X年廊坊市南尖塔村項目含商業(yè)前期方案匯

前期方案匯報南尖塔村項目Oct2009第一部分廊坊市整體房地產(chǎn)市場分析第二部分廊坊市房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析第三部分項目解析與屬性界定第四部分項目市場機會點分析第五部分項目定位及產(chǎn)品建議報告框架一、市場發(fā)展階段二、市場供應狀況三、市場價格狀況四、市場銷售狀況五、土地供應狀況六、未來市場供應七、客群來源狀況廊坊市整體房地產(chǎn)市場分析目前廊坊市房地產(chǎn)市場處于首次商品房置業(yè)的后期，在滿足基本的居住需求后，市場已經(jīng)出現(xiàn)高品質(zhì)項目2001年以前，廊坊市商品住宅市場尚未啟動2006-2009年，伴隨市場發(fā)展，項目出現(xiàn)品質(zhì)差異化提升2002-2005年，商品房市場進入快速發(fā)展階段廊坊市新建居住用房主要以拆遷安置房、自建房及公房，商品房進入2002年，廊坊市房地產(chǎn)開始進入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)項目不斷增多土地持續(xù)放量,住宅供應屢創(chuàng)新高,項目競爭加劇，消費者對于住房選擇不僅滿足于居住,開始追求居住舒適度品質(zhì)方面的要求,項目也開始出現(xiàn)差異化競爭一、市場發(fā)展階段2004-2008年廊坊市商品房施工面積屢創(chuàng)新高，2006年施工面積超過500萬平方米，2008年達到近1400萬平方米2004年到2008年5年間廊坊市地區(qū)商品房投資額從42億元增長到180億元，5年間投資額增長了4.3倍2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房施工面積情況圖2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房投資額情況圖二、市場供應狀況從上表來看，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅上漲全市商品房新開工面積同比增長，市區(qū)則下降明顯完成投資全市市區(qū)2008年（1—6）35.76億元10.58億元2009年（1—6）40.56億元12.09億元同比13.40%14.29%新開工面積全市市區(qū)2008年（1—6）186.67平方米99.29平方米2009年（1—6）225.02平方米33.39平方米同比20.55%-66.37%二、市場供應狀況供應量的增加，競爭加劇，廊坊市房價在經(jīng)歷了發(fā)展初期的房價快速增長后，近年來銷售價格增幅放緩廊坊整體價格走勢廊坊市區(qū)價格走勢三、市場價格狀況住宅均價全市市區(qū)2008年（1—6）3577元/平方米4644元/平方米2009年（1—6）3820元/平方米4508元/平方米同比6.79%-2.93%環(huán)比（比上月）10.69%2.32%2008年下半年至2009年上半年，受到整個大勢的影響，價格有所回落。廊坊市市市區(qū)房屋均價由2008年上半年的4644元/平方米降到4508元/平方米。但2009年下半年價格增長速度加快，目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)均價約為4822元/平方米三、市場價格狀況上半年廊坊房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時間的調(diào)整后，出現(xiàn)了普遍回暖的跡象，從三月份開始，出現(xiàn)了開發(fā)投資逐步加大，商品房銷售量增加，價格止跌的良好態(tài)勢。市區(qū)更是出現(xiàn)了銷售高潮，截止6月底，銷售面積達到了37.88萬平方米，相當于去年一年的成交量。

