XXXX年月無錫市城鐵新城“恒生科技園”項目投標(biāo)提案書

無錫市城鐵新城“恒生科技園”項目投標(biāo)提案書2011年6月瑾呈：無錫恒生科技園有限公司壹?家?機?構(gòu)【企業(yè)融投資機構(gòu)?資本運作平臺】ILRS瑞思營銷1辦公市場分析報告目錄2區(qū)域市場分析6項目市場定位5項目客戶定位4項目競品研究7招商推廣策略和營銷活動8項目平面創(chuàng)意3項目宗地分析市場分析篇項目定位篇營銷推廣篇一、辦公市場分析商辦類物業(yè)市場表現(xiàn)——四大一線城市甲級寫字樓租金出現(xiàn)普漲，北京、廣州、深圳分別上漲6.33%、2.95%、2.69%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強表示：“以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國的銷售為例，它去年的銷售目標(biāo)是120億元，但前10個月就完成了這個任務(wù)，是政府的政策幫了潘石屹的大忙?！?/p>

在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。仲量聯(lián)行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值增長7%至12%。嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓商品住宅市場，聰明的投資客們開始熱衷于商辦類項目，商辦項目前景可期整體市場研究|政策面貸款買二套房，首付不低于6成辦理第二次公積金貸款首付不低于5成本地人禁買第三套，外地人禁買第二套樓盤備案價3個月內(nèi)不得提高核心細(xì)則：1、對已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房；2、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房；3、無法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。全市辦公市場研究|歷年供求分析圖：2006-2010年無錫辦公成交量價走勢歷年來看，近兩年無錫辦公市場的需求量有明顯的增加，06年至08年辦公市場處于嚴(yán)重的供過于求，于是一部分辦公性質(zhì)的用地被做成公寓入市，導(dǎo)致09年供應(yīng)大幅度下降。2010年，受到住宅調(diào)控的影響，辦公市場迎來已現(xiàn)良機，供應(yīng)成交量雙雙上揚，但實際需求量仍低于實際供應(yīng)量。無錫辦公市場歷年供過于求，需求量同比有所增加圖：2010年無錫辦公供求關(guān)系月度走勢2010年無錫辦公市場整體供求比為1:0.85，同比2009年的1:1.80大幅度回落，主要是因為2010年的供應(yīng)量有較大幅度的增加；2010年全年辦公市場有4個單月無新增供應(yīng)辦公房源，其它有供應(yīng)的月份中，除了7月份的供應(yīng)量在10萬平米左右，其它月份的供應(yīng)量均在5萬平米以下，整體供應(yīng)水平仍處于低位。全市辦公市場研究|2010年供求及均價分析全年供求比波動較大，供應(yīng)不穩(wěn)定圖：2010年無錫辦公市場成交均價月度走勢成交均價走勢相對平穩(wěn)，年底強勢回升整體來看，2010全年相當(dāng)長的一段時間內(nèi)辦公市場的成交均價較為穩(wěn)定，在年初3個月中和年末3個月中分別出現(xiàn)一次“V”型走勢；2月份成交均價的低谷主要是受到東方國際輕紡城的830元/平米辦公房源大量成交影響，11月份的價格低谷主要是受到寶龍湖畔花城、匯堅國際五金機電城等5000元價格水平的項目成交比重加大的影響。12月份的成交均價受到包括時代國際、萬達(dá)廣場、佳城國際大廈等萬元成交水平以上的項目成交占比的提高而階段性觸底反彈。市中心板塊太湖廣場板塊蠡園開發(fā)區(qū)板塊新區(qū)長江路板塊現(xiàn)有辦公市場格局|總體概況未來上市寫字樓項目：1

、蘇寧廣場2、恒隆廣場3、崇安寺二期4、保利達(dá)廣場

市中心板塊市中心板塊屬于無錫商業(yè)、商務(wù)、金融、文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價較高。重點發(fā)展以旅游、商貿(mào)、金融、會展、信息咨詢?yōu)橹鞯牡谌a(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)、建筑、電子、紡織等產(chǎn)業(yè)。寫字樓主要分布在人民中路、解放西路和解放東路圍成的三角區(qū)域。大多數(shù)寫字樓建成時間較早，寫字樓品質(zhì)普遍不高；但新建成項目品質(zhì)提升幅度較大，如摩天360、財富大廈項目；未來供應(yīng)項目將以高品質(zhì)綜合性項目為主。目前主要寫字樓項目：1

、佳福大廈2、摩天3603、華光大廈4、財富大廈5、東方廣場6、天幕大廈

7、百腦匯科技大廈8、恒通國際大廈9、天安大廈10、華宇大廈11、紅豆國際廣場12、東方時代13、泰翔大廈14、長慶大廈15、時代中心大廈16、國郵大廈17、金鼎大廈12345611127815131410916171423現(xiàn)有辦公市場格局蠡園板塊重點發(fā)展工業(yè)設(shè)計、電子信息、精密制造等產(chǎn)業(yè)；近年來，政府大力扶持工業(yè)設(shè)計和集成電路等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了高新科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的建設(shè)。主要依托工業(yè)設(shè)計園，寫字樓市場與區(qū)域產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、設(shè)計類、制造類以及商貿(mào)類企業(yè)為主流，租金/售價水平一般。寫字樓主要分布在太湖大道沿線以北。新竣工項目以及在建項目，相比無錫寫字樓整體水平，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)普遍提升，如華仁逸景大廈、工業(yè)設(shè)計大廈、潤華國際大廈等。未來上市寫字樓項目：1

、城開項目

2、彩登電子廠項目3、創(chuàng)意大廈4、生產(chǎn)研發(fā)綜合樓5、蠡湖科技研發(fā)樓

目前主要寫字樓項目：1

、華邸國際大廈2、時代杰都3、潤華國際大廈4、太湖明珠發(fā)展大廈5、聯(lián)創(chuàng)CBD

6、綠苑大廈7、佳城國際中心8、中國工業(yè)設(shè)計大廈9、工業(yè)設(shè)計園一期10、華仁·逸景國際11、創(chuàng)意園一期123547810911125634現(xiàn)有辦公市場格局新區(qū)長江路板塊重點發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、IC產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，紡織、化工、機械等產(chǎn)業(yè)以及物流等生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。新區(qū)寫字樓品質(zhì)不高，數(shù)量較少，寫字樓發(fā)展與區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)眾多，租金/售價相對較低。分布：新區(qū)現(xiàn)有寫字樓數(shù)量較少，主要分布在長江路沿線。品質(zhì)：除了百仕達(dá)大廈品質(zhì)相對較高外，其它寫字樓品質(zhì)都很低。31645271未來上市寫字樓項目：1

