XXXX年成都華僑城項目定位

2006年4月啟動期定位研究報告報告內(nèi)容綱要目標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位2目標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要3整合資源，展現(xiàn)項目的高端差異化形象確保住宅項目首期熱銷樹立“華僑城”在西南地區(qū)的品牌形象我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。4目標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要5？R1非期望結(jié)果——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果——期望得到的結(jié)果S：情境C：R1,R2Q：實現(xiàn)目標(biāo)必須回答的問題我們首先需要對定位面臨的問題進(jìn)行界定6S：情境（situation）——宏觀市場綜述GDP：經(jīng)濟(jì)實力排中國西部第一成都的GDP指標(biāo)與沿海城市存在較大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的穩(wěn)定增幅，作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”（科技文化中心、商貿(mào)中心、金融中心；交通樞紐、通信樞紐），成都城市地位和經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)階層比例將日益壯大成都以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)并重城市，且第三產(chǎn)業(yè)比重日益增大，表明中產(chǎn)階層比例將日益壯大，同時對中高端物業(yè)的購房需求將日益旺盛城市化率：與中國發(fā)達(dá)城市相比差距較大，未來上升空間很大成都房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期，且與同級別城市相比差距較大，未來上升空間很大，隨著城市化率提高，必將產(chǎn)生大量的住房需求恩格爾系數(shù)：成都的生活水平已處于小康至富裕階段成都市近年的恩格爾系數(shù)在0.4以下，表明成都生活水平已處于小康至富裕階段基尼系數(shù)：貧富懸殊日益擴(kuò)大，富裕階層日益增多成都市05年基尼系數(shù)已達(dá)到0.41，近年一直呈上升區(qū)域，表明成都居民收入差距將繼續(xù)擴(kuò)大，富裕階層日益增多（深圳基尼系數(shù)0.34，是一個收入相對合理的城市）GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化率、恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、人均可支配收入，以上六大指標(biāo)是衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要指標(biāo)。相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來自于當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局。人均可支配收入：人均可支配收入增幅與商品房價增幅基本持平成都市01-05年，人均可支配收入(不含隱性收入）11359元/年，平均增幅8.2%，人均消費(fèi)支出9642元/年，平均增幅8.8%，與近年來商品房增幅10%基本持平7S：情境（situation）——成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)投資額：05年增幅達(dá)到了54%，未來的市場競爭將非常激烈近幾年成都房地產(chǎn)投資保持24%的較快增速，05年投資額450.54億元，增幅達(dá)到了54%，未來的市場競爭將非常激烈住宅供求面積、均價、空置率：供求日趨平衡、均價保持10%以上的穩(wěn)定增幅，空置面積逐年下降05年成都市（不含郊縣）住宅供應(yīng)面積692.94萬平米,銷售面積675.8萬平米，同比下降1.75%，供銷基本持平，均價3770元/平米，同比增長16%，05年住宅空置面積57.44萬平米，空置率6.43%宏觀政策對市場影響：成都市場對政策極為敏感受國家宏觀調(diào)控影響，05年成都房地產(chǎn)市場供求面積走勢、均價走勢出現(xiàn)明顯的波動走勢，8月政府停止打壓后，市場又迅速恢復(fù)到新政前的市場水平，住宅均價在10月首次突破4000元/平米，達(dá)到05年的最高點(diǎn)城北住宅發(fā)展情況：城北遠(yuǎn)落后于城南、城西、城東城北05年供應(yīng)量41.75萬平米，銷售量45.62萬平米，落后其他區(qū)域4到5倍，城北05年均價為3376元/平米，同比增幅達(dá)到26.73%，但仍落后其他區(qū)域200-500元/平米06年一季度住宅發(fā)展情況：成都市區(qū)房價同比去年增長11.8%，為中央關(guān)注的15個城市之一住宅第一季度均價3974元/平米，較去年12月均價3900元/平米增長1.9%，但同比去年增長11.8%相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來自于當(dāng)?shù)胤抗芫帧⒔y(tǒng)計局。住宅主要發(fā)展環(huán)域：二至三環(huán)為主力區(qū)域，三環(huán)外區(qū)域增長迅速二環(huán)內(nèi)供應(yīng)量141.94萬平米，均呈負(fù)增長，二~三環(huán)供銷量385.81萬平米，同比增長7.22%，三環(huán)外供應(yīng)量165.2萬平米，同比增長291.56%8S：情境（situation）——成都市場整體消費(fèi)力整體市場/2000-2005年國家支持西部開發(fā)5年來——中央財政性建設(shè)資金累計投入4600億元中央財政轉(zhuǎn)移支付和專項補(bǔ)助資金累計安排5000多億元西部地區(qū)新開工建設(shè)60項重點(diǎn)工程，投資總規(guī)模約8500億元累計吸收外商直接投資90多億美元，東部地區(qū)已有1萬多家企業(yè)到西部地區(qū)投資創(chuàng)業(yè)，投資總規(guī)模超過3000億元在西部大開發(fā)政策、資金的支持下，成都作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”，近年來在基礎(chǔ)配套、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)貿(mào)活動等方面取得了顯著的成績9S：情境（situation）——成都市場整體消費(fèi)力成都市GDP保持13%的較快增幅

整體市場/成都近幾年GDP10S：情境（（situation）——成都市場整整體消費(fèi)力力整體市場/成都近幾幾年三產(chǎn)比比重成都二、三三產(chǎn)業(yè)并重重，且第三三產(chǎn)業(yè)對全全市GDP增長的貢貢獻(xiàn)率呈逐逐年擴(kuò)大趨趨勢11S：情境（（situation）——成都市場整整體消費(fèi)力力第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（按100%計算）2000年2003年2004年交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)14.95%14.53%14.73%信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)7.69%7.59%7.47%批發(fā)和零售業(yè)15.60%15.18%14.51%住所和餐飲業(yè)9.23%9.33%9.23%金融業(yè)13.85%12.80%12.75%房地產(chǎn)業(yè)7.03%8.89%9.23%租賃和商服業(yè)2.20%2.17%2.20%科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)3.30%3.04%3.08%水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)3.52%3.47%3.52%居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)4.84%4.77%4.84%教育5.27%5.64%5.71%衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)4.40%4.34%4.40%文化、體育和娛樂業(yè)1.98%2.17%1.98%公共管理和社會組織6.15%6.07%6.37%12S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對成都GDP增長的貢獻(xiàn)程度第一產(chǎn)業(yè)種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)、建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)流通部門交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門金融、保險業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，社會服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門教育、文化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)，衛(wèi)生、體育和社會福利業(yè)，科學(xué)研究業(yè)等為社會公共需要服務(wù)的部門國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體以及軍隊、警察等☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆13S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/財政收入入在第三產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)展展的帶動下下，成都市市近幾年的的財政收入入保持23%的平均均增幅14S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/外商直接接投資額2001年2002年2003年2004年2005年金額（億美元）2.63.64.33.35.5增長率—38.46%19.44%-23.26%65.80%15S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/外貿(mào)進(jìn)出出口總額04、05年成都外外貿(mào)進(jìn)出口口總額保持持30%的的高速增長長態(tài)勢16S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/經(jīng)貿(mào)企業(yè)業(yè)國有、集體（個）私營、三資等其他經(jīng)濟(jì)（個）合計（個）200191641060102242004788418539737近年私營、、三資等企企業(yè)數(shù)量顯顯著增加，，國有、集集體企業(yè)數(shù)數(shù)量逐年減減少。17S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/社會消費(fèi)費(fèi)品零售總總額近幾年社會會消費(fèi)品零零售總額保保持13%的穩(wěn)步增增幅18S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/社會消費(fèi)費(fèi)品零售總總額分類社會消費(fèi)零零售商品中中，以批發(fā)發(fā)零售業(yè)為為主

