項(xiàng)目經(jīng)理讀本編寫(xiě)詹芳菲初

1986年12月28日，中海物業(yè)踏著中國(guó)海外凱歌高奏的鼓點(diǎn)在誕生，并于1991年轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地在成立，歷經(jīng)30年的艱苦創(chuàng)業(yè)與探索，現(xiàn)已成為集性布局、國(guó)際化管理視野于一體的行業(yè)品牌擁有多層復(fù)式住宅別墅、24000作為世界百?gòu)?qiáng)成員企業(yè)，它是首家通過(guò)ISO9001、ISO14001、GB/T28001認(rèn)證的物業(yè)服務(wù)商,首創(chuàng)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品設(shè)310Top10”等榮譽(yù)，被譽(yù)為“中，深厚文化底蘊(yùn)著行業(yè)發(fā)展的波瀾壯闊史卷?；仡櫧?，1991199520062010第五階段（2011—至今第一階段（19861991：艱苦創(chuàng)業(yè)與市場(chǎng)探索階段。中斷探索革新將于西方的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)傳統(tǒng)文化之精第二階（1991年至1995年行業(yè)引導(dǎo)與蓄勢(shì)待發(fā)階段1991年7月18日“中海物業(yè)公司”伴隨中海地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的拓展在開(kāi)放的前沿——孕育和萌生成功將多年的港式物推動(dòng)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的和發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)中海物業(yè)廣州公司和公司的相繼成立進(jìn)一步帶動(dòng)了沿海發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了公司品牌的式提升。第三階段（19962006海物業(yè)公司跨出自建自管的業(yè)務(wù)領(lǐng)地在短短的幾年時(shí)間里，式的規(guī)?；瘮U(kuò)張，創(chuàng)造了“服務(wù)面積第一“國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)數(shù)量第一“品牌第一”等諸多榮譽(yù)。服務(wù)遍及陸20多個(gè)省份及地區(qū)，覆蓋、、沈陽(yáng)、石家莊、重慶、、南寧、、、等50多面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。在住宅管理與商業(yè)管理等領(lǐng)域培養(yǎng)出一批高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)家型復(fù)合人才，成為競(jìng)相學(xué)習(xí)的典1996年2月，中海物業(yè)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證的企業(yè)。1998年，中海樓宇科科技發(fā)展的新領(lǐng)域。2003年8月，中海物業(yè)物業(yè)管理（GB/T19001-2000～I(xiàn)SO9001:2000（0～6（GB/T28001:2001將規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)提升到又一新的高度。200310物業(yè)管理成立，確立了以品牌建設(shè)為中心，整合項(xiàng)目和資源調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提高服務(wù)技術(shù)含量的物業(yè)服務(wù)發(fā)展。海物業(yè)VI手冊(cè)。2006年5月，中海物業(yè)與越南胡志明市享譽(yù)第四階段（2007年至2010年：區(qū)域調(diào)整與精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)階段。面甚遠(yuǎn)。為了適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，中海地產(chǎn)從“整合資源、強(qiáng)化職能、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”的高度出發(fā)，于2007年3月26日設(shè)立部區(qū)、華南區(qū)、港區(qū)”六大區(qū)域布局。2008年8區(qū)域性布局正式拉開(kāi)序幕。2010年3月18日，華南區(qū)中海物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著中海物業(yè)區(qū)域性布局的完成。