、長江1號目前主要寫字樓項目：1、金源國際大廈2、百仕達(dá)大廈3、創(chuàng)源大廈4、東方銀座5、科技創(chuàng)業(yè)園6、軟件園7、長江金岸現(xiàn)有辦公市場格局太湖廣廣場板板塊太湖廣廣場定定位為為無錫錫“城城市客客廳””，規(guī)規(guī)劃將將發(fā)展展成為為以現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)為主主的城城市新新CBD。太湖廣廣場板板塊是是未來來的城城市新新中心心，現(xiàn)現(xiàn)有寫寫字樓樓數(shù)量量很少少，但但是無無錫未未來高高品質(zhì)質(zhì)寫字字樓重重要集集中供供應(yīng)區(qū)區(qū)域。。分布：：寫字字樓主主要分分布在在太湖湖廣場場周邊邊。品質(zhì)：：現(xiàn)有有寫字字樓數(shù)數(shù)量很很少；；未來來供應(yīng)應(yīng)量大大，包包括世世貿(mào)中中心、、茂業(yè)業(yè)城以以及九九龍倉倉項目目。312145423未來上上市寫寫字樓樓項目目：1、世貿(mào)貿(mào)中心心2、君來來廣場場3、燕莎莎商務(wù)務(wù)中心心4、茂業(yè)業(yè)城5、九龍龍倉項項目目前主主要寫寫字樓樓項目目：1、太湖湖明珠珠數(shù)碼碼大廈廈、、2、天誠大大廈3、新天天地廣廣場4、時代代國際際現(xiàn)有辦辦公市市場格格局主要主主流在在售項項目面面積對對比套數(shù)單位：：平方方米戶型特特征：：在目前前寫字字樓市市場小小面積積物業(yè)業(yè)明顯顯銷售售較好好；100平米成成為主主要的的分界界嶺大面積積物業(yè)業(yè)成交交分布布相對對分散散，逐逐漸呈呈現(xiàn)可可分割割或者者可合合并打打通的的特征征，戶戶型分分布更更加靈靈活300平方米米以上上的大大面積積多為為整層層供應(yīng)應(yīng)，300-500平方米米面積積供應(yīng)應(yīng)量相相對較較少注：本本表為為散點點圖，，表現(xiàn)現(xiàn)2008年1月1日以來來上述述項目目所成成交物物業(yè)的的面積積分布布情況況現(xiàn)有辦辦公市市場格格局主要主主流在在售項項目總總價對對比總價分分布特特征：：90%的成交交物業(yè)業(yè)成交交總價價均在在100萬以下下，60——80萬成為為最密密集的的總價價段200萬以上上總價價段物物業(yè)成成交相相對較較少大面積積物業(yè)業(yè)分割割出售售，也也在一一定程程度上上使得得單套套物業(yè)業(yè)成交交總價價有一一定的的下浮浮，小小面積積物業(yè)業(yè)組合合更加加方便便，后后期有有利于于出租租，逐逐漸成成為目目前投投資市市場的的主流流套數(shù)單位：：元注：本本表為為散點點圖，，表現(xiàn)現(xiàn)2008年1月1日以來來上述述項目目所成成交物物業(yè)的的總價價分布布情況況現(xiàn)有辦公市市場格局項目名稱目前狀態(tài)區(qū)域總建面地址銷售報價租金（元/平米/天）物業(yè)費（元/平米/月）租賃主要客群紅豆國際廣場銷售、租賃崇安27263崇安區(qū)勝利門廣場200002.5-318貿(mào)易、咨詢、裝飾、房地產(chǎn)東方廣場租賃崇安43000中山路343號-2.27.5房地產(chǎn)、物流哥倫布廣場銷售崇安19197.74廣南路廣益路路口100002.1-2.68-摩天360租賃崇安73798.4人民中路123號-A:2-2.54.5貿(mào)易、咨詢、裝飾、房地產(chǎn)B：1.5-24.2金源大廈銷售、租賃新區(qū)41177旺莊路與湘江路交界98001.55.2電子信息、工程機械創(chuàng)源大廈租賃新區(qū)25000長江路和黃山路交界-1.55.2電子信息、工程機械時代國際銷售南長50563太湖廣場圖書館旁130001.5-1.9A：5，BC：3-華仁逸景大廈租賃濱湖33000濱湖區(qū)蠡園開發(fā)區(qū)-1.8-2.24工程機械、房地產(chǎn)潤華國際大廈銷售、租賃濱湖159478太湖大道青祁路路口140001.5-1.94.8房地產(chǎn)、信息技術(shù)華邸國際大廈租賃濱湖43810 梁青路孫蔣路路口-1.84.2工程機械、貿(mào)易目前主流辦辦公項目售售價、租金金及出租率率情況概覽覽現(xiàn)有辦公市市場格局客群特征分分析9.1%租金：1.9-2.1元·天/平入駐率：85%68.1%租金：1.3-2.6元·天/平入駐率：93%目前各寫字字樓集中區(qū)區(qū)版塊租金金及出租率率情況這里重點研研究的為目目前可租項項目租金數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計主要來來源于現(xiàn)場場走訪以及及通過主流流房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站以及中中介咨詢平平均統(tǒng)計太湖廣場板板塊目前可可租辦公樓樓項目較少少，且品質(zhì)質(zhì)相對較低低，因此無無法反映出出太湖廣場場板塊未來來的一個租租賃價格走走勢情況由于無錫寫寫字樓市場場整體起步步較晚，因因此各個板板塊的寫字字樓品質(zhì)普普遍偏低，，故目前的的租金價格格相對較低低24.5%租金：1.3-2.1元·天/平入駐率：84%14.3%租金：1.3-1.9元·天/平入駐率：90%市中心板塊太湖廣場板塊蠡園板塊新區(qū)板塊現(xiàn)有辦公市市場格局無錫寫字樓樓主要集中中在市中心心板塊，例例如東方廣廣場、華光光大廈，摩摩天360，新交房項項目所占比比例較低入駐客戶以以專業(yè)服務(wù)務(wù)類、房地地產(chǎn)及相關(guān)關(guān)行業(yè)以及及物流商貿(mào)貿(mào)類企業(yè)為為主與無錫的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方向相符，，寫字樓入入駐客戶主主要以工業(yè)業(yè)設(shè)計、機機械制造、、房地產(chǎn)及及相關(guān)行業(yè)業(yè)的企業(yè)為為主與上述產(chǎn)業(yè)業(yè)相配套的的服務(wù)類企企業(yè)以及物物流商貿(mào)類類企業(yè)也有有一定規(guī)模模無錫寫字樓樓入駐客戶戶以無錫本本地企業(yè)為為主，占到到了75%其次為來自自長三角其其它城市的的企業(yè)，所所占比例約約為17%客戶來源主主要以無錫錫本地企業(yè)業(yè)為主，來來自長三角角其它城市市的企業(yè)也也相對較多多外資客戶中中主要是日日韓和歐美美企業(yè)目前無錫寫寫字樓客戶戶主要行業(yè)業(yè)特征：目前無錫寫寫字樓客戶戶主要來源源地特征：：辦公項目潛潛在客戶研研究項目名稱交通商務(wù)配套面積產(chǎn)業(yè)支撐景觀區(qū)域發(fā)展人口密集度目標(biāo)客群分布?xì)v史接受建設(shè)服務(wù)類企業(yè)專業(yè)服務(wù)類企業(yè)商務(wù)貿(mào)易類金融保險類客戶工業(yè)設(shè)計類企業(yè)精密機械類企業(yè)電子信息類企業(yè)美容保健類咨詢投資類物流運輸類各行業(yè)辦公公樓客戶需需求偏好分分析：圖例表示：要求較高要求一般要求較低辦公項目潛潛在客戶研研究目前無錫高高品質(zhì)寫字字樓辦公面面積分布從平均辦公公面積看，，金融類企企業(yè)最大，，其次為房房地產(chǎn)及相相關(guān)行業(yè)、、專業(yè)服務(wù)務(wù)類企業(yè)從辦公面積積分布來看看，200平方米以下下的企業(yè)數(shù)數(shù)量占到了了70%辦公項目潛潛在客戶研研究辦公項目潛潛在客戶研研究|客群特征分分析以長期投資資為目的，，看中物業(yè)業(yè)保值增值值的投資客客戶成為市市場的購買買主力多數(shù)外來企企業(yè)受限于于較高的售售價，主要要還是以租租賃為主對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及配套套設(shè)計等條條件愈發(fā)重重視，新的的辦公理念念已經(jīng)逐漸漸形成小戶型寫字字樓以其相相對低廉的的“進(jìn)場費費”與穩(wěn)定定的投資回回報受到了了投資者的的青睞無錫辦公樓樓購買目的的目前無錫寫寫字樓銷售售市場中，，以自用為為目的的購購買占較大大的比例客戶來源以以無錫本地地為主其次是外部部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移帶來的相相關(guān)辦事處處或分部等等相關(guān)客群群辦公市場自自用客戶來來源更為純粹的的商務(wù)功能能與辦公空空間組合更為豐富的的商務(wù)配置置服務(wù)與辦辦公物業(yè)管管理設(shè)定更為方便快快捷的智能能化體系與與真正意義義上的5A概念應(yīng)用合理的企業(yè)業(yè)形象對外外昭示功能能強化辦公整整體OA功能簡化智能化化操作，完完善5A體系與獨有有特性樓層外部展展示，包括括企業(yè)標(biāo)示示，發(fā)光，，宣傳檔等等擴充包括商商務(wù)會議、、洽淡、印印務(wù)、訂票票等一系列列配服務(wù)功功能優(yōu)化辦公物物業(yè)特色體體系，突出出樓層經(jīng)理理和客戶服服務(wù)功能商務(wù)整層統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃的辦公公空間根據(jù)框架柱柱間合理分分切辦公功功能區(qū)朝向利好面面更大的總總裁級辦公公產(chǎn)品配套智能化展示未來辦公產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展方方向延安電影院院地塊新東方廣場場地塊濱湖高浪路路北側(cè)地塊塊包巷橋地塊塊廣南路與錫錫滬路交叉叉口東北側(cè)側(cè)地塊工商局南側(cè)側(cè)地塊廣瑞路西北北側(cè)地塊城開項目君來廣場201020112012金太湖國際際彩登電子廠廠地塊聯(lián)合楊木橋橋地塊崇安新城28號地塊市水廠尤渡渡加壓站北北側(cè)地塊新區(qū)XDG（XQ）-2007-31地塊崇安寺二期期地塊世貿(mào)國際中中心茂業(yè)城蘇寧廣場通運路兩側(cè)側(cè)（火車站站站前商貿(mào)貿(mào)區(qū)）地塊塊燕莎購物中中心恒隆項目未來寫字樓樓供應(yīng)格局局：九龍倉大廈廈寧海里小學(xué)學(xué)北側(cè)地塊塊新區(qū)長江北北路東側(cè)地地塊新區(qū)長江路路與旺莊路路交叉口東東南側(cè)地塊塊從未來預(yù)測測上市情況況可以看出出，2010-2011年將成為高高品質(zhì)寫字字樓集中供供應(yīng)年，多個項目目目前已經(jīng)經(jīng)動工，按按照正常進(jìn)進(jìn)程來看，，2011年下半年至至年底將會會集中上市市。