2022年行業(yè)分析從五重分化趨勢看房地產(chǎn)市場變局

從五重分化趨勢看房地產(chǎn)市場變局在一系列嚴峻的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)價格上漲速度趨緩，調(diào)控政策的效果初步顯現(xiàn)。照這樣的趨勢看，全國房地產(chǎn)市場價格會穩(wěn)中有降，房地產(chǎn)市場年內(nèi)會消失五重分化。

第一，房產(chǎn)市場銷售和價格消失區(qū)域分化。

中指討論院“主要城市住宅市場交易狀況”顯示，今年4月全國主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降，多個城市跌幅接近或超過30%，即使環(huán)比上漲的城市，成交量也在低位盤整。購房者觀望氣氛增加，市場對房地產(chǎn)價格上漲的預期有所轉(zhuǎn)變。從供應看，主要城市市場供應普遍增加，房地產(chǎn)市場供需比漸漸達到均衡，市場漸漸向買方市場轉(zhuǎn)向。從價格看，中指討論院“百城價格指數(shù)”顯示，4月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.4%，北京等十大城市平均價格環(huán)比上漲0.13%，十大城市價格環(huán)比漲幅小于全國城市住宅平均價格環(huán)比漲幅。

由于一、二線城市房價過高，房價收入比超過了大部分居民的可承受范圍，并且受“限購”等調(diào)控政策影響更大，在密集調(diào)控政策的持續(xù)作用下，北京、上海等重點城市樓價在年內(nèi)或有10%左右的降幅。從成交量看，雖然下半年新居將大量入市，一、二線城市成交量會有所恢復，但同比仍舊下降。三、四線城市受“限購”政策影響較小，資金在房地產(chǎn)市場的配置意愿仍舊較強的狀況下房價將穩(wěn)中有升，成交量也將同比上升。

其次，建筑市場新開工和竣工增速消失分化。

新開工面積是房地產(chǎn)市場的領先指標。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度房屋新開工面積達到3.98億平方米，同比增長23.4%，增速比去年同期大幅回落。這一方面是由于去年新開工面積基數(shù)較高的緣由，另一方面也顯示了房地產(chǎn)開發(fā)商看淡房地產(chǎn)后市，漸漸降低了新開工的速度。

由于從新開工到竣工需要一個較長的時間段，房地產(chǎn)供應存在著肯定滯后期。去年新購土地和新開工面積較多，大部分新開工項目到今年下半年將間續(xù)竣工，因此施工面積和竣工面積在去年年底開頭上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米，同比增長15.4%，比去年一季度增速提高3.4個百分點。估量竣工面積同比仍會上升，下半年房地產(chǎn)市場供應將迎來一個高峰。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源消失分化。

解析一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的結構，國內(nèi)貸款占比持續(xù)下降；包括定金預收、個人按揭貸款以及應付賬款在內(nèi)的其他資金來源占比平穩(wěn)；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看，除利用外資同比增長速度較快外，其他融資方式同比增速有所回落，特殊是銀行貸款、定金和個人按揭貸款增速大幅回落，個人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個人按揭貸款增速回落，顯示房地產(chǎn)市場交易并不活躍，市場處在僵持階段。此外，銀行融資渠道收緊，開發(fā)商轉(zhuǎn)向以外資和自籌資金方式融資。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)商的財務狀況發(fā)生分化。

依據(jù)申萬行業(yè)分類的統(tǒng)計，在滬深股市124家上市開發(fā)商中，一季度有69家開發(fā)商利潤同比下降，55家開發(fā)商利潤同比上升，59家開發(fā)商現(xiàn)金同比下降，65家開發(fā)商現(xiàn)金同比上升。而從存貨看，則有91家開發(fā)商存貨同比上升，這顯示開發(fā)商的銷售速度下降。從償債力量看，54家開發(fā)商流淌比率上升，而70家開發(fā)商流淌比率下降。將來開發(fā)商的財務狀況取決于存貨銷售的回款力量和融資力量，在這方面大型開發(fā)商更具有優(yōu)勢，而中小型的開發(fā)商資金壓力更大，開發(fā)商的財務狀況將連續(xù)分化。

第五，土地市場供應和成交面積消失分化。

中國指數(shù)討論院的“土地月報”顯示，4月土地供應量上升，成交量大跌，住宅用地推出價格和成交價格均呈顯著下跌趨勢。眼下，地方政府推地非常謹慎，為完成今年商品住房用地供應方案總量原則上不低于前兩年年均實際供應量的指標，各地政府遂在4月加大了推地力度。

開發(fā)商們對將來房地產(chǎn)市場態(tài)度也特別謹慎?！巴恋卦聢蟆憋@示，土地成交價格和溢價率普遍下跌，住宅用地表現(xiàn)更為明顯。作為房地產(chǎn)市場的領先指標，土地市場成交低迷、溢價率降低，明白無誤顯示房地產(chǎn)市場仍舊處在下降周期中。

溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設工地時首提“把一些地區(qū)過高的房價降下來”，顯示了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅決不移的決心，市場各方因此認定，中期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會退出。而假如下半年通脹水平能按預期回落，也將大大有利于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進房地產(chǎn)價格合理的下調(diào)。而從長期看，要從根本上促進房地產(chǎn)