批發(fā)零售業(yè)餐飲業(yè)其他200161.91%20.27%17.82%200378.61%20.01%1.38%200478.08%20.50%1.42%19S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場/房地產(chǎn)開開發(fā)投資額額近幾年成都都房地產(chǎn)投投資保持24%的較較快增速，，05年更更是達(dá)到了了54%的的增幅20S：情境（（situation）——成都市場消消費(fèi)力整體市場綜綜述近五年國家家西部大開開發(fā)政策和和資金的支支持，為成成都經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展奠定定了堅實的的基礎(chǔ)，使使其投資環(huán)環(huán)境、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得得到顯著改改善近年成都市市GDP保保持13%、財政收收入保持23%的快快速增幅，，其中對外外經(jīng)貿(mào)和商商業(yè)零售的的拉動作用用顯著目前二、三三產(chǎn)業(yè)并重重，且第三三產(chǎn)業(yè)比重重呈擴(kuò)大趨趨勢。第三三產(chǎn)業(yè)中以以流通部門門、生產(chǎn)生生活部門的的貢獻(xiàn)最大大04、05年年外貿(mào)進(jìn)出口口總額保持30%的高速速增長態(tài)勢，，私營、外資資企業(yè)數(shù)量激激增近幾年社會消消費(fèi)品零售總總額保持13%的穩(wěn)步增增幅，且消費(fèi)費(fèi)零售中以批批發(fā)零售業(yè)為為主近幾年成都房房地產(chǎn)投資保保持24%的的較快增速，，05年更是是達(dá)到了54%的增幅21區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)金牛區(qū)GDP（億元）人均GDP（美元）固定資產(chǎn)投資（不含跨區(qū)項目數(shù)）

（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）2005年265.6348001251128015.0%(同比增長)15%(同比增長)30.5％(同比增長)8.57%(同比增長)2004年215.94417595.791039014.5%(同比增長)——37.4%(同比增長)7.8%(同比增長)05年地區(qū)生生產(chǎn)總值(GDP)265.63億億元，在全市市十九個區(qū)（（市）縣中排排名第一，總總量超全市市經(jīng)濟(jì)總量1/9地方財政收入入在全市五城城區(qū)中已連續(xù)續(xù)五年名列首首位固定資產(chǎn)投資資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，對區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉升升有顯著作用用S：情境（situation）——區(qū)域消費(fèi)力22區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)金牛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2005年0.6791.89173.07-42.90%(同比增長)20.90%(同比增長)12.50%

(同比增長)2004年1.0679.23135.64-32.2%(同比增長)18.0%(同比增長)13.1%(同比增長)金牛區(qū)工業(yè)發(fā)發(fā)展位居五城城區(qū)第二位第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值達(dá)到區(qū)域總總產(chǎn)值的2/3S：情境（situation）——區(qū)域消費(fèi)力23區(qū)域引資、進(jìn)進(jìn)出口情況市外內(nèi)資（億元）同比增長利用外資（億美元）

同比增長實現(xiàn)出口總額（億美元）200532.412%1.2984%2.6200428.952.1%０.70250%1.320031962.4%０.20——0.65區(qū)域引資、出出口額逐年顯顯著增長，經(jīng)經(jīng)貿(mào)活動活躍躍S：情境（situation）——區(qū)域消費(fèi)力24區(qū)域?qū)I(yè)市場場及經(jīng)營戶情情況

