XX公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào)

目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式1/18/20232商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告1/18/20233全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況1997~2001年全國(guó)GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國(guó)民的可支配收入和提高國(guó)民的市場(chǎng)購(gòu)買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。過(guò)去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來(lái)五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。國(guó)家通過(guò)轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較有利。1/18/20234上海GDP增長(zhǎng)狀況分析1998~2001年上海GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。1/18/20235新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)重大變化供應(yīng)總量國(guó)家將通過(guò)土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開發(fā)，減少生地供應(yīng)。土地利用計(jì)劃要公開透明價(jià)格總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營(yíng)打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國(guó)家土地政策:從2002年7月1日起，各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。6未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高1/18/20237有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國(guó)1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)?；?、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開發(fā)公司1/18/20238土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將更趨向市場(chǎng)化。新開發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒(méi)有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬(wàn)以上的大地塊均落入萬(wàn)科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來(lái)獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化速度相關(guān)3、土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)4、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求1/18/20239土地市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。需求者國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場(chǎng)秩序加入WTO對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范10我國(guó)加入入WTO在在給房地地產(chǎn)業(yè)帶帶來(lái)三大大機(jī)會(huì)的的同時(shí)，，也帶來(lái)來(lái)了四大大威脅1、外商商的加大大投資將將使對(duì)寫寫字樓、、工業(yè)用用房和高高檔住宅宅的需求求增長(zhǎng)。。2、入世帶動(dòng)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和部分建筑筑用進(jìn)口原材材料關(guān)稅的降降低將使住宅宅的有效需求求增大，并使使住宅的消費(fèi)費(fèi)層次更加分分明。3、國(guó)外金融融機(jī)構(gòu)的介入入將促進(jìn)我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)金融融業(yè)發(fā)展。三大機(jī)會(huì)1、入世帶來(lái)來(lái)的政策透明明性和中國(guó)目目前房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的相對(duì)高利利潤(rùn)必將吸引引國(guó)外大型房房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)進(jìn)入，國(guó)內(nèi)規(guī)規(guī)模小、資金金量低、管理理技術(shù)水平差差的企業(yè)將受受到?jīng)_擊。2、外資房地地產(chǎn)開發(fā)商將將首先進(jìn)入高高檔外銷公寓寓及寫字樓市市場(chǎng)，憑借其其先進(jìn)的物業(yè)業(yè)管理模式、、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和和更加專業(yè)化化、人性化的的服務(wù)理念，，對(duì)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)商的的業(yè)務(wù)將形成成威脅。3、國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)商的的政府背景優(yōu)優(yōu)勢(shì)和天然的的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將將逐漸淡化。。4、房地產(chǎn)企企業(yè)正面臨新新一輪“洗牌牌”，相當(dāng)數(shù)數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將被市市場(chǎng)淘汰。四大威脅1/5/202311加入WTO后后，中國(guó)將將在過(guò)渡期內(nèi)內(nèi)，逐漸取消消進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的的市場(chǎng)壁壘資料來(lái)源：WTO協(xié)議200020012002200320042006年允允許建筑設(shè)計(jì)計(jì)、工程服務(wù)務(wù)、城市規(guī)劃劃服務(wù)允許設(shè)設(shè)立獨(dú)資企業(yè)業(yè)準(zhǔn)許外商進(jìn)入入中國(guó)的房地地產(chǎn)及服務(wù)行行業(yè)，高檔公公寓寫字樓外外商不許獨(dú)資資收費(fèi)和合同為為基礎(chǔ)的房地地產(chǎn)服務(wù)僅限限于合資企業(yè)業(yè)形式，允許許外方擁有多多數(shù)股權(quán)建筑設(shè)計(jì)服務(wù)務(wù)（CPC8671）及及工程服務(wù)，，集中工程服服務(wù)、城市規(guī)規(guī)劃服務(wù)，僅僅限于合資形形式，外資可可以擁有多數(shù)數(shù)股權(quán)建筑及相關(guān)工工程服務(wù)（CPC511，512，，513，514，515，516，517，，518），，外商可以獨(dú)獨(dú)資2005外商可以獨(dú)資資在中國(guó)建設(shè)設(shè)、改造和經(jīng)經(jīng)營(yíng)飯店和餐餐館設(shè)施2006市場(chǎng)開放度1/5/202312房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特性性可可以以總總結(jié)結(jié)為為：：周周期期性性、、關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性、、地地域域性性、、政政策策性性周期期性性我國(guó)國(guó)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期有有三三方方面面的的特特殊殊性性：：第第一一是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期的的頻頻率率，，大大約約是是7到到8年年為為一一個(gè)個(gè)周周期期；；第第二二個(gè)個(gè)就就是是我我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的周周期期中中，，衰衰退退期期和和低低谷谷期期比比較較短短，，而而增增長(zhǎng)長(zhǎng)期期和和繁繁榮榮期期時(shí)時(shí)間間比比較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，這這顯顯示示出出市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求持持續(xù)續(xù)旺旺盛盛這這樣樣的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，它它明明顯顯不不同同于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)總總量量過(guò)過(guò)剩剩的的國(guó)國(guó)家家和和地地區(qū)區(qū)；；第第三三，，從從銷銷售售增增長(zhǎng)長(zhǎng)和和投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的關(guān)關(guān)系系來(lái)來(lái)分分析析，，銷銷售售增增長(zhǎng)長(zhǎng)直直接接影影響響到到投投資資的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。因因此此房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司應(yīng)應(yīng)更更為為理理性性的的把把握握項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資、、開開發(fā)發(fā)和和銷銷售售的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，避避免免盲盲目目發(fā)發(fā)展展。。關(guān)聯(lián)聯(lián)性性房地地產(chǎn)產(chǎn)與與國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的許許多多行行業(yè)業(yè)如如鋼鋼鐵鐵、、水水泥泥、、木木材材、、玻玻璃璃、、塑塑料料、、家家電電等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)都都有有著著密密切切的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性。。