商品房銷售增長，住宅均價普漲，市區(qū)商品房實現(xiàn)銷售額18.45億元，同比增長122.57%。銷售面積全市市區(qū)2008年（1—6）155.54萬平方米16.75萬平方米2009年（1—6）204.96萬平方米37.88萬平方米同比31.77%126.15%四、市場銷售狀況住宅用地成交面積2008年（1—6）2009年（1—6）同比全市2229.68畝2362.84畝5.9%市區(qū)1170.7畝102.00畝-91.2%上半年全市供應住宅用地2362.84畝，同比增加了5.9%，均價為78.12萬元/畝。受到整個大勢的影響，市區(qū)內(nèi)上半年土地成交降幅及其明顯，市區(qū)供應住宅用地均價229.49萬元/畝，但在09年下半年，土地成交量激增。五、土地供應狀況地塊位置出讓面積(M2)土地用途及年限出讓方式成交價(萬元)競得人廊坊市豐盛路西側、第九小學東側1495.591合2.243畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌523廊坊吉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市光明道以北、建設路以東、市政大樓南側28330合42.496畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌10200廊坊市九城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市師范學院教工宿舍北側6336.76合9.506畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣2001廊坊市元辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市光明西道39號24489.254合36.734畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣8097廊坊市德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市光明西道以北（原紡織廠宿舍）7349.52合11.024畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣2345廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市近近期公開開國有建建設用地地使用權權成交信信息五、土地地供應狀狀況土地位置土地面積（m2）土地用途容積率出讓年限（年）保證金(萬元)起拍價(萬元)廊坊市東外環(huán)東側,解放道南側22932.051合34.398畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)58007230和平路東側，建國道南，解放道北側16214.73合24.322畝住宅≤1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)41005110廊坊市光明東道以北，新開路以東4789合7.184畝住宅≤2.2商品住宅70年(其中商業(yè)40年)3001510廊坊市永華道南,祖各莊東口10647.59合15.97畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)5802880廊坊市八干渠西側,解放道南側34423合51.635畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010840廊坊市八干渠西側,解放道北側33948合50.922畝住宅≤2.3商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010690愛民西道以南,龍光路兩側59365合89.048畝住宅≤1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)310015150廊坊市金光道北側,三中西側,永豐道南側17911.773合26.868畝住宅≤2.35商品住宅70年(其中商業(yè)40年)13006450廊坊市近近期公開開國有建建設用地地使用權權出讓信信息五、土地地供應狀狀況從市場供供給情況況看，目目前市區(qū)區(qū)在售項項目可提提供商品品房面積積約43.8萬平方米米，下半半年后續(xù)續(xù)的幾個個月，供供給的面面積約為為25萬平方米米，09年一年可可售商品品房面積積約68.8萬平方米米左右，，在2010—2011年，預計計可推出出約360余萬平方方米。2010—2011年可推出的房源原有項目的續(xù)建102.4萬平方米存量土地規(guī)劃建筑面積260萬平方米合計362.4萬平方米六、未來來市場供供應廊坊市““十一五五”期間間住宅用用地年度度實施計計劃單位：公公頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合計1195-1255470-52080-90550-610在《廊坊市規(guī)規(guī)劃區(qū)住住房建設設規(guī)劃(2006-2010)》當中公布布，規(guī)劃劃期內(nèi)廊廊坊市規(guī)規(guī)劃區(qū)將將建設各各類住房房12萬套，建建設面積積1100萬平方米米。其中中，建設設商品住住房10.05萬套，建建筑面積積935萬平方米米(含城中村村改造重重建住房房面積200萬平方米米)；建設經(jīng)經(jīng)濟適用用住房1.95萬套，新新增建筑筑面積165萬平方米米(含廉租住住房)。六、未來來市場供供應2010年，廊坊坊市將要要繼續(xù)加加快舊城城改造步步伐，對對舊小區(qū)區(qū)、城中中村、危危房區(qū)及及棚戶區(qū)區(qū)三大重重點實施施改造，，在“城城中村””改造方方面，全全部采用用市場化化方式運運作。舊城改造造共分成成17個片區(qū)，，改造區(qū)區(qū)域總人人口101500萬人，總總土地面面積51850畝。六、未來來市場供供應1、行政政劃分分：現(xiàn)轄廣廣陽、、安次次兩個個區(qū)，，三河河、霸霸州兩兩個縣縣級市市，大大廠、、香河河、永清、、固安安、文文安、、大城城六個個縣,幅員面面積6429平方公公里。。分析：：受國人人“人人往高高處走走”心心態(tài)的的制約約，富富裕縣縣城及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人人口到到廊坊坊市購購房置置業(yè)的增增多，，對廊廊坊市市房地地產(chǎn)的的需求求量加加大。。2、人口口狀況況：2006年末廊廊坊市市總人人口為為500萬余人人。市市區(qū)規(guī)規(guī)劃面面積80平方公公里，，已建成成面積積64平方公公里，，人口口60萬，流流動人人口30萬。分析：：隨著常常駐人人口及及流動動人口口的逐逐年增增加，，對廊廊坊市市住房房的需需求增增加。。3、交通狀況況：以100公里為半徑徑的范圍內(nèi)內(nèi)，擁有首首都國際機機場、天津津國際機場場、一個特大貨貨運港口（（天津新港港）、三條條高速公路路、五條國國家級公路。正在規(guī)規(guī)劃中的京京津間兩條條高速公路路：京滬高高速鐵路和和京津塘城際高速鐵鐵路，將使使廊坊對外外交通更加加便捷。分析：交通的便捷捷加快了城城市現(xiàn)代化化的進程，，同時，距距離北京、、天津相對對較近，對房價的增增長有較大大影響。七、客群來源狀狀況確定廊坊客客群來源的的幾個因素素作為地級市市，廊坊對對其轄下縣縣區(qū)及農(nóng)村村居民有較較大的吸引引力。此部部分購房者者收入差距距較大，因因此購買的的產(chǎn)品差異異也比較大大。是廊坊房地地產(chǎn)市場的的最主要客客戶構成，，其中改善善性需求占占有一定比比例，首選選區(qū)域為城城市中心區(qū)區(qū)。享受京津地地區(qū)的高收收入，堅信信廊坊地產(chǎn)產(chǎn)有廣闊的的發(fā)展空間間，多次置置業(yè)及投資資者比例較較高。交通的便捷捷、房價和和生活成本本的低廉，，使一部分分北京和天天津人以投投資升值為為目的到廊廊坊置業(yè)、、居住，目目前此類人人群呈上升升趨勢。廊坊下轄區(qū)區(qū)縣購房者者在京津工作作的廊坊人人京津人士在廊坊工作作的其他城城市移民此部分購房房者多集中中在開發(fā)區(qū)區(qū)，多數(shù)已已在廊坊工工作了一段段時間，有有定居的打打算。隨著著華為、富富士康等實實力型企業(yè)業(yè)進駐開發(fā)發(fā)區(qū)，未來來此類型購購房者比例例將顯著提提高，開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的高高品質(zhì)項目目自然是他他們的首選選。七、客群來源狀狀況廊坊市民普通工薪階層、經(jīng)濟狀況一般的個體工商戶組成、剛性需求者工薪及個體擁有一套住房，經(jīng)濟趨向利好擁有多套住房，經(jīng)濟實力雄厚特殊圈層--下縣私營業(yè)主,北京區(qū)域天津區(qū)域剛性需求80%和少量改善善型20%=當前市場七、客群來源狀狀況一、區(qū)域板板塊價格趨趨勢分析二、區(qū)域板板塊產(chǎn)品類類型分析三、區(qū)域板板塊產(chǎn)品品品質(zhì)分析四、區(qū)域板板塊戶型面面積分析五、區(qū)域板板塊客源分分析廊坊市房地地產(chǎn)區(qū)域板板塊分析廊坊房地產(chǎn)市場區(qū)域版塊劃分廣陽東區(qū)廣陽西區(qū)安次區(qū)本案廊坊市區(qū)轄轄安次區(qū)和和廣陽區(qū)兩兩個行政區(qū)區(qū)，經(jīng)濟技技術開發(fā)區(qū)區(qū)作為經(jīng)濟濟增長快的的區(qū)域，在在整個房地地產(chǎn)板塊中中也占有一一席之位。。整個城市可可劃分為四四大板塊：：【廣陽東區(qū)】均價：6000-6500元/㎡城市核心價價值高地【廣陽西區(qū)】均價：5500-6000元/㎡主打中端市市場【安次區(qū)】均價：5000-5500元/㎡放量爆發(fā)的的待發(fā)展區(qū)區(qū)【開發(fā)區(qū)】高舉高打，，發(fā)展廣闊闊5500—6000廣陽東區(qū)板板塊6000—65005000—5500本案【07、08年價格爆發(fā)發(fā)性上漲】廣陽東區(qū)商商品住宅價價格近年增增長迅猛，，2005年時的均價價為2865元/平方米，而而到了07年的上半年年，此區(qū)域域的住宅均均價已上漲漲到4500-5200元/平方米。08年區(qū)域樓盤盤均價5500元/㎡左右。價格趨勢分分析【產(chǎn)品檔次高高于其他區(qū)區(qū)域，但仍仍需改進】小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設計，板塔結合旺點大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號住宅樓1.656層板樓，18層塔樓產(chǎn)品類型分分析廣陽東區(qū)的的住宅在廊廊坊市發(fā)展展較早，成成熟度及品品質(zhì)最高，，社區(qū)的規(guī)規(guī)劃、配套套。產(chǎn)品的的設計等均均領先于其其他的區(qū)域域，但整體體品質(zhì)仍然然需要改善善，如戶型型設計不理理想，立面面細節(jié)處理理不佳等。。圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞亞115平米三居，，客廳采光光不佳阿爾卡迪亞亞景觀效果戶型品質(zhì)分分析名稱戶型一居一居套數(shù)二居二居套數(shù)三居三居套數(shù)四居四居套數(shù)其它面積（平米）其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園1#、3#豪景園5#樓

