上海某項目可行性報告

引言：立案伊始，擺在我們面前的是一串經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，市場競爭是無情的，優(yōu)勝劣汰永遠是唯一的游戲規(guī)則。順利實現(xiàn)產(chǎn)品去化，快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場需要什么，我們就制造什么；而是我們制造什么，市場就需要什么”如此大氣的企業(yè)才是市場的寵兒……本項目控制性經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)：規(guī)劃總用地10.7萬平方米米總建筑面積16.3萬平方米米容積率1.51總套數(shù)1190套我們的基地條件如何？我們的客源客層怎樣?我們的產(chǎn)品定位在哪里？我們的產(chǎn)品有什么附加值？我們的產(chǎn)品力該怎樣加強？我們的目標……第一步完成首要任務(wù)——成功去化產(chǎn)品，最大程度實現(xiàn)利潤。第二步達成遠景任務(wù)——讓市場廣泛接受屬于企業(yè)自我的產(chǎn)品開發(fā)理念。以期求得市場真諦，實現(xiàn)企業(yè)——價值回歸。價值回歸模擬流程圖：定位準確、完善的社區(qū)生活配套市場迅速認可、高附加值的產(chǎn)品注重實效的媒體攻勢接受程度高擴良適大利好度再潤的夸生盈升大產(chǎn)余值的潛宣力傳資金回籠理想一期迅速去化受到市場追捧、達到預(yù)期目標期待二期投放“耳語傳播”[——產(chǎn)品SWOT分析——]S優(yōu)勢點W劣勢點城建集團品牌優(yōu)勢勢暢通的道路、交通通優(yōu)勢低密度、高綠化的的居住環(huán)境基地沿街面長，將將成為浦興路路亮點浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企企業(yè)與人才進進駐道路噪音、安全問問題區(qū)域缺商業(yè)氣息及及完善機能配配套周邊區(qū)域競爭壓力力巨大公交站點離小區(qū)較較遠社區(qū)受地塊影響缺缺乏整體感難以集中綠化及拉拉開棟距O機會點T威脅點浦東最具升值潛力力的地區(qū)之一一景觀道路、景觀住住宅，景觀社社區(qū)。入世后新興客源層層的選擇政府利多政策支持持公房補貼改制為貨貨幣補貼未來多項交通及捷捷運計劃未來樓市持續(xù)供需需兩旺，“不動產(chǎn)”投資理念已已開始興起激烈的競爭市場，相相同單價的個個案量體大，客客戶選擇性多多競爭個案的規(guī)劃品品質(zhì)提升本產(chǎn)品差異化方面面的難度大未來區(qū)域競爭激烈烈綠化集中在二期不不利于一期銷銷售藍印戶口政策不明明朗[——項目“立地條件”分析——]地塊四至·本地塊處于浦東金橋地區(qū)，具體位于張楊路北側(cè)，長島路以東，西側(cè)至五蓮路，屬于浦東滬東新村地區(qū)。·基地形狀呈狹長形，小區(qū)三面臨街，南面緊臨浦東新區(qū)交通要道——張楊路，北面為滬東新村的老式公房，與本案僅一墻之隔，目前基地已規(guī)劃平整。交通動線基地出入的主要干道——浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊路可直達浦東的金融商貿(mào)中心——陸家嘴商業(yè)中心。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南到聯(lián)洋生活園區(qū)。浦興路與浦東的眾多交通主干道如：張楊路、金橋路、羅山路相接，經(jīng)過這些交通干道和相連的越江橋梁，可迅速到達浦西市中心人民廣場、楊浦的北外灘地區(qū)、浦東金橋進口加工區(qū)等地。本地塊周圍常規(guī)公交線路分布眾多，但站點普遍距基地較遠，大多分布在長島路，浦興路，但班次的間隔較長。線路主要有776、785、716、774、791等，經(jīng)過這些線路可迅速直達人民廣場、外灘、淮海路、、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。另外，規(guī)劃中輕軌PD—A、B線將緊臨基地，為居民的出行提供現(xiàn)代化交通工具。生活機能就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個浦東地區(qū)顯得相對較為落后，項目基地四周幾乎沒有象樣的生活配套，雖已新建了大量居民住宅，但相關(guān)的生活配套、商業(yè)設(shè)施檔次較低，不能較好的滿足當?shù)鼐用竦男枰?。區(qū)域發(fā)展本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū)）將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學(xué)機構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場和橄欖球體育場等健身休閑中心，舒適、便捷的服務(wù)將會讓這里的投資環(huán)境更趨完善。附：滬東地區(qū)主要交通線路及生活配套783路臺兒莊路——淮海海東路815路德州新村——外高高橋638路東陸新村——周家家渡716路鳳城新村——張橋橋785路臺兒莊路——上鋼鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路路191路第一八百伴——榕榕橋774路嶗山東路——外高高橋776路永業(yè)路——泰東路路85路博興路——東昌路路東周線東陸新村——周浦浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、OBBI建材超市、聯(lián)聯(lián)華超市、農(nóng)農(nóng)工商超市、家家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)醫(yī)院浦東分院院、金橋區(qū)段段醫(yī)院，公利利醫(yī)院教育培訓(xùn)中福會幼兒園、平平和雙語學(xué)校校、協(xié)和國際際學(xué)校、中歐歐國際工商學(xué)學(xué)校、浦興中中學(xué)、金橋中中學(xué)、杉達大大學(xué)。[——項目“立地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點的設(shè)立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。金橋地區(qū)為浦東新區(qū)發(fā)展重點區(qū)域，其購買力強，日益聚增的居住人氣，使得當?shù)氐牟惋?、農(nóng)貿(mào)、金融等配套漸漸完善?；馗浇慕饦蚬珗@、名人苑花園、以及金橋進出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場，成為住戶良好的就近休閑、娛樂、健身的理想場所?；厮闹艿奈幕逃歪t(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較為完善，附近分布了中福會幼兒園、浦興中學(xué)、平和雙語學(xué)校、金橋小學(xué)、金貿(mào)小學(xué)等眾多教育培訓(xùn)學(xué)校。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。小區(qū)占地10.7萬平方米，具有一定規(guī)模，建筑容積率較低，產(chǎn)品類型多樣。加上規(guī)劃良好的小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶遠離生活空間的壓抑，完全感受大自然的意境。發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，成為業(yè)主購房的信心保障。本項目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。利空因素基地南側(cè)的浦興路，作為重要的交通干道，在給居民出行帶來方便的同時，也使得生活的安寧被其打破，噪音、塵土、交通安全成為產(chǎn)品最大的不利點。目前基地四周的商業(yè)配套相當不完善，即使現(xiàn)存的商業(yè)配套也存在消費檔次較低，繁榮度不夠的問題，這一切都阻礙了居住地的人氣的進一步旺盛?；叵嗯R的公交站點大多聚集在距基地較遠的張楊路或長島路上，居民出行，特別是夜間較有不便?；靥幱谄峙d路（張楊路的邊緣地帶），四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動，夜間基地周邊除了川流不息的車輛，毫無人影。項目周邊近年來開發(fā)的大量新建住宅社區(qū)如：龍陽、塘東小區(qū)和萬邦、東方都市社區(qū)，給本項目造成了極大的競爭壓力。項目小區(qū)呈狹長形，分兩期開發(fā)，一期與二期之間被博興路“攔腰截斷”，不利于本案整體布局規(guī)劃，致使社區(qū)缺乏整體感。金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域周邊競爭個案林立，且已逐漸向高品質(zhì)、高標準的目標發(fā)展，使本案規(guī)劃產(chǎn)品差異化難度加大。受技術(shù)經(jīng)濟指標的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。一期較小的綠化率，將使小區(qū)缺少庭園陪襯，也是本案另一點將有可能對未來銷售去化產(chǎn)生影響的因素。小區(qū)總建筑面積達16.3萬平方米，開發(fā)量大，區(qū)內(nèi)居民戶數(shù)相對較多，由此對未來物業(yè)管理的要求相對較高。項目產(chǎn)品“定位依據(jù)”（目標市場需求）——？1、周邊競爭個案目標市場需求鑒于周邊競爭個案客源客層的消費行為，推測其目標市場需求大致如下：出于對上下班和日常生活出行動線的考量，購房者普遍考慮到其目前或未來，在浦東生活辦公的便捷性。有浦東主軸線——張楊路的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中意識到這一“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。