從微觀經(jīng)濟學角度分析影響房價的課件

從微觀經(jīng)濟學角度分析影響房價的因素房價關(guān)系著和影響著每個家庭，房價是個備受關(guān)注的問題。影響房價的三個因素：供需、消費者和博弈機制。

目錄一、

供需影響著房價住房供給影響房價。

土地的供給影響房價。

經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。

二、消費者的消費行為影響著房價消費者對未來的預期影響著房價。

消費者的投機和投資行為影響著房價。

三、房地產(chǎn)市場博弈機制也影響著房價四、結(jié)論一、

供需影響著房價住房供給影響房價。這里主要從供給結(jié)構(gòu)來談。我國居民人均居住面積與其它國家尤其是發(fā)達國家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對住房供給水平并不高，供給方面存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，存在空置?？罩?/p>

來源于西方，指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租狀態(tài)或者出售狀態(tài)。

空置一方面表明房屋未被使用，另一方面還意味著所有權(quán)人準備將房屋出租或者出售，只有兩方面都滿足的房屋才是空置房屋。否則，不能稱其為空置?？罩靡彩且环N供給，且：供給=需求+空置率。土地的供給影響房價。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應總量。土地供給就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供給和經(jīng)濟供給。土地的經(jīng)濟供給就是指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。

土地供給是房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)，土地供給總量對房地產(chǎn)市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給總量；另一方面是影響生產(chǎn)和預期。但影響力的時效不同，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，要在1～2年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來，但對投資和消費的影響卻是當期的。

經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。一方面，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，城市化進程加快，舊城改造的加速，形成了對住房市場的巨大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，我國城市化水平平均以每年約一個百分點的速度推進。城市化的推進和舊城區(qū)的改造都帶來對住房的需求。這里引入表1，中國城市化人口帶來的住房需求：

由此不難看出，城市化影響著住房市場的需求。

年度總?cè)丝冢ㄈf人）城市人口（萬人）新增城市人口（萬人）人均住房面積（平方米）城市化導致的住房需求（萬平方米）2008132812.160682130329.12379422009133476.262863218130.13657032010134130.265057219431.1468335201113477467262220532.15709002012135407.569475221333.1673385合計

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/10096

/316264另一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的收入明顯提高，民間資金雄厚，大量資金尋找著投資渠道，而股票、期貨、基金等投資的收益缺乏保障，加之房價不斷上漲的示范效應，使得投資性購房快速增長，并保持高比例，部分普通市民把積蓄購置房屋，以期保值增值。

以98年至06年數(shù)據(jù)為例，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價計算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬億元，客觀上具備了較強的住房消費能力，這些都都帶來對房屋需求的增加，成為拉動房價變化的直接因素。

同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住房消費的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享受型轉(zhuǎn)變，要求住宅結(jié)構(gòu)合理、內(nèi)在質(zhì)量優(yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全等。根據(jù)住房消費者的這些新需求，開發(fā)商也注重在設(shè)計施工、環(huán)境配套上采取新材料新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，以特色形成賣點。

以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.3%；商品住宅銷售價格上漲15.9%，其中普通住宅銷售價格上漲15.1%，高檔住宅銷售價格上漲18.5%?？傊?，無論是城市化進程帶來的對住房的需求、居民收入增加對住房的主動需求還是經(jīng)濟增長帶來的新的消費需求，都影響著住房市場的供需關(guān)系，從而影響著房價。

引事實為證：調(diào)查顯示，自2009年三季度進入樂觀區(qū)間后，中國消費者信心繼續(xù)上升。四季度中國消費者信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點，主要源于消費者對當前中國經(jīng)濟的樂觀判斷和對未來經(jīng)濟持續(xù)向好的信心，以及對未來就業(yè)形勢和收入增長的良好預期。調(diào)查顯示，消費者對中國經(jīng)濟信心顯著增強，對就業(yè)形勢的滿意程度顯著提高。

一方面，消費者存在從重心理，當投機者和投資者在房市投機中獲利時，一些消費者就會追隨前者的步伐，這個時候，資金流入房地產(chǎn)市場，需求增加，對房價會造成一定的影響；另一個方面，當投機和投資盛行，對住房的真正需求就遠遠小于實際市場需求，即空置上升，市場可能出現(xiàn)虛假繁榮，房價可能居高不下?？傊稒C和投資行為影響著房價。

三、房地產(chǎn)市場博弈機制也影響著房價圍繞房地產(chǎn)市場，存在著七個利益主體，即中央政府及相關(guān)部委、地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、投機性購房者、投資性購房者、和自主性購房者。在這七個利益主體的共同作用下，形成了我國房地產(chǎn)價格機制。

博弈首先，地方政府出于增加財政收入的自利性目的，率先開始行動，即提高土地價格，因為地方政府是土地市場上唯一的賣家，在市場上處于完全壟斷的地位，通過提高土地價格，地方政府實現(xiàn)了增加財政收入的目的。地方政府追求高價賣地行為導致了土地的升值預期，從而引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地囤積效應。

其次，獲取土地的費用上升，房地產(chǎn)開發(fā)商既有提高房地產(chǎn)價格的壓力，更是它作為一個企業(yè)提高產(chǎn)品價格的本能。這時候，地方政府出于自利性動機，對房地產(chǎn)開發(fā)商的這一行動給予了配合，地方政府支持房價上升的方式很多，一是拆遷，二是取消或者降低中檔房價、經(jīng)濟適用房比例，三是操縱輿論，為房地產(chǎn)市場的投機制造氛圍。

再次，商業(yè)銀行按照抵押率原則對房地產(chǎn)抵押貸