隨隨著著國(guó)國(guó)際際一一體體化化的的發(fā)發(fā)展展，，我我國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)與與全全球球經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的相相關(guān)關(guān)度度越越來(lái)來(lái)越越高高。。而而新新的的國(guó)國(guó)際際貿(mào)貿(mào)易易保保護(hù)護(hù)主主義義的的抬抬頭頭，，如如美美國(guó)國(guó)對(duì)對(duì)我我國(guó)國(guó)鋼鋼鐵鐵業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)施施反反傾傾銷銷制制裁裁，，使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展不不穩(wěn)穩(wěn)定定性性增增加加，，同同時(shí)時(shí)入入關(guān)關(guān)后后，，這這些些行行業(yè)業(yè)將將面面臨臨跨跨國(guó)國(guó)公公司司的的強(qiáng)強(qiáng)大大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力。。因因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司需需要要密密切切關(guān)關(guān)注注相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)帶帶來(lái)來(lái)的的影影響響地域性房地產(chǎn)地地域性很很強(qiáng)，各各地房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育程程度、政政策措施施、居民民收入和和消費(fèi)偏偏好等千千差萬(wàn)別別。北京京地區(qū)由由于對(duì)奧奧運(yùn)概念念和入世世概念的的過(guò)度挖挖掘，使使市場(chǎng)面面臨較大大的壓力力。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地域域性特征征使得房房地產(chǎn)公公司在進(jìn)進(jìn)行地域域擴(kuò)張時(shí)時(shí)，必須須針對(duì)各各地具體體情況進(jìn)進(jìn)行逐一一分析，，謹(jǐn)慎投投資。政策敏感感性房地產(chǎn)在在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中具具有一定定的先導(dǎo)導(dǎo)性，受受國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的的影響非非常大。。雖然我我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好，預(yù)計(jì)計(jì)今后幾幾年仍會(huì)會(huì)保持7%的增增長(zhǎng)速度度，但國(guó)國(guó)際形勢(shì)勢(shì)的不穩(wěn)穩(wěn)定也有有可能給給我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)來(lái)較為嚴(yán)嚴(yán)重的影影響。同同時(shí)，房房地產(chǎn)開開發(fā)中的的大量短短期行為為，對(duì)生生態(tài)環(huán)境境造成極極大的破破壞，大大量商品品房空置置，以及及開發(fā)失失控，無(wú)無(wú)序發(fā)展展，導(dǎo)致致土地資資源的大大量浪費(fèi)費(fèi)和國(guó)有有資產(chǎn)的的大量流流失等情情況都有有可能導(dǎo)導(dǎo)致國(guó)家家相關(guān)政政策的變變化。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)1/5/202313周期性：我國(guó)房地產(chǎn)歷歷經(jīng)起步（1979-1991）、、過(guò)熱（1991-1993）和調(diào)調(diào)整（1993-1997）后，1998年房房地產(chǎn)業(yè)步入入復(fù)蘇階段從各階段的波波動(dòng)幅度可以以看出，房地地產(chǎn)市場(chǎng)的成成熟度日益加加強(qiáng)，市場(chǎng)逐逐漸趨于理性性發(fā)展。1999年以以來(lái)雖然進(jìn)入入復(fù)蘇期，但但發(fā)展進(jìn)入2001年后后有所調(diào)整。。這實(shí)際上有有利于整個(gè)行行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)投資的的增幅近年一一直高于固定定資產(chǎn)投資增增幅，說(shuō)明房房地產(chǎn)對(duì)固定定資產(chǎn)投資有有較強(qiáng)的拉動(dòng)動(dòng)作用，在國(guó)國(guó)家“加大投投資，拉動(dòng)內(nèi)內(nèi)需”的政策策不變前提下下，房地產(chǎn)投投資還會(huì)有所所增加。過(guò)熱期復(fù)蘇期調(diào)整期1987-2001年固固定資產(chǎn)投資資與房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周周期波動(dòng)的趨趨勢(shì)基本一致致；波幅大于于后者衰退期期較短而增長(zhǎng)長(zhǎng)期、繁榮期期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰衰退遲于宏觀觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的特點(diǎn)。1/5/202314全國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)增長(zhǎng)情況況分析單位:億億元全國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)銷售額增增長(zhǎng)狀況:1997-2000年全全國(guó)房地產(chǎn)每每年銷售額增增長(zhǎng)分別是33.05%、2.54%、49.21%，從增長(zhǎng)趨勢(shì)分分析房地產(chǎn)業(yè)業(yè)目前有較好好的發(fā)展勢(shì)頭頭,市場(chǎng)對(duì)房房地產(chǎn)的需求求仍處于一個(gè)個(gè)上升通道,從銷售額分分析:已經(jīng)占占到全國(guó)GDP的5%左左右,成為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)，東東灘公司進(jìn)入入這樣的支柱柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)營(yíng)，有必要適適時(shí)地根據(jù)國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整公司司在商業(yè)房地地產(chǎn)業(yè)的投資資策略。通過(guò)1999年的調(diào)整，，2000年年又出現(xiàn)了較較快增長(zhǎng)的勢(shì)勢(shì)頭，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期分析，，房地產(chǎn)業(yè)還還有3—5年年的增長(zhǎng)期。。1/5/202315我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量多多，，但但普普遍遍規(guī)規(guī)模模小小，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能能力力弱弱，，行行業(yè)業(yè)整整合合是是必必然然趨趨勢(shì)勢(shì)企業(yè)業(yè)的的區(qū)區(qū)域域分分布布具具有有較較高高的的集集中中性性。。全全國(guó)國(guó)一一半半以以上上的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商分分布布在在廣廣東東、、上上海海、、北北京京、、江江蘇蘇、、浙浙江江等等東東部部地地區(qū)區(qū)的的12個(gè)個(gè)省省市市中中，，西西部部地地區(qū)區(qū)不不僅僅開開發(fā)發(fā)商商數(shù)數(shù)量量少少，，而而且且企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模也也不不大大。。在房地產(chǎn)市市場(chǎng)面臨整整合和規(guī)模?；?jīng)營(yíng)的的發(fā)展時(shí)期期,東灘公公司要參與與到房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),要定位好好進(jìn)行商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、、相關(guān)的復(fù)復(fù)合房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)發(fā)展方向和和規(guī)模，只只有這樣才才能在產(chǎn)業(yè)業(yè)整合和大大規(guī)模淘汰汰時(shí)處于有有利的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)地位。1/5/202316全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)集集中中度度全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)集集中中度度發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專專家家分分析析：：我我國(guó)國(guó)未未來(lái)來(lái)5-10年年，，90%的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)將將消消亡亡，，目目前前全全國(guó)國(guó)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司有有50000多多家家，，平平均均每每個(gè)個(gè)公公司司的的資資產(chǎn)產(chǎn)不不足足2000萬(wàn)萬(wàn)元元，，具具有有一一級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)的的不不足足1.44%,平平均均開開發(fā)發(fā)量量不不到到10000平平方方米米,經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)規(guī)模模小小、、成成本本高高、、效效益益差差、、無(wú)無(wú)充充足足的的資資本本支支持持。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)5年年后后會(huì)會(huì)剩剩下下2000家家左左右右，，形形成成100個(gè)個(gè)左左右右經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收入入在在100億億元元以以上上的的跨跨地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的大大企企業(yè)業(yè)。。由此分析析,目前前房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的集中度度并不高高，行業(yè)業(yè)未來(lái)發(fā)發(fā)展將會(huì)會(huì)有一個(gè)個(gè)大規(guī)模模行業(yè)整整合和淘淘汰的過(guò)過(guò)程。