130－142474

阿爾卡迪亞豪景園2#、3#、4#、駿景園2#、4#樓

110－164624

阿爾卡迪亞豪景園8#、駿景園8#樓51－5619853－91252103－13980

阿爾卡迪亞駿景園6#樓51—557174—9296105—12939

阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓51—576860—85138

阿爾卡迪亞中心湖別墅6#、7#、8#

392－5303旺點大廈2

63-127143

圣泰新苑1-4號住宅樓

70-9315193-123178

金源麗都小區(qū)1-4號樓

78-856693-132198

興盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛園小區(qū)7#

96-11130122-18542

盛園小區(qū)5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉園二期4號樓

8214109-1346914813

匯總

392

1346

2051

13

3戶型面積分分析廣陽東區(qū)是是本地居民民最為認可可的地區(qū)，，本區(qū)域中中本市客群群占80—90%，包括政府府職員、企企業(yè)職員、、管道局職職員等，廊廊坊中高收收入者和投投資客在該該板塊中比比例最高。。客源分析4000—45004500—50003800—4200廣陽西區(qū)板板塊廣陽西區(qū)隨隨著第五大大街到第八八大街的開開發(fā)力度加加快，區(qū)域域成熟度持持續(xù)升高，，07年市場上可可售項目的的均價為4100-4550元/平方米，目目前大部分分項目均價價已達5000元/㎡?！緝r格快速上上漲】價格趨勢分分析【產(chǎn)品綜合品品質(zhì)平平】小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.8項目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街產(chǎn)品類型分分析3居產(chǎn)品仍是是該區(qū)域主主要的產(chǎn)品品形式，所所占比例超超過52%，主力面積積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%【3居產(chǎn)品是區(qū)區(qū)域主力產(chǎn)產(chǎn)品】戶型面積分分析項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)華夏新城B區(qū)67－73589－107123105－1342871565華夏新城A區(qū)47－536373－95313第八大街西區(qū)2號樓、3號樓49－789343－9321120－12762第八大街西區(qū)1、5、6、7、8、9號樓42－788989－95104117－128169旭景花園3—8號樓80-10094104-145130旭景花園1.2.9號樓84-10126102-146124錦繡花苑18#樓783101612157錦繡花苑16#00118-12124錦繡花苑13#、14#、15#84-1171698-136106廣陽公寓二期73697-118126戶型面積分分析本地工薪階階層是廣陽陽西區(qū)的主主流人群；；受廣陽東區(qū)區(qū)價格高啟啟影響，西西區(qū)的輻射射力和市場場關注正在在持續(xù)增強強；華夏新城A區(qū)中年輕客客戶比例較較高?？驮捶治?500——40004000——4500安次區(qū)板塊塊4000——4500由于區(qū)域成成熟度不高高，整體發(fā)發(fā)展滯后，，目前安次次區(qū)價格在在各板塊中中處于末位位；安次區(qū)區(qū)樓盤價格格差異較大大，價格范范圍區(qū)間在在3500-5000元不等，大大部分樓盤盤均價在4500元/平米左右【價格處于城城市末位后后市增增長動力強強勁】價格趨勢分分析小高層板塔塔、多層板板樓為主，，容積率1.4－1.8馨語星苑項目容積率建筑形態(tài)馨語星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.826層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層【產(chǎn)品檔次低低下】產(chǎn)品類型分分析1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供給以以90-120平米經(jīng)濟三三居為主力力戶型；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160㎡三室兩廳占80%，其他為50㎡一室，180㎡四室潛在供給項項目戶型明明顯趨小，，以70-90平米兩居為為主；戶型面積分分析項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)藍波灣小區(qū)二期5-10#住宅樓53－60889－104224124泰家園怡景園3、9、10、11、15、16號樓75－9212896－126170安泰家園怡景園4—8號樓882497-138188馨語星苑9#、10#、11#72-7414400馨語星苑6#樓00118-12072馨語星苑5、7#樓882089-106232馨語星苑8#樓79-88929816馨語星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨語星苑2#樓97-10992永華小區(qū)5#-10#樓63-92110100-122110嘉多麗花園小區(qū)582477-11211082-141207新新小鎮(zhèn)60—782280—1025494碧倫溫泉公寓46—585575—9313292-138176總計3.4％33.23％62.73％0.64％戶型面積分分析下轄區(qū)縣購購房者占有有相當比例例；安次區(qū)低廉廉的價格受受到當?shù)刂兄袑邮杖胝哒叩那嗖A，，中青年居居多；對周邊下轄轄區(qū)縣購房房者較強的的吸引力；；自住為主，，主力需求求為經(jīng)濟型型三居、二二居；整體客戶素素質(zhì)低于其其他區(qū)域。?？驮捶治霭该恢每偨ㄖ娣e建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開發(fā)區(qū)管理委員會對面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲開發(fā)區(qū)祥云道108號5雙拼獨棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場內(nèi)10獨棟0.19510－950塞納河谷一期開發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300開發(fā)區(qū)早期期的住宅以以區(qū)內(nèi)眾多多駐園企業(yè)業(yè)的住宅配配套為主，，比如幗華華邨小區(qū)、、憩園小區(qū)區(qū)、藍多多廊廊等，，但但近近年年來來開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品供供應應基基本本停停滯滯，，而而滿滿足足高高端端人人群群的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品則則相相繼繼出出現(xiàn)現(xiàn)，，目目前前在在售售項項目目以以別別墅墅及及類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，總總規(guī)規(guī)模模在在50萬平平米米以以上上。?！緞e墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為當當前前供供應應主主流流】產(chǎn)品品類類型型分分析析塞納納河河谷谷一一期期取取得得了了良良好好的的銷銷售售業(yè)業(yè)績績；；翠林林洲洲產(chǎn)產(chǎn)品品設設計計相相對對落落后后，，銷銷售售不不暢暢；；艾力力楓楓社社具具有有絕絕佳佳的的高高爾爾夫夫資資源源，，但但單單價價過過高高，，針針對對京京津津人人士士，，但但產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍不不具具備備典典型型豪豪宅宅標標準準，，財財富富階階層層消消費費市市場場對對于于地地段段認認知知仍仍有有一一定定抗抗性性。。