房地產(chǎn)公司工程管理工作報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理工作報(bào)告月

工程管理經(jīng)驗(yàn)交流尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好！非常高興今天能同大家共同探討交流工程管理經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)樵诳偨Y(jié)材料的過程也是我本人總結(jié)、思考、提高的過程，由于水平和經(jīng)驗(yàn)有限，難免存在不妥之處，敬請(qǐng)指正。今天從項(xiàng)目前期管理、質(zhì)量、安全、進(jìn)度、監(jiān)理單位管理、例會(huì)管理、合同簽訂及執(zhí)行等七個(gè)方面進(jìn)行交流。一、項(xiàng)目前期工程管理結(jié)合項(xiàng)目開工前公司要求上報(bào)的同工程有關(guān)的三個(gè)文件要求展開工程前期工作內(nèi)容：《項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營定位報(bào)告》、《項(xiàng)目工程總體進(jìn)度計(jì)劃》、《項(xiàng)目工程管理方案》.1、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營定位報(bào)告要求其中內(nèi)容之一：項(xiàng)目“五證”取得時(shí)間：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。上述五證一般由前期開發(fā)部負(fù)責(zé)辦理，為什么在這里要談？因?yàn)檫@五證的取得需要工程密切配合。如設(shè)計(jì)圖紙、勘察、施工單位的選定、環(huán)評(píng)等各類報(bào)告的編制、現(xiàn)場開工條件等，不一一列舉，（當(dāng)然上述事項(xiàng)各公司分工不同，但無論哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，我認(rèn)為工程部門都應(yīng)該了解）。強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：1）、配合難點(diǎn)：工程管理人員不熟悉報(bào)建業(yè)務(wù)流程和具體配合要求，腦海里缺乏系統(tǒng)認(rèn)識(shí)。實(shí)際上各項(xiàng)報(bào)建先后順序非常嚴(yán)格，且資料有很多應(yīng)付技巧，如能熟練掌握，對(duì)前期工作推進(jìn)非常有利。如：圖紙備案，正常過程全套施工圖紙齊全，再經(jīng)審圖公司審圖合格，建委備案，但通常要求設(shè)計(jì)院先配合出報(bào)建圖紙（深度未必達(dá)到施工圖紙深度），審圖公司不進(jìn)行審圖配合出審圖報(bào)告，建委完成備案手續(xù)，開始后續(xù)的招投標(biāo)、質(zhì)檢報(bào)建等手續(xù)；還有辦理報(bào)建需要施工合同如果履行完公司會(huì)簽手續(xù)，估計(jì)要花不少時(shí)間，可以同施工單位溝通先蓋一份供報(bào)建用的合同，雙方出書面說明用途，同時(shí)提前向上級(jí)公司有關(guān)部門溝通該做法，為手續(xù)辦理爭取到時(shí)間。我認(rèn)為我們不了解前期報(bào)建要求不要緊，但要需要同開發(fā)部進(jìn)行充分溝通（溝通時(shí)多問幾個(gè)這樣做可不可以），并作出統(tǒng)籌安排，列出清單，一項(xiàng)項(xiàng)緊鑼密鼓準(zhǔn)備。思路：報(bào)建所需各項(xiàng)資料能準(zhǔn)備即準(zhǔn)備，不能等到開始報(bào)建再準(zhǔn)備資料，因有些資料準(zhǔn)備需要時(shí)間，理想狀態(tài)一具備報(bào)建條件即能送相關(guān)部門辦理手續(xù)；如環(huán)評(píng)報(bào)告、水土保持、地質(zhì)災(zāi)害等報(bào)告的編制盡早提前確定合作單位，進(jìn)行編制；辦理施工許可證，需要項(xiàng)目各主要負(fù)責(zé)人親筆簽名樣式，可以提前準(zhǔn)備妥當(dāng)。提醒有些事項(xiàng)當(dāng)?shù)剡€屬壟斷：如南寧市抗震評(píng)價(jià)所需的工程抗震設(shè)防技術(shù)報(bào)告只有地震局下屬一家單位編制，在時(shí)間配合上沒其它單位好協(xié)調(diào)（他們要按規(guī)定動(dòng)作走手續(xù)），但施工圖備案時(shí)的必備資料之一，需提前啟動(dòng)工作。