在區(qū)域化管控模式的四年里新增地區(qū)的物業(yè)管理水平借助致區(qū)域公司對(duì)項(xiàng)目一線(xiàn)的與指導(dǎo)力度輻射不足部分地區(qū)的（2011控探索在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理模式變構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理“物業(yè)管理部-區(qū)域物業(yè)公司-管理處”的管控模式已遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足中海物業(yè)日益龐大的管理規(guī)模和中海地產(chǎn)規(guī)模性開(kāi)發(fā)的服務(wù)需求中海地產(chǎn)“提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，將中海地產(chǎn)物業(yè)管理部逐步充實(shí)為具“人事行大業(yè)務(wù)管控職能的中海物業(yè)管理總部中海物業(yè)總部下設(shè)華東區(qū)華北區(qū)西部區(qū)華南區(qū)沈陽(yáng)青島分、公司、、商業(yè)等八家二級(jí)公司。同時(shí)，為理中心、佛山、蘇州、長(zhǎng)春、濟(jì)南管理中心、、杭州、、寧波管理中心長(zhǎng)沙等十一家屬地化管理平臺(tái)；在商業(yè)管理領(lǐng)域相繼設(shè)立商業(yè)商業(yè)。切、三、中海物業(yè)198612月28日，中海物業(yè)在正式成立，專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理服務(wù)隸屬于最大中資建筑商及房地產(chǎn)上市公司——中國(guó)海外(代碼:688)。1991718海物業(yè)公司，名稱(chēng)為“中海物業(yè)管理（）有限公司，首經(jīng)理為丁步華先生。19954月，公司為獨(dú)人，從中國(guó)海外建筑()的6月，成立中海物業(yè)管理()，成立當(dāng)年即被8月，中國(guó)海外在廣州成立了中海物業(yè)管理廣州有限公同年，開(kāi)始應(yīng)用軟件，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算、收取、銀行劃款、19962月14日中海物業(yè)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得7月12日，中海物業(yè)公司取得當(dāng)時(shí)最大規(guī)模的商業(yè)的“型”轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛏鐣?huì)的“規(guī)模效益型，并以此11中海物業(yè)將所接管的4個(gè)商住區(qū)全部推上國(guó)優(yōu)示范小區(qū)，名列前列。1997月6日，非洲厄立特里亞總統(tǒng)伊薩亞斯率高級(jí)代表團(tuán)一行月16日，國(guó)家建設(shè)部副部長(zhǎng)參觀(guān)廣州錦城花園售樓處10月，率先走出，進(jìn)入，拉開(kāi)了物業(yè)管理公司11月，獲市首批甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)19982月，國(guó)家建設(shè)部部長(zhǎng)視察廣州中海錦城花園月，中海樓宇科技公司成立駐港的后傾保障任務(wù)，獲得駐港后勤部的表?yè)P(yáng)。月，中海社區(qū)環(huán)境工程公司成立月12日，迅速成為市場(chǎng)份額最大的幾家物業(yè)管理公司之12月，中海電梯工程公司成立19991月21日，中海物業(yè)管理正式成立20006——20015月，成立中海物業(yè)管理5月22日 主義城市經(jīng)營(yíng)相崔宗建一行參觀(guān)12200210月，獲市首屆質(zhì)量管理獎(jiǎng)，為市服務(wù)行業(yè)唯一，首20033月24日，中海物業(yè)管理更名為中國(guó)海外服務(wù)有限公4月首創(chuàng)行業(yè)內(nèi)以“三價(jià)值理論”為理念的“第三代物業(yè)管理”6月，簽約管理高檔物業(yè)，面積突破2000萬(wàn)平方米，涉202000～I(xiàn)SO9001:2000（GB/T24000～I(xiàn)SO14001:1996（GB/T28001:2001）10月，“中國(guó)海外公司物業(yè)管理”正式成立對(duì)中海物業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全面的統(tǒng)籌管理崔鐸聲任任副。11月，成立長(zhǎng)春中海物業(yè)管理。