目目前前500-800平米米戶戶型型能能維維持持正正常常銷銷售售，，800平米米以以上上大大戶戶型型銷銷售售較較差差。。代表項目主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社510－1200塞納河谷150-300【面積積相相對對經(jīng)經(jīng)濟濟的的類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品受受到到追追捧捧】戶型型面面積積分分析析案名報價（元/平米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品報報價價多多在在7000元以以上上，，艾艾力力楓楓社社憑憑借借不不可可多多得得的的高高爾爾夫夫資資源源，，價價格格則則達達16000-30000元/平米米；；由于于區(qū)區(qū)域域住住宅宅供供給給稀稀缺缺，，并并有有良良好好的的居居住住需需求求，，在在別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的帶帶動動下下，，目目前前二二手手房房報報價價已已達達到到4000－6000元/平米米。。【高端端別別墅墅帶帶動動價價格格上上漲漲】價格格趨趨勢勢分分析析高質(zhì)質(zhì)量量客客群群密密集集；；收入入較較高高，，教教育育水水平平較較高高；；開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)工工作作的的中中層層以以上上領領導導居居多多，，本本土土購購房房者者比比例例不不高高；；翠林林洲洲、、艾艾力力楓楓社社等等項項目目中中京京津津地地區(qū)區(qū)客客戶戶占占有有一一定定比比例例。。客源源分分析析一、、項項目目SWOT分析析二、、項項目目屬屬性性界界定定項目目解解析析與與屬屬性性界界定定本案案整整體體開開發(fā)發(fā)位位置置較較好好———城市市中中心心地地塊塊周邊邊主主要要依依附附道道路路及及市市政政商商業(yè)業(yè)配配套套齊齊全全區(qū)域域銷銷售售價價格格已已經(jīng)經(jīng)得得到到市市場場鞏鞏固固和和接接納納地塊塊位位置置依依托托諸諸多多市市政政利利好好因因素素優(yōu)勢勢分分析析項目目SWOT分析析劣勢勢分分析析回遷遷量量大大，，品品質(zhì)質(zhì)口口碑碑受受牽牽連連?！，F(xiàn)金金流流先先期期壓壓力力大大對開開發(fā)發(fā)商商實實力力信信譽譽的的擔擔心心，，度度過過市市場場前前期期有有相相當當困困難難。。項目SWOT分析目前主要城市市房地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)量價齊齊跌的情況，，市場調(diào)整態(tài)態(tài)勢顯現(xiàn)，必必將對項目投投資決策產(chǎn)生生影響隨著對二手房房貸款的收緊緊，未來是否否還有針對房房地產(chǎn)市場的的調(diào)控措施尚尚不得而知，，政策風險依依然存在周圍在建樓盤盤同質(zhì)化跟隨隨威脅點項目SWOT分析機會點區(qū)域度認知成成熟，占領推推廣制高點較較輕松。規(guī)模與實力的的適當時機彰彰顯，利用回回遷安置塑造造放心工程形形象，樹立責責任地產(chǎn)大盤盤著力塑造產(chǎn)品品特色亮點，，同質(zhì)化中取取勝。大盤的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，綜合配配套易于成為為發(fā)力方向規(guī)模上基地條件地塊容積率較較高地塊臨近主干干道，具有較較高的商業(yè)價價值三線城市核心心區(qū)具備良好宜居居環(huán)境的中高容積率大大規(guī)模房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目核心區(qū)，配套套設施齊備項目位于廊坊坊市核心商圈圈輻射區(qū)核心區(qū)項目屬性初步步界定一、產(chǎn)品層面面二、客戶層面面三、未來市場場發(fā)展態(tài)勢項目市場機會會點分析市場整體規(guī)劃劃水平有限，，同質(zhì)明顯，，少數(shù)明星項項目開始在規(guī)規(guī)劃上進行新新的嘗試。受規(guī)劃條件、、市場階段和和規(guī)劃理念的的限制，市場場整體規(guī)劃水水平比較平均均，同質(zhì)化明明顯；容積率接近、、建筑形式單單一，目前多多數(shù)項目為高高層產(chǎn)品。市場階段影響響下，規(guī)劃的的市場價值還還在逐步被認認知的階段，，直接影響到到各項目社區(qū)區(qū)意向極為接接近，項目個個性多靠建筑筑風格來體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品層面市場上的項目目現(xiàn)在除了關關注產(chǎn)品本身身外，開始注注重內(nèi)部園林林景觀的設計計，但是整體體園林景觀水水平不高，園園林景觀的實實現(xiàn)度不理想想目前市場上在在售項目中，，園林中包含含了微地形的的處理，吸引引客戶眼球。。市場機會——產(chǎn)品層面市場整體開發(fā)發(fā)水平有限，，產(chǎn)品創(chuàng)新單單一，少數(shù)““明星”項目目在立面、園園林、戶型、、智能化等方方面有創(chuàng)新嘗嘗試。產(chǎn)品層面客戶特征年齡：40-55歲，有穩(wěn)定且且豐厚的收入入來源職業(yè)特征：下縣私營業(yè)業(yè)主、大型私私企老板、國國企高層領導導、權力公務務員總承受能力：：100萬元以上行為特征：基本為多次次置業(yè)，部分分有外地置業(yè)業(yè)經(jīng)驗，有較較多的購房經(jīng)經(jīng)驗，成功的的事業(yè)經(jīng)歷帶帶來較高視野野，講究生活活品質(zhì)，注重重產(chǎn)品與社會會地位的貼合合度對核心地段等等稀缺資源的的占有有較高的社區(qū)區(qū)形象，身份份感很重要，，需要體現(xiàn)城城市主人的感感覺對于社區(qū)的自自然和人文環(huán)環(huán)境都有關注注，希望社區(qū)區(qū)的人群相對對勻質(zhì)；強調(diào)社區(qū)安全全性、私密性性要求好的物業(yè)業(yè)管理物業(yè)是否具備備升值潛力，，區(qū)域是否有有發(fā)展利好對生活配套要要求不高，能能滿足簡單的的生活需要即即可重視子女或第第三代的教育育置業(yè)關注點高端客戶多為為多次置業(yè)的的居住升級客客戶，追求良良好的居住環(huán)環(huán)境和高尚的的生活品質(zhì)高端客戶客戶層面中高端客戶，，收入較高，，相對穩(wěn)定，，追求價格與與品質(zhì)的平衡衡，表現(xiàn)為剛剛性的二次置置業(yè)需求中高端客戶客戶特征年齡：35—40歲左右，有較較高的、穩(wěn)定定的收入來源源職業(yè)特征：私營業(yè)主、、北京天津購購房者、個體體生意人、企企事業(yè)單位中中層總承受能力：：60—80萬元行為特征：多為二次置置業(yè)，已有單單位集資房福福利分房或者者部分客戶購購買過早期的的商品房，需需要居住條件件改善，住宅宅產(chǎn)品升級換換代社區(qū)園林環(huán)境境產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品、戶型實實用物業(yè)管理社區(qū)配套以及及周邊教育、、生活配套總價控制，同同時在價格和和整體社區(qū)品品質(zhì)之間平衡衡置業(yè)關注點客戶層面中端客戶主要要為事業(yè)剛起起步的私營業(yè)業(yè)主、最求地地段和總價之之間的平衡，，多表現(xiàn)為首首次置業(yè)，少少量的二次置置業(yè)客戶特征年齡：30—35歲左右，有穩(wěn)穩(wěn)定的收入來來源職業(yè)特征：公務員階層層、剛起步的的個體老板、、公務員階層層、泛公務員員階層、普通通職員、拆遷遷戶家庭特征：部分為婚齡客客戶，部分為為3口之家行為特征：多為首次購購買商品房，，購買主要滿滿足居住功能能，對未來生生活有很多憧憧憬，易于被被營銷引導置業(yè)關注點價格較敏感，，總結支付能能力不強總價支付能力力范圍內(nèi)，追追求性價比二居室或緊湊湊三居教育、生活配配套現(xiàn)代感強，都都市氣息濃關注工作和生生活的便利性性，對城市生生活依賴度高高中端客戶客戶層面低端客戶，收收入較低或收收入不穩(wěn)定，，極大多數(shù)為