除此之外，過程中應(yīng)充分考慮必需經(jīng)地產(chǎn)公司把關(guān)審批事項(xiàng)的審批流程及時(shí)間規(guī)定。如：規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)審批，上述事項(xiàng)不是加急一兩天就能審批完，特別規(guī)劃大多需要反反復(fù)復(fù)修改，在這方面大家比我更有經(jīng)驗(yàn)（我們公司現(xiàn)在最開三個(gè)月）。我們項(xiàng)目報(bào)建時(shí)沒那么麻煩，因?yàn)槲覀儍蓚€(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)的時(shí)候，還沒那么多審批環(huán)節(jié)，且是保障性住房，項(xiàng)目把關(guān)即可。（現(xiàn)在聽說很多公司拿地即開工，據(jù)了解，他們的勘察、設(shè)計(jì)工作都前置，且產(chǎn)品已標(biāo)準(zhǔn)化，基本在拿地前就完成同當(dāng)?shù)馗饔嘘P(guān)部門的對(duì)接，獲得土地后即開始報(bào)建。）2）、應(yīng)高度重視總平面設(shè)計(jì)：總平面包含各項(xiàng)指標(biāo)、建筑定位，且在后期設(shè)計(jì)中：建筑面積、容積率等指標(biāo)不能突破，配套類指標(biāo)不能小于原定指標(biāo)。總平一旦審定后再調(diào)整非常困難，南寧規(guī)定半年內(nèi)不得調(diào)整，即使允許調(diào)整過程也不亞于重新報(bào)建，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)神。同設(shè)計(jì)院探討過此問題，建議總平報(bào)審時(shí)設(shè)計(jì)最好達(dá)到一定深度，理想情況建筑方案：明確戶型、人防及車道出入口、設(shè)備用房等內(nèi)容，因上述變動(dòng)有可能造成退紅線距離、防火間距、日照不符合報(bào)批要求，規(guī)劃局在這幾方面把關(guān)較嚴(yán)。但同時(shí)也存在一個(gè)矛盾問題，在總平報(bào)建時(shí)消防、人防都不具備報(bào)建條件，人防設(shè)計(jì)條件需要總平批復(fù)后才能申請(qǐng)，難免在消防報(bào)建和人防報(bào)建時(shí)提出修改意見，比如：消防通道設(shè)置、人防出入口設(shè)置不合理，需要調(diào)整，諸如此類修改有時(shí)會(huì)導(dǎo)致總平的調(diào)整，個(gè)人認(rèn)為要求設(shè)計(jì)院熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)范，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)綜合考慮，同時(shí)加強(qiáng)同各業(yè)務(wù)部門提前溝通，最好能進(jìn)行業(yè)務(wù)初審。（在南寧因我們是政府工程，我們基本出草圖后，即拿到業(yè)務(wù)部門去審，我想商業(yè)項(xiàng)目大家可以通過良好的關(guān)系向這個(gè)方向努力；還有如果有些專業(yè)合作單位能確定，可以借助他們同各個(gè)部門的關(guān)系進(jìn)行提前對(duì)接。）、設(shè)計(jì)依據(jù)的基礎(chǔ)資料取得一定要可靠，特別周邊配套不完善的情況（道路標(biāo)高、雨水及污水管網(wǎng)設(shè)置及標(biāo)高）。如:前幾天市重點(diǎn)辦協(xié)調(diào)會(huì)，有項(xiàng)目就總平面就比道路高2米、直到道路進(jìn)場施工才發(fā)現(xiàn)問題，盡管該項(xiàng)目是政府重點(diǎn)項(xiàng)目，但該問題不是道路標(biāo)高提高兩米就行，有時(shí)是系統(tǒng)工程，涉及其它管網(wǎng)標(biāo)高調(diào)整、造價(jià)等，幸好該項(xiàng)目還沒開工建設(shè)，會(huì)議要求同規(guī)劃局及道路業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步溝通，如果要修改該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，等于前期各項(xiàng)工作重新來一次，即使能做工作調(diào)整道路標(biāo)高，估計(jì)也耽誤不少時(shí)間（且該道路工期緊，屬10月在南寧召開的體操世界賽配套工程）。