市場數(shù)量經(jīng)營戶數(shù)量川陜路市場41720高筍塘市場4432荷花池市場2419085五塊石市場318935合計6330172成都城北專業(yè)業(yè)市場共有30172戶戶商家，調(diào)研研結(jié)果表明：：未來2年有有46.3%有購房打算算，其中在本區(qū)域購房房（可能/不不確定）的比比例為41%S：情境（situation）——區(qū)域消費(fèi)力25金牛區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)完成投資額（億元）銷售面積（萬平米）商品房空置面積（萬平米）2004年53.77123.0322.1529.9%(同比增長)10.11%(同比增長)-60.00%(同比增長)2003年41.36111.8555.38房地產(chǎn)投資逐逐年大幅增長長區(qū)域房地產(chǎn)需需求量大，銷銷售面積穩(wěn)步步增長，空置置面積大幅下下降S：情境（situation）——區(qū)域消費(fèi)力26區(qū)域市場綜述述金牛區(qū)為全市市經(jīng)貿(mào)最發(fā)達(dá)達(dá)區(qū)域，在全全市十九個區(qū)區(qū)（市）縣中中排名第一，，總量超全全市經(jīng)濟(jì)總量量1/9；地地方財政收入入在全市五城城區(qū)中已連續(xù)續(xù)五年名列首首位金牛區(qū)工業(yè)發(fā)發(fā)展位居五城城區(qū)第二位，，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到區(qū)域域總產(chǎn)值的2/3區(qū)域引資、、出口額逐逐年顯著增增長，經(jīng)貿(mào)貿(mào)活動活躍躍固定資產(chǎn)投投資規(guī)模繼繼續(xù)擴(kuò)大，，對區(qū)域域經(jīng)濟(jì)拉升升有顯著作作用區(qū)域內(nèi)專業(yè)業(yè)市場63個，經(jīng)營營戶達(dá)3萬萬余人，該該區(qū)域居民民有較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)投資逐年年大幅增長長，市場需需求量大，，銷售面積積穩(wěn)步增長長，空置面面積大幅下下降S：情境（（situation）——區(qū)域消費(fèi)力力27S：情境（（situation）——成都土土地市場綜綜述拍賣（掛牌牌）特征：制度日益規(guī)規(guī)范化土地規(guī)劃指指標(biāo)趨向““高容積率率、低密度度”市區(qū)（三環(huán)環(huán)內(nèi)）的大大地塊進(jìn)入入拍賣市場場的數(shù)量日日益減少，，大地塊主主要為政府府對品牌開開發(fā)商的定定向供應(yīng)市區(qū)內(nèi)（不不含郊縣））供應(yīng)區(qū)域域：集中在三三環(huán)沿線及及三環(huán)外，，城東、城城北為主二環(huán)內(nèi)供地地逐年大幅幅下降，，三環(huán)附近近及三環(huán)外外區(qū)域?qū)⒊沙蔀槲磥砉┕┑氐慕^對對主力區(qū)域域，05年年城東為主主要供地區(qū)區(qū)域，其次次為城北沙沙河區(qū)域，，其中城東東420廠廠840畝畝地王的拍拍賣引人關(guān)關(guān)注土地拍賣市市場：市場競爭爭激烈，在在成交的大大地塊（100畝以以上）中，，本地開發(fā)發(fā)商占有比比例逐漸減減少05年宗地地主要以一一倍內(nèi)起拍拍價成交為為主,06年1-3月，土土地市場競競爭異常激激烈，大部部分地塊以以2-3倍倍起拍價成成交,以萬萬科、中海海為代表的的外來開發(fā)發(fā)商，將延延續(xù)05年年的奪地氣氣勢相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)均來自自于當(dāng)?shù)貒鴩辆?。市區(qū)外（郊郊縣）的供供應(yīng)區(qū)域：溫江為主主要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，其次次為龍泉、、郫縣去年溫江成成交面積5000余余畝，今年年第一季度度供應(yīng)土地地1098畝28S：情境（（situation）——成都區(qū)區(qū)域市場綜綜述相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)均來自自于當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)劃局、統(tǒng)統(tǒng)計局。本區(qū)域有中中高檔住宅宅需求區(qū)域（金牛牛區(qū)）經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入排名名成都各區(qū)區(qū)第一，貿(mào)貿(mào)易市場潛潛在消費(fèi)力力強(qiáng)（據(jù)金牛區(qū)區(qū)、成華區(qū)區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示：專專業(yè)市場集集中了3萬萬戶年收入入50萬以以上的生意意老板）城北上風(fēng)上上水——成成都市最厚厚的一塊““風(fēng)水”寶寶地（成都市的的兩塊“綠綠肺”：上上府河生態(tài)態(tài)保護(hù)區(qū)、、北郊生態(tài)態(tài)綠地）目前整個城城北的產(chǎn)品品都是以中中低檔產(chǎn)品品為主以往的品質(zhì)質(zhì)樓盤熱銷銷，說明消消費(fèi)者有著著強(qiáng)烈改善善居住環(huán)境境的愿望縱觀成都的的東南西北北，城北是是唯一尚未未有大規(guī)模模高檔住宅宅開發(fā)的區(qū)區(qū)域，高檔檔住宅缺乏乏，發(fā)展?jié)摑摿薮?9S：情境（（situation）——競爭市市場綜述核心競爭項項目定義：：區(qū)位、總總價、規(guī)模模、單價均均具有很大大的借鑒價價值，同時時具有很大大的市場影影響力重要競競爭項項目之之成都周周邊項項目定義：：總價價、規(guī)規(guī)模、、單價價具有有很大大的借借鑒價價值，，同時時具有有很大大的市市場影影響力力重要競競爭項項目之之成都市市區(qū)項項目定定義：區(qū)位位、總總價、、規(guī)模模、單單價具具有較較大的的借鑒鑒價值值，同同時具具有較較大的的市場場影響響力指標(biāo)市區(qū)競爭項目成都周邊競爭項目區(qū)域☆☆☆☆產(chǎn)品力規(guī)模☆☆☆☆☆規(guī)劃設(shè)計☆☆☆☆☆景觀設(shè)計☆☆☆☆☆☆住宅設(shè)計☆☆☆☆☆配套☆☆☆☆品牌力☆☆☆☆景觀（產(chǎn)品）提前展示☆☆☆☆☆☆產(chǎn)業(yè)嫁接——☆☆☆中海國國際社社區(qū)與與華潤潤翡翠翠城有有優(yōu)越越的先先天資資源（（環(huán)境境、品品牌））作為為其核核心競競爭力力，而而鷺島島國際際社區(qū)區(qū)的核核心競競爭力力為后后天打打造（（景觀觀設(shè)計計出彩彩、展展示到到位、、現(xiàn)房房銷售售）核心競爭項項目——成成都市區(qū)重點(diǎn)競爭項項目——成成都周邊麓山國際社社區(qū)、世紀(jì)紀(jì)城均無優(yōu)優(yōu)越的先天天資源，核核心競爭力力為后天打打造（產(chǎn)業(yè)業(yè)嫁接、創(chuàng)創(chuàng)造區(qū)域人人文、自然然資源、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新））重點(diǎn)競爭項項目——成成都市區(qū)萬科魅力、、優(yōu)品道、、中海格林林威治、錦錦都均有優(yōu)優(yōu)越的先天天資源（環(huán)環(huán)境、品牌牌）作為其其核心競爭爭力，而置置信麗都花花園城的核核心競爭力力為后天打打造（景觀觀呈現(xiàn)）30S：情境（（situation）——消費(fèi)者者特征綜述述類別基本特征區(qū)域性經(jīng)濟(jì)實力意向消費(fèi)者主力傾向男性為主35-44歲，三口之家，小孩11歲以下客戶職業(yè)以私營老板/私營經(jīng)理/個體經(jīng)營戶為主，企業(yè)職員及公務(wù)員為輔工作、居住區(qū)域主要分布在金牛區(qū)、成華區(qū)家庭總收入15-30萬占63%，另有3%40-60萬客戶，說明客戶支付能力呈現(xiàn)兩極化傾向76%擁有私家車多次置業(yè)消費(fèi)者目前居住物業(yè)以普通多層為主，面積在120-180平米基本特征本次消費(fèi)者者深訪均采采用一對一一的訪談形形式。