為首次置業(yè)，，選擇范圍受受到收入影響響，選擇范圍圍不大客戶特征年齡：25-35歲，參加工作作時間不長職業(yè)特征：普通工薪階階層、較小個個體工商戶、、拆遷戶行為特征：首次購買商商品房，受到到總價控制較較大置業(yè)關注點價格極為敏感感一居室或緊湊湊二居室低端客戶客戶層面客戶分類總價承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)關注點高端客戶下縣私營業(yè)主私營企老板政府權力公務員企事業(yè)單位高層領導100萬元以上反復置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設計體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營企業(yè)主北京和天津購房者個體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設計實用總價控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶事業(yè)剛起步的個體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務員40-60萬首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價戶型緊湊實用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個體工商戶40萬以內(nèi)首次置業(yè)自住總價客戶層面分析析總結第一，從目前前全國房地產(chǎn)產(chǎn)形勢來看，，銷售趨淡的的發(fā)展態(tài)勢較較為明顯，供供給量持續(xù)增增加，銷售量量下滑，短期期內(nèi)市場競爭爭加劇，持幣幣待購的苗頭頭初現(xiàn)端倪；；第二，由于本本項目處于廊廊坊市較為核核心的位置，，受到房地產(chǎn)產(chǎn)具有稀缺性性和不可移動動性的特點影影響，在市場場趨好的情況況下，本項目目具有較大的的升值潛力。。未來市場發(fā)展展態(tài)勢產(chǎn)品層面市場整體開發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù)“明星”項目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試目前市場上少數(shù)明星項目除了關注產(chǎn)品本身外，還重視內(nèi)部園林景觀設計，已成為提升項目價值的亮點客戶層面高端客戶客戶數(shù)量較大，購房區(qū)域范圍廣，不易受到市場調(diào)整影響中高端客戶剛性二次置業(yè)，不易受到大勢影響中低端客戶客戶群體較龐大，首次置業(yè)剛性較強，對性價比要求較高低端客戶受總價影響，選擇范圍小未來市場發(fā)展態(tài)勢短期內(nèi)市場競爭加劇，持幣待購的苗頭初現(xiàn)端倪在市場趨好的情況下，本項目具有較大的升值潛力項目市場機會會盤點Q1:如何在激烈的的市場競爭與與調(diào)整期的大大背景下,盡可能提高項項目的消化速速度，保證項項目初期投入入的順利的回回收，大盤的的后續(xù)盈利奠奠定基礎？Q2:前期現(xiàn)金流為為王的開發(fā)策策略，如何在在后期順利過過渡到利潤最最大化的策略略？通過什么么樣的開發(fā)方方式，能夠?qū)崒崿F(xiàn)地塊資源源價值利用的的最大化？近期中遠期明確項目需要要解決的核心心問題1、綜合產(chǎn)品線線、盡量擴大大客戶層面，，降低大盤風風險。多產(chǎn)品組合。。2、前期現(xiàn)金流流為王，控制制開發(fā)節(jié)奏，，后期實現(xiàn)利利潤目標。前期在市場調(diào)調(diào)整期，緊抓抓淡市下依然然存在的剛性性需求客戶，，快速出貨，，同時兼顧商商務公寓客戶戶的需求，最最大程度提升升項目的消化化速度。后期結合市場場回暖機會，，爭取改善型型置業(yè)客戶，，客戶結構復復合化，實現(xiàn)現(xiàn)項目總體利利潤目標。3、營銷回歸價價值本身，強強調(diào)項目的性性價比。強化項目地段段價值以產(chǎn)品、社區(qū)區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)大大盤產(chǎn)品力品品質(zhì)以綜合配套實實現(xiàn)地塊價值值最大化。營銷主題以地地段為核心，，通過產(chǎn)品力力、綜合配套套放大項目優(yōu)優(yōu)勢項目總體發(fā)展展戰(zhàn)略Action1多梯度產(chǎn)品線線，緊湊實用用型為主，主主打高性價比比啟動期主要提提供滿足剛性性客戶需求的的住宅產(chǎn)品，，同時提供滿滿足改善性客客戶的產(chǎn)品，，同時體現(xiàn)項項目具備比較較優(yōu)勢的資源源價值，提升升項目性價比比！最大程度度的吸引各類類客戶并保證證其購買Action2產(chǎn)品升級，價價值提升，實實現(xiàn)溢價產(chǎn)品升級以吸吸引廊坊市中中高端和高端端消費者，通通過項目核心心的地理位置置和其他主要要買點的釋放放，將項目推推入市場的制制高點，實現(xiàn)現(xiàn)項目價值最最大化速度對于剛性置業(yè)業(yè)客戶把握，，以及對市場場購房客戶的的全面爭?。?！價值市場復蘇與與上升期，，實現(xiàn)物業(yè)業(yè)價值的根根本在于依依靠中高端端客戶實現(xiàn)現(xiàn)項目的溢溢價發(fā)展戰(zhàn)略細細化項目定位一、客群定定位二、產(chǎn)品定定位三、物業(yè)發(fā)發(fā)展建議客戶分類總價承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)關注點高端客戶下縣私營業(yè)主私營企老板政府權力公務員企事業(yè)單位高層領導100萬元以上反復置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設計體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營企業(yè)主北京和天津購房者個體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設計實用總價控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶事業(yè)剛起步的個體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務員40-60萬首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價戶型緊湊實用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個體工商戶40萬以內(nèi)首次置業(yè)自住總價近期中遠期期客群定位為了擴大大客戶層，，降低項目目前期風險險，迅速回回籠資金，，增加少量量目前市場場主流的小小戶型產(chǎn)品品（包括一一居和緊湊湊二居），，促進銷售售；針對目標標客戶的總總價承受能能力，兩居居室戶型面面積盡量控控制在80-90㎡；考慮到部部分目標客客戶中家庭庭人口較多多的情況存存在，設置置適量緊湊湊三居，在在保證功能能空間完整整的情況下下合理壓縮縮面積，以以滿足客戶戶的不同需需求；結合市場現(xiàn)現(xiàn)狀、客戶戶對于戶型型面積要求求以及高層層戶型的設設計要素綜綜合確定項項目的戶型型面積區(qū)間間前期：現(xiàn)金金流為王，，提高項目的的消化速度度，保證項項目初期投投入的順利利的回收。產(chǎn)品定位為滿足中端端剛性換房房客戶的需需求，建議議設計兩居居半戶型，，考慮客戶戶承受力與與高層戶型型實現(xiàn)，面面積建議在在100平米左右。。緊湊三居居面積區(qū)間間建議在120-130平米之間，，吸引中端端剛性客戶戶與中高端端改善型客客戶，舒適適性三居建建議在130-140平米，緊抓抓市場中高高端改善型型客戶。四居與復式式，四居面面積區(qū)間建建議150—160平米之間，，復式建議議在200—250平米之間，，緊扣市場場高端客戶戶需求。結合市場現(xiàn)現(xiàn)狀、客戶戶對于戶型型面積要求求以及高層層戶型的設設計要素綜綜合確定項項目的戶型型面積區(qū)間間中后期：依依靠中高端端客戶實現(xiàn)現(xiàn)項目的溢溢價。