XXXX濰坊水木清華策劃報告

壽光市水木清華項目

營銷策劃報告目錄[Ⅰ市場篇]A市場分析/B競爭分析[Ⅱ定位篇]C項目SWOT分析/D項目定位[Ⅲ營銷篇]E營銷推廣/F形象調(diào)性本案營銷思維導圖：宏觀分析基地價值分析市場分析項目定位整體營銷思路項目包裝策劃及執(zhí)行項目銷售策劃及執(zhí)行[Ⅰ市場篇]勝者，得算者多矣！A市場分析1/調(diào)控分析2/壽光房產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測上調(diào)存款準備金率：

2011年1月20日，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點.此次上調(diào)之后，大型金融機構(gòu)存款準備金率已達到19%，再創(chuàng)歷史新高，而部分被實行差別存款準備金率的金融機構(gòu)則要執(zhí)行20%的標準。中小金融機構(gòu)的存款準備金率上調(diào)后，也將高達15.5%。同日，新國八條出臺：其中重要的5個方面是：

1.個人購房不滿5年，營業(yè)稅按銷售價全額征收；

2.二套房貸首付提至六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；

3.省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購；

4.各地今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量

5.各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于2011年一季度向社會公布。在上述方針大政下，各地市相繼出臺了相關(guān)措施，如：元月28日上海重慶房產(chǎn)稅試點開征元月30日山東青島實施限購令；3月7日，山東濟南實施限購令。2月8日（正月初六）央行再次加息在未來5年，全國將有3600萬套保障房供應(yīng)市場，而濰坊全市在2011年將增添25426套保障房（摘自《齊魯晚報*今日濰坊》3月7日四）……政策動向1.1/國家宏觀調(diào)控，調(diào)控了什么？打擊投機性囤房購房，加大保障房供應(yīng)量，進而有效抑制房價，以解決民生問題。

——這是國家宏觀調(diào)控的主要目的。

可以預(yù)測，未來2—3年壽光市場將會出現(xiàn)如下變化：地方政府行政干預(yù)力度進一步增強！使得部分投資性客群退出房市，也會使得部分剛需群體再次進入持幣觀望狀態(tài)！客源競爭更加激烈！項目營銷難度進一步增大！開發(fā)及營銷理念進一步更新、對營銷人員/團隊的專業(yè)性要求進一步增加！開發(fā)商的專業(yè)性、資金實力、政府公關(guān)能力面臨更大的考驗！部分小型開發(fā)商會因資金短缺或拿不到合適地塊，而退出房地產(chǎn)開發(fā)！央行還會在2011年進一步加息、宏觀大政進一步從緊！在2011年，上半年會是銷售較好的季節(jié)，而下半年隨著各項政策的落地執(zhí)行，銷售趨緩。1.2/調(diào)控的影響力壽光經(jīng)濟有不同于其他城市經(jīng)濟的特殊地方：壽光本身區(qū)域位置良好，海路及陸路交通十分發(fā)達；是全國百強縣之一更是全國知名的蔬菜之鄉(xiāng)，多年蔬菜種植及銷售，為當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民積累的大量原始財富，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民比市區(qū)居民更為富有，這和其他縣市是相當不同的。隨著黃河三角洲上升為國家戰(zhàn)略，壽光作為黃三角經(jīng)濟區(qū)內(nèi)城市之一，輻射帶動作用極大！最近新出臺的《關(guān)于加快推進新型城鎮(zhèn)化工作的通知》中，在未來5年，壽光將發(fā)展成為50萬人口以上的大城市，這就為壽光的進一步大發(fā)展拓寬了道路……壽光房地產(chǎn)起步較晚，現(xiàn)正處于上升期；象中南地產(chǎn)等項目的強勢進駐、大量開發(fā)，進一步調(diào)動了當?shù)鼐用褓彿康姆e極性與主動性。環(huán)繞市區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟基礎(chǔ)十分發(fā)達，如：洛城、孫家集、稻田等，在這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)上也涌現(xiàn)出了大量個體經(jīng)營商戶，從事農(nóng)副產(chǎn)品、輪胎等化工產(chǎn)品經(jīng)營，這部分人有著極強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，更有著在市區(qū)購房的強烈愿望。1.3/本地狀況我們再進一步來看壽光的房地產(chǎn)市場——在售項目風格迥異、賣點突出：

像北大領(lǐng)世郡、中南城市經(jīng)典、晨鳴威尼斯小鎮(zhèn)、左岸綠洲等，居住理念新穎，社區(qū)規(guī)劃環(huán)境較好；其中，以中南地產(chǎn)為代表的四大項目：中南世紀城、城市經(jīng)典、香堤雅苑、世紀星城（位于彌河東岸，建筑面積約110萬平方米），無論在區(qū)域位置、開發(fā)企業(yè)品牌、開發(fā)理念、建筑品質(zhì)、項目形象等各方面，表現(xiàn)尤為搶眼！而細分開來，同樣是別墅項目的左岸綠洲項目與威尼斯小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不同，前者是地中海風格，而后者則重點打造意大利風格；在2011年下半年即將動工的中南世紀星城項目（彌河東岸）則繼續(xù)延續(xù)中南世紀城的西班牙風格。同時，在社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施上，也越來越完善、越來越高端，如：

——中南城市經(jīng)典：西班牙風格，設(shè)計有八角窗，安裝塑鋼中空玻璃；采用無壓式供水系統(tǒng)，智能門禁系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)，彩色互聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線電子巡更系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)封閉式的物業(yè)管理服務(wù)，24小時攝像監(jiān)控。

——左岸綠洲：窗戶為隔熱斷橋窗，水源熱泵制冷供暖，太陽能一體化，安裝雨水收集利用等環(huán)保系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)，電子巡更、閉路監(jiān)控系統(tǒng)，以及安裝樓宇對講門。

——北大領(lǐng)世郡：引入家園服務(wù)網(wǎng)；溫泉入戶，溫泉地熱采暖；安裝雨水收集系統(tǒng)，小區(qū)電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，水電遠程抄表系統(tǒng)，直線電話通訊系統(tǒng)，防盜報警系統(tǒng)，水源熱泵系統(tǒng)（高層）；玻璃為隔熱斷橋中空玻璃，安裝壁掛式太陽能，樓體外立面采用干掛石材及柔性防震瓷磚，半地下觀景車庫等。

