XXX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及運(yùn)作模式

XXX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及運(yùn)作模式

一、XXX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略二、XXX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議三、住房保障中心的職能及動(dòng)作分解四、XXX的改造策略1一、XXX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略XXX項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程：招商、管理住保中心投資開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)商家2XXX片區(qū)開(kāi)發(fā)模式態(tài)勢(shì)回顧：根據(jù)態(tài)勢(shì)分析，XXX片區(qū)如果按照傳統(tǒng)將拆遷土地直接拍賣(mài)土地的舊城改造模式，將難以達(dá)到項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)；項(xiàng)目必須按照政府做環(huán)境、企業(yè)做市場(chǎng)、公眾做文化來(lái)衡量，實(shí)現(xiàn)城市面貌、住房保障中心、企業(yè)和公眾的多贏局面。3XXX片區(qū)開(kāi)發(fā)模式對(duì)XXX項(xiàng)目，住房保障中心必須承擔(dān)起城市運(yùn)營(yíng)商的職能：4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模項(xiàng)目總用地位156.34畝；按照核心層為1、緊密層為1.5和泛化層3.5的既定容積率，不考慮土地開(kāi)發(fā)在出讓前的利潤(rùn)：項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)建筑為17.5萬(wàn)平方米；其中商業(yè)建筑面積共計(jì)11.4萬(wàn)平方米，其中核心和緊密層合計(jì)10.5萬(wàn)平方米，泛化層0.92萬(wàn)平方米；住宅建筑面積為1.23萬(wàn)平方米5開(kāi)發(fā)成本規(guī)模土地開(kāi)發(fā)成本為4.94億元；建筑開(kāi)發(fā)成本為4.63億元；綜合開(kāi)發(fā)成本為9.56億元；6XXX片區(qū)開(kāi)發(fā)策略（一）分零拍賣(mài)（二）整體拍賣(mài)（三）掛牌出讓?zhuān)ㄋ模┱w招標(biāo)7（一）分零拍賣(mài)操作方法：根據(jù)規(guī)劃方案，由市土地交易中心對(duì)片區(qū)進(jìn)行分區(qū)域、分地塊進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，由競(jìng)拍成功的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。商業(yè)運(yùn)作模式：分散經(jīng)營(yíng)8分零拍賣(mài)優(yōu)勢(shì)：操作簡(jiǎn)便易行投資商開(kāi)發(fā)壓力較小可以降低拍賣(mài)難度，最快回收資金9分零拍賣(mài)劣勢(shì)：不利于城市整體形象打造影響該片區(qū)未來(lái)土地的升值空間不利于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者個(gè)別零碎邊角地塊難以出讓返回10（二）整體拍拍賣(mài)操作方法：片區(qū)整體規(guī)劃劃方案確定后后，委托成都都市土地交易易中心對(duì)XXX片區(qū)土地地進(jìn)行整體拍拍賣(mài)，由競(jìng)拍拍成功的開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)。11商業(yè)運(yùn)作模式式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（二）整體拍拍賣(mài)12優(yōu)勢(shì)：操作簡(jiǎn)便易行行可以最快回收收拆遷成本有利于城市形形象的打造有利于未來(lái)的的經(jīng)營(yíng)者（二）整體拍拍賣(mài)13劣勢(shì)拍賣(mài)門(mén)檻高，，難度大，容容易流標(biāo)競(jìng)拍者數(shù)量少少，成交價(jià)格格不高返回（二）整體拍拍賣(mài)14（三）掛牌出出讓操作方法：片區(qū)整體規(guī)劃劃方案確定后后，由市土地地交易中心掛掛牌出讓土地地，尋求意向向開(kāi)發(fā)商（如如中房公司）），然后由此此開(kāi)發(fā)商與投投資商、運(yùn)營(yíng)營(yíng)商一共同組組建開(kāi)發(fā)公司司，對(duì)XXX片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。15實(shí)施該方案的的前提條件：：通過(guò)掛牌出讓讓尋求的意向向開(kāi)發(fā)商必須須有很強(qiáng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)能力和資資金實(shí)力，能能夠擔(dān)負(fù)起舊舊城改造、打打造城市名片片和提升城市市形象的社會(huì)會(huì)責(zé)任。（三）掛牌出出讓16商業(yè)運(yùn)作模式式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（三）掛牌出出讓17優(yōu)勢(shì)：有利于城市形形象的打造有利于投資者者能提升該片區(qū)區(qū)土地未來(lái)的的升值空間有利于未來(lái)的的經(jīng)營(yíng)者（三）掛牌出出讓18劣勢(shì)：操作難度較大大意向開(kāi)發(fā)商的的選擇具有一一定局限性返回（三）掛牌出出讓19操作方法：在整體規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，直直接實(shí)行整體體招標(biāo)，對(duì)XXX片區(qū)進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)和管理。?？