X年月鄭州建業(yè)壹號(hào)城邦營(yíng)銷策劃報(bào)告

建業(yè)·壹號(hào)城邦營(yíng)銷執(zhí)行方案謹(jǐn)呈：建業(yè)集團(tuán)建業(yè)事業(yè)部二零零八年三月報(bào)告目的統(tǒng)一思路（項(xiàng)目目標(biāo)、階段策略）梳理工作（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點(diǎn)）抓緊落實(shí)（現(xiàn)階段工作計(jì)劃表）邏輯思路A核心體系回顧與延展B目標(biāo)及任務(wù)分解C具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排D項(xiàng)目營(yíng)銷體系導(dǎo)入E年度營(yíng)銷推廣計(jì)劃F上半年執(zhí)行工作鋪排PART1上次溝通回顧PART2項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃及執(zhí)行總綱提案A項(xiàng)目核心體系回顧與延展

定位前必須統(tǒng)一的三個(gè)思想問(wèn)題第一章思考當(dāng)面粉貴過(guò)面包怎么辦？1）產(chǎn)品層面思考做蛋糕！

破題思路：建業(yè)·壹號(hào)城邦項(xiàng)目的樓面地價(jià)加上建安費(fèi)用，已經(jīng)接近甚至超過(guò)了同區(qū)域地在售樓盤(pán)價(jià)格，在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，創(chuàng)新，甚至是創(chuàng)造，成為突圍市場(chǎng)盈利的唯一法寶！1）產(chǎn)品層面思考高端客戶資源稀薄怎么辦？2）客群層面第一章思考高端項(xiàng)目最致命的關(guān)鍵點(diǎn)在于：稀薄的客層，我們的入場(chǎng)券是起價(jià)70萬(wàn)。鄭州作為全國(guó)的二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于總價(jià)階段，從2007年的官方數(shù)字來(lái)看，150萬(wàn)以上的住宅物業(yè)全年消化量在1000套左右，其中包括（類）別墅、核心區(qū)高層、多層復(fù)式三大主力形態(tài)，客層70%來(lái)自異地置業(yè)者，其余成分為金融主管、房地產(chǎn)、政府、私企業(yè)主四大本地客戶分解。其中異地置業(yè)者的來(lái)源則相當(dāng)不確定，而且容易受到本地高端圈層和意見(jiàn)領(lǐng)袖的引導(dǎo)，所以在本項(xiàng)目的高端路線下，要解決的不是市場(chǎng)形象問(wèn)題更不是平面推廣問(wèn)題，而是足夠的本地高端客戶有效圈定和傳播，這也將將成為項(xiàng)目成功的壁壘。破題思路：利用社會(huì)資源深度挖掘本地高端客層資源2）客群層面思考面臨市場(chǎng)拐點(diǎn)我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？3）營(yíng)銷推廣層面第一章思考破題題思思路路：：全全力力聚聚焦焦項(xiàng)目目的的快快速速去去化化第一一為為了了保保證證現(xiàn)現(xiàn)金金流流體體系系的的順順暢暢，，第第二二為為了了規(guī)規(guī)避避市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，第三三贏贏得得市市場(chǎng)場(chǎng)的的熱熱關(guān)關(guān)注注。。戰(zhàn)略略關(guān)關(guān)鍵鍵：：1、、對(duì)對(duì)客客層層需需求求的的深深度度把把握握。。2、、聚聚焦焦?fàn)I營(yíng)銷銷推推廣廣和和市市場(chǎng)場(chǎng)話話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)權(quán)的的建建立立，，進(jìn)進(jìn)行行密密集集的的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推推廣廣。。3、、創(chuàng)創(chuàng)造造極極具具特特色色的的體體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷銷體體系系，，降降低低客客戶戶流流失失率率，，提提高高現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)殺殺客客能能力力。。3）營(yíng)營(yíng)銷推推廣層層面思考小結(jié)：：土地要要求我我們必必須———地地王———做做頂級(jí)級(jí)、無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)態(tài)項(xiàng)目需要要我們必必須做———差異異性———做大創(chuàng)創(chuàng)新客層要求求我們必必須———本土資資源最大大化———做渠道道行業(yè)要求求我們必必須———聚焦品品牌力和和產(chǎn)品力力市場(chǎng)要求求我們必必須———借大勢(shì)勢(shì)、高占占位———做真正正精品第一章思考客群層面面1）高端端進(jìn)化論論2）核心心客群分分析3）核心心客群構(gòu)構(gòu)成及定定位第二章客群分析析1）高端端客層尊尊貴進(jìn)化化論客群分析析生活理念念：我要尊貴貴心理特征征：正處處于出人人頭地階階段，渴渴望揚(yáng)名名，渴望望社會(huì)的的注意、、認(rèn)同行為方式式：占有有、炫耀耀比別人人更多更更優(yōu)越的的資源如：旺地地大宅、、吃喝玩玩樂(lè)、名名牌享受受等初級(jí)層次這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：以大為尊文化特質(zhì)：：張揚(yáng)夸夸張典型物業(yè)：：東：銀基王王朝南：長(zhǎng)城康康橋華城西：天下城城北：藍(lán)堡灣灣初級(jí)層次誤區(qū)：豪宅宅短缺時(shí)代代，不僅住住宅本身沒(méi)沒(méi)有達(dá)到真真正意義上上的高尚物物業(yè)層面，，而且也不不適宜人居居住，只是停停留在“貴貴價(jià)盤(pán)”層層次初級(jí)層次生活理念：：尊貴要我心理特征：：表現(xiàn)身身份的尊貴貴，“人在在江湖身身不由己己為物物所累”行為方式：：滿足尊貴貴對(duì)人提出出的符號(hào)要要求如：有品品位、出入入高尚俱樂(lè)樂(lè)部、開(kāi)名名車等中級(jí)層次這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：標(biāo)榜性性格，以貴貴為尊文化特質(zhì)：：嫁接文化化符號(hào)、標(biāo)標(biāo)簽典型物業(yè)：：東：廣匯PAMA中中凱華府北：圣菲城城普普羅旺世中級(jí)層次誤區(qū)：豪宅宅克隆時(shí)代代，住宅““豪則豪矣矣，豪無(wú)靈靈魂”，只只是停留在在“貴族盤(pán)盤(pán)”層次中級(jí)層次生活理念：：尊貴由我心理特征：：尊貴由內(nèi)內(nèi)心的自信信、對(duì)事物物的把控而來(lái)，舉手手投足自然然煥發(fā)，輕輕松超越物物質(zhì)對(duì)人的的束縛，跨越世俗符號(hào)的的限制，進(jìn)進(jìn)退自如行為方式：：占有最好好的資源，，但已經(jīng)不不刻意用來(lái)來(lái)炫耀而是是用來(lái)享受受，生活完完全由自己己做主高級(jí)層次這一階段豪豪宅特點(diǎn)：：內(nèi)斂適度，注重內(nèi)心心感受與生生活細(xì)節(jié)品品質(zhì)文化特質(zhì)：：尊貴由我我，身心由由我典型物業(yè)：：中原尚屬屬空白高級(jí)層次富豪階層心心態(tài)的變化化，新一代代富豪人群群產(chǎn)生新一代富富豪人群群的產(chǎn)生生，新一一輪需求求進(jìn)而產(chǎn)產(chǎn)生2）核心心目標(biāo)客客戶群分分析第三章客群分析析新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣1、獲取取財(cái)富的的手段不不同了。。新經(jīng)濟(jì)誕誕生了一一批財(cái)智智新貴，，即使是是依靠傳傳統(tǒng)手段段獲取第一桶桶的富豪豪們，也也開(kāi)始用用財(cái)智時(shí)時(shí)代游戲戲規(guī)則獲獲取財(cái)富。2、“富富二代””現(xiàn)象的的出現(xiàn)，，新富豪豪的學(xué)歷歷、知識(shí)識(shí)水平和對(duì)生生活的認(rèn)認(rèn)知提高高了。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)連年快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，新一一代財(cái)智智富豪的的社會(huì)認(rèn)認(rèn)同度大大提提高，不不再是被被公眾排排斥在社社會(huì)主流流之外暴暴發(fā)戶階層。。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣4、對(duì)社社會(huì)的影影響力大大大提高高。財(cái)智階層層已經(jīng)成成為僅次次于政府府官員，，對(duì)社會(huì)會(huì)產(chǎn)生重重要影響的主主流圈，，他們的的政治地地位提升升，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)識(shí)形態(tài)、城市市發(fā)展，，社會(huì)發(fā)發(fā)展均成成為意見(jiàn)見(jiàn)領(lǐng)袖。。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣5、充分分享受現(xiàn)現(xiàn)代文明明，在城城鄉(xiāng)有差差別的中中國(guó)，他他們最向向往都市市中的桃桃源。有眼光有有閱歷，，懂得鑒鑒賞，最最看重的的是價(jià)值值與價(jià)格格的對(duì)等等。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣3）核心心目標(biāo)客客群構(gòu)成成及定位位第三章客群分析析產(chǎn)品普遍遍總價(jià)較較高，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶集中中在高收收入階層層。高收入中中高文化化水平人人士將是是目標(biāo)客客戶群中中的“領(lǐng)領(lǐng)頭羊””，他們們的生活活觀和生生活形態(tài)態(tài)具有代代表性和和指針性，對(duì)對(duì)高收收入中中低文文化層層次人人群有有示范范拉動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)。