隨著金橋樓市板塊的日益崛起，廣義范疇上響亮的“新金楊，新生活”概念愈發(fā)深入人心，從最大程度上吸引了來自本市乃至更大空間的關(guān)注目光。目前區(qū)域內(nèi)的已建社區(qū)由于規(guī)模適中，且在產(chǎn)品力塑造和推廣宣傳方面均有著不俗表現(xiàn)，因而市場接受度普遍較高。對總價的關(guān)注程度較高，其中二房約40萬元/套、三房50-55萬元/套總價的房源市場去化最快。結(jié)合目前的市場行情均價，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。功能分割合理、設(shè)計新穎的房型，是絕大多數(shù)購房者所追求的。區(qū)域內(nèi)大部分個案的建筑設(shè)計和庭園景觀設(shè)計均聘請了專業(yè)的設(shè)計公司，各類風格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心理消費者的追求。一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個案采用，市場反映良好隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨具“全市唯一空氣質(zhì)量指標達到國家一級標準地區(qū)”的先天優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識的購房者青睞。2、上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的“中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標市場需求大致如下：·發(fā)展商都在一定程度上植根于本區(qū)域，深諳區(qū)域市場動態(tài)，所開發(fā)產(chǎn)品市場定位準確，去化良好。如：“文化佳園”、“南洋新都”?！碛懈髯詤^(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。如“南洋新都”，依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地鐵2號線虹橋機場延伸段的便捷性；“文化佳園”則依托黃興綠地的建設(shè)以及五角場的復(fù)興計劃?！ぴ诟髯运诘膮^(qū)域內(nèi)突出個性鮮明的社區(qū)主題風格與建筑外觀?！ろ椖恐苓厯碛幸话銚碛信浜洗笮蜕钌鐓^(qū)的大型超市、賣場，如“大潤發(fā)”、“家樂福”、“樂購”等。·完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)及便利的出行道路動線?！ち己玫膮^(qū)域位優(yōu)勢。如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在擁有虹口優(yōu)良人文傳統(tǒng)的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能，其售價創(chuàng)下這個區(qū)域的最高單價，自從開盤后價格不斷走高。從4000元/m2～飚升至5000元/m2。累計漲幅超過25%?！ひ惶荻?、南北通風、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設(shè)計規(guī)劃。·大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)?！铱稻庸こ淌痉缎^(qū)；“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質(zhì)量獎的獲得。[——項目產(chǎn)品“附加值”建議——]目的內(nèi)容可行性加強可行性為了彌補周邊暫時時相對匱乏的的生活機能現(xiàn)現(xiàn)狀公共事業(yè)項目（例例如郵局、銀銀行等）項目周邊多為新建建住宅區(qū)，人人氣較旺，具具備一定招商商引力建議與住宅建筑外外觀相協(xié)調(diào)，外外觀風格統(tǒng)一一提升本項目地段居居住品質(zhì)商業(yè)服務(wù)項目（例例如24H超市、餐廳廳等）商鋪有相當升值空空間建議燈光工程，避避免客戶有地地偏人稀之感感極力完善小區(qū)配套套配合五蓮路上即將將興建亞洲最最大超市這一一利好消息及及時準備，推推出社區(qū)巴士士免費往返接接送等服務(wù)小區(qū)浦興路口直達達五蓮路僅3分鐘車程借社區(qū)小巴車身達達到流動廣告告效果由此提高與浦西的的運行，做到到真正意義上上的交通便捷捷小區(qū)地鐵巴士與各類交通工具連連網(wǎng)方便業(yè)主出行之余余，加大客戶戶引流效果[——社區(qū)生活主題建議——]由于地段因素，本案及周邊個案，毫無地段方面的吸引力，故周邊個案，尤其“連城”、“碧云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產(chǎn)品的方面營造賣點，而本案由于受基地限制，較難在產(chǎn)品力方面發(fā)掘賣點，故建議脫離產(chǎn)品運用軟體配套手段，提升產(chǎn)品附加值。[…提出新生活口號…]為了成功地將一、二期產(chǎn)品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，完成市場造勢，提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立市場品牌形象，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。建議提出新生活口號，用此在市場上突顯本案特殊性。結(jié)合案名及面積配比，提出“可以居”，闡述可以居口號，以網(wǎng)絡(luò)最大的客源客層。利用商業(yè)街，提出“完整社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)”，顯示本案在生活各方面的獨立面，完整性。提出“新鄰里關(guān)系”口號，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動，令小區(qū)生活充滿人情味。[…環(huán)境設(shè)計附加值…]針對本案地形特性及競爭個案賣點，本案需在景觀設(shè)計部分加強，建議遵循“小而精，獨具匠心”的原則一期銷售利用間距空間，創(chuàng)造不同風格，小型點景造型，作到戶戶推窗見景“化零為整”把一期整個基地，作為一大型景觀主題，建筑也成為景觀中的一部分二期銷售二期地形有較多空間表現(xiàn)景觀，可進一步突出與一期的景觀品質(zhì)差距商業(yè)街燈光工程：建議店面設(shè)計工程，為本案鑲嵌一條“金邊”外立面：統(tǒng)一外立面，與小區(qū)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，成為景觀的點睛之筆[——項目“產(chǎn)品力加強”建議——]本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)，基地占地面積約10.7萬平方米，總建筑面積為16.3萬平方米。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以“現(xiàn)代生活社區(qū)”為其特點，并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“具品質(zhì)、品味和價值的景觀社區(qū)”。建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃面磚方案：配合設(shè)計師的設(shè)計方案，定量定制面磚。在燒制的次數(shù)、時間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。這也可以成為本項目的一個賣點面磚對線對縫計劃：在鋪設(shè)面磚之前，必須有設(shè)計周密的施工方案，保障建筑外立面上的縫隙限定在一定的范圍內(nèi)結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土樁基、現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。底層大堂——花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調(diào)。各樓大門——智能“一卡通”、可視對講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級彩色粉噴金屬玻璃大門。各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。電梯——采用日立/三菱/OTIS/迅達/LG/其他品牌高級自動（3VF、800KG、1.60m/s）（小機房/無機房）電梯直達各層。信箱——各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。消防裝置——各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。智能化配置建議智能化配置建議未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)：突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數(shù)字生活之路，與目標客戶的現(xiàn)代觀、未來觀融合起來。社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：a：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽；b：通過社區(qū)的BBS增進住家的交流，增強業(yè)主溝通；c：網(wǎng)上點擊物業(yè)服務(wù)；d：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；e：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。