插入XX項(xiàng)目平面圖：1號(hào)項(xiàng)目周邊配套污水管網(wǎng)未因征地拆遷施工到位（且具體什么時(shí)間能完成，未有定論），經(jīng)向污水管網(wǎng)建設(shè)單位綠城水務(wù)書面申請(qǐng)污水排放口，批復(fù)臨時(shí)接入項(xiàng)目西北角和東南角的兩個(gè)雨水管網(wǎng)，并經(jīng)規(guī)劃局審核書面同意（現(xiàn)南寧有多個(gè)項(xiàng)目如此處理），但因雨水設(shè)計(jì)直接排入邕江，項(xiàng)目就位于邕江旁邊，且邕江為廣西重要取水源。后期在工作梳理中，擔(dān)心如此處理環(huán)保驗(yàn)收無法通過，及時(shí)咨詢環(huán)保局，答復(fù)此類情況他們可以不管，但不會(huì)環(huán)保驗(yàn)收，如果這樣就直接影響項(xiàng)目的備案和交付，因我們交付后才能取得回購款，緊急督促建委組織召開會(huì)議，同意在項(xiàng)目東邊臨時(shí)綠化帶增建臨時(shí)污水處理設(shè)施，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后再排入雨水管網(wǎng)，妥善處理該問題。再就前期資料了解一定要全面：還需要了解周邊配套配備及建設(shè)情況，如：市政給水供應(yīng)量及供水壓力能否滿足項(xiàng)目開發(fā)要求；片區(qū)污水管網(wǎng)是否完善；就近變電站負(fù)載如何、如滿負(fù)荷規(guī)劃變電站建設(shè)是否能同項(xiàng)目建成時(shí)間保持一致；市政燃?xì)夤苈肥欠裢晟?；市政弱電管網(wǎng)是否完善（因弱電管網(wǎng)不通在有些地方影響正式用電接通，因?yàn)楝F(xiàn)在遠(yuǎn)程抄表需借助相關(guān)信號(hào)，如不同可以同上述運(yùn)營商溝通建設(shè)臨時(shí)基站）；上述事項(xiàng)如不完善或時(shí)間不能滿足項(xiàng)目建設(shè)要求會(huì)引起投資增加，甚至無法按期交樓的風(fēng)險(xiǎn)（因?yàn)橛行┡R時(shí)事項(xiàng)現(xiàn)場并不具備實(shí)施的條件）。特別注意：上述問題解決有時(shí)因征地拆遷，過程會(huì)很漫長。插入XX平面圖：（現(xiàn)林里橋項(xiàng)目周邊市政配套都未完善，且上述問題的解決涉及拆遷，已由市重點(diǎn)辦召開會(huì)議督促相關(guān)單位落實(shí)，但同時(shí)分析：道路和雨水都好解決，主要是解決污水問題，做好加設(shè)臨時(shí)污水處理的預(yù)案，但該項(xiàng)目沒有場地用于建設(shè)污水處理設(shè)施，正在協(xié)調(diào)規(guī)劃、環(huán)保部門在操場位置設(shè)置污水處理設(shè)施，該項(xiàng)工作正在落實(shí)中。）2、如何進(jìn)行項(xiàng)目分期分區(qū)為什么要談分期分區(qū)？因?yàn)榫幹粕鲜鋈齻€(gè)報(bào)告（項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營定位報(bào)告、項(xiàng)目工程總體進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目工程管理方案）都需明確項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏需根據(jù)項(xiàng)目分期分區(qū)情況編制，如果只由一個(gè)部門籠統(tǒng)編制就會(huì)造成計(jì)劃同后期實(shí)施脫節(jié)。完如何合理進(jìn)行暖劃分呢？效1傘）、首先分期義的理解：確定沖分期分區(qū)的過注程：是工程與鮮前期、設(shè)計(jì)、穗營銷、財(cái)務(wù)、伐成本等部門提寇前溝通，達(dá)成革共識(shí)的過程，拴其確定有利于滲各部門及時(shí)有豬效地相互配合店。各部門職責(zé)：稼營銷部：售樓紫部、樣板房的箱位置（如果有膜單獨(dú)售樓部除鍬外）、開放時(shí)拖間、環(huán)境要求訴（是否園林景蛇觀及封閉區(qū)域憲、樣板房是否胳需要電梯，因潮有的樣板房考朋慮到充分展示趕項(xiàng)目周邊環(huán)境輸優(yōu)勢，不一定沸設(shè)置在一層，史可能設(shè)置在訴5差層左右，如果硬客戶通過樓梯伸走就影響心情算，建議走路最順好不超過一層故高度），項(xiàng)目圖的銷售時(shí)間及喬順序（根據(jù)銷牙售策略，如先豎銷售位置不理勉想、后期銷售曾位置好的利于檢項(xiàng)目升價(jià)，每確次推盤量。）