梢匝?qǐng)成成功運(yùn)營(yíng)上海海豫園片區(qū)的的豫園商業(yè)公公司，打造上上海新天地的的瑞安集團(tuán)以以及已進(jìn)駐XXX片區(qū)的的香港信德集集團(tuán)等有實(shí)力力的公司參與與投標(biāo)。（四）整體招招標(biāo)20實(shí)施該方案的的前提條件：：通過(guò)整體招標(biāo)標(biāo)選擇的意向向開(kāi)發(fā)商必須須有很強(qiáng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)能力和資資金實(shí)力，能能夠擔(dān)負(fù)起舊舊城改造、打打造城市名片片和提升城市市形象的社會(huì)會(huì)責(zé)任。（四）整體招招標(biāo)21商業(yè)運(yùn)作模式式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（四）整體招招標(biāo)22優(yōu)勢(shì)：有利于城市形形象的打造有利于開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程的控制能提升該片區(qū)區(qū)土地未來(lái)的的升值空間有利于未來(lái)的的經(jīng)營(yíng)者（四）整體招招標(biāo)23劣勢(shì)：操作難度較大大對(duì)投資商的要要求很高（四）整體招招標(biāo)24綜述：按照四四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量量1.是否有利利于成都市城城市形象的打打造？2.是否有利利于住房保障障中心的運(yùn)作作？3.是否有利利于未來(lái)的投投資者？4.是否有利利于未來(lái)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者？開(kāi)發(fā)策略分析析25四種開(kāi)發(fā)策略略優(yōu)劣分析表表：開(kāi)發(fā)策略對(duì)比比策略一策略二策略三策略四是否有利于城市形象提升？××√√是否有利于住房保障中心運(yùn)作？√√××是否有利于未來(lái)的投資者？

××√

×是否有利于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者？×√√√26現(xiàn)行土地政策策中國(guó)的土地政政策：商業(yè)、旅游、、娛樂(lè)和商品品住宅等各類(lèi)類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地地，必須以招招標(biāo)、拍賣(mài)或或者掛牌方式式出讓。招標(biāo)是指市、、縣人民政府府土地行政主主管部門(mén)（以以下簡(jiǎn)稱出讓讓人）發(fā)布招招標(biāo)公告，邀邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘哒卟惶囟ǖ墓?、法人和和其他組織參參加國(guó)有土地地使用權(quán)投標(biāo)標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)標(biāo)結(jié)果確定土土地使用者的的行為。拍賣(mài)是指出讓讓人發(fā)布拍賣(mài)賣(mài)公告，由競(jìng)競(jìng)買(mǎi)人在指定定時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出出價(jià)結(jié)果確定定土地使用者者的行為。掛牌是指出讓讓人發(fā)布掛牌牌公告，按公公告規(guī)定的期期限將擬出讓讓宗地的交易易條件在指定定的土地交易易場(chǎng)所掛牌公公布，接受競(jìng)競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)價(jià)申請(qǐng)并更新新掛牌價(jià)格，，根據(jù)掛牌期期限截止時(shí)的的出價(jià)結(jié)果確確定土地使用用者的行為。。詳見(jiàn)《中華華人民共共和國(guó)國(guó)國(guó)土資資源部部第11號(hào)》文件件。27成都市土地政政策：商業(yè)、娛樂(lè)、、旅游用地必必須以招標(biāo)、、拍賣(mài)、掛牌牌方式出讓?zhuān)?，商品住宅用用地必須以拍拍賣(mài)方式出讓讓。其中招標(biāo)嚴(yán)格格實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)方式，以土地地價(jià)格的60%，項(xiàng)目方方案的40%這兩者的權(quán)權(quán)重之和為最最后的評(píng)判標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。特殊項(xiàng)目像涉涉及影響城市市形象的重大大項(xiàng)目可以實(shí)實(shí)行定向招標(biāo)，但必須報(bào)市市常委審批，，目前成都還還未出現(xiàn)一例例。詳見(jiàn)中共四川川省紀(jì)委文件件川紀(jì)發(fā)<2003>9號(hào)號(hào)現(xiàn)行土地政策策28分步出讓?zhuān)汉诵膶雍途o緊密層先期整整體招標(biāo)，泛泛化層分零拍拍賣(mài)二、XXX項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略略建議29實(shí)施步驟一、市土地交交易中心將核核心層和緊密密層先期進(jìn)行行整體招標(biāo)，，尋求有實(shí)力力、很有商業(yè)業(yè)運(yùn)作能力并并能承擔(dān)起舊舊城改造責(zé)任任的開(kāi)發(fā)商。。