負壓樓道設(shè)備：在樓道里專門設(shè)計正負壓裝置，鋪設(shè)獨立管線，在遇到火災(zāi)時開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨享10MB配置。實現(xiàn)VOD點播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。家庭智能化系統(tǒng)：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程控制。安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時還可以讓購房者對對本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。重要位置大門、車庫、電梯轎廂、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對講系統(tǒng)。b、信系統(tǒng)：實現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報警系統(tǒng)。d、進門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并通過可視對講主機接入安防中心，非法闖入時，與安防中心相連自動報警。e、巡更：小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置，記錄巡更路線及時間，保證安全。f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對講主機接入安防中心。g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動感煙、消防噴淋系統(tǒng)。景觀設(shè)計建議景觀設(shè)計建議采用庭院式社區(qū)入口：采用主題公園布局的方式方法，營造出一片休閑天地,可供業(yè)主雨天觀景、品茗、對弈等，別有一番風味。樹種統(tǒng)一：以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。一則便于養(yǎng)護、二則整個社區(qū)的景觀將會顯得統(tǒng)一和諧、大氣。樹種可以考慮香樟、銀杏。至于達標所需要的其他植物，可以專門把它們設(shè)計在另辟的“百花圃”里?？罩谢▓@：在屋頂設(shè)計花園可以增加社區(qū)的休閑娛樂空間。屋頂也可以是休憩的地方。中庭廣場中心：可設(shè)計象征社區(qū)精神的標志物。社區(qū)細部：運用背景音樂塑造社區(qū)日間浪漫悠閑的情調(diào)，以起到畫龍點睛的作用。建議庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時設(shè)計，并聘請境外較知名、較具影響的設(shè)計師，才能達到直接、有效的廣告宣傳效果?？梢钥紤]用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。物業(yè)信息化管理物業(yè)信息化管理建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運行狀態(tài)。遠程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時傳輸給物業(yè)中心遠端服務(wù)器，自動記費結(jié)算，減少上門抄表的干擾。IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所消費，物業(yè)管理等費用的結(jié)算及車輛進出的管理。車庫管理系統(tǒng)：在停車場出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機時，在取得有效確認后，閘門臂會自動開啟，允許車輛通過。社區(qū)環(huán)保建議社區(qū)環(huán)保建議A、能源系統(tǒng)進入住宅小區(qū)的能源一般為：電、燃氣、煤。對這些常規(guī)能源要進行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行節(jié)能設(shè)計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。盡量采用新能源和綠色能源?！そㄗh采用太陽能作作為路燈等公公共用電的能能源?！翘葸^道采用聲控控延時開關(guān)。B、氣環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的氣環(huán)境境包括室外和和室內(nèi)兩方面面。室外空氣質(zhì)量要求求達到二級標標準。居室內(nèi)內(nèi)做到自然通風風，衛(wèi)生間具具備通風換氣氣設(shè)施，廚房房設(shè)有煙氣集集中排放系統(tǒng)統(tǒng)，達到居室室內(nèi)的空氣質(zhì)質(zhì)量標準，保保證居民的衛(wèi)衛(wèi)生和健康。建議廚衛(wèi)預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無暗衛(wèi)設(shè)計C、聲環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的聲環(huán)境境系統(tǒng)包括室室外、室內(nèi)和和對小區(qū)以外外噪音的隔阻阻措施。室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)設(shè)計應(yīng)滿足：：日間噪聲小小于50分貝、夜間間小于40分貝。建筑設(shè)計中采用隔隔音降噪措施施使室內(nèi)聲環(huán)環(huán)境系統(tǒng)滿足足：日間噪音音小于35分貝、夜間間小于30分貝。對小區(qū)周邊產(chǎn)生的的噪音，如果果影響了小區(qū)區(qū)的聲環(huán)境則則應(yīng)采取降噪噪措施。綠化化采用更多的的喬木。沿街街住宅使用雙雙層中空玻璃璃沿馬路，高高架，加油站站位置設(shè)置綠綠化隔離帶小小區(qū)人車分流流機動車庫出出入口，盡量量位于小區(qū)出出入口附近。D、光環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的光環(huán)境境一般著重強強調(diào)滿足日照照要求，室內(nèi)內(nèi)要盡量采用用自然光。除除此以外，還還應(yīng)注意居住住區(qū)內(nèi)防止光光污染，如：：強光廣告、玻玻璃幕墻等。建議在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽能提供的綠色照明。采用抗反光玻璃房型設(shè)計達到四明效果。E、熱環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的熱環(huán)境境系統(tǒng)要滿足足居民的熱舒舒適度要求、建建筑節(jié)能要求求等。對住宅圍護結(jié)構(gòu)的的熱工性能和和保溫隔熱提提出要求，以以保證室內(nèi)熱熱環(huán)境滿足舒舒適性要求，冬冬季供暖室內(nèi)內(nèi)適宜溫度：：20℃～24℃，夏季空調(diào)調(diào)室內(nèi)適宜溫溫度：22℃～27℃。住宅的供供暖、空調(diào)應(yīng)應(yīng)該采用清潔潔能源，并因因地制宜采用用新能源和綠綠色能源。爭爭取采用不破破壞大氣環(huán)境境的循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)。建議在衛(wèi)生，廚房房加設(shè)保溫，隔隔熱、防水層層。玻璃為雙層中空，加加強隔熱，保保溫性能。F、綠化系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境功能：小小區(qū)綠地是提提供光和作用用的綠色再生生機制，它具具有清潔空氣氣、釋放氧氣氣、調(diào)節(jié)溫度度等功能。休閑活動功能：小小區(qū)綠地提供供戶外活動交交往場所，要要求衛(wèi)生整潔潔、適用安全全、景色優(yōu)美美、設(shè)施齊全全。并使設(shè)施施無障礙化，電電纜地下化，實實現(xiàn)人車分流流。景觀文化功能：通通過園林空間間、植物配置置、小品雕塑塑等提供視覺覺景觀享受和和文化品味欣欣賞。G、廢棄物管理與處置置系統(tǒng)住宅小區(qū)生活垃圾圾包括收集與與處置兩部分分：收集應(yīng)以以“無害化、減減量化、資源源化”為原則。生生活垃圾的收收集要全部袋袋裝，密閉容容器存放，收收集率應(yīng)達到到100％。垃圾應(yīng)應(yīng)實行分類收收集，分為有有害類、無機機物、有機物物三類。I、綠色建筑材料系統(tǒng)統(tǒng)在建設(shè)綠色生態(tài)住住宅中，對于于材料、部品品的選用要強強調(diào)兩點：一一是要提倡使使用3R材料（可重重復(fù)使用、可可循環(huán)使用、可可再生使用），二二是要選用無無毒、無害、不不污染環(huán)境，有有益人體健康康的材料和產(chǎn)產(chǎn)品。宜采用用取得國家環(huán)環(huán)境標志的材材料、部件。建議采塑復(fù)復(fù)銅管,鋁塑管作為為冷熱水管。商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施由于小區(qū)鄰近的張張楊路、浦興興路等主干道道的人流、車車流均較大，周周邊商業(yè)開發(fā)發(fā)不足。為了了便于小區(qū)居居民的就近購購物，解決的的日常生活需需要。建議本本案的配套商商業(yè)可以吸引引一些超市、便便利店、咖啡啡吧等設(shè)施的的進入。健康概念社區(qū)健康概念社區(qū)建議與周邊區(qū)級體體育場館、醫(yī)醫(yī)療中心合作作，引入小區(qū)區(qū)內(nèi)部親情化化健康服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，如：每每年兩次社區(qū)區(qū)居民體檢建建立私人健康康小檔案；專專家定期醫(yī)療療咨詢、講座座；組織社區(qū)區(qū)運動會。會所服務(wù)項目建議區(qū)會所服務(wù)項目建議區(qū)現(xiàn)代化會所不僅僅僅要彌補和完完善現(xiàn)有生活活機能的不足足，更重要在在于走出日常常生活的快節(jié)節(jié)奏、高壓力力。