山東臨沂項(xiàng)目報(bào)告社區(qū)營銷推廣策略

山東臨沂項(xiàng)目報(bào)告本提案參與人員：尺度機(jī)構(gòu)策劃部：李小英、趙德勝尺度機(jī)構(gòu)拓展部：于波尺度機(jī)構(gòu)商管部：徐武南尺度機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部：方哲文、李忠凱山東域留守人員：李忠凱、趙德勝項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析地塊分析營銷推廣目錄項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析地塊分析營銷推廣臨沂簡(jiǎn)況河?xùn)|區(qū)板塊分析

臨沂市

位于山東省東南部，地近黃海，東連日照，西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。南北最大長(zhǎng)距228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。

臨沂市簡(jiǎn)介臨沂整體規(guī)劃臨沂傳統(tǒng)的核心居住區(qū)沂河北上東進(jìn)沿河沿河南坊新區(qū)，新的高檔住宅居住區(qū)濱河居住區(qū)河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)外貿(mào)易加工基地。蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心高新技術(shù)開發(fā)區(qū)南坊新區(qū)，市政服務(wù)中心、文化體育中心、科研教育中心、濱水休閑度假區(qū)、中高檔住宅區(qū)羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地臨沂住宅區(qū)域由傳統(tǒng)居住區(qū)蘭山中心區(qū)域逐漸拓展到沿河區(qū)域，近幾年市政實(shí)施“沿河發(fā)展，北上東進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，河?xùn)|板塊逐漸形成新的中高檔居住區(qū)。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃臨沂經(jīng)濟(jì)概述經(jīng)濟(jì)發(fā)展：2011年臨沂市財(cái)政收入增勢(shì)較好，全市地方財(cái)政收入累計(jì)完成141.3億元，同比增長(zhǎng)分別為15.4%、22.3%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，本年實(shí)現(xiàn)了高端高質(zhì)高效產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，三大產(chǎn)業(yè)融合穩(wěn)定發(fā)展，分別占比為10.1：49.9：40，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行平穩(wěn)。2011年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成190.7億元，同比增長(zhǎng)20.5%。全年住宅開發(fā)完成投資140億元，同比增長(zhǎng)16.7%；全市商品房累計(jì)銷售面積為640.4萬平米，同比增長(zhǎng)40.2%；商品房累計(jì)銷售金額136.01億元，同比上升66.4%。區(qū)域發(fā)展：河?xùn)|區(qū)擁有廣闊的發(fā)展前景和巨大的發(fā)展?jié)摿?。臨沂市第十一次黨代會(huì)確立了“以河為軸，跨河?xùn)|進(jìn)，把河?xùn)|打造成與河西相對(duì)應(yīng)的‘半壁江山’”的戰(zhàn)略目標(biāo)，把河?xùn)|推向了臨沂發(fā)展的戰(zhàn)略主戰(zhàn)場(chǎng)，使河?xùn)|迅速成為臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。

臨沂房產(chǎn)市場(chǎng)2011年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成190.7億元，同比增長(zhǎng)20.5%。按投資用途分，全年住宅開發(fā)完成投資140億元，同比增長(zhǎng)16.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資29.4億元，同比增長(zhǎng)51.6%；其它完成投資21.3億元，同比增長(zhǎng)12.6%。受前幾年大量商品房項(xiàng)目開工建設(shè)的累計(jì)影響，2011年1-10月份全市商品房竣工面積達(dá)到260.32萬平米，同比增長(zhǎng)109.4%。20072008200920102011房產(chǎn)投資（億元）67.09125.88146.38158.23190.7竣工面積（萬㎡）194.62274.75214.53207.39260.32商品房銷售面積（萬㎡）292.85375.9388.27456.78640.4商品房銷售額（億元）56.5780.2193.13128.25136.012011年全市商品房銷售面積為640.4萬平米，同比增長(zhǎng)40.2%。