——晨鳴*威尼斯小鎮(zhèn)：充分借助臨河并靠近牡丹園之優(yōu)勢，打造詩意、生態(tài)、情趣花園——家里私藏了城市的花園；產(chǎn)品則基本涵蓋了高端居住的全部——128—167㎡電梯洋房、391—442㎡洋房豪宅別墅；440—802平米疊拼別墅等。農(nóng)二代將成購房主力！由于壽光的經(jīng)濟社會發(fā)展迅速，農(nóng)民進城經(jīng)商，外來流動人口的涌入，第三產(chǎn)業(yè)的急劇擴張，以及城建環(huán)境進一步優(yōu)化，使得投資者的敢于投資……這一切極大的帶動了商業(yè)用房的銷售和租賃，地理位置優(yōu)越的項目銷售就更加火爆。如今市區(qū)購買住宅的客戶，多為改善居住條件的群體；而投資客群則投資房地產(chǎn)以求保值增值,特別需要指出的是：作為在鄉(xiāng)鎮(zhèn)種植大棚的后代——農(nóng)二代們，本身極為向往城市生活，這部分人群將父輩在農(nóng)村種地的積蓄帶到了城區(qū)進行置業(yè)消費，這不但促進了城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，更進一步增強了剛性需求群體的購買力……伴隨著這種狀況，今后壽光商品房銷售面積、銷售均價都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。政府公務(wù)人員等改善型居住需求強勁；中小企業(yè)主高端需求更加旺盛！壽光房地產(chǎn)自2007年真正發(fā)展至今，已有4年，而這4年也基本是改善性換房周期，即：由最初滿足居住功能的中小戶型換置成改善性需求的大中戶型——這將是壽光政府公務(wù)人員購房置業(yè)的一大特點；而隨著周邊城市的紛紛上漲、壽光當?shù)刂懈叨隧椖康牟粩嘤楷F(xiàn)，也大大刺激了當?shù)刂行∑髽I(yè)主們投資置業(yè)或改善性居住的熱情。這兩部分人群將是壽光本地高端房地產(chǎn)項目的主力購房群體。2.1/壽光光房房產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)劃劃現(xiàn)現(xiàn)狀狀2010壽光光市市批批復復規(guī)規(guī)劃劃項項目目共共計計56個，，總總用用地地面面積積7323.3畝，，總總建建筑筑面面積積為為788.6萬平平方方米米。。其中中居居住住項項目目21個，，用用地地面面積積2636.5畝，，建建筑筑面面積積367.9萬平平方方米米；；公共共事事業(yè)業(yè)及及商商業(yè)業(yè)項項目目16個，，用用地地面面積積937.5畝，，建建筑筑面面積積為為70.6萬平平方方米米；；工工業(yè)業(yè)項項目目9個，，用用地地面面積積979畝，，建建筑筑面面積積為為48.8萬平平方方米米；；農(nóng)農(nóng)村村社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃及及城城中中村村改改造造方方面面，，共共批批復復規(guī)規(guī)劃劃方方案案10個，，總總用用地地面面積積2770.3畝，，總總建建筑筑面面積積為為301.3萬平平方方米米；；正正在在編編制制完完善善的的農(nóng)農(nóng)村村社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃方方案案共共4個。。全全市市今今年年新新規(guī)規(guī)劃劃高高層層344棟，，目目前前全全市市建建成成、、在在建建高高層層共共計計269棟，，其其中中，，已已建建成成125棟，，在在建建144棟，，近近期期還還將將開開工工35棟，，共共約約300棟高高層層建建設(shè)設(shè)。。特別別需需要要指指出出的的是是：：在在2011年還還有有以以下下項項目目即即將將或或已已經(jīng)經(jīng)入入市市?。〉脉析渭渭螆@園領(lǐng)世世郡郡小小區(qū)區(qū)中南南世世紀紀星星城城威尼尼斯斯小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)巨能能華華府府壽光光晨晨鳴鳴廣廣源源地地產(chǎn)產(chǎn)有有限限公公司司；；36.8萬平平米米巨能能地地產(chǎn)產(chǎn)；；12.93萬中南南地地產(chǎn)產(chǎn)；；110萬平平米米濰坊坊北北大大科科技技園園建建設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司；；二二期期83613平米壽光市華華光房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司；101648平米2.2/壽光房產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀加上其他他即將開開發(fā)的其其他項目目，如：——壹號公館館：濰坊坊長城投投資置業(yè)業(yè)有限公公司；位于北環(huán)路以以北、幸幸福路以以東，，22萬方；——鐵路花園園：壽光光市城市市建設(shè)投投資開發(fā)發(fā)有限公公司；壽光市南南環(huán)路以以北、銀銀海路以以西；10.2萬平米米。……可以看出出壽光在在未來1—2年內(nèi)新開開發(fā)并上上市的項項目將近近200多萬平方方米。2.3/壽光房產(chǎn)產(chǎn)未來推推盤體量量預(yù)測B競爭分析析3/版塊分析析4/項目周邊邊競爭分分析5/市場分析析結(jié)論3.1/板塊分析析五大片區(qū)區(qū)的長遠遠規(guī)劃，，分別是是“中部商商務(wù)區(qū)、、東部彌彌河觀光光居住區(qū)區(qū)、南部部生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)區(qū)、、西部物物流商貿(mào)貿(mào)區(qū)、北北部工業(yè)業(yè)園區(qū)。。”本項目3.2/板塊分析析壽光樓市市旺盛同同時競爭爭更激烈烈，壽光光市區(qū)樓樓盤約60個，其中中在售及及預(yù)約項項目30多個，其其中待售售高端項項目主要要沿彌河河岸分布布：凱寶寶皇都、、中南世世紀星城城、威尼尼斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。以圣圣城街為為界，其其中圣城城街以北北的西部部地區(qū)樓樓盤在物物流園的的新汽車車站規(guī)劃劃的帶動動，促動動了西部部區(qū)域的的樓市發(fā)發(fā)展，主主力樓盤盤為西城城首府、、圣和.圣和蘇州州園、杭杭州家園園。市中中區(qū)主要要是商業(yè)業(yè)及SOHO公寓為主主，主要要樓盤有有中央華華府、華華茂貴賓賓樓、凱凱德華SOHO。