進入健康康、活力、環(huán)環(huán)保的社區(qū)。鑒鑒于本項目采采用的是現(xiàn)代代派建筑外觀觀以及客戶定定位以中青年年出發(fā)，因此此會所內(nèi)的休休閑項目服務(wù)務(wù)大致可分為為三大主題。休閑：網(wǎng)球場、壁壁球室、桑拿拿浴場，茶藝藝、COFFEEESHOOP、棋牌室。服務(wù)：商務(wù)中心、美美容美發(fā)中心心、干洗店、家家政服務(wù)、郵郵局銀行、超超市、24小時社區(qū)便便利店。兒童：模型訓(xùn)練中中心、親子圖圖書館、幼托托。[——項目“目標市場”分析———]本區(qū)域個案其目標標市場大致為為：區(qū)域客特性：對區(qū)域環(huán)境境較為熟悉，生生活習(xí)慣。估量百分比：約占占客戶總數(shù)的的20%。金橋地區(qū)中青年白白領(lǐng)階層特性：有較高的經(jīng)經(jīng)濟收入,區(qū)域熟悉，交交通方便。估量百分比：約占占客戶總數(shù)的的40%。外來客特性：原租借在區(qū)區(qū)域內(nèi)或周邊邊地域，預(yù)遷遷居本市，并并借此取得藍藍印戶口。估量百分比：約占占客戶總數(shù)的的20%。楊浦區(qū)域客特性：與本區(qū)域僅僅一江之隔，交交通十分便捷捷，受楊浦區(qū)區(qū)房價、區(qū)域域規(guī)劃等因素素的影響，將將購房區(qū)域選選擇在浦東。估量百分比：約占占客戶總數(shù)的的10%。黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完完善的生活機機能及較為適適中的房價成成為吸引此類類客源主要原原因。估量百分比：約占占客戶總數(shù)的的10%。如圖所示：引言：“工欲善其事，必先先利其器”。任何產(chǎn)品品都是建立在在市場的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，在“點”上面深入剖剖析的同時，環(huán)環(huán)顧我們的四四周：區(qū)域情情況、目前市市場行情、最最新競爭個案案動態(tài)……在“面”上如果也同同樣深入則可可達到“操千曲而后后曉聲，觀千千劍而后識器器”的效果。我們的區(qū)域大環(huán)境境怎樣？我們的市場行情如如何？我們的市場未來走走勢怎樣？我們目前有怎樣的的競爭對手？？我們有什么……浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境境簡介浦東新區(qū)簡介地理位置浦東新區(qū)位于上海海市東部，黃黃浦江東側(cè)，南南與南匯、閔閔行接壤，西西北與黃浦、楊楊浦、寶山等等區(qū)隔江相望望。新區(qū)總面面積522..75平方公公里。地勢呈呈東南高，西西北低的特點點。氣候條件浦東新區(qū)屬東亞熱熱帶季風氣候候，四季分明明，全年氣候候溫暖濕潤，平平均氣溫166.2度，年年降水量14433毫米，年年降雨日1226天，全年年無霜期約2260天，日日照充足，溫溫度適宜，生生態(tài)環(huán)境良好好。歷史沿革浦東之名最早出現(xiàn)現(xiàn)于明嘉靖《上上?？h志》1292年元代代設(shè)置上?？h縣1725年浦東東大部分設(shè)置置為南匯縣1815年劃出出浦東濱海之之地，設(shè)置川川沙縣1958年上海海市新設(shè)“浦東縣”包括東昌、東東郊西區(qū)1990年4月中共中央國務(wù)院作出出開發(fā)開放浦浦東的決定1993年1月11日中共上海市市原屬上海市市黃浦區(qū)，南南市區(qū)和楊浦浦區(qū)的浦東部部分，原川沙沙縣全境和上上?？h三林鄉(xiāng)鄉(xiāng)。行政區(qū)劃浦東新區(qū)下屬111個街道，26個鎮(zhèn)維坊新村街道浦興路路街道梅園新村街道周家渡街道道南碼頭路街道塘橋街道滬東新村街道洋涇街道上鋼新村街道金楊新村街街道東明路街道人口總量浦東新新區(qū)內(nèi)人口約約165.11萬人，占全全市總?cè)丝?12.2%。位位居上海各區(qū)區(qū)之首。男性占人口的500.1%。女女性占總?cè)丝诳诘?9.99%。人口遷入率率7.3‰今后10年內(nèi)，從浦西或外外省市遷入的的人口將控制制在50萬人。同時時流動人口在在10年內(nèi)達到100萬人。文化教育(附圖))文化廣場1）大型公園明珠公園（濱江大大道）陸家嘴中心綠地（陸陸家嘴路）梅園公園（乳山路路、福山路口口）世紀公園（錦繡路路、花木路口口）浦東體育公公園（源深路路、羽山路口口）2）電影院、俱樂部部蘭馨電影院國際體育俱樂部（明明月路、東風風路）浦東湯臣高爾夫俱俱樂部（羅山山路、錦繡路路東南）3）綜合服務(wù)廣場時代廣場（浦東南南路、張楊路路口）世界廣場（浦東南南路世紀大道道路口）環(huán)球廣場（浦東大大道民生路西西北部）中達廣場（浦電路路東方路口）東方廣場（浦東大大道、羅山路路）4）文化古跡崇福道院（今浦東東三林鄉(xiāng)豐村村，建于北宋宋末年）慶寧寺（佛教寺院院今浦東大道道上川路1336號）大圣教寺（今孫橋橋鄉(xiāng)長元村）潮音庵（佛教堂）唐墓橋露德圣母堂堂（天主教堂堂）錢家圣母圣心堂（天天主教堂，11981年重重新開放）城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂堂（天主教堂堂，19822年重新開放放）浦東清真寺，又稱稱浦東回教堂堂（墳山屋116號）太平天國烈士墓（位位于浦東高橋橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)現(xiàn)為教育基地地）交通環(huán)境:東西主干道（從北北到南）南北主干道（從西西到東）陸家嘴路——浦東東大道張楊路——浦興路路浦電路——楊高中中路龍陽路——龍東大大道浦東南路東方路楊高南路上南路羅山路市區(qū)環(huán)線道路內(nèi)環(huán)線——從浦西西的中山南路路通過南浦大大橋接于本區(qū)區(qū)龍東大道，經(jīng)經(jīng)過羅山路，過過楊浦大橋再再回到浦西。內(nèi)內(nèi)環(huán)線與黃浦浦江相對稱，形形成準正方形形區(qū)域。外環(huán)線——自江灣灣機場北端越越江，經(jīng)大場場機場向南由由虹橋機場至至莘莊后向東東，在長橋南南側(cè)過黃浦江江，到浦東孫孫橋附近向北北，到外高橋橋過江。公共交通新區(qū)共有交通線路路135條，其其中公共交通通線路93條；隧道道專線8條；大橋?qū)＞€4條；區(qū)內(nèi)專專線有25條；夜宵宵專線5條，其中包包括隧宵線22條。軌道交通規(guī)劃根據(jù)政府規(guī)劃，本本案所在區(qū)域域?qū)⒂幸粭l地地鐵明珠線沿沿著張楊路通通過，（三林林地區(qū)——高橋地區(qū)）；；另有一條地地鐵八號線沿沿著金橋路行行駛，（共康康新村——張江園區(qū)）。另外，本案案客戶可以間間接利用的軌軌道規(guī)劃：地地鐵七號線（沿沿浦東大道——慶寧寺和萬萬科城市花園園）；地鐵二二號線（沿龍龍東大道——浦東國際機機場、張江和和虹橋機場）。橋梁、隧道（內(nèi)環(huán)環(huán)線的組成部部分，浦東浦浦西的連接端端口）楊浦大橋——世界界第一大斜拉拉索橋，連接接羅山路與浦浦西的寧國路路、中山北路路、中山西路路內(nèi)環(huán)線。南浦大橋——連接接中山南路與與浦東的龍陽陽路。延安東路越江隧道道——連接延安安東路與陸家家嘴路.打浦路越江隧道———連接盧灣與與上南地區(qū)。人行越江隧道——連接南京東路與陸家嘴路。浦東新區(qū)區(qū)域特性性浦東新區(qū)位于太平平洋西岸具有有巨大經(jīng)濟活活力的亞洲明明星城市帶上上，是中國富富庶的長江流流域和長江三三角洲區(qū)域的的龍頭。這里里是聯(lián)系中國國市場與國際際市場的主要要橋梁之一，市市場潛力巨大大，商業(yè)機會會充分，人才才資源豐富。美美國花旗、香香港匯豐、日日本東京三菱菱、英國渣打打等十多家大大銀行在浦東東開業(yè)，中資資商業(yè)銀行的的浦東分行匯匯集浦東陸家家嘴，金融業(yè)業(yè)發(fā)展迅速。浦浦東商業(yè)中心心日趨繁榮，上上海證券交易易所、上海糧糧油交易所等等交易市場在在浦東運營。浦浦東新區(qū)，這這一跨世紀的的新城，初步步具備了合理理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展展布局結(jié)構(gòu)、先先進的綜合交交通網(wǎng)絡(luò)、完完善的市政公公用設(shè)施、便便捷的通信系系統(tǒng)以及良好好的生態(tài)環(huán)境境，并集金融融貿(mào)易區(qū)、自自由貿(mào)易區(qū)、出出口加工區(qū)，高高科技園區(qū)及及高質(zhì)量生活活區(qū)于一體，成成為21世紀上海海現(xiàn)代的象征征。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)區(qū)——重點發(fā)展展金融和商業(yè)業(yè)。這里已有有近150幢風格格不同的現(xiàn)代代化大廈在建建或建成。其其中有銀行、證證券、保險等等金融大廈118幢，大部部分已投入使使用。繼小陸陸家嘴地區(qū)金金茂大廈、森森茂大廈、香香格里拉等標標志性大樓投投入使用后，上上海國際會議議中心、巨金金大廈、京銀銀大廈、國際際金融大廈、交交銀大廈等又又一批標志性性樓宇也已竣竣工。全長44.46公里里的世紀大道道、地鐵二號號線陸家嘴站站的竣工；全全長646..7米的黃浦浦江行人越江江隧道的全線線貫通，無不不體現(xiàn)出現(xiàn)代代化的國際大大都會的現(xiàn)代代化的交通。浦浦東陸家嘴金金融街、貿(mào)易易區(qū)、商業(yè)街街和現(xiàn)代化高高中檔住宅區(qū)區(qū)已具雛形。2)花木行政文文化區(qū)——隨著上海海最大的世紀紀公園的落成成、地鐵二號號線的正常運運行、世紀大大道的通車、浦浦東新區(qū)區(qū)政政府大樓的竣竣工，顯露出出此區(qū)域已經(jīng)經(jīng)成為浦東新新區(qū)的行政文文化中心，地地位的提升使使更多的目光光集中于此，發(fā)發(fā)展的速度將將是其它地區(qū)區(qū)所無法匹敵敵的。3)金橋出口加工區(qū)———規(guī)劃面積199平方公里。目目前已有近400家國外企企業(yè)投資。