西環(huán)五大街項目管理及營銷管理知識思路

賣給誰怎么賣賣什么賣什么■不得不面對的市場環(huán)境■項目環(huán)境分析■市場挑戰(zhàn)與機遇■項目資源整合一、不得不面對的市場環(huán)境1.市場走勢與政策博弈國務院再念緊箍咒:收地征繳增值地價

央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付抑制投機開征物業(yè)稅增加經(jīng)濟適用房、廉租房的建設規(guī)模

物業(yè)稅征收可能被提上日程。

從2005年國務院出臺“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見。如今，政府、開發(fā)商、消費者三方博弈正進入膠著階段，宏觀調(diào)控與市場競爭均任重而道遠，妄斷房價必漲或必跌都只是戲言。部分房企在部分地區(qū)做出的有限讓步更多的只是加速資金回籠的促銷手段，稱不上具有全局意義的關鍵節(jié)點。2.發(fā)展中的合肥，機遇中的合肥經(jīng)過2006年和2007年上半年的房價徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市場明顯轉(zhuǎn)好，新建商品房成交面積和成交金額迅速增大，價格穩(wěn)步上揚。合肥城市大建設加快。城市人口日漸增多。到2010年，合肥市域人口將達到580萬人。土地供應的趨緊。土地價格的飆升。合肥作為長江三角經(jīng)濟圈的重要輻射地帶，正受到國內(nèi)外領袖企業(yè)的熱情關注。沃爾瑪、麥德龍、法國歐尚、英國ＴＥＳＣＯ、百安居、臺灣好又多等大批世界５００強企業(yè)紛紛看好合肥，蜀山區(qū)是他們投資興業(yè)首選區(qū)域。柳州兩面針、浙江綠城、榮事達等國內(nèi)著名企業(yè)也打算在蜀山區(qū)得到進一步發(fā)展。這對正在升溫的合肥商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟無疑是個利好。

四大因素推動房價上揚

》》》3.威脅與挑戰(zhàn)2008年合肥市的房價將會穩(wěn)中有升，但漲幅過大的可能性不大。國家收緊了消費環(huán)節(jié)的信貸閘門，明確了“第二套房”的標準。合肥住房公積金貸款政策趨嚴。重點打擊“囤房惜售”預（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為。經(jīng)濟適用住房及廉租住房項目開工建設。濱湖新區(qū)建設投入的加大，土地供應量加大。宏觀政策》》》合肥的商業(yè)地產(chǎn)正在崛起，隨著眾多城市綜合體項目陸續(xù)上馬，將引發(fā)合肥商業(yè)版圖的顛覆性改變，傳統(tǒng)以四牌樓為核心商圈的地位將逐步被新的國際化生活商業(yè)圈取代。信地·城市廣場樂客來國際商業(yè)中心明發(fā)商業(yè)廣場博澳麗苑金地國際城88街元一柏莊哈街綠地海頓饕界新華學府合鉆&市場競爭》》》情景街區(qū)商業(yè)開發(fā)城市綜合體商業(yè)開發(fā)二、項目環(huán)境分析商業(yè)市場調(diào)研項目城市市機理圖圖2.商業(yè)業(yè)分析項目名稱漢嘉都市森林新華·合鉆街區(qū)百協(xié)·大溪地規(guī)模3000㎡6萬㎡約1萬㎡售價9200元/㎡10000（橙街、金街）～單層小鋪20000（合鉆紫街）元/㎡（沿街）最高13000最低9000均價12000單間面積100㎡左右35—190㎡104—160㎡商鋪層高3.6m/3.8—5m（上/下）4.2m—4.5m（單層）3.3m/3.9—5.1m（上/下）5.5m—6.6m（單層）3.3m/4m（上/下）返祖/包租無無，僅銷售無，僅銷售綜合點評優(yōu)：面積較多樣化，便于不同客戶群體投資，價位適中。劣：所處位置并無其他商圈遙相呼應。周邊配套相對成熟，價格偏高，面積多樣，具有地段優(yōu)勢；洞察全局，合肥西整體消費力持續(xù)上升，投資價值更凸顯。價格偏高，懷寧路周邊環(huán)境太不成熟。①區(qū)區(qū)域一公公里范圍圍內(nèi)商業(yè)業(yè)分析項目名稱金地88街中西街元一哈街規(guī)模商業(yè)17000㎡1萬平米3.3萬㎡售價均價20000～30000元/㎡嘉山路均價1.7萬元/㎡青龍路均價1.2萬元/㎡鳳臺路均價1.4萬元/㎡淮南路均價0.9萬元/㎡巢湖路1F1.5—2.3萬元/㎡2F0.5—0.7萬元/㎡LOFT整體售價約1000萬/套沿銅陵南路兩層聯(lián)體，均價1.3萬元/㎡單間面積60—120㎡，進深7-14米，可分隔28--110㎡35—1000㎡商鋪層高3.7m/4.8m（上/下）兩層（三層的有一幢）全單層結(jié)構返祖/包租前三年租金一次性折算24%沖抵房價，前三年租金收益歸鋪主（8%/年）

不返租，有統(tǒng)一商業(yè)運營商返租9年，前6年年回報8%，后三年回報8.5%，前三年租金一次性折算24%沖抵房價。

銷售及招租情況銷售率95%二期銷售率80%特色主題餐飲招商活動進行中，租金30—50元/平米/月，采用滿四年贈一年租金、滿一年贈1個月的優(yōu)惠形式銷售率90%招商租金1F約40—100元/平米.月，2F月20—35元/平米.月綜合點評門面房較多，規(guī)模較大，開發(fā)商以返租方式，進行整體招商。開發(fā)商負責三年返租，一旦招商失敗，外街影響不大，但內(nèi)街會損失慘重。地理位置較偏，商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)定位單一，以餐飲為主，目前片區(qū)人口密度不高，客戶群有限，商業(yè)開發(fā)有一定壓力地理位置偏，商業(yè)環(huán)境比較獨立，定位為酒吧特色文化街區(qū)。②合合肥典型型商業(yè)街街市場分分析③.