臨清市房地產(chǎn)市場調(diào)研

銀河國際營銷推廣方案及建議華鼎中國 2014年2013-2030年臨清市政府規(guī)劃一軸重點打造濟津河文化、休閑娛樂生態(tài)綠帶兩帶永青路、溫泉路兩條城市發(fā)展軸線三心商業(yè)服務(wù)中心，行政文化商貿(mào)中心，創(chuàng)意、科研中心四區(qū)老城區(qū)新城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)意研發(fā)綜合區(qū)2013-2030年臨清市政府規(guī)劃中心城區(qū)人口規(guī)模CenterCity'spopulationsize2015年中心城區(qū)人口29萬人2030年中心城區(qū)人口45萬人2020年中心城區(qū)人口34萬人永青路城市發(fā)展軸老城區(qū)發(fā)展片區(qū)借勢政府規(guī)劃重點打造老城區(qū)專屬名片成就項目文化品牌1觀瀾國際基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱觀瀾國際銷售電話0635-24287772328666項目地址臨清市永青路大劇院南500米路西開發(fā)商山東萬嘉地產(chǎn)有限公司建筑面積52萬平米戶型區(qū)間85-137㎡樓盤均價3500元/㎡價格區(qū)間3200-4000元/㎡業(yè)態(tài)類型11F小高層、18F、30F高層容積率2.43開盤時間2012年10月03日交房時間待定特色賣點濟津河濱河景觀\200畝人工湖景觀公園7.5萬平米的大型商業(yè)綜合體、地塊的西南側(cè)是規(guī)劃的體育中心宣傳推廣52萬㎡法式經(jīng)典建筑大城/健康住宅理念促銷優(yōu)惠新房源認籌，優(yōu)惠享受99折1觀瀾國際基本信息備注補充2馨河酈舍基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱榮盛-馨河酈舍銷售電2669999項目地址臨清市曙光路東濟津河南開發(fā)商聊城榮盛榮盛地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司建筑面積120萬平米戶型區(qū)間68.83-134.11㎡樓盤均價3500元/㎡價格區(qū)間3300-3900元/㎡業(yè)態(tài)類型11F小高層、18F、33F高層容積率2.5開盤時間2013年03月16日交房時間2014年12月特色賣點品牌開發(fā)商、發(fā)展新區(qū)、沿河景觀帶宣傳推廣濟津河畔22萬江南園林景觀社區(qū)，臨清人居代表作促銷優(yōu)惠推售33F高層，首付10%，20%由開發(fā)商墊付，交房時還清2馨河酈舍基本信息備注補充3星光?星悅城基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱星光?星悅城銷售電2339988項目地址臨清市青年路東首火車站南1公里開發(fā)商聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司建筑面積65萬平米戶型區(qū)間70-140㎡樓盤均價3300元/㎡價格區(qū)間3030-3500元/㎡業(yè)態(tài)類型18F高層容積率2.5開盤時間2014年01月12日交房時間2015年8月-12月特色賣點品牌開發(fā)商、大體量、低總價、配套完善宣傳推廣生態(tài)·園林·歐式建筑促銷優(yōu)惠首付3萬定房\“老帶新”即可獲得500元購物卡獎勵。3星光?星悅城基本信息備注補充4大順花園基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱大順花園銷售電話0635-24108880635-2410999項目地址臨清市市區(qū)東南部，溫泉路與東環(huán)路交匯處，桑樹園社區(qū)開發(fā)商山東大順置業(yè)有限公司建筑面積83萬平米戶型區(qū)間90—125㎡樓盤均價3600元/㎡價格區(qū)間3300-3800元/㎡業(yè)態(tài)類型容積率1.6開盤時間2010年06月01日交房時間2012年07月01日（現(xiàn)房）特色賣點大體量、現(xiàn)房銷售、溫泉入戶宣傳推廣城實筑家·品質(zhì)生活促銷優(yōu)惠首付50000元，住現(xiàn)房，送價值37900全球鷹熊貓汽車4大順花園基本信息備注補充5新華?