20047月3日中共長(zhǎng)春副書(shū)記祝業(yè)精長(zhǎng)岸春城9月獲市資源和管理局頒“先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)10月“04年十大最具品牌物業(yè)管理公司稱(chēng)號(hào)11月，被確定為廣播電視大學(xué)教學(xué)實(shí)習(xí)12月，獲“2004最具知名品牌”2004520051月，舉辦“中海物業(yè)品牌發(fā)展”，向海內(nèi)外公開(kāi)示了成為世界一流的物業(yè)服務(wù)提供商的發(fā)展目標(biāo)。1“多多”1月，成立中海物業(yè)管理中山3?AAA7月，成立中海物業(yè)管理蘇州8月，成立中海物業(yè)管理9月，成立中海物業(yè)管理佛山9月，獲“2005用戶(hù)滿(mǎn)意服務(wù)”稱(chēng)號(hào)11月，成立中海物業(yè)管理西安11“中海·深藍(lán)”高端物業(yè)管理品牌。中海深藍(lán)是中海物牌。其中，香蜜湖1號(hào)為中海深藍(lán)首個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。20061月，成為省物業(yè)管理行業(yè)副會(huì)長(zhǎng)單位3月，經(jīng)中國(guó)海外批準(zhǔn)，并經(jīng)國(guó)家工商行政核準(zhǔn)“深3月，成立中海物業(yè)管理寧波。5月，三位駐場(chǎng)經(jīng)理抵達(dá)越南胡志明市，意味著中海物業(yè)的首個(gè)模式輸出之先河。8月，中海物業(yè)管理業(yè)務(wù)劃歸中海地產(chǎn)管10月，中海物業(yè)被市質(zhì)量技術(shù)授以全市首家一級(jí)達(dá)11月，獲“2006用戶(hù)滿(mǎn)意企業(yè)”稱(chēng)號(hào)20073月中海物業(yè)榮登市物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力20強(qiáng)第二名，同時(shí)被“2006年度市物業(yè)管理優(yōu)秀會(huì)員單位。3月26日，中海地產(chǎn)“整合資源、強(qiáng)化職能、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”4月，成立中海物業(yè)管理重慶11月，獲07年物業(yè)管理先進(jìn)單位12月，獲首屆市羅湖區(qū)區(qū)長(zhǎng)質(zhì)量獎(jiǎng)20081物業(yè)管理金榜綜合實(shí)力第一名。3月，成立中海物業(yè)管理杭州5月，成立中海物業(yè)管理大連5月，成立中海物業(yè)管理沈陽(yáng)6月，成立中海物業(yè)管理7月，成立中海物業(yè)管理7月，成立中海物業(yè)管理青島，是年便成為青島8月，中海物業(yè)管理廣州榮獲“2008年中國(guó)寫(xiě)字樓物業(yè)管理10強(qiáng)”的殊榮，時(shí)任中海物業(yè)管理廣州總經(jīng)理王先生當(dāng)選為“20088月15日，華東區(qū)中海物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志著中海物9月，成立中海物業(yè)管理濟(jì)南11月，獲市物業(yè)管理先進(jìn)單位1112月，獲“實(shí)施用戶(hù)滿(mǎn)意工程先進(jìn)單位用戶(hù)滿(mǎn)意企業(yè)”稱(chēng)20092月，市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力三十強(qiáng)第一名月 市實(shí)施卓越績(jī)效模式先進(jìn)單位月，省建設(shè)系統(tǒng)精神文明建設(shè)先進(jìn)單位月，中海物業(yè)舉辦，宣布目標(biāo)任務(wù)系統(tǒng)正式上線(xiàn)21830111220132010283184月，獲2009年度市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)第一名4月10日，華北區(qū)在在各中海社區(qū)首次啟動(dòng)“中海綠色聯(lián)2009610月 物業(yè)管 會(huì)員單位10月19日，中海物業(yè)經(jīng)過(guò)新一輪資源整合，全力打造了高檔物10月21日，成立中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司廣州，TOP1020113月21日，成立中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司，統(tǒng)籌管理商業(yè)項(xiàng)目。4月，成立中海物業(yè)管理吉林4月，獲“2010年度市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)”第三6月27日，成立中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司，統(tǒng)籌管理商業(yè)項(xiàng)目。