XXXX年月長(zhǎng)沙農(nóng)工商觀沙嶺項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位方案

1農(nóng)工商觀沙嶺項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位方案合富輝煌（中國(guó)）湖南公司2013年10月致:農(nóng)工商房產(chǎn)1前言當(dāng)濱江新城上演藍(lán)色交響樂(lè)，我們?nèi)绾伟盐粘鞘邪l(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇？當(dāng)農(nóng)工商房產(chǎn)初涉星城樓市，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略上的突圍？當(dāng)各路群雄逐鹿“長(zhǎng)沙陸家嘴”，我們是否甘于淹沒(méi)在紅海市場(chǎng)中？狹路相逢勇者勝！只有不甘于平凡，敢于大膽突破，勇于領(lǐng)行業(yè)之新風(fēng)氣，才能執(zhí)行業(yè)之牛耳，傲視群雄！2目錄Contents項(xiàng)目屬性分析開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及整體定位住宅定位策略商業(yè)定位策略公寓定位策略34項(xiàng)目交通——地塊臨城市主干道，且有多路公交車經(jīng)過(guò)，交通通達(dá)性好、十分便利。本案公交線路：318路車、916路車、916區(qū)間路車、402路車本案與各主要區(qū)域的距離：汽車西站1.5公里15分鐘車程黃花機(jī)場(chǎng)35分鐘車程五一廣場(chǎng)20分鐘車程34公里15公里備注：規(guī)劃中401路總站遷移經(jīng)過(guò)本案45周邊配套——濱江新城的崛起，規(guī)劃中的地鐵，區(qū)域內(nèi)商業(yè)存在一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

周邊多數(shù)樓盤現(xiàn)在處于開(kāi)發(fā)期間，未正式入住，相對(duì)缺乏人口居??；隨著濱江新城的規(guī)劃，以及名校長(zhǎng)郡中學(xué)的落戶，吸引部分人群前來(lái)購(gòu)房，此區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。目前區(qū)域性商業(yè)較欠缺，多為社區(qū)街鋪周邊主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型日貨超市、家菜館、門診、藥店等；擁有湖南省示范性普通高級(jí)中學(xué)長(zhǎng)郡中學(xué)的學(xué)區(qū)教育配套離項(xiàng)目二百米左右，規(guī)劃有軌交四號(hào)線長(zhǎng)望路站，預(yù)計(jì)2015年底通車。56地塊指標(biāo)及地形——地塊平整，毗鄰湘江。規(guī)模較小，多地組成。農(nóng)工商觀沙嶺項(xiàng)目地塊指標(biāo)總用地面積：約63畝總建筑面積：145430㎡地塊代碼用地性質(zhì)容積率占地面積（㎡）建筑面積（㎡）備注S1住宅313801.7941405.37限高100米S2住宅2.919230.4755768.363限高100米S3商業(yè)金融5.48936.3548256.29限高100米合計(jì)3.4741968.61145430.02需返還政府4000平米辦公說(shuō)明：項(xiàng)目由三塊土地組成，面積、容積率不一，可發(fā)展的物業(yè)類型為住宅加商業(yè)。車位配比（住宅和商業(yè)合計(jì)）不大于0.6輛/100㎡，地下車位占比70%，地面車位占30%。注：S4為廣場(chǎng)用地，非本項(xiàng)目用地。67項(xiàng)目四至——地塊臨主干道，交通十分便利；東面臨主干道銀杉路，昭示性強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值高；北臨長(zhǎng)望路，對(duì)望谷山樂(lè)園安置小區(qū)，人口相對(duì)集中。

本案78北邊——靠長(zhǎng)望路，連接福元路大橋，對(duì)面是谷山樂(lè)園一期和二期。谷山樂(lè)園二期谷山樂(lè)園一期福元路大橋長(zhǎng)望路89東邊——靠主干道銀杉路，對(duì)面是暫未規(guī)劃的濱江新城地塊，對(duì)望湘江世紀(jì)城。暫未規(guī)劃的地塊銀杉路未規(guī)劃地塊現(xiàn)狀湘江世紀(jì)城910南邊——靠銀盆北路，臨湘安機(jī)動(dòng)車輛檢測(cè)和岳銀欣苑站，對(duì)望陽(yáng)光麗城。湘安機(jī)動(dòng)車檢測(cè)站岳銀欣苑陽(yáng)光麗城S1地塊南面現(xiàn)狀1011西邊——遙望恒恒大華華府和和旭輝輝藏郡郡。地塊現(xiàn)現(xiàn)狀西面自自建房房屋恒大華華府旭輝藏藏郡1112發(fā)展?jié)摑摿ΑＴ蟠髽蚝秃鸵?guī)劃劃中的的地鐵鐵四號(hào)號(hào)線，，縮短短了長(zhǎng)長(zhǎng)沙各各地的的距離離，未未來(lái)發(fā)發(fā)展形形勢(shì)一一片大大好。本案長(zhǎng)望路路站地鐵4號(hào)線福元大大橋長(zhǎng)沙福福元路路湘江江大橋橋：西起長(zhǎng)長(zhǎng)望路路與銀銀杉路路交匯匯處，，向東東跨越越觀沙沙嶺路路、瀟瀟湘大大道、、濱江江景觀觀道、、湘江江、湘湘江大大道。。東接接星沙沙、西西通望望城，，大大大縮短短了河河?xùn)|河河西的的距離離。地鐵四四號(hào)線線：根據(jù)我我市上上報(bào)國(guó)國(guó)家發(fā)發(fā)改委委《長(zhǎng)沙軌軌道交交通建建設(shè)規(guī)規(guī)劃（（2012-2018）》中軌道道4號(hào)線一一期工工程方方案，，該線線路一一期工工程西西起望望城普普瑞大大道站站，東東止黃黃興桂桂花大大道站站，線線路全全長(zhǎng)33.5km。地鐵4號(hào)線由西北北到東東南所所設(shè)的的24個(gè)站分分別為為：普普瑞大大道站站（最最新規(guī)規(guī)劃））、月月亮島島站、、銀星星路站站、北北二環(huán)環(huán)路站站、長(zhǎng)望路路站、、茶子山山路站站、濱濱江新新城站站、桐桐梓坡坡路站站、望望月站站、溁溁灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)站、、湖南南師大大站、、牌樓樓路站站、阜阜埠河河路站站、南南湖新新城站站、赤赤黃路路站、、砂子子塘站站、洞洞井路路站、、樹(shù)木木嶺站站、勞勞動(dòng)?xùn)|東路站站、體體育公公園站站、曲曲塘東東路站站、長(zhǎng)長(zhǎng)沙火火車南南站、、太平平站、、桂花花大道道站。。預(yù)計(jì)計(jì)2015年底通通車.本項(xiàng)目目位于1213未知風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——本案位位于濱濱江新新城的的外圍圍區(qū)域域，非非一線線臨江江地塊塊，濱濱江新新城未未來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)量量大，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈。本案1314SWOT分析DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于銀杉路與長(zhǎng)望路交匯處，地理位置優(yōu)越，具備一定的商業(yè)價(jià)值；東靠銀杉路主干道，公交路線多，交通便利；福元大橋西接長(zhǎng)望路與銀杉路交匯，縮短河西河?xùn)|距離；規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線在項(xiàng)目旁邊設(shè)站，具備打造地鐵物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間大。弱勢(shì)：生活配套缺乏，與河?xùn)|（湘江世紀(jì)城、北辰）相比呈現(xiàn)出“東邊是歐洲、西面是非洲的跡象”；商業(yè)配套不集中；地塊周邊安置房及經(jīng)濟(jì)適用房影響區(qū)域環(huán)境，地塊規(guī)模小，可塑性不強(qiáng)，住宅難以打造高端產(chǎn)品。非一線臨江地塊，與濱江新城地塊相比缺乏核心的景觀資源優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)：濱江新城崛起，有利于本項(xiàng)目發(fā)展；名校落戶，吸引客戶群體；規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線此處設(shè)站，地鐵口物業(yè)；濱江新城高地價(jià)的成交，必將帶動(dòng)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的熱度，提升區(qū)域房?jī)r(jià)威脅：濱江新城未來(lái)潛在的開(kāi)發(fā)量將對(duì)本案的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；項(xiàng)目南邊安置房較多，影響項(xiàng)目檔次；項(xiàng)目周邊項(xiàng)目大多屬于開(kāi)發(fā)期，人口相對(duì)較少；國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不確定性1415地塊基基礎(chǔ)定定性本項(xiàng)目目地塊塊位于于濱江江新城城，地地鐵口口、南南北東東西主主干道道交匯匯處，，交通通核心心價(jià)值值是項(xiàng)項(xiàng)目最最大的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。項(xiàng)目屬屬含商商業(yè)、、辦公公、住住宅的的小型型綜合合體;周邊配配套目目前暫暫顯不不足，，但屬屬于長(zhǎng)長(zhǎng)沙重重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)濱濱江新新城一一級(jí)輻輻射區(qū)區(qū)，且且有學(xué)學(xué)區(qū)和和地鐵鐵概念念，未未來(lái)發(fā)發(fā)展前前景看看好;由于商商業(yè)占占總體體量1/3，必須須利用用商業(yè)業(yè)提升升地塊塊價(jià)值值，商商業(yè)是是項(xiàng)目目成功功的核核心因因素之之一。。濱江新新城·交通核核心·小型商商住綜綜合體體項(xiàng)目目15目錄Contents項(xiàng)目屬屬性分分析開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位住宅定定位策策略商業(yè)定定位策策略公寓定定位策策略開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略及及物業(yè)業(yè)發(fā)展展研判判項(xiàng)目客客戶定定位項(xiàng)目整整體形形象定定位1617高地價(jià)決定必須用滿容積率，必須以高層為主樓面地價(jià)2633元/㎡，建安約2500元/㎡計(jì)算，稅費(fèi)約500元/㎡，前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等估算為約500元/㎡，總成本約6100元/㎡左右。