御水天城基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱新華·御水天城銷售電目地址臨清市溫泉路大劇院西南開發(fā)商臨清市新華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑面積11萬平米戶型區(qū)間74—290㎡樓盤均價4500元/㎡價格區(qū)間3900-5000元/㎡業(yè)態(tài)類型容積率1.77開盤時間2010年10月16日交房時間2012年12月（現(xiàn)房）特色賣點大體量、現(xiàn)房銷售宣傳推廣48-176平米醇美河景現(xiàn)房促銷優(yōu)惠購指定房即送高達200元/㎡裝修基金/再享受最高95折優(yōu)惠客戶介紹新業(yè)主雙雙享受最高價值5980元神秘豪禮5新華?御水天城基本信息備注補充6青年?未來城基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱青年?未來城銷售電2356778項目地址臨清市曙光路中段京華中學北側(cè)路西開發(fā)商臨清市青年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積17萬平米戶型區(qū)間57.34-126.56㎡樓盤均價3200元/㎡價格區(qū)間2900-3400元/㎡業(yè)態(tài)類型18F高層容積率3.00開盤時間2014年6、7月交房時間2016年底特色賣點城市核心、周邊配套完善、教育、休閑優(yōu)越宣傳推廣鄰一中，傍京華，臨清首席學區(qū)豪宅促銷優(yōu)惠現(xiàn)在在團購認籌、客戶自由組團、銷售人員組織\開盤后上浮至3700元/㎡6青年?未來城基本信息備注補充7鴻基?龍鳳城基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱鴻基?龍鳳城銷售電2260777項目地址臨清市永青路東運河廣場北開發(fā)商臨清市鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積17萬平米戶型區(qū)間105—180㎡樓盤均價4600元/㎡價格區(qū)間4480-4750元/㎡（預(yù)估）業(yè)態(tài)類型18F\25F\28F高層容積率3.00開盤時間2013年01月10日交房時間2012年12月（現(xiàn)房）特色賣點城市核心、周邊配套完善、教育、休閑優(yōu)越宣傳推廣龍脈之上，城市核心，臨清第一豪宅促銷優(yōu)惠認籌階段交50000抵600007鴻基?龍鳳城基本信息備注補充8中央帝景基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱中央帝景銷售電2978889項目地址臨清市青年路與曙光路交匯處開發(fā)商臨清市天雨置業(yè)有限責任公司建筑面積36萬平米戶型區(qū)間80-160㎡/180-300㎡（復(fù)式）樓盤均價4100元/㎡價格區(qū)間3900-4300元/㎡（復(fù)式價格未出）業(yè)態(tài)類型小高層容積率2.6開盤時間交房時間2014年12月特色賣點法式建筑、銀座、一中配套完善、交通便利宣傳推廣法式建筑風情，臨清首創(chuàng)入戶花園促銷優(yōu)惠交一萬抵兩萬。送太陽能，地板磚8中央帝景基本信息備注補充9中央福邸基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱中央福邸銷售電2666889項目地址臨清市溫泉路與東環(huán)路交匯處開發(fā)商臨清市天雨置業(yè)有限責任公司建筑面積6萬平米戶型區(qū)間90—140㎡樓盤均價3500元/㎡價格區(qū)間3500元/㎡（預(yù)估）業(yè)態(tài)類型9F小高層，18F，29F高層容積率開盤時間2014年5月1日交房時間預(yù)估2015年底特色賣點現(xiàn)代簡約風格建筑，溫泉路小體量宣傳推廣一城一中央，一家一福邸/中央帝景升級版促銷優(yōu)惠9中央福邸基本信息備注補充盛世嘉苑基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱盛世嘉苑銷售電777項目地址溫泉路地稅局東開發(fā)商臨清青年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積10萬平米戶型區(qū)間90-152㎡樓盤均價3500元/㎡價格區(qū)間3200-3700元/㎡業(yè)態(tài)類型11F5F容積率2.2開盤時間2012