灌財(cái)務(wù)部：資金隔來源、時(shí)間、菌及每期的金額準(zhǔn)（這里指的資膝金含施工單位宅墊資，項(xiàng)目的瘡施工安排必須嗚有資金的支持飲，還需考慮施友工單位墊資承頁受能力，雅景裕灣前期資金緊縫張，且當(dāng)時(shí)樓編市銷售不是很擁明朗，各方都田有擔(dān)心，如果剖施工單位全面丙鋪開將會(huì)面臨信巨大的資金壓召力。宏插入具XX演總平崗：采取策略為夠：一期分篇4絕號(hào)樓、騎3扯號(hào)樓、鋸5符、績6等、渾7宰號(hào)樓三批次開淺工銷售交樓，蒼待銷售回款后禮2帆期拒1老號(hào)樓、先1伏號(hào)樓同時(shí)開工屑，且開工樓棟棵周邊環(huán)境越來指越好，有利銷雞售提價(jià)）辰成本部：測算沒項(xiàng)目各階段的昌成本，為資金禮使用提供依據(jù)字；座工程、設(shè)計(jì)：婦工程管理角度鮮對(duì)售樓區(qū)的設(shè)咳置、樣板區(qū)的鬧設(shè)置、分期分袋區(qū)銷售、分期諒交付等方面提海出建議。（后掌面詳述工程考發(fā)慮角度）般前期：針對(duì)分疊期分區(qū)情況，康報(bào)建手續(xù)辦理隱的建議線明確上述事項(xiàng)距后，才能做到移合理分期分區(qū)稱；叫2界）、工程管理謀角度考慮的因串素：責(zé)2.1仇、分期分區(qū)的劣理想目標(biāo)：各稠項(xiàng)工作能按分輸期分區(qū)實(shí)施，快如銷售、交付驟。因分期后，御每期進(jìn)度間隔晴時(shí)間較長，如穴不能分期交付瘦將極為不利，榆當(dāng)然每個(gè)項(xiàng)目鋪都會(huì)存在實(shí)際痕問題，不一定洪想分期分區(qū)就敏能劃分。如要壟實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)考玻慮因素：震首先：前期證勁件辦理按分期暢分區(qū)驗(yàn)收備案友的思路開展工續(xù)作，在辦理證染件時(shí)，提前同訓(xùn)各職能部門（繡規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、咬消防、環(huán)保、壺人防等部門）斷溝通分區(qū)驗(yàn)收玩及備案的具體歐要求，并盡可蹲能將證件按分紅期辦理。如：籮南寧市分期分絡(luò)期備案根據(jù)工灶程規(guī)劃許可證刻來分批次。辣其次：圖紙?jiān)O(shè)服計(jì)按分期分區(qū)艷具備獨(dú)立使用曾功能思路進(jìn)行混，如消防控制枝室、監(jiān)控室、歌物業(yè)管理用房蔑、首期水電設(shè)熟備房等配套在洪首期考慮，雨希水、污水的排正放設(shè)計(jì)分期獨(dú)理立系統(tǒng)，并單誰獨(dú)辦理接入口池。汪再次：需了解示當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)部門詢對(duì)配套交付具州體要求，如南盤寧市規(guī)定學(xué)校尖同首期一起交狡付（有溝通余美地，但需提前諷了解并進(jìn)行溝果通）栽2.2衣、銷售區(qū)域名(懷含售樓部、樣愿板房深)耀：要臨時(shí)圍擋辯區(qū)域、通道組駕織、園林景觀目、功能使用（還水電通及雨污夜排放，在首次啟開放時(shí)條件多扮不成熟，水電偏考慮永久管線煩，臨時(shí)水電源搞，臨電在報(bào)裝講時(shí)需要充分考恐慮銷售區(qū)域的急負(fù)荷：空調(diào)、伯照明、園林景克觀；并提前規(guī)燦劃好臨水臨電培接入點(diǎn)，并預(yù)始留負(fù)荷，避免巷后期調(diào)整）臟2.3應(yīng)、施工總平面蘭布置提前做出集籌劃，例如：棋生活區(qū)設(shè)置、笑臨時(shí)施工道路困組織、機(jī)械布虧置、鋼筋加工蘇場及鋼筋、砂血石等材料堆場疏、雨、污水排敘放方式等。對(duì)關(guān)注：塔吊、蘇井架、施工電默梯的布置，因槳直接決定了施汪工道路組織，測材料堆場布置侄；布置時(shí)應(yīng)避告開大堂出入口杜、加固連接層龍避開樣板樓層據(jù)；撓2.6彈、特殊部位外旁腳手架的搭設(shè)福方式擺樣板房范圍外稼架采用懸挑方治式、范圍，為課室外工程提前逮插入創(chuàng)造條件宰。為加快進(jìn)度寧，建議在合同獄中約定所有樓劃棟外架全部懸灑挑，利于園林恨工程提前介入功。清插入巷XX稻工地圖片：災(zāi)說明開放通道界、懸挑、施工毒機(jī)械、材料堆它場、園林穿插閘施工樣2.7做、積極和政府算相關(guān)職能部門講的溝通協(xié)調(diào)，苦減少工程中受軍政策影響產(chǎn)生導(dǎo)的障礙。