近期代表表性商鋪鋪銷售價價格調(diào)查查分析樓盤名稱單間面積層高銷售模式單價萬振·逍遙苑106—270㎡，進深10m，開間3.6—5.4雙層2.9m/3.6m（上/下）僅銷售12000～16000元/㎡（二層整體出售價格）百協(xié)·大溪地104—160㎡單層5.5m—6.6m雙層3.3m/4m（上/下）僅銷售單層13000元/㎡雙層9000元/㎡注：沿街金地·88街60—120㎡，進深7-14米，可分隔兩層（三層的有一幢）雙層3.7m/4.8m（上/下）返租：前三年總價8%返利，之后業(yè)主自主管理，僅限休閑、餐飲、娛樂業(yè)均價20000～25000元/㎡漢嘉·都市森林180—400㎡，進深11m，開間不等雙層3.6m/3.8—5m（上/下）僅銷售9200元/㎡新華·合鉆街區(qū)35—190㎡單層4.2m—4.5m雙層3.3m/3.9—5.1m（上/下）僅銷售10000（橙街、金街）～單層小鋪20000元/㎡（合鉆紫街）元一哈街35-1000㎡招商租金1F約40—100元/平米.月，2F月20—35元/平米.月返租9年，前6年年回報8%，后三年回報8.5%，前三年租金一次性折算24%沖抵房價。巢湖路1F1.5—2.3萬元/㎡2F0.5—0.7萬元/㎡LOFT整體售價約1000萬/套沿銅陵南路兩層聯(lián)體，均價1.3萬元/㎡分析：推出的商商鋪面積積：在35-120平米之之間，哈哈街推出出LOFT1000㎡㎡的旗艦艦店。從從銷售率率上分析析，面積積較小的的單層商商鋪總價價底，銷銷售率高高。而面面積200㎡以以上比較較尷尬，，銷售及及招租都都有一定定難度。。樓層層高高：單層米區(qū)間，，雙層3-4米米區(qū)間。。從銷售售率上看看，單層層層高5.1米米以上市市場熱銷銷。雙層層3.3米以上上左右比比較理想想。銷售方式式及價格格：從目前市市場各大大商鋪銷銷售情況況分析，，傳統(tǒng)的的只售營營銷模式式無法提提升商業(yè)業(yè)價值，，8000元/㎡銷售售價格均均偏低。。而“金金地88街”、、“哈街街”等售售后三年年8%年年返租、、售后統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理的的模式，，不僅銷銷售率高高，而且且銷售價價格均價價在13000元/㎡㎡左右。。結(jié)論：本本項目近近5萬平米規(guī)模模的商業(yè)業(yè)建議以以售后返返租及統(tǒng)統(tǒng)一運營營管理等等商業(yè)運運營開發(fā)發(fā)模式。。不僅利利于項目目實現(xiàn)價價值最大大化，同同時也保保障項目目開發(fā)的的成功及及后期商商業(yè)圈的的成熟培培育，做做到項目目開發(fā)、、投資客客戶、經(jīng)經(jīng)營商家家等雙贏贏。④.中中興黃潛潛交口項項目商鋪鋪租金、、售價投投資分析析示例客戶在享享受高額額租金收收益回報報的同時享受受商鋪自自身價值值的增值值，數(shù)據(jù)據(jù)顯示合合肥市近近4年商鋪的自自身價值值年漲幅幅大都在在10%以上，，高的超超過20%，如淮河路路步行街街、寧國國南路商商業(yè)街等等街區(qū)商商業(yè)等。商鋪投資方案（一）商鋪投資方案（二）區(qū)區(qū)13萬，投資總價值50萬商鋪（以單價2萬元/平米計算）轉(zhuǎn)帳52萬，投資總價值200萬商鋪（以單價2.5萬元/平米計算）條目支出收入備注條目支出收入備注首付款25,00005成首付首付款100,00005成首付前3年租金回報12,00008%回報率前3年租金回報48,00008%回報率首筆支出13,0000元首筆支出52,0000元月供285810年按揭月供1143410年按揭月租金收入33338%回報率月租金收入133338%回報率租金要求133元/平米?月租金要求167元/平米?月小戶型公公寓商務及酒酒店式公公寓市場場分析①.小小戶型面面積調(diào)查查②.小戶戶型銷售售價格調(diào)調(diào)查③.客戶需求求調(diào)查名稱位置價格（單/標準）入住率7+1黃山路441號180/21871%皖蓉賓館信達大廈一樓148/16870%168快捷酒店淮河路小花園站牌對面208/22885%奧之風寧國南路768號138/15065%萬錦快捷酒店淮河路301號128/16870%一路同行望江路139號158/16860%金朗賓館桐城路148號180/21073%新亞文采壽春路交長江路198/21868%相王賓館桐城北路8號168/19870%中辰快捷酒店金寨南路157號238/28867%金大塘賓館長江東路1071號198/22870%安然賓館榮事達大道157號228/26863%文一快捷酒店桐城南路31號108/14860%如家三孝口店長江中路512號189/20975%如家雙崗店（輕工商城對面）169/18945%旭日賓館氣象局對面148/17860%城市之家勝利路大空1號（1路車）129/13970%路客128逍遙津斜對面198/20890%天庭商務賓館桐城南路428號168/25855%④.合肥肥市快捷捷酒店租租金及入入住率調(diào)調(diào)查結(jié)論：目目前在售售公寓戶戶型面積積在35-60㎡之間間，帶精精裝修，，價格在在4200元/㎡左右右。有統(tǒng)統(tǒng)一的酒酒店式服服務管理理。租金金18-25元元/月/㎡左右右。從06年年來合肥肥中心地地段的小小戶型公公寓式樓樓盤受到到追棒。。酒店式式公寓以以投資型型辦公、、小戶型型自住、、酒店出出租以及及戶面積積較小，，總價底底等優(yōu)勢勢逐漸成成為合肥肥的置業(yè)業(yè)熱門。。第一，小小面積，，低總價價，投資資風險小小，轉(zhuǎn)讓出租租回報大大。酒店店的租金金要比公公寓高３３０％，，而酒店店式服務務公寓單單位小，，好管理理，易出出租。第二，產(chǎn)品功能能兼投資和自自用性質(zhì)質(zhì)都可以。。由于它它吸收了了傳統(tǒng)酒酒店、傳傳統(tǒng)公寓寓和傳統(tǒng)統(tǒng)辦公樓樓的各自自的長處處，因此此受商務人士士歡迎。第三，酒店式服服務公寓寓也是投投資置業(yè)業(yè)者的上上選，尤尤其是異地置業(yè)業(yè)的首選。。