2011年1-10月全市商品房銷售金額為136.01億元，同比上升66.4%。土地供應(yīng)分析2011年臨沂市全市供應(yīng)居住用地90宗，供應(yīng)面積491.47萬平米，占總供應(yīng)量的80%。土地供應(yīng)最大的區(qū)域?yàn)楸背切聟^(qū)，供應(yīng)面積193.44萬平米，占總供應(yīng)面積的32%；其次為蘭山區(qū)，供應(yīng)面積115.97萬平米，占總供應(yīng)面積的19%；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和羅莊區(qū)分列第三、第四，供應(yīng)面積分別為106.92萬平米、87.03萬平米；河?xùn)|區(qū)供應(yīng)面積為69.24萬平米；高新區(qū)供應(yīng)最少，僅為43.98萬平米。總結(jié)：土地市場(chǎng)的供應(yīng)重點(diǎn)已經(jīng)由蘭山區(qū)向北城新區(qū)轉(zhuǎn)移。隨著北城新區(qū)二期規(guī)劃的啟動(dòng)以及市政配套的逐步完善，北城新區(qū)成為土地市場(chǎng)供應(yīng)的主力區(qū)域。蘭山區(qū)舊城改造工程在加快，該區(qū)域依然保持較高土地供應(yīng)。2011年1月，臨沂市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正式升級(jí)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，省內(nèi)外大型企業(yè)大量進(jìn)駐，極大地提高了區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)熱度，使得此區(qū)域土地供應(yīng)占比上升較快。受政策調(diào)控因素影響，2011年政府土地供應(yīng)略顯謹(jǐn)慎，全年居住和商服用地供應(yīng)計(jì)劃為642.3萬平米，較2010年大幅減少。2011年，臨沂市供應(yīng)居住和商服用地共142宗，供應(yīng)面積616.58萬平米，面積同比降幅達(dá)49%。市場(chǎng)展望1、臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于成長(zhǎng)期產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面更為多元化、人性化、細(xì)節(jié)化，物業(yè)管理向精細(xì)化和智能化方面發(fā)展；更加注重景觀設(shè)計(jì)和配套設(shè)施；供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡現(xiàn)象有所緩解，住宅消費(fèi)客群也更為多元化，多元化社區(qū)成為主流產(chǎn)品。2、目前的市場(chǎng)格局日漸合理，規(guī)劃到位，市場(chǎng)成熟隨著城市的不斷發(fā)展臨沂高收入人群的數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，加之臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向成熟，對(duì)高端住房需求比較大，同時(shí)開發(fā)商為了謀求更多的經(jīng)濟(jì)利益，花園洋房、別墅等高價(jià)值產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。3、樓市真正步入大盤時(shí)代這時(shí)的項(xiàng)目規(guī)模都比較大，10萬㎡已經(jīng)變得是很一般的規(guī)模，許多項(xiàng)目都在100萬㎡左右，沂龍灣、瀾泊灣、冠亞星城、金泰華城、青啤家園等都超過100萬㎡，產(chǎn)品細(xì)節(jié)開始受到市場(chǎng)的關(guān)注。4、小戶型及酒店公寓成市場(chǎng)新寵低門檻、高回報(bào)是這部分房源的賣點(diǎn)，多數(shù)年輕置業(yè)者在選擇過渡房時(shí)更傾向于小戶型。從最初的聯(lián)安現(xiàn)代城、城建時(shí)代廣場(chǎng)到環(huán)球國際、香格里拉等均取得了較好的市場(chǎng)成績(jī)?？偨Y(jié)：

處于快速成長(zhǎng)期的臨沂住宅市場(chǎng)受新政影響，已不具備寬松的政策條件，優(yōu)越的地段、較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不足已吸引購房者，但可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)化、多元化、人性化，及物業(yè)管理的精細(xì)化等等方面放大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取更廣大范圍內(nèi)的消費(fèi)客群。河?xùn)|區(qū)板塊分析 臨沂市河?xùn)|區(qū)

位于山東省東南部，擁有63萬人口，西依沂河與臨沂市區(qū)相接，總轄區(qū)面積730平方公里。是臨沂市三個(gè)城區(qū)之一，也是目前臨沂城市建設(shè)“北上東進(jìn)、一河五片”的重要組成部分。

交通：東臨日照、嵐山、連云港三大港口；轄區(qū)內(nèi)臨沂飛機(jī)場(chǎng)已與全國各主要城市通航；兗石鐵路橫穿東西，膠新鐵路縱貫?zāi)媳保?05、206、327國道及342省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，交通條件十分便利。

經(jīng)濟(jì)：河?xùn)|區(qū)工業(yè)體系齊全，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)已成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐力量，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易迅速崛起，已與美國、日本、德國、意大利、韓國、香港、阿聯(lián)酋、臺(tái)灣等40多個(gè)國家和地區(qū)成功地進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作，國際市場(chǎng)多元化格局初步形成。圍繞外貿(mào)培植八大龍頭企業(yè)，形成了八大出口拳頭產(chǎn)品，壯大了五大出口商品基地。

