MS管理模式及項(xiàng)目管理知識(shí)體系

宋延慶

JULY232005北京大學(xué)房地產(chǎn)MBA課程班

項(xiàng)目管理規(guī)劃與體系設(shè)計(jì)（PMS管理模式）

蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司專業(yè)之道惟精惟一

內(nèi)容概要

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式二、多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本情況三、產(chǎn)品模式研究四、快速發(fā)展中存在的問(wèn)題五、項(xiàng)目管理規(guī)劃六、項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)七、項(xiàng)目管理體系管理（一）以項(xiàng)目制為核心的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（二）項(xiàng)目管理模式的選擇（三）以項(xiàng)目制為核心的公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目組織管理（五）項(xiàng)目目標(biāo)管理（六）項(xiàng)目計(jì)劃管理（七）項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理（八）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程管理（九）薪酬及考核管理（十）其它1、投資決策管理2、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理3、供方與采購(gòu)管理4、工程管理5、銷售管理6、客戶關(guān)系管理7、驗(yàn)收與交付管理

第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的變化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的變化1、市場(chǎng)政策的變化必將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資模式的變化2、新投資模式必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)模式的變化3、新開(kāi)發(fā)模式又導(dǎo)致投資模式的變化——新開(kāi)發(fā)模式需要持續(xù)的資金流——要有持續(xù)的資金流必須實(shí)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)快速增長(zhǎng)的路徑——強(qiáng)化內(nèi)部管理，健全管理制度，降低項(xiàng)目成本和企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目不可行性研究，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，提高項(xiàng)目的附加值、利潤(rùn)率確立產(chǎn)品模式進(jìn)行連鎖開(kāi)發(fā)1億10億100億3年4年5年第二部分多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本情況2002年12月，我公司市場(chǎng)研究室對(duì)300家三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：有73.3%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著兩個(gè)以上的項(xiàng)目，有4%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著四個(gè)以上的項(xiàng)目，8.67%的房地產(chǎn)企業(yè)有異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本情況調(diào)查

對(duì)于多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，有94%的企業(yè)選擇了“實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)模的快速擴(kuò)張”，87%的企業(yè)選擇了“整合資源，充分利用既有資源”，83%的企業(yè)選擇了“創(chuàng)建知名品牌，提升品牌附加值”。

調(diào)查同時(shí)顯示——附：部分企業(yè)情況萬(wàn)科產(chǎn)品理念：“旨在推銷一種新的生活方式。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不以贏利為唯一目標(biāo)，也不只是單純?yōu)榭蛻籼峁┚铀?，而是從滿足現(xiàn)代人追求舒適、便利、完美的生活方式出發(fā)，自始至終為客戶的各種合理需求而提供盡善盡美的服務(wù),即便暫時(shí)犧牲部分經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也在所不惜……要有創(chuàng)造城市文化的責(zé)任感，對(duì)城市負(fù)責(zé)，對(duì)后代負(fù)責(zé)?！遍_(kāi)發(fā)理念：造就·生活·夢(mèng)想進(jìn)入城市：共17個(gè)城市（鞍山、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、北京、成都、東莞、廣州、昆山、南昌、南京、上海、深圳、天津、無(wú)錫、武漢、中山）正在銷售的項(xiàng)目數(shù)量：29個(gè)正在運(yùn)作的項(xiàng)目：70個(gè)萬(wàn)科（續(xù)）項(xiàng)目系列

城市花園系列（城市中心區(qū)外圍住宅）四季花城系列（城郊結(jié)合部）金色家園系列（城市中心區(qū)住宅重建）自然人文系列（尊重自然，尊重文脈）銷售額

2004年：91.6億2005年：120億10年內(nèi)：1000億元（占3％份額，正在做第二個(gè)20年規(guī)劃，10年內(nèi)計(jì)劃進(jìn)入100個(gè)城市，同時(shí)運(yùn)作300個(gè)項(xiàng)目）金地地開(kāi)發(fā)理念：創(chuàng)創(chuàng)造生活新空空間科學(xué)筑家已進(jìn)入城市：：深圳、上海、、北京、武漢漢、珠海、東東莞莞、廣廣州計(jì)劃進(jìn)入的城城市：天津、沈陽(yáng)、、成都、重慶慶項(xiàng)目數(shù)量：9個(gè)在售項(xiàng)目目銷售額：28.4億元。。綠城開(kāi)發(fā)理念：“以人為本””的開(kāi)發(fā)理念念其最重要的的內(nèi)涵就是強(qiáng)強(qiáng)調(diào)人與自然然、人與人、、人與自我精精神世界的和和諧統(tǒng)一。企業(yè)理理念：：真誠(chéng)誠(chéng)、善善意、、精致致、完完美已進(jìn)入入城市市：12個(gè)個(gè)城市市（上海海、南南昌、、西安安、杭杭州等等）正在開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目：20多多個(gè)復(fù)地地價(jià)值觀觀：品牌價(jià)價(jià)值內(nèi)內(nèi)涵和和企業(yè)業(yè)文化化的核核心價(jià)價(jià)值觀觀是"責(zé)任任、創(chuàng)創(chuàng)新、、關(guān)懷懷、共共贏"，我我們致致力于于以理理想的的工作作品質(zhì)質(zhì)來(lái)提提高我我們的的產(chǎn)品品價(jià)值值、員員工價(jià)價(jià)值和和企業(yè)業(yè)價(jià)值值，力力爭(zhēng)成成為全全社會(huì)會(huì)最受受尊敬敬的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)之一一。