房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與4

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系李德智市場(chǎng)調(diào)查的小故事（一）在國(guó)外，任何一項(xiàng)工作的實(shí)施，必須以市場(chǎng)調(diào)查為前提。如果企業(yè)在經(jīng)過(guò)充分、大量的市場(chǎng)調(diào)查后，作出一個(gè)符合調(diào)查結(jié)論的營(yíng)銷決策，卻不幸在實(shí)踐中失敗了，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)聳聳肩，認(rèn)為他很不幸，然后從重新去尋找解決問(wèn)題的方法。相反，如果未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，就憑經(jīng)驗(yàn)、感覺(jué)、判斷等做出營(yíng)銷決策并實(shí)施，不論成敗與否，這個(gè)人立即可以卷鋪蓋走人了。

—飛利浦總裁GerardKleisterlee在東南大學(xué)演講市場(chǎng)調(diào)查的小故事（二）

PulteHomes公司50年來(lái)，所有的成功都建立于一個(gè)不變的理念——“選擇在最合適的地方建最好的房子，保證客戶體驗(yàn)價(jià)值”。PulteHomes公司認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張4倍以上必須做好的8項(xiàng)工作：①需要更多的人（適合各種崗位的人才）；②市場(chǎng)調(diào)研；③產(chǎn)品的開發(fā)及運(yùn)作過(guò)程；④產(chǎn)品應(yīng)該給客戶更多的選擇性；⑤員工的激勵(lì)機(jī)制；⑥土地儲(chǔ)備與開發(fā)策略；⑦企業(yè)開發(fā)與戰(zhàn)略規(guī)劃；⑧企業(yè)過(guò)程管理。市場(chǎng)調(diào)查的小故事（三）美國(guó)柯蒂斯公司于1911年最早設(shè)立企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研部。目前發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)通常將其銷售額的1%~2%作為市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用，其中80%直接用于市場(chǎng)調(diào)查部門。2000年全球最大10家市場(chǎng)調(diào)研公司（見右表，單位：百萬(wàn)美元。）公司國(guó)家年收益ACNielsen美國(guó)1525.4IMSHealth美國(guó)1275.7KantarGroup英國(guó)773.5TaylorNelsonSofres英國(guó)601.3InformationResource美國(guó)546.3NFOWordwide美國(guó)457.2NielsenMediaResearch荷蘭453.3GfKGroupAG德國(guó)414.0UnitedInformationGroup英國(guó)246.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方案房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方案WHYWHENWHOWHEREHOWWHAT原因時(shí)間人員地點(diǎn)程序/方法內(nèi)容WHOM對(duì)象目錄房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概論房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的問(wèn)卷設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)分析案例—南京市金城項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概論 1.1市場(chǎng)調(diào)研的概念 1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原因 1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則 1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的誤區(qū) 1.5房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念及其分類市場(chǎng)調(diào)研的概念美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)會(huì)AMA

—市場(chǎng)調(diào)研是一種通過(guò)信息將消費(fèi)者、顧客和公眾與營(yíng)銷者連接起來(lái)的職能活動(dòng)。這些信息用于識(shí)別和確定營(yíng)銷機(jī)會(huì)及問(wèn)題，產(chǎn)生、提煉和評(píng)估營(yíng)銷活動(dòng)，監(jiān)督營(yíng)銷績(jī)效，增強(qiáng)對(duì)整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程的理解。

我國(guó)學(xué)者 —市場(chǎng)調(diào)研是指為滿足營(yíng)銷管理的需要而系統(tǒng)地搜集、分析和提供市場(chǎng)營(yíng)銷信息的職能活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)基本過(guò)程房地產(chǎn)開發(fā)基本過(guò)程的評(píng)價(jià)開發(fā)階段影響條件投資機(jī)會(huì)與決策前期工作建設(shè)階段租售階段法規(guī)—比較健全比較健全—政策—比較健全比較健全—技術(shù)成熟度較低較高較高高從業(yè)人員要求較高一般已專業(yè)化要求較高市場(chǎng)成熟度不成熟較高較高較高重要程度排序：投資決策策劃＞租售階段＞前期工作＞建設(shè)階段房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)五五大大重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)：：（1）投投資機(jī)會(huì)會(huì)決策（（土地獲獲?。?）方方案定位位設(shè)計(jì)（3）技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)（4）市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策劃劃（5）物業(yè)管管理房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查研究的的原因結(jié)論：上述各環(huán)環(huán)節(jié)的順順利實(shí)施施都建立立在市場(chǎng)調(diào)查查研究的基礎(chǔ)上上！一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目需要多多次開展展市場(chǎng)調(diào)查查研究！