河?xùn)|區(qū)概況河?xùn)|區(qū)擁有廣闊的發(fā)展前景和巨大的發(fā)展?jié)摿?。臨沂市第十一次黨代會(huì)確立了“以河為軸，跨河?xùn)|進(jìn)，把河?xùn)|打造成與河西相對(duì)應(yīng)的‘半壁江山’”的戰(zhàn)略目標(biāo)，把河?xùn)|推向了臨沂發(fā)展的戰(zhàn)略主戰(zhàn)場(chǎng)，使河?xùn)|迅速成為臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。樓盤產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間面積區(qū)間估計(jì)月去化（套）樓盤產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間面積區(qū)間估計(jì)月去化（套）幸福花城多層3500-400080—12014套三江領(lǐng)秀多層、小高層3600-430090—13015套帝景灣高層4000-460045—15010套紫荊城多層花園洋房420069-16010套豪森華府花園洋房3700-4200110—14510套東來尚城多層、小高層、高層450088—15015套水景明珠高層3800-420080—14010套慧谷領(lǐng)域多層、小高層420090—20010套河?xùn)|市場(chǎng)表現(xiàn)去化：目前在售樓盤總供應(yīng)量約350萬平米，儲(chǔ)備存量約相當(dāng)于臨沂10個(gè)月總銷額。各案超過20萬方的共計(jì)8個(gè)。區(qū)域市場(chǎng)近2個(gè)月消化量約12000平米，各案平均月度銷售約（約15套）。類型：1、區(qū)域市場(chǎng)目前在售的產(chǎn)品主要類型為高層、多層產(chǎn)品，面積集中在110—150㎡之間，120以上的戶型屬相對(duì)滯銷戶型。2、高檔住宅類產(chǎn)品在沿岸漸漸興起，如別墅、花園洋房越來越受客戶歡迎。均價(jià)：受整體河?xùn)|濱河板塊高檔樓盤和南坊政府新區(qū)開發(fā)影響帶動(dòng)，區(qū)域樓盤目前在售價(jià)格均超過4000元/平米，更有高檔樓盤價(jià)位突破5000元/平米。客戶類型客戶來源：河?xùn)|客戶主要來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，以及周邊市場(chǎng)員工。客戶類型：客戶以剛需為主，達(dá)到50%，改善性為30%，投資型為20%。區(qū)域發(fā)展不均，但是這一特征將隨著河?xùn)|的發(fā)展及濱河的景觀建設(shè)發(fā)生變化。1、河?xùn)|項(xiàng)目的購房客戶以河?xùn)|區(qū)周邊原住居民、河?xùn)|五金城、土雜市場(chǎng)、臨工集團(tuán)、河?xùn)|企業(yè)職工、縣區(qū)進(jìn)市置業(yè)客戶、在蘭山工作的普通上班族為主。2、上述人群基本都為一次置業(yè)，小部分是購買濱河?xùn)|岸住宅改善居住環(huán)境。3、縣區(qū)進(jìn)市置業(yè)中，購買河?xùn)|住房的基本都是河?xùn)|以南或以北區(qū)域，且在臨沂發(fā)展的縣區(qū)人群，購買蘭山房產(chǎn)有壓力。4、原住居民與河?xùn)|企業(yè)職工購買占河?xùn)|房產(chǎn)銷售的一大部分?？蛻魠^(qū)域構(gòu)成比例職業(yè)構(gòu)成比例河?xùn)|60%市場(chǎng)業(yè)主10%蘭山25%企業(yè)職工40%縣區(qū)10%個(gè)體經(jīng)營40%其他5%其他（外地生意打工等）10%客戶意圖1、客戶河?xùn)|購房的主要意圖是剛需自住，基本為一套房。2、客戶購買房產(chǎn)時(shí)，主要考慮價(jià)位及位置和環(huán)境等因素，主要以自住為出發(fā)點(diǎn)。意圖置業(yè)次數(shù)目的敏感因素比例首次自用首次置業(yè)剛性需求價(jià)格、環(huán)境、產(chǎn)品、位置70%改善型自用二次置業(yè)改善居住環(huán)境、位置15%資產(chǎn)性投資二次置業(yè)以上資產(chǎn)增值保值區(qū)域發(fā)展、增值空間10%資本性投資二次置業(yè)以上出租或轉(zhuǎn)手回報(bào)下游市場(chǎng)5%成功要素對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)各案，可知河?xùn)|項(xiàng)目開發(fā)成功須同時(shí)具備三項(xiàng)因素具備兩條則不敗，具備三條則成功制勝因素細(xì)節(jié)成功個(gè)案失敗個(gè)案重要性產(chǎn)品類型獨(dú)特產(chǎn)品差異化東來尚城水景明珠50%社區(qū)定位高端制勝伊莉莎白東岸新東方花園25%戶型配比齊全有重點(diǎn)幸?；ǔ侨I(lǐng)秀25%濱河?xùn)|岸高端住宅項(xiàng)目如雨后春筍般崛起，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，尤其是濱河沿岸，將集聚更多的投資目光。項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析地塊分析營銷推廣地塊簡(jiǎn)況競(jìng)品市調(diào)SWOT項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目位于臨沂市河?xùn)|區(qū)，總轄區(qū)面積730平方公里，人口63萬，全區(qū)下設(shè)10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和1個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)、1個(gè)省級(jí)湯泉旅游度假區(qū)，東臨日照、嵐山、連云港三大港口；轄區(qū)內(nèi)臨沂飛機(jī)場(chǎng)已與全國各主要城市通航；兗石鐵路橫穿東西，膠新鐵路縱貫?zāi)媳保?05、206、327國道及342省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，交通條件十分便利。