核心目目標(biāo)客客群由富而而貴的的新階階層核心客客戶群群定位位：關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn):鑒鑒賞，，品位位，品品味，，內(nèi)斂斂營(yíng)銷推推廣層層面1）主主題定定位及及核心心價(jià)值值體系系2）營(yíng)營(yíng)銷策策略3）階階段營(yíng)營(yíng)銷分分解4）主主題定定位的的傳播播演繹繹5）主主題定定位的的階段段推廣廣6）主主題定定位的的表現(xiàn)現(xiàn)第四章章?tīng)I(yíng)銷推廣1）主主題定定位及及核心心價(jià)值值體系系第四章章?tīng)I(yíng)銷推廣主題定定位把握三三點(diǎn)原原則一是項(xiàng)項(xiàng)目的的精神神內(nèi)核核、項(xiàng)項(xiàng)目精精粹；；二是產(chǎn)產(chǎn)品與與市場(chǎng)場(chǎng)溝通通的最最有效效點(diǎn)；；三是在在能夠夠完整概概括項(xiàng)項(xiàng)目的同時(shí)時(shí)，具具有相相當(dāng)?shù)牡母叨榷?；市?chǎng)在在變，，客戶戶在變變，建建業(yè)也也在變變中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道之前，，每一一個(gè)建建業(yè)集集團(tuán)的的住宅宅產(chǎn)品品都在刷刷新中中原居居住的的未來(lái)來(lái)每一次次新產(chǎn)產(chǎn)品推推出都將市市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)跑的的地位位奠定定的更更為穩(wěn)穩(wěn)固中原每每一圈圈層，，都擁?yè)碛袑?duì)對(duì)應(yīng)的的建業(yè)業(yè)產(chǎn)品品在這樣樣的大大背景景下，，壹號(hào)城城邦承承載了了怎樣的的意義義？首先：：森林半半島奠奠定了了中原原高端端居住住文化化的別別墅觀觀與環(huán)環(huán)境觀觀；聯(lián)盟新新城奠奠定了了中原原高端端居住住文化化的建建筑觀觀與現(xiàn)現(xiàn)代主主義居居住觀觀；壹號(hào)城城邦即即將引引領(lǐng)中中原高高端居居住文文化觀觀念的的再度度變革革。其次：：壹號(hào)城城邦是是高端端產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)的扛扛旗者者。它肩負(fù)負(fù)了建建業(yè)高高端系系列產(chǎn)產(chǎn)品的的推廣廣實(shí)驗(yàn)驗(yàn)，是是下一一個(gè)十十五年年，建建業(yè)集集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)換換代的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)之之一。。是建業(yè)業(yè)代表表中原原住宅宅登上上中國(guó)國(guó)建筑筑技術(shù)術(shù)史的的范例例。壹壹號(hào)城城邦項(xiàng)項(xiàng)目的的面世世，建建業(yè)住住宅集集團(tuán)在在自主主產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)更深深入的的探索索，將成為為中原原住宅宅比肩肩北京京星河河灣，，MOMA萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)等等技術(shù)術(shù)性建建筑的的樣板板。再次：：市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)化，，客戶戶進(jìn)化化，中中原新新一代代豪宅宅產(chǎn)品品的空空白需需要壹壹號(hào)城城邦來(lái)來(lái)填補(bǔ)補(bǔ)，壹號(hào)城城邦將將改變變豪宅宅游戲戲規(guī)則則。在市場(chǎng)場(chǎng)上確確立新新一代代豪宅宅的榜榜樣。。它的出出現(xiàn)，，將終終結(jié)市市場(chǎng)概概念豪豪宅時(shí)時(shí)代??！它是將將中原原豪宅宅市場(chǎng)場(chǎng)帶進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品品時(shí)代代的開(kāi)開(kāi)創(chuàng)者者！最后：：瞄準(zhǔn)客客戶在一片片概念念叫賣(mài)賣(mài)聲中中，高高端買(mǎi)買(mǎi)家不不再隨隨波逐逐流，，他們們有自自己的的品位位，有有自己己的獨(dú)獨(dú)特見(jiàn)見(jiàn)解，，需要要改變變目前前豪宅宅市場(chǎng)場(chǎng)的局局面。。小結(jié)結(jié)：當(dāng)建業(yè)業(yè)自我我要求求提高高；當(dāng)市場(chǎng)場(chǎng)同檔檔次重重復(fù)產(chǎn)產(chǎn)品增增多；；當(dāng)客戶戶的見(jiàn)見(jiàn)識(shí)提提高。。壹號(hào)城城邦必必須迎迎合市市場(chǎng)新新需求求，切切入市市場(chǎng)新新空白白點(diǎn)，，順天天時(shí)地地利人人和在在市場(chǎng)場(chǎng)上橫橫空而而出定位前必須須統(tǒng)一的三三個(gè)思想問(wèn)問(wèn)題第一章思考當(dāng)面粉貴過(guò)過(guò)面包怎么么辦？1）產(chǎn)品層層面思考做蛋糕！破題思路：：建業(yè)·壹號(hào)號(hào)城邦項(xiàng)目目的樓面地地價(jià)加上建建安費(fèi)用，，已經(jīng)接近近甚至超過(guò)過(guò)了同區(qū)域域地在售樓樓盤(pán)價(jià)格，，在這樣的的現(xiàn)實(shí)情況況下，創(chuàng)新，甚至至是創(chuàng)造，，成為突圍圍市場(chǎng)盈利利的唯一法法寶！1）產(chǎn)品層層面思考高端客戶資資源稀薄怎怎么辦？2）客群層層面第一章思考高端項(xiàng)目最最致命的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)在于于：稀薄的的客層，我我們的入場(chǎng)場(chǎng)券是起價(jià)價(jià)70萬(wàn)。。鄭州作為全全國(guó)的二線線城市，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展仍處處于總價(jià)階階段，從2007年的官方方數(shù)字來(lái)看看，150萬(wàn)以上的的住宅物業(yè)業(yè)全年消化化量在1000套左左右，其中中包括（類類）別墅、、核心區(qū)高高層、多層層復(fù)式三大大主力形態(tài)態(tài)，客層70%來(lái)自異異地置業(yè)者者，其余成成分為金融融主管、房房地產(chǎn)、政政府、私企企業(yè)主四大大本地客戶戶分解。其其中異地置置業(yè)者的來(lái)來(lái)源則相當(dāng)當(dāng)不確定，，而且容易易受到本地地高端圈層層和意見(jiàn)領(lǐng)領(lǐng)袖的引導(dǎo)導(dǎo)，所以在在本項(xiàng)目的高高端路線下下，要解決決的不是市市場(chǎng)形象問(wèn)問(wèn)題更不是是平面推廣廣問(wèn)題，而而是足夠的的本地高端端客戶有效效圈定和傳傳播，這也也將將成為為項(xiàng)目成功功的壁壘。。破題思路：：利用社會(huì)會(huì)資源深度度挖掘本地地高端客層層資源2）客群層層面思考面臨市場(chǎng)拐拐點(diǎn)我們?nèi)绾我?guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？？3）營(yíng)銷推推廣層面第一章思考破題思路：：全力聚焦焦項(xiàng)目的快速速去化第一為了保保證現(xiàn)金流流體系的順順暢，第二二為了規(guī)避避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，第三贏得市市場(chǎng)的熱關(guān)關(guān)注。戰(zhàn)略關(guān)鍵：：1、對(duì)客層層需求的深深度把握。。2、聚焦?fàn)I營(yíng)銷推廣和和市場(chǎng)話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)的建立立，進(jìn)行密密集的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣。3、創(chuàng)造極極具特色的的體驗(yàn)營(yíng)銷銷體系，降降低客戶流流失率，提提高現(xiàn)場(chǎng)殺殺客能力。。3）營(yíng)銷推推廣層面思考小結(jié)：土地要求我我們必須———地王———做頂級(jí)級(jí)、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)項(xiàng)目需要我我們必須做做——差異異性——做做大創(chuàng)新客層要求我我們必須———本土資資源最大化化——做渠渠道行業(yè)要求我我們必須———聚焦品品牌力和產(chǎn)產(chǎn)品力市場(chǎng)要求我我們必須———借大勢(shì)勢(shì)、高占位位——做真真正精品第一章思考客群層面1）高端進(jìn)進(jìn)化論2）核心客客群分析3）核心客客群構(gòu)成及及定位第二章客群分析1）高端客客層尊貴進(jìn)進(jìn)化論客群分析生活理念：：我要尊貴心理特征：：正處于出出人頭地階階段，渴望望揚(yáng)名，渴渴望社會(huì)的的注意、認(rèn)認(rèn)同行為方式：：占有、炫炫耀比別人人更多更優(yōu)優(yōu)越的資源源如：旺地大大宅、吃喝喝玩樂(lè)、名名牌享受等等初級(jí)層次這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：以大為尊文化特質(zhì)：：張揚(yáng)夸夸張典型物業(yè)：：東：銀基王王朝南：長(zhǎng)城康康橋華城西：天下下城北：藍(lán)堡堡灣初級(jí)層次次誤區(qū)：豪宅短缺缺時(shí)代，，不僅住住宅本身身沒(méi)有達(dá)達(dá)到真正正意義上上的高尚尚物業(yè)層層面，而而且也不不適宜人人居住，，只是停停留在““貴價(jià)盤(pán)盤(pán)”層次次初級(jí)層次次生活理念念：尊貴要我我心理特征：表表現(xiàn)身份的的尊貴，“人人在江湖身身不由己為為物所累累”行為方式：滿滿足尊貴對(duì)人人提出的符號(hào)號(hào)要求如：有品位位、出入高尚尚俱樂(lè)部、開(kāi)開(kāi)名車等中級(jí)層次這一階段的住住宅特點(diǎn)：標(biāo)標(biāo)榜性格，以以貴為尊文化特質(zhì)：嫁嫁接文化符號(hào)號(hào)、標(biāo)簽典型物業(yè)：東：廣匯PAMA中中凱華府府北：圣菲城普普羅旺旺世中級(jí)層次誤區(qū)：豪宅克隆時(shí)代代，住宅“豪豪則豪矣，豪豪無(wú)靈魂”，，只是停留在在“貴族盤(pán)””層次中級(jí)層次生活理念：尊貴由我心理特征：尊尊貴由內(nèi)心的的自信、對(duì)事事物的把控而來(lái)，舉手投投足自然煥發(fā)發(fā)，輕松超越越物質(zhì)對(duì)人的的束縛，跨越世俗符號(hào)的限限制，進(jìn)退自自如行為方式：占占有最好的資資源，但已經(jīng)經(jīng)不刻意用來(lái)來(lái)炫耀而是用用來(lái)享受，生生活完全由自自己做主高級(jí)層次這一階段豪宅宅特點(diǎn)：內(nèi)斂適度，注重內(nèi)心感感受與生活細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)文化特質(zhì)：尊尊貴由我，身身心由我典型物業(yè)：中中原尚屬空白白富豪階層心態(tài)態(tài)的變化，新新一代富豪人人群產(chǎn)生新一代富豪人人群的產(chǎn)生，，新一輪需求求進(jìn)而產(chǎn)生高級(jí)層次2）核心目標(biāo)標(biāo)客戶群分析析第三章客群分析新一代富豪與與以往富豪不不一樣1、獲取財(cái)富富的手段不同同了。