區(qū)域住宅價(jià)格為6000-6600元/㎡項(xiàng)目利潤(rùn)僅為8-10%，利潤(rùn)偏低，且銷售速度慢。以住宅宅為主主體的的開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，利利潤(rùn)偏偏低，，投資資回報(bào)報(bào)率低低一、開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略及及物業(yè)業(yè)發(fā)展展研判判1718以住宅為產(chǎn)品主體，在市場(chǎng)成交去化慢和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不足的情況下，存在一定的營(yíng)銷困難1819開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率偏低，投資回報(bào)率低住宅成交去化慢，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不足導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷困難影響資金計(jì)劃的實(shí)施和資金鏈的安全，進(jìn)而增大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以住宅為主體開(kāi)發(fā)對(duì)資金的影響較大，存在較多不確定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。1920Textinhere住宅開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率低市場(chǎng)去化慢，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不足，營(yíng)銷困難對(duì)資金的影響較大以住宅為主體開(kāi)發(fā)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)創(chuàng)新的商業(yè)產(chǎn)品加快資金的回籠，保證資金鏈的穩(wěn)定，繼而提升利潤(rùn)；同時(shí)增加住宅附加值，提升競(jìng)爭(zhēng)力；做足商業(yè)面積，優(yōu)先考慮商業(yè)2021高層做足容積率現(xiàn)金牛商業(yè)提升項(xiàng)目形象，提升利潤(rùn)空間明星本案的開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略受成本本與利潤(rùn)潤(rùn)的影響響，采取取商業(yè)優(yōu)優(yōu)先的原原則，前前期已高高層產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)金流，，后期通通過(guò)商業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目利利潤(rùn)空間間的提高高，同時(shí)時(shí)商業(yè)完完善項(xiàng)目目配套，，提升項(xiàng)項(xiàng)目的形形象。2122政策影響響：長(zhǎng)沙執(zhí)行行90平米以下下限購(gòu)政政策，雖雖然對(duì)首首置客戶戶影響并并不大，，但限制制了多次次置業(yè)投投資型實(shí)實(shí)力客戶戶購(gòu)買，，出于擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶群考慮慮，建議議90-120平米精品品剛需戶戶型為主主。住宅發(fā)展展市場(chǎng)環(huán)環(huán)境23整體市場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)場(chǎng)年成交交量在1000萬(wàn)平米左左右，整整體平均均成交價(jià)價(jià)格范圍圍6000-6100元/平米；市場(chǎng)成交交主力面面積在90-120平米，且且該面積積段市場(chǎng)場(chǎng)存量可可在5.9個(gè)月內(nèi)消消化完畢畢，為各各面積段段最短消消化期；；對(duì)戶型舒舒適度有有一定要要求，特特別關(guān)于于采光、、通風(fēng)較較為關(guān)注注，對(duì)于于板式樓樓有很好好的接受受度，戶戶型方面面，業(yè)主主對(duì)于附附加值較較為關(guān)注注。住宅發(fā)展展市場(chǎng)環(huán)環(huán)境24競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)（針對(duì)濱濱江新城城核心區(qū)區(qū)級(jí)本案案所處濱濱江新城城一級(jí)輻輻射區(qū)對(duì)對(duì)比）住宅發(fā)展展市場(chǎng)環(huán)環(huán)境比較點(diǎn)瀟湘路（濱江新城）銀杉路（一級(jí)輻射區(qū)）賣點(diǎn)一線江景、發(fā)展前景成熟商業(yè)配套價(jià)格8000元/㎡7000元/㎡主力面積段100-140㎡90-120㎡銷售速度45-70套/月60-80套/月價(jià)格：瀟湘路沿沿線成交交單價(jià)高高于銀杉杉路沿線線約1000元/㎡；戶型：瀟湘路沿沿線高于于銀杉路路沿線10-15㎡。25必須創(chuàng)新新產(chǎn)品跳跳脫區(qū)域域市場(chǎng)；；利用地塊塊綜合體體優(yōu)勢(shì)打打造核心心價(jià)值適當(dāng)控制制單套面面積和總總價(jià)，以以+1戶型高附附送迎合合板塊剛剛需定位位；利用地段段價(jià)差與與濱江新新城形成成錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。住宅發(fā)展展小結(jié)26商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展研研判本案的開(kāi)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)及關(guān)鍵鍵部分在在于項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)，在滿滿足項(xiàng)目目用地條條件，從從市場(chǎng)角角度出發(fā)發(fā)，本案案可發(fā)展展哪種類類型的商商業(yè)產(chǎn)品品，這需需要進(jìn)行行商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)發(fā)展研判判。商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓2627商業(yè)發(fā)展展研判商業(yè)格局局主要集中中在河?xùn)|東區(qū)域，，河西商商業(yè)沿岳岳麓大道道向西發(fā)發(fā)展，本本地塊周周邊集中中式商業(yè)業(yè)匱乏；；商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)目前商業(yè)業(yè)主要集集中在岳岳麓大道道周邊區(qū)區(qū)域，且且商業(yè)總總體量70余萬(wàn)方，，未來(lái)區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將非常常激烈；；本項(xiàng)目所所在區(qū)域域?yàn)榫幼∽〖袇^(qū)區(qū)，商業(yè)業(yè)項(xiàng)目少少，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)借借勢(shì)居住住客群集集中優(yōu)勢(shì)勢(shì)，填補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域內(nèi)內(nèi)社區(qū)商商業(yè)的盲盲點(diǎn)，與與商業(yè)集集中區(qū)形形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)27項(xiàng)目所在在區(qū)域已已開(kāi)業(yè)商商業(yè)項(xiàng)目目，體量量30余萬(wàn)，為為中高端端購(gòu)物中中心及專專業(yè)類市市場(chǎng)為主主，未來(lái)來(lái)供應(yīng)商商業(yè)項(xiàng)目目，體量量35余萬(wàn)方，，以購(gòu)物物中心、、主題商商業(yè)及社社區(qū)配套套商業(yè)為為主；商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)28集中在銀銀杉路沿沿線，有有一定商商業(yè)氛圍圍，主要要為滿足足居住社社區(qū)的配配套商業(yè)業(yè)，整體體檔次較較低，且且由南向向北遞減減；商鋪?zhàn)饨鸾鹪?0-60元/㎡/月，出租租率在50-70%；區(qū)域人口口在6.5萬(wàn)人左右右，未來(lái)來(lái)新增7.4萬(wàn)人，但但消費(fèi)能能力有限限；按照人均均1-1.5平米商業(yè)業(yè)測(cè)算，，商業(yè)控控制在2.4萬(wàn)方即可可。板塊商業(yè)業(yè)2930商業(yè)發(fā)展展研判項(xiàng)目商業(yè)業(yè)發(fā)展條條件條件1：區(qū)域位于于濱江新新城的生生態(tài)中心心區(qū)，未未來(lái)居住住人口在在10萬(wàn)人以上上，具備備強(qiáng)勁的的消費(fèi)力力；條件2:目前區(qū)域域商業(yè)氛氛圍不濃濃，社區(qū)區(qū)商業(yè)也也較為缺缺乏,雖部分項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃有商業(yè)業(yè)，但缺缺乏特色色和主題題，特色色主題類類商業(yè)發(fā)發(fā)展存在在一定的的空間；；條件3：項(xiàng)目雙地地鐵口、、福元路路大橋與與銀杉、、長(zhǎng)望路路的核心心交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)，將將驅(qū)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目龐大大流動(dòng)消消費(fèi)人群群；條件4：項(xiàng)目規(guī)劃劃硬性要要求，D-5-01-B地塊為純純商業(yè)用用地，商商業(yè)面積積在4.8萬(wàn)平米；；3031商業(yè)投資資回報(bào)率率分析目前區(qū)域域在售的的商業(yè)谷谷山樂(lè)園園均價(jià)在在22000元/㎡;目前長(zhǎng)沙沙商業(yè)的的建安成成本在2800元/㎡;稅費(fèi)＋管管理費(fèi)用用前期費(fèi)費(fèi)用在1000元/㎡左右；項(xiàng)目的的樓面地地價(jià)：2600元/㎡左右項(xiàng)目投資資回報(bào)率率﹝22000-（2800+1000+2600）﹞/6400=244%從項(xiàng)目的的商業(yè)的的投資回回報(bào)率的的銷售來(lái)來(lái)看，投投資回報(bào)報(bào)率高達(dá)達(dá)244%，只有通通過(guò)商業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)才能增增加項(xiàng)目目的整體體利潤(rùn)率率，提供供項(xiàng)目的的投資回回報(bào)率。。