年10月3日交房時間分期交房特色賣點溫泉入戶、地暖、溫泉路宣傳推廣教育腹地·溫泉世家促銷優(yōu)惠特推出10套特惠房首付低至15%，部分房源9.7折，同期9套商鋪上市盛世嘉苑基本信息備注補充恒中·清園基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱恒中·清園銷售電777項目地址溫泉路與經(jīng)一路交叉口開發(fā)商臨清市恒中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積27萬平米戶型區(qū)間80-141㎡樓盤均價3400價格區(qū)間3030-3600業(yè)態(tài)類型18F\28F高層，花園洋房容積率3.00開盤時間2012年10月3日交房時間2015年底特色賣點位于臨清新區(qū)，溫泉路主干道、臨廣場、發(fā)展趨勢好宣傳推廣成熟宜居都市社區(qū)促銷優(yōu)惠一天一套特價房恒中·清園基本信息備注補充10理想城基本信息備注補充基礎(chǔ)信息項目名稱理想城（原名水岸香榭）銷售電2679888項目地址臨清市青年路與經(jīng)一路交匯處（原窯口村）開發(fā)商臨清祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積6萬平米戶型區(qū)間85—135㎡樓盤均價3800元/㎡（擬報價）價格區(qū)間3500元/㎡（預(yù)估）業(yè)態(tài)類型28F小高層，29F，32F高層容積率2.8開盤時間2014年5月1日（預(yù)估）交房時間預(yù)估2015年9月特色賣點--宣傳推廣--促銷優(yōu)惠認購階段、交1萬抵2萬，開盤時可退（含活期存款利息）；開盤推2棟。10理想城基本信息備注補充11天鑫人家基本信息備注補充基礎(chǔ)信息11項目名稱天鑫人家銷售電2326888項目地址臨清市運河廣場向南800米路西開發(fā)商臨清市鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積11萬平米戶型區(qū)間99—159㎡樓盤均價3500元/㎡價格區(qū)間2700-3900元/㎡業(yè)態(tài)類型11F容積率2.6開盤時間交房時間現(xiàn)房特色賣點溫泉社區(qū)、現(xiàn)房、政府部門團購宣傳推廣超值現(xiàn)房，生態(tài)核心，名人府邸，溫泉世家促銷優(yōu)惠2770元/㎡，搶訂最后一輪特價房11天鑫人家基本信息備注補充52萬㎡法式經(jīng)典建筑大城22萬江南園林景觀社區(qū)，臨清人居代表作生態(tài)·園林·歐式建筑城實筑家·品質(zhì)生活醇美河景現(xiàn)房鄰一中，傍京華，臨清首席學區(qū)豪宅龍脈之上，城市核心，臨清第一豪宅法式建筑風情，臨清首創(chuàng)入戶花園一城一中央，一家一福邸/中央帝景升級版成熟宜居都市社區(qū)觀瀾國際馨河酈舍星光·星悅城大順花園御水天城青年·未來城龍鳳城中央帝景中央福邸恒中·清園理想城合計52萬㎡120萬㎡65萬㎡83萬㎡11萬㎡17萬㎡17萬㎡36萬㎡6萬㎡27萬㎡6萬㎡體量項目名稱宣傳定位市場部分重點項目一覽表法式簡歐簡歐現(xiàn)代簡約簡歐現(xiàn)代簡約簡歐法式現(xiàn)代簡約中式地中海建筑建筑風格3500元/㎡3700元/㎡3300元/㎡3600元/㎡4500元/㎡3300元/㎡4600元/㎡4100元/㎡3500元/㎡（預(yù)估）3400元/㎡3600元/㎡（預(yù)估）銷售價格市場分析&小結(jié)目前臨清房產(chǎn)市場，以溫泉路為軸線，依次排開，在迎合城市發(fā)展規(guī)劃的同時，造成多家同步競爭的格局；隨著今年年初星悅城3030元/㎡的低起價沖擊市場，對原有的市場3500-4000元/㎡為主的價格空間進行了沖擊，除御水天城一如既往秉承價格高位外，其他樓盤形成了差異化形式，一方面，龍鳳城、中央帝景為代表對價格堅守，大順花園、馨河酈舍、觀瀾國際、籌備開盤的未來城均以大幅折扣或送豪禮開始進入價格戰(zhàn)行列。造成了現(xiàn)市場兩極化差達到約1000元/㎡差價。加之新盤的涌出，市場意向客戶群體開始持幣待購，觀望情緒較濃。各樓盤房源去化方面體現(xiàn)為中小戶型為主，以馨河酈舍小戶型的旺銷可以佐證；建筑風格上以簡歐、法式為主，旨在以“洋”包裝突出項目的樓盤高貴性；建筑立面多以黃色系為主，加之過多的高貴名詞堆砌，項目的識別性造成弱化。臨清2013年1月-2014年1月土地市場放量數(shù)據(jù)項目名稱:2013-102號地塊