第四，宏觀形勢勢向好，，市場需求求大，有有升值空空間。第五，面積小、、總價低、、月供負負擔輕，，對年輕一一族尤其其是外來來專業(yè)人人才格外外有吸引引力。從對合肥肥中環(huán)內(nèi)內(nèi)的部分分快捷酒酒店（賓賓館）調(diào)調(diào)查可以以看出，，快捷酒酒店這一一新興的的酒店業(yè)業(yè)態(tài)正在在被市場場接受，，優(yōu)質(zhì)的的服務，，適中的的價格為為其贏取取了廣泛泛的客戶戶基礎。。對黃潛潛交口地地段分析析后，采采用保守守估算方方法，對對項目酒酒店式公公寓做入入下投資資分析，，供參考考。②.黃黃潛交交口項目目酒店式式公寓投投資分析析酒店式公寓投資方案（一）酒店式公寓投資方案（二）區(qū)區(qū)2.64萬投資單套40平米總價值22萬酒店式公寓僅僅3.96萬元投資單套60平米總價值33萬元酒店式公寓條目支出收入備注條目支出收入備注首付款4,40002成首付首付款6,60002成首付前1年租金回報1,76008%回報率前1年租金回報2,64008%回報率首筆支出2,6400元首筆支出3,9600元月供132820年按揭月供199220年按揭月租金收入15128%回報率月租金收入20168%回報率租金要求（120元/天?間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）租金要求（160元/天?間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）回報測算：120×1月×70%×60%=1512元/月回報測算：160×1月×70%×60%=2016元/月三、市場場挑戰(zhàn)與與機遇1.本本案的開開發(fā)契機機——城市市區(qū)域商商業(yè)升級級項目位于于二環(huán)與與一環(huán)之之間，地地段交通通有一定定優(yōu)勢，，但黃山山路雖然然作為景景觀大道道，卻一一直以來來對商業(yè)業(yè)開發(fā)有有一定的的制約性性，近年年來片區(qū)區(qū)高檔樓樓盤的開開發(fā)已成成規(guī)模，，之前的的城市配配套已經(jīng)經(jīng)不能滿滿足城市市需求，，該區(qū)域域的商業(yè)業(yè)配套嚴嚴重滯后后，這對對項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)是一個個契機。。2.尋尋求市市場差異異化戰(zhàn)略大師師告訴我我們：戰(zhàn)戰(zhàn)略就是是差異化化。為了了獲得市市場上的的競爭優(yōu)優(yōu)勢，為為了在激激烈的市市場競爭爭中生存存和發(fā)展展，必須須與眾不不同。同同時在價價格、產(chǎn)產(chǎn)品、渠渠道、服服務、品品牌等許許多方面面實現(xiàn)差差異化。。隨著合肥肥的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)大大量入市市，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)必必須尋找找新的出出路。差差異化定定位戰(zhàn)略略是避免免同質(zhì)化化競爭最最好的方方式。我我們的項項目差異異化應該該與時俱俱進，融融入新元元素，高高起點，，填補西西區(qū)商圈圈市場空空白，導導入國際際化商業(yè)業(yè)運營理理念，以以使我們們在市場場競爭上上保持絕絕對優(yōu)勢勢。3.差異化化定位三個方方向公寓：以酒店服務、、花園品質(zhì)、、商務交流為為功能滿足的的定位：——主流精英英的派對場商業(yè)：以休閑娛樂，，時尚潮流，，購物消費，，主題文化，，餐飲美食的的定位：——《五街合合一》體驗式式情景主題商商業(yè)街寫字樓：以商務辦公，，身份交流，，人文智慧為為核心功能滿滿足的定位——匯聚財智先鋒鋒的國際甲級級寫字樓四、項目擁有有的資源項目總平面1）合肥最高樓——城市新地標2）核心地段——合肥富人區(qū)3）《五合一》歡樂主題體驗式情景商業(yè)街區(qū)4）財智匯聚，強強整合四大價值項目有什么？？景觀大道———黃山路與城城市運動公園園政治商務中心心——中環(huán)核核心文化氛圍濃厚厚——高校林林立便捷交通———城市軌道沿沿線高尚居住板塊塊——合肥富富人區(qū)《核心地段》①《合肥最高樓》②180米《五街合一》》商業(yè)街時尚街體驗街文化街創(chuàng)意街歡樂主題體驗驗式情景商業(yè)業(yè)街區(qū)木火金土水③迎合了人們的的逛街、購物物、休閑娛樂樂的消費需求求。強調(diào)““五街合一””即：“商業(yè)業(yè)街”、“文文化街”、““時尚街”、、“創(chuàng)意街””、“體驗街街”，完全實實現(xiàn)了吃、喝喝、玩、樂、、購的消費新新體驗?！敦斨菂R聚》安徽知名品牌牌地產(chǎn)開發(fā)商商香港商業(yè)運營營商臺灣商業(yè)規(guī)劃劃設計合肥首家奧特特萊斯國際名名品折扣店合肥市首家國國際名品文化化街政府授牌牌④賣給誰■尋找一一群人他們的特點他們?nèi)绾谓缍ǘㄦi定他們尋找一群人他們的特點一、主要分布布在合肥本地地，其次是安安徽各地區(qū)縣縣市，再次江江浙滬等地的的投資客。二、主要階層層并非塔尖頂頂部，而是介介于中部偏上上白領之間的的金領及小私私營業(yè)主，處處在職業(yè)生涯涯發(fā)展期和上上升期，經(jīng)濟濟前景和支付付能力看好。。他們的特點三、主要的消消費目標并非非終極消費，，在追求舒適適居住的同時時，帶有強烈烈的為其將來來發(fā)展和個人人能力提高提提供便利條件件及事業(yè)保值值增值的目的的。他們的特點四、信息取得得主要是報刊刊的經(jīng)濟新聞聞、時事新聞、專業(yè)廣廣告及專業(yè)周周刊，其次是是朋友、家人人及同事傳達達推動（無意意識的居多）），再次是電電子網(wǎng)絡及現(xiàn)現(xiàn)場媒體。他們的特點五、欣賞上流流社會的生活活方式，會出出沒于各種上上流社會交際際場所，如各各類俱樂部活活動及社會團團體的邀請活活動等。1.他們們的特點2.