2010年多個地塊塊主要是06-07年之間成交交的辦公類類地塊，目目前多數(shù)也也已經(jīng)動工工，但是多多數(shù)項目體體量相對較較小，并且且開發(fā)商多多為本地企企業(yè)為主，，經(jīng)營方式式也將有所所不同。2011年的上上市項項目主主要以以07年下半半年以以及08年成交交的地地塊，，目前前基本本均處處于動動遷階階段。。潛在供供應(yīng)從目前前的市市場實實際情情況來來看，，無錫辦辦公市市場仍仍處于于發(fā)展展階段段，辦公公市場場由于于政策策對住住宅市市場的的打壓壓而開開始活活躍起起來；；從項目目的分分布來來看亦亦相對對較為為集中中，基本本上位位于市市中心心、太太湖廣廣場、、蠡園園開發(fā)發(fā)區(qū)附附近，，這些些區(qū)域域要么占占據(jù)地地利，，要么么有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或或者景景觀的的支撐撐。目前市市場上上的辦辦公項項目均均是以以出售售為主主，純純租賃賃的寫寫字樓樓項目目極少少，高品品質(zhì)項項目僅僅紅豆豆國際際廣場場及潤潤華國國際大大廈而而已，，辦公市市場明明顯缺缺乏高高品質(zhì)質(zhì)項目目的支支撐，預(yù)計計市中中心的的恒隆隆、蘇蘇寧及及太湖湖廣場場的九九龍倉倉、茂茂業(yè)等等一批批高品品質(zhì)項項目問問世后后，無無錫辦辦公市市場的的整體體品質(zhì)質(zhì)將會會得到到明顯顯提升升。辦公市市場小小結(jié)二、區(qū)區(qū)域市市場分分析八十年年代初初，江江蘇省省第一一個億億元鎮(zhèn)鎮(zhèn)、第第一個個億元元村、、第一一家中中外合合資企企業(yè)均均誕生生在惠惠山，，2009年全區(qū)區(qū)完成成GDP385億元，，增長長11%；財政政總收收入78.8億元，，增長長12.6%；農(nóng)民民人均均純收收入13255元，增增長10%，連續(xù)續(xù)四年年榮獲獲全國國中小小城市市綜合合實力力百強強第6名。1惠山區(qū)區(qū)概述述惠山區(qū)區(qū)位于于中國國經(jīng)濟濟最發(fā)發(fā)達(dá)的的“長長三角角”腹腹地，，南臨臨萬頃頃太湖湖，北北靠萬萬里長長江，，東接接上海海、蘇蘇州，，西鄰鄰南京京、常常州。。全區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)區(qū)域面面積327平方公公里，是長長三角角區(qū)域域性交交通樞樞紐，，無錫錫市經(jīng)經(jīng)濟強強區(qū)，，中國國民族族工業(yè)業(yè)和鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工業(yè)的的發(fā)祥祥地。。惠山區(qū)區(qū)下轄1個省級級經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)，，5個建制制鎮(zhèn)和和2個街道道，總總?cè)丝诳?3萬，在崗職職工平平均工工資23554元，農(nóng)農(nóng)民人人均純純收入入8552元，是無無錫特特大城城市規(guī)規(guī)劃藍(lán)藍(lán)圖中中的副副中心心之一一，““長三三角””國國際制制造業(yè)業(yè)基地地的重重要板板塊。。宜興市太湖中心城區(qū)江陰市濱湖區(qū)新區(qū)武進(jìn)錫山區(qū)惠山區(qū)玉祁前洲惠山新城陽山洛社錢橋堰橋洛社新城惠山區(qū)滬寧城鐵新城惠山經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)惠山將將全面面優(yōu)化化產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、優(yōu)優(yōu)化生生態(tài)環(huán)環(huán)境、、優(yōu)化化城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展展、優(yōu)優(yōu)化社社會建建設(shè)、、優(yōu)化化人文文環(huán)境境，通通過實實施““五個個優(yōu)化化”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，努力力在更更高起起點上上加快快建設(shè)設(shè)經(jīng)濟濟發(fā)達(dá)達(dá)、科科教繁繁榮、、環(huán)境境優(yōu)美美、生生活富富裕、、社會會和諧諧的現(xiàn)現(xiàn)代化化新惠惠山。。服務(wù)業(yè)業(yè)概況況：隨著““三城城八園園”建建設(shè)步步伐的的不斷斷加快快和服服務(wù)業(yè)業(yè)重點點項目目的快快速推推進(jìn)以以及中中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)綜綜合服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的不斷斷完善善，惠惠山區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)業(yè)保保持了了持續(xù)續(xù)、高高速、、健康康的發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢。。2009年，全全區(qū)實實現(xiàn)服服務(wù)業(yè)業(yè)增加加值113.2億元，，同比比增長長8.0%；完成成社會會消費費品零零售總總額79.2億元，，同比比增長長16.5%；完成成服務(wù)務(wù)業(yè)納納稅銷銷售收收入482億元，，同比比增長長3.6%；完成成服務(wù)務(wù)業(yè)稅稅收12.3億元，，同比比增長長33.6%。陽山特特色旅旅游鎮(zhèn)鎮(zhèn)、禮禮舍古古街、、唐平平湖休休閑旅旅游度度假區(qū)區(qū)、天天藍(lán)地地綠生生態(tài)農(nóng)農(nóng)莊等等一批批設(shè)施施齊全全、特特色鮮鮮明的的農(nóng)村村旅游游點的的創(chuàng)建建進(jìn)一一步提提升了了農(nóng)村村旅游游的層層次。1惠山區(qū)區(qū)概述述工業(yè)概概況：：惠山區(qū)區(qū)是鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)的的發(fā)源源地，，是傳傳統(tǒng)的的工業(yè)業(yè)強區(qū)區(qū)。經(jīng)經(jīng)過多多年發(fā)發(fā)展，，區(qū)域域內(nèi)工工業(yè)門門類較較為齊齊備，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷斷優(yōu)化化，形成成了了以以冶冶金金、、機機械械、、紡紡織織為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，光光伏伏、、風(fēng)風(fēng)電電設(shè)設(shè)備備、、汽汽車車及及零零部部件件、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥新新材材料料及及數(shù)數(shù)字字信信息息等等四四大大新新興興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)快快速速發(fā)發(fā)展展的的工工業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)新新格格局局。2009年，，全全區(qū)區(qū)工工業(yè)業(yè)總總產(chǎn)產(chǎn)值值達(dá)達(dá)到到1105.4億元元，，同同比比增增長長0.6%，規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)實實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)值值938.9億元元，，同同比比增增長長1.7%。