項目位置:緯十一路以北，曙光路以西

面積(公頃):4.9406土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):5940土地使用權(quán)人:臨清市新華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

約定開工時間:2014-07-07約定竣工時間:2017-07-07項目位置:緯十一路以北、永青路以東

面積(公頃):5.4663土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):6570土地使用權(quán)人:臨清市新華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

約定開工時間:2014-07-07約定竣工時間:2017-07-07項目位置:龍山路以東、青年路以南

面積(公頃):2.2931土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):2340土地使用權(quán)人:淄博馨園置業(yè)有限公司

約定開工時間:2014-05-17約定竣工時間:2016-05-17項目位置:先鋒路以北，健康路以東

面積(公頃):1.1466土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):1755土地使用權(quán)人:臨清市圣冠置業(yè)有限公司

約定開工時間:2014-05-30約定竣工時間:2016-05-30項目位置:永青路以東、銀河路以南

面積(公頃):4.5011土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地土地用途:中低價位、中小套型普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:三級成交價格(萬元):4146土地使用權(quán)人:臨清市美隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

約定開工時間:2014-04-20約定竣工時間:2017-04-20臨清2013年1月-2014年1月土地市場放量數(shù)據(jù)項目位置:永青路以東、解放路以南

面積(公頃):1.0811土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:中低價位、中小套型普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):1866土地使用權(quán)人:山東臨清迅力置業(yè)有限公司

約定容積率:約定開工時間:2014-04-20約定竣工時間:2016-04-20項目位置:緯十一路以南、經(jīng)一路以東

面積(公頃):2.4772土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):2975土地使用權(quán)人:聊城潤昌置業(yè)有限公司

約定開工時間:2014-02-19約定竣工時間:2017-02-19項目位置:青年路以南、經(jīng)一路以西

面積(公頃):2.8572土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:一級成交價格(萬元):516土地使用權(quán)人:廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

約定開工時間:2013-12-28約定竣工時間:2016-12-28項目位置:青年路以南、經(jīng)一路以西

面積(公頃):1.7963土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:一級成交價格(萬元):325土地使用權(quán)人:廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

約定開工時間:2013-12-28約定竣工時間:2016-12-28項目位置:青年路以南、經(jīng)一路以西

面積(公頃):2.0283土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:一級成交價格(萬元):368土地使用權(quán)人:廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

約定開工時間:2013-12-28約定竣工時間:2016-12-28臨清2013年1月-2014年1月土地市場放量數(shù)據(jù)項目位置:站前路以西、濟津河以北

面積(公頃):2.5825土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:三級成交價格(萬元):2850土地使用權(quán)人:淄博市臨淄大順置業(yè)有限公司

約定開工時間:2013-12-28約定竣工時間:2016-12-28項目位置:站前路以西、濟津河以北

面積(公頃):3.3996土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:三級成交價格(萬元):3750土地使用權(quán)人:淄博市臨淄大順置業(yè)有限公司

約定開工時間:2013-12-28約定竣工時間:2016-12-28項目位置:青年路以南、站前路以東

面積(公頃):4.1268土地來源:新增建設(shè)用地(來自存量庫)土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):930土地使用權(quán)人:山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08項目位置:青年路以南、站前路以東

面積(公頃):2.2662土地來源:新增建設(shè)用地(來自存量庫)土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):510土地使用權(quán)人:山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08項目位置:青年路以南、站前路以東

面積(公頃):4.2012土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):946土地使用權(quán)人:山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08臨清2013年1月-2014年1月土地市場放量數(shù)據(jù)項目位置:站前路以西、育新路以南

面積(公頃):5.4423土地來源:新增建設(shè)用地(來自存量庫)土地用途:中低價位、中小套型普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):5145土地使用權(quán)人:山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08項目位置:青年路以南、育新路以北、站前路以西

面積(公頃):2.3839土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):537土地使用權(quán)人:山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08項目位置:青年路以南、站前路以東

面積(公頃):1.2907土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:中低價位、中小套型普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):1220土地使用權(quán)人:山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨清分公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08項目位置:康莊鎮(zhèn)順興路以東、府前路以北

面積(公頃):1.5345土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:二級成交價格(萬元):575土地使用權(quán)人:山東臨清迅力置業(yè)有限公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2015-11-08項目位置:緯十路以北、東環(huán)路以西

面積(公頃):3.7409土地來源:新增建設(shè)用地(來自存量庫)土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:一級成交價格(萬元):3036土地使用權(quán)人:冠縣致城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