房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研的原則則及誤區(qū)區(qū)（1）應(yīng)遵循循的原則則準(zhǔn)確性原原則時(shí)效性原原則全面性原原則針對(duì)性原原則創(chuàng)造性原原則（2）常進(jìn)入入的誤區(qū)區(qū)輕視調(diào)研研輕信調(diào)研研盲目調(diào)研研房地產(chǎn)市市場(chǎng)的概概念（1）日常生生活角度度—在一定時(shí)時(shí)間和地地點(diǎn)交易易（或買買賣）的的場(chǎng)所（2）經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家角度度—房地產(chǎn)商商品交換換關(guān)系的的總和（3）管理學(xué)學(xué)家角度度—現(xiàn)實(shí)和潛潛在的顧顧客房地產(chǎn)市市場(chǎng)的分分類（1）按房地地產(chǎn)的層層次—地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)、房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)、、相關(guān)服服務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)（2）按房地地產(chǎn)的用用途—住宅市場(chǎng)場(chǎng)、寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)業(yè)用房市市場(chǎng)、工工業(yè)用房房市場(chǎng)、、倉(cāng)儲(chǔ)用用房市場(chǎng)場(chǎng)、行政政司法軍軍事用房房市場(chǎng)、、科教文文衛(wèi)用房房市場(chǎng)、、旅游娛娛樂(lè)用房房市場(chǎng)和和特殊用用房市場(chǎng)場(chǎng)（3）按房地地產(chǎn)的檔檔次—高檔房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)、普通通房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)、、低檔房房地產(chǎn)市市場(chǎng)（4）按房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的覆蓋蓋范圍—世界性、、亞洲性性、全國(guó)國(guó)性、省省區(qū)內(nèi)的的市場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的分分類（續(xù)）（5）按房地地產(chǎn)的供供應(yīng)方式式—現(xiàn)房市場(chǎng)場(chǎng)和期房房市場(chǎng)（6）按房地地產(chǎn)的供供應(yīng)對(duì)比比方式—買方市場(chǎng)場(chǎng)、賣方方市場(chǎng)（7）按房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)育育程度—相對(duì)成熟熟的市場(chǎng)場(chǎng)、正在在發(fā)育的的市場(chǎng)、、剛剛萌萌芽的市市場(chǎng)（8）按房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)范范程度—白色市場(chǎng)場(chǎng)、黑色色市場(chǎng)和和灰色市市場(chǎng)2.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查研究程程序確定調(diào)研目標(biāo)撰寫并提交報(bào)告跟蹤反饋設(shè)計(jì)調(diào)研方案收集數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)2.1準(zhǔn)備階段段提出問(wèn)題題，明確確目標(biāo)初步情況況分析和和非正式式調(diào)查擬定調(diào)查查方案和和調(diào)研計(jì)劃劃書項(xiàng)目調(diào)查目的調(diào)查方法調(diào)查區(qū)域調(diào)查對(duì)象調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目分析方法提交調(diào)查報(bào)告調(diào)查進(jìn)度表調(diào)查費(fèi)用調(diào)查人員內(nèi)容為何、了解內(nèi)容等詢問(wèn)法、觀察法法等被調(diào)查者區(qū)域、范圍對(duì)象的選定、樣本規(guī)模所需時(shí)間、開始和完成日期、地點(diǎn)等訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷表、分類項(xiàng)目等統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目、分析方法等報(bào)告的最終形式、份數(shù)、最終報(bào)告內(nèi)容實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等各項(xiàng)開支數(shù)目、數(shù)額等策劃人員、調(diào)查人員等建立調(diào)查查組織收集第二二手資料料—來(lái)源：印印刷媒體體、視聽聽媒體等等—要求：時(shí)時(shí)效性、、準(zhǔn)確性性和可靠靠性收集第一一手資料料—方法：見見“4.房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研的方法法”2.2實(shí)施階段段數(shù)據(jù)的分分析與解解釋編寫調(diào)研研報(bào)告—規(guī)范格式式：①題頁(yè)；②目錄表；；③結(jié)果和有有關(guān)建議議的概要要；④文本（主主體部分分）；⑤結(jié)論和建建議；⑥附件。—注意問(wèn)題題：實(shí)事求求是、突突出重點(diǎn)點(diǎn)、結(jié)論明確確、印刷刷精美總結(jié)反饋饋2.3分析和總總結(jié)階段段3.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查研究?jī)?nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析模型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研宏觀環(huán)境境調(diào)研主要包括括：經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、、政策環(huán)環(huán)境（尤尤其是土地政策策、金融政策策）、人口口環(huán)境、、文化環(huán)環(huán)境、行行業(yè)環(huán)境境（尤其其是市場(chǎng)交易易情況）等。區(qū)域環(huán)境境調(diào)研主要包括括：項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的城城市規(guī)劃劃、交通通、景觀觀、人口口構(gòu)成、、就業(yè)中中心、商商圈等。。項(xiàng)目微觀觀環(huán)境調(diào)調(diào)研主要包括括：項(xiàng)目目用地現(xiàn)現(xiàn)狀及開開發(fā)條件件、周邊邊環(huán)境、、生活配配套、對(duì)對(duì)外聯(lián)系系程度、、交通組組織等。。3.1市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)研消費(fèi)者的的購(gòu)買力力水平主要衡量量指標(biāo)：：家庭年年收入消費(fèi)者的的購(gòu)買傾傾向包括物業(yè)業(yè)類別、、品牌、、戶型、、面積偏偏好、位位置偏好好、預(yù)期期價(jià)格、、物業(yè)管管理、環(huán)環(huán)境景觀觀等消費(fèi)者特特征包括年齡齡、文化化程度、、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)、職職業(yè)等。?？偠灾?，七個(gè)個(gè)問(wèn)題（（6W+1H）：who,what,why,whom,how,when,where3.2消費(fèi)者調(diào)調(diào)研3.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研替代品區(qū)域企業(yè)間的對(duì)手推盤階段項(xiàng)目特征目標(biāo)客戶競(jìng)爭(zhēng)樓盤確定因素競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研內(nèi)內(nèi)容產(chǎn)品品價(jià)格格廣告告銷售情況況物業(yè)管理理競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研（（產(chǎn)品調(diào)研研）區(qū)位包括地點(diǎn)點(diǎn)位置、、交通條條件、區(qū)區(qū)域特征征、發(fā)展展規(guī)劃、、周邊環(huán)環(huán)境等。。