地塊簡(jiǎn)況用地條件項(xiàng)目位置：位于臨沂市河?xùn)|區(qū)，屬于濱河板塊，地塊平坦方正，上無建筑物。四至情況：東鄰建設(shè)中的住宅區(qū)南至人民大街西鄰濱河生態(tài)景觀長(zhǎng)廊北至府前街建筑指標(biāo)：規(guī)劃用地面積：80040容積率：2.88商住比：2:8地上建筑面積277917地塊簡(jiǎn)況交通條件外部交通：1、東臨日照、嵐山、連云港三大港口；轄區(qū)內(nèi)臨沂飛機(jī)場(chǎng)已與全國各主要城市通航2、兗石鐵路橫穿東西，膠新鐵路縱貫?zāi)媳保?05、206、327國道及342省道。3、規(guī)劃中的地鐵線路中有2、4、5號(hào)線。內(nèi)部交通：1、東鄰濱河大道，南連光耀大橋，西通市區(qū)金一路大橋，北連解放路大橋。2、途徑公交線路有6、30、31、32、33、36、37。地塊簡(jiǎn)況周邊配套項(xiàng)目周邊具有完善的生活配套設(shè)施：1、東臨河?xùn)|汽車站、雙橋郵政儲(chǔ)蓄所、艾法薇兒幼兒園、公路局。2、南臨黃山公園。3、西鄰濱河公園游樂園、綜合文化廣場(chǎng)、濱河景觀帶。4、北臨區(qū)初級(jí)中學(xué)、區(qū)濱河實(shí)驗(yàn)小學(xué)、區(qū)人民醫(yī)院等公共設(shè)施毗鄰，形成了便捷的十分鐘都市生活圖。5、與人民公園、世界基尼斯記錄--小埠東橡膠壩僅一橋之隔。艾法薇兒幼兒園河?xùn)|汽車站皇山公園人民公園游樂園橡膠壩濱河實(shí)驗(yàn)小學(xué)飛機(jī)場(chǎng)地塊簡(jiǎn)況競(jìng)品市調(diào)河?xùn)|區(qū)河濱板塊樓盤分布圖田潤帝景灣紫禁城三江領(lǐng)秀卓易維港水景明珠海諾濱江銀豐佳園東旭第一城幸?；ǔ菛|來尚城南坊新區(qū)蘭山區(qū)競(jìng)品分析水景明珠部分在售樓盤開發(fā)商：臨沂市河?xùn)|區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司位置：濱河?xùn)|路九曲沂河大橋北100米，交通便利項(xiàng)目環(huán)境：地處沂河?xùn)|岸三河交匯處，項(xiàng)目西側(cè)風(fēng)景優(yōu)美，東側(cè)現(xiàn)較為荒涼用地面積：300畝建筑面積：49萬㎡

容積率：2.45綠化率：42%。項(xiàng)目規(guī)劃：2538戶，分三期20余棟高層物業(yè)類型：高層、小高層開盤時(shí)間：2008年銷售價(jià)格：均價(jià)4100元去化率：70%競(jìng)品分析田潤·帝景灣部分在售樓盤開發(fā)商：臨沂田潤置業(yè)位置：河?xùn)|區(qū)濱河?xùn)|路與東夷大街交匯處，交通便利但公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)。項(xiàng)目環(huán)境：東鄰濱河公園的科普廣場(chǎng)、綜合文化廣場(chǎng)、繽紛世界。并與新的市委市政府、市政廣場(chǎng)、廣場(chǎng)商業(yè)街、

