郴州金橋商貿(mào)名邸經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告

金橋商貿(mào)名邸經(jīng)濟(jì)分析方案第一部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃及營(yíng)銷實(shí)施計(jì)劃一、工程施工計(jì)劃——建設(shè)周期約22個(gè)月。初步估計(jì)，本項(xiàng)目工程整體建設(shè)周期計(jì)劃為22個(gè)月，初步計(jì)劃2011年動(dòng)工到2013年1月項(xiàng)目全部工程建設(shè)完成并投入營(yíng)運(yùn)；具體階段初步工程進(jìn)度表如下：□項(xiàng)目30層高層商住樓工程進(jìn)度工程進(jìn)度時(shí)間工程項(xiàng)目項(xiàng)目開工建設(shè)2011年年初/項(xiàng)目基礎(chǔ)及主體工程至10層2011年09月項(xiàng)目基礎(chǔ)工至正負(fù)02011年12月項(xiàng)目主體工程至10層主體工程封頂2012年04月/設(shè)備工程安裝與裝修完成2012年06月電梯、水電、消防等安裝、酒店裝修園林綠化鋪裝完成2012年08月小區(qū)園林綠化、小區(qū)配套，項(xiàng)目竣工交房2013年02月交房二、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃——計(jì)劃18個(gè)月基本銷售完畢按施工進(jìn)度及地產(chǎn)預(yù)售要求，初步估計(jì)項(xiàng)目在2011年12月份則可開盤預(yù)售，整體銷售周期計(jì)劃在18個(gè)月內(nèi)全部銷售完畢。1、整體銷售理念理念1：招商先行，先進(jìn)入中檔的生活超市的以及3D影院的招商洽談，通過招商業(yè)態(tài)的提升拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的居住價(jià)值。理念2：將下湄橋未來的城市發(fā)展規(guī)劃作為重要的宣傳口徑對(duì)外宣傳，同心河的治理完成、下湄橋工業(yè)大道的改建等宏觀因素導(dǎo)入未來的居住投資價(jià)值規(guī)避目前的不佳環(huán)境，吸引周圍客戶進(jìn)行房源消化。理念3：先推住宅后推商業(yè)，住宅部分進(jìn)行開盤消化形成人氣和市場(chǎng)關(guān)注，待招商完成后啟動(dòng)一樓二樓商鋪的集中消化，超市和影院的銷售放在最后進(jìn)行集中消化。2、2011年-2012年銷售計(jì)劃由項(xiàng)目工程進(jìn)度15層拿到預(yù)售許可證即可開盤推出，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，初步估計(jì)項(xiàng)目整體去化速度如下：時(shí)間銷售比率住宅1F、2F商業(yè)3F、4F商業(yè)2011年12月第一次開盤消化推出房源50%//2012年1月推出房源30%//2012年2月推出房源20%//2012年3月推出房源10%//2012年4月//3、2012年-2013年銷售計(jì)劃時(shí)間銷售比率住宅1F、2F商業(yè)3F、4F商業(yè)2012年5月第二次開盤消化推出房源50%推出商鋪的20%/2012年6月推出房源30%推出商鋪的15%/2012年7月推出房源15%推出商鋪的15%/2012年8月推出房源5%推出商鋪的13%推出商鋪的30%2012年9月/推出商鋪的12%推出商鋪的25%2012年10月/推出商鋪的10%推出商鋪的15%2012年11月/推出商鋪的5%推出商鋪的15%2012年12月/推出商鋪的5%推出商鋪的10%2013年1月/推出商鋪的5%推出商鋪的5%整體控制在18個(gè)月內(nèi)達(dá)到100%達(dá)到100%達(dá)到100%4、銷售策略4.1營(yíng)銷采用二次開盤的項(xiàng)目營(yíng)銷操作策略，每次開盤推出房源的數(shù)量不超過整個(gè)住宅總套數(shù)的50%.4.2商業(yè)在進(jìn)行銷控后進(jìn)行合理搭配吸引投資客戶進(jìn)行關(guān)注，對(duì)于沿街門面要進(jìn)行合理化面積劃分，避免鉆石門面和內(nèi)街門面的超量劃分。4.3同時(shí)要根據(jù)認(rèn)籌情況進(jìn)行房源的合理化推出，造成快消快打的銷售局面形成市場(chǎng)旺銷局面和持續(xù)的熱度。三、項(xiàng)目各物業(yè)銷售計(jì)劃模式物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式地下車位約為421個(gè)停車泊位營(yíng)運(yùn)為主，部分出售商業(yè)裙樓一層品牌零售一層面積約2780平米單獨(dú)劃分，對(duì)外銷售二層影院餐飲二層面積約2780平米單獨(dú)劃分，對(duì)外銷售三層生活超市三層面積約2780平米整體出租，產(chǎn)權(quán)式商鋪四層體驗(yàn)休閑四層面積約2780平米整體出租，產(chǎn)權(quán)式商鋪高層住宅雙塔建筑，單塔標(biāo)準(zhǔn)層每層9套。共計(jì)26層，約468套。單套對(duì)外銷售四、項(xiàng)目各物業(yè)銷售價(jià)格建議 1、市場(chǎng)價(jià)格參考□住宅市場(chǎng):經(jīng)以上調(diào)查結(jié)論,郴州現(xiàn)階段下湄橋附近樓盤多層、小高層類似住宅的銷售價(jià)格主要范圍為3200/m2—3500元/m2?！跎虡I(yè)市場(chǎng):經(jīng)以上調(diào)查結(jié)論,郴州現(xiàn)階段商鋪銷售的均價(jià)主要范圍為15000元/m2，具備沿街門面已經(jīng)達(dá)到單價(jià)40000元/m2,個(gè)別區(qū)位較差商鋪維持在5000-10000/m2之間。