1/5/202317從發(fā)展走走向成熟熟，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來(lái)來(lái)發(fā)展將將形成以以下五大大趨勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日益激激烈。房房地產(chǎn)開開發(fā)商向向規(guī)?；?、品牌牌化的方方向發(fā)展展。地區(qū)區(qū)性品牌牌由于在在資金實(shí)實(shí)力、開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)等方面面處于整整體劣勢(shì)勢(shì)，生存存空間收收到嚴(yán)重重?cái)D壓。。房地產(chǎn)產(chǎn)供給給將向向多元元化發(fā)發(fā)展，，住宅宅供應(yīng)應(yīng)體系系將包包含商商品住住宅、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房、、低租租金公公寓等等面向向不同同消費(fèi)費(fèi)層次次的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品，商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)將會(huì)會(huì)穩(wěn)定定增長(zhǎng)長(zhǎng)。商品住宅價(jià)格格將呈現(xiàn)穩(wěn)中中回落的趨勢(shì)勢(shì)。商業(yè)房地地產(chǎn)的租、售售價(jià)格將穩(wěn)中中有升。二級(jí)市場(chǎng)的不不斷發(fā)展將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展起著越越來(lái)越大的作作用。房地產(chǎn)金融業(yè)業(yè)將更加完善善，對(duì)推動(dòng)房房地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展起積極推推動(dòng)作用。規(guī)?；放苹┙o多元化價(jià)格趨勢(shì)住宅二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)業(yè)1/5/202318規(guī)模化化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)合，，增強(qiáng)強(qiáng)行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)先進(jìn)的的物業(yè)業(yè)管理理模式式營(yíng)銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)業(yè)化化、、人人性性化化的的服服務(wù)務(wù)理理念念雄厚厚的的資資金金實(shí)實(shí)力力外資資公公司司優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)是是否否漸漸增增是本土土企企業(yè)業(yè)重重新新塑塑造造核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力否走聯(lián)聯(lián)合合之之路路擴(kuò)大大融融資資渠渠道道更新新經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理念念政府府背背景景優(yōu)勢(shì)勢(shì)天然然的的地地區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)本土土公公司司優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)是是否否仍仍舊舊明明顯顯面對(duì)對(duì)外外資資企企業(yè)業(yè)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，本本土土房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)該該重重新新塑塑造造核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力以以迎迎接接挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)1/5/202319房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)規(guī)模模的變變化必必然引引起其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式的變變化隨著行行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日日益激激烈，，規(guī)模模與聯(lián)聯(lián)合才才能重重新構(gòu)構(gòu)建企企業(yè)的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力單獨(dú)的的項(xiàng)目目公司司無(wú)法法從品品牌資資源、、資金金實(shí)力力、專專業(yè)人人員等等方面面和大大的地地產(chǎn)集集團(tuán)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，要憑憑借合合縱聯(lián)聯(lián)橫的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，凝凝聚分分散資資源，，提煉煉集團(tuán)團(tuán)終極極勢(shì)能能，并并以聯(lián)聯(lián)合營(yíng)營(yíng)銷推推廣模模式抗抗衡強(qiáng)強(qiáng)敵，，才不不會(huì)在在大浪浪淘沙沙中被被淘汰汰企業(yè)規(guī)規(guī)模變變化數(shù)量眾眾多、、規(guī)模模小、、效益益差的的小企企業(yè)集中度度高的的大規(guī)規(guī)模企企業(yè)經(jīng)營(yíng)模模式變變更單一注注重功功能開開發(fā)與商業(yè)業(yè)、旅旅游、、體育育等行行業(yè)結(jié)結(jié)合重新塑塑造核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力1/5/202320房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)分析析結(jié)論論1.我我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)正正處處于于成成長(zhǎng)長(zhǎng)期期向向成成熟熟期期過(guò)過(guò)度度的的階階段段。。2.房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特性性為為：：周周期期性性、、關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性、、政政策策性性、、地地域域性性3.我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)數(shù)量多多，普遍規(guī)規(guī)模小而競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱弱，行業(yè)集集中度低4.商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的的投資額近近年來(lái)快速速增長(zhǎng)5.中國(guó)國(guó)居民住宅宅市場(chǎng)容量量巨大，發(fā)發(fā)展前景看看好。購(gòu)買買方分析表表明，個(gè)人人消費(fèi)逐漸漸成為市場(chǎng)場(chǎng)需求的主主體，購(gòu)房房目的是為為了改善住住房條件6.中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)未來(lái)發(fā)發(fā)展方向是是規(guī)模化、、品牌化7.現(xiàn)階階段我國(guó)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)普遍負(fù)債債較高，行行業(yè)整體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大；；部分地區(qū)區(qū)商品住宅宅房供給出出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性性過(guò)剩，商商品房空置置率開始加加大1/5/202321上海房地產(chǎn)正正成為上海的的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)消費(fèi)GDP拉動(dòng)2002年90年代初1.4％7％不足一百萬(wàn)平平方米1800萬(wàn)平平方米不足10億700億上海房地產(chǎn)增增加值占GDP的比重已已由1991年的1.4％上升至2001年的的6.4％，，10年間增增加了5個(gè)百百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)計(jì)2002年年底將達(dá)7％％，增速明顯顯高于同期GDP增速，，上海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為全全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的重要加速速器1/5/202322我國(guó)商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)面積積增長(zhǎng)狀況1997~2000年我我國(guó)商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)面積積增長(zhǎng)率分別別為32.55%、13.41%、38.03%單位：萬(wàn)平方方米商業(yè)房地產(chǎn)的的開發(fā)面積的的大幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，體現(xiàn)了商商業(yè)房地產(chǎn)的的增長(zhǎng)潛力，，隨著商業(yè)和和零售業(yè)的快快速發(fā)展，在在未來(lái)幾年將將會(huì)吸引大量量的資金參與與到商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)。機(jī)遇和和挑戰(zhàn)并存，，東灘公司應(yīng)應(yīng)抓住機(jī)遇迎迎接挑戰(zhàn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)公司的快快速發(fā)展。1/5/202323房地產(chǎn)業(yè)供供給分析表表明：辦公公樓的投資資額總體上上無(wú)明顯增增長(zhǎng)，比例例呈下降趨趨勢(shì)；商業(yè)業(yè)用房的投投資額近年年來(lái)保持20%左右右的增長(zhǎng)速速度住宅供給的的內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)有所變化化，其中高高檔住宅比比例近年來(lái)來(lái)有所下降降，安居工工程比例逐逐漸上升。。辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)供給的地地區(qū)差異加加大，辦公公樓的供需需主要集中中在北京、、上海和廣廣州這些經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城城市。商業(yè)用房的的供求矛盾盾開始表現(xiàn)現(xiàn)。