二、由由住保保中心心作擔(dān)擔(dān)保，，開(kāi)發(fā)發(fā)商將將土地地抵押押獲取取銀行行貸款款。30實(shí)施步步驟三、開(kāi)開(kāi)發(fā)商商以土土地入入股的的方式式尋求求新的的有開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)力的的合伙伙人。。四、待待核心心層和和緊密密層啟啟動(dòng)后后，將將泛化化層分分零拍拍賣(mài)。。31商業(yè)運(yùn)運(yùn)作模模式核心層層和緊緊密層層統(tǒng)一一規(guī)劃劃、統(tǒng)統(tǒng)一管管理、、統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)泛化層層進(jìn)行行分散散經(jīng)營(yíng)營(yíng)32住保中中心的的職能能：拆遷清清理集合地地盤(pán)統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃組織協(xié)協(xié)調(diào)監(jiān)督職職能三、住住保中中心的的職能能及動(dòng)動(dòng)作分分解33開(kāi)發(fā)策策略動(dòng)動(dòng)作分分解動(dòng)作之之一：：土地地準(zhǔn)備備工作作拆遷，，集合合土地地整體策策劃——深深挖XXX片區(qū)區(qū)文化化內(nèi)涵涵，確確立XXX片區(qū)區(qū)的主主題、、功能能定位位以及及經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)分布布等，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的定位位取得得共識(shí)識(shí)；——對(duì)對(duì)自身身城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商角角色的的理解解34動(dòng)作之之二：：積極極影響響相關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)，為為改造造XXX鋪鋪平道道路與省、、市宗宗教管管理局局溝通通和探探討，，得到到對(duì)XXX改造造的認(rèn)認(rèn)可和和批準(zhǔn)準(zhǔn)，可可考察察國(guó)內(nèi)內(nèi)主要要寺院院改造造和宗宗教文文化開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目作作為參參考；；與XXX方方管理理層取取得共共識(shí)，，制定定具體體改造造規(guī)模模和改改造內(nèi)內(nèi)容方方案；；35動(dòng)作之之三：：進(jìn)行行XXX改改造設(shè)設(shè)計(jì)請(qǐng)國(guó)內(nèi)內(nèi)宗教教建筑筑和園園林設(shè)設(shè)計(jì)專(zhuān)專(zhuān)家對(duì)對(duì)XXX改改造做做出詳詳細(xì)設(shè)設(shè)計(jì)方方案；；住保中中心與與XXX方方共同同審議議設(shè)計(jì)計(jì)方案案；36動(dòng)作之之四：：對(duì)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目片片區(qū)進(jìn)進(jìn)行整整體規(guī)規(guī)劃選擇國(guó)國(guó)內(nèi)外外對(duì)禪禪文化化環(huán)境境有研研究的的規(guī)劃劃單位位考察國(guó)國(guó)內(nèi)外外宗教教文化化項(xiàng)目目以供供參考考組織規(guī)規(guī)劃評(píng)評(píng)審37動(dòng)作之之五：：造勢(shì)勢(shì)推廣廣通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作過(guò)過(guò)程中中的一一系列列動(dòng)作作作為為題材材，推推廣和和樹(shù)立立項(xiàng)目目地位位；XXX通過(guò)過(guò)舉辦辦大中中型宗宗教活活動(dòng)、、寺院院等途途徑提提升自自身影影響力力；整合省省、市市有關(guān)關(guān)專(zhuān)家家人士士和組組織研研究禪禪宗文文化，，在XXX網(wǎng)站站、主主要旅旅游和和大眾眾刊物物上傳傳播禪禪文化化宣傳傳預(yù)熱熱；38動(dòng)作之之六：：先期期出讓讓核心心層和和緊密密層的的土地地根據(jù)土土地市市場(chǎng)狀狀況和和項(xiàng)目目進(jìn)程程，制制定詳詳細(xì)的的核心心層和和緊密密層土土地整整體招招標(biāo)策策略，，擬定定招標(biāo)標(biāo)計(jì)劃劃；對(duì)核心心層和和緊密密層土土地進(jìn)進(jìn)行整整體招招標(biāo)。。39動(dòng)作之之七：：?jiǎn)?dòng)動(dòng)核心心層和和緊密密層的的開(kāi)發(fā)發(fā)組建XXX項(xiàng)目目核心心層和和緊密密層的的新開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司；；啟動(dòng)XXX項(xiàng)目目核心心層和和緊密密層的的開(kāi)發(fā)發(fā)。40動(dòng)作之之八：：出讓讓泛化化層土土地根據(jù)核核心層層和緊緊密層層的開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度，，制定定詳細(xì)細(xì)的泛泛化層層土地地分零零拍賣(mài)賣(mài)策略略，擬擬定拍拍賣(mài)計(jì)計(jì)劃；；對(duì)泛化化層土土地實(shí)實(shí)施分分零拍拍賣(mài)。。