從區(qū)域域商業(yè)的的銷售去去化來(lái)看看，銷售售情況一一般，但但項(xiàng)目只只要將商商業(yè)進(jìn)行行合理的的定位包包裝及招招商投入入，想必必在體量量不大的的基礎(chǔ)下下，銷售售不是問(wèn)問(wèn)題。項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)銷售價(jià)格谷山樂(lè)園一拖二22000元/㎡3132項(xiàng)目商業(yè)業(yè)發(fā)展研研判通過(guò)項(xiàng)目目商業(yè)發(fā)發(fā)展條件件的研判判及商業(yè)業(yè)投資回回報(bào)率的的測(cè)算，，項(xiàng)目發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)的突破破口商業(yè)形式式：可銷售的的商業(yè)物物業(yè)，商商業(yè)街區(qū)區(qū)模式商業(yè)規(guī)模模做足項(xiàng)目目指標(biāo)，，在2-2.5萬(wàn)平米左左右效果來(lái)確確定，預(yù)預(yù)計(jì)該規(guī)規(guī)模在2萬(wàn)㎡左右右3233寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展研判判區(qū)域環(huán)境境世茂鉑翠灣綠地中央奧克斯廣場(chǎng)民生大廈河西的辦辦公市場(chǎng)場(chǎng)處于起起步階段段，且主主要集中中在岳麓麓大道以以南區(qū)域域?yàn)I江新城城區(qū)域定定位分成成了三個(gè)個(gè)板塊，，商務(wù)氛氛圍較濃濃的主要要集中在在中央商商務(wù)板塊塊，銀行行、通訊訊、郵電電等大型型企業(yè)主主要將集集中在中中央商務(wù)務(wù)區(qū)；目前濱江江新城的的寫(xiě)字樓樓主要集集中在中中央商務(wù)務(wù)區(qū)，未未來(lái)規(guī)劃劃的寫(xiě)字字樓也在在中央商商務(wù)區(qū)；；項(xiàng)目位于濱江江新城的生態(tài)態(tài)中心區(qū)，主主要以生態(tài)宜宜居為主，為為中心商務(wù)區(qū)區(qū)的后花園。。從市場(chǎng)分析可可知，區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目較少，，但未來(lái)潛在在寫(xiě)字樓項(xiàng)目目較多，寫(xiě)字字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。從地段環(huán)境、、周邊商務(wù)氛氛圍來(lái)看，本本案并不適合合開(kāi)發(fā)專業(yè)寫(xiě)寫(xiě)字樓。3334目前濱江新城城板塊開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)期不長(zhǎng)，商商務(wù)氛圍還不不成熟，板塊塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公公產(chǎn)品供應(yīng)量量較大，總供供應(yīng)量在60萬(wàn)方左右，主主要集中在岳岳麓大道周邊邊區(qū)域，且以以甲級(jí)辦公樓樓產(chǎn)品為主，，銷售價(jià)格在在9000-14000元/㎡之間；本案位于住宅宅集中區(qū)域，，項(xiàng)目地塊周周邊2公里范圍內(nèi)，，辦公項(xiàng)目?jī)H僅民生銀行大大廈和財(cái)富岳岳麓，商務(wù)氛氛圍有所欠缺缺。寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)35項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)㎡）入市時(shí)間銷售價(jià)格檔次綠地中央廣場(chǎng)4.5在售12000元/㎡中高端世貿(mào)泊翠灣——待定中高端奧克斯廣場(chǎng)5.7在售11000元/㎡中高端民生大廈——整體銷售給民生銀行中高端寫(xiě)字樓投資利利潤(rùn)分析濱江新城中央央商務(wù)區(qū)目前前寫(xiě)字樓的均均價(jià)在11500元/㎡;區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字字樓銷售均價(jià)價(jià)保守估計(jì)在在10000元/㎡;目前長(zhǎng)沙中高高端寫(xiě)字樓的的建安成本在在4500元/㎡;稅費(fèi)＋管理費(fèi)費(fèi)用前期費(fèi)用用在1000元/㎡左右；項(xiàng)目的樓面面地價(jià)：2600元/㎡左右項(xiàng)目投資回報(bào)報(bào)率﹝10000-（4500+1000+2600）﹞/8100=23%從寫(xiě)字樓的投投資回報(bào)率來(lái)來(lái)看，項(xiàng)目的的寫(xiě)字樓利潤(rùn)潤(rùn)在1900元/㎡,投資回報(bào)率在在23%左右，從投資回報(bào)率率的角度，寫(xiě)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)可可行，但區(qū)域域?qū)懽謽俏磥?lái)來(lái)潛在供應(yīng)量量大，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，項(xiàng)目不不在核心的商商務(wù)氛圍區(qū)，，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。3536本案寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展研判初步建議：濱濱江新城寫(xiě)字字樓市場(chǎng)潛在在供應(yīng)量大，，同時(shí)本案所所處區(qū)域商務(wù)務(wù)氛圍缺乏，，區(qū)域范圍無(wú)無(wú)寫(xiě)字樓項(xiàng)目目，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字字樓風(fēng)險(xiǎn)較大大，本案不具具備發(fā)展寫(xiě)字字樓條件。區(qū)域環(huán)境投資利潤(rùn)分析析3637長(zhǎng)沙酒店分布布情況——酒店多聚集芙芙蓉區(qū)1.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，長(zhǎng)沙星級(jí)級(jí)酒店有近百百家，多集中中在市中心，，且五區(qū)中以以芙蓉區(qū)居多多2.國(guó)際酒店巨頭頭萬(wàn)豪、希爾爾頓、香格里里拉等白金五五星級(jí)酒店扎扎堆進(jìn)駐長(zhǎng)沙沙，未來(lái)3年內(nèi)，長(zhǎng)沙將將擁有20多家高品質(zhì)五五星級(jí)酒店酒店發(fā)展研判判3738圖中對(duì)應(yīng)的字字母位置所指指酒店分別為為：A：茉莉花大酒酒店B：湖南金麓國(guó)國(guó)際大酒店C:海天大廈D：時(shí)代帝景大大酒店E：美雅思國(guó)際際酒店F：西野酒店五五強(qiáng)總店G：長(zhǎng)沙瑪依拉拉大酒店H：美奧斯樂(lè)酒酒店I：熙源酒店店J：長(zhǎng)沙圣曼羅羅商務(wù)酒店河西酒店主要要集中分布在在已成熟的市市府片區(qū)，濱濱江新城及觀觀沙嶺區(qū)域酒酒店都較少。。G河西酒店分布布情況——星級(jí)經(jīng)濟(jì)酒店店主要分布在在桐梓坡路與與岳麓大道一一帶3839區(qū)域環(huán)境希爾頓酒店濱江新城區(qū)域域定位分成了了三個(gè)板塊，，商務(wù)氛圍較較濃的主要集集中在中央商商務(wù)板塊，未未來(lái)區(qū)域內(nèi)將將進(jìn)駐希爾頓頓等國(guó)際五星星級(jí)酒店；項(xiàng)目位于濱江江新城的生態(tài)態(tài)中心區(qū)，處處于濱江新城城邊緣地帶，，目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)來(lái)規(guī)劃的酒店店暫時(shí)沒(méi)有。。從地段環(huán)境、、周邊商務(wù)氛氛圍來(lái)看，本本案并不適合合開(kāi)發(fā)酒店。3940對(duì)發(fā)展商要求開(kāi)發(fā)回報(bào)資金要求開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求回報(bào)效率形象建筑面積至少在2-3萬(wàn)平米，造價(jià)約7000-10000元/平米，則總造價(jià)至少在1.4-3億對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)能力要求強(qiáng)，若無(wú)經(jīng)驗(yàn)，則需選擇委托知名品牌酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，須支付高額費(fèi)用，而采用特許經(jīng)營(yíng)（品牌使用+指導(dǎo)）須支付5%-6%。年回報(bào)較好一點(diǎn)的7%-10%，10-14年回收成本，若采用委托經(jīng)營(yíng)，則回現(xiàn)速度要延長(zhǎng)。容易樹(shù)立品牌，可提升項(xiàng)目住宅、商業(yè)等物業(yè)價(jià)值。五星級(jí)酒店開(kāi)開(kāi)發(fā)資金沉淀淀及回報(bào)效率率：資金沉淀淀量大，回報(bào)報(bào)年限長(zhǎng)。與與知名品牌酒酒店合作可節(jié)節(jié)約資金。合作開(kāi)發(fā)模式式：與知名品牌酒酒店合作開(kāi)發(fā)發(fā)，共同負(fù)擔(dān)擔(dān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，，發(fā)展商可節(jié)節(jié)約資金。具具體出資比例例由發(fā)展商與與酒店協(xié)商。。如華遠(yuǎn)華中中心項(xiàng)目與香香格里拉酒店店合作，出資資比例按照2：8分配（華遠(yuǎn)2，香格里拉8）發(fā)展商獨(dú)立開(kāi)開(kāi)發(fā)模式：發(fā)展商獨(dú)立開(kāi)開(kāi)發(fā)模式：資資金沉淀量大大，酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力要求強(qiáng)強(qiáng)，若采用委委托方式，則則須支付高額額費(fèi)用，可取取的方式為前前2-3年采用委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)，培養(yǎng)自自已的團(tuán)隊(duì)，，后續(xù)采用特特許經(jīng)營(yíng)，提提高自身營(yíng)利利率?；噩F(xiàn)速速度慢，但容容易樹(shù)立品牌牌形象，提升升整體可售物物業(yè)價(jià)值。