商鋪整體價(jià)格嚴(yán)重失衡。2、項(xiàng)目各物業(yè)產(chǎn)品具體定價(jià)□地下停車位建議全面出售經(jīng)營(yíng)權(quán)，均價(jià)約50000元/個(gè)；□5-30層住宅采用市場(chǎng)法與成本法二種定價(jià)方法進(jìn)行綜合定價(jià)，計(jì)劃整體銷售均價(jià)為：3800元/m2.□1-4層商業(yè)裙樓部分考慮引入一個(gè)生活超市以及有一個(gè)3D影院的業(yè)態(tài)，整個(gè)商業(yè)裙樓的價(jià)值要高于一般的商住底商門面的價(jià)值，因此定價(jià)要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)。1F商鋪價(jià)格區(qū)間為：15000元/m2—30000元/m2，均價(jià)（包括內(nèi)鋪）：20000元/m2.2F商鋪銷售價(jià)格區(qū)間為：6000元/m2—10000元/m2，均價(jià)6000元/m2。3F商鋪銷售價(jià)格區(qū)間為：3000元/m2—5000元/m2，均價(jià)5000元/m2。4F商鋪銷售價(jià)格區(qū)間為：3000元/m2—5000元/m2，均價(jià)4500元/m2第二部分項(xiàng)目總投資估算與資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目銷售收入估算1、項(xiàng)目總銷售收入估算根據(jù)項(xiàng)目各具體物業(yè)規(guī)模與銷售價(jià)格測(cè)定估算項(xiàng)目總銷售收入為266985630元。項(xiàng)目可銷售單位收入初步估計(jì)產(chǎn)品類型可銷面積(㎡)計(jì)劃銷售均價(jià)(元/㎡)預(yù)計(jì)銷售額(元)26層雙塔住宅42116.638001600430804層商業(yè)1層品牌零售2780.220000556040002層影院餐飲2780.46000166824003層生活超市2780.65000139030004層足浴休閑2780.7450012513150停車位（個(gè)）40%銷售412500008240000合計(jì)2669856302、項(xiàng)目具體回款計(jì)劃時(shí)間銷售比率住宅及車位1F、2F商業(yè)3F、4F商業(yè)2011年12月第一次開盤50%37904940////2012年01月30%22742964////2012年02月10%7580988////2012年03月10%7580988////2012年04月////2012年05月第二次開盤50%3790494020%14457280//2012年06月30%2274296415%10842960//2012年07月推出房源15%1137148215%10842960//2012年08月推出房源5%397381413%939723230%79248452012年09月車位30%247200012%867436825%66040382012年10月車位20%164800010%722864015%39624232012年11月車位20%16480005%361432015%39624232012年12月車位15%12360005%361432010%26416152013年01月車位15%12360005%36143205%1320808合計(jì)100%168283080100%72286400100%26416150本項(xiàng)目土地使用權(quán)獲得成本合計(jì)為13399995.65元；初步估計(jì)本項(xiàng)目電梯小高層約建安成本約1500元/m2左右；高層約為2350元/m2。地下車庫建安成本估算約為1900元/m2。本項(xiàng)目開發(fā)成本估算約為134261374.6元。二、項(xiàng)目開發(fā)成本估算投資成本費(fèi)用估算匯總表開發(fā)成本項(xiàng)目費(fèi)用總額工程量/㎡概算指標(biāo)/（元/㎡）1、土地成本13399995.655802.92998.52、建筑安裝工程費(fèi)10741203554061.7

2.15-30層住宅小高層6317490042116.615002.21-4層商業(yè)2613317511120.523502.3安置用房1236900824.615002.4地下車庫168670608877.43、前期工程費(fèi)3222361.05

/1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2148240.7按建筑安裝費(fèi)用的2%計(jì)算2、可行性研究費(fèi)537060.175按建筑安裝費(fèi)用的5‰計(jì)算3、水文地質(zhì)勘探費(fèi)537060.175按建筑安裝費(fèi)用的5‰計(jì)算4、報(bào)建費(fèi)52423374.1住宅393790293.5元/m24.2非住宅1304435117.3元/m25、公建設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)1074120.4按建筑安裝費(fèi)用的1%計(jì)算6、不可預(yù)見費(fèi)（3%）3910525.5以上2至5項(xiàng)和的3%計(jì)算開發(fā)成本合計(jì)134261374.6