目標標客戶群介定定①、居住增值值和投資獲益益皆有，以前前者占主體。。②、小戶型公公寓及住宅面面對白領一族族，首次置業(yè)業(yè)為主。③、商業(yè)及寫寫字樓面對高高級白領、私私企業(yè)主為主主，國企、政政府實力派，，成功自由職職業(yè)人士次之之。④、以具備高高學歷。⑤、類群具有有相當?shù)穆殬I(yè)業(yè)、事業(yè)危機機意識，并積積極尋求發(fā)展展。⑥、年齡在25歲－45歲之間?？傊?，他們在在消費取向上上更注重現(xiàn)代代化時尚化國國際化；對消費品的要要求更高，注注重其美觀、、性能好、實實用、投資增增值保值、服服務的專業(yè)化化等。3.鎖定他他們據(jù)此，我們?yōu)闉楸卷椖刻岢龀龀醪降牟呗月詷嬒?。近年來受政策策打壓住宅開開發(fā)，投資渠渠道過窄單一一，持續(xù)通貨貨膨脹等幾大大因素困擾，，客戶更關心心他們投資保保值。就本項目而言言，20萬平平米規(guī)模的城城市綜合體，，必須迎合時時代的需求，，提供獨特鮮鮮明的商業(yè)、、公寓、寫字字樓等新投資資產(chǎn)品及產(chǎn)品品價值，同時時在營銷上還還需注入新概概念及媒體包包裝手法來吻吻合客戶群消消費取向，以以此在激烈樓樓市競爭中脫脫穎而出，實現(xiàn)項目低風風險快速開發(fā)發(fā)。最適合的最具具競爭力怎么賣■打開芝麻之門門，項目定位位■5大問題如何解決決？怎么做？？一、打開芝麻麻之門，項目目定位項目三大核心心競爭力組合合產(chǎn)品——立方方體商業(yè)——嘉年年華功能——城市市綜合體優(yōu)勢組合商業(yè)：《五街合一》》全新商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合，集““潮流、時尚尚、娛樂、休休閑、購物””的五合一體體驗式PARTY生活。。功能：《五行合一》》城市生活綜合合體①酒店式式公寓②甲級級寫字樓③主主題體驗式商商業(yè)街④高檔檔公寓⑤假日日休閑公園。。產(chǎn)品：《立方空間體體》①、漫游式商商街體系，內(nèi)內(nèi)廊式坡形走走道，可引導導行走者由一一個入口經(jīng)內(nèi)內(nèi)廊坡道上行行至二層品牌牌店，再經(jīng)空空中小街進入入另一個樓座座的商業(yè)區(qū)。。②、45㎡-95㎡的BOX國際公公寓，贈送超超大空間。商業(yè)新城地理地標心理地標城市名片項目定位及未未來發(fā)展方向向和目標區(qū)域中心市場的發(fā)力點點不僅在于業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)分，，而更在于特特色的持有；；一個真正能體體現(xiàn)城市名片片高度的綜合合體，應該能能夠讓人們隨隨時SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的狀態(tài)態(tài)之中。項目定位思路路2.市場場定位市場領先者市場追隨者市場補缺者高檔中高檔中檔市場地位客戶及產(chǎn)品定定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位——中國·合合肥——國際際化城市生活活綜合體3.定位核核心理念古人從生活實實踐中總結(jié)出出來，他們認認為世界萬物物都是由金、、木、水、火火、土五種元元素構成的，，在不同的事事物上有不同同的表現(xiàn)。項項目充分借鑒鑒易經(jīng)五行的的核心元素，，將本案城市市綜合體即：：“寫字樓””、“酒店式式公寓”、““高檔住宅””、“休閑運運動公園”及及“主題商業(yè)業(yè)街”，使其其成為“金、、木、水、火火、土”易經(jīng)經(jīng)五行的完美美表現(xiàn)?！疚逍泻弦弧俊疚褰趾弦弧坑狭巳藗兊牡墓浣帧①徫镂?、休閑娛樂樂的消費需求求。強調(diào)““五街合一””即：“商業(yè)業(yè)街”、“文文化街”、““時尚街”、、“創(chuàng)意街””、“體驗街街”，完全實實現(xiàn)了吃、喝喝、玩、樂、、購的消費新新體驗。全面開啟合肥肥首站的平價價奢華盛宴，，讓更多的人人體驗品質(zhì)生生活和精明消消費的樂趣。。南大街：國際際品牌折扣及及精品走廊+北大街：臺灣灣美食娛樂土火木金水餐飲娛樂運動休閑公園園文化交流商務辦公及公公寓住宅商業(yè)購物【五合一】金金光碧色，彩彩輝奪目合肥時尚潮流流的領導者TRENDY奧特萊斯國際品牌折扣扣店潮流《西環(huán)五大街》OUTLETS核心定位位：——以品牌薈薈萃、價格實實惠為核心，，以折扣購物物、輕松休閑閑為基礎，全全面開啟合肥肥的平價奢華華盛宴，讓更更多的人體驗驗品質(zhì)生活和和精明消費的的樂趣。TRENDY奧特萊斯國際品牌折扣扣店潮流流金關于奧奧特萊萊斯：：英譯譯“工工廠出出口””；在在中國國上海海、南南京、、北京京等地地的選選址處處在城城市外外環(huán)沿沿線地地理位位置。（本本案完完全符符合該該業(yè)態(tài)態(tài)選置置要求求）木五行,木之之為陽陽氣動動躍觸觸地而而出也也合肥運運動主主題公公園SPORTY動感城市運動主題休閑公園起到潛潛山路路人群群向黃黃山路路聚集集，以以帶活活南大大街商商業(yè)人人氣。。SPORTY動動感感城市運運動主主題休休閑公公園戶外攀攀巖廣場競競技急速滑滑板音樂噴噴泉休憩園園林木水“集水水”就就是““聚財財”世界名名品走廊廊文化VIP國際高檔品品牌匯匯聚地地南大街街核心心概念念：得得到政政府支支持的的合肥肥西區(qū)區(qū)中心心最具具文化化、最最具潮潮流的的世界界名品品走廊廊世界名名品走走廊（（南大大街獨獨立街街鋪））文化藝術藏藏館美體SPA珠寶首首飾商務會會館酒吧茶茶社韓國料料理高檔酒酒樓香水服服飾水火臺灣風風情主主題美美食一一條街街HAPPY快樂樂臺灣風風情主主題美美食一一條街街“熱火火朝天天，紅紅紅火火火””項目北北大街街，其其核心心定位位娛樂樂餐飲飲一條條街，，臺灣灣美食食、五五星級級數(shù)碼碼影院院數(shù)碼影影院風味餐餐飲風味美美食娛樂酒酒吧數(shù)碼影影院動漫電電玩臺灣風風情主主題美美食一一條街街火土——凡凡建邦邦國,以土土圭土土其地地,而而制其其域。。