合作開(kāi)發(fā)模式式：與知名品品牌酒店合作作開(kāi)發(fā)，共同同負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用，發(fā)展商商可節(jié)約資金金。4041小型主題型酒酒店分析——小型主題酒店店投入成本不不大，但通常常連鎖品牌對(duì)對(duì)地段的選擇擇要求非常高高，若在此開(kāi)開(kāi)發(fā)此類酒店店，需要自行行開(kāi)發(fā)、自行行管理，需要要發(fā)展商投入入較大的精力力，且這樣的的區(qū)域常住人人口有限，開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大大?；靖艣r：菲菲特主題酒酒店地址：長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)區(qū)銀盆南路321-323號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年規(guī)模：總建筑面積約約3500平米突出主題：注重創(chuàng)新概念念、個(gè)性設(shè)計(jì)計(jì)和特色服務(wù)務(wù)；主題特點(diǎn)：由九大系列32個(gè)主題，109種風(fēng)格組成。?？头繑?shù)：113間標(biāo)間面積：約23-25㎡㎡起始價(jià)：標(biāo)雙198-298元成本投入：1500萬(wàn)左右入住率以及客客戶情況：入駐率：工作日入住率率達(dá)到80%左右，周末100%客戶情況：以25歲以上有一定定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的年輕人商業(yè)娛樂(lè)海洋生態(tài)4142濱江新城未來(lái)來(lái)將進(jìn)駐多家家國(guó)際五星級(jí)級(jí)酒店，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大；區(qū)域地段位置置難以滿足經(jīng)經(jīng)濟(jì)主題酒店店的開(kāi)發(fā)條件件，風(fēng)險(xiǎn)較大大；酒店的開(kāi)發(fā)，，資金沉淀量量大，周期較較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大；不建議開(kāi)發(fā)酒酒店。本案酒店發(fā)展展研判4243公寓發(fā)展研判判目前濱江新城城公寓市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激激烈，已知在在售、在建的的公寓項(xiàng)目四四個(gè)。濱江新城的規(guī)規(guī)劃發(fā)展，將將打造濱江核核心商務(wù)區(qū)，，這為區(qū)域公公寓市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展提供了更更好的條件。。項(xiàng)目雙地鐵、、及福元路大大橋的交通便便利優(yōu)勢(shì)，將將縮短項(xiàng)目到到河?xùn)|的時(shí)間間，在為項(xiàng)目目公寓產(chǎn)品提提供了發(fā)展機(jī)機(jī)遇。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)小，雙地鐵鐵、便捷交通通，項(xiàng)目公寓寓發(fā)展具備先先天條件。區(qū)域公寓市場(chǎng)場(chǎng)濱江1號(hào)綠地中央廣場(chǎng)奧克斯廣場(chǎng)世貿(mào)鉑翠灣楓林家園本案在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目4344公寓投資利潤(rùn)潤(rùn)分析項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)㎡）入市時(shí)間銷售價(jià)格綠地中央廣場(chǎng)——2014年8300元/㎡世貿(mào)泊翠灣——待定待定奧克斯廣場(chǎng)——已售罄7400元/㎡濱江新城中央央商務(wù)區(qū)目前前公寓的均價(jià)價(jià)在8300元/㎡;項(xiàng)目片區(qū)的公公寓均價(jià)預(yù)估估均價(jià)在7500元/㎡;目前長(zhǎng)沙公寓寓樓的建安成成本在3000元/㎡;稅費(fèi)＋管理費(fèi)費(fèi)用前期費(fèi)用用在1000元/㎡左右；項(xiàng)目的樓面面地價(jià)：2600元/㎡左右項(xiàng)目投資回報(bào)報(bào)率﹝7500-（3000+1000+2600）﹞/6600=14%從公寓的投資資回報(bào)率來(lái)看看，項(xiàng)目的公公寓利潤(rùn)在900元/㎡,投資回報(bào)率在在14%左右，相對(duì)高高于區(qū)域內(nèi)住住宅的投資回回報(bào)率，且目目前濱江新城城公寓樓去化化情況較好，，且隨著濱江江新城的開(kāi)發(fā)發(fā)及未來(lái)地鐵鐵的開(kāi)通，區(qū)區(qū)域內(nèi)公寓樓樓的價(jià)值將更更高，因此建建議開(kāi)發(fā)公寓寓產(chǎn)品。4445本案公寓發(fā)展展研判綜合考慮公寓寓的市場(chǎng)環(huán)境境及公寓的投投資回報(bào)率，，項(xiàng)目發(fā)展公公寓可行性質(zhì)：商務(wù)型型公寓規(guī)模：2.5—3萬(wàn)平米左右（（含8000㎡㎡的自用寫(xiě)字樓樓）45本項(xiàng)目為農(nóng)工工商房產(chǎn)在長(zhǎng)長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的第第一個(gè)城市綜綜合體項(xiàng)目，，為樹(shù)立農(nóng)工工商房產(chǎn)在長(zhǎng)長(zhǎng)沙的品牌形形象，以及本本項(xiàng)目在河西西板塊的高端端形象，本項(xiàng)項(xiàng)目定位為辦辦公、商業(yè)、、住宅為一體體的城市綜合合體項(xiàng)目；區(qū)域內(nèi)商業(yè)主主要集中于岳岳麓大道周邊邊，以高端購(gòu)購(gòu)物中心為主主，供應(yīng)量大大，同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)項(xiàng)目所處的區(qū)區(qū)域，有大量量新建居住區(qū)區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目目少，現(xiàn)有社社區(qū)配套商業(yè)業(yè)整體檔次較較低，隨著周周邊居民的陸陸續(xù)入住，生生活消費(fèi)需求求將不斷提升升，本項(xiàng)目可可以填補(bǔ)社區(qū)區(qū)商業(yè)空白點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目目自身規(guī)模特特征，定位為為社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)；本項(xiàng)目須根據(jù)據(jù)消費(fèi)者需求求調(diào)研，結(jié)合合自身特征，，賦以適合本本項(xiàng)目的鮮明明主題，加強(qiáng)強(qiáng)目的性消費(fèi)費(fèi)的業(yè)態(tài)，進(jìn)進(jìn)行差異化定定位，以截流流客群；規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，控制商業(yè)業(yè)體量在2.4萬(wàn)平米左右，，打造社區(qū)級(jí)級(jí)主題型商業(yè)業(yè)；本區(qū)域雖有中中央商務(wù)區(qū)規(guī)規(guī)劃，但受濱濱江新城開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)期限制，，商務(wù)氛圍尚尚需培育。目目前辦公產(chǎn)品品主要集中在在岳麓大道以以南，標(biāo)準(zhǔn)辦辦公產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈,我們應(yīng)避開(kāi)其其競(jìng)爭(zhēng),走公寓式特色色辦公；為避免同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)，與周周邊產(chǎn)品產(chǎn)生生差異，本項(xiàng)項(xiàng)目公寓辦公公產(chǎn)品將目標(biāo)標(biāo)鎖定中小型型發(fā)展中的企企業(yè)以及投資資客，與這類類企業(yè)的辦公公產(chǎn)品需求相相契合，定位位為新型辦公公產(chǎn)品，提升升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力。整體商業(yè)小結(jié)結(jié)4647項(xiàng)目產(chǎn)品組合合高層公寓商業(yè)街區(qū)47通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及各各類物業(yè)的發(fā)發(fā)展研判，本本案的產(chǎn)品組組合為：高層+公寓(辦公)+商業(yè)濱江新城板塊塊客群現(xiàn)狀客戶看中濱江江新城發(fā)展?jié)摑摿?，濱江生生態(tài)宜居環(huán)境境、濱江新城城生活商業(yè)配配套，吸引區(qū)區(qū)域外客戶來(lái)來(lái)此置業(yè)。中中央商務(wù)區(qū)、、活力生活區(qū)區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較強(qiáng)，生生態(tài)中心區(qū)客客戶主要為剛剛需自住過(guò)渡渡客戶，區(qū)域項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源年齡分布職業(yè)特征置業(yè)目的生態(tài)中心區(qū)納愛(ài)斯陽(yáng)光麗城項(xiàng)目周邊客戶及河西其他區(qū)域客戶，少數(shù)來(lái)自河?xùn)|25-35歲中青年普通單位多為河西企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)普通職員、返鄉(xiāng)等；自剛需住客戶為主，投資客戶占一定的比例濱江一號(hào)河西客戶占50%，25%客戶來(lái)自河?xùn)|，少數(shù)其他地區(qū)25-30歲年輕客戶為主年輕上班一族、小生意人上班族為主自住客戶達(dá)80%，少數(shù)投資客戶中央商務(wù)區(qū)恒大御景灣以河西岳麓區(qū)客戶為主，少數(shù)來(lái)自開(kāi)福區(qū)、芙蓉區(qū)30-45歲客戶為主，生意人、公司中高管、事業(yè)單位職員及河西部分拆遷戶客戶以自住為主，多數(shù)為改善型南山雍江匯客戶以河西為主，有一定比例客戶來(lái)自地級(jí)市，河?xùn)|客戶占20%以35-45歲中年客戶為主，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力公司中高層管理人員、企業(yè)老總高級(jí)公務(wù)員改善型需求自住為主，約占50%，投資客戶約占20%世茂鉑翠灣以岳麓區(qū)客戶為主約占40%，開(kāi)福區(qū)客戶約占20%，其他區(qū)域客戶占一定比例35-55歲中年客戶為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)公司高管、生意人、政府公務(wù)員、事業(yè)單位職員，部分拆遷戶改善型客戶，自住為主占40%,投資占20%綠地中央廣場(chǎng)周邊客戶占到55%左右，省外客戶約15%，市內(nèi)及周邊縣市客戶月30%基本30-50歲客戶，35歲左右客戶居多。