41動(dòng)作之之九：：監(jiān)督督協(xié)調(diào)調(diào)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)程程協(xié)助XXX改造造的實(shí)實(shí)施；；營(yíng)造良良好的的投資資環(huán)境境，對(duì)對(duì)片區(qū)區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)提提供相相應(yīng)的的支持持并協(xié)協(xié)調(diào)相相關(guān)關(guān)關(guān)系，，如與與銀行行、宗宗教事事務(wù)管管理局局、規(guī)規(guī)劃局局、國(guó)國(guó)土局局等政政府部部門(mén)的的關(guān)系系；對(duì)片區(qū)區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督；；42XXX是整整個(gè)XXX片區(qū)區(qū)的核核心支支撐點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)對(duì)XXX的的改造造策略略可以以用“大作作、中中作、、小作作”三種方方式來(lái)來(lái)進(jìn)行行。四、XXX的改改造策策略43XXX布局局示意意圖44大作：就是根根據(jù)本本報(bào)告告的定定位和和策略略，按按照““五化化”的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，整體、、深入入、全全面地對(duì)XXX進(jìn)行行改造造，使使院墻墻透綠綠，最最大限限度將將宗教教文化化外溢溢和延延展。。XXX的改改造策策略45中作：對(duì)與宗宗教文文化緊緊密結(jié)結(jié)合的的山墻墻、大大雄寶寶殿、、說(shuō)法法堂等等只進(jìn)進(jìn)行適適當(dāng)?shù)牡木S護(hù)護(hù)和整整修，，但對(duì)對(duì)如圖圖所示示的園園林西西邊、、茶苑苑東邊邊這兩兩個(gè)片片區(qū)進(jìn)進(jìn)行深深入改改造和和更新新。XXX的改改造策策略46小作：只對(duì)如如圖所所示的的茶苑苑東邊邊進(jìn)行行改造造和更更新，，盡可可能讓讓XXX的的宗教教文化化氛圍圍向周周邊溢溢散。。XXX的改改造策策略47運(yùn)作方方式：1.由由XXX向向銀行行貸款款直接接對(duì)XXX進(jìn)行行改造造。2.由由宗教教事務(wù)務(wù)管理理局撥撥一部部分資資金，，XXX出出一部部分資資金，，投資資者出出一部部分資資金聯(lián)聯(lián)合對(duì)對(duì)XXX實(shí)實(shí)施改改造。。未來(lái)來(lái)寺院院收益益歸XXX所有有，而而投資資者改改造XXX后可可以獲獲得相相應(yīng)的的利益益。XXX的改改造策策略48結(jié)論建建議：：第2種種運(yùn)作作方式式是一一種較較好的的運(yùn)作作方式式，不不但有有利于于宗教教事務(wù)務(wù)管理理局對(duì)對(duì)XXX的的管理理和順順勢(shì)引引導(dǎo)，，而且且還可可以對(duì)對(duì)XXX實(shí)實(shí)行市市場(chǎng)化化運(yùn)作作，保保證以以高起起點(diǎn)、、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)打打造XXX可以以為項(xiàng)項(xiàng)目所所用。。因?yàn)?，，投資資才有有發(fā)言言權(quán)。XXX的改改造策策略49謝謝謝?。?09、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。01:09:3001:09:3001:091/5/20231:09:30AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2301:09:3001:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:09:3001:09:3001:09Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2301:09:3001:09:30January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20231:09:30上上午01:09:301月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:09上上午1月-2301:09January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/51:09:3001:09:3005January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。1:09:30上上午1:09上上午午01:09:301月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。01:09:3001:09:3001:091/5/20231:09:30AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2301:09:3001:09Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。01:09:3001:09:3001:09Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2301:09:3001:09:30January5,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:09:30上上午午01:09:301月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門(mén)門(mén)九派派通。。。。。一月231:09上上午午1月-2301:09January5,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/51:09:3001:09:3005January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。1:09:30上上午午1:09上上午午01:09:301月月-239、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23T