產(chǎn)品定位戶型產(chǎn)品面積套數(shù)比例一居50-60平米25%兩居80-90平米45%兩居半100平米左右5%三居緊湊性三居120-130平米5%舒適性三居130-140平米15%四居150-160平米3%復式200-250平米2%戶型面積配配比建議自設設計任任務嚴格滿足容容積率、日日照要求戶戶通透、、朝陽，不不得出現(xiàn)東東西向房屋屋大面積景觀觀預留，且且宅間景觀觀均好滿足套型比比例要求與競爭項目目產(chǎn)品直接接比拼有明明顯優(yōu)勢，，且性價比比高在各個功能能空間設置置景觀窗，，增加與外外界的交流流和溝通物業(yè)發(fā)展建建議凸角窗擴展展了可用空空間景觀衛(wèi)生間間大落地窗觀觀景物業(yè)發(fā)展建建議錯層，增加加空間感，，符合部分分消費者喜喜歡豐富變變化的特點點物業(yè)發(fā)展建建議精致大堂電電梯廳，突突顯產(chǎn)品檔檔次休息區(qū)油畫綠植裝修風格格與大堂一一致，處處處體現(xiàn)項目目高端品質(zhì)質(zhì)。電梯廳盡盡量保持良良好的通風風和采光。。適當布臵臵綠色植物物、藝術感感的裝飾品品、油畫等等來點綴，，展現(xiàn)項目目與眾不同同。園林景觀建建議園林設計總總體方向多點、多功功能的組團團式園林；；注重景觀的的參與性；；生態(tài)自然化化的園林，，符合北方方氣候特征征；注重細節(jié)營營造，彰顯顯品質(zhì)；物業(yè)發(fā)展建建議坡地園林能能夠增強社社區(qū)內(nèi)綠化化的趣味性性和觀賞性性，營造出出充滿自然然情趣的生生態(tài)化園林林體系。園林景觀建建議坡坡地園林林物業(yè)發(fā)展建建議園林景觀建建議建建筑小品品物業(yè)發(fā)展建建議小型廣場、、長椅、兒兒童游戲區(qū)區(qū)、老人健健身設施、、籃球場等等，提供不不同年齡層層尤其是對對社區(qū)環(huán)境境比較依賴賴的兒童老老人活動區(qū)區(qū)域，增強強社區(qū)內(nèi)的的居民的社社會交往。。創(chuàng)新：晨跑道將會會成為社區(qū)區(qū)利用率很很高的健身身設施。園林景觀建建議交交流空間間物業(yè)發(fā)展建建議安全防范系系統(tǒng)室內(nèi)可視對對講入戶門門磁磁防盜感應應設施，中央閉路電電視，小區(qū)區(qū)圍墻紅外外線監(jiān)控安安防系統(tǒng)電子巡更求救報警按按鈕戶內(nèi)燃氣泄泄露報警及及自動切斷斷設施管理監(jiān)控系系統(tǒng)一卡通門禁禁系統(tǒng)車輛出入自自動管理系系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)背景音音樂系統(tǒng)社區(qū)智能化化及物業(yè)服服務物業(yè)發(fā)展建建議利用新理念念、新科技技、新材料料打造綠色色、環(huán)保、、科技、生生態(tài)的健康康住區(qū)物業(yè)發(fā)展建建議阿爾卡迪亞亞115平米三居圣泰新苑96平米三居商業(yè)方案匯匯報Oct2009報告框架四、商業(yè)客群消費行為研究一、廊坊市商業(yè)板塊分析五、商業(yè)定位與設計建議二、商業(yè)供給分析三、商業(yè)發(fā)展特征一、廊坊市市商業(yè)板塊塊分析主行政中心區(qū)安次行政區(qū)城中村東南版塊新興生活區(qū)城中村文教集中區(qū)西小區(qū)集中生活區(qū)北部生活配套服務區(qū)次商業(yè)區(qū)新商業(yè)區(qū)城中村北部生活新區(qū)西北生活新區(qū)西外環(huán)生活新區(qū)群安街生活區(qū)生活區(qū)科工貿(mào)區(qū)主商業(yè)區(qū)區(qū)域形態(tài)分布1級商圈2級商圈3級商圈3級商圈3級商圈主流商業(yè)區(qū)分布一、商業(yè)板板塊分析中心商業(yè)帶帶特色商業(yè)帶帶新朝陽商業(yè)業(yè)帶新華路銀河路和平路路環(huán)南京津高速路環(huán)四海路高華祥路路環(huán)東西路環(huán)北廣陽道步行街愛民路金光道廊坊道大金源道新奧道藝術大新朝陽商業(yè)帶中心商業(yè)帶特色商業(yè)帶新朝陽購物廣場明珠商廈林美商廈華聯(lián)商廈蘇寧電器大中電器京客隆沃爾瑪和蘇寧電器目前廊坊市市已形成三三個較為成成熟的商業(yè)業(yè)板塊。一、商業(yè)板板塊分析二、商業(yè)供供給分析位置位于廊坊市市核心地帶帶，以金光光道附近的的明珠商廈廈為圓心，，步行在10分鐘左右以以內(nèi)的范圍圍。規(guī)模約30萬平方米。。流量日平均人流流量約為6-8萬人左右。。交通經(jīng)過的公交交線路：1路、2路、3路、5路、6路、8路、11路等。典型項目明珠百貨。。廊坊核心商商業(yè)區(qū)二、商業(yè)供供給分析特點中心商業(yè)帶帶屬于典型型的百貨、、超市、小小商品市場場等生活配配套商圈。。明珠百貨貨屬于該區(qū)區(qū)域最有影影響的集中中商業(yè)，另另有月光廣廣場、華聯(lián)聯(lián)商廈，整整個區(qū)域商商業(yè)放量巨巨大，對各各層次的消消費者具有有普遍的吸吸引力，是是大眾性的的基礎購物物場所。品牌以明珠百貨貨為例，以以傳統(tǒng)購物物形式為主主要消費模模式，主力力品牌多為為國內(nèi)一、、二線，如如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人頭、、金利來、、盛大保羅羅、皮爾卡卡丹、羅蒙蒙、九牧王王、西域駱駱駝、恒源源祥、寶馬馬服飾、尼尼格里拉等等。二、商業(yè)供供給分析位置位于第一大大街至第八八大街。規(guī)模約28萬平方米。。流量日平均人流流量約為5萬人左右。。交通經(jīng)過該商業(yè)業(yè)帶的公交交線路有1路、2路、3路、13路。典型項目女人街、大大中電器、、蘇寧電器器、京客隆隆超市特色的步行行商業(yè)帶二、商業(yè)供供給分析特點該板塊主要要為步行商商業(yè)帶，以以專業(yè)市場場和提供廣廣陽區(qū)域西西部生活配配套為主，，其中以女女人街最為為代表性，，并包括了了大中電器器、蘇寧電電器行及京京客隆超市市。雖然商業(yè)物物業(yè)業(yè)態(tài)較較為豐富，，但呈現(xiàn)雜雜而亂的現(xiàn)現(xiàn)象，統(tǒng)一一管理性和和產(chǎn)品協(xié)調(diào)調(diào)性較差，，整體檔次次處于中檔檔以下，主主要滿足中中低檔城市市消費群。。二、商業(yè)供供給分析位置以愛民東道道與和平路路交叉口西西南角的新新朝陽購物物廣場為圓圓心，步行行在6—8分鐘左右以以內(nèi)的范圍圍。規(guī)模約15萬平方米。。流量日平均人流流量約為3萬人左右。。交通經(jīng)過商業(yè)帶帶的公交線線路：7路、15路、17路。典型項目新朝陽購物物中心。新興的商業(yè)業(yè)區(qū)域二、商業(yè)供供給分析特點朝陽購物中中心屬于新新建項目，，尚處在培培養(yǎng)階段，，短時間內(nèi)內(nèi)無法與傳傳統(tǒng)商圈相相抗衡。且且由于20年產(chǎn)權的限限制，未來來是否盈利利還是未知知，同時明明珠商廈對對新朝陽形形成了圍追追堵截的競競爭排斥，，而此區(qū)域域商業(yè)為傳傳統(tǒng)購物和和專業(yè)市場場組成，中中高檔商業(yè)業(yè)向新朝陽陽商業(yè)帶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移需考慮慮因素過多多，因此新新朝陽商業(yè)業(yè)帶長遠發(fā)發(fā)展不被看看好。但由由于成功引引進了沃爾爾瑪超市，，其品牌知知名度對整整個項目的的帶動作用用加大，也也聚攏了商商場附近一一批的高尚尚社區(qū)消費費人群。品牌朝陽購物廣廣場從京津津等地引進進大批知名名品牌包括括：圣德西西、Eatm、polo、Omger、Veromode、萊克斯威威、康耐、、沙馳、賓賓度、swatch、caiso、瑞士格林林表。二、商業(yè)供供給分析類別劃分商業(yè)中心名稱位置業(yè)態(tài)組成備注中心商業(yè)帶蘇果超市、寶龍倉新華路、光明道交口大型超市（寶龍倉、蘇果）、服裝店（沿街商鋪）、餐飲店（超市底商、沿街商鋪）臨火車站、汽車站明珠商圈新華路、建國道交口大型商場（明珠商廈）、中小型商場（華聯(lián)商廈、大方鞋城、林美商廈）、服裝飾品店（沿建國道兩側）、餐飲等（肯德基）傳統(tǒng)商業(yè)中心京客隆商圈新華路、第五大街交口超市（京客?。⑸虉觯刂莘b城）、步行街（四大街、五大街）、餐飲（麥當勞、肯德基、西餐廳等）次商業(yè)中心特色商業(yè)帶第一大街和平路以東家具城、