城市高高峰，，財智智匯聚聚GATHER繁華匯匯財智匯匯聚空中花花園挑高大大堂星級物物管5A甲甲級城市地地標50-75㎡精裝修修8米層層高入入戶大大堂18層層以上上送精精裝飾飾統(tǒng)一酒酒店式式服務務管理理簽約3年8%/年返返租酒店式式公寓寓甲級寫寫字樓樓宜商宜宜住公公寓45-65㎡商務公公寓純東、、西、、南朝朝向每兩層層送公公共空空中露露臺GATHER繁華匯匯財智匯匯聚土4.項項目命命名項目名名釋義義：《西環(huán)環(huán)》意為合合肥西西部中中心，，合肥肥第一一個強強調(diào)““西環(huán)環(huán)”口口號，，合肥肥西環(huán)環(huán)線潛潛山路路及黃黃山路路地理理坐標標。形象鮮鮮明，，與中中環(huán)一一曲相相同，，又有有市場場差異異性。?！吨行男摹肥略谒乃姆?要在在中央央。―――《《韓非非子··揚權權》，，指國國家或或區(qū)域域生活活、工工作、、娛樂樂、購購物、、政治治文化化最高高匯聚聚的地地方。。中心與與中興興諧音音。《西環(huán)環(huán)中心心》作為城城市大大型綜綜合體體項目目，項項目集集高檔檔商場場、寫寫字樓樓、商商務公公寓和和星級級酒店店于一一身，，建成成后將將是合合肥西西區(qū)一一張亮亮麗的的“城城市名名片””，成成為西西區(qū)乃乃至合合肥市市極具具代表表性的的標志志性建建筑。。西環(huán)中中心商業(yè)業(yè)高高檔檔精品品公寓寓商商務酒酒店式式公寓寓甲甲級級寫字字樓商商業(yè)業(yè)廣場場①②③④⑤注：商商業(yè)在在整個個項目目開發(fā)發(fā)中起起到關關鍵性性作用用，因因此商商業(yè)的的市場場形象象也是是項目目品牌牌形象象的核核心。。【西環(huán)環(huán)·五五大街街】：：充分分借鑒鑒《五街街合一一》《《五行行合一一》中“5””的核心心元素素，結(jié)結(jié)合項項目商商業(yè)街街區(qū)為為主的的物業(yè)業(yè)特性性，并并將““時尚尚、潮潮流、、體驗驗、娛娛樂、、購物物”五五街合合一商商業(yè)功功能作作為易易經(jīng)五五行特特性進進行規(guī)規(guī)劃，，使其其成為為“金金、木木、水水、火火、土土”易易經(jīng)五五行的的完美美表現(xiàn)現(xiàn)。商業(yè)命命名：：奧運五五環(huán)易經(jīng)五五行第五大大道五星級級標準準萬科第第五園園5.主主廣告告語（（商業(yè)業(yè)）生活就就像嘉嘉年華華居繁華華之上上5.主主廣告告語（（項目目總））戰(zhàn)略最最終效效果必必然來來自于于戰(zhàn)術術的行行動，，戰(zhàn)略決決定成成功的的性質(zhì)質(zhì)，戰(zhàn)戰(zhàn)術決決定成成功的的概率率。二、問問題如如何解解決，，怎么么做？？項目價價值提提煉商業(yè)價價值———合肥富富人區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)財富富圈商務價價值———與政務務新區(qū)區(qū)聯(lián)接接與互互動生活價價值———富人區(qū)區(qū)豐富富的生生活資資源文化價價值———國際與與本土土的文文化對對話地標價價值———合肥西西環(huán)中中心財財智標標桿項目價價值結(jié)結(jié)構推廣思思路及及手段段1.賣賣合合肥以大發(fā)發(fā)展時時期新新合肥肥的經(jīng)經(jīng)濟、、政治治、文文化、、商業(yè)業(yè)、工工業(yè)等等綜合合競爭爭力的的城市市價值值為契契機。。整合合合肥肥城市市資源源，進進行造造勢，，借新新合肥肥提升升商業(yè)業(yè)投資資環(huán)境境及項項目形形象和和社會會影響響力。。手段：：發(fā)起尋尋找城城市名名片活活動舉辦經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略論論壇以合肥肥的名名義參參加中中國大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)住交交會新合肥肥，新新都市市（攝攝影比比賽））推廣思思路2.賣賣西西環(huán)環(huán)（（地地段段））合肥肥只只有有一一座座山山在在西西部部，，合合肥肥引引以以為為豪豪的的科科技技城城在在西西部部，，合合肥肥的的富富人人區(qū)區(qū)在在西西部部，，合合肥肥政政治治中中心心的的西西部部…………手段段：：西西西里里的的美美麗麗傳傳說說（（征征文文炒炒作作））———為為什什么么合合肥肥富富人人扎扎堆堆西西環(huán)環(huán)———在在西西環(huán)環(huán)，，一一群群城城市市精精英英創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)激激情情曲曲合肥肥西西環(huán)環(huán)無無限限可可能能的的發(fā)發(fā)展展空空間間（（媒媒體體報報道道））———跟跟蹤蹤報報道道有有關關項項目目地地段段《《潛潛黃黃路路》》重重大大工工程程進進展展情情況況推廣廣思思路路3.賣賣概概念念————【【五五合合一一】】手段段：：如何何建建立立有有差差異異化化、、容容易易引引起起消消費費者者共共鳴鳴的的概概念念，，是是本本案案快快速速被被市市場場認認知知的的關關鍵鍵。。““西西環(huán)環(huán)五五大大街街””：：【【五五行行合合一一】】天天人人合合一一的的財財富富觀觀、、生生活活觀觀、、世世界界觀觀……這這一一獨獨特特而而整整體體的的概概念念詮詮釋釋了了項項目目獨獨特特性性，，即即““居居住住生生活活、、商商業(yè)業(yè)購購物物、、休休閑閑娛娛樂樂、、商商務務辦辦公公、、投投資資置置業(yè)業(yè)””五五大大功功能能特特點點，，【五街街合合一一】迎合合了了人人們們對對區(qū)區(qū)域域和和諧諧發(fā)發(fā)展展與與繁繁榮榮的的見見解解。。