約定開工時間:2013-11-08約定竣工時間:2016-11-08臨清2013年1月-2014年1月土地市場放量數(shù)據(jù)項目位置:東環(huán)路以西、先鋒路以北

面積(公頃):1.3848土地來源:現(xiàn)有建設(shè)用地土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:三級成交價格(萬元):416土地使用權(quán)人:淄博馨園置業(yè)有限公司

約定開工時間:2013-05-22約定竣工時間:2016-05-22項目位置:煙店鎮(zhèn)北環(huán)路以北

面積(公頃):0.6673土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:未評估地區(qū)成交價格(萬元):255土地使用權(quán)人:德州百特置業(yè)有限公司

約定開工時間:2013-05-22約定竣工時間:2015-05-22項目位置:濟津河以北，龍山路以西

面積(公頃):0.9993土地來源:新增建設(shè)用地

土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:掛牌出讓

土地級別:三級成交價格(萬元):203土地使用權(quán)人:聊城市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

約定開工時間:2013-05-22約定竣工時間:2015-05-22臨清2013年1月-2014年1月土地市場放量數(shù)據(jù)總結(jié)：截止2014年1月臨清總供地63.57公頃（953.55畝），按照2.5容積率算總建筑面積新增1589258㎡，約16000套，可容納6萬人。January2014核心目的重塑價值體系保證價格保證短時間內(nèi)達到熱銷保證持續(xù)熱銷策略戰(zhàn)略要訣：快、狠、準核心問題：在營銷上如何引領(lǐng)客戶需求，實現(xiàn)前期銷售目標，為后期銷售奠定良好基礎(chǔ)并最終實現(xiàn)項目溢價？如何短時間內(nèi)建立高認知度？如何在開盤后短時間內(nèi)熱銷？如何通過營銷建立市場影響力并保持持續(xù)銷售？如何在保證熱銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)最終溢價？快速建立第一形象強勢推廣極致展示精準渠道，拓展客戶按事物的本來面目去認識它按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它帕特里克·格迪斯項目概況【一期】規(guī)劃一起總建筑面積：92900㎡

其中：商業(yè)建筑面積：5000㎡容積率：1.7綠地率：35%戶數(shù)：604戶營銷推廣買點提煉項目分析營銷推廣買點提煉項目分析西班牙風格的獨有風格，填補市場空白；位處老城區(qū)周邊生活配套齊全；電梯多層產(chǎn)品的高端稀有性較強。營銷推廣買點提煉項目分析臨近北部廠區(qū)，污染較重、生活環(huán)境較差;前期未進行任何宣傳，無市場關(guān)注度，客戶了解極少；周邊客群經(jīng)濟實力有限，對于總價承受能力有限；位置背離客戶心中南向發(fā)展空間，認為升值潛力較低；形象包裝、工地圍擋、售樓處方面拉低項目形象高度營銷推廣買點提煉項目分析南向發(fā)展受地塊放量影響，政府已放緩腳步開始對老城區(qū)傾斜；房屋戶型、面積的設(shè)計、配比合理，投資、居住的雙向考慮較為適合;永青路作為政府規(guī)劃的主要軸線，途徑項目。營銷推廣買點提煉項目分析2014年地塊放量激增，各在售項目推出新房源，市場價格戰(zhàn)依然將會持續(xù)；市場觀望氣氛濃厚，各項目相繼進入淡季；各開發(fā)商均在老城區(qū)開始發(fā)力籌備，供需關(guān)系將發(fā)生改變，未來市場競爭加大。營銷推廣買點提煉項目分析通過對本案進行優(yōu)劣勢分析對比，我們發(fā)現(xiàn)本案■位于老城區(qū)中的大盤，有豐富的城市配套；■城市整體回歸老城區(qū)，永青路作為城市發(fā)展主軸，版塊前景較好；■社區(qū)規(guī)劃好，產(chǎn)品設(shè)計在目前臨清市場上水準超前；■先期入市產(chǎn)品符合目前消費者需求，有很高性價比；■后期配建的商業(yè)、大廈等將全面提升項目地塊及周邊生活品質(zhì)。營銷推廣買點提煉項目分析因此，我們將本案的推廣策略核心定為相對比其它項目零亂、流于表面的推廣，本案[城市改造后的生活理想]的策略核心更多地體現(xiàn)出一個有強烈責任感的企業(yè)的大義。此項目絕對是建立品牌最為重要的奠基之作，因此在整體推廣過程中一定要嚴格按策略核心予以系統(tǒng)、準確、有效地執(zhí)行。城市改造后的生活理想營銷推廣買點提煉項目分析在本案的整體推廣中，有以下兩大問題需要進行有針對性的解決。問題一：如何規(guī)避消費者對本案版塊認知上的慣性，削弱此劣勢的影響？問題二：如何挖掘一期產(chǎn)品的最大市場競爭優(yōu)勢，并使目標客群認同？問題一將指導(dǎo)我們在對產(chǎn)品和客群的定位；問題二將指導(dǎo)我們對主題進行創(chuàng)作和訴求調(diào)性。營銷推廣買點提煉項目分析一期的目標客戶以周邊區(qū)域內(nèi)的消費者為主，具體為以下四類人群：■周邊需改善居住條件的老住戶；■周邊區(qū)域拆遷而需改善居住條件的消費者；■區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位、機關(guān)、醫(yī)院等的管理層、技術(shù)層人員；■個體業(yè)主（主要分布在永青路、紅星路、新華路等）。目標人群TargetConsumer■本身就居住在老城區(qū)，因生活圈子而對這里有感情■家庭年收入在3萬-5萬之間，經(jīng)濟能力有限。■購房的目的主要是為了改善居住環(huán)境，希望享受到更好的生活，對便利性考慮也比較明顯。高性價比營銷推廣項目分析買點提煉【客戶說】品質(zhì)升級不是花高價！【我們看】項目是否成為領(lǐng)導(dǎo)者并不重要！給客戶包裝高品質(zhì)的社區(qū)形象，打造適合產(chǎn)品，利用口碑傳播更好的塑造形象！拔高項目高端形象、增加項目個性形象依然是項目推廣中需要著重解決的課題。Loading西班牙一個浪漫的國度Spainisaromanticnation地中海風格Mediterraneanstyle西班牙風格Spanishstyle營銷推廣項目分析買點提煉