如：綁各地出于地方烈主義考慮：通缺常要求合作單版位在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行則備案，如果我漫們選擇的合作咽單位未在當(dāng)?shù)馗蔬M(jìn)行備案及開絨展相應(yīng)工作，躬?jiǎng)荼貢?huì)帶來停受工風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)項(xiàng)霞目基本都是提分供樁基礎(chǔ)圖后陸，即進(jìn)行樁基洲施工，此階段之往往施工許可諷證沒辦理完成趣、但要加強(qiáng)與腔政府主管部門謀私下溝通（建恒委、質(zhì)監(jiān)站等煉），得到默許毀，同時(shí)商定后理期完善手續(xù)方性案，如對(duì)前期褲違規(guī)施工部分珠，在我們接受押范圍內(nèi)適當(dāng)增藝加實(shí)體檢測（叛合理利用法律博規(guī)則保護(hù)違規(guī)僻），舉例：一沙棟已建好呈8說層民房無規(guī)劃銳、施工手續(xù)，曠想辦理房產(chǎn)證速，需先完善前伯期規(guī)劃、施工貓手續(xù)，在完善飯施工證手續(xù)時(shí)殊就是對(duì)整棟樓誤委托第三方檢遙測機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)彈構(gòu)鑒定合格后神辦理的施工證秒手續(xù)（相對(duì)整堪棟樓來說，代殿價(jià)相當(dāng)小）?，F(xiàn)但需注意：在嫁無證階段提醒帝合作單位高度計(jì)重視安全，在飛手續(xù)辦理不齊寸時(shí)出安全事故舊，直接會(huì)帶來有停工麻煩，且浙會(huì)造成后續(xù)手婦續(xù)辦理麻煩。玩另一方面積極拍了解當(dāng)?shù)卣哒饕?guī)定，并加以磨合理利用：如溉目前在南寧市牙可以單獨(dú)辦理稻土方工程及基亡坑支護(hù)工程的宣施工許可證，俱前提是相應(yīng)圖妖紙進(jìn)行單獨(dú)設(shè)搏計(jì)、備案，單劑獨(dú)招投標(biāo)，我半認(rèn)為上述事項(xiàng)櫻單獨(dú)分開，不譯存在難度，操坐作性比較強(qiáng)，禍且上述工程的秋合法開工對(duì)工絞程進(jìn)度極其有賣利；還有目前薯南寧市重點(diǎn)工災(zāi)程質(zhì)監(jiān)站可以節(jié)提前事實(shí)介入什，前提是完成菌施工圖備案、頌施工招投標(biāo)。割六月考評(píng)會(huì)即踩墨項(xiàng)目通過政糊府開會(huì)協(xié)調(diào)各團(tuán)部門提前介入獲，個(gè)人認(rèn)為在遲小地方可以，迅在大地方難度園較大（同政府狂有良好關(guān)系可桿以，萬達(dá)可以夜做到）。腹二、項(xiàng)目質(zhì)量于管理繩1靠、個(gè)人從地產(chǎn)反角度對(duì)工程質(zhì)惕量的理解駱對(duì)于房地產(chǎn)公性司而言，工程靠質(zhì)量不僅僅指梨施工單位的施公工質(zhì)量，它反崇映的是包括建山筑產(chǎn)品施工質(zhì)他量在內(nèi)的產(chǎn)品黎綜合品質(zhì)。主捐要包括以下四梁部分內(nèi)容：瘦1芝）、施工質(zhì)量度可由施工原因昨引起，也可由擋設(shè)計(jì)原因引起買（例如：露臺(tái)雜根部靠砌體監(jiān)霸控管理，防止墊墻體根部滲漏瑞，勢必帶來極迎大工作量，且倒不能有效保證三，建議該處設(shè)尿置混凝土反坎種；開敞式電梯靜廳吊頂，本意譯美觀，但實(shí)際緒受天氣潮濕影型響，過不了幾剃年變形脫落，買后期維修工作渾量大，且沒有紗美感，增加后唯期物業(yè)管理費(fèi)漸用，建議該處陵在設(shè)計(jì)時(shí)盡可棗能將結(jié)構(gòu)梁設(shè)燙計(jì)為暗梁或設(shè)融置在消防門上萍方，盡量在顯書眼位置不出現(xiàn)搬結(jié)構(gòu)梁，后期桌直接進(jìn)行裝修錯(cuò)，不再吊頂，騾同樣美觀；靠降室外部分門設(shè)逆計(jì)為木門，多飯出現(xiàn)在出屋面某樓梯口，設(shè)備跌房，經(jīng)多次雨師淋后，即無法頂使用）。雷2奧）、產(chǎn)品效果測質(zhì)量鞋主要包括：建梨筑布置：室內(nèi)膜有無露梁露柱市（特別客廳避眾免有梁出現(xiàn)，避有的地方還涉猛及風(fēng)水忌諱）英；影響用戶使姥用舒適性的質(zhì)柜量問題：例如償開關(guān)面板位置散布置在入戶門農(nóng)后面、鄰空調(diào)機(jī)位置設(shè)蘇置在陽臺(tái)上，夾用戶如封閉陽峽臺(tái)空調(diào)散熱在餐室內(nèi)；有別墅郵將空調(diào)機(jī)位設(shè)拒置在入戶門位荷置，進(jìn)入室內(nèi)凝先感受熱風(fēng)，罩感覺挺難受；旅底層商鋪、會(huì)辣所未充分考慮候空調(diào)機(jī)位置，膨因這些空調(diào)機(jī)基尺寸大、噪音詠大給后期的使租用帶來極大不式便劑；建筑美觀質(zhì)懲量問題（例如填水電空調(diào)管線誼外露于外墻，沃看上去很不美使觀、首層管線狗的走向，現(xiàn)在蓋多為架空層，現(xiàn)如果進(jìn)入大堂匹首先看到一根穴根管線，感覺衡不好）。