區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通信信、新型家用用電器、醫(yī)藥藥工程、汽車車和計算機硬硬件等高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)已先先后進入生產(chǎn)產(chǎn)期。體現(xiàn)出出高產(chǎn)出、無無污染特點。4)外高橋保稅稅區(qū)——瀕臨長江江口，是具有有保稅、貿(mào)易易、出口加工工等多種功能能的綜合性、國國際性自由貿(mào)貿(mào)易區(qū)。商住住樓、標準廠廠房、展示廳廳等建筑陸續(xù)續(xù)投入使用。中心商圈網(wǎng)點介紹紹1）張楊路商業(yè)中心心——該商圈以張張楊路為軸心心向兩側(cè)輻射射，西至浦東東南路，東達達東方路。商商圈處于小陸陸家嘴甲級辦辦公區(qū)與陸家家嘴金融貿(mào)易易區(qū)之間，主主要滿足兩大大區(qū)域白領(lǐng)階階層購物、娛娛樂、休閑之之方便。主要要的購物場所所有第一八佰佰伴，新世紀紀商廈及時代代廣場等。2）東方路商業(yè)街———該商圈以以東方路為中中心，北至東東方路，南抵抵峨山路向東東西向擴展。該該商圈發(fā)展較較為成熟，商商業(yè)高中低檔檔次齊全，一一方面滿足兩兩邊新村居民民生活之需，同同時也為陸家家嘴金融貿(mào)易易區(qū)提供服務(wù)務(wù)。浦東新區(qū)已建十大大重點工程南浦大橋總投資資8.2億元，91年底通車。溝溝通浦西南部部（南市）與與浦東的聯(lián)系系。楊浦大橋總投資資8.2億元，93年10月通車，溝溝通浦西東北北部（楊浦）與與浦東的聯(lián)系系。內(nèi)環(huán)線浦東段投投資37億元，94年初通車。建建立浦東浦西西快速交通系系統(tǒng)。楊高路改擴建投投資8.6億元，92年底通車。外高橋港區(qū)投資資6.2億元，93年底完成。管道煤氣二期外高橋電廠投資資32.4億元，96年底完成。浦東供水工程投投資7.5億元，94年底建成投投產(chǎn)。浦東通信工程投投資7億元，95年底完工。10）河流污水工程投資4.8億元，93年完成。浦東“十五”期間重大市政規(guī)劃劃1）外環(huán)泰和路越江江隧道（吳淞淞口越江工程程）浦西與外環(huán)線同濟濟路立交相接接，浦東與外外環(huán)線二期起起點相接，全全長2882..28米，工程總總投資17.34429億。已于2000年開工，計計劃2002年竣工通車車。2）盧浦大橋工程總投資24..3億（征地動動拆遷費7.84884億）。已于2000年開工，計計劃2002年竣工通車車。3）外環(huán)線浦東段雙向8車道。設(shè)計車速880公里/小時?？偼锻顿Y28億。2000年啟動，2002年底竣工。4）合流污水治理二二期中線西段段總投資12億。22000年已啟動。5）垃圾焚燒廠是全國第一座日處處理千噸級的的現(xiàn)代化生活活垃圾焚燒發(fā)發(fā)電廠?？偼锻顿Y6.7億。1999年正式啟動動，2001年底完成。6）磁懸浮起點地鐵二號線龍龍陽路車站，終終點為浦東國國際機場站。全全長30公里。已于2001年1月開始動工工，2003年1月底正式建建成。7）軌道交通明珠二二期浦東段明珠線浦東段全長長6公里，共設(shè)5座車站?？偪偼顿Y128.997億（其中浦浦東車站耗資資1.9億）。2000年啟動，2003年完成。8）張家浜東段整治治金張公路至長江口口，全長13.5公里?？偼锻顿Y3.175億。此外，中中段已啟動（三三八河—馬家浜）9）外高橋港區(qū)三期期、四期總投資43.088億。2000年已啟動10）大連路越江工程程工程北起大連路惠惠民路交叉口口，沿大連路路穿越黃浦江江到達浦東東東方路乳山路路交叉口。工工程總投資15億（前期動動拆遷3億）。計劃2001年開工，2003年竣工通車車。11）復(fù)興路越江工程程浦西隧址位于復(fù)興興東路輪渡碼碼頭處，浦東東隧址位于楊楊家渡碼頭處處。工程總投投資14億（前期動動拆遷費3.5億）。計劃2001年開工，2003年竣工通車車。12）滬崇蘇大通道（東東線）從浦東5號溝到長長興島，沿陳陳海公路到崇崇明牛棚港過過江到江蘇海海門市青龍港港，接江蘇規(guī)規(guī)劃通啟公路路延伸段?？偪偼顿Y約120億元，2002年啟動。13）5號高速公路從外環(huán)線向南經(jīng)奉奉賢、星火工工業(yè)區(qū)接辛奉奉金公路，然然后折向西接接浙江省的杭杭金公路。路路線有兩個方方案：一是楊楊高路延伸，二二是羅山路延延伸。總投資資30億元。14）滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二二大道立交，向向南至南國公公路浦東段，投投資2.4億。15）五洲大道黃浦江邊至遠東大大道，總投資資8億。區(qū)域發(fā)展19世紀，浦東地區(qū)基基本上仍維持持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，發(fā)發(fā)展十分緩慢慢。只在鴉片片戰(zhàn)爭之后，浦浦江沿江的工工廠、碼頭逐逐漸增多。1910年開設(shè)了長長途輪渡線，1930年沿浦東東東岸建設(shè)浦東東大道，同時時也建造了上上南，上川鐵鐵路。這些市市政建設(shè)的進進行標志著浦浦東城市化進進程的開始。到1945年，浦東一側(cè)已有50余家工廠，人口不斷增長。19449年之后市政政府又進行了了大量的工業(yè)業(yè)投資，使浦浦東沿江地區(qū)區(qū)走上了現(xiàn)代代化的路程。90年代代是浦東飛速速發(fā)展的十年年。陸家嘴金金融貿(mào)易區(qū)中中外資銀行和和其他金融機機構(gòu)已達近百百家，并集聚聚了上海證券券交易所、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易所、期期貨交易所、人人才市場、房房地產(chǎn)交易中中心、鉆石交交易中心等6大要素市場場，浦東的外外省市企業(yè)和和內(nèi)聯(lián)項目總總量已超過五五千家，高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形形成了張江、金金橋、外高橋橋和孫橋的新新格局。經(jīng)濟濟的發(fā)展必然然伴隨市政的的發(fā)展，陸家家嘴金融貿(mào)易易區(qū)180余幢樓宇已已基本竣工使使用。隨著浦東從形態(tài)開開發(fā)為主向功功能開發(fā)為主主的轉(zhuǎn)變，浦浦東的人流和和物流的日益益增大，過江江橋梁設(shè)卡收收費所帶來的的過江成本過過高、交通效效率降低等負負面影響日益益突出。為了了加快浦東新新區(qū)的開發(fā)進進程，政府于于2000年5月1日零時起，取取消了黃浦江江大橋、隧道道設(shè)卡收費。這這樣浦東、浦浦西的交通真真正融為一體體。據(jù)統(tǒng)計，僅僅延安東路隧隧道一條線，在在宣布免收過過江費后，車車流量同比增增加了30%。另外，浦東國際機機場、世紀大大道、地鐵二二號線等交通通設(shè)施建成使使用；中央公公園、中心綠綠地、上?？瓶萍汲堑纫严嘞嗬^建成開放放。今日浦東東已發(fā)揮著上上海經(jīng)濟新增增長極的功能能、服務(wù)全國國的產(chǎn)業(yè)功能能和國際化新新城區(qū)的基礎(chǔ)礎(chǔ)功能之責任任。其開放目目標是將浦東東新區(qū)建設(shè)成成為世界一流流地現(xiàn)代化國國際大都市新新城，成為未未來上海發(fā)展展的象征。附圖表：圖表一、浦東居民民年收入于儲儲蓄水平比照照柱型圖:圖表二、歷年來遷遷入浦東人口口分析圖：浦東新區(qū)在新經(jīng)濟濟時期，通過過建設(shè)與發(fā)展展，已經(jīng)開始始步入建設(shè)收收獲期，人口口導(dǎo)入?yún)^(qū)的形形象已經(jīng)形成成。壹、上海房地產(chǎn)總總體市場分析析[——2001年新新經(jīng)濟政策——]國家建設(shè)部頒布的的《商品房銷銷售管理辦法法》20011年6月1日起全國施施行。該辦法法分總則、銷銷售條件、廣廣告與合同、銷銷售代理、交交付、法律責責任、附則等等7個章節(jié)，計計48條款。與與以往相比，該該《辦法》使使購房者新增增了6項權(quán)利：1、購房者有權(quán)要求求房產(chǎn)商在合合同中約定商商品房廣告和和宣傳資料中中所明示的事事項。因為廣廣告和宣傳資資料如未作為為合同條款或或附件，購房房者就不能以以此作為退房房或要求房產(chǎn)產(chǎn)商承擔違約約責任的依據(jù)據(jù)。2、購房者有權(quán)要求求在合同中約約定公共配套套建筑的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬。對此此，過去的法法規(guī)僅規(guī)定共共用部位是共共有產(chǎn)權(quán)，而而對公共配套套設(shè)施，則無無明確規(guī)定。3、購房者有權(quán)要求求在合同中約約定面積與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積積發(fā)生誤差時時的處理方式式。4、購房者在訂立合合同前，有權(quán)權(quán)要求房產(chǎn)商商明示《商品品房銷售管理理辦法》、《城城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法》及《商品品房買賣合同同示范文本》。5、購房者有權(quán)要求求房產(chǎn)商說明明實際交付的的房屋與樣板板房是否一致致。否則，房房產(chǎn)商實際交交付的房屋就就應(yīng)與樣板房房完全一致。6、購房者有權(quán)要求求受托房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)機機構(gòu)出示商品品房銷售委托托書。以免發(fā)生爭議時，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)與房地產(chǎn)中中介機構(gòu)相互互推諉。2001年8月11日起，上海市市商品住房將將實施內(nèi)外銷銷房并軌，做做到三個統(tǒng)一一：統(tǒng)一收費費標準；統(tǒng)一一租售對象；；統(tǒng)一銷售合合同。同期統(tǒng)統(tǒng)一了地價體體系，取消原原有的內(nèi)、外外銷商品住房房項目土地使使用權(quán)出讓金金價格的差別別。