四四大大新新興興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)實實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)值值306.9億元元，，占占工工業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟比比重重達(dá)達(dá)27.8%。目目前前，，全全區(qū)區(qū)擁擁有有工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)6828家，，從從業(yè)業(yè)人人員員20多萬萬人人，，其其中中規(guī)規(guī)模模以以上上企企業(yè)業(yè)1380家，，億億元元企企業(yè)業(yè)146家。。惠山山區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃惠山區(qū)綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃惠山區(qū)農(nóng)村規(guī)劃2010年，，惠惠山山區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)總總成成交交量量為為128.85萬平平方方米米，，在在七七大大區(qū)區(qū)域域中中位位居居第第二二，，但但同同比比2009年的的155.25萬平平方方米米則則略略有有下下降降。。2010年各各區(qū)區(qū)域域成成交交比比例例分分析析惠山山區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析惠山山區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整體體供供大大于于求求，，供供求求比比處處于于相相對對低低位位，，成成交交均均價價穩(wěn)穩(wěn)步步上上揚揚。。2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅供供求求關(guān)關(guān)系系走走勢勢圖圖2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅市市場場與與去去年年同同期期各各類類指指標(biāo)標(biāo)變變化化表表2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅新新增增供供應(yīng)應(yīng)總總量量為為144.22萬平平米米，，同同比比2009年供供應(yīng)應(yīng)水水平平大大幅幅度度提提升升。。2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅成成交交總總量量為為128.85萬平平米米，，成成交交水水平平同同比比有有所所回回落落。。2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅供供求求比比為為1:0.89，同同比比2009年下下降降51.81%，整整體體供供求求關(guān)關(guān)系系較較2009年發(fā)發(fā)生生了了扭扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅成成交交均均價價為為6062元/平米米，，全全年年成成交交均均價價穩(wěn)穩(wěn)步步上上漲漲，，波波動動較較小小，，同同比比2009年的的4823元/平米米上上漲漲25.7%。惠山山區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析2010年惠惠山山區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅成成交交均均價價月月度度走走勢勢2010年惠惠山山區(qū)區(qū)各各板板塊塊成成交交比比例例分分析析惠山山區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分為為5個板板塊塊，，為為前前洲洲玉玉祁祁板板塊塊、、洛洛社社板板塊塊、、錢錢橋橋板板塊塊、、惠惠山山新新城城板板塊塊、、鳳鳳翔翔路路板板塊塊，，本本項項目目位位于于前前洲洲玉玉祁祁板板塊塊。。從2010年惠惠山山區(qū)區(qū)各各板板塊塊成成交交比比例例來來看看，，前前洲洲玉玉祁祁板板塊塊占占比比11%，比比較較落落后后，，有有待待提提高高。。隨著著城城鐵鐵經(jīng)經(jīng)濟濟的的帶帶動動作作用用，，相相信信未未來來該該地地區(qū)區(qū)有有一一定定的的發(fā)發(fā)展展提提升升空空間間。?；萆叫鲁前鍓K鳳翔路板塊前洲玉祁板塊洛社板塊錢橋板塊各板板塊塊成成交交分分析析：：前前洲洲玉玉祁祁板板塊塊價價值值有有待待提提升升惠山山區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析城鐵新城城無錫惠山山滬寧城城鐵新城城位于無無錫市西西北部（（惠山區(qū)區(qū)前洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)與玉祁祁新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的南端端），是無錫市市重點打打造的城城市副中中心之一一、長三三角一體體化區(qū)域域性綜合合交通樞樞紐，是無錫錫市雙核核聯(lián)動、、一環(huán)鑲鑲嵌、三三區(qū)協(xié)同同（即以以中心城城區(qū)和太太湖新城城為雙核核，環(huán)蠡蠡湖地區(qū)區(qū)為一環(huán)環(huán)，錫山山高鐵商商務(wù)區(qū)-東亭商務(wù)務(wù)區(qū)，惠惠山新城城-惠山城鐵鐵新城，，新區(qū)空空港商務(wù)務(wù)區(qū)-太科園三三區(qū)協(xié)同同）的城城市空間間布局重重要組成成部分。?；萆匠氰F鐵新城始始終突出出高起點點規(guī)劃、、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)、、高水平平開發(fā)的的理念，，努力建建設(shè)成惠惠山經(jīng)濟濟社會發(fā)發(fā)展的新新起點。地理位置置圖城市功能能布局中中的地位位1城鐵新城城概述太湖西北北部依托托城鐵效效應(yīng)，一一座希望望之城即即將呈現(xiàn)現(xiàn)！1城鐵新城城規(guī)劃未來規(guī)劃劃圖五大功能能區(qū)滬寧城鐵鐵新城一一期規(guī)劃劃面積約約10平方公里里確定了交交通樞紐紐區(qū)、城城鐵商務(wù)務(wù)區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、濱濱水居住住區(qū)、生生態(tài)休閑閑區(qū)等五五大功能能區(qū)核心區(qū)功功能分區(qū)區(qū)：城鐵區(qū)：以城鐵鐵站為核核心，為為乘客提提供候車車、集散散場地和和各類交交通換乘乘站點，，并提供供配套的的商業(yè)和和各種服服務(wù)場所所都市商務(wù)務(wù)區(qū)：位于城城鐵站區(qū)區(qū)對面，，依托區(qū)區(qū)域交通通優(yōu)勢發(fā)發(fā)展商務(wù)務(wù)辦公、、大型商商業(yè)，作作為經(jīng)濟濟發(fā)展的的龍頭，，也展示示城市最最富活力力的風(fēng)貌貌花園式辦辦公區(qū)：將綠地地、水面面和辦公公樓結(jié)合合布置的的花園式式新型辦辦公空間間，以宜宜人的環(huán)環(huán)境、輕輕松的氛氛圍吸引引高素質(zhì)質(zhì)人才濱河風(fēng)情情區(qū)：沿沿水岸打打造的濱濱水休閑閑購物空空間，通通過層次次豐富的的環(huán)境，，營造主主動而宜宜人的活活動氛圍圍花園社區(qū)區(qū)：在西側(cè)側(cè)設(shè)置花花園式居居住區(qū)，，為拆遷遷安置居居民提供供住所濱水高檔檔社區(qū)：濱水建建設(shè)的高高檔住宅宅區(qū)，以以高層為為主，主主要為高高端消費費客群提提供居住住娛樂休閑閑區(qū)：集合購購物、餐餐飲、娛娛樂、住住宿等各各種服務(wù)務(wù)的綜合合休閑娛娛樂中心心，提供供豐富的的城市生生活內(nèi)容容小康社區(qū)區(qū)：位于片片區(qū)北部部的社區(qū)區(qū)，以多多層住宅宅為主，，結(jié)合住住宅配建建完善的的生活服服務(wù)設(shè)施施，為居居民提供供便利而而豐富的的生活三、項目目宗地分分析地塊名稱XDG-2011-25地塊地塊編號錫國土（經(jīng)）2011-44土地位置無錫滬寧高鐵惠山站區(qū)中興路與站北路交叉口西南側(cè)土地四至北：站北路，南：中惠路，西：站東二路，東：中興路土地面積143489.8平容積率1.5總建面215234.7平成交地價1.55億樓板價720元/平土地用途商業(yè)、辦公（商業(yè)建筑面積占比不高于20%）綠地率25%建筑密度40%建筑限高不限高地塊屬性性地塊現(xiàn)狀狀中惠路612：城際鐵鐵路無錫錫站(北廣場)-火車站(東)-北柵口-三院-101醫(yī)院-民豐里-東汀橋-廣石路-旅游商貿(mào)貿(mào)學(xué)校-華天化工工-梅涇村委委-小孫巷-強巷-陽光印染染-秦家莊-石塘灣-石塘灣西西-張皋莊-前石路-經(jīng)一路-城際鐵路路惠山站站運行時間間：5:30-22:15班次間隔隔：10-25分鐘619：龍光路路[古華山路路]-蓉湖莊-盛岸新村村-惠峰路[盛岸路]-惠華橋-惠華新村村(公交駕培培中心)-滴露橋-憲豐村-威華機械械-玉泉公園園-盛岸花園園-曉星村-西漳焊接接廠-南西漳-惠澄大橋橋-秦家莊-石塘灣-石塘灣西西-張皋莊-前石路-經(jīng)一路-城際鐵路路惠山站站運行時間間：去程程5:30-18:30回程5:30-19:20班次間隔隔：10-20分鐘地塊屬性性|交通城鐵惠山山站及公公交站618：蓮蓉橋橋-青石路(瑞麗整形形醫(yī)院)-柯蘭公寓寓-吳橋(金太湖國國際城)-后張巷(麗新康復(fù)復(fù)醫(yī)院)-內(nèi)塘河橋橋(建華新村村)-青石西路路(莊里)-雙河新村村-金山北科科技園-勝豐村-曉星村-西漳焊接接廠-南西漳-惠澄大橋橋-秦家莊-石塘灣-石塘灣西西-張皋莊-前石路-經(jīng)一路-城際鐵路路惠山站站去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次間間隔：：10-20分鐘城鐵惠惠山站站目前前僅有有612、618、619三班公公交車車，間間隔時時間長長，空空座率率高，，經(jīng)實實際調(diào)調(diào)研，，618單趟需需35分鐘左左右。。