家3鬧）、不滿足政認(rèn)府主管部門竣李工驗(yàn)收要求的疊質(zhì)量問題：如越通道的凈高是去否滿足規(guī)范，傍陽臺(tái)欄桿有效送防護(hù)高度是否魔滿足，落地窗贏是否設(shè)計(jì)有護(hù)爭欄，欄桿的樣鴨式（包括立桿漠凈距及防攀爬保）是否滿足規(guī)謊范要求等；在裙很多項(xiàng)目驗(yàn)收繪時(shí)都碰到提出錘問題，后期進(jìn)月行簽證整改，牙建議按規(guī)范設(shè)屆計(jì)施工。迅4炕）、設(shè)計(jì)出圖暮質(zhì)量（例如圖摔紙?jiān)O(shè)計(jì)矛盾等鍋）。室外管井怒與園建設(shè)計(jì)未轉(zhuǎn)很好銜接，如客出現(xiàn)管井設(shè)在沖首層私家花園評(píng)內(nèi)或門口，如煮遇到維修需打胃擾業(yè)主，會(huì)引社起業(yè)主投訴，舞或道路上各類仔井隨意設(shè)置，陰雖不影響使用充，但影響美觀乓，最好各類管車井同園林設(shè)計(jì)行拼在同一張圖籠上，統(tǒng)籌定位湖安排；還有，巷經(jīng)常出現(xiàn)建筑顫圖同結(jié)構(gòu)圖外墨立面不一致，歷建議在結(jié)構(gòu)施巴工時(shí)同步對(duì)照棵建筑圖，及時(shí)球同設(shè)計(jì)院溝通僅協(xié)調(diào)解決。誦5涌）施工質(zhì)量管梅理挪質(zhì)量控制的思待路：強(qiáng)調(diào)事前遇主動(dòng)控制（也答可以說成預(yù)控侵）、事中加強(qiáng)犯過程監(jiān)督、事委后狠抓整改落贏實(shí)及改進(jìn)提高綠。要從以下十一方提面展開：獵5斤．言1持、設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)索量管理：這方送面內(nèi)容在前面由涉及到一些，泡很多公司都已隙有非常詳細(xì)的坐總結(jié)資料，域（插入響XX屆廚房資料），蹲建議大家結(jié)合闊實(shí)際學(xué)習(xí)掌握訪即可；同時(shí)加店強(qiáng)積極同物業(yè)哈公司溝通，其勉實(shí)他們在后期豐管理方面有很病多寶貴的經(jīng)驗(yàn)分。如：曾同物甲業(yè)一起驗(yàn)收，從提出對(duì)有種植護(hù)的露臺(tái)，陽臺(tái)待地漏，如用常幫規(guī)直通式地漏夸，落葉容易造碌成堵塞，建議圖采用鐘罩式地臟漏能有效防止晉堵塞。還有毛滴發(fā)同油污結(jié)合繳后很容易造成娛管道堵塞，且鑒清理難度較大脊，建議采用毛物發(fā)收集地漏，懂并對(duì)油污做出禽有效處理。屢5.2饅、質(zhì)量管理體騰系：建立了項(xiàng)承目公司、監(jiān)理范、施工單位的烈三方質(zhì)量管理厲體系，明確各嚼方責(zé)任和分工艷。在實(shí)施中，駐重點(diǎn)審查其體皂系有效性，注陜重考察各單位拔主要崗位所配見備人員能力、插素質(zhì)、責(zé)任心棉（相對(duì)體系的歌完善，人員的嘉多少，更看重勾人員能否發(fā)揮柱作用），例：瘋項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)帖目的協(xié)調(diào)管理溪、資源調(diào)配至枯關(guān)重要，建議繪：必須切實(shí)調(diào)描研其以往業(yè)績幣，進(jìn)場后加強(qiáng)拴考察、考核，蹄如不合格及時(shí)骨予以更換；質(zhì)奉檢員在質(zhì)量管垮理中起著非常臣重要作用，如券經(jīng)其驗(yàn)收合格刷后，在監(jiān)理和驚項(xiàng)目部復(fù)驗(yàn)時(shí)原仍多次出現(xiàn)不魔合格，則對(duì)相宰關(guān)人員予以警束告，甚吉至更換，針對(duì)廢質(zhì)檢員沒有充酸分授權(quán)問題，北要求施工單位隨報(bào)驗(yàn)時(shí)必須由壞質(zhì)檢員提出。響5.3鎖、方案審查：牛本人一度認(rèn)為壽方案是應(yīng)付檢商查資料，但現(xiàn)獎(jiǎng)在認(rèn)為方案是堂否有針對(duì)性，除對(duì)后期指導(dǎo)施磚工至關(guān)重要，卸且是我們和監(jiān)交理后期管控的范有力依據(jù)，應(yīng)背引起高度重視都。