經(jīng)營(yíng)理理念：：共創(chuàng)創(chuàng)理想想空間間已進(jìn)入入城市市：北京、、武漢漢、南南京、、無(wú)錫錫等項(xiàng)目情情況：：已建18個(gè)個(gè)、在在建10個(gè)個(gè)、預(yù)預(yù)建13個(gè)個(gè)(截止止03.11月月)發(fā)展目目標(biāo)：：繼續(xù)專專注于于開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)質(zhì)質(zhì)住宅宅，為為客戶戶提供供理想想生活活空間間。保保持持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健的的企業(yè)業(yè)發(fā)展展之路路，努努力成成為中中國(guó)最最優(yōu)秀秀的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)之一一。發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：面向中中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)快快速增增長(zhǎng)的的中心心城市市，面面向迅迅速成成長(zhǎng)的的城市市新興興白領(lǐng)領(lǐng)階層層，以以專業(yè)業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念、、全國(guó)國(guó)品牌牌連鎖鎖的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，定位位在城城市高高級(jí)白白領(lǐng)階階層，，為中中國(guó)的的青年年白領(lǐng)領(lǐng)打造造“城城市新新興白白領(lǐng)公公寓””―――全國(guó)國(guó)現(xiàn)代代時(shí)尚尚住宅宅的經(jīng)經(jīng)典品品牌，，開(kāi)辟辟一條條高度度專業(yè)業(yè)發(fā)展展道路路。進(jìn)入城城市：共10個(gè)：：北京京、天天津、、重慶慶、濟(jì)濟(jì)南、、長(zhǎng)沙沙、沈沈陽(yáng)、、武漢漢、南南寧、、柳州州、桂桂林陽(yáng)光100企業(yè)精精神：：誠(chéng)信、、務(wù)實(shí)實(shí)、專專業(yè)、、團(tuán)隊(duì)隊(duì)、積積極、、創(chuàng)新新企業(yè)宗宗旨：：提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)創(chuàng)新的的樓宇宇產(chǎn)品品和服服務(wù)使使人們們的生生活更更加美美好。。開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)的項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)數(shù)量：：50多多個(gè)已進(jìn)入入的城城市：：北京、、重慶慶、成成都、、合肥肥正售項(xiàng)項(xiàng)目：：9個(gè)個(gè)華潤(rùn)置置地其他他上海綠地2004年銷售額110億，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)80億元。已進(jìn)入16個(gè)城市富力集團(tuán)03年40億，04年60億（北京29.61,廣州31），計(jì)劃05年80億，06年100億。11個(gè)項(xiàng)目順馳120億，其中融創(chuàng)30億14個(gè)城市34個(gè)項(xiàng)目中海地產(chǎn)04年銷售額60億合生集團(tuán)04年突破100億，達(dá)到103億（廣40京30滬17津16）5個(gè)城市19個(gè)項(xiàng)目世茂集團(tuán)上海、哈爾濱、綏芬河、武漢、福州、南京

大華集團(tuán)12個(gè)項(xiàng)目6個(gè)省市深入認(rèn)認(rèn)識(shí)四四種關(guān)關(guān)系市場(chǎng)空空間＆企業(yè)發(fā)發(fā)展空空間機(jī)遇＆挑戰(zhàn)快速增增長(zhǎng)＆持續(xù)發(fā)發(fā)展經(jīng)營(yíng)＆管理第三部部分：：產(chǎn)品品模式式研究究萬(wàn)科城市花花園系系列（（城市市中心心區(qū)外外圍住住宅））四四季季花城城系列列（城城郊結(jié)結(jié)合部部）金色家家園系系列（（城市市中心心區(qū)住住宅重重建））自自然然人文文系列列（自自然、、文脈脈）金地格林小小鎮(zhèn)/格林林春天天/格格林春春曉世茂濱江系系列陽(yáng)光100陽(yáng)光100國(guó)際際新城城萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)SOHO中中國(guó)SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城城/建建外SOHO/SOHO尚都都順馳水水景景系列列藍(lán)海/籃調(diào)調(diào)/籃籃灣奧林匹匹克奧林匹匹克花花園/中奧奧廣場(chǎng)場(chǎng)瑞安集集團(tuán)新天地地系列列產(chǎn)品定定型的的基礎(chǔ)礎(chǔ)1、研研究確確立企企業(yè)的的發(fā)展展戰(zhàn)略略和經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式；；2、研研究確確定企企業(yè)的的開(kāi)發(fā)發(fā)理念念、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、優(yōu)勢(shì)勢(shì)；3、研研究已已開(kāi)發(fā)發(fā)或正正在開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)格，，調(diào)查查項(xiàng)目目的社社會(huì)品品牌（（知名名度、、滿意意度））產(chǎn)品定定型的的八大大要素素1、城城市選選擇（（選擇擇擬進(jìn)進(jìn)入的的城市市）2、區(qū)區(qū)位選選擇（（選擇擇項(xiàng)目目在城城市的的中觀觀區(qū)位位）3、確確定項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模（（占地地面積積，建建筑面面積））4、目目標(biāo)客客戶選選擇（（研究究并鎖鎖定核核心消消費(fèi)者者）5、確確定項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)格（（獨(dú)特特的、、便于于識(shí)別別的““符號(hào)號(hào)”））6、設(shè)設(shè)計(jì)定定型7、賣(mài)賣(mài)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)、、廣告告風(fēng)格格定型型8、統(tǒng)統(tǒng)一的的VIS產(chǎn)品模模式研研究的的方式式企業(yè)組組織，，專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)領(lǐng)銜銜，戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作伙伙伴配配合。?？焖侔l(fā)發(fā)展中中的問(wèn)問(wèn)題第四部部分多項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)存在在的“成長(zhǎng)長(zhǎng)的煩煩惱””接口關(guān)系不明確、爭(zhēng)權(quán)普遍內(nèi)部制度不健全資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題公司指令執(zhí)行變異與合作單位關(guān)系緊張對(duì)品牌貢獻(xiàn)率不大與預(yù)期利潤(rùn)率偏差率較大在快速速擴(kuò)張張下，，企業(yè)業(yè)的資資金、、人員員、資資源等等已明明顯出出現(xiàn)極極限狀狀態(tài)下下的不不適應(yīng)應(yīng)綜合合癥！！速度風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：快快速發(fā)發(fā)展綜綜合癥癥原因因分分析析支持匱匱乏戰(zhàn)略匱匱乏管理匱匱乏資金匱匱乏資源匱匱乏意識(shí)匱匱乏第五部部分：：項(xiàng)目目管理理規(guī)劃劃項(xiàng)目管管理規(guī)規(guī)劃≠≠項(xiàng)目目管理理項(xiàng)目管管理規(guī)規(guī)劃是是一個(gè)個(gè)新課課題，，在房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更更有待待研究究。