2001年，上海海市住宅物業(yè)業(yè)管理費收費費新規(guī)定出臺臺：商品房住住宅小區(qū)統(tǒng)一一管理后，其其物業(yè)管理費費按小區(qū)所在在物價局核定定的價格收取取，或由業(yè)委委會與物業(yè)公公司重新議價價。內(nèi)外銷商品房統(tǒng)一一并軌后的交交易手續(xù)費新新標準為：個人購買商商品住房每次次交易過戶時時，其交易價價格在30萬元以上上的，由交易易雙方按每套套（幢）各支支付250元；交交易價格在330萬元（含含30萬元）以以下的，由交交易雙方按每每套（幢）各各支付1255元。根據(jù)《上海市人民民政府批轉(zhuǎn)市市房改辦、市市房管局制訂訂的關(guān)于出售售公有住房的的暫行辦法的的通知》的有有關(guān)規(guī)定，就就2001年公公有住房出售售的有關(guān)問題題規(guī)定如下：：1、建國后竣工的獨獨用成套多層層和高層公有有住房的成本本價為每平方方米建筑面積積1295元。2、公有住房出售的的市場價、獨獨用成套鋼筋筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)公寓住房及及獨用成套混混合結(jié)構(gòu)、磚磚木結(jié)構(gòu)公寓寓住房和新式式里弄住房的的成本價與最最低限價的規(guī)規(guī)定仍按《關(guān)關(guān)于進一步推推進本市公有有住房出售的的若干規(guī)定》執(zhí)執(zhí)行。3、公有住房的出售售年份為20001年。4、2001年公有住住房出售的其其他事宜，按按《19966年公有住房房出售方案》相相關(guān)規(guī)定執(zhí)行行。5、2001年公有住住房出售方案案的執(zhí)行日期期為20011年1月1日至2001年12月31日。[——上海市商品住宅市市場供需情況況統(tǒng)計表——]單位：萬m2時間期房推案量期房去化量現(xiàn)房推案量現(xiàn)房去化量1997(1季季度)198.5671.76197.18115.431997(2季季度)640.7798.29389.0673.061997(3季季度)419.83127.47295.54100.88前三季度1,259.166297.52881.78289.371997(4季季度)639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.022445.581,129.577439.401998(1季季度)201.55134.95350.08115.031998(2季季度)412.22164.49633.84181.131998(3季季度)384.94243.54350.37203.95前三季度998.71542.981,877.27500.111998(4季季度)561.16274.76809.63236.561998年全年1,559.877817.742,143.922736.671999(1季季度)270.84232.75351.30246.311999(2季季度)397.85257.21505.43299.741999(3季季度)319.95265.01623.40274.27前三季度988.64754.971,480.13820.321999(4季季度)457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.8221,075.1551,949.2771,206.7112000(1季季度)287.37263.86557.06377.502000(2季季度)363.05348.16482.86369.232000(3季季度)474.35417.04546.55307.94前三季度1,124.7771,029.0661,586．4771,054.6772000(4季季度)424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.1881,452.8771,673.1991,197.2442001(1季季度)127.75352.12573.98456.022001(2季季度)368.79420.98624.86543.632001(3季季度)529,49514,63467,23599,75前三季度1,026.0331,287.7331,666.0771,599.42001(4季度度)633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.1771,831.8441,841.5662,020.466[—上海房地產(chǎn)市場22001年度與2000年度對比表—]對比內(nèi)容2001年2000年比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資額額6203083萬萬元5661700萬萬元+9.6%完成土地開發(fā)面積積2465117MM21655765MM2+48.9%商品房新開工面積積214256377M2199231244M2+7.5%商品房竣工面積175801177M2164362222M2+7%商品房批準預(yù)售面面積165915333M2154917266M2+7.1%商品房住宅批準預(yù)預(yù)售面積150886344M21244516M2+21.2%已登記商品房預(yù)售售面積183183444M2145286899M2+26.1%商品房批準銷售面面積184155911M2167319199.5M22+10.1%商品房住宅批準銷銷售面積152120844M2127373011M2+19.4%已登記商品房買賣賣面積202046199M2173797511M2+16.3%商品房住宅買賣面面積187944933M2164480299M2+14.3%[——未來兩年總體市場分析——]市場總體供應(yīng)量分分析政府“十五”計劃在政策面上表表明了對房地地產(chǎn)業(yè)的“態(tài)度”。通過宏觀觀調(diào)控和總量量控制使房地地產(chǎn)行業(yè)步入入有序的良性性發(fā)展軌道?！笆濉庇媱澝鞔_表表示：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成成為上海國民民經(jīng)濟的支柱柱產(chǎn)業(yè)使年增增長值從目前前5.3%提高高至“十五”期末的7%以上。今今后5年的竣工量量將控制在28800億元和和7000萬平平方米以內(nèi)。預(yù)預(yù)計20022年至20033年2年內(nèi)土地總總供應(yīng)量在33000萬平平方米左右，由由此可見，上上海的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會有很很大的發(fā)展空空間，前景看看好。市場總體需求量分分析根據(jù)市場宏觀政策策調(diào)控。加之之各級政府對對改善各轄區(qū)區(qū)硬環(huán)境的大大力投入，預(yù)預(yù)計未來二年年市場的吸納納量約為25500萬平方方米，占總供供應(yīng)量（30000萬平方方米）的800%以上。區(qū)域市場分析未來兩年市場“熱熱點”將會出現(xiàn)一一個“東移”的趨勢。市市場地域的級級差會更趨明明顯。預(yù)測預(yù)測·中低檔房地產(chǎn)密集集地區(qū)：閘北北、楊浦、浦浦東花木地區(qū)區(qū)等?！ぶ懈邫n房地產(chǎn)密集集地區(qū)：靜安安、盧灣、黃黃浦（原南市市）、浦東內(nèi)內(nèi)環(huán)線地區(qū)等等?！じ邫n房地產(chǎn)密集地地區(qū)：浦東濱濱江地帶（陸陸家嘴區(qū)域）、古古北新區(qū)、虹虹口北外灘、徐徐匯環(huán)線內(nèi)區(qū)區(qū)域等。[——上海市房地產(chǎn)產(chǎn)市場供需情情況統(tǒng)計圖———]表一：期房市場供供需情況統(tǒng)計計圖表二：現(xiàn)房市場供供需情況統(tǒng)計計圖貳、浦東新區(qū)房地地產(chǎn)市場綜述述[——浦東新區(qū)房地地產(chǎn)市場——]1、浦東新區(qū)預(yù)售市市場批準預(yù)售售量分析單位：m2年份個案數(shù)推案量住宅樓綜合樓1997（1季度度）13509,283470,51038,7731997（2季度度）412,903,09982,759,7886112,6161997（3季度度）251,209,35541,098,599193,400前三季度794621,73554328,8877244,7891997（4季度度）722,351,91182,207,2002123,1171997合計1506,973,65536,536,0889367,9061998（1季度度）18368,525321,82546,7001998（2季度度）42932,116918,98314,9031998（3季度度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,33221838,6449128,4981998（4季度度）76967,994813,637110,2991998合計1882,936,32262,652,2886238,7971999（1季度度）36629,516521,86197,6451999（2季度度）32489,268486,44701999（3季度度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,12661807,6899100,0381999（4季度度）631,012,9440792,708196,3221999合計1972,940,06662,600,3997296,3602000（1季度度）14393,200315,50077,7002000（2季度度）22687,900551,000136,9002000（3季度度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,99221457,3599419,722000（4季度度）30526,498434,30092,1982000合計1872,428,49901,891,6559536,8312001（1季度度）15183,499116,02167,4782001（2季度度）49639,474614,46125,0132001（3季度度）891,439,13361,146,1115293,021前三季度1532262,10991876,5977385,512說明說明浦東新區(qū)個案數(shù)呈呈逐年上升的的趨勢.1997年為150個，而而在1998年、1999年和2000年則上升為為188個、197個和187個，2001年前三季度度由于受政策策面的影響，市市場推案量有有所下降，為為153個?？