利用用新新聞聞繕繕稿稿利用用媒媒體體廣廣告告開展展情情景景體體驗驗營營銷銷活活動動利用用網(wǎng)網(wǎng)絡絡《繁繁華華匯匯》》客客戶戶會會成成立立推廣廣思思路路4.賣賣(項項目目)產(chǎn)產(chǎn)品品以城城市市運運營營商商的的形形象象宣宣傳傳發(fā)發(fā)展展商商，，以以鮮鮮明明的的高高人人一一等等的的形形象象定定位位，，對對公公眾眾進進行行心心理理占占位位。。以以項項目目獨獨特特的的銷銷售售主主張張和和利利益益賣賣點點鎖鎖定定目目標標客客戶戶。。手段：參加合肥肥房展會會（春季季或秋季季）戶外、報報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡、樓樓書、銷銷售現(xiàn)場場等媒體體項目信信息的覆覆蓋奧特萊斯斯登陸合合肥，舉舉行簽約約進駐儀儀式招商新聞聞發(fā)布會會SP活動動營銷《繁華匯匯》時尚尚雜志創(chuàng)創(chuàng)刊銷售策略略1.入市市時機從工程進進度方面面項項目正式式啟動，，土建已已正負OO，可可以全面面展開宣宣傳攻勢勢從市場環(huán)環(huán)境方面面商商業(yè)銷售售，考慮慮到商業(yè)業(yè)受大政政策環(huán)境境影響同同時，需需有一個個市場預預熱階段，，通過不不斷的宣宣傳刺激激來達到到銷售時時機的火火候（招招商）從項目售售賣條件件項項目首期期取得預預售許可可證，待待客戶儲儲籌到一一定數(shù)量量即可公公開發(fā)售售注：商業(yè)業(yè)銷售前前要取得得政府的的相關政政策支持持售樓部5月中旬旬前交付付使用（（室內(nèi)裝裝修及戶戶外廣場場園林））08年7月前樣樣板房開開放（室室內(nèi)裝修修及軟裝裝飾）8#9#11#樓土建建結(jié)束，，商業(yè)街街鋪局部部外立面面包裝裝裝修及街街區(qū)局部園林林綠化營營造。★從機會營營銷方面面結(jié)論論08年““金九銀銀十”期期間公開開發(fā)售結(jié)合以上上幾個方方面的綜綜合考慮慮，建議開售售時間為為：8月月底9月月初為了更好好的營造造項目之之勢，建建議提前前三個月月入市蓄客，作前期期積累。。入市宣傳傳時間：：4月底底5月初初（擇一一吉日））1.入市市時機階段時間推售單位支撐點第一期08.9月中旬08.10月中下旬北公寓+南公寓售樓部形象展示及外界的影響力第二期09年初8#9#11#住宅現(xiàn)場的感染力第三期09年中下旬商業(yè)硬環(huán)境展示/商業(yè)氛圍營造第四期09年底寫字樓外立面/實景分期開發(fā)發(fā)劃分總總攬每一階段段都有新新產(chǎn)品注注入，每每一階段段都會形形成熱銷銷！銷售進度度計劃5月初，，誠意登登記9月中下下旬，公公開發(fā)售售10月底底加推南南公寓樓樓09年中中旬寫字字樓客戶戶儲籌中中2009年初商商業(yè)客戶戶誠意客戶戶登記，商業(yè)招招商進行行中2009年中下下旬商業(yè)業(yè)全球發(fā)發(fā)售09月初初推售8#9#11#樓2009年下旬旬寫字樓樓全球發(fā)發(fā)售銷售節(jié)點點第一步：A賣賣商務公公寓（西西環(huán)·國際公寓寓/北））策略1：：宣傳西西環(huán)中心心區(qū)位發(fā)發(fā)展趨勢勢及未來來前景策略2：：宣傳新新的生活活方式策略3：：宣傳優(yōu)優(yōu)質(zhì)的生生活資源源策略4：：宣傳小小戶型商商務公寓寓高性價價比策略1：：宣傳西西環(huán)中心心區(qū)位發(fā)發(fā)展趨勢勢及未來來前景策略2：：宣傳酒酒店式公公寓新的的生活方方式策略3：：宣傳優(yōu)優(yōu)質(zhì)的酒酒店式服服務管理理策略4：：宣傳精精裝修、、精裝飾飾高性價價比策略5：：宣傳3年返租租超底置置業(yè)門檻檻B(tài)賣酒酒店公寓寓（西環(huán)環(huán)·國際公寓寓/南））開盤前工程要求：售樓部5月中旬交付使用，樣板間7月中旬交付使用銷售節(jié)點點第二步：賣住宅宅（西環(huán)環(huán)·名仕館））策略1：：宣傳西西環(huán)中心心區(qū)位發(fā)發(fā)展趨勢勢及未來來前景策略2：：宣傳蜀蜀山風光光自然生生態(tài)資源源及富人人區(qū)人文文環(huán)境策略3：：宣傳優(yōu)優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)服務務管理策略4：：宣傳空空中復式式戶型高高性價比比策略5：：宣傳西西環(huán)名仕仕館精英英人群生生活方式式南大街沿沿三棟住住宅土建建結(jié)束，，需包裝裝局部商商業(yè)商鋪鋪。展示示商業(yè)氛氛圍及形形象銷售節(jié)點點第三步：賣商業(yè)業(yè)（西環(huán)環(huán)·五大街））策略1：：吸引品品牌商家家入駐策略2：：合理的的業(yè)態(tài)組組合策略3：：宣傳新新的投資資創(chuàng)富模模式策略4：：商鋪竟竟拍活動動策略5：：返租3年8%年高收收益回報報策略6：：提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的后后續(xù)經(jīng)營營支持服服務須主體建建筑完工工，商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)局部園園林及街街道局部部商鋪包包裝。營營造商業(yè)業(yè)氛圍以以提升商商鋪價值值。要點一：：如資金金壓力較較大，先先宣傳銷銷售北大大街商業(yè)業(yè)《臺灣灣美食一一條街》》。如沒沒有資金金壓力，，則南北北商業(yè)一一體推出出。要點二：：10#商業(yè)街街主力店店只考慮慮1F2F整體體銷售。。要點三：：北大街街商業(yè)1F2F整體銷銷售。銷售節(jié)點點第四步：賣寫字字樓（西西環(huán)·匯峰）策略1：：吸引品品牌企業(yè)業(yè)進駐策略2：：與行業(yè)業(yè)協(xié)會舉舉辦各種種商務活活動，吸吸引企業(yè)業(yè)高管參參與策略3：：宣傳西西環(huán)匯峰峰是企業(yè)業(yè)家的制制高點策略4：：宣傳西西環(huán)中心心豐富的的經(jīng)營商商務資源源策略5：：宣傳新新的商務務模式策略6：：宣傳高高性價比比寫字樓樓功能配配套（1）.