產(chǎn)品特征征包括建筑筑參數(shù)、、面積、、戶型、、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、配配套設(shè)施施、綠化化率等公司組成成包括開發(fā)發(fā)商、設(shè)設(shè)計(jì)單位位、施工工單位和和物業(yè)管管理公司司等。交房時(shí)間間競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研（（價(jià)格調(diào)研研）單價(jià)包括起價(jià)價(jià)、平均均單價(jià)、、主力單單價(jià)等，，反映樓樓盤品質(zhì)質(zhì)的高低低總價(jià)反映目標(biāo)標(biāo)客戶群群體的選選擇付款方式式包括一次次性付款款、商業(yè)業(yè)貸款或或公積金金貸款等等競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研（（廣告調(diào)研研）投入強(qiáng)度媒體訴求點(diǎn)售樓部廣告調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研（（銷售情況況調(diào)研）銷售順序客戶群分析銷售率銷售情況競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研（（物業(yè)管理理調(diào)研）管理公司管理情況管理費(fèi)用管理內(nèi)容物業(yè)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研3.4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的調(diào)研研內(nèi)容資金實(shí)力力專業(yè)化程程度品牌知名名度開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式縱向整合合能力成本控制制能力與當(dāng)?shù)卣块T門關(guān)系歷年來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)情況4.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法按調(diào)查目的分按調(diào)查范圍分按調(diào)查資料來(lái)源分按調(diào)查目目的分按調(diào)查目的分探測(cè)性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查可以做什什么是什么為什么將來(lái)怎么么樣按調(diào)查范范圍分按調(diào)查范圍分全面普查重點(diǎn)調(diào)查隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣分群隨機(jī)抽樣任意抽樣判斷抽樣配額抽樣按調(diào)查資資料來(lái)源源分按資料來(lái)源分案頭研究初級(jí)研究觀察法詢問(wèn)法企業(yè)內(nèi)資料企業(yè)外資料其他研究報(bào)告銷售統(tǒng)計(jì)等統(tǒng)計(jì)年鑒報(bào)紙雜志等直接觀察法親身經(jīng)歷法痕跡觀察法行為記錄法小組座談法深度訪談法郵寄問(wèn)卷法投影技法留置問(wèn)卷法電話調(diào)查法面訪問(wèn)卷法深度訪談法實(shí)驗(yàn)法房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查方法總總類5.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查問(wèn)卷設(shè)設(shè)計(jì)5.1調(diào)查問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)概概述5.2調(diào)查問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)原原則5.3調(diào)查問(wèn)卷卷一般結(jié)結(jié)構(gòu)5.4調(diào)查問(wèn)卷卷提問(wèn)形形式一份成功功的調(diào)查查問(wèn)卷應(yīng)應(yīng)具備兩兩個(gè)功能能：將所要調(diào)調(diào)查的問(wèn)問(wèn)題明確地傳傳達(dá)給被調(diào)查查者設(shè)法取得得被調(diào)查查者的合合作，最最終取得真實(shí)實(shí)、準(zhǔn)確確的答案案5.1調(diào)查問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)概概述5.2調(diào)查問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)原原則目的性原原則有針對(duì)性性可接受性性原則說(shuō)明詞；；提問(wèn)部部分；物物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)順序性原原則由簡(jiǎn)入難難；重點(diǎn)點(diǎn)在前；；專業(yè)性性、敏感感性、開開放性問(wèn)問(wèn)題在后后簡(jiǎn)明性原原則內(nèi)容簡(jiǎn)明明；時(shí)間間簡(jiǎn)短5.3調(diào)查問(wèn)卷卷一般結(jié)結(jié)構(gòu)問(wèn)卷標(biāo)題題問(wèn)卷說(shuō)明明被訪者基基本情況況問(wèn)卷主體體問(wèn)卷編碼碼作業(yè)證明明記載5.4調(diào)查問(wèn)卷卷提問(wèn)形形式（1）封閉式式提問(wèn)二項(xiàng)選擇擇法多項(xiàng)選擇擇法程度評(píng)定定法（2）開放式式提問(wèn)自由式語(yǔ)句完成成式過(guò)濾法6.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研的數(shù)據(jù)據(jù)分析6.1常用調(diào)研研數(shù)據(jù)分分析軟件件6.2房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研數(shù)據(jù)整整理6.3市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)分析常常用方法法6.4市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告常常用圖表表6.1常用的調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)分析軟軟件Excel