彌河西西岸圣城城街以北北項目主主要沿東東環(huán)路與與圣城街街分布其其中主要要樓盤有有中南世世紀城、、海益.數(shù)碼港、、巴龍國際際。圣城街街以南南南環(huán)路附附近分布布較集中中是壽光光中高端端社區(qū)集集中地，，主要樓樓盤有左左岸綠洲洲、領(lǐng)世世郡、中中南.城市金典典、巨能能華府、、玫瑰園園、新城城明珠。。3.3/項目現(xiàn)狀狀“富邦邦水木木清華華”位位于壽壽光市市東北北角，，北依依北環(huán)環(huán)路，，南抵抵健康康街，，東臨臨東環(huán)環(huán)路，，西至至自康康街，，規(guī)劃劃用地地面積積110351平方米米。壽光未未來最最大的的商務(wù)務(wù)區(qū)本案從壽光光市的的規(guī)劃劃用地地性質(zhì)質(zhì)上看看，本本項目目緊鄰鄰壽光光市未未來最最大的的商務(wù)務(wù)區(qū)。。項目名稱建筑形態(tài)營銷特色項目體量優(yōu)劣勢現(xiàn)銷售均價暢銷面積小區(qū)配套領(lǐng)世郡花園洋房、復式、電梯洋房、高層、平層豪宅歐式溫泉養(yǎng)生社區(qū)占地209畝、總建筑面積28萬㎡首席溫泉養(yǎng)生社區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，位置相對較邊緣4150元/平方米（高層）104—145㎡7100㎡中央威尼斯水系、下沉式溫泉會館、地上會所、幼兒園中南世紀城高層西班牙風情社區(qū)占地面積115000㎡、總建筑面積28㎡靠近全福元且地理位置便利，景觀配套較好，開發(fā)商品牌3850元/㎡（高層）120—140㎡西班牙風情景觀巨能華府洋房、高層、疊拼獨具魅力的英倫風尚城總建筑面積20萬㎡景觀配套較好，巨能品牌品質(zhì)好電梯洋房4700元/㎡高層4200元/㎡109—140㎡地上會所威尼斯小鎮(zhèn)雙拼、洋房豪宅、電梯洋房、小高層、高層歐式風情37萬㎡原生水岸生活占地330余畝，總建筑面積37萬㎡彌河岸邊，環(huán)境優(yōu)雅、靠近學校電梯洋房5492-6350元/㎡90—180㎡秀水環(huán)繞、中央景觀帶、會所、幼兒園玫瑰園高層美宅，不只是居住占地100多畝，共1120戶位置近市中心，品牌知名度高，景觀優(yōu)美，離高壓線近3950元/㎡100—140㎡酒店式公寓商務(wù)配套一體、市政公園4.1/周邊主主要競競爭項項目【威尼斯斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)】開發(fā)商商：晨鳴鳴地產(chǎn)產(chǎn)位置：南環(huán)環(huán)路晨晨鳴大大酒店店對面面建筑面面積：：37萬㎡產(chǎn)品組組成：雙拼拼、洋洋房豪豪宅、、電梯梯多層層洋房房、小小高層層、高高層戶型面面積：洋房房豪宅宅：440㎡、558㎡；雙拼：：802㎡電梯多多層：：148㎡，168㎡。在售部部分：：雙拼、、洋房房豪宅宅、電電梯多多層洋洋房。。預(yù)計均均價：：洋房豪豪宅：：約7200/㎡；雙拼：：約13000元/㎡;電梯多多層洋洋房：：約5500元/㎡。開盤時時間：：預(yù)計2011年4月份。。優(yōu)惠情情況：：別墅部部分：：100萬抵105萬、200萬抵210萬、300萬抵315萬；電電梯多多層：：20萬抵23萬。整體產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃豐豐富，，高層層、小小高層層、花花園洋洋房、、復式式、別別墅北北高南南低，，與本本案規(guī)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品均均為舒舒適性性居所所，同同為本本地知知名企企業(yè)所所開發(fā)發(fā)，牡牡丹園園為項項目后后花園園。與與本項項目有有異曲曲同工工之處處。定定位高高，主主打環(huán)環(huán)境與與地段段?！咀蟀毒G綠洲】開發(fā)發(fā)商商：山東東創(chuàng)嘉嘉置業(yè)業(yè)有限限公司司位置：北環(huán)環(huán)路與與南環(huán)環(huán)路交交界處處建筑面面積：16.5萬㎡，，住宅宅11.5萬㎡產(chǎn)品組組成：獨棟棟、洋洋房豪豪宅、、電梯梯多層層洋房房容積積率率：0.78綠化率率：68%戶型面面積：獨棟棟：1000㎡㎡洋房豪豪宅：：473㎡，469㎡電梯多多層：：160-186㎡。在售部部分：：洋房豪豪宅別別墅、、花園園洋房房。預(yù)計均均價：：洋房豪豪宅：：約8000/㎡,花園洋洋房：：約6000元/㎡銷售情情況：：獨棟部部分已已基本本售罄罄，洋洋房豪豪宅別別墅剩剩余較較多，，花園園洋房房銷售售情況況一般般。特別注注意的的是：位于項項目最最南側(cè)側(cè)部分分擬建建壽光光企業(yè)業(yè)家俱俱樂部部。針對特特定人人群的的企業(yè)業(yè)家會會所，，并將將彌河河河水水引入入社區(qū)區(qū)成為為內(nèi)部部的景景觀資資源，，同時時在彌彌河打打造大大型音音樂噴噴泉及及水幕幕電影影成為為社區(qū)區(qū)重要要組成成部分分。【巨能華華府】開發(fā)發(fā)商商：巨能能集團團項目位位置：金東東街與與建橋橋街交交界處處建筑面積：：20萬㎡物業(yè)類別：洋房豪宅宅、疊拼、、電梯花園園洋房、小小高層、高高層建筑風格：英倫原鄉(xiāng)鄉(xiāng)風情建筑筑,綠化率：40%戶型面積：小高層：：109，140，160㎡,別墅戶型：：300-400㎡在售售：4棟8層電梯洋房房均價價：電梯洋房約約4100元/㎡,別墅預(yù)計均均價6000元/㎡銷售情況：：目前對外出出售的為4棟8層電梯洋房房；項目東側(cè)的的多層和北北面的四棟棟高層為團團購房；團團購房部分分為裝修房，零售房為為毛坯房；；后期有疊疊拼和洋房房豪宅推出出。【北大·領(lǐng)世郡】開發(fā)商商：北京科技技園（濰坊坊）建設(shè)開開發(fā)公司項目位置：南環(huán)路北北學院路西西建筑面積：27.43萬㎡物業(yè)類別：多層19棟（6層），高層層9棟（18層），11棟花園洋房房，2幢豪宅及沿沿街商鋪。。戶型面積：77-345平米銷售價格一一覽：多層1F3700-3800元/㎡（帶院）;2F3400元/㎡;4F3400元/㎡;5F3100-3200元/㎡;6F3400元/㎡；高層（17層）：層差差50元/㎡；1層（帶院））4178元/㎡，3層3420元/㎡，7層3650元/㎡，14層3950元/㎡。特別賣點：：溫泉入戶戶，溫泉地地熱采暖?。酃饪傮w發(fā)展展方向是東東南拓進，，此區(qū)域為為高檔住宅宅區(qū)域，本本項目位于于城市的東東北邊。教育片區(qū)總用地面積積約180公頃。