項(xiàng)目管管理體體系設(shè)設(shè)計(jì)第六六部部分分項(xiàng)目管管理體體系所所涉及及的內(nèi)內(nèi)容（一））以項(xiàng)項(xiàng)目制制為核核心的的公司司發(fā)展展戰(zhàn)略略規(guī)劃劃（二））項(xiàng)目目管理理模式式的選選擇（三））以項(xiàng)項(xiàng)目制制為核核心的的公司司組織織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)（四））項(xiàng)目目組織織管理理（五））項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)管理理（六））項(xiàng)目目計(jì)劃劃管理理（七））項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)管理理（八））項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)流程程管理理（九））薪酬酬及考考核管管理（十））其它它（一））以項(xiàng)目目制為為核心心的公公司發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)的的四個(gè)個(gè)階段段成本/價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性價(jià)價(jià)比比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)模式式競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)品牌牌、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)———有規(guī)規(guī)劃劃總總比比沒(méi)沒(méi)有有規(guī)規(guī)劃劃強(qiáng)強(qiáng)，，早早規(guī)規(guī)劃劃總總比比晚晚規(guī)規(guī)劃劃好好企業(yè)戰(zhàn)略研究究的內(nèi)容1、戰(zhàn)略環(huán)境境分析（宏觀經(jīng)濟(jì)、、產(chǎn)業(yè)政策、、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等等）2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析（國(guó)內(nèi)、區(qū)域域、自我）3、企業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)分析（發(fā)展歷程、、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、、行業(yè)地位、、優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)勢(shì)）4、戰(zhàn)略資源源分析（現(xiàn)有資源及及可整合的資資源）5、戰(zhàn)略選擇擇6、戰(zhàn)略規(guī)劃劃7、戰(zhàn)略執(zhí)行行建議———盡快調(diào)整原來(lái)來(lái)的發(fā)展規(guī)劃劃時(shí)間不宜太長(zhǎng)長(zhǎng)，內(nèi)容不要要太虛企業(yè)應(yīng)盡快由由市場(chǎng)政治家家轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略略管理者，由由公司發(fā)展中中的關(guān)系導(dǎo)向向、機(jī)會(huì)導(dǎo)向向、銀行導(dǎo)向向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略略導(dǎo)向。（二）項(xiàng)目管管理模式1、項(xiàng)目類別別按地域劃分：：有本地項(xiàng)目目和異地項(xiàng)目目按股權(quán)劃分：：有獨(dú)資、控控股項(xiàng)目和參參股合作項(xiàng)目目按級(jí)別劃分：：可劃分為一一級(jí)、二級(jí)、、三級(jí)項(xiàng)目2、項(xiàng)目模式式本地直屬項(xiàng)目目部異地項(xiàng)目公司司控股項(xiàng)目公司司參股項(xiàng)目公司司示例：某集團(tuán)團(tuán)公司項(xiàng)目等等級(jí)項(xiàng)目等級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)特級(jí)項(xiàng)目：規(guī)規(guī)劃總建筑面面積50萬(wàn)平方米（含含）以上；一級(jí)項(xiàng)目：規(guī)規(guī)劃總建筑面面積30萬(wàn)（含）至50萬(wàn)平方米；二級(jí)項(xiàng)目：規(guī)規(guī)劃總建筑面面積20萬(wàn)（含）至30萬(wàn)平方米；三級(jí)項(xiàng)目：規(guī)規(guī)劃總建筑面面積10萬(wàn)（含）至20萬(wàn)平方米；四級(jí)項(xiàng)目：規(guī)規(guī)劃總建筑面面積10萬(wàn)平方米以下下。以下情況可以以對(duì)項(xiàng)目等級(jí)級(jí)進(jìn)行調(diào)整：：★以高檔商品品房和公共建建筑為主的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在在確定項(xiàng)目等等級(jí)時(shí)，同等等規(guī)?？缮细「∫患?jí)；★屬于危房改改造區(qū)域內(nèi)的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，在確定項(xiàng)目目等級(jí)時(shí)，同同等規(guī)?？缮仙细∫患?jí)。3、職能定位位集團(tuán)（總）公公司的定位決策中心支持中心管理中心項(xiàng)目部/項(xiàng)目目公司的定位位執(zhí)行中心利潤(rùn)中心——必須高度度體現(xiàn)責(zé)、權(quán)權(quán)對(duì)等！——項(xiàng)目制下下部門(mén)職權(quán)將將發(fā)生轉(zhuǎn)變，，部門(mén)被“邊邊緣化”成為為必然。股東大會(huì)董事會(huì)總裁副總裁總監(jiān)部門(mén)（中心）部門(mén)（中心）部門(mén)（中心）……A模式B模式C模式最高權(quán)利中心心決策中心執(zhí)行中心最高管理者監(jiān)管中心職能定位4、管理機(jī)制制直線職能制項(xiàng)目經(jīng)理制項(xiàng)目管理模式式的選擇1、單項(xiàng)目管理理單項(xiàng)目管理比比較簡(jiǎn)單，從從總經(jīng)理到副副總經(jīng)理、職職能部門(mén)經(jīng)理理、主管、辦辦事員，幾乎乎都是采用扁扁平化的垂直直管理模式。。直線職能制制的垂直管理理模式是單項(xiàng)項(xiàng)目管理的最最實(shí)用、最有有效的管理模模式?？偨?jīng)理管理者代表決策委員會(huì)副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購(gòu)部造價(jià)部銷售部客服部辦公室財(cái)務(wù)部項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)示意圖：2、多項(xiàng)目管理理多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)運(yùn)作開(kāi)發(fā)的特特點(diǎn)多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)運(yùn)作開(kāi)發(fā)，各各項(xiàng)目在地點(diǎn)點(diǎn)、物業(yè)類型型、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、客戶定位位、價(jià)格、營(yíng)營(yíng)銷策略等方方面均有不同同性，所以在在投資管理上上、人力資源源管理上、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、、銷售上都會(huì)會(huì)有所不同。。