所謂的西班牙風格包含于地中海風格，而地中海風格原來是指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、希臘、意大利這些國家南部沿海地區(qū)的住宅，純樸的顏色紅瓦白墻，眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景的欣賞點的長度，另一方面利用風道的長度增加對流，形成穿堂風這樣被動式的降溫效果。

西班牙風格，是地中海風格的一種，有很強烈的地中海風格，只是更多的受伊斯蘭教的影響，顯得更神秘、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、厚重一些，色彩也更古樸，建筑元素也有些變化，另一個區(qū)別就是室內(nèi)裝飾不同，西班牙家具往往帶有貴族氣質(zhì)，而地中海裝飾古樸自然。營銷推廣項目分析買點提煉純粹原鄉(xiāng)理想奢華營銷推廣項目分析買點提煉手工制作者HandicraftMaker神秘情調(diào)陽光愜意營銷推廣項目分析買點提煉成交率高性價比項目劣勢項目優(yōu)勢=-售價不變PriceUnchanged區(qū)位屬性不變Unchanged形象提升①焦點轉(zhuǎn)移②原生專利品牌社區(qū)城市改造后的居住理想城市（開發(fā)商）消費者（產(chǎn)品）推廣宣傳對城市居住文化的推進（城市運營者/有抱負的開發(fā)商的開山之作）對高性價產(chǎn)品的需求（高品質(zhì)設(shè)計團隊設(shè)計的超前產(chǎn)品）讓生活重新想象（醉美時光·遇見未來/西班牙原鄉(xiāng)風情建筑）營銷推廣項目分析買點提煉銀河國際讓生活重新想象/醉美時光·遇見未來原生專利品牌社區(qū)城市改造后的生活理想項目案名策略核心廣告語項目定位營銷推廣項目分析買點提煉買點提煉項目分析營銷推廣競爭策略『項目一期運營主導(dǎo)方向』形象參考御水天城價格超越馨河酈舍時刻關(guān)注健康街片區(qū)一期項目平價入市，控制房源釋放，網(wǎng)絡(luò)團購客戶，追求銷售速度。買點提煉項目分析營銷推廣定價原則先期定價反映市場供求，盡量團購實現(xiàn)銷售回款，減輕資金壓力；后期穩(wěn)步調(diào)升價格，體現(xiàn)樓盤價值，使開發(fā)商利益最大化；定價方法市場比較法是以競爭者的價格為基礎(chǔ)。采用競爭導(dǎo)向定價，初步確定樓盤售價，能夠更好的引導(dǎo)需求。價格策略房源合理控制，少量釋放，高頻度蓄水釋放，實現(xiàn)價量齊升買點提煉項目分析營銷推廣品牌架構(gòu)與包裝建立與客戶溝通的平臺