新經(jīng)濟(jì)誕生了了一批財(cái)智新新貴，即使是是依靠傳統(tǒng)手手段獲取第一一桶的富豪們們，也開(kāi)始用用財(cái)智時(shí)代游游戲規(guī)則獲取取財(cái)富。2、“富二代代”現(xiàn)象的出出現(xiàn)，新富豪豪的學(xué)歷、知知識(shí)水平和對(duì)對(duì)生活的認(rèn)知知提高了。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣3、經(jīng)濟(jì)連連年快速增增長(zhǎng)，新一一代財(cái)智富富豪的社會(huì)會(huì)認(rèn)同度大大大提高，，不再是被被公眾排斥斥在社會(huì)主主流之外暴暴發(fā)戶階層層。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣4、對(duì)社會(huì)會(huì)的影響力力大大提高高。財(cái)智階層已已經(jīng)成為僅僅次于政府府官員，對(duì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生生重要影響響的主流圈圈，他們的的政治地位位提升，從從經(jīng)濟(jì)意識(shí)識(shí)形態(tài)、城城市發(fā)展，，社會(huì)發(fā)展展均成為意意見(jiàn)領(lǐng)袖。。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣5、充分享享受現(xiàn)代文文明，在城城鄉(xiāng)有差別別的中國(guó)，，他們最向向往都市中中的桃源。。有眼光有閱閱歷，懂得得鑒賞，最最看重的是是價(jià)值與價(jià)價(jià)格的對(duì)等等。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣3）核心目目標(biāo)客群構(gòu)構(gòu)成及定位位第三章客群分析產(chǎn)品普遍總總價(jià)較高，，導(dǎo)致項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶集中在高高收入階層層。高收入中高高文化水平平人士將是是目標(biāo)客戶戶群中的““領(lǐng)頭羊””，他們的的生活觀和和生活形態(tài)態(tài)具有代表表性和指針針性，對(duì)高收收入中低文文化層次人人群有示范范拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)。核心目標(biāo)客客群由富而貴的的新階層核心客戶群群定位：關(guān)鍵點(diǎn):鑒鑒賞，品位位，品味，，內(nèi)斂營(yíng)銷推廣層層面1）主題定定位及核心心價(jià)值體系系2）營(yíng)銷策策略3）階段營(yíng)營(yíng)銷分解4）主題定定位的傳播播演繹5）主題定定位的階段段推廣6）主題定定位的表現(xiàn)現(xiàn)第四章?tīng)I(yíng)銷推廣廣1）主題定定位及核心心價(jià)值體系系第四章?tīng)I(yíng)銷推廣廣主題定位把握三點(diǎn)原原則一是項(xiàng)目的的精神內(nèi)核核、項(xiàng)目精精粹；二是產(chǎn)品與與市場(chǎng)溝通通的最有效效點(diǎn)；三是在能夠夠完整概括項(xiàng)項(xiàng)目的同時(shí)，具具有相當(dāng)?shù)牡母叨龋皇袌?chǎng)在變，，客戶在變變，建業(yè)也也在變之前，每一一個(gè)建業(yè)集集團(tuán)的住宅宅產(chǎn)品都在在刷新中原原居住的未未來(lái)每一次新產(chǎn)產(chǎn)品推出都將市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)跑的地位位奠定的更更為穩(wěn)固中原每一圈圈層，都擁?yè)碛袑?duì)應(yīng)的的建業(yè)產(chǎn)品品在這樣的大大背景下，，壹號(hào)城邦承承載了怎樣的意義義？首先森林半島奠奠定了中原原高端居住住文化的別別墅觀與環(huán)環(huán)境觀；聯(lián)盟新城奠奠定了中原原高端居住住文化的建建筑觀與現(xiàn)現(xiàn)代主義居居住觀；壹號(hào)城邦即即將引領(lǐng)中中原高端居居住文化觀觀念的再度度變革。其次壹號(hào)城邦是是高端產(chǎn)品品研發(fā)的扛扛旗者。它肩負(fù)了建建業(yè)高端系系列產(chǎn)品的的推廣實(shí)驗(yàn)驗(yàn)，是下一一個(gè)十五年年，建業(yè)集集團(tuán)產(chǎn)品升升級(jí)換代的的關(guān)鍵點(diǎn)之之一。是建業(yè)代表表中原住宅宅登上中國(guó)國(guó)建筑技術(shù)術(shù)史的范例例。壹號(hào)城城邦項(xiàng)目的的面世，建建業(yè)住宅集集團(tuán)在自主主產(chǎn)品研發(fā)發(fā)更深入的的探索，將成為中原原住宅比肩肩北京星河河灣，MOMA萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)等技術(shù)術(shù)性建筑的的樣板。再次市場(chǎng)進(jìn)化，，客戶進(jìn)化化，中原新新一代豪宅宅產(chǎn)品的空空白需要壹壹號(hào)城邦來(lái)來(lái)填補(bǔ)，壹號(hào)城邦將將改變豪宅宅游戲規(guī)則則。在市場(chǎng)上確確立新一代代豪宅的榜榜樣。它的出現(xiàn)，，將終結(jié)市市場(chǎng)概念豪豪宅時(shí)代?。∷菍⒅性勒袌?chǎng)場(chǎng)帶進(jìn)產(chǎn)品品時(shí)代的開(kāi)開(kāi)創(chuàng)者！最后在一片概念念叫賣(mài)聲中中，高端買(mǎi)買(mǎi)家不再隨隨波逐流，，他們有自自己的品位位，有自己己的獨(dú)特見(jiàn)見(jiàn)解，需要要改變目前前豪宅市場(chǎng)場(chǎng)的局面。。瞄準(zhǔn)客戶小結(jié)：當(dāng)建業(yè)自我我要求提高高；當(dāng)市場(chǎng)同檔檔次重復(fù)產(chǎn)產(chǎn)品增多；；當(dāng)客戶的見(jiàn)見(jiàn)識(shí)提高。。壹號(hào)城邦必必須迎合市市場(chǎng)新需求求，切入市市場(chǎng)新空白白點(diǎn)，順天天時(shí)地利人人和在市場(chǎng)場(chǎng)上橫空而而出建業(yè)壹號(hào)城城邦項(xiàng)目品品牌定位建業(yè)第二代代豪宅代表表作!概念豪宅終終結(jié)者！第二代：沒(méi)沒(méi)有景觀沒(méi)沒(méi)有地段只只有有內(nèi)核第一代:森森林林半島———景觀、環(huán)環(huán)境建業(yè)壹號(hào)城城邦市場(chǎng)定定位城市地王··住宅中的的奢侈品支撐點(diǎn)：1、項(xiàng)目入入世姿態(tài)：：建業(yè)2008突破破出場(chǎng)的大大鱷2、項(xiàng)目地地域形態(tài)：：城市地王王3、項(xiàng)目建建筑形態(tài)：：奢侈品住住宅4、項(xiàng)目客客層第一需需求：圈子子，奢侈品品位，典藏藏，鑒賞建業(yè)壹號(hào)城城邦SLOGAN廣廣告語(yǔ)典藏一座城城市的榮耀耀!建業(yè)第二代代豪宅！概概念豪宅終終結(jié)者！因風(fēng)格而榮榮耀因細(xì)節(jié)而榮榮耀規(guī)劃產(chǎn)地工藝技術(shù)用時(shí)資源體驗(yàn)配套用料品牌幾易其稿原料特性縝密工藝超前技術(shù)十取其一人工成本環(huán)境自然獨(dú)特品味人均配比品牌嫁接住宅中的奢奢侈品典藏一座城城市的榮耀耀！【核心價(jià)值值體系】】【核心價(jià)值值體系挖挖掘】7180元/㎡高價(jià)高層/核心賣(mài)點(diǎn)：品牌突破超低密度，ARTDECO風(fēng)格高層/輔助賣(mài)點(diǎn)：景觀特色，戶型，服務(wù)中層/大型賣(mài)點(diǎn)：品牌團(tuán)隊(duì)，超低密度規(guī)劃，ARTDECO建筑園林，多樣化戶型，建業(yè)物管底層/常規(guī)賣(mài)點(diǎn)：建業(yè)品牌，規(guī)劃，風(fēng)格，園林，建筑，戶型，配套，物管，團(tuán)隊(duì)我們的核心心價(jià)值即價(jià)價(jià)格支撐：：ARTDECO+超超低密度+品牌以中層大型型賣(mài)點(diǎn)面世世，以核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)加輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)的形式式傳播市場(chǎng)場(chǎng)并在實(shí)際操操作方式中中運(yùn)用靈活活的賣(mài)點(diǎn)組組合方式中層大型賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何包包裝？品牌團(tuán)隊(duì)超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管中原最具實(shí)實(shí)力的開(kāi)發(fā)發(fā)商源自全球向向心力，匯匯聚世界開(kāi)開(kāi)發(fā)智慧團(tuán)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目緣起，，思索考量量對(duì)版塊，土土地的責(zé)任任擔(dān)當(dāng)對(duì)自我品牌牌的超越對(duì)市場(chǎng)的試試驗(yàn)與突破破對(duì)開(kāi)發(fā)技術(shù)術(shù)的研究和和產(chǎn)品升級(jí)級(jí)研發(fā)建業(yè)房產(chǎn)，，身份象征征中層大型賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何包包裝？品牌團(tuán)隊(duì)超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管罕見(jiàn)超低密密度，對(duì)土土地的珍重重，對(duì)居者者的尊重人居尺度的的衡量，在在規(guī)劃上的的量化表現(xiàn)現(xiàn)，人均資資源高起點(diǎn)的規(guī)規(guī)劃，突破破常規(guī)讓業(yè)業(yè)界都看不不明白的做做法高附加值，，重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的營(yíng)造幾易其稿，，凝聚幾個(gè)個(gè)團(tuán)隊(duì)的心心血對(duì)高端小區(qū)區(qū)規(guī)劃的層層層遞進(jìn)的的經(jīng)驗(yàn)與心心得實(shí)踐中層大型賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何包包裝？