而公司希望望能通過(guò)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)銷售售實(shí)現(xiàn)公司資資本/規(guī)模的快速擴(kuò)擴(kuò)張，從而符符合公司的品品牌發(fā)展戰(zhàn)略略。垂直管理幾個(gè)項(xiàng)目的工工作均統(tǒng)一在在公司的一個(gè)個(gè)部門(mén)操作，，各部門(mén)同時(shí)時(shí)負(fù)責(zé)所有項(xiàng)項(xiàng)目該階段的的工作。優(yōu)點(diǎn)：A、有利于節(jié)省省人力；B、有利于充分分利用公司已已有的公共關(guān)關(guān)系資源，降降低重新公關(guān)關(guān)的費(fèi)用；C、有利于有有效控制，便便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)，共同行動(dòng)動(dòng)。垂直管理的缺缺點(diǎn)A、職能部門(mén)權(quán)權(quán)利集中，易易產(chǎn)生權(quán)力““尋租”；B、職能人員責(zé)責(zé)任大，對(duì)人人員的素質(zhì)要要求非常高，，一旦離職會(huì)會(huì)造成工作嚴(yán)嚴(yán)重脫節(jié)；C、職能人員多多頭管理、工工作繁忙，易易顧此失彼、、親疏有別D、項(xiàng)目目總經(jīng)經(jīng)理權(quán)權(quán)利過(guò)過(guò)小，，受多多頭管管理，，積極極性不不高；；E、實(shí)際際工作作中定定是：：?jiǎn)栴}題集中中于總總經(jīng)理理，使使總經(jīng)經(jīng)理成成為不不斷開(kāi)開(kāi)會(huì)和和協(xié)調(diào)調(diào)的機(jī)機(jī)器。?！刹捎脝螁雾?xiàng)目目的垂垂直管管理模模式顯顯然是是不行行的。。獨(dú)立項(xiàng)項(xiàng)目公公司優(yōu)點(diǎn)A、分工明明確，，責(zé)任任明確確，目目標(biāo)明明確，，項(xiàng)目目公司司內(nèi)部部人員員對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)會(huì)有很很深的的認(rèn)識(shí)識(shí)；B、項(xiàng)目公公司經(jīng)經(jīng)理權(quán)權(quán)利集集中，，便于于指揮揮和決決策；；C、易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)本土土化經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。獨(dú)立項(xiàng)項(xiàng)目公公司缺點(diǎn)A、機(jī)構(gòu)龐龐大，，管理理的等等級(jí)太太多，，管理理成本本太高高；B、項(xiàng)目總總經(jīng)理理權(quán)利利集中中，一一旦離離職或或工作作失誤誤，會(huì)會(huì)給項(xiàng)項(xiàng)目造造成重重大的的影響響和損損失；；C、不利于于公司司現(xiàn)有有內(nèi)部部資源源和公公共關(guān)關(guān)系資資源的的利用用，易易造成成重復(fù)復(fù)浪費(fèi)費(fèi)；D、項(xiàng)目之之間各各自為為戰(zhàn)，，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)風(fēng)格格會(huì)決決定項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)格；；E、項(xiàng)目之之間溝溝通減減少，，不便便于統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)，，共同同行動(dòng)動(dòng)，公公司品品牌的的統(tǒng)一一性會(huì)會(huì)受一一定影影響。?！晖耆刹捎庙?xiàng)項(xiàng)目公公司制制的管管理模模式顯顯然也也是不不行的的。公司希希望（（挑戰(zhàn)戰(zhàn)點(diǎn)））——公公司能能對(duì)各各項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)及時(shí)時(shí)、有有效的的服務(wù)務(wù)和監(jiān)監(jiān)控；；——充充分利利用公公司既既有的的公共共關(guān)系系資源源；——充充分利利用、、整合合和配配置公公司內(nèi)內(nèi)部的的資金金、人人力等等資源源；——充充分調(diào)調(diào)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目部部的主主動(dòng)性性、積積極性性和創(chuàng)創(chuàng)新能能力，，決策策迅速速、正正確；；——實(shí)實(shí)現(xiàn)公公司規(guī)規(guī)模的的快速速擴(kuò)張張；——建建立連連鎖運(yùn)運(yùn)營(yíng)、、持續(xù)續(xù)發(fā)展展的公公司品品牌………——因此，，建立立垂直直管理理與獨(dú)獨(dú)立項(xiàng)項(xiàng)目公公司管管理相相結(jié)合合的、、與公公司實(shí)實(shí)際和和項(xiàng)目目實(shí)際際相適適宜的的（弱弱勢(shì)））項(xiàng)目目經(jīng)理理制是是項(xiàng)目目制初初期最最合理理、最最理想想的管管理模模式。?！徊煌牡捻?xiàng)目目模式式采用用不同同的管管理模模式。。5、本本地項(xiàng)項(xiàng)目部部（1））工程程部下下的項(xiàng)項(xiàng)目（（工程程）部部（2））項(xiàng)目目制下下的項(xiàng)項(xiàng)目部部———以工工程管管理為為主的的弱勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目部——沒(méi)沒(méi)有人人事權(quán)權(quán)——有有一定定的財(cái)財(cái)務(wù)權(quán)權(quán)——辦辦理施施工許許可證證和水水、電電等手手續(xù)——一一定額額度下下的招招標(biāo)、、簽證證、結(jié)結(jié)算終終審6、異異地項(xiàng)項(xiàng)目公公司是具有有法人人資格格的獨(dú)獨(dú)資項(xiàng)項(xiàng)目部部可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目級(jí)別別決定定是否否設(shè)立立部門(mén)門(mén)——具具有一一定的的人事事權(quán)——授授權(quán)額額度下下的財(cái)財(cái)務(wù)權(quán)權(quán)——辦辦理除除了土土地手手續(xù)以以外的的其他他手續(xù)續(xù)——組組織招招標(biāo)（（公司司參與與、監(jiān)監(jiān)督））——一一定額額度下下的變變更簽簽證、、預(yù)結(jié)結(jié)算終終審7、控控股、、合作作項(xiàng)目目公司司具有獨(dú)獨(dú)立法法人資資格依據(jù)《《公司司章程程》和和合作作協(xié)議議進(jìn)行行監(jiān)督督管理理。完善公公司治治理結(jié)結(jié)構(gòu)是是關(guān)鍵鍵。8、多多重機(jī)機(jī)制的的復(fù)合合（1））資源源共享享機(jī)制制供方客戶媒體金融機(jī)構(gòu)資源平臺(tái)政府投資者（2））信息息共享享機(jī)制制信息平臺(tái)行業(yè)信息市場(chǎng)信息資源信息公司重大事項(xiàng)公司經(jīng)營(yíng)信息項(xiàng)目開(kāi)發(fā)信息（3））權(quán)力力制衡衡機(jī)制制項(xiàng)目部部?jī)?nèi)部?jī)蓛杉?jí)監(jiān)監(jiān)督三級(jí)決決策管管理項(xiàng)目日日常管管理公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理重大事事項(xiàng)決決策四重項(xiàng)項(xiàng)目監(jiān)監(jiān)管董事會(huì)會(huì)審計(jì)監(jiān)監(jiān)察工作流程控控制財(cái)務(wù)監(jiān)監(jiān)管項(xiàng)目人人員監(jiān)督（4））快速速反應(yīng)應(yīng)機(jī)制制應(yīng)急及及突發(fā)發(fā)事件件必須盡盡快決決策的的事項(xiàng)項(xiàng)一般事事務(wù)性性、流流程性性工作作注意要要點(diǎn)1、““精兵兵簡(jiǎn)政政”2、同同類同同級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目政政策一一致3、前前期集集權(quán)，，逐步步放權(quán)權(quán)；項(xiàng)項(xiàng)目部部先弱弱后強(qiáng)強(qiáng)4、防防止部部門(mén)與與項(xiàng)目目部爭(zhēng)爭(zhēng)權(quán)（三））以項(xiàng)目目制為為核心心的公公司組組織機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)1、什什么是是組織織？