8月，中海物業(yè)響應(yīng)中海地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系部的號(hào)召，聯(lián)合“中海會(huì)”在范圍內(nèi)開(kāi)展“小小業(yè)主物管體驗(yàn)營(yíng)，并成為中海9月26日，成立中海物業(yè)管理7月，依次成立中海物業(yè)管理煙臺(tái)、中海物業(yè)管理合肥。7月27日，成立中海物業(yè)管理西安地區(qū)8月，成立中海物業(yè)管理桂林8月6日，成立中海物業(yè)管理佛山地區(qū)9月，成立中海物業(yè)管理長(zhǎng)沙10301114TOP1011月23日，成立中海物業(yè)管理重慶地區(qū)20123月，成立中海物業(yè)管理廈門(mén)3月14日，成立中海物業(yè)管理蘇州地區(qū)55月，獲得2011年度市物業(yè)管理優(yōu)秀會(huì)5月，獲得2011年物業(yè)管理業(yè)主滿(mǎn)意度指數(shù)（抽樣單位305月4日獲“2011年度市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)”620126月6日，成立中海物業(yè)管理長(zhǎng)春地區(qū)7月13日，成立中海物業(yè)管理濟(jì)南地區(qū)9月7日，物業(yè)管理部職能從中海地產(chǎn)獨(dú)立，成立中海物業(yè)10月，正式確定面向全日制應(yīng)屆大學(xué)生（含留學(xué)歸國(guó)人員）的、10月26日，重組市中海樓宇科技、市中海電梯工程市中海社區(qū)環(huán)境工程，并成立中、20131月，與三菱簽訂電梯維保合作框架協(xié)議，標(biāo)志著中海物業(yè)電梯維保、電梯領(lǐng)域踏上新的臺(tái)階。2月5日，撤銷(xiāo)中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司廣州、中3月14日，成立中海物業(yè)管理地區(qū)3月27日，成立中海物業(yè)機(jī)關(guān)4月8日，成立中海物業(yè)管理地區(qū)，同時(shí)撤銷(xiāo)中海物業(yè)管理重慶地區(qū)并將西部區(qū)職能部門(mén)由遷移至重慶，由西部區(qū)直管重慶項(xiàng)目。5月22日，成立中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司，統(tǒng)籌商業(yè)項(xiàng)目。6月，成立中海物業(yè)管理濟(jì)南環(huán)宇城6月6日，成立中海物業(yè)管理杭州地區(qū)731178148月29日，北方區(qū)中海物業(yè)更名為中海物業(yè)管理沈陽(yáng)9中海華庭項(xiàng)目參觀(guān)。9月2日，中?！ぞ盘?hào)全球在港島香格造全球高端定務(wù)體系，同期發(fā)布九號(hào)移動(dòng)管家APP，揭92910TOP2001010月15日，成立中海物業(yè)管理寧波地區(qū)10月18日，成立中海物業(yè)管理沈陽(yáng)環(huán)宇城11月12日，中海物業(yè)管理、中海地產(chǎn)10月28日，正式發(fā)布增值服務(wù)業(yè)務(wù)的“萬(wàn)家”品牌及應(yīng)用1115國(guó)七大二級(jí)的三體系認(rèn)證以中海物業(yè)企業(yè)文化與國(guó)際標(biāo)又一次獲取ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三體系認(rèn)證。12月4日，中海物業(yè)管理濟(jì)南環(huán)宇城由總部直20141月，中海物業(yè)協(xié)同平臺(tái)APP版本發(fā)布上線(xiàn)，標(biāo)志著中海物業(yè)辦1月，廣州中海觀(guān)園、香蜜湖1號(hào)、廣州璟暉華庭、佛山萬(wàn)錦東苑、城南1號(hào)、中海凱旋、紫御、濟(jì)南奧1月23日，啟動(dòng)中建物業(yè)管理并入中海物業(yè)系統(tǒng)2月27日，成立中海物業(yè)管理長(zhǎng)沙地區(qū)2月28日，成立中海物業(yè)管理地區(qū)3314月1日，中海凱旋、紫御、濟(jì)南奧龍觀(guān)邸、長(zhǎng)春企業(yè)文化【企業(yè)愿景：追求卓越，物業(yè)界的標(biāo)桿企【價(jià)值觀(guān)誠(chéng)信：嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家法律、各級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)所列的降低能耗；開(kāi)展清潔生產(chǎn)、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能減排、領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造居家生活和和諧社區(qū)氛圍，實(shí)現(xiàn)企持續(xù)創(chuàng)新：不斷提高管理水平，以精品服務(wù)回報(bào)客戶(hù)、回報(bào)社【、與時(shí)俱進(jìn)，持續(xù)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。