SPSSStatisticaEviews常用數(shù)據(jù)據(jù)分析軟軟件Excel及其操作作界面嚴(yán)格來(lái)說(shuō)說(shuō)不是統(tǒng)統(tǒng)計(jì)軟件件操作簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，有基本本的數(shù)數(shù)據(jù)分分析和和圖表表功能能缺乏深深入分分析功功能SPSS及其操操作界界面是社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)統(tǒng)計(jì)計(jì)軟件件操作簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，輸出漂漂亮功能齊齊全，價(jià)格格合理理非統(tǒng)計(jì)計(jì)工作作者的的選擇擇Statistica及其操操作界界面功能強(qiáng)強(qiáng)大而而齊全全的““傻瓜化化”的軟軟件輸出漂漂亮在我國(guó)國(guó)不如SPSS應(yīng)用的的那么么普遍遍。Eviews及其操操作界界面主要處處理回回歸和和時(shí)間間序列列的軟軟件容易操操作，，輸出出漂亮亮經(jīng)濟(jì)計(jì)計(jì)量學(xué)學(xué)的常常用軟軟件6.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)整整理概念—使統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)由個(gè)體特特征過(guò)渡到到總體特特征的工作作過(guò)程程。內(nèi)容數(shù)據(jù)的預(yù)處理數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)審核數(shù)據(jù)篩選數(shù)據(jù)排序完整性準(zhǔn)確性遞增排序遞減排序邏輯方面計(jì)算方面6.3市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)分分析常常用方方法基本方方法靜態(tài)分分析法法總量指指標(biāo)相對(duì)指指標(biāo)平均指指標(biāo)變異指指標(biāo)偏態(tài)系系數(shù)峰態(tài)系系數(shù)時(shí)間序序列（（相關(guān)關(guān)、回回歸））動(dòng)態(tài)分分析法法分布形形狀離中趨趨勢(shì)集中趨趨勢(shì)數(shù)據(jù)特特征描描述高級(jí)方方法聚類分分析、、判別別分析析、定定位分分析靜態(tài)分分析法法（舉例）總量指指標(biāo)（1）05年全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)56290個(gè)。（2）05年全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)投資資總額額為15909.25億元。。相對(duì)指指標(biāo)（1）05年全國(guó)國(guó)外商投資和和國(guó)有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)比比例分別為為3.36%和7.36%。（2）05年全國(guó)國(guó)住宅和辦公樓樓投資額額占房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)投資總總額比比例分別為為68.27%和4.80%。靜態(tài)分分析法法（舉例）平均指指標(biāo)（1）05年全國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)1816個(gè)/省，中中位數(shù)數(shù)1730個(gè)。（2）05年全國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)投投資額額為5132億元/省，中中位數(shù)數(shù)3275.40億元。。變異指指標(biāo)（1）05年全國(guó)國(guó)外商投資和和國(guó)有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差差分別是是68.44個(gè)和100.59個(gè)。（2）05年全國(guó)國(guó)住宅和辦公樓樓投資的的標(biāo)準(zhǔn)差差分別是是分別別為333.52億元和和40.66億元。。平均指指標(biāo)分類數(shù)數(shù)據(jù)順序數(shù)數(shù)據(jù)數(shù)值型型數(shù)據(jù)據(jù)眾數(shù)M0中位數(shù)數(shù)分位數(shù)數(shù)均值算術(shù)平平均數(shù)數(shù)調(diào)和平平均數(shù)數(shù)幾何平平均數(shù)數(shù)右偏分布變異指標(biāo)異眾比率四分位差變異絕對(duì)指標(biāo)變異相對(duì)指標(biāo)全距平均差標(biāo)準(zhǔn)差方差平均差系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)靜態(tài)分分析法法（舉例）偏態(tài)系系數(shù)（1）05年全國(guó)國(guó)各省省房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)、、企業(yè)業(yè)投資資額的的偏態(tài)態(tài)系數(shù)數(shù)為0.93、1.23。（2）05年全國(guó)國(guó)各省省外商投資和和國(guó)有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的的的偏態(tài)態(tài)系數(shù)數(shù)為1.47、1.17。峰態(tài)系系數(shù)（1）05年全國(guó)國(guó)各省省房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)、、企業(yè)業(yè)投資資額的的峰態(tài)態(tài)系數(shù)數(shù)為0.64、0.31。（2）05年全國(guó)國(guó)各省省外商投資和和國(guó)有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的的的峰態(tài)態(tài)系數(shù)數(shù)為1.54、1.93。說(shuō)明：：上述述所有有序列列都是是右偏偏分布布，且且基本本屬于于平頂頂峰度度。動(dòng)態(tài)分分析法法（相關(guān)、、回歸歸）市場(chǎng)聚聚類分分析目的—根據(jù)指指標(biāo)間間的相相關(guān)性性或者者是樣樣品間間的相相似性性對(duì)指指標(biāo)或或樣品品歸類。方法（1）計(jì)算算兩指指標(biāo)間間的市場(chǎng)距距離dij，并建建立一一個(gè)n階矩陣陣；（2）找到到dij中最小小者，，并將將它所所對(duì)應(yīng)應(yīng)個(gè)品品牌聚為一一類；（3）在矩矩陣中中引入入一個(gè)個(gè)新的的指標(biāo)標(biāo)替代代上述述兩個(gè)個(gè)指標(biāo)標(biāo)，新新指標(biāo)標(biāo)與矩矩陣中中剩余余指標(biāo)標(biāo)之間間的距距離等等于所所替代代指標(biāo)標(biāo)與剩剩余指指標(biāo)之之間距距離較較小者者，這這樣可可以得得到一一個(gè)（n-1）階矩矩陣；（4）重復(fù)復(fù)（2）和（（3）的步步驟，，可以以進(jìn)行行第二二次聚聚類，，如此往往復(fù)。200位購(gòu)房者決策時(shí)的項(xiàng)目因素購(gòu)房樓盤ABCDEFGHIJ1.開發(fā)商品牌6942343342950244322.物業(yè)管理公司2224199249241800163.戶型1218200026328358214.面積323546252749528972545.景觀27505182639243515186.配套設(shè)施365558394666524035477.區(qū)位24383225183476959268.單價(jià)19545003516203021109.總價(jià)5869826057575779714510.廣告3354583327242723272211.項(xiàng)目造型16292908285365853812.項(xiàng)目顏色152219051936706024市場(chǎng)聚聚類分分析（（舉例）第一次次聚類類分析析結(jié)果：：B項(xiàng)目和和C項(xiàng)目距距離最最小，，為21.7，將它它們聚聚為ⅠBC類。第二次次聚類類分析析結(jié)果：：G項(xiàng)目和和J項(xiàng)目距距離最最小，，為41.1，將它它們聚聚為ⅡGJ類。