萬達(dá)地地塊編號：：錫國國土(經(jīng))2011-46地塊名名稱：：XDG-2010-13地塊土地位位置：：惠山山經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)政政和大大道與與吳韻韻路交交叉口口西南南側(cè)土地面面積(M2)：80083.9土地用用途：：商業(yè)業(yè)、辦辦公、、居住住(住宅建建筑面面積占占總建建筑面面積比比例不不高于于25%)容積率率：<3.5總建面面：280293.65建筑密密度：：＜55%綠地率率：＞＞10%建筑限限高：：不不限高高，但但需滿滿足省省市有有關(guān)規(guī)規(guī)范要要求供地條條件：：凈地地土地成成交價價：4.13億樓板價價：1473.5元/平中興路路本項目目地塊塊東側(cè)中中興路路附近近，上海運運盛實實業(yè)將簽約約商辦辦用地地；該地塊塊220畝左右右，容容積率率1.5，地價價在85萬以上上；住住宅用用地180畝左右右，容容積率率2.5左右，，地價價在300萬以上上地塊周周邊據(jù)調(diào)研研，本本地塊塊東側(cè)側(cè)將有有工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商——運盛實實業(yè)入入駐開開發(fā)項項目，，未來來將對對本項項目構(gòu)構(gòu)成一一定威威脅；；另外外，萬萬達(dá)進(jìn)進(jìn)駐惠惠山新新城開開發(fā)項項目，，相信信將大大力推推動區(qū)區(qū)域商商業(yè)市市場的的蓬勃勃發(fā)展展。企業(yè)簡簡介：：運盛（（上海海）實實業(yè)股股份有有限公公司于于1996年在上上海證證券交交易所所上市市，公公司主主營地地產(chǎn)開開發(fā)與與經(jīng)營營。運盛實實業(yè)以以產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈為為依托托，以地產(chǎn)產(chǎn)為載載體，，以高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)區(qū)域域總部部經(jīng)濟濟、研研發(fā)孵孵化、、創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)、商商務(wù)會會展、、商業(yè)業(yè)文化化等為為主要要開發(fā)發(fā)對象象，逐逐步形形成綜綜合開開發(fā)、、集約約化經(jīng)經(jīng)營的的多功功能綜綜合性性產(chǎn)業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)式地地產(chǎn)。公司奉奉行““親商商、安安商、、富商商”政政策，，在發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略上上遵循循“一一次規(guī)規(guī)劃、、分期期開發(fā)發(fā)、滾滾動發(fā)發(fā)展””的原原則、、并運運用““筑巢巢引鳳鳳”和和“引引鳳筑筑巢””的經(jīng)經(jīng)營策策略，，吸引引相關(guān)關(guān)企業(yè)業(yè)投資資，與國內(nèi)內(nèi)外知知名企企業(yè)共共同打打造五五星級級現(xiàn)代代產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)。公司已已成功功開發(fā)發(fā)上海海浦東東新區(qū)區(qū)國際際機電電數(shù)碼碼園、、運盛盛松江江服務(wù)務(wù)外包包產(chǎn)業(yè)業(yè)園、、運盛盛重慶慶現(xiàn)代代工業(yè)業(yè)園、、福州州佳盛盛廣場場（多多媒體體產(chǎn)業(yè)業(yè)園））等多多個工工業(yè)地地產(chǎn)項項目。?！斑\盛盛實業(yè)業(yè)”正正在成成為中中國工工業(yè)地地產(chǎn)““星””里程程的引引領(lǐng)者者。運盛實實業(yè)——工業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)商商地塊周周邊|運盛實實業(yè)簡簡介首期開開發(fā)500畝，建建筑面面積27萬平方方米，，現(xiàn)已已全面面封頂頂即將將交付付使用用?；亟ńㄓ?2席單體體獨棟棟式總總部樓樓，12棟標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房房，24棟五層層中小小企業(yè)業(yè)聯(lián)體體辦公公樓，，500余個機機動車車位。。規(guī)劃發(fā)發(fā)展成成為國國內(nèi)外外機電電、IT、電子子、光光電子子等制制造服服務(wù)型型大企企業(yè)地地總部部集聚聚地。?；貓@區(qū)用用戶可整棟棟購買，也也可根據(jù)用用戶實際需需要分割銷銷售，供客客戶選擇的的面積從500—5000平米不等。。同時，進(jìn)進(jìn)駐園區(qū)的的企業(yè)不但但享受新區(qū)區(qū)政府各項項優(yōu)惠政策策，而且還還享受張江江園區(qū)的各各種優(yōu)惠政政策。凡購買總部部基地總部部樓的企業(yè)業(yè)，會自動動獲得該總總部樓的冠冠名權(quán)，從從而賦予每每座總部樓樓強烈的標(biāo)標(biāo)識性和濃濃郁的企業(yè)業(yè)個性風(fēng)格格。上海浦東新新區(qū)國際機機電數(shù)碼園園——張江東部規(guī)規(guī)模最大的的商務(wù)型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊周邊|運盛實業(yè)簡簡介運盛松江服服務(wù)外包產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，立立于「滬杭杭高速」與與「同三高高速」交界界處，位于于上海松江江科技園區(qū)區(qū)內(nèi)，總占占地面積約約200畝，一期期開發(fā)40畝，總建筑筑面積約為為37000平方米，區(qū)區(qū)內(nèi)共有四四種戶型，，戶型多樣樣可靈活分分割，分別別為3棟A戶型樓、3棟B戶型樓、4棟C戶型樓，及及2棟D戶型配套商商務(wù)樓。產(chǎn)業(yè)園以中中小型企業(yè)業(yè)辦公、研研發(fā)為主，，并融合了了商務(wù)、餐餐飲、休閑閑、生活等等綜合功能能，形成集集合服務(wù)外外包、中小小企業(yè)發(fā)展展、大學(xué)生生創(chuàng)業(yè)、親親商中心為為核心功能能的企業(yè)專專屬領(lǐng)地，，成為真正正為入駐企企業(yè)和周邊邊企業(yè)提供供長久發(fā)展展動力的高高標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)區(qū)。地塊周邊|運盛實業(yè)簡簡介運盛松江服服務(wù)外包產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園屬性詮釋區(qū)位屬性位于長三角經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)江蘇經(jīng)濟排名第二的無錫鄰近上海－長三角核心蘇州－無錫－常州城市圈的中心政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域交通方便但離市區(qū)較遠(yuǎn)政府主力打造的無錫北部城市副中心周邊路況較好，距市區(qū)較遠(yuǎn)，約40分鐘車程項目屬性O(shè)fficePack產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀有區(qū)域內(nèi)只有相似產(chǎn)品（紫荊花園），但市場定位不同；而縱觀無錫市場，類似產(chǎn)品同樣屈指可數(shù)商辦類土地性質(zhì)相較于科研類土地性質(zhì)的同類項目，不管是購買人群和信貸政策都具有一定優(yōu)勢高鐵近在咫尺，可達(dá)性好、交通便捷周邊生活配套相對不足，未來有望改善地塊周邊道路通暢，路網(wǎng)交織，三站合一的交通樞紐，高鐵輻射效益吸引周邊城市客戶該區(qū)域處于待開發(fā)狀態(tài)，周邊配套設(shè)施相對不足，但隨著城鐵新城的建設(shè)及區(qū)域房地產(chǎn)市場的逐步成熟，未來有望得到有效改善周邊景觀資源一般