品牌團(tuán)隊(duì)超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管從建筑立面面到園林，，中原對(duì)經(jīng)經(jīng)典的最大大還原唯有ARTDECO，唯有壹壹號(hào)城邦，，互相匹配配的緣由不拘泥于風(fēng)風(fēng)格，概念念，更著重重于內(nèi)涵的的呈現(xiàn)營(yíng)造ARTDECO所付出的的：工藝用用時(shí)用料，，背后的故故事用作品的眼眼光審視建建筑，用經(jīng)經(jīng)典的方式式創(chuàng)造經(jīng)典典以此跨越一一個(gè)城市的的未來(lái)，超超前性與歷歷久彌新的的價(jià)值空氣，水質(zhì)質(zhì)等硬性指指標(biāo)，專家家評(píng)測(cè)，獲獲獎(jiǎng)等中層大型賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何包包裝？品牌團(tuán)隊(duì)超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管可持續(xù)的發(fā)發(fā)展，可變變化的戶型型戶戶露臺(tái)，，花架，部部分雙露臺(tái)臺(tái)的氛圍營(yíng)營(yíng)造對(duì)于現(xiàn)代生生活的理解解與塑造空間是財(cái)富富的玩具，，居者是唯唯一的建筑筑師多樣化細(xì)節(jié)節(jié)，彈性空空間，高附附加值高性性價(jià)比感觀享受，，典藏價(jià)值值，擁有帶帶來(lái)的滿足足感中層大型賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何包包裝？品牌團(tuán)隊(duì)超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管森林半島與與聯(lián)盟新城城高端服務(wù)務(wù)經(jīng)驗(yàn)上市升級(jí)，，物管升級(jí)級(jí)服務(wù)萬(wàn)千建建業(yè)業(yè)主，，共同筑就就幸福家壹號(hào)城邦專專享增值服服務(wù)部分大戶型型業(yè)主的特特色定制服服務(wù)酒店式大堂堂與管理帶帶來(lái)的儀式式感在面世之初初的別樣體體驗(yàn)噱頭高層輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何繼繼續(xù)包裝？？戶型服務(wù)景觀特色高綠化率，，對(duì)于不同同區(qū)域不同同樹(shù)種的分分配人性化節(jié)點(diǎn)點(diǎn)背后的故故事樹(shù)種的起源源，珍稀物物種四季分明的的景觀植被被在你看不見(jiàn)見(jiàn)的地方，，它們精心心存在ARTDECO法式式園林的幾幾何排列擁有深厚城城市感情的的景觀小品品創(chuàng)作從中層賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)到輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，將經(jīng)經(jīng)歷從泛景景觀規(guī)劃到到細(xì)節(jié)的蛻蛻變高層輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何繼繼續(xù)包裝？？戶型服務(wù)景觀特色三房還可以以這樣住在此之前，，帶雙露臺(tái)臺(tái)的90㎡㎡復(fù)式只存存于想象中中門(mén)把手應(yīng)有有的尊嚴(yán)空間的樂(lè)趣趣體驗(yàn)……電梯入戶花花園從中層賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)到輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，將經(jīng)經(jīng)歷從泛戶戶型到細(xì)節(jié)節(jié)體驗(yàn)的蛻蛻變高層輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何繼繼續(xù)包裝？？戶型服務(wù)景觀特色微笑的藝術(shù)術(shù)90°的鞠鞠躬，360°的服服務(wù)對(duì)于業(yè)主居居住習(xí)慣的的把握看不見(jiàn)的管管家……從中層賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)到輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，將經(jīng)經(jīng)歷從泛服服務(wù)到高端端生活必需需品的蛻變變高層核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何深深度包裝？？超低密度ARTDECO風(fēng)格格建業(yè)品牌絕對(duì)王者氣氣度身份象征享受可持續(xù)續(xù)可增值的的建業(yè)服務(wù)務(wù)豪宅換代創(chuàng)創(chuàng)新作品從中層賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)到核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，將經(jīng)經(jīng)歷從品牌牌到意識(shí)形形態(tài)的蛻變變高層核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何深深度包裝？？超低密度ARTDECO風(fēng)格格建業(yè)品牌對(duì)資源的占占有城市絕版的的依戀樓間距等細(xì)細(xì)節(jié)闡釋建業(yè)的執(zhí)著著與堅(jiān)持，，犧牲與成成全從中層賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)到核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，將經(jīng)經(jīng)歷從規(guī)劃劃到資源掌掌握的蛻變變高層核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)如何深深度包裝？？超低密度ARTDECO風(fēng)格格建業(yè)品牌經(jīng)典生活的的載體奢華的代價(jià)價(jià)，風(fēng)格的的內(nèi)涵被名流推崇崇的緣由跨界藝術(shù)從中層賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)到核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，將經(jīng)經(jīng)歷從風(fēng)格格到載體的的蛻變?nèi)松?dāng)如ARTDECO表現(xiàn)方向之之一：在三大核心心賣(mài)點(diǎn)：Artdeco+超低密度度+品牌中中ARTDECO與品品牌屬于最最為核心的的競(jìng)爭(zhēng)力，，由風(fēng)格而而延伸出的的品牌崇拜拜是我們說(shuō)說(shuō)服市場(chǎng)的的關(guān)鍵因此，第一一個(gè)方向，，將以此為為基準(zhǔn)，讓讓ARTDECO與與品牌氣質(zhì)質(zhì)，高調(diào)形形象相結(jié)合合，整體體風(fēng)風(fēng)格格思思辨辨，，穩(wěn)穩(wěn)重重大大氣氣主推推廣廣語(yǔ)語(yǔ)：：人生生如如果果artdecoArtdeco，，是一一種種裝裝飾飾的的風(fēng)風(fēng)格格，，一一種種唯唯美美的的表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式。。Artdeco，，是速速度度和和力力量量的的寫(xiě)寫(xiě)照照，，是是機(jī)機(jī)械械與與科科技技的的融融合合之之美美。。Artdeco，，有著著爵爵士士的的深深度度震震撼撼。。卻卻從從容容地地不不事事張張揚(yáng)揚(yáng)。。Artdeco，，從開(kāi)開(kāi)始始到到升升華華，，將將近近百百年年而而世世人人摯摯愛(ài)愛(ài)無(wú)無(wú)間間，，Artdeco，，是一一個(gè)個(gè)符符號(hào)號(hào)。。一一個(gè)個(gè)圈圈層層的的局局部部代代表表。。如如舵舵飛飛的的技技術(shù)術(shù)匹匹配配名名表表的的奢奢華華Artdeco，，一種種幽幽雅雅而而實(shí)實(shí)用用的的情情調(diào)調(diào)。。Artdeco，，一種種細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)主主義義的的極極致致演演繹繹。。Artdeco,一份份格格調(diào)調(diào)主主義義的的文文化化圖圖騰騰。。更更是是一一場(chǎng)場(chǎng)新新時(shí)時(shí)代代，，新新貴貴階階層層的的文文化化宣宣言言訴求點(diǎn)利益點(diǎn)表現(xiàn)品牌崇拜定義消費(fèi)主張建業(yè)壹號(hào)城邦，人生如果artdeco表現(xiàn)現(xiàn)方方向向之之二二：：品質(zhì)質(zhì)與與細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)是是我我們們?cè)V訴求求的的關(guān)關(guān)鍵鍵，，我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品是是為為奢奢侈侈愛(ài)愛(ài)好好者者而而生生，，擁?yè)碛杏衅テヅ渑淦淦渖砩矸莘莸氐匚晃黄菲肺段兜牡娜刂胤虾蠗l條件件，，甚甚至至可可以以說(shuō)說(shuō)，，是是奢奢侈侈愛(ài)愛(ài)好好者者生生活活中中不不可可或或缺缺的的一一部部分分。。在此此方方向向的的推推廣廣中中，，我我們們將將更更加加霸霸氣氣，，將將成成功功之之巔巔的的情情懷懷和和極極奢奢的的品品質(zhì)質(zhì)充充分分演演繹繹。。主推推廣廣語(yǔ)語(yǔ)：：匹配配非非凡凡人人生生奢侈愛(ài)好者的必需品品牌、品質(zhì)建業(yè)壹號(hào)城邦，匹配非凡人生訴求點(diǎn)利益點(diǎn)表現(xiàn)當(dāng)代代中中國(guó)國(guó)，，連連通通世世界界的的寬寬泛泛渠渠道道，，迅迅速速崛崛起起的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)力力，，成就就了了一一批批有有著著知知本本色色彩彩的的新新財(cái)財(cái)富富人人群群代代表表。。國(guó)際際的的、、優(yōu)優(yōu)越越的的、、TOP的的、、稀稀有有的的、、細(xì)細(xì)致致的的、、少少數(shù)數(shù)的的…………正是是環(huán)環(huán)繞繞這這一一人人群群的的精精神神崇崇尚尚和和物物質(zhì)質(zhì)特特征征。。奢侈侈品品的的消消費(fèi)費(fèi)者者屬屬于于絕絕對(duì)對(duì)高高收收入入階階層層奢侈侈品品價(jià)價(jià)格格受受品品牌牌主主導(dǎo)導(dǎo)更更為為強(qiáng)強(qiáng)烈烈，，而而非非原原料料價(jià)價(jià)格格。。