我們在選擇擇受訪者時時，盡量全全面地覆蓋蓋了目標(biāo)客客戶可能存存在的區(qū)域域、行業(yè)、、職業(yè)等重重要指標(biāo)要要素。深訪目標(biāo)均均為家庭年年收入均在在15萬以以上，未來來1-2年年有置業(yè)意意向的客戶戶。目標(biāo)客戶年年齡35-44歲，，三口之家家小孩在11歲私營企業(yè)類類客戶本項目在未未進(jìn)行推廣廣之前，目目標(biāo)客戶區(qū)區(qū)域抗性較較強(qiáng)，基本本為城北區(qū)區(qū)域客戶目標(biāo)客戶屬屬多次置業(yè)業(yè)，但目前前居住條件件屬中檔水水平資料來源：：成都華僑僑城項目《《消費(fèi)者研研究》報告告31S：情境（（situation）——消費(fèi)者者特征綜述述類別置業(yè)區(qū)域購買目的價值取向需求、喜好及消費(fèi)習(xí)慣意向消費(fèi)者主力傾向客戶選擇置業(yè)區(qū)域主要考慮的三項因素是綠化環(huán)境、交通便利性、配套齊全對三環(huán)內(nèi)產(chǎn)品無限制，三環(huán)路沿線首選多層洋房客戶對高檔社區(qū)附近設(shè)主題公園無抗性，并希望通過“歡樂谷”的修建，提升項目價值及改善交通狀況客戶購房的最關(guān)鍵因素是尋找一個能享受生活的地方，次要因素是項目的保值性和給孩子一個更好的成長環(huán)境工作、居住方便及方便照顧老人客戶本次購房目的為自住兼顧投資價格、升值潛力對客戶購房影響非常大客戶很注重開發(fā)商品牌客戶對華僑城集團(tuán)、歡樂谷有基本印象，且歡樂谷的知名度高于華僑城客戶購房主要考慮本人、愛人需要客戶偏好的物業(yè)類型為花園洋房客戶參加的業(yè)余活動廣泛，其中交往休閑和學(xué)習(xí)類活動略為突出資料來源：：成都華僑僑城項目《《消費(fèi)者研研究》報告告購買的關(guān)鍵鍵因素32SOWTS：情境（（situation）——項目SWOT目前區(qū)域配配套資源匱匱乏、形象象差，無法法對高端定定位形成足足夠的支撐撐項目周邊區(qū)區(qū)域流動人人口較多，，社會治安安有一定隱隱患項目所在區(qū)區(qū)域并不是是市場所認(rèn)認(rèn)可的高端端產(chǎn)品的區(qū)區(qū)域沙西線等交交通干線交交通不暢隨著城市發(fā)發(fā)展擴(kuò)張，，項目屬成成都市主城城區(qū)項目城北區(qū)域價價值動態(tài)提提升，將給給本案開發(fā)發(fā)帶來新的的契機(jī)城北行政中中心的搬遷遷，將提升升本片區(qū)區(qū)區(qū)域形象眾多外來品品牌開發(fā)商商的進(jìn)駐，，以及大規(guī)規(guī)模高端產(chǎn)產(chǎn)品的面世世將構(gòu)成對對本項目的的競爭（如如中海1811、和和黃等）政府調(diào)控不不可預(yù)計性性項目屬大規(guī)規(guī)模、低密密度、復(fù)合合型城區(qū)開開發(fā)項目，，可自成體體系不受周周邊環(huán)境影影響開發(fā)商品牌牌，多年專專業(yè)高檔房房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，在旅旅游地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域所奠定定的市場影影響力地塊緊鄰金金牛賓館和和迎賓大道道，擁有較較好的成都都人脈和市市場認(rèn)知度度項目位于城城北成都市市“綠肺””，區(qū)域生生態(tài)資源良良好優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅33？R1非期望結(jié)果——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果——期望得到的結(jié)果S：情境C：R1,R2Q：實現(xiàn)目標(biāo)必必須回答的的問題我們首先需需要對定位位面臨的問問題進(jìn)行界界定34R1：非期望結(jié)果果——按常規(guī)發(fā)展展的思路可可能導(dǎo)致的的結(jié)果非期望結(jié)果果：在區(qū)域價值值上：不能能合理整合合項目資源源，無法重重新定義區(qū)區(qū)域形象競爭關(guān)系上上：如果無無法打造差差異化項目目核心競爭爭力，將陷陷入與其它它純房地產(chǎn)產(chǎn)樓盤同質(zhì)質(zhì)競爭首期銷售：：如果項目目首期無法法正確定位位產(chǎn)品，將將直接影響響項目的價價格、速度度，難以實實現(xiàn)首期熱熱銷，同時時無法塑造造華僑城地地產(chǎn)在成都都的品牌形形象35在區(qū)域價值值上：合理理整合項目目資源，重重新定義區(qū)區(qū)域價值競爭關(guān)系上上：以項目目獨(dú)有的核核心競爭力力，顛覆競競爭的市場場游戲規(guī)則則首期銷售：：項目首期期熱銷，樹樹立華僑城城地產(chǎn)的企企業(yè)品牌R2：期望結(jié)果——我們的期望望目標(biāo)期望結(jié)果：：36Q：提出問問題（question））——突破困困境必須回回答的核心心問題如何合理整合利用項目資源，提升區(qū)域價值？區(qū)域價值在整合項目的資源同時，如何在住宅產(chǎn)品端打造差異化？核心競爭力基于市場的競爭分析，面對眾多大盤項目，我們?nèi)绾未_立自己獨(dú)有的開發(fā)模式？開發(fā)模式提出的三大大核心問題題正是項目目的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)和難點(diǎn)。。37目標(biāo)標(biāo)問題界定項目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定定位項目首期定定位報告內(nèi)容綱綱要38戰(zhàn)略模式選選擇：領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖袖，中大規(guī)規(guī)模市場次、非主流流市場敏銳的機(jī)會會主義者—制定游戲戲規(guī)則—壟斷價格格—產(chǎn)品有不不可復(fù)制性性—建立成本本優(yōu)勢—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色和和價值—建立低成成本結(jié)構(gòu)—搭便車，，借勢—以小博大大，殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的的制造者—目標(biāo)明確確，挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)市場場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求點(diǎn)點(diǎn)39項目核心競競爭力發(fā)展展方向40項目核心競競爭力發(fā)展展方向之:環(huán)境41這是一個城城區(qū)開發(fā)的的項目，項項目整體的的多元化、、復(fù)合性資資源（住宅宅地產(chǎn)之外外資源）是是項目的核核心競爭力力自然、社會資源項目自身資源（住宅地產(chǎn)之外資源）現(xiàn)狀：