地塊內(nèi)有河道經(jīng)過，未來周邊生態(tài)建設(shè)將進(jìn)一步完善區(qū)域?qū)傩约凹暗貕K屬性性1地塊主要指指標(biāo)研判經(jīng)濟發(fā)達(dá)的的二線城市市，新興希希望之城，，目前區(qū)域域內(nèi)不存在在同類產(chǎn)品品，房地產(chǎn)產(chǎn)市場處于于蓬勃發(fā)展展階段，具具有相當(dāng)?shù)牡耐顿Y價值值。區(qū)域、成本本、品牌口口碑……各各數(shù)據(jù)均顯顯示項目有有良好的發(fā)發(fā)展前景SWOT分析劣勢：城鐵新城發(fā)發(fā)展滯后，，尚處于起起步階段，，至少需要要5年時間才能能小有氣候候項目距離市市中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)目前項目周周邊的商務(wù)務(wù)配套設(shè)施施相對缺乏乏威脅：錫城市場上上同類產(chǎn)品品雖然不多多但體量較較大，有充充足的供應(yīng)應(yīng)量，且本本區(qū)域未來來將有同類類項目開發(fā)發(fā)競爭OfficePark為較新的品品種，需要要較長時間間成本和大大量渠道宣宣傳推廣成成本優(yōu)勢：開發(fā)商擁有有品牌優(yōu)勢勢和同類項項目操作經(jīng)經(jīng)驗惠山城鐵發(fā)發(fā)展效應(yīng)，，交通便利利，日趨完完善的路網(wǎng)網(wǎng)成本可控制制在理想范范圍內(nèi)，未未來價格極極具競爭優(yōu)優(yōu)勢機遇：OfficePark具有市場稀稀缺性，得得益于住宅宅市場的政政策打壓而而具有較高高投資價值值具備后起優(yōu)優(yōu)勢細(xì)致規(guī)規(guī)劃將提升升整體競爭爭能力城鐵新城將將成為一座座無錫的希希望新城，，高鐵效應(yīng)應(yīng)帶動區(qū)域域發(fā)展周邊品牌開開發(fā)商帶動動區(qū)域價值值提升開發(fā)操盤建建議四、項目競競品研究說明：>無錫市場上上同類產(chǎn)品品有貴公司司開發(fā)的恒恒華科技園園，此外還還有中邦moho、聯(lián)東U谷和惠山經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園園項目。>由于聯(lián)東U谷體量大，，惠山經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園距離離本項目較較近，故選選擇這兩個個作為競品品研究項目目。聯(lián)東U谷|項目概況基本信息占地56.67萬總建120萬產(chǎn)品類型獨棟辦公、LOFT、5A寫字樓、高端商業(yè)、品質(zhì)公寓容積率2.19綠化率35%開發(fā)商北京聯(lián)東投資集團有限公司動工時間2010年10月聯(lián)東U谷|市場定位錫城首席EBD花園別墅Office多元的生態(tài)的的有有機的Extensive/Ecological/Energetic聯(lián)東U谷·無錫總部商商務(wù)園，位位于無錫市市城市經(jīng)濟濟中軸，北北部CBD核心領(lǐng)域，，為政府規(guī)規(guī)劃3000畝錫北生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)集集聚區(qū)重點點打造項目目。超百萬萬方低碳總總部綜合體體規(guī)劃，集集企業(yè)獨棟棟辦公、LOFT、5A寫字樓、高高端商業(yè)、、品質(zhì)公寓寓、酒店、、會展中心心、實地公公園等豐富富業(yè)態(tài)于一一體，開啟啟無錫首席席EBD辦公鋒尚新新世代。聯(lián)東U谷|產(chǎn)品定位客戶依據(jù)：無錫市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)篩選，，市場寫字字樓客戶，，北塘區(qū)政政府背景下下的地緣客客戶，投資資客戶解讀讀市場場依依據(jù)據(jù)：面面積積、、產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型、、去去化化速速度度、、銷銷售售單單價價項目目屬屬性性：““總總部部經(jīng)經(jīng)濟濟””名名號號，，70%辦公公用用地地，，類類獨獨棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品作作為為標(biāo)標(biāo)桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品產(chǎn)品類型定位價值貢獻(xiàn)類獨棟產(chǎn)品（獨棟、雙拼、三拼）標(biāo)桿產(chǎn)品樹立形象高調(diào)立勢LOFT現(xiàn)金流產(chǎn)品高性價比博高利潤SOHO現(xiàn)金流產(chǎn)品高性價比博高利潤多層寫字樓現(xiàn)金流產(chǎn)品持續(xù)發(fā)展?jié)M足客戶需求LOFTSOHO多層層寫寫字字樓樓類獨獨棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品聯(lián)東東U谷|周邊邊條條件件未來來保保障障性性住住房房供供應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)、、廠廠房房依托托停停車車場場與與高高速速公公路路，，以中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運運輸輸為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的傳統(tǒng)統(tǒng)物物流流園園區(qū)區(qū)4S店華東東汽汽配配城城金橋橋商商貿(mào)貿(mào)城城北塘塘區(qū)區(qū)政政府府廣石石路路（高高架架））錫澄澄路路江海海路路（高高架架））鳳翔翔路路（高高架架））312國道道政務(wù)務(wù)驅(qū)驅(qū)動動周邊邊條條件件適適合合該該項項目目生生存存發(fā)發(fā)展展，，項項目目所所處處區(qū)區(qū)域域位位置置也也屬屬于于無無錫錫市市副副市市中中心心區(qū)區(qū)，，最最后后一一個個待待開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域，，其其地地理理位位置置是是其其較較強強的的競競爭爭力力之之一一。。聯(lián)東東U谷|內(nèi)部部條條件件民營營工工業(yè)業(yè)園園可可以以嘗嘗試試改改造造成成為為特特色色商商務(wù)務(wù)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)依托托規(guī)規(guī)劃劃綠綠地地，，可可形形成成組組團團的的開開發(fā)發(fā)式式廣廣場場，，并并在在周周邊邊形形成成商商業(yè)業(yè)配配套套項目目用用地地性性質(zhì)質(zhì)：：70%辦公公；；30%商住住一期啟動區(qū)，現(xiàn)已拆平民營工業(yè)園制衣廠物流倉儲物流、制造加工廠摩配市場、制造加工廠規(guī)劃綠地規(guī)劃綠地規(guī)劃綠地聯(lián)東東U谷|一心心兩兩軸軸三三區(qū)區(qū)臨近近軌軌道道交交通通往南南已已形形成成居居住住氛氛圍圍居住區(qū)特色商務(wù)商業(yè)區(qū)商辦區(qū)鳳賓路北濱路臨近軌道交通依托原有工業(yè)老廠房依托兩大主干道臨近政府主入口1主入口2區(qū)域配套中心聯(lián)東東U谷|主要要功功能能構(gòu)構(gòu)成成北濱路居住區(qū)特色商務(wù)商業(yè)區(qū)商辦區(qū)鳳賓路主入口1主入口2花園式廣場片區(qū)配套中心花園式廣場片區(qū)配套中心花園式廣場片區(qū)配套中心總部研發(fā)區(qū)創(chuàng)意辦公區(qū)創(chuàng)意街區(qū)商業(yè)小戶型住宅改善型住宅商辦綜合體酒店園區(qū)服務(wù)中心產(chǎn)業(yè)配套區(qū)總部辦公區(qū)區(qū)域配套商業(yè)街以花花園園廣廣場場串串聯(lián)聯(lián)各各個個板板塊塊組組織織公公共共空空間間：：總部部研研發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、、總總部部辦辦公公區(qū)區(qū)、、商商辦辦區(qū)區(qū)、、創(chuàng)創(chuàng)意意辦辦公公區(qū)區(qū)、、居居住住區(qū)區(qū)，，各各板板塊塊以以花花園園廣廣場場為為中中心心向向外外發(fā)發(fā)散散，，形形成成多多個個花花園園辦辦公公區(qū)區(qū)。。以總總部部辦辦公公功功能能區(qū)區(qū)啟啟動動為為核核心心功功能能板板塊塊：以以花花園園式式廣廣場場為為核核心心，，融融入入園園區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)中中心心、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套區(qū)區(qū)、、酒酒店店，，高高端端起起勢勢，，奠奠定定項項目目高高端端形形象象。。聯(lián)東U谷|項目整體規(guī)劃劃指標(biāo)及經(jīng)濟濟測算獨棟：集合式辦公=3：7物業(yè)類型占地面積（畝）占地比容積率建筑面積（㎡）辦公41749%2.25625576獨棟辦公12515%0.541705集合式辦公29234%3583871商住17921%3357472住宅