河西周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、公務(wù)員和各地區(qū)投資客較多。自住客戶較多，約為70%-75%。奧克斯廣場(chǎng)以河西客戶為主，尤其是銀盆嶺、西站、市府片區(qū)客戶居多客戶年齡主要集中在25-40之間多為個(gè)體業(yè)主、企業(yè)職工、媒體、同行自住客戶占50%，投資客戶達(dá)40%本案所在片區(qū)區(qū)二、項(xiàng)目客戶戶定位48客戶調(diào)查結(jié)果果：受訪客戶中女女性占比60%，客戶年齡主主要在31-35歲，以夫妻+小孩家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，客戶戶職業(yè)以公司司職員、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主和生意意人為主。4950核心客戶重要客戶偶得客戶123來(lái)源：長(zhǎng)沙市其它區(qū)域職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職員為主置業(yè)目的：投資為主，看重區(qū)域的發(fā)展前景和環(huán)境，第二居所。年齡：25-45歲來(lái)源：河西區(qū)域及河?xùn)|部分地州市客戶職業(yè)：高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位職員等；目的：自住，首置及首改客戶為主，追求高品質(zhì)居住環(huán)境；年齡：24-33歲的80后主力，34歲-40歲的活力70后次主力，部分90后來(lái)源：其他區(qū)域職業(yè)：廣泛目的：看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿推焚|(zhì)，投資兼自住年齡：25-45歲濱江新城客群群現(xiàn)狀客戶訪談?wù){(diào)查查結(jié)果目標(biāo)客戶定位位：主力：河西及河?xùn)|的的實(shí)力80后、活力依舊的70后，極具經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力的90后本案客戶定位位5051客戶定位——目標(biāo)客戶層次次界定中高端中端中低端客戶定義——以河西區(qū)域?yàn)闉楹诵?，擴(kuò)展展河?xùn)|等其他他區(qū)域！他們是社會(huì)的的精英階層，，逐漸登上社社區(qū)主流舞臺(tái)臺(tái)；他們是一群時(shí)時(shí)尚有創(chuàng)意的的人群，保持持著青春的活活力；他們追求事業(yè)業(yè)的成長(zhǎng)，卻卻不失對(duì)時(shí)尚尚潮流生活的的渴望；他們收入可觀觀，雖不及富富豪，但足夠夠在城市擁有有一片屬于自自己的天空；；為了單身更自自豪，為了愛(ài)愛(ài)情結(jié)果，為為了妻兒過(guò)得得更好，他們?cè)谡覍ぶ暇㈦A階層味道的品品質(zhì)物業(yè)！高端本項(xiàng)目所瞄瞄準(zhǔn)的客戶51“目標(biāo)客戶”意意象有錢、有趣；主流，但適度度時(shí)尚，適度顛覆追求健康、精致生生活、極致體體驗(yàn)極強(qiáng)的精英意識(shí)向往并努力擁有貴族的生生活方式及形態(tài)；客戶關(guān)注：高高性價(jià)比、功功能滿足、個(gè)個(gè)性化靈動(dòng)空空間、工作和和生活以外的的第三空間……..創(chuàng)意商務(wù)投資多元化客戶的的衍生———5253通過(guò)市場(chǎng)區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)樓盤客客戶分析以及及客戶訪談?wù){(diào)調(diào)查，我們可可以清晰可見(jiàn)見(jiàn)，片區(qū)的主主力購(gòu)房群體體主要集是““社會(huì)中高層層的高級(jí)精英英白領(lǐng)”。三、項(xiàng)目整體體形象定位通過(guò)市場(chǎng)分析析我們可知，，項(xiàng)目在規(guī)模模上缺乏一定定的優(yōu)勢(shì)，與與濱江板塊其其他項(xiàng)目不具具備天然的景景觀優(yōu)勢(shì)，但但具備核心的的地鐵、交通通核心價(jià)值。。通過(guò)市場(chǎng)分析析我們可知，，濱江新城未未來(lái)潛在供應(yīng)應(yīng)量較大，且且濱江新城的的整體樓面地地價(jià)相比項(xiàng)目目較高，要想想實(shí)現(xiàn)可觀的的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，，區(qū)域項(xiàng)目必必將走高端路路線，實(shí)現(xiàn)高高價(jià)銷售，因因此濱江新城城整體高端市市場(chǎng)將競(jìng)爭(zhēng)激激烈。客戶項(xiàng)目對(duì)手項(xiàng)目如何定位位？53定位戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商目標(biāo)品牌使命：實(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)工商房房產(chǎn)品牌的長(zhǎng)長(zhǎng)沙落地和區(qū)區(qū)域深耕；利潤(rùn)使命：：在農(nóng)工商商房產(chǎn)的高高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)策略下，，以成熟產(chǎn)品品保證項(xiàng)目目利潤(rùn)最大大化。在背負(fù)品牌牌和利潤(rùn)的的雙重使命命下，項(xiàng)目目如何占位位，如何沖沖破市場(chǎng)？？5455策略項(xiàng)目匹配同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)：陷入高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)泥潭？×差異化+專一化競(jìng)爭(zhēng)策略：與周邊市場(chǎng)形成差異，專做目標(biāo)客群的中端市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目理想價(jià)值和快跑?！挪町惢?專一化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略定位戰(zhàn)略5556差異化+專一化策略略：我們將通通過(guò)針對(duì)精英階層的的客戶群體體來(lái)尋找項(xiàng)目目機(jī)會(huì),突破市場(chǎng),我們不僅要要有常規(guī)化的動(dòng)動(dòng)作(產(chǎn)品的附加加值),還要對(duì)項(xiàng)目目植入不一一樣的生活模式,以及對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)品個(gè)性化化附加值打造造，從而區(qū)隔隔于區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，，建立獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì);項(xiàng)目要提供供的是一種種在能滿足舒適度的同時(shí)具備備更高性價(jià)比、、滿足居住需需求的同時(shí)時(shí)有自己個(gè)性表表情的居住住產(chǎn)品.定位戰(zhàn)略56全國(guó)搜尋精英白領(lǐng)主題題的成功案例項(xiàng)目生活模式特色的社區(qū)配置香港YOHOTWONJOYOFLIFE（別處沒(méi)有的生活情趣）社區(qū)活力會(huì)所/特色生活服務(wù)配制深圳金地梅龍鎮(zhèn)時(shí)尚先鋒的快樂(lè)主義先鋒建筑特色/多功能時(shí)尚會(huì)所/小人國(guó)商業(yè)街……案例借鑒能夠解社會(huì)精精英階層生活活方式且獨(dú)具具城市特色的的成功案例57香港YOHOTOWN58深圳金地梅隴鎮(zhèn)59這些項(xiàng)目通過(guò)過(guò)抓住高級(jí)精精英階層生活活的特質(zhì)及置置業(yè)需求，不不但有效解決決了年輕人壓壓制城市化娛娛樂(lè)休閑活動(dòng)動(dòng)的時(shí)間和增增加成本，而而且個(gè)性十足足，在市場(chǎng)表表現(xiàn)優(yōu)良，口口碑甚好，成成為房地產(chǎn)市市場(chǎng)典型名利雙收的寵寵兒案例小結(jié)60生活模式道路路：打破新城城發(fā)展期的瓶瓶頸——將城市的高級(jí)級(jí)精英階層主主流生活引入入項(xiàng)目建立徹底差異異化項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)突破破我們項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)勢(shì)突破的基石是什么？61濱江新城，地地鐵核心長(zhǎng)沙城市的魅魅力新界項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理理：62濱江新城火熱的新城核核心區(qū)位，城城市重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，區(qū)域域價(jià)值無(wú)限；；63地鐵核心極強(qiáng)的交通資資源，縮短城城市距離，擴(kuò)擴(kuò)大居住群體體，提高居住住產(chǎn)品價(jià)值；；64城市新魅對(duì)接了城市精精英的心理褒褒獎(jiǎng)，同時(shí)也也說(shuō)明農(nóng)工商商地產(chǎn)在長(zhǎng)沙沙的處女作，，讓濱江新城城變新了；65精品建筑綜合合體這是地緣第一一和唯一的最最有利的USP（獨(dú)特價(jià)值主主張）。