項目區(qū)域交通環(huán)境：交通系統(tǒng)陳舊項目區(qū)域市政配套環(huán)境：生活配套缺乏項目周邊無可利用自然資源遠(yuǎn)期規(guī)劃：未來城市發(fā)展的“綠肺”四川省政府將遷移此處旅游類：旅游、酒店、商業(yè)中心教育、醫(yī)療類：學(xué)校、醫(yī)院商務(wù)、文化類：當(dāng)代藝術(shù)中心、商業(yè)街、寫字樓我們們將將華華僑僑城城項項目目整整體體資資源源歸歸為為其其住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的外外部部資資源源42配套套資資源源與與城城區(qū)區(qū)聯(lián)聯(lián)動動開開發(fā)發(fā)的的順順序序資源對城區(qū)的價值資源類型首期標(biāo)識區(qū)域形象滿足生活需求當(dāng)代藝術(shù)中心、社區(qū)會所、幼兒園、品牌學(xué)校發(fā)展期打造差異化區(qū)域品質(zhì)完善生活配套資源公園開放CLUB、風(fēng)情休閑街呈現(xiàn)成熟期完善與補(bǔ)充城區(qū)配套大型高檔超市5星級酒店、寫字樓43項目目核核心心競競爭爭力力發(fā)發(fā)展展方方向向之之:產(chǎn)品品44住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目自自身身資資源源大規(guī)規(guī)模模、、低低容容積積率率、、低低密密度度住住宅宅區(qū)區(qū)產(chǎn)品品特特色色與與差差異異化化是是高高檔檔樓樓盤盤的的必必備備成成功功要要素素45項目目核核心心競競爭爭力力發(fā)發(fā)展展方方向向之之:品牌牌46我們們希希望望在在項項目目前前期期對對企企業(yè)業(yè)品品牌牌進(jìn)進(jìn)行行營營銷銷推推廣廣，，使使其其成成為為項項目目核核心心競競爭爭力力萬科科1999年年入入市市成成都都的的企企業(yè)業(yè)推推廣廣開發(fā)發(fā)商商對對品品牌牌影影響響力力的的推推廣廣在在成成都都本本地地非非常常重重要要舉辦辦一一系系列列的的品品牌牌宣宣傳傳活活動動：：品牌牌發(fā)發(fā)布布會會華僑僑城城二二十十年年慶慶當(dāng)代代藝藝術(shù)術(shù)館館舉舉辦辦系系列列藝藝術(shù)術(shù)展展………47項目目核核心心競競爭爭力力發(fā)發(fā)展展方方向向之之:文化化48引入入華華僑僑城城不不與與眾眾同同的的文文化化氣氣質(zhì)質(zhì)，，結(jié)結(jié)合合成成都都人人的的品品位位休休閑閑，，將將文文化化打打造造為為本本項項目目的的核核心心競競爭爭力力49被動式『主觀性』品牌文化『客觀性』產(chǎn)品環(huán)境（自然、社會會資源）主動式（獨(dú)特的價值值主張）（企業(yè)品牌影影響力）（企業(yè)品牌影影響力）（產(chǎn)品力）4、產(chǎn)品顯著著差異化打打造產(chǎn)產(chǎn)品價值2、整合項目目資源，重新新定義區(qū)域價價值3、引入不與與眾同的文化化氣質(zhì)，與成成都休閑文化化相協(xié)調(diào)，創(chuàng)創(chuàng)造獨(dú)一無二二的項目價值值主張1、在項目前前期對企業(yè)品品牌進(jìn)行營銷銷推廣，使其其成為項目核核心競爭力我們要與成都都所有房地產(chǎn)產(chǎn)項目形成差差異化，全方方位的顛覆市市場50目標(biāo)標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展展戰(zhàn)略項目整體定位位項目首期定位位報告內(nèi)容綱要要51本項目在未進(jìn)進(jìn)行推廣之前前，目標(biāo)客戶戶區(qū)域抗性較較強(qiáng)，基本為為城北區(qū)域以以生意人為主主的財富階層層。但，作為城區(qū)區(qū)開發(fā)項目，，我們不能只只局限于吸引引區(qū)域客戶，，必須吸引整整個成都的財財富階層。項目定位思考考52從項目整體開開發(fā)而言，我我們要吸引全全市的財富階階層，就意味味著我們必須須與現(xiàn)有的高高端片區(qū)形成成競爭關(guān)系。。在成都能與我我們形成競爭爭關(guān)系的片區(qū)區(qū)有哪些？53目前紫荊桐梓林神神仙樹片區(qū)、、金沙片區(qū)、、浣花片區(qū)被稱為成都三三大高尚居住住區(qū)，被公認(rèn)認(rèn)為成都財富富階層主要居居住區(qū)域（或或心中理想的的居住區(qū)域））金沙片區(qū)浣花片區(qū)紫荊、桐梓林林、神仙樹片片區(qū)作為城區(qū)開發(fā)發(fā)項目，我們們應(yīng)以城市的的片區(qū)作為我我們的競爭對對手54恢復(fù)城市人文文價值提高城市生活活品質(zhì)日常居住傳統(tǒng)社區(qū)社區(qū)形象與城市的關(guān)系競爭要素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生活方式生活水平的提提升成熟社區(qū)舒適便利生活活配套與舊城聯(lián)系緊緊密協(xié)調(diào)發(fā)展高端、中端混混合物業(yè)浣花、金沙、、紫荊桐梓林林神仙樹片區(qū)區(qū)的內(nèi)涵元素素55目標(biāo)標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展展戰(zhàn)略項目整體定位位項目首期定位位報告內(nèi)容綱要要56項目首期定位位項目價格定位位及首期推量量項目物業(yè)類型型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設(shè)計建議議報告內(nèi)容綱要要57項目的價格與推量是相互制約的的因素，如以價格為首首要目標(biāo)，則則價高量小，反之亦然。58高層電梯住宅宅參照系：核心心競爭項目相相關(guān)物業(yè)4500元/㎡樓盤名稱/類別華潤翡翠城二期高層電梯物業(yè)鷺島國際社區(qū)小高層電梯物業(yè)中海國際社區(qū)小高層電梯物業(yè)交易價格(元/平米)420045004600交易情況修正系數(shù)9095100交易日期修正系數(shù)110110110區(qū)域修正系數(shù)859095品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)10010095修正后價格3534.304232.254566.65本項目當(dāng)前對比均價(元/平米)4111.07明年初入市均價(元/平米)4522.17本項目當(dāng)前入入市均價：4111元/㎡以片區(qū)價格每每年上漲10%左右計算算，明年初入入市均價：4522元/㎡59多層（5\6+1F）電電梯住宅參照系：核心心、重要競爭爭項目相關(guān)物物業(yè)5000元/㎡本項目當(dāng)前入入市均價：4368元/㎡以片區(qū)價格每每年上漲15%左右計算算，明年初入入市均價：5022元/㎡樓盤名稱/類別萬科魅力之城一期多層（6+1F）鷺島國際社區(qū)多層（6+1F）物業(yè)中海國際社區(qū)多層（6+1）物業(yè)交易價格440050005000交易情況修正系數(shù)9590100交易日期修正系數(shù)110110110區(qū)域修正系數(shù)908595品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)9510095修正后價格3931.294207.504963.75本項目當(dāng)前對比均價4367.51明年初入市均價5022.6460洋房（4\5+1F）電電梯住宅參照系系：核核心、、重要要競爭爭項目目及品品牌暢暢銷樓樓盤相相關(guān)物物業(yè)5500元元/㎡㎡樓盤名稱/類別麓鎮(zhèn)一期洋房（4+1F）物業(yè)翡翠城洋房（5+1F）物業(yè)萬科城市花園彩域洋房（4+1）物業(yè)交易價格560050004800交易情況修正系數(shù)959095交易日期修正系數(shù)105110110區(qū)域修正系數(shù)1058595品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)10010090修正后價格5865.304207.504288.68本項目當(dāng)前對比均價4787.16明年初入市均價5505.23本項目目當(dāng)前前入市市均價價：4787元元/㎡㎡以片區(qū)