建材專賣、裝飾裝修公司三層商業(yè)街第二大街和平路至新開路

電子商城、家具城、美容美發(fā)店、裝飾建材、酒吧休閑娛樂場所、餐飲三層商業(yè)街第三大街新開路至建設路電子商城、酒吧、休閑娛樂、商品批發(fā)、家庭裝修、建材專賣

三層商業(yè)街第四大街建設路至新華路酒吧、網(wǎng)吧、KTV、服裝專賣

三層商業(yè)街第五大街新華路至銀河路

餐飲、KTV、服裝店、藝術學校等三層商業(yè)街新朝陽商業(yè)帶新朝陽商圈和平路、愛民道交口大型超市（沃爾瑪）、商場（新朝陽購物中心）、餐飲（永和豆?jié){、肯德基等）次商業(yè)中心二、商業(yè)供供給分析區(qū)域項目名稱項目位置商業(yè)配套（平米）層數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積分割備注東北區(qū)域陽光佳和北環(huán)道是體育館向東500米底商，有一個5層商業(yè)中心1/2層限制做餐飲/歌廳（20—100平）（100-300平）（300-600平）尚未經(jīng)營阿爾卡迪亞北環(huán)路北文化藝術中心西側底商（南側、西側、北側）2/3層超市/餐飲/美容美發(fā)/診所/服裝/銀行/洗衣/建材店大小不等，從200-600都有北側商業(yè)預計1萬/平米，08年銷售和平麗景和平路以西，北外環(huán)以南外圍底商2層醫(yī)院/診所/旅行社/寵物醫(yī)院/茶藝/咖啡/美容美體/酒吧300-500——城市旺點和平路東側新源道南底商2層以大型餐飲為主約500——西北區(qū)域馨境界廣陽道南、第八大街北、永興路兩側沿街底商2層餐飲/茶樓/面包房、移動/足療等279-300——逸樹家光洋道南側，廊萬路與銀河路之間底商與步行商業(yè)街2層限制做餐飲/娛樂250-260尚未經(jīng)營錦繡花苑廣陽道以南，第八大街以北底商1層便利店/洗衣/診所、小飾品店120出租率95%以上廣陽區(qū)恒基嘉園廊坊市廣陽區(qū)金光道47號沿街底商1/2層服裝為主