由于近近年來(lái)消費(fèi)費(fèi)疲軟困擾擾著我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，在在部分地區(qū)區(qū)商業(yè)用房房出現(xiàn)了供供大于求的的局面。資料來(lái)源：：《中國(guó)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒》》1/5/202324顧客消費(fèi)習(xí)習(xí)慣的變化化對(duì)商業(yè)形形態(tài)的影響響分析購(gòu)物中心的的服務(wù)形態(tài)態(tài)會(huì)越來(lái)越越多元化，，包含吃、、喝、玩、、樂(lè)等綜合合需求。它它不僅要滿滿足人們物物質(zhì)需要，，而且還要要滿足人們們?nèi)遮呚S富富的文化需需要，它不不僅要滿足足人們的生生理需要，，而且還要要滿足人們們的精神需需要，因此此其功能將將從購(gòu)物中中心演化到到生活中心心再演化到到精神樂(lè)園園。把文化做成成特色從物質(zhì)演化化到精神發(fā)展連鎖超超市和購(gòu)物物中心要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)科技和和文化含量量，尤其是是具有地方方特色的文文化含量。。每一個(gè)城城市的購(gòu)物物中心應(yīng)具具有自己的的獨(dú)特性，，有了獨(dú)特特性才不容容易被替代代，才能保保持強(qiáng)勁的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。精神樂(lè)園生活中心購(gòu)物中心連鎖超市顧客一站式式購(gòu)物和集集購(gòu)物、休休閑、娛樂(lè)樂(lè)為一體的的消費(fèi)習(xí)慣慣的變化為為連鎖超市市和購(gòu)物中中心的發(fā)展展提供了市市場(chǎng)機(jī)會(huì)基本需求吃喝玩樂(lè)生活精神樂(lè)園園1/5/202325我國(guó)零售商商業(yè)市場(chǎng)特特點(diǎn)：規(guī)模模大、發(fā)展展迅速，潛潛力大1993年年，我國(guó)社社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額為1.2萬(wàn)億元人人民幣，到到2000年，這一一指標(biāo)增長(zhǎng)長(zhǎng)為3.4萬(wàn)億元，，7年間增增長(zhǎng)了2.2萬(wàn)億元元，年均增增長(zhǎng)率達(dá)20.87％，扣除除物價(jià)上漲漲因素，年年均增長(zhǎng)率率為10.58％。。2001年年，由于國(guó)國(guó)家采取以以擴(kuò)大內(nèi)需需為主拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的方針，，國(guó)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)品市場(chǎng)商商品銷售保保持了較快快增長(zhǎng)速度度。全年社社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額37595.2億億元，比上上年增長(zhǎng)10.1％％。按照這種發(fā)發(fā)展速度，，在未來(lái)三三年中，我我國(guó)社會(huì)消消費(fèi)品零售售總額還將將有1萬(wàn)億億元以上的的增量。如如此廣闊的的市場(chǎng)，為為我國(guó)零售售商業(yè)提供供了巨大的的發(fā)展空間間。在發(fā)達(dá)國(guó)家家中，商業(yè)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率一一般為15％左右，，而我國(guó)目目前僅為8.3％，，說(shuō)明我國(guó)國(guó)商業(yè)的發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮竽昃鲩L(zhǎng)率率10.58％我國(guó)社會(huì)消消費(fèi)品零售售總額趨勢(shì)勢(shì)單位：萬(wàn)億億元人民幣幣1/5/202326住宅郊區(qū)化化的變化趨趨勢(shì)對(duì)商業(yè)業(yè)形態(tài)的影影響城市的過(guò)度度及無(wú)序發(fā)發(fā)展，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一系列列的社會(huì)問(wèn)問(wèn)題，即所所謂的“城城市病”。。交通擁擠擠、住房緊緊張、社會(huì)會(huì)秩序和治治安狀況不不良、城市市環(huán)境污染染嚴(yán)重、環(huán)環(huán)境質(zhì)量快快速下降等等。在此背景下下，以富裕裕人群為主主體的部分分城市居民民選擇到城城市的近郊郊乃至遠(yuǎn)郊郊居住，從從而出現(xiàn)住住宅郊區(qū)化化和城市““空心化””的現(xiàn)象。。伴隨郊居居化浪潮，，大型的郊郊區(qū)購(gòu)物中中心(SHOPPINGMALL）和和一些辦公公樓宇也隨隨之出現(xiàn)，，居住、工工作、購(gòu)物物、娛樂(lè)等等實(shí)現(xiàn)一定定程度的就就地平衡。。中國(guó)的大大都市目前前的發(fā)展趨趨勢(shì)已經(jīng)在在向郊區(qū)發(fā)發(fā)展,這就就為城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部的超超級(jí)市場(chǎng)和和購(gòu)物中心心的發(fā)展提提供了市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì).東灘公司要要發(fā)展商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)可可以通過(guò)研研究郊區(qū)的的商業(yè)環(huán)境境,選擇有有發(fā)展?jié)摿αΦ牡囟芜M(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)開開發(fā)，以滿滿足周圍商商圈居民的的購(gòu)物、娛娛樂(lè)、生活活、工作和和休閑的需需要。1/5/202327設(shè)計(jì)計(jì)技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)材料料技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)建筑筑技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)大力力推推廣廣輕輕質(zhì)質(zhì)、、保保溫溫、、防防震震、、耐耐久久的的建建筑筑材材料料。。研研發(fā)發(fā)和和采采用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化部部件件，，實(shí)實(shí)行行建建筑筑材材料料質(zhì)質(zhì)量量認(rèn)認(rèn)證證，，禁禁用用““三三無(wú)無(wú)””建建材材。。產(chǎn)產(chǎn)品品逐逐漸漸實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)定定型型化化、、配配套套化化和和系系列列化化。。以以硅硅砌砌塊塊取取代代實(shí)實(shí)心心粘粘土土磚磚，，采采用用內(nèi)內(nèi)澆澆外外砌砌（（掛掛））結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土異異型型極極框框架架體體系系和和底底部部為為大大開開間間、、上上部部為為少少縱縱墻墻的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土剪剪力力墻墻體體系系。。不斷斷改改進(jìn)進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行行傳傳統(tǒng)統(tǒng)施施工工作作業(yè)業(yè)方方法法，，引引進(jìn)進(jìn)和和采采用用國(guó)國(guó)外外先先進(jìn)進(jìn)的的節(jié)節(jié)能能、、安安全全、、利利于于環(huán)環(huán)境境的的建建筑筑工工程程技技術(shù)術(shù)。。發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)拌拌、、泵泵送送混混凝凝土土技技術(shù)術(shù)，，采采用用膠膠合合板板或或全全網(wǎng)網(wǎng)柜柜膠膠合合板板模模板板，，推推行行新新型型腳腳手手架架。。強(qiáng)強(qiáng)制制執(zhí)執(zhí)行行健健全全的的模模數(shù)數(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，將將電電腦腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技技術(shù)術(shù)應(yīng)應(yīng)用用于于項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理、、模模板板計(jì)計(jì)算算與與配配件件、、工工材材與與機(jī)機(jī)械械的的管管理理。。堅(jiān)持持以以人人為為本本的的現(xiàn)現(xiàn)代代設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念，，在在規(guī)規(guī)劃劃布布局局、、功功能能結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、公公共共設(shè)設(shè)施施、、環(huán)環(huán)境境綠綠化化、、采采光光通通風(fēng)風(fēng)、、室室（（內(nèi)內(nèi)））外外交交通通等等方方面面把把人人的的需需要要、、人人的的方方便便、、人人的的舒舒適適放放在在第第一一位位，，將將現(xiàn)現(xiàn)代代科科技技成成果果在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，盡盡可可能能地地融融于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)之之中中。。