規(guī)劃劃立足于打打造一個集集教育、居居住、商業(yè)業(yè)等功能結(jié)結(jié)構(gòu)完善的的城北片區(qū)區(qū)周邊主要要為工廠（（如制藥廠廠、金玉米米），舊村村改造項目目較多，成成規(guī)模的項項目主要有有巴龍國際際、怡景花花園、藍灣灣康城、中中南香堤雅雅苑、卡諾諾島、巨能能嘉園等。。除中南香堤雅雅苑、港苑苑新空間項項目為新開開發(fā)項目。?？ㄖZ島為為二期銷售售，其余項項目均為尾尾盤期，4.2/同區(qū)域主要要競爭項目目卡諾島巴龍國際怡景花園中南香堤雅雅苑藍灣康城占地面積：600畝建筑面積：：67萬㎡容積率：1.67生態(tài)環(huán)境、、休閑地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類型豐豐富，采用用“南低北北高”的規(guī)規(guī)劃手法，，整體分為為三個層級級，但整體體特色不夠夠明顯，沒沒有最大限限度發(fā)揮地地塊和環(huán)境境資源優(yōu)勢勢。配套有有主題會所所、健身會會、劃艇屋屋、高爾夫夫球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、人人造沙灘，，劃艇培訓訓學校、孔孔子研究學學院、五星星級酒店、、高級汽車車旅館等配配套設(shè)施。。高層產(chǎn)品復式洋房獨棟+洋房豪宅【卡諾島】占地約600畝，總建筑面積積約80萬㎡容積率1.83戶型面積：：多層、高高層64㎡-90㎡、101㎡-172㎡㎡復式樓230㎡-337㎡特色定位不不明確產(chǎn)品類型豐豐富，但整整體特色不不夠明顯，，景觀特色色不明顯，，沒有中央央組團中央央景觀花園園。臨學校校，最早采采用地源熱熱泵技術(shù)。。后期待建建中有復式式與花園洋洋房多層住宅花園洋房復式住宅高層【巴龍國際】占地約8.8萬㎡，總建筑面積積約14.7萬㎡容積率1.64綠化率：45%戶型面積：：主力面積積64㎡-155㎡目前滯銷戶戶型為140—155㎡主打教育與與建筑品質(zhì)質(zhì)定位不夠夠明朗多層小高層高層產(chǎn)品類型相相對單一，，規(guī)劃較常常規(guī)，建筑筑品質(zhì)較高高采用地緣緣熱泵，新新型節(jié)能保保溫墻體--“CL墻體體系””擁有優(yōu)良良的保溫隔隔熱性能，，保溫與建建筑同壽命命;抗震等級達達9-10度，臨學校?！舅{灣康城】占地約5.8萬㎡，總建筑面積積約13萬㎡戶數(shù)：1116戶容積率;2.25綠地率;42%定位書香品品質(zhì)社區(qū)產(chǎn)品為小高高層與高層層產(chǎn)品，西西班牙風格格，歐式園園林綠化率率較大，借借助中南品品牌影響力力也將是中中高檔小區(qū)區(qū)?！局心舷愕萄叛旁贰恳?城市大環(huán)境境+經(jīng)濟背景+當?shù)厝讼M費理念……利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：：壽光作為一一座快速發(fā)發(fā)展的城市市，本身就就有著雄厚厚的經(jīng)濟基基礎(chǔ)，而隨隨著黃三角角的大開發(fā)發(fā)、壽光更更是借勢騰騰飛，加之之城市發(fā)展展需要、城城區(qū)的進一一步擴容等等，都為壽壽光房地產(chǎn)產(chǎn)的大發(fā)展展提供了良良好機遇??！我們應(yīng)該看到的的是：1.壽光的房地地產(chǎn)市場被被我們所看看好的同時時，也被其其他大牌開開發(fā)公司看看好；2008年即有中南南地產(chǎn)等強強勢進駐并并連開4盤；而最近近有消息稱稱：綠城已已派人到壽壽光考察地地塊……，這就勢必必使得將來來的市場競競爭將越發(fā)發(fā)激烈！2.壽光當?shù)鼐泳用駥Ψ康氐禺a(chǎn)的認識識也越來越越深刻、要要求也越來來越高，使使得的住宅宅市場已由由單純的滿滿足居住向向舒適改善型型發(fā)展，項目從前前期的設(shè)計計理念到后后期的物業(yè)業(yè)管理，從從景觀綠化化到生活配配套設(shè)施等等要求越來來越高。5.1/市場分析小小結(jié)二.水木清華項項目自身優(yōu)勢與與不足并存存，唯有在營銷銷方面標新新立異、另另辟蹊徑才才能更好地地實現(xiàn)成功功破局！應(yīng)該說，水木清華華項目在社區(qū)環(huán)境境、景觀配配套等方面面，與周邊邊項目相比比并不占絕絕對優(yōu)勢；規(guī)劃已不可調(diào)整整、項目當前形形象不明確等弊弊端。應(yīng)賦予項目以以極高的檔檔次形象、、與特殊的的精神屬性性，從而有有效區(qū)隔于于周邊項目目；同時，，更應(yīng)該站站在城市發(fā)發(fā)展的高度度，宏觀把把控房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨勢勢，積極吸吸收南方諸諸多城市發(fā)發(fā)展思路并并加以改良良借鑒，以以期引領(lǐng)壽壽光市場。。三.站在城市發(fā)發(fā)展的高度度，以領(lǐng)先先視野看待待某一片區(qū)區(qū)、某一項項目的發(fā)展展，整合項目及及社會各類類資源，揚揚長避短，，方是成功功操盤之道道！房地產(chǎn)項目能否操操盤成功，，要受到多多方面因素素的影響和和限制。項目的客觀因素素，如：所所處地段、、項目規(guī)模模、交通狀狀況、既有有規(guī)劃等并并不是能隨意改變的；同時，，目標消費費群體的購購買能力、、工作地點點、通勤能能力、消費費理念也是是不能在短短期內(nèi)改變變的，這些些客觀因素素的存在，，就限定了了項目的操操盤方式與與思路。這就需要我們們做更具有有針對性的的分析，整整合項目既既有優(yōu)勢、、開發(fā)公司司品牌信譽譽、在當?shù)氐氐牧己萌巳嗣}關(guān)系等等，形成項項目核心競競爭力；同同時，更要要對市場進進一步細分分，真正發(fā)發(fā)掘到目標標客源的心心里需求，，上升到一一種能刺激激或統(tǒng)領(lǐng)或或誘發(fā)其購購買欲望的的概念/理念，并通通過有效手手段/方式，完成成針對性傳傳遞，最終終通過案場場的銷售執(zhí)執(zhí)行促成其其購買行為為……——這就要求營營銷代理公公司不僅要要有專業(yè)知知識能力、、還要有極強強的溝通公公關(guān)、資源源整合能力力，更要熟悉當當?shù)厥袌黾凹帮L俗民情情。針對水木清清華項目，，有以下3點是完全可可以改變的的、改善的的，那就是是：1.社區(qū)內(nèi)景景觀的進進一步營營造及細細部處理理；2.項目的高效包裝裝——這是項目目得以成成功營銷銷的根本本。3.針對性營營銷策略略擬定——這是項目目得以良良好銷售售的根本本。[Ⅱ定位篇]知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆！！C項目SWOT分析6/項目SWOT分析7/核心競爭爭力的塑塑造6.1/項目SWOT分析S優(yōu)勢（strength）：