屬于明珠商圈都市花園三大街北側，建設路東，廣陽道南集中式沿街商業(yè)3層大型餐飲400左右配套費,地下室等其他費用共約3.8萬安次區(qū)藍波灣光明西道與永興道交口西南側集中商業(yè)、沿街商鋪3層集中商業(yè)和部分沿街商鋪（可做餐飲）300左右屬于西部板塊馨語星苑光明西道沿街底商3層社區(qū)配套商業(yè)180-200屬于西部板塊二、商業(yè)供供給分析三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征三個特色商商業(yè)帶滿滿足生活活需求為主主最近幾年，，廊坊市的的商業(yè)發(fā)展展極為迅猛猛，目前已已形成了三三個不同特特色的商業(yè)業(yè)帶，并且且新興商業(yè)業(yè)還在不斷斷的規(guī)劃和和誕生中。。從目前來看看，廊坊地地區(qū)的商業(yè)業(yè)供以滿足足居民日常常生活需求求為主。如如百貨、超超市、餐飲飲等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，各大大商業(yè)項目目業(yè)態(tài)布局局簡單，缺缺乏特色，，停車位匱匱乏，配套套落后。1商業(yè)發(fā)展特特征三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征商業(yè)供應量量大，人均均零售商業(yè)業(yè)面積高，，結構分分布不均勻勻目前廊坊市市市區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模約73萬平方米，，按市區(qū)常常住人口按按50萬人計，則則廊坊市人人均擁有零零售商業(yè)面面積約1.5平方米，人人均零售商商業(yè)面積較較高。從業(yè)態(tài)類型型方面分析析，廊坊市市商業(yè)在餐餐飲、休閑閑、娛樂等等類型比例例偏低，仍仍有一定需需求。2商業(yè)發(fā)展特特征三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征消費水平增增長、結構構升級，商商業(yè)將向更更高層次發(fā)發(fā)展目前在廊坊坊居民消費費支出中，，呈現(xiàn)“六六升二降””情況，除除家庭設備備用品及服服務和居住住支出下降降外，食品品、衣著、、醫(yī)療保健健、交通通通訊、娛樂樂教育文化化服務等均均呈上升趨趨勢，居民民的消費支支出逐步向向非傳統(tǒng)消消費支出分分流。由于經(jīng)濟水水平的提升升使得可支支配消費支支出提高，，并由于可可支配收入入的增加使使得這種消消費欲望能能夠適時得得到釋放和和滿足，同同時由于消消費層次需需求的變化化，這些綜綜合因素導導致消費結結構的優(yōu)化化和升級。。依據(jù)需求決決定供給的的市場經(jīng)濟濟規(guī)律，可可以預見，，未來廊坊市市的商業(yè)發(fā)發(fā)展必然朝朝著高層次次、能給人人們帶來更更多精神享享受、滿足足人們受尊尊重、自我我實現(xiàn)的方方向發(fā)展。。表現(xiàn)形式式上更多的的體現(xiàn)為休休閑、娛樂樂、度假、、高品質(zhì)購購物的形態(tài)態(tài)多樣化。3商業(yè)發(fā)展特特征三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征4一線城市商商業(yè)聚集力力較強，形形成商業(yè)真真空效應，，高端消費費外流明顯顯由于廊坊城城市位于京京、津城市市帶之間，，同時距離離過近，由由于一線城城市商業(yè)的的強聚集力力效應，使使廊坊市商商業(yè)形成真真空效應，，高端消費費支撐較弱弱，大多高高端消費向向外流失。。這一現(xiàn)象造造成目前廊廊坊商業(yè)缺缺少國際品品牌，業(yè)態(tài)態(tài)布局簡單單，以日常常生活消費費業(yè)態(tài)為主主的現(xiàn)狀。。相信隨著廊廊坊經(jīng)濟、、人均GDP的進一步發(fā)發(fā)展，廊坊坊本地的消消費將逐漸漸向休閑、、娛樂、餐餐飲等方向向發(fā)展。三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征四、商業(yè)客客群消費行行為研究148％的被訪者者的購物行行為發(fā)生在在居住地附附近據(jù)廊坊市內(nèi)內(nèi)購物場所所的選擇看看，就近生生活超市占占有37％的比例。。市中心綜綜合百貨和和特色商街街占有37％的同樣比比例。由此可見見，廊坊坊市日常常消費品品的購買買行為遵遵循就近近原則，，而購物物消費行行為集中中在市中中心綜合合百貨和和特色商商街。廊廊坊市日日常購物物行為主主要圍繞繞百貨、、水果蔬蔬菜、副副食品等等日常消消費品為為主。值得注意意的是30％的客群群購物行行為發(fā)生生在高端端購物場場所和北北京，即即所謂““上北京京”現(xiàn)象象。四、消費費行為分分析2廊坊周末末和節(jié)假假日為主主要購物物消費時時段廊坊周末末和節(jié)假假日為主主要購物物消費時時段，符符合國人人消費習習慣。不不過廊坊坊購物商商場一般般營業(yè)至至晚十點點。晚上上19：31———20：30為第二購購物時段段。四、消費費行為分分析3購物消費費是目前前廊坊最最主流的的休閑方方式不斷富裕裕的生活活逐漸改改變著大大眾的消消費習性性，音樂樂、影視視及上網(wǎng)網(wǎng)、閱讀讀的休閑閑方式已已開始占占有較大大比例。。消費意意識由傳傳統(tǒng)向時時尚轉(zhuǎn)變變。傳統(tǒng)購物物消費特特征的主主導也說說明廊坊坊休閑娛娛樂業(yè)有有待進一一步發(fā)展展，以滿滿足逐漸漸多樣化化休閑方方式。四、消費費行為分分析4價格、購購物環(huán)境境和交通通便利是是影響消消費最主主要因素素在消費模模式趨于于傳統(tǒng)，，消費意意識也處處于初始始狀態(tài)下下，價格格因素及及性價比比影響力力的權重重通常較較大。但但同時，，消費意意識超前前的群體體所關注注的產(chǎn)品品特色、、服務和和品牌影影響作用用也占有有較大比比重。顯然，廊廊坊市新新時代下下的消費費理念已已開始萌萌動，有有可能成成為主流流。四、消費費行為分分析5傳統(tǒng)購物物消費頻頻次最高高、占日日常消費費最大份份額，餐餐飲消費費其次對比日用用品、服服飾和餐餐飲消費費水平可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)傳統(tǒng)購購物消費費頻次最最高，也也占據(jù)著著總體日日常消費費的最大大份額，，餐飲消消費其次次。22％的被訪訪者日用用品月均均消費為為200元，36％的被訪訪者服飾飾月均消消費為200－400元，36％的被訪訪者餐飲飲月均消消費為400－600元。年度度假假頻次普普遍在1—2次，對比比國際平平均標準準年度假假頻次在在3次以上，，水平不不低。但但度假目目的地多多以北京京為主，，可見廊廊坊休閑閑度假消消費尚處處于初級級階段。。四、消費費行為分分析市場研究究對本項項目商業(yè)業(yè)的啟示示廊坊市人人均商業(yè)業(yè)占有面面積較大大，但業(yè)業(yè)態(tài)類型型分布不不均勻，，在餐飲飲、休閑閑、娛樂樂等類型型比例偏偏低。距離一線線城市過過近，高高端消費費外流現(xiàn)現(xiàn)象嚴重重。廊坊商業(yè)業(yè)目前正正處于由由中低端端消費向向中高端端消費過過渡的時時間節(jié)點點，本案案集中商商業(yè)檔次次應以中中端、中中高端檔檔次為主主。本項目地地處廊坊坊主要商商業(yè)圈北北側，為為本項目目商業(yè)提提供了較較好的區(qū)區(qū)域條件件，本項項目不具具備設置置大型集集中商業(yè)業(yè)的條件件?？偨Y唯一可考考慮配套套型特色色獨立商商業(yè)五、商業(yè)