66符合精英客群群需求的全產(chǎn)產(chǎn)品體系：案名形象、建建筑風(fēng)格、園園林、戶型、、配套、商業(yè)業(yè)……67“光明”意象充滿理想、智慧和和激情追求精致的細(xì)節(jié)追求極致的工作過(guò)程及結(jié)結(jié)果未來(lái)幾年長(zhǎng)沙沙市場(chǎng)最值得期許的產(chǎn)品68項(xiàng)目整體形象象定位：他們已經(jīng)是社社會(huì)的中流邸邸柱;他們有國(guó)際化化的視野;是企業(yè)的中高高層;濱江新城·國(guó)際藝術(shù)公園園社區(qū)城市中心人居居集成有機(jī)體體，集公園景景觀、公園居居住、國(guó)際化化辦公、藝術(shù)術(shù)體驗(yàn)商業(yè)街街區(qū)于一體由此，光明集團(tuán)農(nóng)工工商地產(chǎn)將獲獲得旗下最值值得炫耀的資資產(chǎn)69主推案名“光明?789藝術(shù)公園”Bright·ArtPark一群有錢有趣趣的人；一個(gè)經(jīng)典的設(shè)設(shè)計(jì)作品；一場(chǎng)豐富的視視覺(jué)感受和體體驗(yàn)；一座城市時(shí)尚尚地標(biāo)；一個(gè)以“生態(tài)態(tài)花園和睦的的鄰里精神””的獨(dú)立社區(qū)區(qū)；一處私人會(huì)晤晤和熱門社交交地；一股由貴族風(fēng)風(fēng)情醞釀而起起的風(fēng)潮；成為長(zhǎng)沙新的的城市印象；；“789”一個(gè)極具包包容的數(shù)字，，既有成熟內(nèi)內(nèi)斂的韻味，，又包含青春春活力、藝術(shù)術(shù)品位的各階階層。70目錄Contents項(xiàng)目屬性分析析開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及整整體定位住宅定位策略略商業(yè)定位策略略公寓定位策略略住宅形象定位位住宅產(chǎn)品打造造住宅戶型定位位建議價(jià)格定位71一、住宅形象象定位濱江新城·時(shí)尚·藝術(shù)公館生活活RiversideFashionArt72產(chǎn)品打造定位位——如何結(jié)合產(chǎn)品品策略與客戶戶需求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位位？通過(guò)獨(dú)具特點(diǎn)點(diǎn)的產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)打造的整體體形象及價(jià)值值的體現(xiàn)：建筑風(fēng)格、園園林、樣板房房、營(yíng)銷中心心、公共空間間、智能化、、物業(yè)等二、住宅產(chǎn)品品打造品牌、利潤(rùn)雙雙重利益最大大化73建筑風(fēng)格目前市場(chǎng)上高高端產(chǎn)品及豪豪宅產(chǎn)品均喜喜歡采用Are-deco風(fēng)格，在于這這種風(fēng)格簡(jiǎn)約約、大氣、富富有國(guó)際感，，也非常有利利于開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)立面的掌握握。也能滿足足精英階層對(duì)對(duì)品質(zhì)的追求求。同時(shí)建筑筑頂上設(shè)置開(kāi)開(kāi)發(fā)商logo，昭示品牌效效應(yīng)74園林風(fēng)格最大化利用建建筑圍合中心心景觀園林，，戶型分布與與設(shè)計(jì)主要考考慮對(duì)中心園園林的利用，，考慮將主要要房間朝向中中心園林，保保證每一戶業(yè)業(yè)主均能享受受社區(qū)景觀；；營(yíng)造自然園林林景觀，融入入異域風(fēng)情，，注重綠化量量，打造“自自然生態(tài)園林林”內(nèi)部打造舒適適園林景觀，，可以本地綠綠植為主，增增加景觀層次次時(shí)尚前衛(wèi)、陽(yáng)陽(yáng)光健康、自自然園林為總總體風(fēng)格市場(chǎng)特征：53%的目標(biāo)客戶傾傾向于自然園林75架空層精裝、、挑高設(shè)計(jì)，，利用玻璃圍圍合入戶大堂堂，在提高得得房率的同時(shí)時(shí)利用架空層層打造以運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑為主題題的泛會(huì)所，，提供健身，，娛樂(lè)、休憩憩、兒童娛樂(lè)樂(lè)、文化展示示等功能；架空層層打造造76園林小小品坐臥留停坐、臥臥、停停、留留是人們們生活活中休休息、、放松松的動(dòng)動(dòng)作。。在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部分分散放放置四四種空空間形形態(tài)的的亭子子，形形成了了獨(dú)特特建筑筑景觀觀，并并可結(jié)合合商業(yè)業(yè)公建建，形形成特特色商商業(yè)氛氛圍。。點(diǎn)狀雕雕塑藝藝術(shù)小小品點(diǎn)點(diǎn)綴—不只是是看，，兼具具休閑閑功能能77趣味性性參與性性精致感感灰空間間園林小小品點(diǎn)狀雕雕塑藝藝術(shù)小小品點(diǎn)點(diǎn)綴—不只是是看，，兼具具休閑閑功能能78園林亮亮化夜光柱柱/局部鋪鋪地：讓園園林?jǐn)[擺脫只只有白白天可可看，，晚上上也別別有風(fēng)風(fēng)情同時(shí)夜夜光柱柱也是是項(xiàng)目目將夜光園園林，，用光光加強(qiáng)強(qiáng)城市市意境境79園林亮亮化夜光園園林，，用光光加強(qiáng)強(qiáng)城市市意境境夜光噴噴泉廣廣場(chǎng)：白天天的水水景，，夜晚晚的光光景80公共空空間將空間間空間間藝術(shù)術(shù)化處處理，，打造造創(chuàng)意形形象墻墻/指示81公共空空間社區(qū)入入口大大堂電梯大大堂架空會(huì)會(huì)所業(yè)業(yè)主DIY秀場(chǎng)公共衛(wèi)衛(wèi)生間間將空間間空間間藝術(shù)術(shù)化處處理，，抓住住每一一個(gè)小小細(xì)節(jié)節(jié)，增增添藝藝術(shù)元元素，，精裝裝入戶戶大堂堂、車車庫(kù)入入戶大大堂雙雙大堂堂設(shè)計(jì)計(jì)，小小區(qū)全全人車車分流流設(shè)計(jì)計(jì)，彰彰顯項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)，，客戶戶尊貴貴感。。入戶大大堂地下陽(yáng)陽(yáng)光車車庫(kù)82看樓通通道，，路線線醒目目的標(biāo)標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)公共空空間83標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)導(dǎo)示系系統(tǒng)停車系系統(tǒng)內(nèi)部裝裝飾系系統(tǒng)公共標(biāo)標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)，，使社區(qū)形形象藝術(shù)化化整合的建立立公共空空間84公共空空間無(wú)線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)：：社區(qū)各各個(gè)角角落均均可無(wú)無(wú)線上上網(wǎng)虛擬社社區(qū)：：構(gòu)建社社區(qū)精精英階階層的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)生活活圈，，跳蚤蚤市場(chǎng)場(chǎng)、生生活指指南、、網(wǎng)上上交友友、網(wǎng)網(wǎng)購(gòu)店店……打造無(wú)無(wú)線社社區(qū)、、虛擬擬社區(qū)區(qū)，充充分滿滿足精精英階階層網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)生生活需需求85營(yíng)銷中中心規(guī)規(guī)劃建議打打造具具有獨(dú)獨(dú)特個(gè)個(gè)性的的售樓樓處，，突出出精英英階層層對(duì)““藝術(shù)術(shù)”““時(shí)尚尚”的的追求求，獨(dú)獨(dú)特的的外形形和鮮鮮亮的的顏色色，是是售樓樓處建建造的的要點(diǎn)點(diǎn)。打造獨(dú)獨(dú)特且且突出出精英英人士士個(gè)性性的藝藝術(shù)售售樓部部備注：：在S3地塊（（商業(yè)業(yè)地塊塊）布布置售售樓處處、block街區(qū)樣樣板段段，進(jìn)進(jìn)行體體驗(yàn)式式銷售售，住住宅樣樣板房房在block街區(qū)樣樣板段段中搭搭建。。86將營(yíng)銷銷中心心營(yíng)造造成藝藝術(shù)化化的場(chǎng)場(chǎng)景，，摒棄棄目前前市場(chǎng)場(chǎng)上將將賣樓樓作為為純粹粹的功功利性性的商商業(yè)行行為，，將售售賣的的成分分降到到最低低。在在這里里沒(méi)有有大的的售賣賣模型型，將將建筑筑呈現(xiàn)現(xiàn)在畫(huà)畫(huà)作里里，代代替它它成為為藝術(shù)術(shù)性的的享受受。營(yíng)銷中中心規(guī)規(guī)劃藝術(shù)化化的營(yíng)營(yíng)銷中中心，，名畫(huà)和和名藝藝術(shù)品品為營(yíng)營(yíng)銷中中心增增加了了文化化藝術(shù)術(shù)感和和價(jià)值值感，，讓精英英人士士對(duì)購(gòu)購(gòu)房變變得更更藝術(shù)術(shù)化87一個(gè)非?？湛臻g的空間間；一個(gè)可自用用可經(jīng)營(yíng)的的場(chǎng)所；一個(gè)類酒店店居住方式式的場(chǎng)所；；一個(gè)私人接接待/辦公的場(chǎng)所所；一個(gè)企業(yè)接接待的場(chǎng)所所；一個(gè)企業(yè)會(huì)會(huì)議的場(chǎng)所所；一個(gè)舉行PARTY的場(chǎng)所；一個(gè)舉辦個(gè)個(gè)人畫(huà)展的的場(chǎng)所；尊崇的會(huì)所享受受營(yíng)銷中心規(guī)規(guī)劃未來(lái)營(yíng)銷中中心可打造造成藝術(shù)會(huì)會(huì)所88樣板房設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃特色要素：：產(chǎn)品樣板房房重裝修輕裝裝飾的理念念展現(xiàn)預(yù)留空間，，未來(lái)可進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷活活動(dòng)策劃，，如可與品品牌家居供供應(yīng)商聯(lián)合合進(jìn)行裝飾飾DIY大賽與銷售中心心結(jié)合建設(shè)設(shè)樣板房，，直觀展示示項(xiàng)目針對(duì)對(duì)“精英階階層”量身身打造的產(chǎn)產(chǎn)品和生活活理念89樣板房設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃參考國(guó)際設(shè)設(shè)計(jì)大師的的風(fēng)格，打打造屬于長(zhǎng)長(zhǎng)沙的國(guó)際際風(fēng)情樣板板間90男人征服世世界ManConqueringtheWorld無(wú)論對(duì)世界界的了解有有多少，精精英階層的的男人骨子子里都有著著對(duì)冒險(xiǎn)的渴渴望和對(duì)生命最原原始的探求求。簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代代派風(fēng)格特特別強(qiáng)調(diào)空空間的透明明特性，每每個(gè)空間獨(dú)獨(dú)立又互相相融合，與與精英階層層這樣的一一個(gè)既具包包容性又飽飽含獨(dú)特的的個(gè)性。樣板房概念念每一間樣板板房的設(shè)計(jì)計(jì)都代表了了”精英階階層”的個(gè)個(gè)性追求,都是一件藝藝術(shù)品91女人懷念青青春WormanMissyoung城市喧囂的的背后，對(duì)對(duì)青春無(wú)限限的眷念和和對(duì)浪漫的的極度遐想想，是每個(gè)個(gè)精英階層層的女人心心底最溫柔柔的部分。。