型“資本型”乃至“型”經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。漲，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)都著不同程度難題，須調(diào)整經(jīng)營(yíng)思戶(hù)資源、客戶(hù)群力充足等特點(diǎn)，中海物業(yè)有實(shí)力在商業(yè)模式“平臺(tái)型“資產(chǎn)型“資本型“型”企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)中賴(lài)以生存和發(fā)展的重要。服務(wù)的質(zhì)量，控務(wù)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。也是客戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)潛在的、更高的訴求。從基礎(chǔ)物業(yè)服（當(dāng)以“物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，具有新型模式”的企業(yè)形象進(jìn)入資本市場(chǎng)。在擴(kuò)大公司知名度、美譽(yù)度的同時(shí)，進(jìn)一步歸源、型：此處“型”指的是在與供應(yīng)商、者的議價(jià)能力續(xù)發(fā)展道越走越輕松?！竟ぷ骶\(chéng)服務(wù)，生中海物業(yè)2012-2014三年規(guī)劃內(nèi)容為2012?重樹(shù)信心?20132014年，務(wù)實(shí)有效，穩(wěn)步提升。2012?重樹(shù)信心?責(zé)權(quán)限的調(diào)整。2012年，為了保障公司合理運(yùn)營(yíng)，公司2013范圍內(nèi)快速，帶動(dòng)各地項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的全面提升。而高退盤(pán)的策略，或提高物業(yè)，或退出長(zhǎng)期高額虧損的項(xiàng)目，2014此階段，中海物業(yè)多變的市場(chǎng)環(huán)境、急速擴(kuò)張的管理現(xiàn)狀，進(jìn)一步提升地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值；應(yīng)始終以“顧客需求、以人為整合資源，切實(shí)提升服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)抓好內(nèi)部管理，制度、（）通過(guò)打造中海物業(yè)樣板項(xiàng)目以點(diǎn)帶面地實(shí)現(xiàn)公司管理服務(wù)品質(zhì)的式提升總部結(jié)合三年工作規(guī)劃圍“發(fā)布樣板執(zhí)行申報(bào)項(xiàng)目必須全部通過(guò)“二級(jí)公司自查”、“物業(yè)總部檢查”、2014年1月廣州中海觀(guān)園香蜜湖1號(hào)廣州璟暉華庭、佛山萬(wàn)錦東苑、城南1號(hào)、中海凱旋、紫御、濟(jì)南奧龍觀(guān)邸、長(zhǎng)春紫御華府、重慶國(guó)際社區(qū)、星際廣場(chǎng)、號(hào)，并按照《中海物業(yè)樣板項(xiàng)目獎(jiǎng)懲辦法》享受公司相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，啟動(dòng)七大二級(jí)的三體系認(rèn)證，并又一次以中?；灥念I(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，獲取了ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三體系認(rèn)證。新編制體系文件有5萬(wàn)余字《管理手冊(cè)10萬(wàn)余字有序具中海物業(yè)堅(jiān)定不移的標(biāo)準(zhǔn)貫標(biāo)能力的優(yōu)勢(shì)認(rèn)證行業(yè)中形成不可模仿和強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)在體系建設(shè)中我們創(chuàng)新性地將