備選:一號(hào)城邦非一般的豪宅宅氣派一號(hào)城邦比流行更強(qiáng)世界時(shí)尚B目標(biāo)及任務(wù)分分解一、高形象啟啟動(dòng)，確保項(xiàng)項(xiàng)目穩(wěn)定持續(xù)續(xù)銷售二、快速回籠籠資金，2008年底實(shí)實(shí)現(xiàn)3.1億億銷售額，回回籠資金2.4億元。三、項(xiàng)目品牌牌實(shí)現(xiàn)和提升升3.1億！三三個(gè)月！如何實(shí)現(xiàn)？階段目標(biāo)分解解VIP內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期前期蓄客期3月22臨時(shí)時(shí)銷售部9月15取得得預(yù)售證9月2010月30開(kāi)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷12月回款1）培訓(xùn)考核核；2）銷售包裝裝；3）物料準(zhǔn)備備。1）培訓(xùn)、蓄蓄客；2）開(kāi)盤(pán)前實(shí)實(shí)誠(chéng)意客戶儲(chǔ)儲(chǔ)備量達(dá)到670組；1）開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷銷；2）社會(huì)新客客戶正式選購(gòu)購(gòu)，實(shí)現(xiàn)新客客戶認(rèn)購(gòu)量達(dá)達(dá)250套。。1）持續(xù)銷售售期；2）社會(huì)客戶戶選購(gòu)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶認(rèn)購(gòu)量量達(dá)50套。。確保發(fā)展商年年底實(shí)現(xiàn)3.1個(gè)億銷售售額的目標(biāo)9.16老業(yè)業(yè)主選房開(kāi)盤(pán)，新客戶選房5.24新客客戶開(kāi)始派籌5.10老業(yè)業(yè)主集中派籌累計(jì)銷售450套3）其中建業(yè)業(yè)老業(yè)主儲(chǔ)備備量250組組，社會(huì)新客客戶420組組。1）老業(yè)主VIP認(rèn)購(gòu)專專場(chǎng)；2）實(shí)現(xiàn)建業(yè)業(yè)老業(yè)主認(rèn)購(gòu)購(gòu)量達(dá)150套。C時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)落實(shí)奠基正正負(fù)零三三層結(jié)頂頂售樓部部開(kāi)放預(yù)預(yù)售證樣樣板間開(kāi)放9層結(jié)結(jié)頂兩套樣板間3.18月9月010月10.251、工程進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)2、主要銷售售節(jié)點(diǎn)59.169.2012.20臨時(shí)售樓部開(kāi)開(kāi)放內(nèi)部產(chǎn)品推介介會(huì)及老業(yè)主主集中購(gòu)卡針對(duì)新客戶購(gòu)購(gòu)卡開(kāi)始集中解籌正式開(kāi)盤(pán)歲末答謝及促促銷D項(xiàng)目營(yíng)銷體系系導(dǎo)入一、鈞城營(yíng)銷總思思路：品牌的導(dǎo)入文化的倡導(dǎo)產(chǎn)品的體驗(yàn)生活方式的體驗(yàn)品牌的鞏固和提升四大營(yíng)銷策略略！五大執(zhí)行手段段！品牌營(yíng)銷策略略文化營(yíng)銷策略略產(chǎn)品營(yíng)銷策略略事件營(yíng)銷策略略營(yíng)銷戰(zhàn)略：引入建業(yè)第二代產(chǎn)產(chǎn)品是提升品牌能能量的最為有有效和快捷的的途徑。1、品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的運(yùn)用———①借助建業(yè)這這一品牌，迅迅速樹(shù)立強(qiáng)勢(shì)勢(shì)開(kāi)發(fā)品牌，，打造差異化化競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，，占領(lǐng)和引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)。②借力第一代豪宅森森林半島系列列全省連鎖的效效應(yīng)能量，迅迅速打開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)制造轟動(dòng)效效應(yīng)?！?、品牌營(yíng)營(yíng)銷策略】建業(yè)第二代豪豪宅開(kāi)創(chuàng)者??！概念豪宅終終結(jié)者！2、主題文化化理念競(jìng)爭(zhēng)力力的運(yùn)用———樹(shù)立本項(xiàng)目的的高占位強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品牌效應(yīng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。①ARTDECO精神為為核心的經(jīng)典典流傳文化。。②由ARTDECO導(dǎo)入入所帶來(lái)的文文化魅力，倡倡導(dǎo)ARTDECO的文文化精神和體體驗(yàn)，充分彰彰顯壹號(hào)城邦邦在居住方面面建筑上的智智慧?！?、文化營(yíng)營(yíng)銷策略】ARTDECO——品位位之巔看風(fēng)景景！【3、產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷策略】為了傳世100年！關(guān)于壹號(hào)城邦邦的建筑設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，我們們并對(duì)紐約的的克萊斯勒大大廈、斯圖華華特大廈和舉舉世聞名的帝帝國(guó)大廈的解解讀過(guò)程中，，感受到了ARTDECO風(fēng)格之之與本項(xiàng)目建建筑的契合。。當(dāng)華麗、豪豪綽、繁復(fù)的的古典主義裝裝飾紋樣與現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)形式式及玻璃、鋼鋼材等新型材材料結(jié)合時(shí)，，所創(chuàng)造出的的攝人心魄的的藝術(shù)美感。。利用不同的樓樓宇的生活配配套（園林中中心廣場(chǎng)、商商業(yè)街……））的不斷完善善，令客戶、、業(yè)主不斷感受社區(qū)的魅魅力和精彩，體驗(yàn)ARTDECO生活活！進(jìn)而實(shí)現(xiàn)建業(yè)業(yè)壹號(hào)城邦品品牌在本項(xiàng)目目持續(xù)更新，，增強(qiáng)本項(xiàng)目目的魅力價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)品牌牌推廣的成功功。事實(shí)上ARTDECO風(fēng)格自誕生生之日起，便便帶著鮮明的的上流社會(huì)標(biāo)標(biāo)識(shí)——它僅服務(wù)于少少數(shù)懂得欣賞賞的上層階層層?！?、事件營(yíng)營(yíng)銷策略】生活就象ARTDECO！1）項(xiàng)目推貨貨策略：（1）VIP優(yōu)先認(rèn)認(rèn)籌，小量分分批推售，及及時(shí)加推。（2）集中開(kāi)盤(pán)，組組合分批推售售，靈活加推推。針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間較晚，，蓄客時(shí)間較較長(zhǎng)，回款時(shí)時(shí)間較短的實(shí)實(shí)際情況。本本項(xiàng)目的營(yíng)銷銷總思路為有有效儲(chǔ)備誠(chéng)意意客，分批逐逐個(gè)釋放；在在正式開(kāi)盤(pán)階階段集中推售售，集中快速速成交，以市市場(chǎng)的熱度帶帶動(dòng)后期項(xiàng)目目的銷售和回回款。二、銷售部署署2）貨源組合合考慮因素戶型配比全面面組合全面的戶型配配比將有效的的挽留各種戶戶型面積需求求的意向客戶戶。壓力戶型推售售前期壓力戶型型的推售可以以在價(jià)格策略略的基點(diǎn)推出出，保證后期期銷售的順暢暢。優(yōu)勢(shì)戶型推售售優(yōu)勢(shì)戶型的推推出可以提升升價(jià)格，從實(shí)實(shí)際上滿足客客戶升值的預(yù)預(yù)期，提高項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)形形象和客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的信心心。項(xiàng)目推出1、、2、3、6、7、9、、10號(hào)樓，，總建筑面積積54216.59平方米?？偣补?90套。其中針對(duì)對(duì)老業(yè)主推售售房源182套，新客戶戶307套。。08年銷售房房源建議2#7#3#5#1#9#8#10#6#開(kāi)盤(pán)房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源保留房源房源銷售組合合建議樓號(hào)單元數(shù)總戶數(shù)推出戶型戶型總類1#2115戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-D22#384戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-23#164戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-D26#246戶四室三廳三衛(wèi)/三室兩廳兩衛(wèi)E1-E57#384戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-D28#252戶三室兩廳一衛(wèi)/兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)A1-A4/A/B/B110#245戶三室兩廳兩衛(wèi)/四室三廳三衛(wèi)/四室兩廳兩衛(wèi)E6-E10/G/G1-G4490戶4）階段房源源建議（1）VIP專場(chǎng)。為實(shí)實(shí)現(xiàn)9月16日VIP內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)專場(chǎng)場(chǎng)150套銷銷售目標(biāo)，第第一階段推出出180套房房源以供VIP客戶選購(gòu)購(gòu)。項(xiàng)目推出建議議：推出樓號(hào)2#6#8#合計(jì)建筑面積（㎡）7006.11㎡6436.90㎡7615.16㎡21058.17㎡推出套數(shù)84套46套52套182套（2）正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)。9月20日正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)，銷售目目標(biāo)250套套，第二階段段推出308套房源以供供VIP客戶戶選購(gòu)。