區(qū)價格格每年年上漲漲15%左左右計計算，，明年年初入入市均均價：：5505元/㎡61疊拼別別墅（（4F）6500元元/㎡㎡樓盤名稱/類別雍錦灣鷺島國際社區(qū)時代尊城交易價格800070005300交易情況修正系數(shù)1009090交易日期修正系數(shù)100105120區(qū)域修正系數(shù)908585品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)100100115修正后價格7200.005622.755595.21本項目當(dāng)前對比均價6139.32明年初入市均價6507.68參照系系：核核心、、重要要競爭爭項目目及品品牌暢暢銷樓樓盤相相關(guān)物物業(yè)本項目目當(dāng)前前入市市均價價：6139元元/㎡㎡以片區(qū)區(qū)價格格每年年上漲漲15%左左右計計算，，明年年初入入市均均價：：6507元/㎡62物業(yè)類型單價（元/平米）多層（5\6+1F）5000洋房（4\5+1F）5500疊拼別墅6500電梯高層4500各物業(yè)業(yè)價格格定位位63本價格格實現(xiàn)現(xiàn)的必必備條條件1、銷銷售前前期對對于品品牌的的宣傳傳推廣廣；2、銷銷售中中心開開盤前前三月月提前前呈現(xiàn)現(xiàn)；3、示示范園園區(qū)（（含景景觀、、會所所、樣樣板房房）在在開盤盤前一一個半半月提提前呈呈現(xiàn);3、當(dāng)當(dāng)代藝藝術(shù)中中心在在首期期銷售售前三三月提提前呈呈現(xiàn)，，并舉舉辦系系列活活動。。64注：1、鷺鷺島國國際社社區(qū)采采用準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售售的現(xiàn)現(xiàn)房策策略，，因此此初次次亮相相時間間為其其準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房呈呈現(xiàn)時時間；；2、華華潤翡翡翠城城地處處成都都市區(qū)區(qū)內(nèi)最最大的的自然然湖泊泊，具具有絕絕版的的自然然資源源。核心及及重點(diǎn)點(diǎn)競爭爭項目目實際年年銷售售量在在9-10萬平平米65核心及及重點(diǎn)點(diǎn)競爭爭樓盤盤首期推推售量量在8-12萬萬平米米，且且主要要分兩兩批推推出典型競爭項目用地面積（畝）住宅總體面積（萬平米）項目首期占地面積（畝）項目首期住宅建筑面積（萬平米）首期銷售周期（自項目首次推廣計算）（單位：月）中海國際社區(qū)一期（A、B段）1986102968.110優(yōu)品道一期（A、B段）41340749.812萬科魅力之城一期46355405.36鷺島國際社區(qū)一期4227577.393華潤翡翠城一期7821001041212注：1、品品牌開開發(fā)商商首期期蓄勢勢周期期較長長2、鷺鷺島國國際社社區(qū)采采用準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售售的現(xiàn)現(xiàn)房策策略，，因此此初次次亮相相時間間為其其準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房呈呈現(xiàn)時時間；；3、萬科魅力力之城一期僅僅推出5萬平平米，主要由由于提前獲得得預(yù)售證開始始進(jìn)入銷售。。66根據(jù)市場測算算，本項目的的年推量：8-10萬平平米我們建議首期期推售量：6-8萬平米米（考慮分兩批批推出）本項目推售量量建議首期主要著眼眼于對市場初初探以及對其其定位的驗證證，因此在保保證一定規(guī)模模前提下，建建議控制首期期推量67項目首期定位位項目價格定位位及首期推量量項目物業(yè)類型型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設(shè)計建議議報告內(nèi)容綱要要68項目首期物業(yè)業(yè)發(fā)展研判發(fā)展思路一：：單一以高檔物物業(yè)入市（疊疊拼別墅4F）項目品質(zhì)形象提升市場消化周期現(xiàn)金流高慢低發(fā)展展思思路路二二：：單一一以以中中高高檔檔物物業(yè)業(yè)入入市市（（花花園園洋洋房房4\5+1F、、多多層層洋洋房房5\6+1F））項目品質(zhì)形象提升市場消化周期現(xiàn)金流中快高以單單一一高高端端物物業(yè)業(yè)入入市市和和單單一一中中高高端端物物業(yè)業(yè)啟啟動動均均存存在在弊弊端端69首期期住宅宅物物業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)面面發(fā)發(fā)展展方方向向市場消化周期期對項項目目形形象象提提升升小大短長高端端物物業(yè)業(yè)中高高端端物物業(yè)業(yè)混合合物物業(yè)業(yè)高端端物物業(yè)業(yè)：：疊疊拼拼別別墅墅（（4F））中高高檔檔物物業(yè)業(yè)：：多多層層電電梯梯(5\6+1F)、、花花園園洋洋房房電電梯梯(4\5+1F)樹立項目目品質(zhì)形象象保證項目目現(xiàn)金流70競爭市場場多層物物業(yè)、花花園洋房房戶型配配比多層物業(yè)業(yè)面積區(qū)區(qū)間較廣廣，涵蓋蓋了套二二、套三三、套四四等各種種戶型130-140平米為為主力戶戶型以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：中海國國際社區(qū)區(qū)、鷺島島國際社社區(qū)、萬萬科魅力力之城以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：麓山國國際社區(qū)區(qū)、華潤潤翡翠城城花園洋房房戶型以以套三、、套四為為主，141-150平米米為主力力戶型71競爭市場場疊拼別別墅戶型型面積區(qū)區(qū)間項目名稱面積區(qū)間雍錦灣200-250㎡鷺島國際社區(qū)270-292㎡時代尊城162-192㎡占92%217㎡占8%疊拼別墅墅主力面面積區(qū)間間集中在在180-240平米米72本項目首首期物業(yè)業(yè)配比及及面積區(qū)區(qū)間物業(yè)類型層數(shù)總建筑面積（萬平米）占地面積標(biāo)準(zhǔn)層主力面積區(qū)間套數(shù)單價（元/平米）總價區(qū)間（萬元）普通多層5+1F2約32畝130-140約220490063.7-68.6電梯多層6+1F1135-160510068.8-81.6普通洋房4+1F2約38畝135--160約193540072.9-86.4電梯洋房5+1F1140-165560078.4-92.4疊拼別墅4F2約30畝200-240約906500117-156注：1、、多層、、洋房設(shè)設(shè)置頂躍躍，躍層層面積=標(biāo)準(zhǔn)層層面積×1.42、在保證社社區(qū)一定定的舒適適度前提提下，對對各種物物業(yè)最大大容積率率的設(shè)定定如下：：普通多多層1.3、電電梯多層層：1.4；普普通洋房房1.1、電梯梯洋房1.2；；疊拼別別墅1.0。首期總占占地約100畝畝，住宅宅總建面面積8萬萬平米，，容積率率約1.2首期各類類物業(yè)建建議以不不同配置置出現(xiàn),以測試試市場對對產(chǎn)品的的認(rèn)可度度。73項目首期期定位項目價格格定位及及首期推推量項目物業(yè)業(yè)類型及及區(qū)位配套建議議產(chǎn)品設(shè)計計建議報告內(nèi)容容綱要74消費(fèi)者對對社區(qū)生生活配套套要求齊齊全中小超市市﹑茶房、、恒溫游游泳池﹑﹑健身房房、兒童童樂園是是首期不不可缺少少的五項項配套消費(fèi)費(fèi)者者配配套套需需求求回回顧顧75我們們除除了了常常規(guī)規(guī)動動作作外外，，還還需需要要呈呈現(xiàn)現(xiàn)區(qū)區(qū)域域及及生生活活配配套套資資源源，，體體現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化二環(huán)環(huán)至至三環(huán)環(huán)三環(huán)環(huán)沿沿線線成都都周周邊邊項目展示宏偉藍(lán)圖景觀（示范）提前呈現(xiàn)生活配套類提前呈現(xiàn)區(qū)域配套類提前呈現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)華潤翡翠城