【第一階段】奠基期品牌打樁（5-6月）

【第二階段】塑造期品牌建構(gòu)（7-8月）

【第三階段】完善期品牌完善（9-10月）１.建立項目的市場知名度２.讓客戶知道我們３.讓客戶產(chǎn)生興趣，引起上門４.讓客戶認可，并產(chǎn)生口碑傳播買點提煉項目分析營銷推廣層次四：社區(qū)價值層次三：服務(wù)價值層次二：產(chǎn)品價值層次一：區(qū)域價值區(qū)域價值+產(chǎn)品價值+服務(wù)價值+社區(qū)價值+其他價值價格=性價比市場差異化迎合市場形象差異化產(chǎn)品差異化附加值差異化產(chǎn)品特征景觀綠化配套服務(wù)買點提煉項目分析營銷推廣形象差異化產(chǎn)品差異化附加值差異化產(chǎn)品特征景觀綠化配套服務(wù)西班牙風格情景洋房、哥特式元素馬蹄墻、拱門、穹頂、弧形窗、尖頂管家式物業(yè)服務(wù)皇家園林景觀現(xiàn)有項目凝練買點提煉項目分析營銷推廣形象差異化產(chǎn)品差異化附加值差異化產(chǎn)品特征景觀綠化配套服務(wù)未來住宅高科技住宅節(jié)能、恒溫、恒濕、恒氧、智能遙控智能化物業(yè)服務(wù)可視對講、周界報警、24小時電子巡更補充進一步深化買點提煉項目分析營銷推廣買點提煉項目分析營銷推廣建立市場知名度引爆關(guān)注度事件營銷不談房子，談生活多媒介跟進不談價格，談感受情景示范區(qū)讓客戶知道我們買點提煉項目分析營銷推廣請留意即刻到來的明天！——一項改變臨清格局的城市計劃啟動在即01（5月1日-30日）

這就是明天！——圓夢600人的西班牙醉美時光02

（6月1日-7月1日）創(chuàng)意略03（7月1日以后）

引導(dǎo)期亮相期銷售預(yù)熱期買點提煉項目分析營銷推廣西班牙皇家馬術(shù)巡游買點提煉項目分析營銷推廣藝術(shù)地畫展示買點提煉項目分析營銷推廣展示陳列

網(wǎng)絡(luò)營銷贊助&聯(lián)合忠誠營銷關(guān)系營銷數(shù)據(jù)庫營銷直復(fù)營銷情景營銷事件營銷媒介公共廣告相互作用的營銷線上線下廣告媒介篩選買點提煉項目分析營銷推廣攻擊點1事件封殺媒體整合傳播攻擊點2戶外封殺攻擊點3新聞封殺攻擊點4短信封殺攻擊點5禮品封殺攻擊點6現(xiàn)場封殺買點提煉項目分析營銷推廣產(chǎn)品攻擊方向：第一戰(zhàn)：板塊價值

老城板塊崛起+本案升值潛力第二戰(zhàn)：產(chǎn)品價值

西班牙原鄉(xiāng)建筑，樂活生活城第四戰(zhàn)：物業(yè)價值

高端物業(yè)包裝，尊貴服務(wù)內(nèi)容第三戰(zhàn)：細節(jié)價值

建筑用材+豪華樣板間買點提煉項目分析營銷推廣

市場推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成。同時，在目前市場環(huán)境下，應(yīng)該大范圍宣傳。采用“集中優(yōu)勢·有的放矢”的總體原則