第三至至第九九次聚聚類結(jié)結(jié)果（1）在21.7~41.1的水平平上，，項(xiàng)目目評(píng)價(jià)價(jià)聚類類的定定位是是：{B，C}，{A}，{D}，{E}，{F}，{G}，{H}，{I}，{J}（2）在41.1~43.1的水平平上，，項(xiàng)目目評(píng)價(jià)價(jià)聚類類的定定位是是：{B，C}，{G，J}，{A}，{D}，{E}，{F}，{H}，{I}（3）在43.1~47.1的水平平上，，項(xiàng)目目評(píng)價(jià)價(jià)聚類類的定定位是是：{B，C}，{G，J，F(xiàn)}，{A}，{D}，{E}，{H}，{I}（4）在47.1~49.8的水平平上，，項(xiàng)目目評(píng)價(jià)價(jià)聚類類的定定位是是：{B，C}，{G，J，F(xiàn)}，{A，E}，{D}，{H}，{I}（5）在49.8~55.8的水平平上，，項(xiàng)目目評(píng)價(jià)價(jià)聚類類的定定位是是：{B，C}，{G，J，F(xiàn)}，{A，E}，{H，I}，{D}（6）在55.8~61.0的水平上，，項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)聚類的定定位是：{B，C}，{A，E，G，J，F(xiàn)}，{H，I}，{D}（7）在61.0~62.2的水平上，，項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)聚類的定定位是：{B，C}，{A，D，E，G，J，F(xiàn)}，{H，I}（8）在62.2~73.9的水平上，，項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)聚類的定定位是：{A，B，C，D，E，G，J，F(xiàn)}，{H，I}（9）在62.2~73.9的水水平平上上，，項(xiàng)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)聚聚類類的的定定位位是是：：{A，B，C，D，E，G，H，I，J，F(xiàn)}6.4市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告常常用用圖圖表表簡(jiǎn)單單頻頻數(shù)數(shù)表表分組組頻頻數(shù)數(shù)表表二維維列列聯(lián)聯(lián)表表多維維列列聯(lián)聯(lián)表表直方方圖圖餅形形圖圖態(tài)度度對(duì)對(duì)比比圖圖其它它統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖您是否會(huì)買此類產(chǎn)品頻數(shù)%絕對(duì)會(huì)買12411.1很可能會(huì)買21118.9不知道37633.7很可能不買20418.3絕對(duì)不買20018.0總計(jì)1115100.0常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表（（簡(jiǎn)單單頻頻數(shù)數(shù)表表）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表（（分組組頻頻數(shù)數(shù)表表）年齡（周歲）頻數(shù)%<1812411.118~3021118.930~4037633.740~5020418.3>5020018.0總計(jì)1115100.0熟悉程度使用量不熟悉熟悉合計(jì)少100100200多150250400合計(jì)250350600對(duì)某某建建筑筑材材料料的的““熟熟悉悉程程度度”和對(duì)對(duì)該該材材料料的的““使使用用量量”的二二維維列列聯(lián)聯(lián)表表（（使使用用單單位位））常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表（（二維維列列聯(lián)聯(lián)表表）使用量使用單位施工企業(yè)建設(shè)單位熟悉程度熟悉程度熟悉（%）不熟悉（%）熟悉（%）不熟悉（%）少36.736.730.030.0多63.363.370.070.0合計(jì)100100100100個(gè)案用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表（（三維維列列連連表表）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（直方方圖圖）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（餅形形圖圖）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（態(tài)度度對(duì)對(duì)比比圖圖）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（箱形形圖圖）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（折線線圖圖）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（線圖圖）常用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖圖（（線圖圖）7.案案例例分分析析7.1金城城項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況介介紹紹7.2金城城項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)總總體體情情況況調(diào)調(diào)研研7.3金城城項(xiàng)項(xiàng)目目餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研7.4金城城項(xiàng)項(xiàng)目目休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研7.5金城城項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位建建議議7.1金城城項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況介介紹紹系統(tǒng)統(tǒng)動(dòng)動(dòng)力力學(xué)學(xué)特點(diǎn)點(diǎn)：：能方方便便地地仿仿真真模模擬擬復(fù)復(fù)雜雜的的大大系系統(tǒng)統(tǒng)；；結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)依依賴賴性性模模型型，，對(duì)對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)要要求求不不高高；；當(dāng)當(dāng)輸輸入入的的控控制制因因素素變變化化時(shí)時(shí)，，可可以以從從輸輸出出10704.3仿真真實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)。。建模模步步驟驟：：研究系統(tǒng)的界定和分析系統(tǒng)的概念化模型格式化模型評(píng)價(jià)仿真模擬7.2金城城項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)研研（（市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境）市場(chǎng)環(huán)境宏觀環(huán)境微觀環(huán)境南京商業(yè)環(huán)境及規(guī)劃宏觀環(huán)境是否適合進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)找到項(xiàng)目地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值初步確定本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)研研（（宏觀觀環(huán)環(huán)境境）全國(guó)國(guó)環(huán)環(huán)境境（1）經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的平平穩(wěn)穩(wěn)高高速速運(yùn)運(yùn)行行；；（2）消消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的升升級(jí)級(jí)；；（3）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的優(yōu)優(yōu)化化。。