動(dòng)植物園、臨沂廣播電視發(fā)射塔、陽光沙灘浴場(chǎng)、七彩廣場(chǎng)僅一橋之隔；西與區(qū)委區(qū)政府、區(qū)一中、區(qū)初級(jí)中學(xué)、區(qū)濱河實(shí)驗(yàn)小學(xué)、田潤雙語幼兒園、區(qū)人民醫(yī)院等公共設(shè)施。用地面積：113畝建筑面積：22萬㎡容積率：3.32綠化率：41.6%。項(xiàng)目規(guī)劃：共9棟高層物業(yè)類型：高層開盤時(shí)間：一期2009年9月，二期2011年9月交房時(shí)間：一期2010年10月，二期2013年4月銷售價(jià)格：均價(jià)4200元去化率：60%競(jìng)品分析東旭第一城部分在售樓盤開發(fā)商：臨沂東旭置業(yè)有限公司位置：金雀山路與濱河?xùn)|路交匯處，交通便利項(xiàng)目環(huán)境：緊鄰沂河大橋，連接本市主干道金雀山路，是通向經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路。醫(yī)院：臨沂口岸醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院、市胸科醫(yī)院＊銀行：郵政儲(chǔ)蓄、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信合等＊菜市場(chǎng)：九曲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＊學(xué)校：金橋幼兒園、楊莊小學(xué)、鎮(zhèn)中心小學(xué)等＊超市：永豐超市、家樂購超市、好怡嘉超市、華聯(lián)超市＊批發(fā)市場(chǎng)：魯南綜合批發(fā)市場(chǎng)、鋼材交易市場(chǎng)等＊批發(fā)市場(chǎng)：魯南綜合批發(fā)市場(chǎng)、鋼材交易市場(chǎng)等用地面積：31.7畝建筑面積：9.5萬㎡

容積率：2.34綠化率：38.6%。項(xiàng)目規(guī)劃：共推出362套。物業(yè)類型：高層開盤時(shí)間：2008年交房時(shí)間：2009年9月銷售價(jià)格：開盤起價(jià)2520元，均價(jià)3300元/㎡。去化率：100%競(jìng)品分析三江領(lǐng)秀開發(fā)商：臨沂翔宇·宇龍置業(yè)位置：河?xùn)|區(qū)濱河?xùn)|路中段（解放路橋北500米）項(xiàng)目環(huán)境：處于河?xùn)|濱河一線最中心位置，是沂河、祊河、涑河等主脈河流匯聚之地，與南坊新區(qū)、老城區(qū)形成“三足鼎立”之勢(shì)。用地面積：205畝，建筑面積：30萬㎡，容積率：1.73，總戶數(shù)：1604戶。項(xiàng)目規(guī)劃：社區(qū)總體規(guī)劃定位為“濱河‘優(yōu)派’生態(tài)社區(qū)”，是高檔濱河生態(tài)雙景電梯花園洋房。由23棟5+1及6+1層多層電梯花園洋房及7棟26-33層高層住宅組成。社區(qū)內(nèi)“2+1”雙語特色幼兒園一處，公立小學(xué)一所，多功能生活會(huì)所一座，社區(qū)配套沿街商業(yè)樓一座。物業(yè)類型：多層、高層開盤時(shí)間：2010年10月銷售價(jià)格：4600元/㎡去化率：40%部分在售樓盤競(jìng)品分析東來尚城部分在售樓盤開發(fā)商：中鐵十五局臨沂置業(yè)位置：河?xùn)|區(qū)濱河?xùn)|路與金一路大橋向南600米項(xiàng)目環(huán)境：項(xiàng)目緊鄰沂河岸畔，俯瞰浩淼沂蒙湖，近觀皇山公園，依山傍水美不勝收，湖光山色盡收眼底。項(xiàng)目整體規(guī)劃南低北高；紫氣東來，東為貴；東高西低，西為財(cái)，沂河環(huán)抱項(xiàng)目西側(cè)。6、32、35、36、38等公交線路可直達(dá)東來尚城項(xiàng)目。用地面積：11萬㎡建筑面積：28萬㎡容積率：1.96綠化率：50%。項(xiàng)目規(guī)劃：12棟高層、6棟小高層、6棟洋房物業(yè)類型：花園洋房、小高層、高層開盤時(shí)間：2011年8月交房時(shí)間：一期2012年7月，二期2013年10月銷售價(jià)格：花房均價(jià)5200/小高層4200/高層3800。去化率：30%項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑面積價(jià)格（單價(jià)/平方米)主力戶型（平方米）銷售現(xiàn)狀客源分析東旭第一城高層9萬㎡均價(jià)3300元96-98二居室120-150三居室08年開盤-09年底售罄，開盤價(jià)2800收盤時(shí)約3300，不具參考性。周邊縣城的客戶在這邊買房的占到了20-30%，蘭山30%，河?xùn)|30%。水景明珠小高層、高層49萬㎡均價(jià)4000元101-106兩居108三居多層全部銷售完畢，但是由于開發(fā)商因經(jīng)常不善、銷售不是很好。目前去化70%主要是蘭山、河?xùn)|等一批結(jié)婚購房的客戶及私營企業(yè)主、周邊縣城客戶群體占據(jù)相當(dāng)比例。帝景灣高層22萬㎡均價(jià)4200元40-47單身公寓69-160高層單身公寓賣的非常好，現(xiàn)在基本售罄，現(xiàn)在一期還有少量房源，主推二期產(chǎn)品。