項(xiàng)目推出建議議：推出樓號(hào)1#3#7#10#合計(jì)建筑面積（㎡）10538.83㎡8054.48㎡7006.11㎡7383.89㎡32983.31㎡推出套數(shù)115套64套84套45套308套3）項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格策略策略一：低開(kāi)高走策略略鑒于項(xiàng)目回款款壓力，項(xiàng)目目回款時(shí)間短短，以及項(xiàng)目目高檔形象的的綜合考率。。本項(xiàng)目采取取平開(kāi)高走的的策略，快速速入市。策略二：穩(wěn)步提升策略略從項(xiàng)目的高端端形象及推盤(pán)盤(pán)策略的綜合合考慮，項(xiàng)目目后期將以逐逐步提升價(jià)格格的策略對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及形形象方面進(jìn)行行把控。08年項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格調(diào)控示意意圖階段劃分銷售價(jià)格(元)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售額(億元)第一階段7100150159001.1289第二階段7300250265001.9345第三階段76008084800.6448統(tǒng)計(jì)7288480508803.707808年項(xiàng)目階階段推貨計(jì)劃劃備注：全年完完成總推貨量量80%的銷銷售目標(biāo)，實(shí)實(shí)現(xiàn)總銷售額額約3.0360億三、客戶儲(chǔ)備備計(jì)劃3）客戶開(kāi)拓拓執(zhí)行制度2）客戶儲(chǔ)備備進(jìn)度表1）客戶分類類建議客戶儲(chǔ)備計(jì)劃劃A、客戶分類類項(xiàng)目的客戶資資源分為四類類1、咨詢客通過(guò)電話詢問(wèn)問(wèn)了解項(xiàng)目的的顧客。2、來(lái)訪客通過(guò)到項(xiàng)目售售樓中心了解解項(xiàng)目的客戶戶。3、意向客通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的的了解有購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意愿的客戶戶。4、誠(chéng)意客對(duì)于項(xiàng)目認(rèn)同同度較高，具具有購(gòu)買(mǎi)能力力，并且購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)力充足客客戶。1、客戶分類類建議B、客戶組成成客戶統(tǒng)計(jì)目標(biāo)標(biāo)確定由于本項(xiàng)目在在中原區(qū)域的的高定位以及及在市場(chǎng)具有有唯一性等因因素，來(lái)電來(lái)來(lái)訪客戶必定定會(huì)有很多的的同行，因此此在對(duì)項(xiàng)目客客戶進(jìn)行分析析時(shí)應(yīng)注意區(qū)區(qū)分和剔除，，主要以意向客和誠(chéng)意客數(shù)量作為定量量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。。A、誠(chéng)意客在在全年目標(biāo)任任務(wù)分解234567891011129.20開(kāi)盤(pán)盤(pán)3.22項(xiàng)目目進(jìn)場(chǎng)10.25樣樣板間開(kāi)放9.16集中中解籌9.13售樓樓部開(kāi)放意向房源算價(jià)價(jià)意向客戶摸底底客戶渠道挖掘掘事事件營(yíng)銷簽約回款、事事件營(yíng)銷250組100組240組80組200組誠(chéng)意客：870組2、客戶儲(chǔ)儲(chǔ)備進(jìn)度表B、意向客在在全年目標(biāo)任任務(wù)分解234567891011129.20開(kāi)盤(pán)盤(pán)3.22項(xiàng)目目進(jìn)場(chǎng)10.25樣樣板間開(kāi)放9.16集中中解籌9.13售樓樓部開(kāi)放意向房源算價(jià)價(jià)意向客戶摸底底客戶渠道挖掘掘事事件營(yíng)銷簽約回款、事事件營(yíng)銷意向客：2175組625組250組600組200組500組時(shí)間階段3.22-5.155.15-6.156.16-8.168.16-9.209.20-12.15蓄客量（誠(chéng)意）250組100組240組80組200組蓄客量（意向）625組250組600組200組500組為達(dá)到每一階階段的任務(wù)要要求，每一階階段的蓄客任任務(wù)為：合計(jì)意向客戶戶：2175組誠(chéng)意客戶：870組（意向客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為誠(chéng)意客的的轉(zhuǎn)換率約為為40%）備注：老業(yè)主主挖掘期，誠(chéng)誠(chéng)意客戶成交交率約為60—80%;按最低成成交率約60%計(jì);開(kāi)盤(pán)盤(pán)后意向客戶戶成交率約為為40%;按按此經(jīng)驗(yàn)值推推算，全年誠(chéng)誠(chéng)意客戶成交交率為50%一、老業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)制度1老客購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠A、VIP金卡優(yōu)惠及特權(quán)1）優(yōu)先獲知樓盤(pán)最新信息；2）VIP專場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)籌，擁有優(yōu)先選房權(quán)；3）享受5萬(wàn)抵8萬(wàn)優(yōu)惠；4）享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期付款方式優(yōu)惠2老帶新獎(jiǎng)勵(lì)制度1、凡老業(yè)主成功推介新客戶購(gòu)買(mǎi)，成交后贈(zèng)送老業(yè)主2年物業(yè)管理費(fèi)，贈(zèng)送新業(yè)主個(gè)1年的物業(yè)管理費(fèi)。2、按老帶新成交率為總推貨量10%、物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平方米、平均購(gòu)買(mǎi)面積100平方米計(jì)算，合計(jì)總營(yíng)銷費(fèi)用27萬(wàn)元。備注：1.金卡主要面向老業(yè)主和集團(tuán)關(guān)系客戶，發(fā)行200張。2.金卡客戶的限.制因素：5萬(wàn)元定期存在開(kāi)發(fā)商指定銀行，開(kāi)盤(pán)前不能提取。針對(duì)老業(yè)主獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)制度3、客戶開(kāi)開(kāi)拓執(zhí)行制度度二、內(nèi)部員工拓展獎(jiǎng)勵(lì)（建業(yè)）A購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠

1、VIP專場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，當(dāng)天擁有優(yōu)先選房權(quán)；2、享受5萬(wàn)元抵8萬(wàn)元優(yōu)惠；3、享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期付款方式優(yōu)惠（包括集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)惠）。4、享受項(xiàng)目禮品、優(yōu)惠。5、送1年物業(yè)管理費(fèi)。（按內(nèi)部員工成交量為總推貨量2%、物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平方米、平均購(gòu)買(mǎi)面積100平方米計(jì)算，合計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用1.8萬(wàn)元）6、B推介激勵(lì)施行定額獎(jiǎng)勵(lì)制，每介紹成交一套獎(jiǎng)金2000元。獎(jiǎng)金須在客戶成交且后才能發(fā)放。（按內(nèi)部員工推介成交量為總推貨量5%算，合計(jì)營(yíng)銷費(fèi)約用5萬(wàn)元）注：內(nèi)部員工激勵(lì)總營(yíng)銷費(fèi)用為6.8萬(wàn)元備注：內(nèi)部員工購(gòu)房享受優(yōu)惠條件：5萬(wàn)元定期存在開(kāi)發(fā)商指定銀行，開(kāi)盤(pán)前不能提取。針對(duì)內(nèi)部員工工獎(jiǎng)勵(lì)制度三、面向社會(huì)新客戶VIP客戶的權(quán)利：1）優(yōu)先獲知樓盤(pán)最新信息；2）項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，擁有優(yōu)先選房權(quán)；3）前250名購(gòu)卡業(yè)主享受5萬(wàn)抵7萬(wàn)優(yōu)惠；第251—500名購(gòu)卡業(yè)主享受5萬(wàn)抵6.5萬(wàn)元優(yōu)惠4）享受開(kāi)盤(pán)期付款方式優(yōu)惠。備注：1.主要是面向社會(huì)新客戶，發(fā)行500張。2.VIP客戶的限.制因素：5萬(wàn)元定期存在開(kāi)發(fā)商指定銀行，開(kāi)盤(pán)前不能提取。開(kāi)盤(pán)前面向社社會(huì)新客戶優(yōu)優(yōu)惠制度69.169.2010.2512.204、銷售物料料運(yùn)用折頁(yè)物料名稱制作周期到位時(shí)間使用節(jié)點(diǎn)備注折頁(yè)3.5-3.193.203.22常規(guī)樓書(shū)3.5-4.254.305.1生活樓書(shū)7.1-9.19.139.16針對(duì)業(yè)主發(fā)放通訊手冊(cè)提前一周當(dāng)月月底月底開(kāi)盤(pán)后改為月刊18K金制LOGO徽章8.19.139.16針對(duì)業(yè)主發(fā)放常規(guī)樓書(shū)通訊手冊(cè)生活樓書(shū)18K金制LOGO徽章章銷售物料說(shuō)明明◆項(xiàng)目折頁(yè)——項(xiàng)目主要要資料及形象象展示，體現(xiàn)現(xiàn)ARTDECO傳世魅魅力及細(xì)節(jié)魅魅力；同時(shí)加加強(qiáng)圈層客戶戶的服務(wù)。（（2008年年3月20日日前）◆樓書(shū)——樓書(shū)分為為兩種，一種種是常規(guī)樓書(shū)書(shū)；另一種是是精品樓書(shū)。。常規(guī)樓書(shū)為為項(xiàng)目產(chǎn)品做做詳盡的介紹紹。精品樓書(shū)書(shū)是在主要ARTDECO生活方式式感性闡述、、演繹，以及及作為項(xiàng)目留留給業(yè)主的留留念?！鬖OGO——18k金金項(xiàng)目logo,作為項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主的標(biāo)標(biāo)識(shí)，為業(yè)主主提供一種榮榮譽(yù)感。