W劣勢（weakness）：

□毗鄰規(guī)劃中的75畝清華園和游樂園□緊臨新建橋中學□城市發(fā)展趨勢□規(guī)模適中，地塊形狀較規(guī)則，利于項目規(guī)劃和產(chǎn)品出彩；□生活配套設(shè)施匱乏，購物、醫(yī)療體系等不完善；□交通距離相對較遠，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達；□外部環(huán)境質(zhì)量不佳，對項目檔次和品質(zhì)造成一定不良影響。O機會（opportunity）：

T威脅（Threat）：

□宏觀經(jīng)濟運行穩(wěn)定，市場處于快速上升階段，市場潛在需求量大；□市場不斷細分，客戶對產(chǎn)品的要求增高，給項目創(chuàng)新帶來機會；□本地多數(shù)項目的素質(zhì)較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品超越的可能性較大?！跏袌龈偁幖ち?，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，產(chǎn)品創(chuàng)新速度較快；□宏觀調(diào)控政策的影響，土地、金融、預(yù)售門檻、價格調(diào)控等一些列政策對房地產(chǎn)市場造成深遠影響；□片區(qū)內(nèi)部項目眾多，競爭激烈。7.1/核心競爭爭力塑造造總體而言言，本項項目最大大的優(yōu)勢勢在于片片區(qū)良好好的發(fā)展展前景；；項目最最大的劣劣勢片區(qū)區(qū)配套不不完善和和公交體體系不發(fā)發(fā)達。項項目最終終是否能能走出現(xiàn)現(xiàn)狀、淡淡化劣勢勢，差異化競競爭策略略和產(chǎn)品品模式及及開發(fā)模模式的創(chuàng)創(chuàng)新將成為本本項目的的最大機機會因素素定位內(nèi)內(nèi)容將以以“強化化優(yōu)勢、、改善劣劣勢、避避免威脅脅、把握握機會””的價值值最大化化策略為為出發(fā)點點，提出出系統(tǒng)的的、適用用的解決決方案高端產(chǎn)品品—中高端價價位—性價比超超越D項目定位位8/定位思考考和流程程9/項目定位位10/產(chǎn)品建議議8.1/定位分析析的思路路·市場定位位：根據(jù)區(qū)域域環(huán)境和和項目內(nèi)內(nèi)部資源源，準確確描述具具有相應(yīng)應(yīng)客群特特征的群群體作為為銷售對對象?！ぎa(chǎn)品定位位：同一特征征類型的的群體對對于居住住的具體體需求擁擁有相對對集中的的共性特特點，抓抓住這種種共性并并且把控控相關(guān)技技術(shù)環(huán)節(jié)節(jié)的要領(lǐng)領(lǐng)來設(shè)計計生產(chǎn)住住宅，力力求實現(xiàn)現(xiàn)量體裁裁衣、按按需供給給?！ば蜗蠖ㄎ晃唬喝诵灾型ㄍǔＳ幸孀拥牡谋灸?，，甚至越越是某方方面有劣劣勢越是是會在這這方面有有虛榮心心理，經(jīng)經(jīng)濟條件件、文化化水平以以及社會會地位概概莫如此此。因此此形象定定位通常常需要適適度高于于市場和和產(chǎn)品的的定位——屬于（消消費水平平）低一一級細分分市場的的項目做做合理的的包裝以以提升形形象，通通常有助助于促進進銷售。。宏觀市場場與區(qū)域域?qū)傩苑址治鲰椖渴袌龆ㄎ划a(chǎn)品定位形象定位項目資源（swot）分析定位流程程對于每個個區(qū)域的的自然環(huán)環(huán)境、基基礎(chǔ)配套套設(shè)施、、價格水水平等屬屬性，市民具有基本本一致的的認識，，——即房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的普遍認認知。不同消費費群體會會因此結(jié)結(jié)合自身身經(jīng)濟條條件等決決策影響響要素，，做出消消費選擇擇。尤其項目目所在區(qū)區(qū)域?qū)傩孕?，某種種程度上上會導致致不同群群體在不不同區(qū)域域購買住住宅。8.2/定位分析析的流程程產(chǎn)品細分分區(qū)域細分分功能細分分客戶群細細分價位體現(xiàn)現(xiàn)9.1.1/市場定位位分析1.所謂高端端項目大大都針對對高端人人群，也就是通通常所說說的有錢錢人。3.壽光的有有錢人主主要有三三類：企業(yè)老板們+政府公務(wù)務(wù)人員+蔬菜種植植大戶。。2.這些住宅宅項目大大都瞄準準了壽光光有錢人人。5.這一族群群對房價價并不敏敏感，各各類調(diào)控控對其影影響也甚甚微，因因而一直直是高端端購房群群體中的的中堅力力量！4.這三類人群無論論在人數(shù)還還是財富富方面每每年都在在急劇增增長，他他們也是是購房群群體中最最為活躍躍的一個個族群！！6.壽光目前前還沒一一處專為這群群人精心心打造的文化生生態(tài)社區(qū)區(qū)……至少還沒出現(xiàn)現(xiàn)這樣的的概念！9.1.2/市場定位位總結(jié)234規(guī)模超大大，需要要考慮壽光光中高檔檔及以上細細分市場場容量對對項目銷銷售速度度的制約約區(qū)位優(yōu)勢勢帶來的的生活便便利性，，近期未未來在壽光幾幾乎不可復制制政策帶來的高高地價成成本壓力力遠快于小小康工薪薪階層財財力積累累速度的的房價上上漲壓力力5通常，形形象定位位≮產(chǎn)品品定位≮市場定位位9.3.1/影響定位位的限制制條件中檔高檔中高檔14中檔高檔中高檔通常產(chǎn)品品定位≮≮市場定定位；5市場定位●●●●●●既然目標標市場不不宜完全全定位于于高端市市場，那那么除了了景觀、、外立面面這些重重要面子子工程上上，不建建議全面面上高標標準的產(chǎn)產(chǎn)品硬件件。但是是在整體體配套上上能夠發(fā)發(fā)揮項目目大規(guī)模模攤銷優(yōu)優(yōu)勢的主主要硬件件，以及及目標客客群重點點關(guān)注但但與規(guī)模模攤銷無無關(guān)的1-2項突出功功能性硬硬件方面面，考慮慮做必要要投入，，以支撐撐項目的的高端整整體形象象定位。?！?2++產(chǎn)品定位9.3.2/市場定位位與產(chǎn)品品定位圖圖示低檔中檔高檔中高檔通常，形形象定位≧產(chǎn)品品定位5●●●●在中高檔檔產(chǎn)品定定位基礎(chǔ)礎(chǔ)上適當當拔高形形象至““高端形形象定位位”的策策略，不不但沒有有負面影影響，相相反主力力客群（（中檔以以上、高高檔以內(nèi)內(nèi)所有消消費群））都感覺覺很受用用——因為人普普遍有愛愛面子的的本能，，于是沒沒錢的避避諱人說說其窮，，讀書少少的人最最避諱人人說其沒沒文化?！，F(xiàn)如今今，奢華華、有文文化都是是高層次次和高品品味的表表現(xiàn)。所所以形象象定位盡盡可能表表現(xiàn)項目目富于文文化、奢奢華氣息息。形象定位9.3.3/形象定位位結(jié)論圖圖示如何將項項目價值值點有機機整合，，形成項項目準確確的定位——項目定位位模型全面整合后項目優(yōu)勢項目核心價值點周邊市場環(huán)境提升項目價值點填補市場需求有機結(jié)合實現(xiàn)項目市場形象定位9.4.1/形象定位位模型毗鄰75畝的清華華園，超超級景觀環(huán)境境Townhouse稀缺型豪豪宅產(chǎn)品品大盤配套套，自我我生活滿滿足優(yōu)秀團隊隊，提升升項目價價值核心價值值點滿足頂級級高端生生活的各各種需求求高端產(chǎn)品品主要集集中于壽光新新城區(qū)圣圣城街以以南區(qū)域域，距離離壽光市市核心較較近的圣圣城街以以北的區(qū)區(qū)缺少純粹的豪豪宅產(chǎn)品品城市中心心建筑過過于密集集，缺少少豪宅所所需的景景觀環(huán)境境以及生生活尺度度市場情況況市場環(huán)境境需要在在與城市市適當尺尺度的純純粹豪宅宅產(chǎn)品9.4.2/市場形象象定位分分析城市突出項目目所處的的區(qū)域與與城市中中心之間間的緊密密聯(lián)系，，強化彌河河沿岸的的新城板板塊作為為未來城市市發(fā)展的的重心，，所帶來來的區(qū)域域價值，，引導客客戶對于于該區(qū)域域板塊的的認可度度逐漸提提升。