目前去化60%主要是蘭山、河?xùn)|等一批結(jié)婚購房的客戶及私營企業(yè)主、周邊縣城客戶群體占據(jù)相當(dāng)比例。三江領(lǐng)秀多層、高層30萬㎡均價(jià)4600元120花園洋房待定高層花園洋房產(chǎn)品的稀缺性造就了其熱銷的重要原因；天元集團(tuán)的團(tuán)購給其熱銷造勢(shì)不小。目前去化40%河?xùn)|為主，蘭山客戶也占據(jù)一定的比例，縣城客戶較少。東來尚城高層、小高層洋房28萬㎡洋房均價(jià)5200小高層4200高層3800139-360洋房88-131高層88-151小高層花園洋房銷量較好，由于高層剛開賣2個(gè)月，銷售還較為可以。目前去化30%主要是蘭山、河?xùn)|等一批結(jié)婚購房的客戶及私營企業(yè)主、周邊縣城客戶群體。在售樓盤銷售分析競(jìng)品分析競(jìng)品分析卓易維港即將開盤項(xiàng)目開發(fā)商：臨沂卓易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：東鄰九曲店居委還建社區(qū)，西鄰濱河大道，南鄰鳳凰大街，北鄰5號(hào)街用地面積：85畝，建筑面積：152764㎡

，容積率：2.68項(xiàng)目規(guī)劃：部分沿街商業(yè)（3層）及4+1層、5層、6層、11+1層花園洋房，1棟24層、2棟32層高層一期居住物業(yè)類型：疊加別墅、（11+1）花園洋房、主打80㎡空中聯(lián)排小戶型TownHouse，170㎡三層帶花園別墅等低總價(jià)緊湊型豪宅。工程進(jìn)度：有2棟已經(jīng)開始施工建設(shè)，進(jìn)度為正負(fù)零以上。競(jìng)品分析凱潤國際花園即將開盤項(xiàng)目開發(fā)商：臨沂凱潤置業(yè)位置：濱河?xùn)|路與金一路交匯南（東旭第一城項(xiàng)目南側(cè)）用地面積：129.56畝，建筑面積：25萬㎡

，容積率：2.88，總戶數(shù)：約1426戶項(xiàng)目規(guī)劃：由15棟18-32層的建筑組成。其中住宅面積198042平方米，商業(yè)18938平方米，酒店式公寓30160平方米，會(huì)所、幼兒園等配套公共建筑1878平方米。項(xiàng)目計(jì)劃分3期開發(fā)建設(shè)完成。工程進(jìn)度：工地拆遷已完成。競(jìng)品分析海諾濱江即將開盤項(xiàng)目開發(fā)商：臨沂海諾置業(yè)有限公司位置：解放路東段與濱河?xùn)|路交匯處用地面積：42.2畝，建筑面積：16萬㎡

，容積率:5.67總戶數(shù)：600戶項(xiàng)目規(guī)劃：河?xùn)|中心首席城市綜合體，精裝修，

配有四星酒店、5A寫字樓。以155-199㎡為主的奢適大戶型。

項(xiàng)目還全面引進(jìn)高科技住宅系統(tǒng)和技術(shù)，在實(shí)現(xiàn)恒濕恒溫、全新風(fēng)置換的同時(shí)，又增加了國際先進(jìn)的中央地?zé)嵯到y(tǒng)，

不僅使住宅的室內(nèi)溫度恒定在20℃-26℃，相對(duì)濕度控制在30%-70%之間，實(shí)現(xiàn)新鮮潔凈的空氣時(shí)時(shí)置換，而且為業(yè)主24小時(shí)供應(yīng)40℃熱水工程進(jìn)度：正在做項(xiàng)目地基工程。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：引進(jìn)了中國飯店業(yè)民族品牌20強(qiáng)的金陵四星酒店、在水一方洗浴中心等。S.優(yōu)勢(shì)W.劣勢(shì)O.機(jī)遇T.威脅周邊成熟項(xiàng)目、在售項(xiàng)目較多導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈絕版土地資源獨(dú)特生態(tài)景觀資源：濱河景觀帶、河?xùn)|游樂園、皇山公園便捷交通資源：金一路大橋、濱河大道、解放路大橋、光耀大橋高容積率塑造高品質(zhì)的難題。周邊產(chǎn)品比較雷同區(qū)域配套薄弱城市整體規(guī)劃利于區(qū)域板塊發(fā)展區(qū)域剛性及導(dǎo)入性需求呈攀升趨勢(shì)區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展SWOT項(xiàng)目定位客群分析產(chǎn)品定位物業(yè)選擇市場(chǎng)分析地塊分析營銷推廣規(guī)劃建議價(jià)格建議客群分析通過對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻舻脑L談，客戶普遍認(rèn)為該區(qū)域商品房?jī)r(jià)格較低，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ懈呒?jí)公務(wù)員銀行、郵電、石化、教師、煙草等高收入行業(yè)員工生意人和縣市富足人群基本特征1、支付能力較強(qiáng)；年薪3-5萬，可承擔(dān)首付10萬左右房?jī)r(jià)（總價(jià)50萬左右）。