以及及促進(jìn)客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品?！艨蛻敉ㄓ崱兑继?hào)生活》》作為蓄客階段段與客戶保持持不斷信息傳傳達(dá)的主要載載體。以12P小冊(cè)子形式，，開(kāi)盤(pán)前計(jì)劃劃發(fā)行4期（（3月、5月月、7月、9月）。開(kāi)盤(pán)盤(pán)后配合銷售售方向調(diào)整，，建議改為為為月刊。第一期：著重對(duì)建業(yè)第第二代豪宅（（概念豪宅終終結(jié)者）進(jìn)行行講解，通過(guò)過(guò)介紹建業(yè)第第二代豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)向客戶傳傳達(dá)壹號(hào)城邦邦的產(chǎn)品特性性。第二期：以ARTDECO在全球的典藏藏典范為主要要話題切入，，進(jìn)而講到建建業(yè)壹號(hào)城邦邦建筑特點(diǎn)，，通過(guò)對(duì)比方方式，將ARTDECO的價(jià)值展示出出來(lái)。第三期：重點(diǎn)介紹國(guó)內(nèi)內(nèi)外ARTDECO以及壹號(hào)城邦邦A(yù)RTDECO。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)外企業(yè)家、、藝術(shù)家、名名流等對(duì)ARTDECO系列產(chǎn)品的追追捧進(jìn)行話題題切入，暗示示ARTDECO的消費(fèi)者多為為有品位、追追求生活質(zhì)量量的一批人。。轉(zhuǎn)而介入壹壹號(hào)城邦，讓讓客戶在對(duì)比比中確定自己己的身份定位位。第四期：重點(diǎn)突出建業(yè)業(yè)壹號(hào)城邦生生活方式。同同時(shí)也公布壹壹號(hào)城邦的公公開(kāi)發(fā)售間。。5、全年公關(guān)關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)鋪鋪排我們以何樣的的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)項(xiàng)目？策略：以感受奢侈品品的方式享受受壹號(hào)城邦生生活公關(guān)活動(dòng)形象象定位：名流生活奢華華體驗(yàn)壹號(hào)城邦：一座城市的名名流生活圈怎么做？時(shí)間/地點(diǎn)安安排策略：從六月份起，，一月一次大大活動(dòng)目的：造勢(shì)/穩(wěn)持及提升升項(xiàng)目品牌；；配合銷售進(jìn)程程安排（如推推介會(huì)/開(kāi)盤(pán)盤(pán)等）；地點(diǎn)選擇策略略：現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)場(chǎng)高級(jí)酒店/高高級(jí)場(chǎng)所（娛娛樂(lè)/休閑））一周一次小活活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)后后）目的：維護(hù)/提升現(xiàn)場(chǎng)人人氣；配合渠渠道/小眾營(yíng)營(yíng)銷；地點(diǎn)選擇策略略：以現(xiàn)場(chǎng)為為主（售樓部部/前廣場(chǎng)）活動(dòng)主線：名流奢華生活活通過(guò)不定期舉舉辦頂級(jí)的一一系列有文化化、有內(nèi)涵的的社交、文化化、商務(wù)交流流活動(dòng)，為壹壹號(hào)城邦業(yè)主主和準(zhǔn)客戶提提供無(wú)與倫比比的社交平臺(tái)臺(tái)，彰顯高高貴典雅社區(qū)區(qū)形象；“談笑有鴻儒儒，往來(lái)無(wú)白白丁”與豪宅宅相匹配自然然是顯赫的身身份與地位，，而壹號(hào)城邦邦體驗(yàn)名流奢奢華生活公關(guān)關(guān)活動(dòng)正是為為這個(gè)特定階階層的“圈子子”量身定制制，打造世界界品質(zhì)俱樂(lè)部部生活。高格調(diào)的CLUB運(yùn)作焦點(diǎn)事件：歐凱龍戰(zhàn)略合合作目的5月方式品牌疊加費(fèi)用場(chǎng)地時(shí)間酒店/歐凱龍龍雜志《私生生活》待定借助高端商家家的品牌號(hào)召召力,吸引相相關(guān)的商家及及消費(fèi)者進(jìn)行行互動(dòng),在過(guò)過(guò)程中同時(shí)接接收項(xiàng)目資料料,加深項(xiàng)目目了解.高格調(diào)的產(chǎn)品品展示焦點(diǎn)事件：爾冬強(qiáng)之夜目的6月方式產(chǎn)品亮相項(xiàng)項(xiàng)目推介費(fèi)用場(chǎng)地時(shí)間酒店名人效應(yīng)，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目ARTDECO風(fēng)格，展示示ARTDECO藝術(shù)魅魅力，使參與與者感受到項(xiàng)項(xiàng)目的高品質(zhì)質(zhì)。同時(shí)結(jié)合合樣板房開(kāi)放放，讓客戶領(lǐng)領(lǐng)略產(chǎn)品的獨(dú)獨(dú)特魅力。約10萬(wàn)高格調(diào)的渠道道模式營(yíng)銷活動(dòng)：金融、汽車、、保險(xiǎn)…高端端商家聯(lián)動(dòng)開(kāi)開(kāi)拓目的6月開(kāi)始—方式促進(jìn)銷售費(fèi)用場(chǎng)地時(shí)間銷售現(xiàn)場(chǎng)約10萬(wàn)/次次與高端商家聯(lián)聯(lián)盟,實(shí)現(xiàn)資資源共享,直直接找到目標(biāo)標(biāo)客戶,針對(duì)對(duì)性進(jìn)行產(chǎn)品品推介活動(dòng).高格調(diào)的商家家互動(dòng)模式營(yíng)銷活動(dòng)：高端品牌商家家聯(lián)合沙龍目的6月開(kāi)始—方式促進(jìn)銷售費(fèi)用場(chǎng)地時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)/酒店約10萬(wàn)/次次借助高端商家家的品牌號(hào)召召力,吸引相相關(guān)的商家及及消費(fèi)者進(jìn)行行互動(dòng),在過(guò)過(guò)程中同時(shí)接接收項(xiàng)目資料料,加深了解解.高格調(diào)的沙龍龍運(yùn)作焦點(diǎn)事件：ARTDECO藝術(shù)大師師丁乙家具展展目的10月方式品牌疊加費(fèi)用場(chǎng)地時(shí)間酒店約15萬(wàn)/次次借助藝術(shù)作品品的吸引力,吸引客戶進(jìn)進(jìn)行互動(dòng),在在過(guò)程中同時(shí)時(shí)接收項(xiàng)目資資料,加深項(xiàng)項(xiàng)目了解.E年度營(yíng)銷推廣廣計(jì)劃1、全年度目目標(biāo)回顧08年銷售任任務(wù)為30360萬(wàn)元，，回款額達(dá)到24288萬(wàn)萬(wàn)元。2、年度營(yíng)銷銷階段劃分69.2010.2512.31建業(yè)老客戶拓拓展期準(zhǔn)備期新客戶拓展期期針對(duì)老業(yè)主內(nèi)部解籌強(qiáng)銷回款期老業(yè)主內(nèi)部購(gòu)購(gòu)卡產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)開(kāi)盤(pán)完成年度回款款目標(biāo)主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)第一階段建建業(yè)業(yè)老客戶拓展展期1、拓展時(shí)間間：3.22-5.102、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：220誠(chéng)意客客（625意意向客）3、營(yíng)銷策略略：項(xiàng)目前期形象象展示不足，，充分利用現(xiàn)現(xiàn)有資源深挖挖老客戶。利利用老業(yè)主主對(duì)建業(yè)品牌牌的支持，由由內(nèi)到外逐層層擊破，順利利完成蓄客客任務(wù)。4、營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng):老業(yè)主光影之之旅（功夫之之王賞片會(huì)））、森林半島島業(yè)主星光酒酒會(huì)、建業(yè)八星星聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)品品內(nèi)部推介會(huì)會(huì)5、推廣策略略：主要以線下活活動(dòng)為主，以以網(wǎng)站論壇先先期釋放產(chǎn)品品細(xì)節(jié)，引發(fā)發(fā)行內(nèi)關(guān)注。。6、媒體組合合：外圍/短信信/網(wǎng)站/銷售外精精神堡壘/項(xiàng)目圍墻/建業(yè)小區(qū)區(qū)道 旗/候車廳/建業(yè)生活活/建業(yè)會(huì)/建業(yè)電子平平臺(tái)/三角角燈箱/7、物料準(zhǔn)備備：銷售內(nèi)軟包裝裝（橫幅、吊吊旗）/折頁(yè)頁(yè)/戶型單頁(yè)頁(yè)/VI物料料/DM/客客戶通訊錄錄/優(yōu)惠卡/禮品/3D短片8、費(fèi)用預(yù)算算：約56萬(wàn)第二階段新新客戶拓展展階段6市場(chǎng)預(yù)熱期（信息集中亮亮相）活動(dòng)營(yíng)銷期（客戶活動(dòng)維維護(hù)）銀行金卡客戶戶拓展歐凱龍客戶資資源地平線高爾夫夫汽車、珠寶地市渠道拓展展1）時(shí)間分解解第二階段新新客戶拓展展階段1、拓展時(shí)間間：5.15-6.152、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：100誠(chéng)意客客（250意意向客）共計(jì)誠(chéng)意客350組，意意向客875組。3、營(yíng)銷策略略：通過(guò)項(xiàng)目信息息全面集中引引爆，抓住五五月份市場(chǎng)成成交高峰。分分解后續(xù)儲(chǔ)客客壓力。4、營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng):新誠(chéng)意客戶積積累期，暫未未開(kāi)展活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷5、推廣策略略：品牌營(yíng)銷階段段,先結(jié)果后后原因的推廣廣模式，以軟軟文先行將ARTDECO和產(chǎn)品基基本理念信息息闡釋到位，，隨后報(bào)廣形形象跟后出現(xiàn)現(xiàn)，保證信息息的準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)。