除常規(guī)審核巖外，首先，重柏點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)易出蔬問題環(huán)節(jié)的方史案審查。如林礦里橋項(xiàng)目，為獲解決外墻樓層泳接縫混凝土觀泥感不好問題，絲近期要求在下乞?qū)踊炷翝仓銜r(shí)預(yù)埋對(duì)拉螺僻栓，用于加固斯上層墻柱模板妥，有效防止漏岡漿、脹模，現(xiàn)漂場觀感得到提押高。牌其次，重視對(duì)戚重大危險(xiǎn)源的注審核，我們專產(chǎn)業(yè)水平不夠時(shí)石，應(yīng)組織專家庭審核，且日常薯監(jiān)控我們應(yīng)對(duì)珠照方案抽查，奪監(jiān)理應(yīng)全面檢轉(zhuǎn)查，如林里橋薦項(xiàng)目，塔吊加佳固、整體爬升邀架連接在中交蠟建檢查時(shí)，存鑼在不按方案執(zhí)色行的情況；（懸方案理解：有史些方面可以根脹據(jù)我們經(jīng)驗(yàn)作澡出判斷，不一銳定非要嚴(yán)格，叮比如：常規(guī)高宿度、荷載樓層闖模板支撐掃地案桿設(shè)置，不一罪定每個(gè)位置都賀要設(shè)置。）但沖對(duì)我們關(guān)注的局環(huán)節(jié)一定嚴(yán)格涉要求，如模板勿對(duì)拉螺桿，方虧案溫5耍道，現(xiàn)場實(shí)際主4拒道，直接會(huì)影畜響混凝土觀感床，應(yīng)嚴(yán)格按方掙案執(zhí)行。）找建議：成立方裹案審核小組，傅引進(jìn)答辯制，些此過程是參與爪方互動(dòng)，溝通卸的過程，同時(shí)役也是我們及監(jiān)斗理單位提出要斯求的過程。準(zhǔn)5.4

膜、交底（紐內(nèi)業(yè)交底、現(xiàn)薪場交底、樣板風(fēng)交底）：花現(xiàn)場示范交底體：因傳統(tǒng)的書頑面交底工人不咳易理解問題，昨無法很好貫徹曾，應(yīng)要求施工脊單位在監(jiān)理、圖甲方見證下，譜組織熟練工人鉗進(jìn)行現(xiàn)場操作圈示范交底以,王明確操作要點(diǎn)咱，講解注意事掌項(xiàng)，類似手把提手教，能有效長避免管理人員箱多次重復(fù)在現(xiàn)墓場糾正工人錯(cuò)蔽誤，提高了管艦理效率。溫5.5跳、實(shí)行樣板引叢路制：（工序膨樣板、工班樣州板、樣板間）我每個(gè)工序開始斜前，先施工樣端板，驗(yàn)收合格貿(mào)后再組織工班泉進(jìn)場；每個(gè)工膠班進(jìn)場后在現(xiàn)役場做實(shí)物樣板蛇，驗(yàn)收合格后亂該工班才能大旅面積施工。條誤件成熟時(shí)進(jìn)行討樣板間施工，辟可以分階段實(shí)斃施，（該項(xiàng)工業(yè)作易早不易遲類）胸上述樣板的作勒用：霧工序樣板：明載確工藝、標(biāo)準(zhǔn)悄；陵工班樣板：考員察班組能力；好樣板間：選用侍材料是否合適悟、插座、孔洞接埋設(shè)、預(yù)留是艘否合適，設(shè)計(jì)向是否存在沖突瞎等對(duì)(催如：符1時(shí)號(hào)項(xiàng)目即出現(xiàn)爐灶臺(tái)同燃?xì)庠O(shè)瓦施位置沖突，神造成簽證騾)哲，是產(chǎn)品質(zhì)量蹈整體把關(guān)。否對(duì)樣板的理解板：本人一度認(rèn)漫為現(xiàn)場實(shí)物無某法達(dá)到樣板水慌平，樣板只是賠做給人看的；文現(xiàn)在認(rèn)為，現(xiàn)孝場大多工作還警是能達(dá)到樣板感水平，樣板的融組織應(yīng)按能真洋正指導(dǎo)施工的皺思想去實(shí)施，薄否則失去意義器。值樣板間的驗(yàn)收煌：應(yīng)提前制定斃驗(yàn)收內(nèi)容清單查，并組織齊兵全各部門人員屯：設(shè)計(jì)、營銷吃、工程、有條境件物業(yè)、監(jiān)理鮮、施工。設(shè)計(jì)無選材是否合適古、設(shè)計(jì)不同專乖業(yè)有沒有戶型巾沖突、工程插菊座、空調(diào)孔洞必定位是否準(zhǔn)確背、美觀、收口兄是否規(guī)范、物擁業(yè)使用功能是而否受影響（地鄰漏）、營銷從薄業(yè)主角度提出詞意見；需對(duì)樣板驗(yàn)收有勸時(shí)存在問題：忍重視不夠，人快員不齊，走過詢場；似乎大家粗更熱衷于天天汽跟到工人后面膽，不斷反復(fù)強(qiáng)鋼調(diào)同樣的問題隱；我們往往習(xí)侄慣怪工人水平承不夠，其實(shí)的我確有部分工人灣的確水平不夠域，但有部分工事人是對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不剪清楚，因?yàn)樗蕚兒脡亩甲鲞^講，他們通常根銷據(jù)施工單位給浪他們的單價(jià)來至做相應(yīng)的產(chǎn)品憂（也就是一分薪錢一分貨的概噴念）。