無(wú)論對(duì)外外是如何節(jié)節(jié)制與理性性，對(duì)內(nèi)則則是歡愉、、感性式的的。室內(nèi)的一切切陳設(shè)都是是自己喜好好的，可以以含蓄優(yōu)雅雅、也可以以暗藏著神神秘與曖昧昧，因?yàn)樵谠谶@里只要要討好自己己。樣板房概念念每一間樣板板房的設(shè)計(jì)計(jì)都代表了了”精英階階層”的青青春與個(gè)性性,都是一件藝藝術(shù)品92精裝修建議議從市場(chǎng)分析析可知：區(qū)區(qū)域內(nèi)精裝裝修溢價(jià)指指數(shù)不高，，僅對(duì)促進(jìn)進(jìn)銷售有較較好的推動(dòng)動(dòng)作用。本案在開(kāi)發(fā)發(fā)成本上雖雖樓面地價(jià)價(jià)低于濱江江多數(shù)其他他項(xiàng)目，但但若帶精裝裝修銷售，，必將增加加項(xiàng)目成本本，提高銷銷售單價(jià)，，在項(xiàng)目不不具備景觀觀資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)的情況下下，單價(jià)提提高，將不不具備價(jià)格格優(yōu)勢(shì)，對(duì)對(duì)于價(jià)格敏敏感的目標(biāo)標(biāo)客戶來(lái)說(shuō)說(shuō)，不利于于產(chǎn)品提價(jià)價(jià)。因此：不建議帶精精裝修銷售售93智能化智能門禁、、預(yù)約電梯、、智能安防系系統(tǒng)等（住宅報(bào)警警裝置、訪訪客對(duì)講裝裝置、周邊邊防越報(bào)警警裝置、閉閉路電視監(jiān)監(jiān)控裝置））(5)電子巡更裝置運(yùn)用科技智智能化技術(shù)術(shù)，彰顯小小區(qū)品質(zhì)94租務(wù)中心（（商務(wù)中心心）；提供鐘點(diǎn)工工、維修服服務(wù)；Party籌備、社區(qū)區(qū)廚房籌備備、特色餐餐飲；保安、保潔潔員以物業(yè)業(yè)經(jīng)理、物物業(yè)助理的的形象出現(xiàn)現(xiàn);洗衣，彩擴(kuò)擴(kuò)，保潔，，訂餐;………..全智個(gè)性物物業(yè)管理24小時(shí)酒店式式物業(yè)管理理服務(wù)公館式生活活、優(yōu)質(zhì)服服務(wù)、按照照精英人士士的生活習(xí)習(xí)慣，打造造特色服務(wù)務(wù)9596建筑亮化工工程打造濱江最最美夜景建建筑，同時(shí)時(shí)也是政府府對(duì)濱江住住宅形象的的要求說(shuō)明：依據(jù)本項(xiàng)目目的整體發(fā)發(fā)展策略；；依據(jù)同類市市場(chǎng)供應(yīng)及及成交反映映情況（主主要是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況）；；依據(jù)目標(biāo)客客戶的需求求特征。操作經(jīng)驗(yàn)借借鑒面積段建議議面積段建議議的考慮因因素項(xiàng)目定位方方向、產(chǎn)品品策略市場(chǎng)供求反反映目標(biāo)客戶訪訪談三、住宅戶戶型定位建建議97戶型定位依依據(jù)44%的客戶選擇擇80-90㎡。30%的客戶選擇擇100-110㎡的面積57%的客戶選擇擇三室兩廳廳，其中包包括小三房房，33%的客戶選擇擇兩室兩廳廳。市場(chǎng)供求特特征：近三年長(zhǎng)沙沙市場(chǎng)供銷銷主要以60-90㎡、90-120㎡的產(chǎn)品為主主，客戶需求特特征：80-90㎡為主力需求求，其次為為100-110㎡；戶型需求求方面以三三房為絕對(duì)對(duì)主力。區(qū)域在售住住宅特征：：以80-90㎡2房和100-110㎡3房產(chǎn)品為主主，其次為90-100㎡和110-120㎡2+1房。98戶型定位戶型定位原原則：根據(jù)據(jù)市場(chǎng)供求求特征，客客戶需求特特征及街區(qū)區(qū)與在售項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品特特征綜合對(duì)對(duì)比，多角度考慮慮。現(xiàn)金流產(chǎn)品品，剛需戶戶型、兼顧顧一定舒適適性戶型面積段套數(shù)比位置附送面積比戶型說(shuō)明附送方式2R75-8010%湊建筑排布10%2房大景觀陽(yáng)臺(tái)、入戶花園或空中花園改房間2+1R1衛(wèi)90-9535%中間套10%緊湊2+12+1R2衛(wèi)100-11030%邊套10%舒適2+13+1R2衛(wèi)110-12020%邊套10%緊湊3+14R130-1405%樓王10%舒適3+1合計(jì)100.00%10%結(jié)合市場(chǎng)特特征及與發(fā)發(fā)展商研究究，戶型配配比建議如如下兩梯四戶，，利用天井井形成中間間套南北通通透（盡量量做到中間間套三開(kāi)間間南向）,屬于市場(chǎng)稀稀缺戶型，，提高長(zhǎng)沙沙悶熱天氣氣的居住舒舒適度。高附加值：：滿足規(guī)范下下的套內(nèi)面面積10%高附送。住宅體量:97500平米99銷售價(jià)格定定位原則：：市場(chǎng)比較較法靜態(tài)價(jià)格格：基于項(xiàng)目目定位，，采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法進(jìn)行定價(jià)價(jià)建議，，具有區(qū)區(qū)位、規(guī)規(guī)模、檔檔次類似似性，區(qū)區(qū)域典型型項(xiàng)目，，目前在在售項(xiàng)目目作為參參照體系系；參照項(xiàng)目目的價(jià)格格均為2013年8月份現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)采集價(jià)價(jià)格，本本項(xiàng)目測(cè)測(cè)算價(jià)格格結(jié)果分分靜態(tài)（（2013年8月份）價(jià)價(jià)格；按照重要要性與影影響力高高低給予予不同的的權(quán)重，，確定權(quán)權(quán)重后，，我們將將本項(xiàng)目目與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)進(jìn)行評(píng)比比得分，，根據(jù)評(píng)評(píng)分計(jì)算算本案靜靜態(tài)入市市價(jià)格；；動(dòng)態(tài)價(jià)格格：市場(chǎng)因素素：市場(chǎng)場(chǎng)處于宏宏觀調(diào)控控階段，，但是從從城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展看，未未來(lái)區(qū)域域逐漸成成熟，商商業(yè)價(jià)格格將有一一定的增增長(zhǎng)空間間；政策因素素：近期期國(guó)家宏宏觀調(diào)控控政策收收緊，以以防止房房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲。。按照市場(chǎng)場(chǎng)成長(zhǎng)性性測(cè)算實(shí)實(shí)際入市市價(jià)。特別說(shuō)明明：以下價(jià)格格測(cè)算建建立在建建議打造造的定位位實(shí)現(xiàn)的的基礎(chǔ)上上。濱江1號(hào)納愛(ài)斯陽(yáng)光麗城南山雍江匯參照項(xiàng)目四、價(jià)格格定位100靜態(tài)入市市價(jià)格推推算：市場(chǎng)比較較法—產(chǎn)品比較較定價(jià)（（毛坯均均價(jià)）考慮權(quán)重

本案與各樓盤評(píng)比后分值

因素濱江1號(hào)納愛(ài)斯陽(yáng)光麗城南山雍江匯位置/地段12131110交通11121111周邊配套7777片區(qū)規(guī)劃11111111開(kāi)發(fā)商品牌6866樓盤規(guī)模6655地塊環(huán)境景觀資源1111118外立面10121211園林1011910戶型設(shè)計(jì)10121111社區(qū)配套6666本案比較后分值

10010910196樓盤名稱

濱江1號(hào)納愛(ài)斯陽(yáng)光麗城南山雍江匯比較樓盤均價(jià)

(元/平米)600066008300比較樓盤取值100101100本案評(píng)比分值10910097本案比較后定價(jià)(元/平米)6,5406,6668,051比較樓盤對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重0.40.40.2權(quán)重價(jià)格(元/平米)261626401610.2本項(xiàng)目目前可定價(jià)

6,866101價(jià)格定位位——毛坯價(jià)格格靜態(tài)入市市定價(jià)：：根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)比較法法，本案案高層住住宅目前前毛坯入入市的靜靜態(tài)價(jià)格格可定為為：6866元/㎡2年后入市市定價(jià)：：濱江新城城開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)入白熱熱化階段段，土地地成交價(jià)價(jià)格逐年年抬升，，樓面地地價(jià)上漲漲至2696元/m2，開(kāi)發(fā)成成本的增增加必將將促進(jìn)區(qū)區(qū)域內(nèi)房房?jī)r(jià)的抬抬高，本本案產(chǎn)品品價(jià)格將將應(yīng)勢(shì)提提升；而而隨著地地鐵4號(hào)線2016年的開(kāi)通通運(yùn)營(yíng)將將為本案案帶來(lái)利利好，高高層的價(jià)價(jià)值將進(jìn)進(jìn)一步提提高，本本案動(dòng)態(tài)態(tài)價(jià)格測(cè)測(cè)算暫且且按照較較保守的的8%增長(zhǎng)率計(jì)計(jì)算。