其一是是有一定定目的的、結(jié)結(jié)構(gòu)，，互相相協(xié)作作并與與外界界相聯(lián)聯(lián)系的的人群群集體體。組織的的第二二個(gè)含含義是是組織織工作作。管理模式式、管理理機(jī)制決決定組織織機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)2、組織織機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（1）基基于新開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式的工作作流程識(shí)識(shí)別與設(shè)設(shè)計(jì)（2）明明確工作作任務(wù)（3）職職責(zé)分配配（4）工工作接口口關(guān)系（5）定定崗定員員研究發(fā)展部是本程序的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)：1．負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資源調(diào)查和有關(guān)數(shù)據(jù)資料的匯總。2．負(fù)責(zé)項(xiàng)目的論證。3．負(fù)責(zé)編制、報(bào)送項(xiàng)目的可行性報(bào)告。銷售部1．負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查；2、負(fù)責(zé)市場(chǎng)售價(jià)、銷售收入、租金收入、銷售費(fèi)用等的測(cè)算。計(jì)劃成本部1．負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的測(cè)算；2．組織編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的測(cè)算，參與評(píng)估分析。副總經(jīng)理指導(dǎo)、協(xié)助分管部門(mén)的工作?；蛘哓?fù)責(zé)組織進(jìn)行主管項(xiàng)目的可行性研究工作?？偨?jīng)理1．提出可行性研究的指導(dǎo)意見(jiàn)和改進(jìn)意見(jiàn)。2．提請(qǐng)董事會(huì)討論、批準(zhǔn)項(xiàng)目投資事宜。董事會(huì)戰(zhàn)略與投資委員會(huì)按照職責(zé)權(quán)限、決策程序、議事規(guī)則進(jìn)行投資決策?？尚行匝醒芯抗ぷ髯髁鞒淌纠菏纠涸O(shè)計(jì)方案案評(píng)審工工作流程程研究發(fā)展部1．組織各階段設(shè)計(jì)評(píng)審；2．整理《評(píng)審報(bào)告》；3．與設(shè)計(jì)單位溝通，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議書(shū)，并督促設(shè)計(jì)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成設(shè)計(jì)改進(jìn)；4．參與項(xiàng)目公司組織的圖紙會(huì)審，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議。項(xiàng)目公司1．參與研究發(fā)展部組織的設(shè)計(jì)評(píng)審，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議；2．組織圖紙會(huì)審，并邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)參加；3．整理《圖紙會(huì)審記錄》，督促設(shè)計(jì)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成設(shè)計(jì)改進(jìn)。總工程師工程技術(shù)部參與設(shè)計(jì)評(píng)審和圖紙會(huì)審，重點(diǎn)在“工程技術(shù)方面”提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議。銷售部參與設(shè)計(jì)評(píng)審，重點(diǎn)在“項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面”提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議。計(jì)劃成本部參與設(shè)計(jì)評(píng)審，重點(diǎn)在“工程造價(jià)、工程造價(jià)與投資預(yù)算的偏差率等方面”提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議。特邀的市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家參與設(shè)計(jì)評(píng)審，重點(diǎn)在“項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、可行性、經(jīng)濟(jì)性方面”提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議?？偨?jīng)理1．參與研究發(fā)展部組織的設(shè)計(jì)評(píng)審，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)建議；2．確認(rèn)設(shè)計(jì)方案。工作任務(wù)務(wù)≠職責(zé)責(zé)職責(zé)具體工作作具體工作作具體工作作具體工作作具體工作作具體工作作職責(zé)分配配股東大會(huì)會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理理、總監(jiān)監(jiān)部門(mén)項(xiàng)目部工作接口口關(guān)系公司各部部門(mén)（中中心）與與各項(xiàng)目目的橫向向工作接接口關(guān)系系工作接口口關(guān)系部門(mén)名稱部門(mén)（中心）項(xiàng)目部通用職責(zé)12…總裁辦公室12…人力資源部部財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)部資金管理中心項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)管理部工程管理部銷售管理部部門(mén)N金地集團(tuán)團(tuán)組織機(jī)機(jī)構(gòu)圖華潤(rùn)置地地組織機(jī)機(jī)構(gòu)計(jì)劃部公關(guān)部檔案室行政部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部資金管理中心研發(fā)部經(jīng)營(yíng)部設(shè)計(jì)管理部網(wǎng)絡(luò)部人力資源部法律部工程管理部招標(biāo)采購(gòu)中心合同預(yù)算部客服中心董事長(zhǎng)總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會(huì)公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目，以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行華潤(rùn)特點(diǎn)：1、公司所有項(xiàng)目營(yíng)銷由華潤(rùn)置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)，專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制3、市場(chǎng)反應(yīng)較慢、管理隊(duì)伍年輕化4、華遠(yuǎn)分流人才、內(nèi)傷較大5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢(shì)6、逐漸形成自己開(kāi)發(fā)模式。