2、注重圈子，對(duì)品質(zhì)和環(huán)境要求較高。1、收入較高，購房能力強(qiáng)。

2、對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高。

3、買房受周邊朋友影響。1、家庭富足，已有住房，對(duì)此區(qū)域有深刻的認(rèn)識(shí)。

2、講究購房圈子，理性投資型多。

3、有置業(yè)經(jīng)歷。區(qū)域看法地段概念較強(qiáng)，對(duì)地塊周邊配套不滿意，但看好區(qū)域未來發(fā)展。區(qū)域發(fā)展緩慢，但是發(fā)展空間較大，承受價(jià)格較低。離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便利。置業(yè)觀念

1、認(rèn)同本區(qū)域地段，愿意在此置業(yè)居住。

2、注重物業(yè)和內(nèi)部環(huán)境。

3、注重產(chǎn)品檔次及戶型實(shí)用性，偏愛品牌開發(fā)商。

4、最傾向選擇緊湊型三房。選擇三房居多。

注重開發(fā)商品牌。

二次置業(yè)居多。1、該區(qū)域購房意愿強(qiáng)，以投資為主。2、注重產(chǎn)品品質(zhì)；周邊配套。3、物業(yè)管理服務(wù)要求高?？腿悍治龆ㄎ凰伎紴I河沿線的土地稀缺性和不可再生性決定了它的在價(jià)值，也注定了本案的優(yōu)越價(jià)值，任何一個(gè)河邊的房子都應(yīng)該等同于豪宅，因?yàn)闉I河首先就意味著稀缺性。僅僅強(qiáng)調(diào)濱河，項(xiàng)目就很難有個(gè)性很難在眾多濱河項(xiàng)目中脫穎而出但是總體定位客戶購買需求旺盛，主要以自主為主，隨著城市中產(chǎn)階級(jí)的上升，投資需求氛圍逐漸上升。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其它客戶群體為區(qū)域購房主力，非本區(qū)域客戶一般為河?xùn)|工作的上班族，生意人。工薪階層能夠承受總價(jià)在40萬左右，能承受50萬以上的客戶數(shù)量有限。高端客戶的潛在需求尚未得到滿足?？蛻絷P(guān)注小區(qū)品質(zhì)，注重細(xì)節(jié)，注重園林景觀，綠化等因素?？蛻糇赃x為多層，但濱河板塊多為高層，對(duì)小高層高層并無排斥。再回頭看看我們的客戶精英時(shí)尚精致生活Condo社區(qū)形象定位