住宅奢適適品一個在建建筑、環(huán)環(huán)境、品品牌、規(guī)規(guī)模等方方面均趨趨于城市市最高水水準的住住宅產(chǎn)品品，我們們不能夠夠僅僅用用“高檔檔住宅””來淹沒沒它身上上的光芒芒，必須須賦予它它象征尊尊貴的身身份地位位，居住住產(chǎn)品里里面也有有奢侈品品，但奢奢侈不是是它的全全部，只只是它的的外在，，才是它它的內(nèi)核核，所以以，就有有了住宅宅的“奢奢適品””9.4.3/市場形象象定位總總結(jié)體現(xiàn)類似于奢奢侈品的的限量、、標號、、定制、、獨一無無二、鮮鮮明的個個性，具具備奢侈侈品元素素，全方方位突顯顯本項目目的個性性特征。。9.4.4/明確的產(chǎn)產(chǎn)品定位位與表述述：差異異化定位位中央高尚尚生態(tài)居住住區(qū)（CHD）的奢適適品豪宅宅9.4.4/市場形象象定位1/文化貴族族的專屬屬領(lǐng)地9.4.5/SLOGAN推薦2/純品大宅宅·世家典藏藏建議做花園豪豪宅定制制精裝庭院院。尤其其可邀請請大師設(shè)設(shè)計精品品庭院作為花園園豪宅一一大主打賣賣點。高高層空中中庭苑亦亦然。10.1/產(chǎn)品建議議—增加景觀觀賣點Armani阿瑪尼的的座榻Rolex勞力士名名鐘Versace范思哲Gucci古琦LVChanel香奈爾Prada普拉達等等用具Bose博士(音響)Absolut絕對伏特特加JohnnieWalker尊尼獲加加(威士忌)Chivas芝華士……簡單的組組合與擺擺放，不不經(jīng)意間間即可房房間與飾飾品融合合，表現(xiàn)現(xiàn)出非凡凡的氣質(zhì)質(zhì)。10.2/產(chǎn)品建議議—增加小品品賣點翡翠中心心——建議引進進世界知知名酒店店管理公公司打造造高級精精品酒店店（可參參照上海海璞邸精精品酒店店或引進進四季等等高級酒酒店管理理品牌吸吸引名流流下榻，，另四季季酒店本本身就是是排名世世界前20的奢侈品品牌）。。鉆石中心心——建議打造造當代國國際化藝藝術(shù)殿堂堂（一層層品牌展展示與奢奢侈品新新品發(fā)布布功能））。10.3/產(chǎn)品建議議—增加品牌牌、藝術(shù)術(shù)賣點沿街商業(yè)業(yè)——建議打造造“Boutiquegallery”名品環(huán)廊奢侈品聚集地地Boutiquezone“名品街”Boutique一詞源自法語語，在上個世世紀開始和小小商店、時髦髦酒店形影不不離。來到新新世紀，這個個形容詞已經(jīng)經(jīng)變成名詞““Boutique”概念意義廣泛泛，以獨立經(jīng)經(jīng)營、富個性性、講究獨特特設(shè)計感、標標榜量身訂造造的貼心服務(wù)務(wù)，區(qū)別于包包羅萬象的ShoppingMall。所謂BoutiqueZone——名品街，即是是國際頂尖品品牌聚集的地地方。著名的的巴黎圣·安諾赫街(RueduFaubourgSt-Honore)、倫敦龐德街街(BondStreet)和紐約第五大大道，不僅是是時尚都市的的潮流地帶，，更是各國游游客的必到之之處。10.4/產(chǎn)品建議——增加時尚賣點點會所：建議打打造專屬一個個圈層的“富邦富邦匯”（LOGOCLUB）（引進CAAB、一兆韋德等等高級俱樂部部或會所管理理公司打造高高端主題休閑閑會所）物業(yè)服務(wù)：建建議抽調(diào)精英英組建富邦物業(yè)業(yè)“金鑰匙團隊”提供高品質(zhì)專專享服務(wù)（各各個細節(jié)、保保安、保潔、、安保系統(tǒng)等等）10.5/產(chǎn)品建議—增加配套賣點點“浩庭”“瀚宮”210-240㎡花園豪宅260-300㎡花園豪宅10.6/花園洋房定位位“觀邸”“銘苑”350㎡空中別墅200-240㎡空中別墅10.7/大平層定位[Ⅲ營銷篇]揚長避短，出出奇制勝！E營銷推廣11/營銷戰(zhàn)略12/推廣節(jié)奏圣城街以北區(qū)區(qū)域目前還屬于彌河沿線認可度較低低的區(qū)域，缺少高端項目如何提升我們們的區(qū)域價值值認同度，與與項目的產(chǎn)品品力形成合力力，促進而不不是影響項目目的銷售營銷關(guān)鍵點之之一11.1/項目營銷關(guān)鍵鍵點項目所面對的的高端客戶群群體范圍較小小依靠傳統(tǒng)的營營銷模式，肯肯定難以達到到吸引客戶的的目的，如何何運用精確手手段，有效的的找到我們的的目標客戶？？營銷關(guān)鍵點之之二項目目前的銷售期較為滯滯后按照目前的進進度，項目預(yù)計在10月-11月開盤銷售，，其時已進入壽光房地地產(chǎn)的銷售淡季，，如何能夠有有效把握客戶戶，實現(xiàn)理想想的銷售業(yè)績績。營銷關(guān)鍵點之之三帶著我們營銷銷關(guān)鍵的問題題，建立精準準的營銷策略略以及合理的的營銷體系。?！巴ǜ袪I銷+精準營銷+文化營銷”通感營銷：提升項目形象象，加深市場場認知，刺激激客戶購買欲欲望精準營銷：精確定位客戶戶，傳遞項目目信息文化營銷：拉進客戶距離離，形成圈層層營銷11.2/項目營銷策略略營銷架構(gòu)體系通感營銷項目包裝媒體宣傳精準營銷渠道推廣公關(guān)活動行銷文化營銷富邦CLUB公共關(guān)系營銷11.3/營銷架構(gòu)體系系策略執(zhí)行體系媒體宣傳項目包裝戶外報紙網(wǎng)絡(luò)雜志電視廣告形象銷售現(xiàn)場產(chǎn)品包裝看房動線渠道推廣信息直投口碑傳遞定點傳播公關(guān)活動重大事件營銷品牌聯(lián)展命題研討公共關(guān)系業(yè)界人士新聞媒體富邦CLUB客戶的第二客客廳，項目與與客戶的互動動平臺11.4/營銷策略執(zhí)行行方式“富邦CLUB”代表了“圈子文化階階層文化貴貴族文化化生活文文化、社交文文化”——以“文化行銷”形式將商業(yè)行行為轉(zhuǎn)換為與與目標群生活活方式與階層層意志更為對對應(yīng)的生活藝藝術(shù)——“隱蔽”的銷售方式，，比之商業(yè)化化推銷更為長長效及有力。?！案话頒LUB”所倡導的階層層精神，不僅僅有清晰識別別感，更使人人樂于在此停停留，享受，，并最終成為為承載財富階階層生活品質(zhì)質(zhì)、生活藝術(shù)術(shù)的“精神盛會”。11.5/文化營銷使我們對于每每一位來到現(xiàn)現(xiàn)場的客戶都都擁有一個聯(lián)聯(lián)結(jié)的良性紐紐帶，避免了了生硬的客戶戶回訪。同時時為老客戶帶帶來新客戶創(chuàng)創(chuàng)造了一個理理由，圈層營營銷的渠道被被合理打開。。方式：將外展場及售售樓處作為充充分展示未來來高端生活場場景的一部分分，利用局部部區(qū)域營造沙沙龍般的場所所情調(diào)，并不不斷舉辦各種種沙龍活動，，邀請客戶參參與。目的：創(chuàng)造一個使目目標高端客戶戶不斷產(chǎn)生興興趣并愿意主主動參與的場場所和活動，，創(chuàng)造一個高高端生活的體體驗場，也創(chuàng)創(chuàng)造一個高端端人群的社交交平臺。效果：奢侈品小型展展示展賣：與頂級奢侈品品如名車、珠珠寶、服飾等等聯(lián)合，進行行小范圍產(chǎn)品品展賣、交流流等收藏：小范圍內(nèi)頂級級收藏品鑒賞賞、交流品鑒：紅酒或雪茄的的品鑒會理財：提供理財講座座和交流平臺臺要素：細節(jié)感感動客戶神經(jīng)經(jīng)內(nèi)涵：引發(fā)客客戶對未來美美好生活的向向往和憧憬手段：通過現(xiàn)場的包包裝，廣告的的表現(xiàn)，輿論論的引導，給客戶三重沖沖擊，使客戶戶擁有強烈的的參與感和體體驗感11.5/通感營銷利用包裝手段段，強化項目目的品質(zhì)感，，提升項目的的形象，觸動動客戶的敏感感神經(jīng)，產(chǎn)生生購買欲望項目包裝外展場將不僅僅僅是一個項項目的展示和和接待中心，，更是一個奢奢侈適生活的的感受和體驗驗中心奢侈品牌展示示藝術(shù)品展示紅酒雪茄吧咖啡廳外展場：圍擋及看房景景觀路看房道路上通通過種植高大大喬木，形成成景觀看房動動線，同時通通過圍擋與環(huán)環(huán)境有效結(jié)合合，傳遞項目目形象，宣傳傳項目品質(zhì)。。