賣多少少價錢（（銷售均均價）？？商務公寓寓4800元/㎡㎡（北———每兩層層送公共共空中花花園）酒店式公公寓5300元/㎡㎡（南———含精裝裝修及軟軟裝飾））寫字樓6000元/㎡㎡高檔公寓寓5000元/㎡㎡（空中復復式HOUSE,大露露臺，客客廳挑空空）北大街（（去掉返返租后實實收12000元/㎡）南大街（（去掉返返租后實實收13000元/㎡）商業(yè)街商商鋪價格制定定措施?入市價比比同區(qū)市市場價提提高5-10%，設置置較大折折扣空間間，隨認認簽時間間和開盤盤次數(shù)遞遞減；從從折扣上上保持價價格上升升。項目目中后期期則視情情況逐步步調(diào)升價價格，并并嚴格執(zhí)執(zhí)行折扣扣，做到到平開高高走。具體價格格依照開開盤前1—2個個月的市市場及走走勢確定定（2）.價格格走勢？？價格制定定措施?項目價格格走勢圖圖示價格物業(yè)類型型公寓寫字樓商業(yè)樓層，戶戶型面積積及南北北、東西西朝向差差異商業(yè)主力力品牌店店進駐及及招商返返租情況況樓層景觀觀朝向及及價格差差異（3）促促銷政策策！酒店式公公寓（（含精裝裝修及軟軟裝飾，，簽約1年的8%年返租）價格制定定措施?酒店式公寓投資方案（一）酒店式公寓投資方案（二）區(qū)區(qū)2.64萬投資單套40平米總價值22萬酒店式公寓僅僅3.96萬元投資單套60平米總價值33萬元酒店式公寓條目支出收入備注條目支出收入備注首付款4,40002成首付首付款6,60002成首付前1年租金回報1,76008%回報率前1年租金回報2,64008%回報率首筆支出2,6400元首筆支出3,9600元月供132820年按揭月供199220年按揭月租金收入15128%回報率月租金收入20168%回報率租金要求（120元/天?間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）租金要求（160元/天?間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）回報測算：120×1月×70%×60%=1512元/月回報測算：160×1月×70%×60%=2016元/月商鋪（簽簽約3年年-5年年8%年年返租，，統(tǒng)一招招商管理理）（3）促促銷政策策！價格制定定措施?商鋪投資方案（一）商鋪投資方案（二）區(qū)區(qū)13萬，投資總價值50萬商鋪（以單價2萬元/平米計算）轉(zhuǎn)帳52萬，投資總價值200萬商鋪（以單價2.5萬元/平米計算）條目支出收入備注條目支出收入備注首付款25,00005成首付首付款100,00005成首付前3年租金回報1200008%回報率前3年租金回報48,00008%回報率首筆支出13,0000元首筆支出52,0000元月供285810年按揭月供1143410年按揭月租金收入33338%回報率月租金收入133338%回報率租金要求133元/平米?月租金要求167元/平米?月1蓄客客策略【暗渡陳陳倉】～指在項項目未拿拿到預售售許可證證的情況況下，借借用“繁繁華匯””的非營營利性會會員性的的會員式式組織，，為本項項目開設設“繁華華匯特區(qū)區(qū)”體驗驗活動，，在項目目咨詢期期間，凡有意購購買本項項目的客客戶只需需在指定定銀行定定期存入入指定金金額,即即可憑回回單在本本項目換換取金卡卡一張。憑卡可可在本本項目目取得得預售售許可可證后后優(yōu)先先選房房，并并獲得得優(yōu)先先選房房的各各種優(yōu)優(yōu)惠。?！斗比A匯匯》特區(qū)體體驗金金卡2蓄蓄客方方式注：購購房僅僅為金金卡的的服務務內(nèi)容容之一一，此卡為為客戶戶提供供除購購房外外更多多價值值儲籌繁華匯VIPNO:0000001西環(huán)中心廣場（4））促銷銷策略略！2008.4月月前5-6-7-88-9-1011-2009.12009/3-5概念導導入期期會會員員認籌籌期公公開開發(fā)售售期強強銷期期及二二期預預熱二二期認認籌一期推推廣分分為五五個階階段，，即概概念導導入期期、內(nèi)內(nèi)部認認籌期期、公公開發(fā)發(fā)售期期、持持續(xù)熱熱銷期期、二二期過過渡期期。銷售動動態(tài)曲曲線（5））一期營營銷推推廣進進度布布置1.售售樓部部交付付使用用2.戶戶外廣廣告牌牌出街街3.銷銷售物物料制制作4.現(xiàn)現(xiàn)場展展示到到位5.銷銷售人人員培培訓1.樣樣板間間開放放2.繁繁華匯匯成立立3.形形象概概念宣宣傳4.開開盤信信息發(fā)發(fā)布5.產(chǎn)產(chǎn)品解解析會會1.產(chǎn)產(chǎn)品品賣點點宣傳傳2.取取得得預售售文件件3.公公開開銷售售4.開開盤盤信息息發(fā)布布5.假假日日狂歡歡節(jié)1.釋釋放放剩余余單元元促銷銷信息息，強強化交交易量量。2.二二期期形象象片出出街3.一一期期客戶戶及繁繁華匯匯會員員聯(lián)誼誼，傳傳遞二二期項項目信信息營銷包包裝及及媒體體組合合？1.銷銷售中中心要點1：具具備4大功功能：：項目目銷售售接洽洽、項項目商商業(yè)招招商、、項目目樣板板間展展示、、多媒媒體演演示要點2：內(nèi)內(nèi)裝修修高檔檔，有有品位位，現(xiàn)現(xiàn)代感感強要點3：室室外需需種植植園林林、景景觀小小品要點4：室室外還還需有有能提提供舉舉辦大大型活活動的的廣場場空間間要點5：造造型新新穎，，獨特特的現(xiàn)現(xiàn)代主主義風風格，，大體體塊、、大色色塊要點6：提提供銀銀聯(lián)卡卡刷卡卡機，，便于于客戶戶交款款要點7：銷銷售中中心及及樣板板間的的保潔潔、保保安人人員均均由專專業(yè)的的品牌牌物管管公司司提供供項目面面子及及第一一品牌牌形象象展示示中心心讓人耳耳目一一新的的概念營營銷中中心會呼吸吸的房房子多媒體體互動動售樓處處一角角營銷包包裝及及媒體體組合合？2.