例如鳳凰城項(xiàng)目與翡翠城項(xiàng)目信息化平臺(tái)建立維護(hù)合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約、做工程預(yù)算總工負(fù)責(zé)制鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕閣翡翠城成都翡翠城華潤(rùn)俱樂(lè)部市場(chǎng)研究、土地談判、前期策劃規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理總建筑師負(fù)責(zé)，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任建筑師制萬(wàn)科周刊秘書(shū)處檔案室行政部總經(jīng)辦董事長(zhǎng)總經(jīng)理萬(wàn)科集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)監(jiān)事長(zhǎng)財(cái)務(wù)管理部資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計(jì)法務(wù)部投資決策中心區(qū)域項(xiàng)目利潤(rùn)中心大連萬(wàn)科天津萬(wàn)科北京萬(wàn)科深圳萬(wàn)科武漢萬(wàn)科南京萬(wàn)科沈陽(yáng)萬(wàn)科財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部工程管理部綜合部分管財(cái)務(wù)、成本、預(yù)算分管營(yíng)銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)、預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合成本費(fèi)用中心萬(wàn)科特點(diǎn)：1、最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理2、管理比較規(guī)范3、集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜4、各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)控制5、分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡(jiǎn)單，總部提供支持和監(jiān)約功能6、人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人才的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好7、薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯，人才流動(dòng)大股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟(jì)師計(jì)劃成本部行政管理部人力資源部證券部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)總監(jiān)銷售部客戶服務(wù)中心總工程師董事會(huì)秘書(shū)項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司總經(jīng)理助理審計(jì)部天鴻寶業(yè)業(yè)組織機(jī)機(jī)構(gòu)圖組織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)文件成果組織機(jī)構(gòu)構(gòu)圖職責(zé)分配配專業(yè)委員員會(huì)工作作規(guī)程工作接口口關(guān)系表表定崗定員員標(biāo)準(zhǔn)（四）項(xiàng)項(xiàng)目組織織管理項(xiàng)目公司司組織機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)、崗位位設(shè)置項(xiàng)目公司司經(jīng)理工工作條例例項(xiàng)目部的的組建、、解散及及勞動(dòng)關(guān)關(guān)系管理理1、項(xiàng)目目部機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)、、崗位設(shè)設(shè)置合作項(xiàng)目目公司、、一級(jí)異異地項(xiàng)目目公司設(shè)設(shè)立部門(mén)門(mén)，但不不宜超過(guò)過(guò)五個(gè)。。異地二級(jí)級(jí)項(xiàng)目可可只設(shè)崗崗位，也也可設(shè)立立部門(mén)，，但不宜宜超過(guò)四四個(gè)。本地項(xiàng)目目、三級(jí)級(jí)項(xiàng)目不不應(yīng)設(shè)立立部門(mén)。。部門(mén)設(shè)立立項(xiàng)目經(jīng)理理項(xiàng)目副經(jīng)經(jīng)理經(jīng)理助理理綜合管理理部（辦公室室）財(cái)務(wù)部（兼合同同預(yù)算））工程部（兼采購(gòu)購(gòu)）營(yíng)銷部（策劃、、銷售））成本部（采購(gòu)、、造價(jià)））崗位設(shè)置置項(xiàng)目經(jīng)理理項(xiàng)目副經(jīng)經(jīng)理經(jīng)理助理理行政主管管工程主管管銷售公司司代理公司司工程造價(jià)價(jià)主管技術(shù)主管管2、項(xiàng)目目經(jīng)理任職條件件聘任方式式職責(zé)權(quán)限限薪酬考核核解聘項(xiàng)目副經(jīng)經(jīng)理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)責(zé)任書(shū)——形成成《項(xiàng)目經(jīng)理理工作條例例》3、項(xiàng)目目部組建建、解散散及勞動(dòng)動(dòng)關(guān)系管管理組建項(xiàng)目人員員異動(dòng)解散項(xiàng)目人員員勞動(dòng)關(guān)關(guān)系示例房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目各階段段崗位設(shè)設(shè)置一覽覽表（五）項(xiàng)目目目標(biāo)管管理1、目標(biāo)標(biāo)體系利潤(rùn)指標(biāo)標(biāo)（是正向向指標(biāo)中中的重要要指標(biāo)））進(jìn)度指標(biāo)標(biāo)銷售指標(biāo)標(biāo)成本控制制指標(biāo)（否定指指標(biāo)）質(zhì)量指標(biāo)標(biāo)（否定指指標(biāo)）（注：主主指標(biāo)所所占比重重和否定定指標(biāo)扣扣減標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況況由公司司確定，，并在《《項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)責(zé)任書(shū)書(shū)》中明明確））2、目標(biāo)標(biāo)管理目標(biāo)制定目標(biāo)………目標(biāo)控制控制措施跟蹤實(shí)施原因分析預(yù)警糾偏調(diào)整目標(biāo)目標(biāo)控制制措施項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)控制方方法是以各種種文件、、報(bào)表、、圖表等等為主要要工具，，以定期期或不定定期地召召開(kāi)各類類有關(guān)人人員參加加的會(huì)議議為主要要方法，，再加上上溝通各各方面信信息的通通訊聯(lián)系系制度。。