看房動線：鉆石中心—不僅是銷售中中心，還是藝藝術(shù)中心銷售中心鉆石中心—鉆石級的服務(wù)務(wù)和接待迎賓門童專業(yè)的品牌講講解員高級水吧銷售中心翡翠中心—高級精品酒店店上海四季酒店店香港四季酒店店上海璞邸酒店店酒店包裝要素：準確把握客戶戶脈搏，了解解客戶心理，，定位客戶所所在內(nèi)涵：通過精確的信信息傳遞，以以及有效的銷銷售策略，找找到客戶，吸吸引客戶，留留住客戶，形形成銷售手段：通過對客戶群群的篩選，找找到直接的目目標客戶群體體，并通過特特殊手段，將將項目信息傳傳遞給這部分分客戶銷售執(zhí)行過程程中，通過對對客戶的把握握，制定針對對性的銷售策策略和手段，，促進客戶的的成交11.6/精準營銷通過對于高端端客戶的研究究，找到這部部分高端客戶戶的所在，然然后利用多種種直接傳遞信信息的手段，，將項目信息息傳達給這部部分客戶，創(chuàng)創(chuàng)造與目標客客戶群“點對對點”的傳播播渠道主要渠道傳播播方式高檔餐飲、活活動及購物場場所周邊，城市主要交通通干道周邊主要城市市高速公路機場道路及機機場內(nèi)部棋盤山區(qū)域的的攔截戶外戶外媒體渠道主要選擇搜房房以及焦點作作為發(fā)布媒體體重點選擇首屏屏的通欄或旗旗幟，長期包包版，永遠處處于第一視覺覺沖擊網(wǎng)絡(luò)媒體渠道報紙平面媒體是地地產(chǎn)廣告必爭爭之地，但是是對于本項目目這樣的高端端產(chǎn)品而言，，頻繁的報紙紙廣告并不能能提升項目的的項目的形象象，反而容易易降低項目的的品質(zhì)，所以以本項目的報報紙廣告，應(yīng)應(yīng)形成系列性、主題題性，同時，可以選選擇一些精英英人士閱讀的的《21世紀經(jīng)濟報道道》《經(jīng)濟觀察報》等報紙進行廣廣告發(fā)布。媒體渠道分眾傳媒、框框架廣告定點的廣告?zhèn)鱾鞑?，可以針針對高端客戶戶的居所、辦辦公場所進行行有效傳播媒體渠道由于目標客戶戶多選擇飛機機為長途交通通工具，機場場是其必經(jīng)場場所，考慮在在機場設(shè)置項目廣告告，開展項目推推廣機場展示選擇高檔休閑閑、健身場所所（投放項目目宣傳資料））例如：中體體倍力健身俱俱樂部、思妍妍麗女子會所所等，并可以以邀請其會員員參與我們組組織的公關(guān)活活動。高檔健身場所所高檔會所遵循目標客戶戶的消費習慣慣，聯(lián)系市內(nèi)內(nèi)豪華酒店等等場所，以便便后期投放項項目宣傳資料料、巡展等推推廣活動開展展。五星級酒店廣廣告?zhèn)鞑ギ敻话钫嬲蔀橛绣X人相相互交流的媒媒介，有錢人人自然會找到到我們：富邦club（主要指其中中的富人階層層）作為目標標客群的聚集集組織基礎(chǔ)；；通過與其他組組織的溝通，，擴大目標客客戶范圍；通過活動，吸吸引其他組織織的成員，最最終成為富邦club的一員（富邦業(yè)主）。同類會員通路路本項目的公關(guān)關(guān)活動，應(yīng)該該主要與目標標客戶喜愛并并密切關(guān)注的的奢侈品相聯(lián)聯(lián)系，才能夠夠有效的吸引引客戶的關(guān)注注度，加深深客戶對于產(chǎn)產(chǎn)品的認知主題公關(guān)活動動名車是對于我我們所要面對對的頂級客戶戶群體最大的的吸引力寶馬捷豹沃爾沃與壽光尊榮等知名品牌汽汽車代理商合合作，利用其其新車發(fā)布、、試駕或者組組織的會員活活動等契機，，進行我們項項目的宣傳和和推廣。名車與豪宅住宅中的“奢適品”，當然要與奢奢侈品聯(lián)系在在一起與LV、PRADA、恒信、施華華洛世奇等知知名國際品牌牌合作，在項項目的外展點點包括銷售中中心定期進行行發(fā)布、展示示等活動奢侈品活動不斷的讓我們們的客戶感受受“奢適”生活舉辦游艇生活活會、紅酒品品鑒會、理財財講座等多種種形態(tài)的活動動，增強與客客戶之間的互互動，增加客客戶對于項目目加深印象的的機會?？蛻艋踊顒觿幼尭信d趣的客客戶最終變成成業(yè)主我們的產(chǎn)品推推介與說明活活動，不是產(chǎn)產(chǎn)品的簡單介介紹，而是生生活方式的全全面訴求，通通過產(chǎn)品推介介，將堅定客客戶的購買信信心和決心。。產(chǎn)品推介與說說明本項目找尋恰恰當時間，開開辟單獨空間間針對高端客客群中較具影影響力的個別別“精神領(lǐng)袖”或具有較高發(fā)發(fā)言權(quán)的人進進行一對一項項目信息傳遞遞，利用此類類人群在高端端人群中的影影響力，在高高端市場中形形成口碑傳播播。行銷定向營銷1方式：通過對對小眾客戶的的邀約，傳遞遞本項目信息息，形成口碑碑傳播2.流程：客戶預(yù)預(yù)約--現(xiàn)場推介--客戶答疑--贈送禮品--客戶資料留存存，后期聯(lián)絡(luò)絡(luò)3.擬要約客群：：清華EMBA學員汽車俱樂部會員私營業(yè)主聯(lián)合會通過其他途徑徑（如公司主主要領(lǐng)導）可可聯(lián)絡(luò)的高端端客戶小型專場客戶戶推介會11.12.111.7.111.911.5.1銷售節(jié)奏11.6.111.411.10月中11.11月中11.8客戶認籌洋房開盤高層開盤籌備階段客戶積累期客戶篩選強銷期尾房消化客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點推廣預(yù)熱階段段強力推廣階段段開盤滿意度維護開盤準備階段段12.1/推廣節(jié)奏11.12.111.7.111.911.5.1銷售節(jié)奏推廣節(jié)奏11.6.111.411.10月中11.11月中大眾宣傳渠道營銷11.8客戶認籌洋房開盤高層開盤籌備預(yù)熱階段段賣場包裝廣告定位媒體預(yù)訂異地布點業(yè)內(nèi)宣傳軟文宣傳活動營銷梳理富邦會尋找渠道打通渠道客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點強力推廣客客戶積累常規(guī)推廣異地宣傳壽光巡展企業(yè)宣傳———〉項目宣傳業(yè)內(nèi)宣傳活動營銷篩選客戶常規(guī)推廣異地推介1項目推介會1活動營銷富邦校園月常規(guī)推廣異地推介2項目推介會2活動營銷開盤1開盤2強銷期短信維護老帶新活動動營銷活動維護期常規(guī)推廣企業(yè)宣傳活動營銷北歐攝影展展媒體答謝會會短信維護老帶新政策策活動營銷業(yè)主嘉年華華短信維護富邦卡升級營銷活動富邦會認購專場富邦卡———〉會員服務(wù)富邦會活動：專場銷售理財講座風水講座品牌嫁接寶馬Z4試駕/銀行、俱樂樂部…籌備要求：：外賣場、、銷售道具具、媒體渠渠道等的籌籌備，為后續(xù)正正式宣傳做做好準備；；推廣預(yù)熱：：以媒體、、業(yè)內(nèi)為起起點，開始炒作作宣傳，側(cè)側(cè)重地段炒炒作；以路牌進行企企業(yè)品牌宣宣傳，企業(yè)品牌相相關(guān)活動為主（輔以以軟性報道道）。12.1.1/推廣節(jié)奏--籌備預(yù)熱階階段（4月-6月底）11.12.111.7.111.911.5.1銷售節(jié)奏推廣節(jié)奏11.6.111.411.10月中11.11月中大眾宣傳渠道營銷11.8客戶認籌別墅開盤高層開盤籌備預(yù)熱階階段賣場包裝廣告定位媒體預(yù)訂異地布點業(yè)內(nèi)宣傳軟文宣傳活動營銷梳理富邦會會尋找渠道打通渠道客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點強力推廣客客戶積積累常規(guī)推廣異地宣傳壽光巡展企業(yè)宣傳———〉項目宣傳業(yè)內(nèi)宣傳活動營銷：：渾河是龍富邦卡———〉會員服務(wù)富邦會活動：西武專場銷銷售理財講座風水講座品牌嫁接寶馬Z4試駕/銀行、俱樂樂部…篩選客戶常規(guī)推廣異地推介1項目推介會會1活動營銷富邦校園月常規(guī)推廣異地推介2項目推介會會2活動營銷開盤1開盤2強銷期短信維護老帶新活動動營銷活動維護期常規(guī)推廣企業(yè)宣傳活動營銷北歐攝影展展媒體答謝會會短信維護老帶新政策策活動營銷業(yè)主嘉年華華短信維護富邦卡升級營銷活動富邦會認購專場利用包裝手手段，強化化項目的品品質(zhì)感通過賣場展展示項目的的形象，觸觸動客戶的的敏感神經(jīng)經(jīng)，產(chǎn)生購購買欲望賣場包裝事項完成時間備注外賣場6月中旬達到進駐條件銷售中心8月進駐6月前完成設(shè)計銷售道具簡裝樓書