257472商業(yè)

100000綠化及道路（外部+內(nèi)部）按照45%計38345%

總計850

1.73392983047毛容積率1.73

凈容積率2.475

備注：總面積積為850畝，可建設(shè)用用地在595畝（扣除外部部道路、綠化化、市政）毛容積率為總總建筑體量除除以總面積；；凈容積率為為總建筑體量量除以可建設(shè)設(shè)用地85億-50億=35億投投資回報報率33%聯(lián)東U谷|一期概況項目一期開發(fā)發(fā)13萬㎡，預(yù)計2011年中對外推出出，2011年10月交付使用。。業(yè)態(tài)包括：18棟獨棟別墅式式辦公樓，整整棟面積2400㎡㎡；2棟LOFT商住辦公樓（（挑高4.59米），面積45-130㎡；1棟地標(biāo)性5A級寫字樓，單單層面積1500㎡㎡；臨街商業(yè)配套套，面積100-200㎡。一期規(guī)劃聯(lián)東U谷|一期概況預(yù)期價格：獨棟13000-15000元/㎡LOFT辦公樓9500元/㎡寫字樓9600-9800元/㎡據(jù)了解，目前前其中一棟獨獨棟辦公已由由中鐵九局預(yù)預(yù)定，另一棟棟被某世界500強企業(yè)預(yù)定。。由于政府形象象需要和項目目高端定位，，故目前比較較歡迎大型著著名企業(yè)購買買，而對于個個人投資客戶戶持冷淡態(tài)度度。B戶型3600.00㎡A戶型2400.00㎡C戶型2400.00㎡聯(lián)東U谷|一期戶型獨棟辦公戶型型面積較大聯(lián)東U谷|項目小結(jié)惠山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)概述惠山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)：無錫北北部集行政、、經(jīng)濟、文化化、科教、商商貿(mào)、休閑為為一體的現(xiàn)代代化新城，優(yōu)優(yōu)質(zhì)人居和高高新產(chǎn)業(yè)相融融的生活之城城、創(chuàng)業(yè)之城城。

目標(biāo)：：著力體現(xiàn)““高端產(chǎn)業(yè)、、高新企業(yè)、、高級人才、、高品質(zhì)生活活環(huán)境”四高高特征，努力力建設(shè)成“創(chuàng)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、、創(chuàng)造、創(chuàng)意意”四創(chuàng)新城城。無錫惠山經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)始建于2001年7月。2002年2月經(jīng)省政府批批準(zhǔn)為省級經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，，總體規(guī)劃面積積76平方公里，首首期規(guī)劃面積積36平方公里，現(xiàn)現(xiàn)有人口6.7萬。目前，“四園園二基地”已已經(jīng)初步形形成，“投資資高地、成本本洼地”的集集聚效應(yīng)也逐逐步彰顯。區(qū)位圖：東和和錫山接壤，，南被錫北運運河、滬寧高高速隔斷，北北已到江陰邊邊界惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)圖：開發(fā)區(qū)實實景圖自然條件優(yōu)越越惠山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)資源基礎(chǔ)設(shè)施完善善氣候：屬亞熱帶海洋季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫17℃。全年平均降雨量1100mm，全年無霜期220天左右。水文：