長(zhǎng)三三角角環(huán)環(huán)境境（1）長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)一一體體化化；；（2）發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠?。。南京京環(huán)環(huán)境境（1）經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的持持續(xù)續(xù)快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)、、運(yùn)運(yùn)行行質(zhì)質(zhì)量量的的提提高高；；（2）人人們們生生活活水水平平的的提提高高、、消消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的升升級(jí)級(jí)；；（3）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的優(yōu)優(yōu)化化；；（4）良良好好的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃。。商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)研研（（微觀觀環(huán)環(huán)境境）交通通環(huán)環(huán)境境（1）地地塊塊交交通通十十分分便便利利、、通通達(dá)達(dá)；；（2）未未來(lái)來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地的的交交通通將將處處于于樞樞紐紐地地位位。。配套套設(shè)設(shè)施施（1）各種種配配套套較較為為完完善善。。區(qū)位位特特征征（1）自然然景景觀觀一一般般，，人人文文、、歷歷史史景景觀觀相相當(dāng)當(dāng)優(yōu)優(yōu)秀秀。。未來(lái)來(lái)規(guī)規(guī)劃劃狀狀況況（1）干道道東東側(cè)側(cè)沿沿線線的的工工業(yè)業(yè)用用地地““退退二二進(jìn)進(jìn)三三””；；（2）現(xiàn)代代化化氣氣息息又又有有古古城城風(fēng)風(fēng)貌貌的的獨(dú)獨(dú)特特的的環(huán)環(huán)境境景景觀觀。。2007：人人均均營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積1.2平方方米米目前前：：南南京京人人均均營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積不不足足1平方方米米2010：人人均均營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積1.3平方方米米南京京商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境及及規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)研研（（商圈圈分分析析）邊緣商圈次級(jí)商圈核心商圈商圈分析模型名稱半徑（km）顧客比例核心商圈≤1.560%~70%次級(jí)商圈1.5~315%~25%邊緣商圈≥35%~25%回縮擴(kuò)充現(xiàn)實(shí)實(shí)中中，，由由于于受受到到交通通系系統(tǒng)統(tǒng)、、消消費(fèi)費(fèi)者者心心理理限限制制、、人人口口、、購(gòu)購(gòu)買買力力分分布布不不均均勻勻的的限限制制及及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)物物業(yè)業(yè)的的影影響響，，所所以以項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商圈圈都都是是形形狀狀不不規(guī)規(guī)則則的的地地理理區(qū)區(qū)域域形成成一一個(gè)個(gè)不不規(guī)規(guī)則則的的商商圈圈商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)研研（（項(xiàng)目目商商圈圈）街道包含社區(qū)面積（平方千米）戶籍人口（萬(wàn)人）瑞金路街道中山門、南航、標(biāo)營(yíng)、瑞金新村、明故宮苑、瑞金北村、西華東村。2.7272264梅園新村街道大行宮、梅園新村、珠江村0.6014283洪武路火瓦巷、龍王廟、武學(xué)園、馬府街、棉鞋營(yíng)、申家巷。0.5823162五老村街道五老村、紅花地、三條巷、小楊村、樹德里0.7139934大光路街道藍(lán)旗新村，光華園，大光路，八寶前街2.4856199后宰門街道馬標(biāo)，后宰門，清溪路4.3046529苜蓿園街道苜蓿園、衛(wèi)橋南航、二十八所、梅花山莊、富麗山莊、月牙湖、富康。1.8715567總計(jì)/13.26267938流動(dòng)人口按白下區(qū)流動(dòng)人口的比例計(jì)算/50174總計(jì)//318111商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)研研（（競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)物物業(yè)業(yè)）商圈圈內(nèi)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)物物業(yè)業(yè)（1）零零售售業(yè)業(yè)氛圍圍較較差差，檔檔次次較較低低；；（2）可構(gòu)構(gòu)造造休休閑閑購(gòu)購(gòu)物物氛氛圍圍，，提提升升檔檔次次。商圈外競(jìng)爭(zhēng)物物業(yè)（1）形成新街口、湖南路、中央門和夫子廟幾大商業(yè)中心心，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；（2）走差異化路線線。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（新街口商圈分分析）業(yè)態(tài)構(gòu)成與分分析—各業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)業(yè)所占比重高高達(dá)80%左右，餐飲、、休閑、娛樂(lè)樂(lè)業(yè)發(fā)展很不不均衡，而且且交通擁擠，，停車?yán)щy。。業(yè)種分析—通過(guò)品牌服裝裝、旅游文化化、工藝禮品品、高檔珠寶寶名表、精品品配飾、精品品配飾、休閑閑餐飲、娛樂(lè)樂(lè)等各專業(yè)的的分析確定細(xì)分市場(chǎng)。開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式式分析—產(chǎn)權(quán)式商鋪占主導(dǎo)地位；；商業(yè)步行街有待培育；綜合商業(yè)開發(fā)發(fā)模式競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；專業(yè)開發(fā)模式式較為成功。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）問(wèn)卷基本情況況：（1）發(fā)放問(wèn)卷1250份；（2）回收問(wèn)卷1239份；（3）廢卷率2.5%。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）職業(yè)分布51112833531263011714020406080100120學(xué)生企業(yè)一般職員企業(yè)管理人員教育/研究個(gè)體經(jīng)營(yíng)者公務(wù)員自由職業(yè)傳媒/出版/娛樂(lè)軍人/警察其他商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（SWOT分析）優(yōu)勢(shì)分析（1）地段優(yōu)勢(shì)；；（2）交通便利；；（3）周邊消費(fèi)力力旺盛；（4）周邊商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)；（5）政府的支持持。