構(gòu)造造技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)——發(fā)發(fā)展展商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)1/5/202328目錄錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展環(huán)境概述述進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模式1/5/202329抓住商業(yè)房地地產(chǎn)的機(jī)會(huì)巨大的市場(chǎng)空空間外資進(jìn)入的機(jī)機(jī)遇較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)力使東灘公司異異軍突起，成成為商業(yè)房地地產(chǎn)知名品牌牌，領(lǐng)全國(guó)之之冠，提升企企業(yè)影響力開辟東灘外的的戰(zhàn)略活動(dòng)空空間東灘之外的地地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演演東灘開發(fā)意義義重大，不容容失敗東灘公司在東東灘做什么商業(yè)設(shè)施建設(shè)設(shè)在東灘的地地位東灘開發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)和盈利模模式商業(yè)房地產(chǎn)的的實(shí)質(zhì)和盈利利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比較促成公司知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的的形成商業(yè)房地產(chǎn)可可實(shí)現(xiàn)資源移移植進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)的意義1/5/202330對(duì)全球生態(tài)化化進(jìn)程的貢獻(xiàn)獻(xiàn)探索生態(tài)型現(xiàn)現(xiàn)代化，進(jìn)行行積極的生態(tài)態(tài)資源保護(hù)和和利用探索后發(fā)展中中國(guó)家的生態(tài)態(tài)跨越之路探索綜合型生生態(tài)園區(qū)的建建設(shè)模式東灘開發(fā)意義義重大對(duì)中國(guó)城市化化建設(shè)的推動(dòng)動(dòng)建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)質(zhì)生活模式小小城鎮(zhèn)，探索索農(nóng)村城市化化問(wèn)題發(fā)展展農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)，，探探索索農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化運(yùn)運(yùn)作作模模式式大力力發(fā)發(fā)展展第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，探探索索農(nóng)農(nóng)民民非非農(nóng)農(nóng)化化的的發(fā)發(fā)展展模模式式對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)江江三三角角洲洲發(fā)發(fā)展展的的促促進(jìn)進(jìn)長(zhǎng)江江三三角角洲洲的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)地地位位舉舉足足輕輕重重，，東東灘灘成成功功開開發(fā)發(fā)將將推推動(dòng)動(dòng)滬滬崇崇蘇蘇跨跨江江橋橋隧隧建建設(shè)設(shè)，，打打通通長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角地地區(qū)區(qū)的的沿沿海海大大通通道道對(duì)上海海國(guó)際際化進(jìn)進(jìn)程的的推進(jìn)進(jìn)東灘是是上海海實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)文明明向生生態(tài)文文明的的跨越越，探探索未未來(lái)生生態(tài)城城市發(fā)發(fā)展模模式的的具有有唯一一性的的實(shí)驗(yàn)驗(yàn)基地地東灘開發(fā)意意義重大，，不容失敗敗，必須謀謀定而后動(dòng)動(dòng)

應(yīng)該在在東灘外進(jìn)進(jìn)行類似開開發(fā)的預(yù)演演，積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)資源1/5/202331發(fā)展理念產(chǎn)業(yè)發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在在東灘干什什么建設(shè)提供市市政設(shè)施東灘開發(fā)與與國(guó)內(nèi)其它它區(qū)域開發(fā)發(fā)不同，在在上海市政政建設(shè)投融融資體系和和投資導(dǎo)向向下，東灘灘公司必須須自行籌建建東灘市政政設(shè)施，以以提升已擁?yè)碛型恋氐牡膬r(jià)值！提供部分公公共設(shè)施東灘公司可可引進(jìn)外部部資金建設(shè)設(shè)部分盈利利型公共設(shè)設(shè)施，但還還必須自主主籌建部分分必需的、、但不盈利利的或較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不不能盈利的的公共設(shè)施施項(xiàng)目，才才能進(jìn)一步步提升土地地價(jià)值！建設(shè)維護(hù)護(hù)生態(tài)設(shè)設(shè)施應(yīng)對(duì)生態(tài)態(tài)主題，，進(jìn)行積積極的生生態(tài)資源源保護(hù)，，必然需需要相應(yīng)應(yīng)的生態(tài)態(tài)保護(hù)設(shè)設(shè)施，東東灘公司司必須自自行籌建建生態(tài)保保護(hù)設(shè)施施，以生生態(tài)旅游游和可持持續(xù)發(fā)展展來(lái)提升升土地價(jià)價(jià)值！建設(shè)部分分商業(yè)設(shè)設(shè)施地產(chǎn)和商商業(yè)房地地產(chǎn)將是是東灘開開發(fā)主要要利益來(lái)來(lái)源。東東灘公司司應(yīng)建設(shè)設(shè)盈利較較好、地地價(jià)帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)較較大的主主要商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，引引進(jìn)資金金建設(shè)配配套商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，以以帶動(dòng)地地產(chǎn)價(jià)值值！市政和公公共設(shè)施施在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，一一般都是是由政府府投資、、主導(dǎo)建建設(shè)，其其投資本本身不以以盈利為為目的。。東灘開開發(fā)中的的市政和和公共設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)在東灘灘之外不不具有普普遍的意意義！生態(tài)設(shè)施施應(yīng)東灘灘開發(fā)的的生態(tài)主主題選擇擇而產(chǎn)生生，在東東灘之外外的其他他項(xiàng)目同同樣也不不具有普普遍性?。o(wú)論東灘灘內(nèi)外，，商業(yè)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)都以盈盈利為目目標(biāo)，其其關(guān)鍵在在于商業(yè)業(yè)主題和和修建地地址的決決策！東灘開發(fā)發(fā)的核心心內(nèi)容：：商業(yè)房房地產(chǎn)可可在東灘灘外預(yù)演演也只有有商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)才具具有普遍遍的商業(yè)業(yè)價(jià)值1/5/202332東灘開發(fā)商商業(yè)利益的的核心在于于提升東灘灘地產(chǎn)價(jià)值值、通過(guò)多多種方式變變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬賬面盈利土地折股、股股權(quán)收益內(nèi)外土地聯(lián)動(dòng)動(dòng)開發(fā)免租開發(fā)、賬賬面盈利自行開發(fā)、項(xiàng)項(xiàng)目獲利土地轉(zhuǎn)讓獲取取收益商業(yè)房地產(chǎn)的的開發(fā)模式確定需求確定主題聚合資源滿足需求人流匯聚之處處必產(chǎn)生商業(yè)業(yè)需要，而明明確的商業(yè)主主題又將匯聚聚特定的目標(biāo)標(biāo)人流。商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的開開發(fā)模式是通通過(guò)提高人流流聚集程度和和人流的有效效需求來(lái)提升升商業(yè)設(shè)施本本身的房產(chǎn)價(jià)價(jià)值和其所在在地的地產(chǎn)價(jià)價(jià)值來(lái)獲取盈盈利！地產(chǎn)和部分房房產(chǎn)是東灘開開發(fā)的主要利利益來(lái)源；而而商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是刺激激地產(chǎn)升值的的“點(diǎn)金之筆筆”1/5/202333東灘公司進(jìn)行行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)規(guī)劃，聚合多多元資源，提提供市政設(shè)施施、公共設(shè)施施、生態(tài)設(shè)施施和商業(yè)設(shè)施施，其根本目目的在于將東東灘84平方方公里的土地地開發(fā)成適合合規(guī)劃中的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)））發(fā)展的區(qū)域域平臺(tái)！在此此基礎(chǔ)上進(jìn)行行招商引資，，以有效的管管理、服務(wù)支支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，通通過(guò)地產(chǎn)出售售和部分房地地產(chǎn)出租出售售獲取收益?。〗ㄔO(shè)提供市政政設(shè)施提供部分公共共設(shè)施建設(shè)維護(hù)生態(tài)態(tài)設(shè)施建設(shè)部分商業(yè)業(yè)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持持金融服務(wù)支持持物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物流服務(wù)支持持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益益導(dǎo)致地價(jià)提提升東灘開發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)是建立適適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平平臺(tái)，其主要要盈利模式是是部分地產(chǎn)和和房產(chǎn)出售出出租1/5/202334商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程與東灘開開發(fā)極其相似似。需要在多多番論證的基基礎(chǔ)上確定需需求和商業(yè)主主題！進(jìn)行投投資策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工工程管理、市市場(chǎng)營(yíng)銷和商商業(yè)管理！引引進(jìn)多種零售售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者者進(jìn)駐從事商商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并并通過(guò)統(tǒng)一的的管理、服務(wù)務(wù)使商業(yè)房地地產(chǎn)和其所在在區(qū)域地產(chǎn)不不斷升值！確定需求和商商業(yè)主題投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺(tái)出售出租零售經(jīng)營(yíng)者入入駐地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持持財(cái)務(wù)管理支持持物業(yè)管理支持持租戶統(tǒng)一管理理商業(yè)管理較好的經(jīng)營(yíng)效效益導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)價(jià)提升商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的實(shí)質(zhì)是是建立多種零零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的平臺(tái)，與與東灘開發(fā)建建立區(qū)域平臺(tái)臺(tái)相似，其經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東東灘開發(fā)具有有直接效用1/5/202335商業(yè)房地產(chǎn)的的租戶是以盈盈利為主要目目的的自然人人或法人！