項(xiàng)目控制制文件（包括合合同、管管理制度度、工作作規(guī)程、、計(jì)劃文文件）項(xiàng)目控制制會(huì)議績(jī)效管理理原因分析析糾偏3、項(xiàng)目目終止終止的情情形（1）項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)；（2）項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)已無(wú)無(wú)望實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，工作作開(kāi)始放放慢或已已經(jīng)停止止，但不不能繼續(xù)續(xù)延長(zhǎng)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)間間；（3）項(xiàng)項(xiàng)目組織織或環(huán)境境發(fā)生重重大變化化，使項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)法法繼續(xù)開(kāi)開(kāi)展；（4）項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)，約約定工期期截止時(shí)時(shí)間已到到，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)事業(yè)部部和項(xiàng)目目部應(yīng)共共同及時(shí)時(shí)把項(xiàng)目目推向結(jié)結(jié)束階段段，及時(shí)時(shí)確定結(jié)結(jié)算時(shí)間間，避免免因遲緩緩的項(xiàng)目目結(jié)尾，，導(dǎo)致管管理松懈懈和增加加無(wú)端的的費(fèi)用，，以及項(xiàng)項(xiàng)目拖延延帶來(lái)的的負(fù)面效效應(yīng)。終止處理理4、項(xiàng)目目后評(píng)價(jià)價(jià)評(píng)價(jià)主體體：公司考核核委員會(huì)會(huì)或后評(píng)評(píng)價(jià)小組組；或由管理咨詢?cè)児竞秃蛯＜疫M(jìn)進(jìn)行獨(dú)立立項(xiàng)目后后評(píng)價(jià)。。評(píng)價(jià)內(nèi)容容項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)完成情情況評(píng)價(jià)價(jià)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)總結(jié)綜合評(píng)價(jià)價(jià)和結(jié)論論（包括完完全成功功、很成成功、基基本成功功、有限限成功、、不成功功）建議和措措施（項(xiàng)目的的補(bǔ)救和和延續(xù)措措施，項(xiàng)項(xiàng)目的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展措施施，項(xiàng)目目可改進(jìn)進(jìn)措施，，項(xiàng)目的的不可控控因素處處理措施施等）《項(xiàng)目后后評(píng)價(jià)報(bào)報(bào)告》（六）項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃管理1、項(xiàng)目目總進(jìn)度度計(jì)劃——控制制關(guān)鍵時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，縮短短項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期——項(xiàng)目目總進(jìn)度度計(jì)劃是是項(xiàng)目的的“計(jì)劃劃目標(biāo)””。項(xiàng)目評(píng)估決策辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)招標(biāo)開(kāi)工準(zhǔn)備工程管理驗(yàn)收、交付產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃市場(chǎng)推廣銷售物業(yè)前期介入客戶服務(wù)物業(yè)管理2、分計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目質(zhì)量量計(jì)劃項(xiàng)目資金金計(jì)劃項(xiàng)目銷售售計(jì)劃年度計(jì)劃劃季度計(jì)劃劃月度計(jì)劃劃沒(méi)有變化化就沒(méi)有有計(jì)劃??！計(jì)劃管理理就是管管“變化化”?。ㄆ撸╉?xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)管理本地直屬屬項(xiàng)目部部：統(tǒng)一管理理本地項(xiàng)目目公司：：會(huì)計(jì)集中中辦公，，現(xiàn)場(chǎng)可可設(shè)出納納異地項(xiàng)目目公司：：委派會(huì)計(jì)計(jì)資金管理理：統(tǒng)一調(diào)調(diào)度，集集中管理理資金專用用帳戶：：除備用用金外的的所有收收支均在在相應(yīng)的的指定帳帳戶，由由公司統(tǒng)統(tǒng)一管理理。項(xiàng)目目公司不不得坐支支。備用金帳帳戶帳戶戶：用于于日常管管理費(fèi)用用支出臨時(shí)專項(xiàng)項(xiàng)撥款：：《臨時(shí)時(shí)專項(xiàng)撥撥款申請(qǐng)請(qǐng)》1、項(xiàng)目目資金預(yù)預(yù)算管理理預(yù)算管理理的組織織董事會(huì)———公司司預(yù)算管管理委員員會(huì)———財(cái)務(wù)部部——項(xiàng)項(xiàng)目部預(yù)算編制制（彈性性預(yù)算編編制法））年度———季度———月度度預(yù)算內(nèi)資資金管理理預(yù)算外資資金管理理執(zhí)行與反反饋2、項(xiàng)目目成本核核算管理理計(jì)劃成本本編制成本核算算成本（動(dòng)動(dòng)態(tài)）分分析成本分析析的方法法可采用用對(duì)比分析析法和因素分析析法；特殊的工工程成本本，可采采用專家評(píng)價(jià)價(jià)法。成本管理理責(zé)任制制及考核核（八）開(kāi)開(kāi)發(fā)流程程管理1、投資資決策管管理2、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)管管理3、供方方與采購(gòu)購(gòu)管理4、工程程管理（（進(jìn)度、、造價(jià)、、質(zhì)量））5、銷售售管理6、客戶戶關(guān)系管管理7、驗(yàn)收收與交付付管理1、投資資決策管管理土地投標(biāo)標(biāo)與土地地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行行性研究究項(xiàng)目不可可行性研研究評(píng)估決策策2、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)管管理（1）報(bào)報(bào)批報(bào)建建管理———越不不可控越越可控☆明確確每一項(xiàng)項(xiàng)證照手手續(xù)每一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的主辦辦、協(xié)辦辦、辦理理時(shí)間等等☆考勤勤、保密密管理，，品牌維維護(hù)（2）設(shè)計(jì)管理理——重中中之重設(shè)計(jì)管理理標(biāo)準(zhǔn)化化流程設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理理的內(nèi)容容（1）項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)策劃（2）設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)計(jì)單位選選擇（3）設(shè)設(shè)計(jì)委托托書(shū)的編編制（4）設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)