美國房地產(chǎn)政策課件

美國政府住房政策

一、美國政府住房政策的回顧根據(jù)美國聯(lián)邦法律規(guī)定，住房政策的著力點和住房管理部門的主要任務(wù)是幫助中低收入家庭解決注房問題，而對中上收入者采取靈活的政策。

1．羅斯福與杜魯門時代1932年，為應(yīng)討經(jīng)濟大蕭條出現(xiàn)的住房建設(shè)和金融危機，羅斯福政府介入住宅市場，設(shè)立了“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”(FHLB)，并批準《住宅抵押貸款法》(HOLA)，依此成立了“房產(chǎn)貸款公司”(HOLC)，改變以前由地方私人金融機構(gòu)操作的短期、一次性還本付息的抵押貸款方式，由聯(lián)邦政府負責擔保，形成提供長久性、分期還款方式運作的抵押市場。

為解決中低收人人士的住房難題，國會在1937年又通過“公共住宅法案”，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處”(USHA)，以建立永久性的中央補助。由地方政府執(zhí)行的低租金平民新襯方案(LPHP)，最初在亞特蘭大和德克薩斯的奧斯丁兩地進行實施，但受二戰(zhàn)的影響，實際在戰(zhàn)后才開始操作。

1949年，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，提出住房目標：“讓每一個美國人擁有合適的住宅和居住環(huán)境”，并計劃在其后六年內(nèi)年均興135,000個公共住宅單位，實際上只是在1950年達90,000個的規(guī)模，一般僅建成25.000個左右。2．肯尼迪與約翰遜時代1961年，肯尼迪政府改變傳統(tǒng)的幫助低收入人士的做法，提出由私人機構(gòu)興建并出租低收入家庭住房的設(shè)想。但是，由于上述補貼數(shù)額龐大，政府財政收支很難平衡。1965年，約翰遜政府又提出“租金增補”計劃，將低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20％，其余租金部分的差額則由政府提供補助。1968年.出臺第236條款的新住房貸款計劃，政府鼓勵私人發(fā)展商從私人金融機構(gòu)那里按照市場利率貸款，但實際須付利率為1％，其間差額由聯(lián)邦政府貼息。同年，《住房與城市發(fā)展法》頒布，“住房與城市發(fā)展部”(HUD)成立，后來的許多住房計劃由此部門負責實施。3．尼克松與福特時代1969年，尼克松上臺之后，先后實施了第235條款的“自置居所計劃”和第236條款的“租賃住宅計劃”，但收效甚微，尤其是當時的公屋建設(shè)或公私合作的住房計劃受到很大非議，加上經(jīng)濟不景氣，尼克松暫時中斷公屋建設(shè)。而后，福特提出“社區(qū)發(fā)展補助計劃”(CDBG)，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計劃合在一起．并將資金分配給各州和地方政府．旨在加強相促進社區(qū)的發(fā)展。

4．里根與布什時代在里根執(zhí)政之前，卡特曾設(shè)想幫助租客以合作社員的身份購買所租住的—人住宅，但由于難以承受還款的壓力而失敗。為減少政府的財政壓力，里根在第一任期內(nèi)修訂第8條款計劃，提高租客承擔租金的能力(由家庭收入的25％增至30％)，并且降低政府確定的“公平市場租金”之標準。為加快低收入家庭住房問題的解決，里根在1987年的稅制改革中，相應(yīng)推行“低收入階層位房稅金信用計劃”，為針對低收入人士提供住房的項目業(yè)主予以稅收減免之優(yōu)惠。另一方面，加強地方政府和地方非營利的社區(qū)開發(fā)機構(gòu)在地方住宅建設(shè)中的作用。此外，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實施“人人擁有居住機會”計劃(HOPE)，把公屋出售，并將一些社會服務(wù)與住房問題相融合。

5．克林頓時代改革住房與城市發(fā)展部(HUD)的職能，在削減聯(lián)邦政府對住房有關(guān)預算的同時，將執(zhí)行住房計劃的職能逐步轉(zhuǎn)交到州和地方政府.修改了第8條款租金資助計劃的部分條款，提高各州所得的稅金信用的人均標準(從1.25美元增至1.75美元).在1997年正式出臺“多員家庭資助性住房改革及承受能力”法案，新增45億美元的資金用于支持在1998年到期的第8條款合約的更新.這將涉及180萬個住宅單位和440萬人的利益，同時也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險的抵押貸款體制創(chuàng)造條件。１９３７年《公共住宅法案》（ＰｕｂｌｉｃＨｏｕｓｉｎｇＡｃｔ）成立“聯(lián)邦平民建設(shè)總處”，負責對公共住房的建設(shè)提供長期的補貼。１９４０年《蘭漢姆法》（ＬａｎｈａｍＡｃｔ）規(guī)定建設(shè)８５．３萬套國防住宅。１９４４年《士兵福利法案》（ＧＩＢｉｌｌ）成立退伍軍人管理局（ＶＡ），建立了ＶＡ住房擔保計劃，符合條件的退伍軍人可獲得一筆低息、高杠桿貸款用于購房，特殊情況下可不必支付首付款。１９４６年國會將該計劃有效期確定為１０年。１９４９年修訂原有國家住房法，頒布新的《國家住房法》把城市更新、城市再開發(fā)計劃和ＦＨＡ針對特殊需要的抵押貸款擔保計劃、公共住房計劃相結(jié)合，制定了住房發(fā)展計劃，計劃在今后的六年內(nèi)每年興建１３５０００個公共住宅單元。建設(shè)總計８１萬套公共住房，ＦＨＡ開始涉足公共住房領(lǐng)域。１９７１年布魯克修正案（ＢｒｏｏｋｅＡｍｅｎｄｍｅｎｔ）公共住房的租戶支付的房租只能以家庭收入的２５％作為上限，地方政府住房機構(gòu)提供住房管理和維修補貼。ＨＵＤ用直接支出計劃參與可支付住宅的建設(shè)。１９７４《住房和社區(qū)發(fā)展法》（ＨｏｕｓｉｎｇａｎｄＣｏｍｍｕｎｉｔｙＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＡｃｔｏｆ１９７４）主要包括兩項新計劃：一項是用于社區(qū)發(fā)展的一攬子撥款計劃；另一項是租金援助第８條款（Ｓｅｃｔｉｏｎ８ｏｆＲｅｎｔＳｕｐｐｌｅｍｅｎｔＰｒｏｇｒａｍｍｅ），該條款計劃的房租補貼由ＨＵＤ實施發(fā)放，用于補貼市場租金和租房戶收入２５％之間的差額。住房保障重點改為直接補貼需求者。１９８６年《稅收改革法案》（ＴａｘＲｅｆｏｒｍＡｃｔｏｆ１９８６）中止１９８１年經(jīng)濟復蘇稅收法案，對房地產(chǎn)方面加速不動產(chǎn)折舊、縮短維修壽命、建設(shè)期內(nèi)免除利息和稅賦的措施。