劣勢(shì)分析（1）周邊環(huán)境較較差；（2）建設(shè)期長(zhǎng)資資金壓力大；；（3）可借鑒的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)少；（4）項(xiàng)目位于傳傳統(tǒng)商圈外，，項(xiàng)目的招商商存在困難。。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研研（SWOT分析）機(jī)會(huì)分析（1）城東的新規(guī)規(guī)劃；（2）政府鼓勵(lì)第第三產(chǎn)業(yè)；（3）城東沒(méi)有龍龍頭商業(yè)；（4）周邊旅游資資源豐富。威脅分析（1）周邊商圈的的影響；（2）德基廣場(chǎng)、、金輪廣場(chǎng)等等對(duì)本項(xiàng)目招招商的威脅；；（3）國(guó)家可能實(shí)實(shí)施新的房貸貸政策。結(jié)論：利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化化優(yōu)勢(shì)，利用用機(jī)會(huì)避免或或減輕面臨的的威脅和挑戰(zhàn)戰(zhàn)，弱化劣勢(shì)勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)來(lái)的威脅和挑挑戰(zhàn)。7.3金城城項(xiàng)目餐飲業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研研商圈外餐飲競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析析典型競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)總體情況獅子橋步行街國(guó)內(nèi)外美食云集、但生態(tài)環(huán)境一般夫子廟美食街依托秦淮美景、但整體形象不佳南京1912突出民國(guó)主題文化，引領(lǐng)休閑時(shí)尚餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研研（競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)）餐飲賓館酒店特色餐飲海外餐廳風(fēng)味小吃休閑餐飲山水大酒店、、江蘇民航東東源大酒店、、黃埔大酒店、、南京維景國(guó)國(guó)際大酒店、、鐘山賓館、向向陽(yáng)漁港紫金金店天一閣大酒店店、巴國(guó)布衣衣風(fēng)味酒樓、、四川人家、、小肥羊火鍋鍋、紫陽(yáng)宮北北京烤鴨店法越年代·越南餐廳、韓韓國(guó)高麗參雞雞湯店、韓玉玉韓國(guó)料理城市花園咖啡啡屋、秉燭夜夜談茶餐廳、、悠閑美地茗茗茶.簡(jiǎn)餐.咖啡餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研研（新街口商圈分分析）業(yè)態(tài)配比失衡衡，傳統(tǒng)百貨貨80%，處于復(fù)合型型商業(yè)街區(qū)起起步階段；休閑餐飲與整整個(gè)商圈規(guī)模模相比嚴(yán)重不不足，個(gè)性化化不夠；產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)開開發(fā)模式主導(dǎo)導(dǎo)，缺乏統(tǒng)一一營(yíng)銷推廣，，后期經(jīng)營(yíng)不不善。本項(xiàng)目可優(yōu)化化業(yè)態(tài)組合，，提供一站式服務(wù)，讓餐飲、休休閑娛樂(lè)帶動(dòng)動(dòng)購(gòu)物本項(xiàng)目側(cè)重選選擇特色品牌商家，分區(qū)域域吸引大眾和高檔消費(fèi)本項(xiàng)目采取統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式式形成完美租戶戶組合餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研研（消費(fèi)者）7.4金城項(xiàng)目休閑閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)市市場(chǎng)調(diào)研商圈外餐飲競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析析（1）夫子廟商業(yè)街街區(qū)—以風(fēng)光旅游、、本地小商品品市場(chǎng)、小吃吃餐飲為主，，但周邊缺乏乏大型娛樂(lè)設(shè)設(shè)施。（2）湖南路獅子橋橋步行街—餐飲品種豐富富，但相應(yīng)的的娛樂(lè)休閑配配套較缺乏。。（3）“南京1912”為代表的大行行宮區(qū)域—“1912”的中高檔的音音樂(lè)酒吧文化化及全民健身身中心的體育育健身文化（4）其他的零星項(xiàng)項(xiàng)目—太陽(yáng)宮、水幕幕秦淮、工人人文化宮及五五臺(tái)山體育館館，分布比較較分散，比較較傳統(tǒng)。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)研（競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)）康體休閑類—分布較散、規(guī)規(guī)模小，沒(méi)有有形成一定的的氛圍。保健休閑類—將近20家，且分布較較為密集，形形成了固定的的客源，有一一定的競(jìng)爭(zhēng)力力。娛樂(lè)場(chǎng)所—歌舞類比較受受歡迎；游藝藝設(shè)施類不健健全，無(wú)法滿滿足消費(fèi)者的的需求；視視聽閱覽類，，比較豐富，，但都是比較較傳統(tǒng)的項(xiàng)目目，理論性太太濃，而娛樂(lè)樂(lè)性不夠。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)研（消費(fèi)者）休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)研（消費(fèi)者）休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)研（消費(fèi)者）7.5金城城項(xiàng)目市場(chǎng)定定位建議項(xiàng)目定位目標(biāo)消費(fèi)群競(jìng)爭(zhēng)者差異化形成品牌項(xiàng)目定位的一一般思路項(xiàng)目總體定位位建議項(xiàng)目名稱定位位建議—夢(mèng)想廣場(chǎng)、繽繽紛物語(yǔ)、NEWCITY—NEWLIFE、體驗(yàn)樂(lè)園項(xiàng)目主題定位位建議—集購(gòu)物物、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂(lè)于于一體體的大大型綜綜合性性體驗(yàn)驗(yàn)式樂(lè)樂(lè)園項(xiàng)目形形象定定位建建議—城東人人的商商業(yè)樂(lè)樂(lè)園，，南京京人的的假日日勝地地，長(zhǎng)長(zhǎng)三角角的休休閑王王國(guó)項(xiàng)目市市場(chǎng)體體量建建議商圈零零售飽飽和度度理論論公式式IRS=C*RE/RFC：潛在在顧客客數(shù)量量；RE：人均均消費(fèi)費(fèi)支出出；RF：營(yíng)業(yè)業(yè)面積積；IRS：?jiǎn)挝晃粻I(yíng)業(yè)業(yè)面積積的營(yíng)營(yíng)業(yè)額額，即即商圈圈飽和和度。。項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積計(jì)計(jì)算公公式：：RF=C××RE/IRS項(xiàng)目市市場(chǎng)體體量建建議（（計(jì)算）假設(shè)（1）本項(xiàng)項(xiàng)目能能吸引引核心心商圈圈人口口的50％，次次級(jí)商商圈人人口的的20％；（2）人均均消費(fèi)費(fèi)支出出等于于南京京2005年人均均支出出剔除除人均均購(gòu)房房、醫(yī)醫(yī)療費(fèi)費(fèi)等支支出；；（3）單位位營(yíng)業(yè)業(yè)面積積營(yíng)業(yè)業(yè)額取取2005年南京京零售售業(yè)不不同商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)單單位面面積營(yíng)營(yíng)業(yè)額額的均均值。。