商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的商業(yè)主主題選擇、商商業(yè)管理環(huán)節(jié)節(jié)對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益有著直直接和相當(dāng)大大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過(guò)出售獲取收益！或者隨行就市，通過(guò)租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營(yíng)者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)值，獲取管理、經(jīng)營(yíng)投入所帶來(lái)的升值效益！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與與傳統(tǒng)意義的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)存在根本區(qū)區(qū)別，卻與東東灘開發(fā)有著著極其相似之之處1/5/202336東灘開發(fā)發(fā)需聚合合多種資資源，以以將東灘灘打造為為區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)同同樣需要要整合價(jià)價(jià)值鏈。。完成多多零售業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)的的搭建??！平臺(tái)搭搭建的效效率和效效益的關(guān)關(guān)鍵在于于：東灘灘公司是是否具有有一個(gè)具具有自適適應(yīng)更新新和完善善的知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)！投資策劃劃規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)施工管理理市場(chǎng)營(yíng)銷銷商業(yè)管理理知識(shí)管理理平臺(tái)（（硬件平平臺(tái)、建建設(shè)方法法、平臺(tái)臺(tái)資源））商業(yè)房地地產(chǎn)東灘公司司東灘開發(fā)發(fā)總體策劃劃規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)招商引資資區(qū)域管理理東灘開發(fā)發(fā)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)都都需要東東灘公司司成為一一個(gè)知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)，以以支持區(qū)區(qū)域平臺(tái)臺(tái)和產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺(tái)搭搭建。進(jìn)進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)將將促成知知識(shí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)的的建立1/5/202337東灘開發(fā)無(wú)無(wú)疑將要建建設(shè)大量的的商業(yè)設(shè)施施，引進(jìn)多多種檔次、、知名度較較高的零售售經(jīng)營(yíng)商?。⌒枰罅苛可虡I(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的的人才！我我們不應(yīng)該該“臨時(shí)抱抱佛腳”，，也不應(yīng)拘拘泥于東灘灘目前無(wú)法法與各種品品牌經(jīng)營(yíng)商商展開實(shí)質(zhì)質(zhì)性合作的的現(xiàn)實(shí)！而而應(yīng)該跳出出東灘，在在東灘之外外，進(jìn)軍商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)，聚合多多種品牌資資源，增進(jìn)進(jìn)了解和默默契，有計(jì)計(jì)劃地開展展合作，培培養(yǎng)專業(yè)人人才！以便便在大規(guī)模模開發(fā)時(shí)，，能在東灘灘進(jìn)行商業(yè)業(yè)模式的復(fù)復(fù)制，為已已經(jīng)具備市市政設(shè)施、、公共設(shè)施施和生態(tài)設(shè)設(shè)施的東灘灘“畫龍點(diǎn)點(diǎn)睛”！提提升東灘地地產(chǎn)價(jià)值，，加快東灘灘開發(fā)步伐伐！東灘外商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識(shí)平臺(tái)東灘內(nèi)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)加快東灘開開發(fā)東灘外的商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)積累累的品牌、、人才資源源將在東灘灘開發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)成熟時(shí)，，向東灘復(fù)復(fù)制，快速速“點(diǎn)金””1/5/202338東灘開發(fā)意意義重大，，不容失敗敗，必須謀謀定而后動(dòng)動(dòng)，先在東東灘外進(jìn)行行預(yù)演！東灘公司在在東灘需提提供市政設(shè)設(shè)施、公共共設(shè)施、生生態(tài)設(shè)施和和商業(yè)設(shè)施施。其中商商業(yè)設(shè)施是是提升地價(jià)價(jià)和獲取利利益的關(guān)鍵鍵！而且也也只有商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)在在東灘之外外具有普遍遍的商業(yè)價(jià)價(jià)值，可以以進(jìn)行商業(yè)業(yè)性開發(fā)預(yù)預(yù)演！東灘開發(fā)的的本質(zhì)是建建立適合多多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的區(qū)域平平臺(tái)，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的的本質(zhì)是建建立適合多多種零售業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)；兩者極極其相似，，商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)對(duì)東灘開開發(fā)有直接接效用，可可避免不必必要的“彎彎路”！東灘開發(fā)和和商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)與與傳統(tǒng)房地地產(chǎn)開發(fā)有有著根本區(qū)區(qū)別，東灘灘開發(fā)只能能從商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程獲取取知識(shí)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)訓(xùn)！進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)有助助于東灘公公司探索和和建設(shè)自適適應(yīng)更新和和完善的知知識(shí)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)，后者者將對(duì)東灘灘大規(guī)模開開發(fā)提供必必要和強(qiáng)有有力的支持持！東灘外商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)積累品品牌資源、、人才資源源和經(jīng)過(guò)驗(yàn)驗(yàn)證的商業(yè)業(yè)模式可在在時(shí)機(jī)成熟熟時(shí)實(shí)現(xiàn)向向東灘內(nèi)移移植，以““點(diǎn)睛之筆筆”提升東東灘地產(chǎn)價(jià)價(jià)值！123456進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)對(duì)成成功進(jìn)行東東灘開發(fā)意意義重大1/5/202339抓住商業(yè)房房地產(chǎn)的機(jī)機(jī)會(huì)巨大的市場(chǎng)場(chǎng)空間外資進(jìn)入的的機(jī)遇較弱的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘公司司異軍突起起，成為商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)知名品牌牌，領(lǐng)全國(guó)國(guó)之冠，提提升企業(yè)影影響力開辟東灘外的的戰(zhàn)略活動(dòng)空空間東灘之外的地地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演演東灘開發(fā)意義義重大，不容容失敗東灘公司在東東灘做什么商業(yè)設(shè)施建設(shè)設(shè)在東灘的地地位東灘開發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)和盈利模模式商業(yè)房地產(chǎn)的的實(shí)質(zhì)和盈利利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)別促成的知識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)可可實(shí)現(xiàn)資源移移植進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)的意義1/5/2023402001年年我國(guó)國(guó)全年年社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額37595.2億元元，比比上年年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.1％，，按照照這種種發(fā)展展速度度，在在未來(lái)來(lái)三年年中，，我國(guó)國(guó)社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額還還將有有1萬(wàn)萬(wàn)億元元以上上的增增量。。如此此廣闊闊的市市場(chǎng)，，為零零售業(yè)業(yè)提供供了巨巨大發(fā)發(fā)展空空間??！在發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家家中，，商業(yè)業(yè)對(duì)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率一一般為為15％左左右，，而我我國(guó)目目前僅僅為8.3％，，說(shuō)明明我國(guó)國(guó)商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮笪覈?guó)零零售業(yè)業(yè)態(tài)雖雖然在在種類類上與與國(guó)際際上發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家一一樣，，但在在分布布上相相對(duì)集集中，，由于于歷史史原因因，百百貨店店的零零售總總額一一直占占總零零售額額的較較大比比重，，商業(yè)業(yè)設(shè)施施單一一落后后。