偪偟膩碚f,1997年度推案總總面積為近年年來首位，1998年、1999年的推案案面積僅為1997年的四成，主主要在于住宅宅樓推案量的的大幅下降。可可見政府在對對房地產(chǎn)市場場開發(fā)進行有有效的控制，對對存量房進行行深入消化，其其目的是調(diào)控控供需，平衡衡發(fā)展。而2000年全年的推推案個案數(shù)雖雖然仍達1887個，但是是推案面積卻卻并不高，這這說明浦東目目前的發(fā)展商商開發(fā)的項目目以中小規(guī)模模的住宅為主主。同時綜合合樓市場基本本維持不斷穩(wěn)穩(wěn)步提高的增增長水平。2001年上半年，市市場繼續(xù)沿2000年趨勢，平平穩(wěn)發(fā)展。2、浦東新區(qū)預(yù)售市市場實際成交交量分析單位：平方米時間成交套數(shù)（套）成交面積1997(3季季度)48736,52551997(4季季度)1,685138,6421997下半年合合計2,172175,1671998(1季季度)1,389138,0701998(2季季度)2,274218,2391998(3季季度)3,631351,767前三季度7，294570,0061998(4季季度)4,630458,0541998合計11,9241,166,13301999(1季季度)3,524350,7261999(2季季度)3,083331,7331999(3季季度)4,208466,460前三季度10,8151,148,9191999(4季季度)4,602531,2741999合計15,4171,680,19932000(1季季度)3,946442,8002000(2季季度)5,348623,2332000(3季季度)4,716547,0333前三季度14,0101,613,0662000(4季季度)6,783821,1612000合計20,7932,434,22272001(1季度度)4,681549,5092001(2季度度)6,494763,0962001(3季度度)7,709865,537前三季度14,8842,178,142說明說明隨著浦東經(jīng)濟建設(shè)設(shè)的發(fā)展，浦浦東房地產(chǎn)市市場吸引力與與日俱增。新新區(qū)房地產(chǎn)市市場成交量，自1997年以來，呈現(xiàn)急速且穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。1998市場成交套數(shù)是1997年的3.8倍以上，而成交面積也增長了4倍。1999、2000年市場成交量依舊保持了45%的高增長率。到2001年市場成交供求矛盾進一步緩解，連續(xù)兩個季度出現(xiàn)了與2000年同期相比成交面積繼續(xù)擴大的現(xiàn)象，2001年上半年，浦東房地產(chǎn)市場出現(xiàn)求大于供，市場焦點集聚浦東。綜合分析成交面積和成交套數(shù)，1998年為97.8m2，1999年為109m2，2000全年和2001年上半年為117m2，平均單套面積逐年增長，市場的需求的主力為大面積的二房。但也表明了三房的市場需求開始上升?？蛻魧Ψ啃偷男枨笾饾u轉(zhuǎn)變舒適型住宅。3、浦東新區(qū)期房市市場供需情況況統(tǒng)計圖4、浦東新區(qū)20001年第三季度度單套單價與與成交套數(shù)比比例圖5、浦東新區(qū)20001年第三季度度單套面積與與成交套數(shù)比比例圖6、浦東新區(qū)20001年第三季度度單套總價與與成交套數(shù)比比例圖[——浦東新區(qū)房地地產(chǎn)分布情況況——]浦東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展根據(jù)城市市發(fā)展布局，主主要可分成五五個區(qū)域。1、陸家嘴高檔住宅宅分區(qū)區(qū)域范圍楊浦大橋羅山路以以西、楊高路路以西、南浦浦大橋龍陽路路以北區(qū)域。浦浦東的金融行行政文化中心心，是目前區(qū)區(qū)內(nèi)城市化速速度最快的地地區(qū)。作為與與陸家嘴金融融中心相配套套的住宅建設(shè)設(shè)，目前存在在部分濱江住住宅，價格在在1000～2000USD/MM2，如“仁恒濱江園”、“世茂濱江花花園”。區(qū)域高檔檔樓盤主要分分布在世紀大大道沿線，張張楊路沿線和和濱江沿線。典典型樓盤主要要有“香榭麗花園”、“世茂濱江花花園”、“陸家嘴花園”、“浦江茗園”、“菊園”等。區(qū)域均價為4800元/平方方米，主力成成交面積為1100～130平方米/套，占總成交交套數(shù)的61.477%，單套總價價集中在40～60萬元。單套套單價和單套套總價處于高高位是該地區(qū)區(qū)的特征，市市場上該區(qū)域域120平方米/套的三房銷銷售最佳。區(qū)域市場走勢（1）陸家嘴地區(qū)房價價指數(shù)一路上上升，房價抗抗風險能力強強。（2）區(qū)域均價波動幅幅度較大，均均價波動范圍圍以4500～4800元/平方米為主主。（3）該區(qū)域的房型需需求明顯偏大大，以100～150平方米/套的三房二二廳房型為主主。（4）區(qū)域單套總價集集中在40～70萬元，且以50萬元為其峰峰值。附區(qū)域典型個案簡簡表:案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積東珂花園張楊路1619號號4800元/M22小高層2.9萬M2104-140MM2新天家園桃林路1141弄弄4900元/M22小高層3.6萬M2104-128MM2陸家嘴花園桃林路815弄5900元/M22小高層&高層12.36萬M22110-154MM2菊園浦東南路11588號8500元/M22高層15.35萬M22110-154MM22、中央公園地區(qū)：：區(qū)域范圍以世紀公園為中心心，包括花木木、北蔡地區(qū)區(qū)。（楊高路路以東、云間間路一線以北北、錦繡路一一線以東）隨隨著地鐵二號號線的通車，花花木地區(qū)的房房產(chǎn)價格已不不斷攀升，樓樓盤也象雨后后春筍般地拔拔地而起，環(huán)環(huán)線以內(nèi)均價價在4800～6200元/平方米左右右。主要是以以聯(lián)洋社區(qū)為為代表，產(chǎn)品品有“天安花園”、“華麗家族”、“上實御景苑”、“聯(lián)洋花園”等。龍陽路路以南均價則則已經(jīng)抬升到到4000元/平方米，以“萬邦都市花花園”為典型。北北蔡地區(qū)作為為張江安居型型住宅發(fā)展區(qū)區(qū)，以多層住住宅樓群為主主體，相對落落后的生活配配套，使得區(qū)區(qū)域房價仍停停留在2700～3100元/平方米的階階段。區(qū)域均價為4460元/平方方米，主力成成交面積集中中在80、110、150平方米/套，占總成成交套數(shù)的45.366%。單套總價價集中在10～20萬元/套、40～80萬元/套，兩個端端點。區(qū)域市場走勢（1）從2000年低至22001年以來，區(qū)區(qū)域房價指數(shù)數(shù)漲幅巨大。（2）單價5500元元/平方米所占占比重有所上上升。（3）該區(qū)域的房型顯顯現(xiàn)出多樣性性，從80平方米/套的二房到150元/平方米的三三房，滿足不不同層次消費費者。（4）區(qū)域樓盤總價由由20～70萬/套平均分布布。（5）隨著區(qū)域域現(xiàn)存低品質(zhì)質(zhì)房源的逐步步減少，樓盤盤中堅主力以以中高檔為主主。附區(qū)域典型個案簡簡表：案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積天安花園錦繡路1028號號6500元/M22多層、小高層&高高層14萬M2115-161MM2上海之窗御景園錦繡路民生路5900元/M22小高層&高層11．5萬M2134-148MM2華麗家族錦繡路666號6500元/M22多層、小高層&高高層12．6萬M2135-159MM2聯(lián)洋花園民生路1311號號5200元/M22小高層22萬M2119-163MM23、上南、周家渡———六里新型住住宅區(qū)區(qū)域范圍六里、上南地區(qū)，即即龍陽路以南南、錦繡路以以西地區(qū)。其其中鄰近南浦浦大橋的上南南地區(qū)，由于于早期大量動動遷人口的導(dǎo)導(dǎo)入，區(qū)域生生活配套設(shè)施施齊全，吸引引了更多的購購房者，住宅宅以中檔房源源為主，輔之之以安居房和和少量高檔樓樓盤，價格在在3000～3800元/平方米。另另外六里現(xiàn)代代生活園區(qū)是是浦東新區(qū)最最早興建的新新型居住區(qū)經(jīng)經(jīng)過近幾年的的發(fā)展，該區(qū)區(qū)域房價已達達到4000元/平方米，典典型樓盤主要要有：“恒大華城”、“博愛家園”、“昌里花園”、“上南花園城”等。區(qū)域均價為3291元/平方方米，主力成成交面積為90～130平方米/套，占總成成交套數(shù)的85.677%，單套總價價集中在30～40萬元/套。價位相相對較低的售售價是該區(qū)域域最大特征，市市場對于該區(qū)區(qū)域90平方米/套的二房消消化最佳。區(qū)域市場走勢（1）區(qū)域房價指數(shù)升升、降較不穩(wěn)穩(wěn)定，房價受受市場、政策策影響較大，敏敏感度較強。（2）區(qū)域均價類似于于房價指數(shù)，顯顯現(xiàn)不穩(wěn)定因因素。（3）該區(qū)域的房型需需求以90～100平方米/套的二房為為主，近期110～130平方米/套的三房比比例也有所上上升。（4）區(qū)域單套總價集集中在20～40萬元/套，且有向40萬元/套高價位靠靠攏趨勢。附區(qū)域典型個案簡簡表：案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積恒大華城（天地苑苑）西營南路17弄4200元/M22多層15萬M288-108M22博愛家園(一期))東明路355弄3500元/M22多層&小高層12萬M2108-127MM2昌里花園昌里東路38號4400元/M22小高層10萬M2110-130MM2怡泰家苑南碼頭路11277弄3600元/M22多層2.8萬M2110-120MM24、金楊——金橋經(jīng)經(jīng)濟型發(fā)展區(qū)區(qū)區(qū)域范圍羅山路以東，云間間路一線以北北地區(qū)。