成功的推廣策略必然蘊含著成功的媒體策略。不同媒體組合有助于擴大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補充、有助于反復(fù)提示客戶使其產(chǎn)生購買行為?？傊襟w組合優(yōu)勢最終將形成效益最大化。堅持“低成本、高效能”的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進行有效利用和組合。買點提煉項目分析營銷推廣媒體重要程度特點戶外★★★★★一次性投入，折算費用不高，時效性長單頁★★★★★目標明確，時效性強，性價比高報紙★★公信度高，接觸面少，特定人群接觸，傳達內(nèi)容一般電視★★★價格較高，接觸面廣，傳達內(nèi)容豐富DM★★★★價格低，傳達內(nèi)容準確，時效性較短。網(wǎng)站★★特定人群接觸，傳達內(nèi)容多，時效性較長短信★★★★特定號段人群，傳達內(nèi)容準確，時效性短買點提煉項目分析營銷推廣售樓處裝修建議為了展示項目自然、親切的市場定位優(yōu)勢，同時也是“體驗式營銷”第一步。結(jié)合主要意向客戶群的性格、愛好方面，增強親近感，實現(xiàn)到朋友家做客的自然氣氛。建議售樓處外立面以及內(nèi)部布置裝飾把握如下幾點：簡單、舒適、親切、自由外立面裝飾凝煉舒雅，內(nèi)部在整體把握裝修風格的同時增強細節(jié)裝飾的重視售樓處整體風格說明買點提煉項目分析營銷推廣從現(xiàn)場的紙杯、火柴、煙缸等，都能感受到其對細節(jié)的重視，更加強調(diào)了“精致了無痕”從其企劃宣傳片中，及其渲染其做每一步的過程，以體現(xiàn)其嚴謹?shù)膽B(tài)度與精雕細逐的工藝。精致、多種多樣的銷售物料加強了客戶的認知建筑是文化的符號，建筑是凝固的藝術(shù)，談西班牙風格離不開西班牙文化和西班牙藝術(shù)。航海人文斗牛騎士藝術(shù)買點提煉項目分析營銷推廣西班牙·航?！粋€“生于海上，成于海上，敗于海上”的國家西班牙位置——伊比利亞半島、大西洋、地中海、7900余公里海岸線西班牙崛起的開端——哥倫布遠航發(fā)現(xiàn)美洲大陸西班牙霸主地位的喪失——“無敵艦隊”的戰(zhàn)敗，“日不落帝國”的崛起西班牙·人文——典型的南歐人的性格樂觀向上，善于駕馭生活熱情奔放，無拘無束自強自立，講求實際富于挑戰(zhàn)，勇往直前起源于西班牙古代宗教活動(殺牛供神祭品)規(guī)模：西班牙共有大小斗牛場400多個，最大的斗牛場可容納2萬人。每年斗牛次數(shù)達5000場以上過程：整個斗牛過程包括引逗、長矛穿刺、上花鏢及正式斗殺四個部分西班牙·斗?！从谧诮痰娜珖曰顒游靼嘌馈をT士——皇室傳承的階層文化騎士精神包括八大美德：憐憫，榮譽，犧牲，卑歉，精神，英勇，公證，誠實一個獨立的社會階層；一種個人的行為方式、榮譽觀和道德準則西班牙·藝術(shù)——世界藝術(shù)舞臺上最耀眼的一抹紅色媲美京劇國粹——弗拉門戈舞18件不朽的建筑杰作的瘋狂的建筑天才——安東尼奧·高迪反傳統(tǒng)的印象派藝術(shù)代表——畢加索買點提煉項目分析營銷推廣買點提煉項目分析營銷推廣公共區(qū)域部分作為客戶第一感受區(qū)域，結(jié)合項目的西班牙風格，給客戶留下良好的第一印象，第一時間精準傳遞項目氣質(zhì)形象。增加簡單飾品拜訪，讓氣氛更加輕松。售樓處公共部分買點提煉項目分析營銷推廣水吧區(qū)及洽談、簽約區(qū)買點提煉項目分析營銷推廣因空間有限，如不進行沙盤放置，對于壁掛項目鳥瞰，可以用玻璃水晶材料或手繪風格圖片展示。沙盤展示買點提煉項目分析營銷推廣來客登記或項目當期資料以樂譜架或畫架展示其他售樓處應(yīng)用西式瓷偶及瓷器應(yīng)用高迪部分室內(nèi)設(shè)計12買點提煉項目分析營銷推廣無敵艦隊主力西班牙大帆船---圣.弗朗西斯科號地中海小型槳帆海盜船哥倫布船隊之一“妮娜”號132景觀小品布置買點提煉項目分析營銷推廣買點提煉項目分析營銷推廣地段包裝目的：引起項目的關(guān)注度重點強調(diào)：1、通過精神堡壘頂部大氣射燈提升項目品質(zhì)感，吸引眼球;2、項目完工可移至樓頂部，營造地標建筑的氣。