近些年年，隨隨著社社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展，超超級(jí)市市場(chǎng)、、大型型綜合合超市市、連連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)店店、便便利店店、購(gòu)購(gòu)物中中心逐逐漸崛崛起，，業(yè)態(tài)態(tài)轉(zhuǎn)換換迅速速，尤尤其以以囊括括多種種零售售業(yè)態(tài)態(tài)的購(gòu)購(gòu)物中中心為為未來(lái)來(lái)趨勢(shì)勢(shì)，必必然為為商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)提提供了了廣闊闊的發(fā)發(fā)展空空間??！我國(guó)國(guó)零零售售業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠筚?gòu)物物中中心心為為零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)升升級(jí)級(jí)的的方方向向我國(guó)國(guó)缺缺乏乏滿滿足足購(gòu)購(gòu)物物中中心心需需要要的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施，，將將是是商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)最最大大的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)！！難得得的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)：：商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場(chǎng)場(chǎng)空空間間巨巨大大1/5/2023411999到到2001年年期期間間，，外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量逐逐年年遞遞增增，，其其中中半半數(shù)數(shù)為為港港澳澳臺(tái)臺(tái)企企業(yè)業(yè)。。2001年年外外商商商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)銷銷售售額額占占社社會(huì)會(huì)零零售售總總額額的的1.8%。。加入入WTO后后，，三三年年內(nèi)內(nèi)零零售售業(yè)業(yè)全全部部向向外外資資開開放放，，外外商商投投資資零零售售業(yè)業(yè)不不再再受受地地域域和和門門店店或或企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量限限制制外資資零零售售業(yè)業(yè)巨巨頭頭出出于于規(guī)規(guī)避避政政治治經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)考考慮慮，，一一般般不不愿愿意意直直接接購(gòu)購(gòu)置置從從事事商商業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)的的場(chǎng)場(chǎng)所所，，而而是是采采取取租租賃賃形形式式，，可可提提供供10-25乃乃至至更更長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間間的的租租賃賃擔(dān)擔(dān)保保合合同同，，讓讓商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)可可以以租租賃賃擔(dān)擔(dān)保保合合同同融融資資，，并并協(xié)協(xié)助助確確定定所所開開發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的選選址址和和其其他他相相關(guān)關(guān)決決策策??！零售業(yè)對(duì)外外資開放的的時(shí)間表確確定外資零售業(yè)業(yè)的投資戰(zhàn)戰(zhàn)略與欲大規(guī)模模搶灘中國(guó)國(guó)市場(chǎng)的外外資零售巨巨頭結(jié)盟，，進(jìn)行商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)將在很大大程度上規(guī)規(guī)避了部分分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會(huì)：外外資零售業(yè)業(yè)進(jìn)入中國(guó)國(guó)市場(chǎng)的機(jī)機(jī)遇1/5/202342我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)集中中度極差、、不成熟上海地區(qū)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中度較較好，形成成了一定規(guī)規(guī)模上海近4000家房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中，百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企業(yè)已穩(wěn)穩(wěn)占房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的半壁壁江山！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會(huì)：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)力較弱1/5/202343較弱的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力使東東灘這樣實(shí)實(shí)力尚弱小小的新銳企企業(yè)，可以以憑借全新新的開發(fā)理理念和經(jīng)營(yíng)營(yíng)思路異軍軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)是一個(gè)全全新的領(lǐng)域域商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)的一個(gè)個(gè)新領(lǐng)域，，競(jìng)爭(zhēng)者較較少，目前前還沒(méi)有任任何一家確確立業(yè)界權(quán)權(quán)威地位！！以發(fā)展購(gòu)購(gòu)物中心為為例，介入入打造全新新中國(guó)Mall的公公司不過(guò)20家！以以商業(yè)房地地產(chǎn)為其主主營(yíng)業(yè)務(wù)的的房地產(chǎn)企企業(yè)幾乎不不存在！大大部分從事事商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的的企業(yè)都是是從住宅房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)延伸過(guò)來(lái)來(lái)！房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將經(jīng)歷殘殘酷“洗牌牌”過(guò)程隨著外資全全面介入房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，傳統(tǒng)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將面臨殘殘酷的洗牌牌過(guò)程，多多達(dá)90%的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將面面臨消亡的的危險(xiǎn)，這這將極大的的妨礙傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)企企業(yè)延伸至至新領(lǐng)域：：商業(yè)房地地產(chǎn)！商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)與與傳統(tǒng)房地地產(chǎn)的根本本區(qū)別將使使傳統(tǒng)思維維進(jìn)行商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的企業(yè)業(yè)不可能取取得成功??！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會(huì)：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)力較弱1/5/202344我國(guó)零售業(yè)業(yè)存在巨大大發(fā)展?jié)摿α?，適逢我我國(guó)零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)級(jí)、外資零零售業(yè)開放放的絕好時(shí)時(shí)機(jī)，進(jìn)軍軍商業(yè)房地地產(chǎn)將使東東灘公司跳跳出東灘地地域的局限限，獲得開開闊的戰(zhàn)略略活動(dòng)空間間！我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)集中中度低，處處于低水平平競(jìng)爭(zhēng)階段段，必然面面臨殘酷的的洗牌過(guò)程程，使大部部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)無(wú)暇暇他顧。商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)作為一個(gè)個(gè)全新領(lǐng)域域，游戲的的參與者較較少！還沒(méi)沒(méi)有任何企企業(yè)確立權(quán)權(quán)威地位?。|灘公司司以先進(jìn)的的經(jīng)營(yíng)觀念念介入，有有異軍突起起，領(lǐng)全國(guó)國(guó)之冠的機(jī)機(jī)會(huì)！東灘進(jìn)軍商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)，如不能能局限于東東灘一樣，，也不能局局限于上海海，也許更更明智的選選擇是避開開行業(yè)集中中度較高的的上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)??！