媒媒體體廣告告雜志：：——選選用財財經(jīng)周周刊，，經(jīng)理理人雜雜志，，時尚尚雜志志、股股票證證券等等專業(yè)業(yè)時尚尚雜志志，股股票證證券等等專業(yè)業(yè)時尚尚刊物物。電子媒媒體：：——建建立銷銷售網(wǎng)網(wǎng)站配配合合合肥有有線臺臺夜間間靜屏屏畫面面。繁華匯匯內(nèi)刊刊：——與與合肥肥知名名娛樂樂、餐餐飲、、服飾飾、高高檔奢奢侈品品品牌牌聯(lián)盟盟打造造一款款實用用的消消費手手冊，，在各各類上上流社社會活活動場場所派派發(fā)資資料（（內(nèi)部部展示示性派派發(fā)））設立立直通通上門門服務務。報紙：：——合合肥晚晚報、、新安安晚報報、商商報力力求大大氣經(jīng)經(jīng)典，，版面面大小小、風風格要要統(tǒng)一一，內(nèi)內(nèi)容表表達同同時刊刊登中中、英英文，，突出出國際際化風風格，，大小小以整整版版版面為為佳，，采用用形象象廣告告加賣賣點信信息。。戶外：：在合肥肥主要要路段段投放放大型型戶外外廣告告牌5-8塊；；公汽站站候車車亭牌牌及選選取20條條線路路大巴巴流動動車身身廣告告。雜志報紙網(wǎng)站戶外客戶會會——圍圍墻形形象解解構主主義戶外導導示↗廣場地地面細細節(jié)處處理→3.樣樣板房房要點1：公公寓樣樣板房房建議議就是是交房房標準準要點2：樣樣板房房設置置溫馨馨的導導示說說明要點3：寫寫字樓樓裝修修一個個示范范單位位，風風格簡簡約、、現(xiàn)代代，要要求對對智能能化集集中體體現(xiàn)要點4：商商業(yè)街街做一一個示示范區(qū)區(qū)，營營造商商業(yè)主主題風風格及及氣氛氛要點5：項項目現(xiàn)現(xiàn)場圍圍墻的的看樓樓通道道細致致包裝裝，安安全與與形象象功能能并重重要點6：需需設置置4套套樣板板間，，公寓寓2套套主力力戶型型；8#9#11#樓2套主主力戶戶型營銷包包裝及及媒體體組合合？住宅公公寓商務公公寓酒店式式公寓寓4.宣宣傳傳物料料要點1：樓樓書、、折頁頁、單單張、、海報報制作作要點2：銷銷售禮禮品制制作要點3：三三維動動畫設設計制制作及及投放放要點4：銷銷售人人員統(tǒng)統(tǒng)一服服飾要點5：沙沙盤模模型制制作展展示營銷包包裝及及媒體體組合合？5.項目目形象代言言人——事事件營銷借借機炒作建議1：史史玉柱（安安徽籍企業(yè)業(yè)家——商商業(yè)論壇））營銷包裝及及媒體組合合？史玉柱無疑是中國國企業(yè)界最最具傳奇色色彩的人物物之一，3000元元起家，5年后就列列居《福布布斯》大陸陸富豪第8位，創(chuàng)造造了90年年代青年知知識分子創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的奇跡跡。06年年，史玉柱柱讓媒體的的神經(jīng)再次次興奮了一一把——““巨人投資資”宣布斥斥資2億美美元進軍網(wǎng)網(wǎng)絡游戲產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。建議2：大S徐熙媛媛（商業(yè)代言言——臺灣灣美食一條條街）借助名人效效應提升項項目形象擴擴大影響力力；整合政政府及媒體體互動，項項目冠名舉舉辦2008安徽財財富論壇。。昔日青澀的的少女大S如今已經(jīng)經(jīng)變成高貴貴文雅的淑淑女徐熙媛。曾經(jīng)風靡靡海峽兩岸岸的《流星星花園》到到《轉(zhuǎn)角*遇到愛””》，獲獲得數(shù)億影影迷的喜愛愛，大S的的形象也是是當今最流流行最時尚尚最受歡迎迎的兩岸三三地新星。。營銷投入如如何？依據(jù)推廣投投入的合理理關系，同同時考慮到到項目開發(fā)周期長長，項目商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力、、市場競爭爭及政策環(huán)境因因素，建議本項項目推廣費費用總額控控制項目總總銷售額的的1.2%。2008.4月前5-6-7-88-9-1011-2009.12009/3-5導入期一一期二二期期三三期四四期廣告投放曲曲線500400300200100廣告投入（萬元）2.項目目總媒體廣廣告推廣投投入分布（（首期）戶外高炮（（2年）、、報紙、網(wǎng)網(wǎng)站、雜志志、樓宇電電視、短信信息、主題題活動營銷銷、公交車車身、銷售售物料（樓樓書、會刊刊、海報、、圍墻看板板…）報紙、網(wǎng)站站、戶外廣廣告牌、短短信息、主主題活動營營銷…報紙、網(wǎng)站站、戶外廣廣告牌、短短信息、公公交車身、、樓宇電視視，商業(yè)主主題活動營營銷…報紙、網(wǎng)站站、戶外廣廣告牌、短短信息、樓樓宇電視廣廣告；寫字字樓及商業(yè)業(yè)主題活動動營銷…2008.4月前5-6-7-88-9-1011-2009.12009/3-5概念導入期期會會員認籌籌期公公開發(fā)售售期強強銷期二二期期預熱認籌籌廣告投放曲曲線3.一期期媒體廣告告推廣投入入曲線（首首期）450萬元元200萬元元二期戶外高炮、、報紙、網(wǎng)網(wǎng)站、雜志志、樓宇電電視、短信信息、主題題活動營銷銷、公交車車身、銷售售物料（樓樓書、會刊刊、海報、、圍墻看板板…）報紙、網(wǎng)站站、樓宇電電視、短信信息、主題題活動營銷銷…500400300200100廣告投入（萬元）注：不含售售樓部、樣樣板間費用用廣告1廣告2廣告3回顧：關鍵鍵詞定位：五行合一、、五街合一一案名：西環(huán)中心、、西環(huán)五大大街廣告語：居繁華之上上；生活就就像嘉年華華銷售節(jié)點計計劃：四期（1.1北公寓寓、1.2南公寓；；2住宅；；3商業(yè)；；4寫字樓樓）銷售均價：：住宅、公寓寓（4800-5300元/㎡）；寫寫字樓（6000元元/㎡）；；商業(yè)返租后后實收（北北大街12000元元/㎡；南南大街13000元元/㎡）商業(yè)促銷策策略：三年8%年年返租營銷手段：：體驗式營銷銷《繁華匯匯》客戶會會員、主題題活動營銷銷（名人效效應）匯報結(jié)束謝謝謝大家家！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/312