鷺島國際社區(qū)

優(yōu)品道

中海國際社區(qū)

萬科魅力之城

置信麗都花園城

麓山國際社區(qū)

世紀(jì)城

大盤盤必必備備的的策策略略尚屬屬空空白白或或運(yùn)運(yùn)用用較較少少運(yùn)用用較較少少且且對對開開發(fā)發(fā)商商資資金金實實力力、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流要要求求高高76考慮慮到到本本項項目目的的自自身身約約束束條條件件和和戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位，，本本項項目目啟啟動動必必須須采采取取全全面面展展示示的的策策略略，，具具體體內(nèi)內(nèi)容容如如下下：：配套分類內(nèi)容價值提升點(diǎn)生活配套類會所3000平米（含健身房、小超市、恒溫游泳池、餐飲、茶坊）幼兒園、名牌學(xué)校（建議）提升住宅地塊價值營銷類展示項目宏偉藍(lán)圖部分景觀區(qū)呈現(xiàn)部分現(xiàn)房（可作為樣板間）提升住宅地塊價值區(qū)域配套類當(dāng)代藝術(shù)中心、五星電影院提升區(qū)域價值77會所所案案例例借借鑒鑒成都都鷺鷺島島國國際際社社區(qū)區(qū)會會所簡簡介介面積積：：2600平平米米功能能配配套套：：室室內(nèi)內(nèi)恒恒溫溫游游泳泳池池和和湯湯池池、、投投影影視視聽聽室室、、酒酒吧吧、、高高爾爾夫夫果果嶺嶺、、健健身身房房、、室室內(nèi)內(nèi)外外咖咖啡啡室室、、五五星星級級客客房房、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、室室外外嬉嬉水水池池等等。。會所所將會會所所與與室室外外景景觀觀融融為為一一體體78丹麥B&O發(fā)燒燒級音響響會所健身身房自然元素素與現(xiàn)代代構(gòu)架相相結(jié)合的的現(xiàn)代鄉(xiāng)鄉(xiāng)村主義義建筑風(fēng)風(fēng)格，豪豪華裝修修，設(shè)置置名家雕雕塑和頂頂級音響響（丹麥麥DYNAUDIO、、丹麥B&O和和英國B&W發(fā)發(fā)燒級音音響）。。著名雕塑塑“飄””室外嬉水水池室內(nèi)恒溫溫游泳池池運(yùn)動休閑閑、餐飲飲娛樂一一應(yīng)俱全全79本項目首首期會所所建議會所風(fēng)格格設(shè)計原原則：與建筑風(fēng)風(fēng)格保持持一致前前提下，，突出其其休閑性性具體功能能要求：：會所面積積3000平米米，主要要業(yè)態(tài)包包括：小型超市市、茶坊坊、健身身房、恒恒溫室內(nèi)內(nèi)游泳池池、乒乓乓球館、、餐廳、、商務(wù)中中心核心功能能滿足本項項目業(yè)主主的生活活基本需需要為業(yè)主提提供運(yùn)動動、休閑閑場所80項目首期期定位項目價格格定位及及首期推推量項目物業(yè)業(yè)類型及及區(qū)位配套建議議產(chǎn)品設(shè)計計建議報告內(nèi)容容綱要81客戶對產(chǎn)產(chǎn)品各方方面要求求高，其其中最敏敏感的是是:戶型、建建筑質(zhì)量量、景觀觀目標(biāo)客戶戶對產(chǎn)品品要求回回顧注：以上上數(shù)據(jù)均均取平均均值82產(chǎn)品整體體建筑風(fēng)格園林風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)停車方式包容性較強(qiáng)，主力偏好現(xiàn)代簡約風(fēng)格包容性較強(qiáng),主力偏好現(xiàn)代風(fēng)格清水房地下集中停車目標(biāo)客戶戶產(chǎn)品需需求回顧顧重要性排序功能房間面積區(qū)間(單位:㎡)開間(單位:m)1客廳30-404.5-52主臥室20-254.2-4.53餐廳10-153-3.64主衛(wèi)8-102.3以上5廚房10-15\6陽臺具備功能：可以和家人、朋友在陽臺上打牌、休閑其他：68%的客戶認(rèn)為洗衣機(jī)放置在生活陽臺;如要控制面積,消費(fèi)者認(rèn)為可以舍棄的功能空間排序：保姆房、休閑廳、入戶玄關(guān)戶型設(shè)計計83首要滿足足：-保證戶戶戶面向向組團(tuán)景景觀；-保證戶戶型的動動區(qū)盡量量朝向車車行道路路；-靜區(qū)盡盡量朝向向社區(qū)內(nèi)內(nèi)。次要滿足足：-成都當(dāng)當(dāng)?shù)厣罨盍?xí)慣，，東偏北北30度度或南偏偏東45度，盡盡量減少少西向、、北向建建筑總平設(shè)計計原則單個組團(tuán)團(tuán)實現(xiàn)人人車分流流停車位比比例-多層物物業(yè)物業(yè)業(yè)保證停停車位比比例1：：1-花園洋洋房物業(yè)業(yè)保證停停車位比比例1：：1.5-疊拼別別墅保證證停車位位比例1：2建筑布局局交通、停停車位84建筑外立立面設(shè)計計建議風(fēng)格：以以現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格為主主體，融融入法式式建筑元元素，整整體感覺覺柔和色彩：成成都當(dāng)?shù)氐貧夂蛞砸躁幪炀泳佣?，建建議外立立面色彩彩以淺色色、亮色色為主材質(zhì)：涂涂料、石石材、面面磚、木木材結(jié)合合，如使使用涂料料要注意意其耐久久性消費(fèi)者對對各種風(fēng)風(fēng)格包容容性較強(qiáng)強(qiáng)，傾向向現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格，在外外立面設(shè)設(shè)計上注注意下述述要點(diǎn)：：消費(fèi)者喜喜好建筑筑風(fēng)格類類型房屋的建建筑質(zhì)量量是目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者極為關(guān)關(guān)注的三三大產(chǎn)品品設(shè)計要要素之一一法式建筑風(fēng)格85景觀設(shè)計計建議———整體體風(fēng)格把把握景觀風(fēng)格格要求次次序化，，在示范范區(qū)域做做足氣勢勢，并注注重環(huán)境境的參與與性重視“回回家路上上的感覺覺”的營營造，保保證小區(qū)區(qū)空間、、組團(tuán)空空間、私私密空間間三三大空空間的有有序過渡渡水是景觀觀不可或或缺的重重要要素素現(xiàn)代園林林風(fēng)格是是消費(fèi)者者首選，，但有意意向客戶戶對風(fēng)格格的包容容性較強(qiáng)強(qiáng)，在景景觀設(shè)計計中應(yīng)注注意下述述要點(diǎn)：：園林景觀觀是目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者極為關(guān)關(guān)注的三三大產(chǎn)品品設(shè)計要要素之一一小區(qū)空間小區(qū)空間要要求景觀大大氣、震撼撼力保證小區(qū)空空間延續(xù)性性、共融性性、共享性性組團(tuán)空間組團(tuán)空間要要求親和、、參與性營造親切的的空間感覺覺私密空間私密空間利利用景觀保保證私密性性86景觀設(shè)計建建議——植植物以高大喬木木為主，營營造“森林林景觀”，，這是成成都高檔項項目必備要要素種類適合成都當(dāng)?shù)厣L高檔植物喬木銀杏、桂花、榕樹、加拿大海藻、霸王椰子、香樟、白玉蘭、紅楓灌木杜鵑、金葉女貞、小葉黃楊、紅葉小檗園林景觀是是目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大大產(chǎn)品設(shè)計計要素之一一1．列植的的喬木要求求規(guī)格、高高度大致統(tǒng)統(tǒng)一。2．叢植或或群植喬灌灌木及地被被植物在配配置時高低低錯落，充充分體現(xiàn)其其自然生長長的特點(diǎn)。。3．主要景景點(diǎn)的孤栽栽大樹要選選擇樹形姿姿態(tài)優(yōu)美，，造型獨(dú)特特冠形的優(yōu)優(yōu)良樹木。。4．小灌木木及地被植植物在造型型時要搭配配恰當(dāng)，起起伏錯落，，分層分色色栽種對苗木規(guī)格格的基本要要求：87景觀設(shè)計參參考圖片園林景觀是是目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大大產(chǎn)品設(shè)計計要素之一一88景觀設(shè)計參參考圖片園林景觀是是目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大大產(chǎn)品設(shè)計計要素之一一89景觀設(shè)計參參考圖片園林景觀是是目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大大產(chǎn)品設(shè)計計要素之一一90景觀設(shè)計參參考圖片園林景觀是是目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大大產(chǎn)品設(shè)計計要素之一一91成都暢銷戶戶型借鑒———多層物物業(yè)戶型設(shè)計92住宅單體———多層設(shè)設(shè)計成都暢銷多多層戶型借借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房兩廳兩兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層建筑筑面積：130平平米客廳使用面面積:23平米餐廳使用面面積:12平米主臥使用面面積:20平米廚房使用面面積:8平平米主衛(wèi)使用面面積：6.6平米基本設(shè)計要要點(diǎn)各功能房尺尺度合理，，使用舒適適動、靜分分區(qū)交通動線線合理干濕分區(qū)區(qū)，廚房房衛(wèi)生間間集中價值點(diǎn)方正實用用的入戶戶花園，，觀景陽陽臺客廳、餐餐廳、廚廚房空間間關(guān)系處處理得當(dāng)當(dāng)主臥設(shè)衣衣帽間戶型是目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為為關(guān)注的的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計要素之之一93住宅單體體——多多層設(shè)計計成都暢銷銷多層戶戶型借鑒鑒戶型是目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者極為為關(guān