123進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)將為為東灘開辟辟新的戰(zhàn)略略活動(dòng)空間間1/5/202345目錄錄商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展環(huán)境境概述進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)的意意義商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略目目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)定位位商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式式1/5/202346東灘灘公公司司商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的總總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)5年年內(nèi)內(nèi)做做強(qiáng)強(qiáng)做做大大企企業(yè)業(yè)，，成成為為具具有有以以商商業(yè)業(yè)需需求求管管理理和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈資資源源集集成成為為核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和和服服務(wù)務(wù)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)；；東灘灘公公司司在在未未來(lái)來(lái)不不僅僅要要成成為為一一個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)的的強(qiáng)強(qiáng)者者，，還還要要在在綜綜合合服服務(wù)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域域、、金金融融業(yè)業(yè)等等領(lǐng)領(lǐng)域域進(jìn)進(jìn)行行多多元元化化的的擴(kuò)擴(kuò)張張，，成成為為一一個(gè)個(gè)跨跨行行業(yè)業(yè)、、跨跨區(qū)區(qū)域域的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)巨巨人人；；東灘商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的核核心是是建立立一個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)零售售業(yè)和和房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)相結(jié)結(jié)合的的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展平臺(tái)臺(tái)，利利用市市場(chǎng)需需求管管理能能力和和產(chǎn)業(yè)業(yè)運(yùn)作作能力力的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力吸引引商業(yè)業(yè)品牌牌資源源和集集成房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值鏈資資源成成功制制造商商圈。。綜合：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)+相關(guān)關(guān)綜合服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)+金融業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)：區(qū)域開開發(fā)+商業(yè)物物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)：商業(yè)物物業(yè)+其他服務(wù)：房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)+金融融服務(wù)平臺(tái)：商業(yè)零零售業(yè)+房地地產(chǎn)業(yè)1/5/202347房地產(chǎn)企業(yè)““做強(qiáng)做大””的標(biāo)桿研究究總資產(chǎn)規(guī)模至至少達(dá)到50億元；房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)年銷售收收入至少達(dá)到到30億元；；凈資產(chǎn)收益率率至少達(dá)到10%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)能夠擺脫脫地域性，立立足若干房地地產(chǎn)核心市場(chǎng)場(chǎng)；公司品牌具備備廣泛的知名名度、良好的的美譽(yù)度以及及一定的顧客客忠誠(chéng)度。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、、萬(wàn)達(dá)、中遠(yuǎn)遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)以及及中國(guó)所有上上市房地產(chǎn)企企業(yè)的研究，，新華信認(rèn)為為今天在房地地產(chǎn)業(yè)“做強(qiáng)強(qiáng)”應(yīng)至少達(dá)達(dá)到以下五個(gè)個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出出企業(yè)盈利能力力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合合能力的品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突突出出1/5/202348總資資產(chǎn)產(chǎn)50億億房地地產(chǎn)產(chǎn)主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入30億億元元凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率10%地域域擴(kuò)擴(kuò)張張強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品品牌牌2001年年全全國(guó)國(guó)上上市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司主主營(yíng)營(yíng)收收入入前前五五強(qiáng)強(qiáng)的的企企業(yè)業(yè)平平均均主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入是是26.6億億元元（（該該指指標(biāo)標(biāo)相相對(duì)對(duì)更更為為重重要要，，因因此此新新華華信信選選取取了了前前五五強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)作作為為參參考考））萬(wàn)科科2001年年的的主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入為為45億億元元，，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)2001年年的的主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入為為50億億元元2001年年全全國(guó)國(guó)上上市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率高高位位數(shù)數(shù)為為9.9%；；萬(wàn)科科2001年年的的凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率為為12%；；作為為市市場(chǎng)場(chǎng)化化程程度度較較高高的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)萬(wàn)萬(wàn)科科已已基基本本擺擺脫脫了了地地域域性性的的限限制制，，目目前前業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)已已拓拓展展到到全全國(guó)國(guó)10個(gè)個(gè)城城市市；；萬(wàn)達(dá)達(dá)2001年年已已將將業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)拓拓展展到到全全國(guó)國(guó)12個(gè)個(gè)城城市市萬(wàn)科科、、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)等等的的品品牌牌已已經(jīng)經(jīng)在在全全國(guó)國(guó)范范圍圍內(nèi)內(nèi)具具備備了了一一定定的的知知名名度度，，美美譽(yù)譽(yù)度度和和顧顧客客忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度。。2001年年全全國(guó)國(guó)上上市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司總總資資產(chǎn)產(chǎn)排排名名前前十十強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)的的平平均均總總資資產(chǎn)產(chǎn)是是是是48.13億億元元萬(wàn)科科2001年年的的總總資資產(chǎn)產(chǎn)為為65億億元元，，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)2001年年的的總總資資產(chǎn)產(chǎn)為為100億億元元五大大指指標(biāo)標(biāo)制制定定的的外外部部依依據(jù)據(jù)1/5/202349東灘公司司商業(yè)房房地產(chǎn)的的戰(zhàn)略目目標(biāo)體系系效益目標(biāo)標(biāo)是根據(jù)據(jù)東灘現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)務(wù)的計(jì)劃劃收益情情況進(jìn)行行測(cè)算修修正后得得出。成成長(zhǎng)目標(biāo)效效益目標(biāo)管管理目標(biāo)成長(zhǎng)目標(biāo)標(biāo)和管理理目標(biāo)是是根據(jù)東東灘現(xiàn)狀狀分析提提出的東東灘在未未來(lái)五年年內(nèi)應(yīng)該該加強(qiáng)的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)制定的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)東灘商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)在2007年年應(yīng)該達(dá)達(dá)到國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)一一流企業(yè)業(yè)的地位位。目標(biāo)具有有挑戰(zhàn)性性但是可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。1/5/202350東灘公公司商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)——效效益益目標(biāo)標(biāo)年凈資資產(chǎn)收收益率率年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入入年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)凈資資產(chǎn)根據(jù)新新華信信的研研究（（選取取萬(wàn)科科、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)、、華遠(yuǎn)遠(yuǎn)等優(yōu)優(yōu)秀企企業(yè)為為標(biāo)桿桿），，2001年的的一流流房地地產(chǎn)企企業(yè)的的財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)為總總資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模至少少達(dá)