6月中旬保證外賣場使用手提袋、名片、胸牌、紙杯

6月中旬保證外賣場使用視頻宣傳片6月中旬保證外賣場使用DM宣傳冊6月中旬第一階段推廣中使用景觀明信片6月中旬第一階段推廣中使用富邦品牌宣傳冊6月中旬保證第二階段活動的使用第一階段賣賣場包裝及及道具制作作異地布點搶占每一個個客戶所在在灘頭戶外路牌——主要指各城城市間與壽光的主干道兩側(cè)側(cè)路牌；巡展地點——提前洽談異異地推廣活活動開展時時的場地。活動營銷利用輿論的的傳播性，，對于富邦集集團的品牌形象象，對于項項目的整體體品質(zhì)，以以及項目的的地段價值值等多個方方面進行炒炒作，達到到宣傳的目目的?；顒訒r間：：6月下旬活動內(nèi)容：：——富邦對話星河灣（高高端品牌形形象的樹立立）對比富邦與與星河灣的品品牌差異化化筑豪宅經(jīng)典輔助宣傳：：網(wǎng)絡(luò)紙媒軟文電視新聞主要道路戶戶外（企業(yè)業(yè)形象）同過企業(yè)品牌牌與理念的的差異，標標榜濱河大大盤項目的的檔次大力宣傳富富邦集團的品牌，樹樹立企業(yè)形形象的同時時帶動項目目認可度的的提升公關(guān)活動1：——富邦品牌“代言城市高高端生活”大力宣傳富富邦集團的品牌，樹樹立企業(yè)形形象的同時時帶動項目目認可度的的提升公關(guān)活動2：——外賣場開放放，媒體、、業(yè)內(nèi)人士士接待專場場活動時間：6月中旬至6月底活動內(nèi)容：：與同業(yè)及媒媒體互動，，首先讓他他們了解并并感受我們們項目的整整體定位及及調(diào)性，繼繼而產(chǎn)生認認可?；顒拥攸c：（待待定）輔助宣傳：網(wǎng)絡(luò)紙媒軟文電視新聞推廣目的：：展開大量的媒體體宣傳，利利用渠道推推廣和公關(guān)關(guān)活動等手手段帶來更更多的關(guān)注注客戶，為后期的銷售儲備充充足的客戶戶基數(shù)銷售目標：：快速積累客客戶（目標500組以上）。12.1.2/強力推廣客客戶積累累期（7月-8月底）11.12.111.7.111.911.5.1銷售節(jié)奏推廣節(jié)奏11.6.111.411.10月中11.11月中大眾宣傳渠道營銷11.8客戶認籌洋房開盤高層開盤籌備預(yù)熱階階段賣場包裝廣告定位媒體預(yù)訂異地布點業(yè)內(nèi)宣傳軟文宣傳活動營銷客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點強力力推推廣廣客客戶戶積積累累常規(guī)規(guī)推推廣廣異地地宣宣傳傳壽光光巡巡展展企業(yè)業(yè)宣宣傳傳—————〉項目目宣宣傳傳業(yè)內(nèi)內(nèi)宣宣傳傳活動動營營銷銷：：渾河河是是龍龍篩選選客客戶戶短信信維維護護富邦邦卡卡升級級營銷銷活活動動富邦邦會會認購購專專場場常規(guī)規(guī)推推廣廣異地地推推介介1項目目推推介介會會1活動動營營銷銷富邦邦校校園園月常規(guī)規(guī)推推廣廣異地地推推介介2項目目推推介介會會2活動動營營銷銷開盤盤1開盤盤2強銷銷期期短信信維維護護老帶帶新新活活動動營銷銷活活動動富邦邦會會選房房專專場場（抽抽取取北北歐歐游游））維護護期期常規(guī)規(guī)推推廣廣企業(yè)業(yè)宣宣傳傳活動動營營銷銷北歐歐攝攝影影展展媒體體答答謝謝會會短信信維維護護老帶帶新新政政策策活動動營營銷銷業(yè)主主嘉嘉年年華華梳理理富富邦邦會會尋找找渠渠道道打通通渠渠道道富邦邦卡卡—————〉會員員服服務(wù)務(wù)富邦邦會會活動動：：西武武專專場場銷銷售售理財財講講座座風水水講講座座品牌牌嫁嫁接接寶馬馬Z4試駕駕/銀行行、、俱俱樂樂部部…媒體體推推廣廣階段段訴訴求求：：壽光光住住宅宅“奢奢適適品品””亮亮相相，，突突出出產(chǎn)產(chǎn)品品的的綜綜合合優(yōu)優(yōu)勢勢；；““奢奢適適””生生活活所所帶帶來來的的感感受受主要要媒媒體體渠渠道道：：戶外外———企業(yè)業(yè)形形象象宣宣傳傳，，后后期期項項目目形形象象；；機場場———企業(yè)業(yè)形形象象宣宣傳傳，，后后期期項項目目形形象象；；紙媒（報報紙、雜雜志等））——硬廣打造造產(chǎn)品形形象，地地塊炒作作后續(xù)報報道，配配合活動動信息發(fā)發(fā)布；網(wǎng)絡(luò)——硬性宣傳傳，塑造造項目知知名度；；分眾傳媒媒、框架架——項目宣傳傳廣播—項目信息息傳達DM投遞、短短信—項目信息息傳達媒體推廣廣異地巡展展延續(xù)準備備期大力力宣傳的富邦品品牌系列活動動，以“奢適生活活+富邦宣傳傳”為主題，，開展第第一輪異異地宣傳傳。主要要目的在在于宣傳傳企業(yè)品品牌及項項目展示示。為項項目后續(xù)續(xù)宣傳打打好根基基。（實實際宣傳傳時可結(jié)結(jié)合本階階段奢侈侈品聯(lián)動動的公關(guān)關(guān)活動））活動營銷銷利用奢侈侈品的品品牌互動動與嫁接接，塑造造項目高高端形象象和氣質(zhì)質(zhì)。以系列高高端活動動為引子子，打造造專屬于壽光光富邦客客群參與的的高端平平臺。公關(guān)活動動1：——寶馬Z4試駕活動動及周邊邊城市名名車展活動時間間：7月—8月活動內(nèi)容容：——贊助/組織客戶戶參與Z4試駕，標標榜自身身品牌高高度——聯(lián)合捷豹豹、路虎虎、寶馬馬等高檔檔車進行壽光光周邊城市的巡巡展活動地點點：除壽光寶寶馬試駕外，，同時在在周邊城城市進行行名車巡巡展（搭載“富邦20”的異地宣宣傳）輔助宣傳傳：戶外網(wǎng)絡(luò)紙媒軟文文電視新聞聞廣播短信（告告知、邀邀約）通過同檔檔次座駕駕標榜自自身價值值的同時時，可以以有機搭搭載項目目活動，，避免直直接性推推廣引起起的抗性性。推廣目的的：持續(xù)客戶戶積累，加深品品牌印記記；通過推介介會等形形式，讓意向客客戶深入入了解產(chǎn)產(chǎn)品；銷售目標標：收取誠意意金、辦辦卡，確確定意向向客戶200組。12.1.3/篩選客戶戶（9月-10月）11.12.111.7.111.911.5.1銷售節(jié)奏奏推廣節(jié)奏奏11.6.111.411.10月中11.11月中大眾宣傳傳渠道營銷銷11.8客戶認籌籌洋房開盤盤高層開盤盤籌備預(yù)熱熱階段賣場包裝裝廣告定位位媒體預(yù)訂訂異地布點點業(yè)內(nèi)宣傳傳軟文宣傳傳活動營銷銷客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點強力推廣廣客客戶積累累常規(guī)推廣廣異地宣傳傳壽光巡展展企業(yè)宣傳傳———〉項目宣傳傳業(yè)內(nèi)宣傳傳活動營銷銷：渾河是龍龍篩選客戶戶短信維護護富邦卡升級營銷活動動富邦會認購專場場常規(guī)推廣廣異地推介介1項目推介介會1活動營銷銷富邦校園園月常規(guī)推廣廣異地推介介2項目推介介會2活動營銷銷開盤1開盤2強銷期短信維護護老帶新活活動營銷活動動富邦會選房專場場（抽取北北歐游））維護期常規(guī)推廣廣企業(yè)宣傳傳活動營銷銷北歐攝影影展媒體答謝謝會短信維護護老帶新政政策活動營銷銷業(yè)主嘉年年華梳理富邦邦會尋找渠道道打通渠道道富邦卡———〉會員服務(wù)務(wù)富邦會活動：西武專場場銷售理財講座座風水講座座品牌嫁接接寶馬Z4試駕/銀行、