/2、開發(fā)費(fèi)用（參見下表）四、項(xiàng)目總投資成本費(fèi)用匯總經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)整體費(fèi)用為開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)費(fèi)用及開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)之和，總投資成本費(fèi)用為164387061.1元。三、開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1、本項(xiàng)費(fèi)用主要包含營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，整體按銷售額的5.775%計(jì)算，計(jì)算結(jié)果為15418420.13元。2、開發(fā)費(fèi)用：開發(fā)費(fèi)用(單位:元)費(fèi)用總額備注1、管理費(fèi)用（開發(fā)成本3%)4027841.2382、財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行利息）03、銷售費(fèi)用(銷售收入的4%）10679425.2費(fèi)用小計(jì)14707266.44五、資金籌措與開發(fā)資金投入計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有3個(gè)渠道：一是自有資金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入除去銷售費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)剩余部分。1、資金運(yùn)作方式如下：根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)總投資共164387061.1元，按照規(guī)定，資金投入不得低于總投資的35%，由此可以計(jì)算出，需要開發(fā)商自有資金57535471元。同時(shí)，項(xiàng)目預(yù)售房地產(chǎn)收入除去相關(guān)稅費(fèi)及銷售費(fèi)用后用于再投資。2、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，已經(jīng)于2011年年初動(dòng)工計(jì)劃年底達(dá)到基礎(chǔ)正負(fù)零進(jìn)度，本年度投資需要資金計(jì)劃為項(xiàng)目總投資的15%約24658059元，全部可由自有資金承擔(dān)。3、2012年計(jì)劃投資為總投資的65%，總金額為106851590元，本年度計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)銷售額為214669564元，扣除年度開發(fā)成本結(jié)余107817974.3元。4、至2012年1月后，項(xiàng)目立即不斷有銷售回款，除滿足當(dāng)年投資外尚有足夠資金已能滿足項(xiàng)目所需建設(shè)資金。5、本項(xiàng)目2011年12月開盤銷售額必須償還36000000元建設(shè)資金給建設(shè)單位。6、由于本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金充足，為了避免銀行貸款利息過高的費(fèi)用，建議本項(xiàng)目不進(jìn)行銀行貸款。7、項(xiàng)目開發(fā)資金投入計(jì)劃表：序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2011年（55%）2012年（45%）1-5月6-12月1-10月11-12月15%50%25%10%1投資總額164387061.1246580598219353141096765164387062自有資金575354712465805932877412003銷售收入003790494019795288622887806六、財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目投資稅前毛利潤(rùn)由前面計(jì)算項(xiàng)目銷售收入與項(xiàng)目投資成本，可知項(xiàng)目毛利潤(rùn)約為1.03億元投資利潤(rùn)率62.4%，從投資利潤(rùn)率可以得出，項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)水平屬于較高水平。2、不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要有：建設(shè)成本、銷售價(jià)格、建設(shè)周期、貸款利率、可建設(shè)面積等。這些因素可能受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但由于項(xiàng)目整體開發(fā)周期短，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，這些因素在短時(shí)間都將不會(huì)發(fā)生較大變化，而郴州總體房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步上漲狀態(tài)，項(xiàng)目的變現(xiàn)速度快，項(xiàng)目整體發(fā)展態(tài)勢(shì)判斷良好。3、盈虧平衡分析假設(shè)本項(xiàng)目總投資不變，而且銷售價(jià)格與投資回收進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，由此計(jì)算可以得到，當(dāng)項(xiàng)目銷售率為61.6%時(shí)，全部投資利潤(rùn)為0，也就是說，投資恰好保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最低。本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為61.6%，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)屬于較低層次。4、敏感性分析4.1