計(jì)算結(jié)結(jié)果項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積RF=87436.39平方米米。項(xiàng)目市市場(chǎng)體體量建建議（（分配）通常，，零售售、餐餐飲、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)黃金金比例例為52：18：30。據(jù)此，，本項(xiàng)項(xiàng)目零零售、、餐飲飲、休休閑娛娛樂(lè)的的營(yíng)業(yè)業(yè)面積積分別別宜為為：45466.92、15738.55、26230.92平方米米。本項(xiàng)目目營(yíng)業(yè)業(yè)空間間比例例按67％計(jì)算算，則則總建筑筑面積積為：87436.39÷66％＝130502.07平方米米。本地塊塊的容容積率率為2.5，商業(yè)業(yè)設(shè)施施的占地面面積大約為為52200.83平方米米。項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位建建議繽紛樂(lè)樂(lè)園—可引進(jìn)進(jìn)百貨貨商場(chǎng)場(chǎng)、大大型超超市、、書店店、專專賣店店，藝藝術(shù)寫寫真館館，婚婚紗攝攝影店店，配配合設(shè)設(shè)置一一些大大眾特特色餐餐飲活力樂(lè)樂(lè)園—體育用用品中中心、、時(shí)尚尚專賣賣店、、電影影院、、兒童童游樂(lè)樂(lè)園、、家家庭娛娛樂(lè)中中心和和各各地的的特色色餐飲飲陽(yáng)光樂(lè)樂(lè)園—電玩中中心、、高科科技娛娛樂(lè)中中心、、冰上上舞臺(tái)臺(tái)、餐餐飲可可設(shè)置置必勝勝客、、日韓韓燒烤烤料理理、史史迪克克牛排排、好好客來(lái)來(lái)等等餐館館海逸樂(lè)樂(lè)園—時(shí)尚精精品店店、家家居店店、車車展廳廳、康康體休休閑中中心、、女子子塑身身館以以及Discovery藝術(shù)休休閑吧吧、意意大利利西餐餐酒吧吧、法法國(guó)音音樂(lè)酒酒吧等等餐餐廳“綠野野仙蹤蹤”休休閑美美食街街—形成集集特色色餐廳廳、飾飾品，，工藝藝品和和禮品品、、融合合藝術(shù)術(shù)長(zhǎng)廊廊，知知名畫畫家的的工作作室、、手工工藝品品作坊坊、書書法展展覽廳廳等于于一一體的的休閑閑街項(xiàng)目目目標(biāo)市市場(chǎng)定定位建建議目標(biāo)區(qū)區(qū)域定定位建建議—南京城城東板板塊，，進(jìn)而而吸引引其他他區(qū)位位的消消費(fèi)者者。檔次及及消費(fèi)費(fèi)者定定位—因項(xiàng)目目規(guī)模模較大大，本本項(xiàng)目目堅(jiān)持持以中中檔為為主，，兼顧顧高檔檔。要要要能能適合合絕大大多數(shù)數(shù)的消消費(fèi)群群體。。目標(biāo)商商戶定定位—本項(xiàng)目目在目目標(biāo)商商戶定定位時(shí)時(shí)堅(jiān)持持招好好租戶戶，而而不是是付最最高租租金的的租戶戶。商商戶分分為三三級(jí)：：一級(jí)級(jí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客戶戶是：：全球球500強(qiáng)品牌牌企業(yè)業(yè)；二二級(jí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)客客戶是是：全全國(guó)國(guó)一、、二線線品牌牌企業(yè)業(yè)；三三級(jí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)客客戶是是：全全國(guó)有有發(fā)展展?jié)摿αΦ钠菲放啤?。?guó)外外經(jīng)營(yíng)營(yíng)成功功但尚尚未進(jìn)進(jìn)入中中國(guó)的的品牌牌，更更是項(xiàng)項(xiàng)目的的首選選。項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)品定位建建議產(chǎn)品建筑風(fēng)風(fēng)格定位—以中西合璧璧、新舊結(jié)結(jié)合為基調(diào)調(diào)，并注注入地段的的文化特色色產(chǎn)品建筑、、景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議—建筑設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)突出其主主題，沒(méi)有有凸現(xiàn)主題題的建筑，，是沒(méi)有靈靈魂的建筑筑產(chǎn)品組織定定位建議—客流動(dòng)線、、員工動(dòng)線線、車流動(dòng)動(dòng)線、貨物物動(dòng)線、棄棄物動(dòng)線、、避難動(dòng)線線、水平交交通、垂直直交通等的的組織和設(shè)設(shè)計(jì)—停車場(chǎng)可主主要以地下下停車場(chǎng)為為主，配置置少量地面面停車空間間。產(chǎn)品租售策策略及價(jià)格格定位建議議產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)策策略建議—統(tǒng)一招商、、統(tǒng)一營(yíng)銷銷、統(tǒng)一服服務(wù)監(jiān)督和和統(tǒng)一物管管。定位依據(jù)—南京各商圈圈租金價(jià)格格的參照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，及可可比競(jìng)爭(zhēng)性性商業(yè)物業(yè)業(yè)的資料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、分析析，并將競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)業(yè)物業(yè)進(jìn)行行地段因素素、建筑品品質(zhì)、業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式等等方面的修修正。租金建議—本項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)物中心部部分總體租租金水平應(yīng)應(yīng)在100～600元/月*m2之間，休閑閑街總體租租金水平在在400～800元/月*m2之間。售價(jià)建議—購(gòu)物中心10000～60000元/m2，休閑街總總體售價(jià)水水平40000～80000元/m2。謝謝?。hankYouforYourAttention!謝謝12月-2211:59:4011:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:4012月-2212月-2211:59:402022/12/3111:59:409、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。11:59:4011:59:4011:5912/31/202211:59:40AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2211:59:4011:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。11:59:4011:59:4011:59Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2211:59:4011:59:41December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月202211:59:41上上午午