共有大小河道30多條，總長約50.55公里，平水期水體容積約450萬立方米，地表水網(wǎng)密布，外來水源補給充足。地質(zhì)：土層土質(zhì)良好，以粘土為主。地基承載力標(biāo)準(zhǔn)一般在220～250Kpa，在該地區(qū)建設(shè)12－15層小高層建筑一般可采用天然地基。地理位置：惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正位于無錫市北部，作為無錫北部副中心，滬寧、錫澄、錫宜三條高速在此交會貫通。自2002年以來，惠山開發(fā)區(qū)累計投入64億元，完成了高等級道路110公里、新建橋梁34座，“外有環(huán)，內(nèi)有網(wǎng)”的道路框架基本建成；給水、雨水、污水、天然氣、蒸汽、有線電視、電力、電信等管線全部入地。綠化、景點錯落有致，照明、指示牌配套完備，熱電廠、5座變電所、污水處理廠、自來水廠等配套設(shè)施全部到位，形成了高標(biāo)準(zhǔn)立體式的基礎(chǔ)設(shè)施配套體系。惠山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)資源人力資源豐富富交通運輸發(fā)達(dá)達(dá)無錫現(xiàn)有江南南大學(xué)等獨立立設(shè)置的高等等院校11所，科研機構(gòu)構(gòu)41家，國家和省省重點實驗室室7個。全市各類類專業(yè)技術(shù)人人員35.56萬人，中國科科學(xué)院、工程程院院士70多人，人才儲備量列列中國同類城城市之首?；萆浇?jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)擁有完善善的人才服務(wù)務(wù)體系，能夠夠為企業(yè)提供供人才招聘、、勞動力資源源查詢等服務(wù)務(wù)。客運：到市中心及及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)有多條公交交線路，交通通非常便利。。陸運：京滬、新長長、京滬高速速三條鐵路穿穿境而過。無無錫市區(qū)域內(nèi)內(nèi)的火車貨運運編組站，兩兩個火車貨站站，一個客運運站場在本區(qū)區(qū)域內(nèi)。公路：境內(nèi)匯有滬滬寧、錫澄、、錫宜三條高高速公路及312國道和342省道，設(shè)有5個高速入口，，出入極其便便捷。地鐵：軌道交通1號線為南北向向交通骨干線線，串聯(lián)了北北部惠山區(qū)行行政中心、中中央核心商業(yè)業(yè)區(qū)及南部太太湖新城無錫錫市新行政中中心。2003年起，經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展迅速，逐逐年遞增，年年均增長率5.6%開發(fā)區(qū)固定資資產(chǎn)投資額走走勢圖開發(fā)區(qū)地區(qū)生生產(chǎn)總值走勢勢圖2009年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總總值35.98億，全社會固固定資產(chǎn)投資資額為45.5億；2010年爭取地區(qū)生生產(chǎn)總值達(dá)到到60億元。開發(fā)區(qū)努力實實現(xiàn)“四個提提升”，即發(fā)發(fā)展質(zhì)量明顯顯提升，貢獻(xiàn)獻(xiàn)份額明顯提提升，實力位位次明顯提升升，發(fā)展后勁勁明顯提升。?；萆浇?jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)濟建成“三個一一”，即建成成一個惠山區(qū)區(qū)的政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化中中心；建成一一座富有江南南特色、現(xiàn)代代化氣息的惠惠山新城；建建成一流的生生命科技、汽汽車及汽車零零配件兩大特特色的現(xiàn)代化化產(chǎn)業(yè)制造基基地?；萆浇?jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)“十一五五”規(guī)劃開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園園概述四大功能載體體開發(fā)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃布局江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園DI-PARK說明：所有惠惠山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園中中，總部經(jīng)濟濟類產(chǎn)品目前前只有江蘇數(shù)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園中中的一期載體體“紫荊花園”有所涉及，，故對此項目目進(jìn)行了實地地暗調(diào)，以掌掌握一手資料料。江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)概述將成為國內(nèi)數(shù)數(shù)字信息企業(yè)業(yè)發(fā)展的高科科技“孵化器器”和國家級級數(shù)字電視產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)鳥瞰圖江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園由深圳清華大大學(xué)研究院與與無錫市政府府于2008年9月合作設(shè)立。?？偼顿Y20億元人民幣，，占地面積1033畝，總建面約約60萬平方米。園區(qū)充分利用用深圳清華大大學(xué)研究院在在創(chuàng)新孵化體體系建設(shè)方面面的豐富經(jīng)驗驗和綜合實力力，依托無錫錫市在區(qū)位、、人文底蘊、、經(jīng)濟發(fā)展的的優(yōu)勢，著力力打造高水平平的應(yīng)用技術(shù)術(shù)研發(fā)平臺、、風(fēng)險投資平平臺和高層次次人才培養(yǎng)平平臺。園區(qū)將發(fā)揮深圳清清華大學(xué)研究究院在國標(biāo)數(shù)數(shù)字電視領(lǐng)域域的先發(fā)優(yōu)勢勢，全面推進(jìn)進(jìn)數(shù)字電視產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。對外招商：租金：3-4元/天.平米招商運作：企企業(yè)化運作（（其余三個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園均是政政府直接招商商運作）重點培育傳感感網(wǎng)和高清數(shù)數(shù)字生活兩大大龍頭產(chǎn)業(yè)，，把園區(qū)建設(shè)設(shè)成為以數(shù)字字信息產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)的國內(nèi)內(nèi)一流、國際際先進(jìn)的，集集政、產(chǎn)、學(xué)學(xué)、研、資于于一體的高科科技園區(qū)。總平圖江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)規(guī)劃江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園|支持平臺江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園|優(yōu)惠政策政府、開發(fā)商商強強聯(lián)合，，政策優(yōu)惠引引導(dǎo)培育產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展無錫市出臺的的“123”計劃和“530”計劃科技支持持外，為了更更好地培育企企業(yè)，無錫市市政府特別對對入駐江蘇數(shù)數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園的企業(yè)制制定了多項優(yōu)優(yōu)惠政策：租金補貼經(jīng)評定的入園園企業(yè)可享受受園區(qū)租金補補貼，免租或或低租金使用用園區(qū)載體，，降低企業(yè)運運營成本。財政補貼入園企業(yè)享受受政府特別的的財政補貼政政策，對于無無錫市惠山區(qū)區(qū)外遷入或在在園區(qū)新注冊冊的高科技企企業(yè)，由市政政府通過產(chǎn)業(yè)業(yè)引導(dǎo)資金的的形式給予補補貼扶持。人才引進(jìn)入園企業(yè)引進(jìn)進(jìn)高級研發(fā)人人員和高層管管理人員，由由市政府以人人才獎勵的方方式給予補貼貼扶持。國家、省、市市科技計劃項項目優(yōu)先申報報權(quán)無錫市政府將將園區(qū)項目有有限推薦、申申報國家、省省、市各類科科技計劃項目目，并從科技技專項資金中中給予優(yōu)先支支持。江蘇數(shù)字信息息產(chǎn)業(yè)園|企業(yè)名錄無錫源清高新新技術(shù)研究所所有限公司無錫中舟環(huán)保?？萍加邢薰緹o錫邁格艾爾爾凈化科技有有限公司無錫力思特商商務(wù)咨詢服務(wù)務(wù)有限公司無錫凱輝軟件件技術(shù)有限公公司無錫味研生物物科技有限公公司無錫強芯微電電子有限公司司無錫力豪科技技有限公司無錫朗瑪無線線技術(shù)有限公公司無錫景芯微電電子有限公司司無錫金一諾電電氣有限公司司江蘇建業(yè)恒安安工程項目管管理有限公司司無錫慧慧眼電電子科科技有有限公公司無錫博博凌激激光技技術(shù)有有限公公司無錫格格瑞斯斯自動動化設(shè)設(shè)備有有限公公司無錫新新廣聯(lián)聯(lián)數(shù)字字電影影技術(shù)術(shù)有限限公司司無錫銳銳視清清信息息技術(shù)術(shù)有限限公司司無錫力力合數(shù)數(shù)字電電視技技術(shù)有有限公公司無錫華華盛威威電子子科技技有限限公司司無錫晨晨通自自控設(shè)設(shè)備有有限公公司無錫惠惠清生生物科科技有有限公公司無錫利利佳投投資管管理咨咨詢管管理公公司無錫華華利通通投資資咨詢詢有限限公司司無錫力力合工工程仿仿真科科技有有限公公司無錫惠惠華新新能源源科技技有限限公司司無錫華華清清清潔能能源與與新材材料科科技有有限公公司江蘇數(shù)數(shù)字信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)院院無錫華華冠精精科自自動化化技術(shù)術(shù)有限限公司司深圳市市拓邦邦電子子科技技股份份有限限公司司深圳市市清華華斯維維爾軟軟件