程程控制（5）設(shè)設(shè)計(jì)評(píng)審審（規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案評(píng)審、、建筑單單體評(píng)審審、施工工圖會(huì)審審）（6）設(shè)設(shè)計(jì)變更更管理（7）設(shè)設(shè)計(jì)改進(jìn)進(jìn)3、供方方與采購(gòu)購(gòu)管理供方管理理采購(gòu)管理理合同管理理計(jì)劃管理理價(jià)格管理理質(zhì)量管理理4、工程程管理進(jìn)度控制制造價(jià)控制制☆工程程預(yù)算編編制☆工程程變更洽洽商☆工程程結(jié)算審審核質(zhì)量控制制質(zhì)量控制制措施（1）嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行ISO9001：2000體系文文件的規(guī)規(guī)定；（2）所所選擇的的供方應(yīng)應(yīng)通過(guò)ISO9001：2000標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證證，并繳繳納質(zhì)量量保證金金；（3）嚴(yán)嚴(yán)格審核核并監(jiān)督督項(xiàng)目質(zhì)量量計(jì)劃的執(zhí)行情情況；（4）審審圖管理理：重點(diǎn)點(diǎn)審查日日后易發(fā)發(fā)生質(zhì)量量問(wèn)題的的關(guān)鍵部部位和工工程做法法；（5）施施工組織織設(shè)計(jì)審審查管理理；（6）工工程樣板板管理；；（7）施施工期間間的質(zhì)量量檢查；；（8）公公司代表表建設(shè)單單位進(jìn)行行工程竣竣工驗(yàn)收收。5、銷售售管理項(xiàng)目制下下的銷售售模式營(yíng)銷部（（銷售部部）營(yíng)銷中心心＋項(xiàng)目目部自銷銷過(guò)渡銷售管理理部銷售管理理部（公司控控股的二二級(jí)法人人的）銷售公司司（公司委委托的））銷售代理理公司營(yíng)銷中心心營(yíng)銷中心策劃部銷售部客戶服務(wù)部項(xiàng)目銷售部總經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售總監(jiān)項(xiàng)目N銷售經(jīng)理項(xiàng)目N策劃經(jīng)理客服主管銷售主管客服總監(jiān)置業(yè)顧問(wèn)平面設(shè)計(jì)文案二級(jí)法人人的銷售售公司銷售管理理的內(nèi)容容（1）銷銷售計(jì)劃劃管理（2）媒媒體管理理及廣告告管理（3）銷銷售價(jià)格格管理（（定價(jià)、、調(diào)價(jià)、、折扣））（4）銷銷售傭金金管理（5）銷銷售統(tǒng)計(jì)計(jì)（6）房房帳管理理注:銷售售現(xiàn)場(chǎng)管管理、銷銷售流程程管理屬屬單項(xiàng)目目管理范范疇；銷售供方方管理屬屬于“供供方管理理”的范范疇；銷售合同同管理屬屬于“合合同管理理”的范范疇；銷售檔案案屬于““單項(xiàng)目目/檔案案管理””的范疇疇。6、客戶戶關(guān)系管管理以“客戶戶服務(wù)中中心/部部”為主主導(dǎo)的客客戶服務(wù)務(wù)體系大客戶服服務(wù)體系系客戶服務(wù)中中心（部）銷售中心（部/管理理部）物業(yè)管理公公司（中心）客戶服務(wù)副副總客戶關(guān)系管管理的內(nèi)容容（1）客戶戶溝通（溝通渠道道有公司網(wǎng)網(wǎng)站、項(xiàng)目目網(wǎng)站/業(yè)業(yè)主論壇、、客戶通訊訊、客戶會(huì)會(huì)、聯(lián)誼活活動(dòng)、電話話等）（2）客戶戶投訴處理理（3）客戶戶信息資料料管理（4）客戶戶滿意度調(diào)調(diào)查7、驗(yàn)收與與交付管理理綜合驗(yàn)收物業(yè)接管交付維保（九）薪酬酬及考核管管理（屬于公司司薪酬、考考核體系的的內(nèi)容）1、薪酬結(jié)結(jié)構(gòu)★基本工工資★崗位工工資★績(jī)效工工資（年度績(jī)效效工資和項(xiàng)項(xiàng)目績(jī)效工工資）★超額利利潤(rùn)分享★福利、、補(bǔ)貼★股權(quán)激勵(lì)薪酬總額的的測(cè)算方法法：定額人人日法2、考核管管理考核目標(biāo)考核周期考核主體考核結(jié)果的的應(yīng)用（十）其它它項(xiàng)目信息管管理；應(yīng)急預(yù)案管管理；行政事務(wù)管管理等。例：中體奧林匹克花園集團(tuán)管理體系設(shè)計(jì)圖第一層次文件：法人治理、發(fā)展戰(zhàn)略、品牌文化第二層次文件第三層次文件第四層次文件：項(xiàng)目部?jī)?nèi)部管理文件銷售與客戶關(guān)系管理手冊(cè)項(xiàng)目管理手冊(cè)公共關(guān)系管理手冊(cè)財(cái)務(wù)管理手冊(cè)人力資源管理手冊(cè)行政管理手冊(cè)C模式（示范型項(xiàng)目）B模式（加盟型項(xiàng)目）A2模式（控股型項(xiàng)目）A1模式（控股型項(xiàng)目）GMS管理模式PMS管理模式相關(guān)文件1.0項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究與與評(píng)估、決決策管理2.0項(xiàng)項(xiàng)目證照照手續(xù)辦理理管理辦法法3.0設(shè)設(shè)計(jì)管理理4.0招招投標(biāo)與與合同管理理5.0項(xiàng)項(xiàng)目資金金管理6.0項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度控制管理理辦法7.0項(xiàng)項(xiàng)目工程程預(yù)結(jié)算與與材料設(shè)備備定價(jià)管理理辦法8.0工工程質(zhì)量量管理辦法法9.0項(xiàng)項(xiàng)目銷售售管理辦法法10.0項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶關(guān)系管理理辦法11.0行行政管理理與后勤保保障管理辦辦法12.0項(xiàng)項(xiàng)目檔案案管理辦法法13.0應(yīng)應(yīng)急事件件處理規(guī)程程第五部分項(xiàng)目管理體體系的持續(xù)續(xù)改進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)管理體系項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目目標(biāo)管理開(kāi)發(fā)流程管理實(shí)施/執(zhí)行管理評(píng)審體系修改…………DoCheckActPlan

持續(xù)改進(jìn)蘭德——中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理咨咨詢的先驅(qū)驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者者謝謝有問(wèn)題嗎？？北京：010－88440816上海：021－64326048山東：0531－88929128手機(jī)：137053196309、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2023/1/42023/1/4Wednesday,January4,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。2023/1/42023/1/42023/1/41/4/202310:04:11PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。2023/1/42023/1/42023/1/4Jan-2304-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。2023/1/42023/1/42023/1/4Wednesday,January4,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。2023/1/42023/1/42023/1/42023/1/41/4/202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。04一一月20232023/1/42023/1