)注的的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計要素之之一基礎(chǔ)資料料一梯兩戶戶三房三廳廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層建建筑面積積：142平米客廳使用用面積:22平米米餐廳使用用面積:10平米米主臥使用用面積:20平米米廚房使用用面積:10平米米主衛(wèi)使用用面積：：6.6平米米基本設(shè)計計要點(diǎn)各功能房房尺度合合理，使使用舒適適動、靜分分區(qū)交通動線線合理陽臺方正正實用價值點(diǎn)入戶休閑閑廳，可可根據(jù)需需要改為為書房入戶→廚廚房→餐餐廳完美美交通動動線主臥設(shè)衣衣帽間94基礎(chǔ)資料料一梯兩戶戶四室兩廳廳三衛(wèi)+工人房房建筑面積積：166平米米客廳使用用面積:27平米餐廳使用用面積:12平米主臥使用用面積:25平米廚房使用用面積:8平米主衛(wèi)使用用面積：：7平平米基本設(shè)計計要點(diǎn)動靜完全全分區(qū)交通動線線合理各功能房房完整,實用價值點(diǎn)雙入戶門門各房間均均好成都暢銷銷多層戶戶型借鑒鑒住宅單體體——多多層設(shè)計計95成都暢銷銷戶型借借鑒———洋房物物業(yè)戶型設(shè)計計96住宅單體體——花花園洋房房設(shè)計成都暢銷銷花園洋洋房戶型型借鑒基礎(chǔ)資料料一梯兩戶戶四房兩廳廳兩衛(wèi)一層建筑筑面積：：160平平米客廳使用用面積:25平米餐廳使用用面積:12平米主臥使用用面積:23平米廚房使用用面積:10平米主衛(wèi)使用用面積：：7.8平平米基本設(shè)計計要點(diǎn)各功能房房尺度合合理，使使用舒適適動、靜分分區(qū)交通動線合理理價值點(diǎn)贈送露臺入戶→廚房→→餐廳完美交交通動線主臥設(shè)衣帽間間、雙洗臉盆盆和齊全獨(dú)立立的衛(wèi)生設(shè)施施南向超大采光光面1F戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計要素素之一97住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)二層建筑面積積：148平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:23平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米2F戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計要素素之一98住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒3F戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計要素素之一基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)二層建筑面積積：148平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:23平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米99住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶四房三廳兩衛(wèi)衛(wèi)+工人房四層建筑面積積：約181平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:15平米主臥使用面積積:26平米廚房使用面積積:10.8平米米主衛(wèi)使用面積積：8.3平米4+1F100成都暢銷戶型型借鑒——疊疊拼物業(yè)戶型設(shè)計101住宅單體———疊拼別墅設(shè)設(shè)計基礎(chǔ)資料一梯兩戶三室三廳三衛(wèi)衛(wèi)+工人房+多功能間建筑面積：229平米米客廳使用面積積:40平米餐廳使用面積積:14平米主臥使用面積積:32.2平米廚房使用面積積:11平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米基本設(shè)計要點(diǎn)點(diǎn)動靜完全分區(qū)區(qū)，底層為動動區(qū)、二層為為靜區(qū)交通動線合理理各功能能房完完整價值點(diǎn)點(diǎn)前庭后后院超大客客廳、、主臥臥多功能能間設(shè)設(shè)計成都暢暢銷疊疊拼別別墅戶戶型借借鑒1F——2F102住宅單單體———疊疊拼別別墅設(shè)設(shè)計基礎(chǔ)資資料一梯兩兩戶四室兩兩廳四四衛(wèi)+工人人房+多功功能間間建筑面面積：：247平平米客廳使使用面面積:33平米米餐廳使使用面面積:17平米米主臥使使用面面積:34.4平米米廚房使使用面面積:11平米米主衛(wèi)使使用面面積：：8.6平米米基本設(shè)設(shè)計要要點(diǎn)動靜完完全分分區(qū)，，底層層為動動區(qū)，，中、、頂層層為靜靜區(qū)交通動動線合合理各功能能房完完整價值點(diǎn)點(diǎn)贈送各各層露露臺客廳為為共享享空間間多功能能間設(shè)設(shè)計3F——5F成都暢暢銷疊疊拼別別墅戶戶型借借鑒103住宅單單體———疊疊拼別別墅設(shè)設(shè)計基礎(chǔ)資資料一梯兩兩戶四室兩兩廳三三衛(wèi)+工人人房+儲藏藏間建筑面面積：：193.82平平米客廳使使用面面積:36平米米餐廳使使用面面積:13平米米主臥使使用面面積:21平米米廚房使使用面面積:11平米米主衛(wèi)使使用面面積：：7平平米基本設(shè)設(shè)計要要點(diǎn)動靜完完全分分區(qū)，，底層層為動動區(qū)，，二層層為靜靜區(qū)交通動動線合合理各功能能房完完整價值點(diǎn)前庭后院院3.6M層高客客廳成都暢銷銷疊拼別別墅戶型型借鑒1-2F104住宅單體體——疊疊拼別墅墅設(shè)計基礎(chǔ)資料料一梯兩戶四室兩廳四衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：235.52平米米客廳使用面積積:36平米餐廳使用面積積:10平米主臥使用面積積:21平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7平米基本設(shè)計要點(diǎn)點(diǎn)動靜完全分區(qū)區(qū)，三層為動動區(qū)，四層為為靜區(qū)，五層層為家庭休閑閑區(qū)價值點(diǎn)贈送入戶花園園、露臺樓梯間外置，，直上三樓成都暢銷疊拼拼別墅戶型借借鑒3-5F105本項目各物業(yè)業(yè)戶型功能定定位：不同物業(yè)配置置相應(yīng)的價值值點(diǎn)物業(yè)類型優(yōu)選套型標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)選面積區(qū)間基本功能要求附加價值點(diǎn)普通多層（5+1F）套三130-140三房兩廳兩衛(wèi)一廚底層送花園；入戶花園；陽臺隔層互錯電梯多層（6+1F）套三135-145三房兩廳兩衛(wèi)一廚底層送花園；雙入戶門；入戶花園；陽臺隔層互錯套四150-160四房兩廳兩衛(wèi)一廚普通花園洋房（4+1F）套三135-145三房兩廳兩衛(wèi)一廚底層送花園；層層推臺；入戶花園套四150-160四室二廳兩衛(wèi)一廚電梯花園洋房（5+1F）套三140-155三房兩廳兩衛(wèi)一廚底層送花園；層層推臺；入戶花園套四155-165四室二廳兩衛(wèi)一廚疊拼別墅一躍二：套五220-240四室兩廳三衛(wèi)一廚+工人房+儲藏室前庭下層庭院；送地下室；后院送私家花園三躍四：套五200-220四室兩廳三衛(wèi)一廚+工人房+儲藏室室外樓梯直接從第三層入戶；第四層必須設(shè)置大面積露臺戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計要素素之一注：多層、洋洋房設(shè)置頂躍躍，躍層面積積=標(biāo)準(zhǔn)層面面積×1.4106二層以上送空空中花園頂層設(shè)陽光房房送空中花園頂層設(shè)陽光房房建筑單體———花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品增值創(chuàng)新新戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計要素素之一107建筑單體———疊拼別墅產(chǎn)產(chǎn)品增值創(chuàng)新新一樓送下沉式式私家院落送半地下層,可用作書房房、茶室、、客房、影映映廳等下沉式私家院院落半地下層戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計要素素之一108住宅公共空間間裝修標(biāo)準(zhǔn)樓梯間：地面面和踢腳為花花崗石；墻面面與頂棚為乳乳膠漆；樓梯欄桿：鋼鋼質(zhì)；樓梯間照明：：吸頂燈（可隔層控制制的聲光雙控控開關(guān)）；單元入口門廳廳：地面和踢踢腳為花崗石石；墻面與頂頂棚為乳膠漆漆；單元入口室外外樓梯：石材材鋪地；單元門：鋁合合金單元門配配可視對講系系統(tǒng)；外墻保溫隔熱熱;多層、洋房物物業(yè)設(shè)置單元元入戶前廳（（如外挑一定定空間）。裝修標(biāo)準(zhǔn)基于于萬科、中海海在成都開發(fā)發(fā)的類似物業(yè)業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。109住宅戶內(nèi)裝修修標(biāo)準(zhǔn)入戶門：鋼質(zhì)質(zhì)成品防盜門門，配防盜門門鎖、警眼、、門鈴；陽臺、露臺門門：彩鋁門、廳房房門配中空透透明玻璃，廚廚衛(wèi)門配單層層透明玻璃；；窗戶：彩鋁窗，配中中空透明玻璃璃（廚房窗戶戶配單層透明明玻璃；衛(wèi)生生間窗配單層層磨砂玻璃））；陽臺、露臺：：陽臺為地磚磚，露臺為石石材鋪地；鋼鋼質(zhì)欄桿、扶扶手；空調(diào)外機(jī)圍欄欄：鋼質(zhì)欄桿桿或鋁質(zhì)百葉葉；廚衛(wèi)：毛坯房房，墻面水泥泥砂漿拉毛，，頂棚膩?zhàn)用婷鎸?，排水管注意防防噪音處理（（或預(yù)設(shè)管道道井）；衛(wèi)生間：毛坯坯房，墻面水水泥砂漿拉毛毛，頂棚膩?zhàn)幼用鎸?，預(yù)留留排氣孔，排水管注意防防噪音處理，，并一律預(yù)留留坐便器