)分解激勵機制物質(zhì)激勵競爭激勵結(jié)合階段性性促銷或目目標沖刺期期，提供一一定額度金金額獎勵滯銷產(chǎn)品獎獎勵，加速速銷售末位淘汰制制團隊獎勵將代理公司司銷售任務(wù)務(wù)分解為季季度,月度,周度銷售任任務(wù),將銷售壓力力傳達到每每個銷售代代表,并制定相應(yīng)應(yīng)的獎懲措措施.73團隊穩(wěn)定與與優(yōu)化帥將卒團隊靈魂人人物，撬動動代理公司司資源平臺臺核心成員保持3-4個核心銷售售人員，達達至團隊基基本穩(wěn)定（必須具備備客戶資源源、產(chǎn)品熟熟悉度高、、有說服力力、感染力力及業(yè)績穩(wěn)穩(wěn)定等要素素）每周對高端端、種子客客戶進行深深