Condo，生活8大標(biāo)準(zhǔn)都市的：一定是在CBD生活圈，是最佳的工作和享受兩不相誤的地點(diǎn)；精英的：－Condo是都市精英一代的精神樂園；核心的：一定是在CBD生活圈，是最佳得工作和享受兩不相誤的地點(diǎn)；小尺度的：一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間；陽光的：房子一定是國際標(biāo)準(zhǔn)陽光戶型，最大限度地享受陽光；軌道上的：一定是位于城市交通樞紐，這才能最大限度節(jié)約時(shí)間成本；便利的：－周邊有完善的生活配套，享受才能成為理所當(dāng)然；共享的：一定要有一個(gè)內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂才可以增倍。Condo：一種簡(jiǎn)易方便、輕松自由的生活，一種最大限度參與和分享的精神；不止于一種物理形態(tài)的房子，更是一種生活方式、一種社區(qū)文化。物業(yè)選擇?從我們成功運(yùn)作的項(xiàng)目來看，每一個(gè)項(xiàng)目都蘊(yùn)含著它與城市內(nèi)在的綜合關(guān)系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目而言，操作的成功就在于創(chuàng)新，在濱河沿線，在河?xùn)|市場(chǎng)，有創(chuàng)新的產(chǎn)品才能成功！建什么1、河?xùn)|區(qū)板塊以多層為主，房源供應(yīng)情況多為期房。2、總建筑面積超過100萬平方米，未來供應(yīng)量大。3、建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)歐為主。4、交房時(shí)間在2011年底至2012年上半年，交房時(shí)間比較集中。5、未來本區(qū)域內(nèi)多層房源競(jìng)爭(zhēng)劇烈。城市高端物業(yè)，前瞻性物業(yè)形態(tài)，從聯(lián)安現(xiàn)代城到香格里拉，酒店的高品質(zhì)服務(wù)越來越受到購房者的追捧；酒店式公寓提供居家的環(huán)境和星級(jí)酒店的服務(wù)，部分物業(yè)由酒店承租，確保投資者得收益，因此在臨沂市場(chǎng)上發(fā)展迅速，而河?xùn)|市場(chǎng)上并沒有真正意義上的酒店式公寓，目前是一個(gè)空白點(diǎn)，具有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間。河?xùn)|成熟商業(yè)配套相當(dāng)稀缺，零星的商業(yè)顯得比較雜亂，總體檔次不高，建筑都比較陳舊。以社區(qū)底商為主，大部分為1層底商，二層基本上沒有利用，主要以經(jīng)營生活配套為主。價(jià)值星級(jí)指數(shù)環(huán)境★★★★★配套★★★★★客戶★★★★★市場(chǎng)★★★★★綜合★★★★★價(jià)值星級(jí)指數(shù)環(huán)境★★★★★配套★★★★★客戶★★★★★市場(chǎng)★★★★★綜合★★★★★價(jià)值星級(jí)指數(shù)環(huán)境★★★★★配套★★★★★客戶★★★★★市場(chǎng)★★★★★綜合★★★★★住宅酒店式公寓商業(yè)物業(yè)選擇我們的建議酒店式公寓+多功能住宅+高層+社區(qū)商業(yè)物業(yè)選擇規(guī)劃關(guān)鍵地塊衛(wèi)星圖建筑指標(biāo)酒店式公寓+多功能住宅+高層+社區(qū)商業(yè)物業(yè)類型規(guī)劃建議規(guī)劃用地面積：80040平方容積率：2.88商住比：2:8建筑面積280000平方物業(yè)指標(biāo)：商業(yè)面積約為56000平米，住宅面積約為224000平米。地塊現(xiàn)貌產(chǎn)品排布（一）在河?xùn)|建設(shè)真正意義上的親水豪宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重自由舒適，顯示與眾不同的身份感和標(biāo)志感。產(chǎn)品組合上，靠近蘭亭路與金一路大橋，人流量大，建議規(guī)劃商業(yè)裙樓，沿濱河路高層布局呈兵營式排布，濱河路與金一路交匯處建精裝酒店式公寓，北面建挑高LOFT，濱河大道蘭亭路金一路沿街底商濱河風(fēng)情商業(yè)街酒店式公寓規(guī)劃建議酒店式公寓公寓應(yīng)該回歸到純粹的城市居住功能，不再是辦公相結(jié)合的混居型產(chǎn)品，公寓將慢慢的從傳統(tǒng)轉(zhuǎn)向服務(wù)，因?yàn)橘徺I公寓的人群注重的是居住的舒適和生活的便捷，高檔的公寓也越來越趨向于酒店化，精心的設(shè)計(jì)更加凸顯了寸土寸金的物業(yè)稀缺性?？山梃b案例：聯(lián)安現(xiàn)代城產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型以30-50平米為主，平均戶型在40平米左右，每層?xùn)|西拐角可設(shè)70平米套房2間。

規(guī)劃建議基于公寓市場(chǎng)廣闊的發(fā)展前景，憑借戶型、裝修、地段和綜合配套的全面超越，成就了該項(xiàng)目絕佳的投資價(jià)值和增值潛力。07年開盤后，其公寓樓曾一度處于滯銷狀態(tài)，后由于推行產(chǎn)權(quán)式酒店的模式，此樓盤迅速售磬。模式特色：宜商、宜住、宜投資臨沂首個(gè)精裝酒店式公寓，主打戶型47-55平米。以獨(dú)具特色的專業(yè)酒店式管理，針對(duì)臨沂商貿(mào)物流業(yè)外向型特征，潛在的巨大商務(wù)市場(chǎng)及流動(dòng)人口需求，將商務(wù)與居住融合一體，成功打造了高品質(zhì)精裝酒店式公寓。多功能住宅多功能住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，以70-100為主，挑高不低于5.2米，宜商宜住，可實(shí)現(xiàn)自由空間自由劃分，居住、辦公既相區(qū)分又相融合。規(guī)劃建議住宅本項(xiàng)目地塊屬于濱河沿線住宅區(qū)，又緊鄰兩大行政中心，將辦公和居住有