金橋橋作為浦東開開放四大功能能區(qū)之一的出出口加工區(qū)，已已有十年之久久，區(qū)內(nèi)生活活配套已初具具規(guī)模。區(qū)域域產(chǎn)品檔次不不一，既有大大量多層的安安居住宅小區(qū)區(qū)，以小面積積的舊式公房房為主，房價價相應(yīng)在25500～3500元/平方米；又有有大量新建商商品房，主要要集中在交通通便捷的金橋橋路和張楊路路沿線，行情情價格已達到到3800元/平方米左右。典典型樓盤有：：“陸家嘴花園園新景園”、“碧云新天地”、“上海故事—證大花園”、“時代逸居”等。區(qū)域均價為3356元/平方方米，主力成成交面積集中中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個范圍圍內(nèi)，占總成成交套數(shù)的52.366%，單套總價價在20～50萬元/套，以30、40萬元/套為峰值。金金橋地區(qū)房價價相對適中，精精簡的房型在在該地區(qū)較為為熱銷。區(qū)域市場走勢（1）區(qū)域房價指數(shù)呈呈波動狀，“北外灘”概念可能是是該地區(qū)最大大影響因素。（2）近期大批的新建建商品住宅帶帶動了區(qū)域均均價整體上升升。（3）該區(qū)域的房型需需求以90～100平方米/套的二房為為主，120平方米/套的三房為為輔。（4）區(qū)域單套總價控控制在30～40萬元/套，另有少少量50萬元/套高總價住住宅出現(xiàn)。附區(qū)域典型個案簡簡表：案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M22小高層5．5萬M2112-135MM2現(xiàn)代華庭張楊路崮山路4200元/M22小高層2萬M2113-131MM2中大雅苑浦興路558弄3400元/M22小高層2萬M2102-109MM2連城苑張楊路長島路3900元/M22多層&小高層18萬M2106-118MM25、外高橋——高橋橋低容積別墅墅區(qū)為浦東新區(qū)吸引外外資的主要區(qū)區(qū)域，近年來來引入了許多多跨國企業(yè)在在此落戶，再再加上該區(qū)域域毗鄰東海濱濱，興建了各各種風格各異異的別墅型住住宅區(qū)。但由由于位置偏遠遠，生活機能能還不夠完善善，目前這些些別墅價格在在700～1000USSD/m2，仍大量空置置。附區(qū)域典型個案簡簡表:案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號7500元/M22小高層5．5萬M2105-141MM2云間綠大地云間路388號9700元/M22聯(lián)體&獨棟41萬M2175-184MM2龍東花園龍東大道22555弄11號4300元/M22聯(lián)體&獨棟2.55萬M2173-264MM2湯臣豪園龍東大道666號號8200元/M22聯(lián)體&疊加14萬M2130-170MM2叁、浦東新區(qū)新開開及熱銷樓盤盤運行態(tài)勢從2000年第二季季度起，浦東東新區(qū)新盤一一直保持著連連貫發(fā)展狀態(tài)態(tài)，新開樓盤盤數(shù)量穩(wěn)定，老老盤銷售喜人人，總體運行行態(tài)勢良好。每每季新開樓盤盤數(shù)量一直占占全市的10～20%左右，上榜榜樓盤銷售總總面積也占排排行榜銷售總總量的10～25%，且新開樓樓盤的品質(zhì)普普遍提高。從從2000年三季度到2001年三季度的的一年來，新新盤及熱銷樓樓盤市場主要要反映以下幾幾個主要態(tài)勢勢。新開樓盤結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化，提升升了樓市的競競爭環(huán)境2001年開始，浦浦東新開樓盤盤中以新上市市樓盤為主，老老盤新開與后后繼樓盤的數(shù)數(shù)量逐步減少少，新盤無論論在品質(zhì)、價價位都比以往往上升了一個個臺階，為浦浦東的樓市注注入新鮮血液液。多層住宅小區(qū)比例例減少，土地地價值逐步提提高2001年開始，小小高層和高層層小區(qū)及混合合社區(qū)開始占占據(jù)了浦東新新盤市場的主主力，2001年二季度新新開樓盤中，多多層住宅僅為為1個，小高層層和高層社區(qū)區(qū)為8個，混合小小區(qū)5個，別墅1個。新區(qū)以以陸家嘴CBD為核心，形形成了眾多個個以高層、小小高層為主的的高檔住宅圈圈，住宅環(huán)境境日趨優(yōu)化。新開樓盤分布區(qū)域域合理，階梯梯式住宅市場場得到良好補補充2000年三季度度至2001年二季度來來，除浦東外外環(huán)外，各個個細化區(qū)域的的新盤分布相相對平穩(wěn)。其其中陸家嘴和和上南地區(qū)各各為17個，金橋為13個，中央公公園地區(qū)為10個，外環(huán)線線地區(qū)則為0個。各地區(qū)區(qū)新盤帶動區(qū)區(qū)域均價上揚揚，并顯現(xiàn)出出各地區(qū)檔次次、品質(zhì)的差差異性。新開樓盤體量上升升，住宅品質(zhì)質(zhì)得到提高從2000年下半年年來，浦東的的主流新盤以以香榭麗花園園、上海之窗窗-御景苑、連連城苑、時代代易居、上海海故事等大體體量樓盤為主主，表現(xiàn)出浦浦東新上市樓樓盤品質(zhì)與規(guī)規(guī)模的提高。熱銷樓盤數(shù)量及面面積回升2001年第二季季度，浦東新新區(qū)熱銷樓盤盤及銷售面積積迅速回升，在在上海熱銷樓樓盤排行榜前前50名中，占據(jù)據(jù)了11個名額，占占總量的22%，而位于中中央公園地區(qū)區(qū)的“華麗家族”更是以5.8萬平方米的的銷售面積排排名榜首。肆、浦東新區(qū)未來來房地產(chǎn)發(fā)展展走勢續(xù)進行五個社區(qū)的的開發(fā)，尤其其是既擁有寬寬闊的交運通通路和政府大大力建設(shè)的軌軌道交通，又又依托開發(fā)重重點區(qū)或行政政重點區(qū)域的的陸家嘴、花花木等地區(qū)，以以整塊社區(qū)的的開發(fā)形式發(fā)發(fā)展。來浦東新區(qū)商品住住宅市場的發(fā)發(fā)展將向著正正規(guī)化、規(guī)模?；⒅悄芑l(fā)展。來浦東新區(qū)仍然保保持著以經(jīng)濟濟、使用型產(chǎn)產(chǎn)品為主要特特色的房產(chǎn)市市場。但隨著著市政交通規(guī)規(guī)劃的深入，浦浦東的房產(chǎn)價價格將有一個個較大的升值值空間。這也也是上海諸多多老城區(qū)所無無法具備的得得天獨厚的優(yōu)優(yōu)勢。五、項目競爭爭區(qū)域市場分分析目前基地緊臨金橋橋地區(qū)，是近近年來浦東房房產(chǎn)開發(fā)較為為集中的區(qū)域域之一，與本本項目具有可可比性的競爭爭樓盤分布眾眾多，新建樓樓盤主要集中中在張楊路、浦浦興路沿線，區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤都都以多層和小小高層住宅區(qū)區(qū)為主，且具具有一定規(guī)模模，在外立面面的設(shè)計上，本本地區(qū)各小區(qū)區(qū)色彩以明快快、簡潔為主主，便捷的交交通條件和對對未來區(qū)域美美好的規(guī)劃前前景是該地區(qū)區(qū)最主要的賣賣點。本案區(qū)域內(nèi)較典型型的競爭個案案：位于張楊楊路上的“陸家嘴新景景園”、浦興路的“碧云新天地”、“中大雅苑”。長島路上上的“龍騰苑”、“連城苑”等。以下將將對區(qū)域內(nèi)競競爭個案，細細分為浦興路路、張楊路沿沿線并加以詳詳細說明。張楊路沿線[陸家嘴新景園]一、基地位置位于浦東張楊路，云云山路交會處處，距陸家嘴嘴商貿(mào)中心約約2公里。小區(qū)區(qū)四至布有十十多條公交線線路。二、產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)總占地地面積3.5萬平方米，總總建筑面積5.5萬平方米，由由125幢建筑圍合合而成，其中中2幢為小高層層，建筑整體體感強烈?！瓣懠易煨戮皥@”87平方米左右右的二房和112—135平方米左右右的三房為主主，房型設(shè)計計大方實用，功功能分明，是是此區(qū)域內(nèi)浦浦東極具影響響力的樓盤之之一。三、面積配比房型面積戶數(shù)二房87—95M2122戶三房112—135MM2246戶復(fù)式135.33M2240戶四、價格分析3400元//平方米的均均價相對與周周邊個案較有有優(yōu)勢，市場場接受度較高高。五、去化分析銷售率達89%，曾曾多次排名浦浦東房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售市場前列列，二房和三三房去化狀況況均較為理想想。六、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：小小區(qū)綠化環(huán)境境良好，產(chǎn)品品規(guī)劃及建筑筑外型具有特特色，總價低低于區(qū)域均價價，市場競爭爭力強。劣勢：小區(qū)離超市市、郵局、銀銀行等生活購購物場所仍有有一定距離。[名典苑]基地位置此案位于張楊路，居居家橋路口，北北臨浦東主干干道（張楊路路），西近楊楊高路。周遭遭設(shè)有公共交交通，交通條條件可謂良好好。但生活機機能配套設(shè)施施方面略顯不不足，此案向向西約五分鐘鐘便可到達“名人苑花園”，為本案業(yè)業(yè)主提供了一一片綠意昂然然的休閑好去去處。二、產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地約70000平方米，構(gòu)構(gòu)造小高層和和高層各一幢幢，規(guī)劃建筑筑樓層11—18F。棟距約40米。受技術(shù)術(shù)經(jīng)濟的控制制，小區(qū)整體體規(guī)劃一般，綠綠化率為40%。房型設(shè)計計以二房為主主，面積范圍圍在124—134平方米。三、面積配比房型面積戶數(shù)二房113—134MM2104戶三房148M232戶復(fù)式215—229MM212戶四、價格分析單價范圍33500—4500元/平方米，成成交均價4100元/平方米，屬屬區(qū)域行情價價。五、去化分析由于此案產(chǎn)品規(guī)劃劃一般，房型型設(shè)計單一等等因