2014年下半年年入市均均價(jià)=6866*1.08=7415元/㎡2015年下半年年入市均均價(jià)=7415*1.08=8008元/㎡102目錄Contents項(xiàng)目屬性性分析開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略及整體體定位住宅定位位策略商業(yè)定位位策略公寓定位位策略商業(yè)定位位邏輯推推導(dǎo)商業(yè)形象象定位商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位價(jià)格定位位103104一、商業(yè)業(yè)定位邏邏輯推導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)回顧及及發(fā)展研研判區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)：濱江新城區(qū)域已形成銀盆嶺商圈和觀沙嶺商圈兩大商圈，整體形象和檔次銀盆嶺商圈明顯高于觀沙嶺商圈；觀沙嶺商圈在奧克斯廣場(chǎng)的帶動(dòng)下，形成了區(qū)域內(nèi)高端時(shí)尚購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、特色餐飲為主的商業(yè)氛圍，未來(lái)綠地沃爾瑪廣場(chǎng)、世貿(mào)希爾頓酒店的成功開(kāi)業(yè)，將打?yàn)I江新城的CBD；觀沙嶺商圈是以超市和專業(yè)市場(chǎng)為帶動(dòng)，整體商業(yè)氛圍較好，但缺乏休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲等業(yè)態(tài)，另由于建筑老化，業(yè)態(tài)嘈雜，商業(yè)檔次形象較低，業(yè)態(tài)和環(huán)境亟需提升；濱江新城區(qū)域?qū)儆谡攸c(diǎn)打造區(qū)域，商業(yè)規(guī)劃量大，施家港水上公園、漁人碼頭、世貿(mào)鉑翠灣等商業(yè)尚未運(yùn)營(yíng)，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，以百貨、購(gòu)物中心、酒店為業(yè)態(tài)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目周邊商業(yè)總結(jié)：項(xiàng)目周邊商業(yè)主要集中于長(zhǎng)望路，業(yè)態(tài)主要以低端的餐飲、零售便利店、汽車美容、藥房等業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)雜亂，無(wú)主題，無(wú)特色。以傳統(tǒng)購(gòu)購(gòu)物類百百貨、大大型超市市、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)為為驅(qū)動(dòng)的的商業(yè)市市場(chǎng)以飽飽和，并并競(jìng)爭(zhēng)壓壓力較大大，項(xiàng)目目周邊以以餐飲、、休閑、、娛樂(lè)、、體驗(yàn)購(gòu)購(gòu)物的業(yè)業(yè)態(tài)存在在一定的的市場(chǎng)空空白和機(jī)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)104105商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展研研判開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略：

在本案的商業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略上，開(kāi)發(fā)商主要傾向于將商業(yè)實(shí)行銷售回款，因此在商業(yè)的業(yè)態(tài)上，不宜以百貨、購(gòu)物中心等大型業(yè)態(tài)為主，在業(yè)態(tài)定位上，主要以適合中小面積的商鋪的餐飲、休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物類等業(yè)態(tài)為主。項(xiàng)目機(jī)遇：

項(xiàng)目靠近地鐵口，未來(lái)在地鐵人流的帶動(dòng)下，項(xiàng)目的流動(dòng)消費(fèi)人口較多，在商業(yè)的業(yè)態(tài)定位上短平快的消費(fèi)類業(yè)態(tài)如餐飲、西餐、時(shí)尚便利店、時(shí)尚購(gòu)物類業(yè)態(tài)存在較大的市場(chǎng)機(jī)遇。項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)餐飲、休休閑、娛娛樂(lè)、體體驗(yàn)購(gòu)物物具有市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，同時(shí)時(shí)該類業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商商鋪面積積大小的的局限性性較小105106本案商業(yè)發(fā)展展方向市場(chǎng)現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)有檔次次、形象較好好的購(gòu)物類、、餐飲類、休休閑娛樂(lè)類商商業(yè)主要集中中在銀盆嶺一一代，區(qū)域市市場(chǎng)存在空白白機(jī)遇；消費(fèi)者需求：觀沙嶺一代代消費(fèi)者對(duì)于于區(qū)域有檔次次的、吃、喝喝、玩、樂(lè)于于一體的一站站式特色休閑閑娛樂(lè)商業(yè)有有強(qiáng)烈需求，，為本案商業(yè)業(yè)的發(fā)展提供供了一定的消消費(fèi)者支撐；；商家訪談：以人人樂(lè)代代表的大型超超市不考慮進(jìn)進(jìn)駐，品牌中中西餐飲、部部分休閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)態(tài)有進(jìn)駐駐意向，未來(lái)來(lái)以金融銀行行、精品超市市、中大型品品牌餐飲為主主力店的業(yè)態(tài)態(tài)是項(xiàng)目可爭(zhēng)爭(zhēng)取的對(duì)象。。引挈：精品超市、高高檔時(shí)尚餐飲飲為商業(yè)主形形象主題：時(shí)尚潮流一站站式體驗(yàn)休閑閑街區(qū)功能：集購(gòu)物、休閑閑、餐飲、娛娛樂(lè)于一體的的主題商業(yè)街街。幅射區(qū)域：觀沙嶺、金星星北、銀盆嶺嶺、濱江新城城、地鐵流動(dòng)動(dòng)人口106二、商業(yè)形象象定位河西板塊首個(gè)個(gè)時(shí)尚化·生活化·主題型社區(qū)級(jí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位位：以精英層次、時(shí)時(shí)尚、潮流、、有鮮明多頻頻次和多人流流快消品、服服務(wù)為主打，集購(gòu)物、休閑、、餐飲、娛樂(lè)樂(lè)于一體的主題題商業(yè)街。block街區(qū)（2.4萬(wàn)方左右）107商業(yè)物業(yè)組合合比例產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）比例生活超市300013%零售街區(qū)600025%休閑街區(qū)600025%餐飲街區(qū)700029%生活配套街區(qū)20008%

24000100%注：以上表格格的業(yè)態(tài)比例例將根據(jù)項(xiàng)目目操作的實(shí)際際情況作具體體調(diào)整108除主力店及某某些特殊店鋪鋪以外，商鋪鋪面積劃分盡盡量以小為原原則；地塊面積段面積戶數(shù)比戶數(shù)面寬*進(jìn)深層高位置東地塊30-50約17000㎡65%1654.2m*10~15m*1F：5.6m2-3F：3.9m50~10020%504.2~8.4m*10~15m*1F：5.6m2-3F：3.9m100-15015%408.4m*10~15m1F：5.6m2-3F：3.9m包括不規(guī)則商鋪，位于入口及人流密集處辦公裙樓3500-4000㎡1F：5.6m2-3F：4.5m與辦公結(jié)合，作為主力店西地塊廣場(chǎng)商業(yè)60-120㎡3000㎡4.2m*10~15m*1F：5.6m2F：

3.6m豎向分割，“一拖二”出售注：根據(jù)整體體單體最終確確定，動(dòng)線及及公用平臺(tái)擺擺放，面積段段將會(huì)根據(jù)實(shí)實(shí)際情況微調(diào)調(diào)銷售時(shí)控制面面積段，在運(yùn)運(yùn)營(yíng)時(shí)可隨意意組合；用單棟商業(yè)形形成商業(yè)聚合合和動(dòng)線；2-3F做局部退臺(tái)，，以連廊形成成客流動(dòng)線；；注意空調(diào)管道道和店招的預(yù)預(yù)留；不建議在西地地塊有騎樓商商業(yè)。商鋪面積配比比109商業(yè)客戶目標(biāo)客戶：區(qū)域內(nèi)將導(dǎo)入入的以城市中中產(chǎn)階級(jí)及白白領(lǐng)精英的中中青年居民為為主，以及由由軌道交通與與大橋?qū)氲牡臋C(jī)會(huì)客群；；客戶需求：生活配套、休休閑餐飲、主主題娛樂(lè)及文文體活動(dòng)等基基本生活需求求為主；110超越性的商業(yè)業(yè)零售模式娛樂(lè)零售商業(yè)業(yè)模式——以主題娛樂(lè)、、文化休閑撬撬動(dòng)零售的全全新模式強(qiáng)調(diào)主題式娛娛樂(lè)、餐飲、、文化休閑等等參與性強(qiáng)的的業(yè)態(tài)，增加加消費(fèi)停留時(shí)時(shí)間，在為消消費(fèi)者帶來(lái)樂(lè)樂(lè)趣的同時(shí)撬撬動(dòng)其他零售售產(chǎn)品的銷售售額；充分利用戶外外、屋頂、中中庭等各類開(kāi)開(kāi)放性空間，，提供綠化、、休憩、公共共活動(dòng)區(qū)域，，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生生態(tài)自然與建建筑的和諧，，加強(qiáng)商業(yè)的的趣味性及環(huán)環(huán)保性。商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成成大型主力店:華潤(rùn)BLT精品超市(建議)或大型品牌餐餐飲、知名金金融銀行時(shí)尚購(gòu)物：時(shí)尚服飾，，精品零售、、寵物店等；；休閑娛樂(lè)：咖啡廳，迷迷你酒吧、時(shí)時(shí)尚書(shū)吧等；；特色餐飲：高檔特色餐餐飲；地鐵沿沿線的快餐消消費(fèi);社區(qū)商業(yè)：銀行、藥房房、干洗、便便利小超市;服務(wù)培訓(xùn)：如英語(yǔ)，中中小學(xué)教育，，才藝培訓(xùn)等等，可放置三三或四層。（（周邊的學(xué)校校對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)））三、商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位111總體業(yè)態(tài)配比比業(yè)態(tài)功能作用示例比例娛樂(lè)游憩設(shè)施吸引廣泛消費(fèi)者市場(chǎng)擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)半徑提高市場(chǎng)滲透率特色酒吧咖啡廳時(shí)尚書(shū)吧現(xiàn)場(chǎng)藝術(shù)場(chǎng)30%餐飲設(shè)施延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間提高重游率擴(kuò)大對(duì)各類細(xì)分市場(chǎng)的吸引力支撐日間和晚間的活動(dòng)線路主題餐館特色餐飲娛樂(lè)餐館高檔特色餐飲地鐵沿線消費(fèi)25%特色商業(yè)精品擴(kuò)大開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)半徑提高營(yíng)業(yè)額創(chuàng)造購(gòu)物活動(dòng)路線特色商業(yè)品牌商業(yè)風(fēng)情零售精品超市37%服務(wù)培訓(xùn)吸引特定人群促進(jìn)3、4層商業(yè)合理利用英語(yǔ)培訓(xùn)才藝培訓(xùn)生活配套8%娛樂(lè)休閑30%餐飲25%零售37%配套8%112多維復(fù)