6、媒體組合合：報(bào)廣（軟文、、硬廣）/戶戶外/網(wǎng)絡(luò)/雜志/電臺(tái)臺(tái)/短信/燈燈箱/候車亭亭/7、物料準(zhǔn)備備：折頁(yè)/戶型單單頁(yè)/客戶通通訊錄//3D短片/簡(jiǎn)簡(jiǎn)易樓書(shū)8、費(fèi)用預(yù)算算：約105萬(wàn)市場(chǎng)預(yù)熱期第二階段新新客戶拓展展階段1、拓展時(shí)間間：6.15-8.162、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：240誠(chéng)意客客（600意意向客）共計(jì)誠(chéng)意客590組；意意向客1475組。3、營(yíng)銷策略略：通過(guò)一系列針針對(duì)性的營(yíng)銷銷活動(dòng)，對(duì)新新老客戶進(jìn)行行意向維護(hù)，，和誠(chéng)意意鞏固固，達(dá)到后期期購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的的目的。4、營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng):爾東強(qiáng)建筑攝攝影及ARTDECO藝藝術(shù)體驗(yàn)、芝芝華士名流派派對(duì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)5、推廣策略略：線下活動(dòng)為主主，線上少量量配合6、媒體組合合：報(bào)廣（軟文、、硬廣）/戶戶外/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/電臺(tái)/短信/燈箱/候候車亭/7、物料準(zhǔn)備備：折頁(yè)/戶型單單頁(yè)/客戶通通訊錄//3D短片/簡(jiǎn)簡(jiǎn)易樓書(shū)/8、費(fèi)用預(yù)算算：約110萬(wàn)活動(dòng)營(yíng)銷期第三階段內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及及開(kāi)盤(pán)1、拓展時(shí)間間：8.16-9.202、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：80誠(chéng)意客（（200意向向客）共計(jì)誠(chéng)意客670組；意意向客1675組。3、營(yíng)銷策略略：開(kāi)盤(pán)前客戶梳梳理及將市場(chǎng)場(chǎng)熱度推到最最高點(diǎn)4、營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng):開(kāi)盤(pán)前統(tǒng)一解解籌、開(kāi)盤(pán)回回款及樣板房房參觀5、推廣策略略：再次掀起線上上推廣高潮，，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)勢(shì)。6、媒體組合合：報(bào)廣（軟文、、硬廣）/戶戶外/網(wǎng)絡(luò)/電臺(tái)/短信信/燈箱/候車亭7、物料準(zhǔn)備備：折頁(yè)/戶型單單頁(yè)/客戶通通訊錄//3D短片/精精裝樓書(shū)/8、費(fèi)用預(yù)算算：約93萬(wàn)“世界文化建建筑名宅金獎(jiǎng)獎(jiǎng)”頒布儀式式產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)暨暨權(quán)威機(jī)構(gòu)PSO造勢(shì)———搶占市場(chǎng)制制高點(diǎn)！PSO世界地地產(chǎn)專家組織織頒發(fā)操作方式：PSO是PROPERTYSPECILISTORGANIZATION的的認(rèn)證品牌，，中文全稱“世界地產(chǎn)專家家組織”，國(guó)際認(rèn)認(rèn)證系系統(tǒng)核核心成成員。。PSO公公開(kāi)評(píng)評(píng)核優(yōu)優(yōu)秀樓樓盤(pán)的的最佳佳范例例，并并賦予予PSO認(rèn)認(rèn)證識(shí)識(shí)別。。達(dá)致成成果：：16頁(yè)頁(yè)的認(rèn)認(rèn)證報(bào)報(bào)告圖圖文版版本頒授標(biāo)標(biāo)識(shí)：：房地產(chǎn)產(chǎn)超級(jí)級(jí)品牌牌認(rèn)證證旗幟幟房地產(chǎn)產(chǎn)超級(jí)級(jí)品牌牌標(biāo)簽簽金牌牌房地產(chǎn)產(chǎn)超級(jí)級(jí)品牌牌注冊(cè)冊(cè)證書(shū)書(shū)建議本本案執(zhí)執(zhí)行二二級(jí)評(píng)評(píng)核：：費(fèi)用約約6萬(wàn)萬(wàn)第四階階段強(qiáng)強(qiáng)銷銷回款款期1、拓拓展時(shí)時(shí)間：：9.20-12.252、實(shí)實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)：：200誠(chéng)意意客（（500意意向客客）共計(jì)誠(chéng)誠(chéng)意客客870組組；意意向客客2175組。。3、營(yíng)營(yíng)銷策策略：：通過(guò)活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷維維持市市場(chǎng)熱熱度，，加速速項(xiàng)目目回款款。4、營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng):樣板間間開(kāi)放放暨丁丁乙ARTDECO家具具展/壹號(hào)號(hào)城邦邦歲末末答謝謝抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)酒會(huì)會(huì)5、推推廣策策略：：以事件件為強(qiáng)強(qiáng)勁拉拉動(dòng)，，上升升至價(jià)價(jià)值階階段。。6、媒媒體組組合：：報(bào)廣（（軟文文、硬硬廣））/戶戶外/短信信/燈燈箱/候車車亭/7、物物料準(zhǔn)準(zhǔn)備：：折頁(yè)/戶型型單頁(yè)頁(yè)/客客戶通通訊錄錄/3D短短片/精裝裝樓書(shū)書(shū)/8、費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：約36萬(wàn)時(shí)間1-3.223.22-5.155.15-9.209.20-12總計(jì)5.15-6.156.15-8.168.16-9.20階段劃分準(zhǔn)備期老業(yè)主蓄客期新客戶蓄客期熱銷／回款媒體＿56萬(wàn)95萬(wàn)60萬(wàn)45萬(wàn)15萬(wàn)物料5萬(wàn)10萬(wàn)10萬(wàn)5萬(wàn)8萬(wàn)1萬(wàn)渠道拓展＿＿＿5萬(wàn)5萬(wàn)5萬(wàn)公關(guān)活動(dòng)＿19萬(wàn)＿40萬(wàn)35萬(wàn)15萬(wàn)激勵(lì)費(fèi)用＿＿33.8萬(wàn)（老帶新及建業(yè)內(nèi)部員工購(gòu)買(mǎi)、推介激勵(lì)）＿營(yíng)銷費(fèi)用5萬(wàn)85萬(wàn)105萬(wàn)110萬(wàn)93萬(wàn)36萬(wàn)467.8萬(wàn)階段營(yíng)銷費(fèi)用比率1.07%18.17%73.07%7.70%全年?duì)I營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用安安排表表附：全全年?duì)I營(yíng)銷細(xì)細(xì)化活動(dòng)主主線：：名流生生活奢奢華體體驗(yàn)全年?duì)I營(yíng)銷活活動(dòng)貫貫穿4.124.265.106.287.2010.2512.20森林半半島業(yè)業(yè)主星星光酒酒會(huì)歲末促促銷答答謝酒酒會(huì)老主主主集中中解籌籌樣板間間開(kāi)放放暨丁丁乙家家具展展老業(yè)主主光影影之旅旅產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部推推介會(huì)會(huì)暨老老業(yè)主主購(gòu)卡卡爾東強(qiáng)強(qiáng)建筑筑影展展及ARTDECO藝術(shù)術(shù)體驗(yàn)驗(yàn)芝華士士名流流派對(duì)對(duì)PSO”世界藝藝術(shù)建建筑名名宅”金獎(jiǎng)獎(jiǎng)?lì)C發(fā)發(fā)暨產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明會(huì)會(huì)正對(duì)新新客戶戶盛大大開(kāi)盤(pán)盤(pán)建業(yè)老老客戶戶拓展展期新客戶戶拓展展期內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)及及開(kāi)盤(pán)盤(pán)期強(qiáng)銷回回款期期營(yíng)銷活活動(dòng)配配合1.老老業(yè)業(yè)主光光影之之旅活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：4月12-13日活動(dòng)地地點(diǎn)：：保利電電影院院參與對(duì)對(duì)象：：森林半半島、、建業(yè)業(yè)城市市花園園、置置地廣廣場(chǎng)、、桂園園老業(yè)業(yè)主活動(dòng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介：：短信通通知業(yè)業(yè)主到到臨時(shí)時(shí)銷售售領(lǐng)取取電影影票（（業(yè)主主憑身身份證證領(lǐng)取?。?；；影片推推介：：<功夫夫之王王>活動(dòng)宣宣傳:短信、、小區(qū)區(qū)海報(bào)報(bào)、電電影院院現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝,電電影開(kāi)開(kāi)播前前壹號(hào)號(hào)城邦邦PPT播播放;活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用：：約6萬(wàn)營(yíng)銷活活動(dòng)配配合2、森森林半半島業(yè)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼酒酒會(huì)暨暨壹號(hào)號(hào)城邦邦產(chǎn)品品內(nèi)部部推介介活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：4月26日日活動(dòng)地地點(diǎn)：：森林半半島會(huì)會(huì)所參與對(duì)對(duì)象：：森林半半島老老業(yè)主主活動(dòng)形形式：：冷餐酒酒會(huì)配配合音音樂(lè)演演奏活動(dòng)宣宣傳:短信、、小區(qū)區(qū)海報(bào)報(bào)宣傳傳。同同時(shí)業(yè)業(yè)主到到售樓樓板領(lǐng)領(lǐng)取電電影券券時(shí)預(yù)預(yù)先告告知活活動(dòng)信信息活動(dòng)物物料:會(huì)所現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝、、項(xiàng)目目PPT、、邀請(qǐng)請(qǐng)函；；活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用：：約5萬(wàn)營(yíng)銷