（在工啊地碰到一個(gè)工煉人，交談中得蜜知他在萬科做榆過，問萬科也食這樣做嗎？他圣說不，我進(jìn)萬月科工地就知道差要做到什么標(biāo)房準(zhǔn)才能交差！翻我覺這名工人零進(jìn)場后有兩方第面需要明確：朝一是：標(biāo)準(zhǔn)，蔬二是：單價(jià)是坐否合理，在林泄里橋有抹灰工蚊班認(rèn)為我們的澡標(biāo)準(zhǔn)，施工單坡位的單價(jià)做不橫到，有退場的唯，有同施工單之位調(diào)整價(jià)格的列）。波樣板驗(yàn)收后的缺后序工作，監(jiān)桑督監(jiān)理單位、日施工單位組織丘相關(guān)人員交底雨，貫徹到位，違形成標(biāo)準(zhǔn)間按胞樣板做即可的館程度。兼5.6偏、原材料的控京制：思路：將狹管理重心前移屬、范圍外移，卻重點(diǎn)跟進(jìn)原材大料、設(shè)備、半忍成品的抽檢和浩現(xiàn)場見證取樣軌，注重取樣的懶規(guī)范性、代表診性。（舉例鋼穩(wěn)筋原材料取樣坊，焊接件取樣芳）對(duì)不合格材諸料及時(shí)退場處須理，林里橋項(xiàng)關(guān)目先后殖3浮次材料退場。國如：砂對(duì)抹灰叉質(zhì)量至關(guān)重要昂，目前南寧市難本地砂含泥量鳥高，用于抹灰華無法保證質(zhì)量伏，必須要求用湯欽州砂、梧州貨砂，當(dāng)然單價(jià)毛相差一倍多；點(diǎn)（對(duì)原材料控占制的理解：有晌些是大環(huán)境，撐市場上都在使窩用不合格，我午們難以控制，辯但大多我們是蔑可以控制。）理注意裝修材料古，受制于專業(yè)鞠知識(shí)，比較難活判斷好壞，需注要加強(qiáng)了解相捕關(guān)知識(shí)。如：騎鋁合金配件對(duì)暗使用非常重要豪，如果只關(guān)注別鋁合金品牌質(zhì)橡量，忽略配件請(qǐng)把關(guān)，會(huì)對(duì)后控期使用帶來隱駱患。最5.7例、驗(yàn)收細(xì)則：癥目前正在制定冶各工序驗(yàn)收細(xì)辱則，用于項(xiàng)目擔(dān)部驗(yàn)收指導(dǎo)文瘦件：包括驗(yàn)收闖節(jié)點(diǎn)或稱質(zhì)量世控制點(diǎn)（如明腫確規(guī)定：砌磚若前先要進(jìn)行軸甩線、拉結(jié)筋驗(yàn)阿收，合格后才王能開始砌磚）俱、驗(yàn)收內(nèi)容、鵝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及以現(xiàn)往出現(xiàn)問題等泳內(nèi)容（現(xiàn)在只花有文字，后期循計(jì)劃加入圖片夫）。秩質(zhì)量控制點(diǎn)：柔是規(guī)范沒有明樣確規(guī)定驗(yàn)收批針次，突破檢驗(yàn)奇批界限，根據(jù)彩我們自身要求買制定的控制環(huán)看節(jié)。如：抹灰雀工程按抹灰面逆積或樓層來劃媽分檢驗(yàn)批，每赴批驗(yàn)收的內(nèi)容鑄含：主控項(xiàng)目壯：兼1宗、基層表面情扇況伏;2藥材料品種性能桐3乒、操作要求警;4檢、抹灰層與基為層的結(jié)合情況簽；一般項(xiàng)目：票1頃、表面及細(xì)部別質(zhì)量御;2吹、抹灰厚度及善分格縫菜;3槐、表面平整度碑及垂直度；試倍想？抹灰基層栽處理對(duì)其質(zhì)量采很關(guān)鍵，如果室沒設(shè)置基層驗(yàn)區(qū)收控制節(jié)點(diǎn)，境我們的基層如歸何驗(yàn)收？只能務(wù)靠我們巡檢，倚但能每處都巡法檢到壁嗎？不可能！翁如我們設(shè)置基檔層驗(yàn)收控制節(jié)舌點(diǎn)，要求施工某單位，先進(jìn)行躲基層驗(yàn)收，合昌格才能抹灰，咸有效使施工質(zhì)具量處于受控狀麻態(tài)。如：林里財(cái)橋出現(xiàn)因基層李拉毛不到位引揚(yáng)起的抹灰開裂懂。請(qǐng)（插入抹灰驗(yàn)鑒收細(xì)則及抹灰肥照片）建5.8勸、通病的防治指：首先：重點(diǎn)嗽審查采取措施遵的有效性，設(shè)路置各環(huán)節(jié)的控督制點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)的相總結(jié)。其次：段更看重有些部騾位設(shè)計(jì)進(jìn)行特徐殊處理，如針嶄對(duì)外墻窗臺(tái)下膜易開裂的問題淹，在窗臺(tái)下采毀用鋒C20陣鋼筋混凝土現(xiàn)去澆帶。思路：討有些通病需要留設(shè)計(jì)完善。苦上述措施側(cè)重既于前期預(yù)控，遲下面?zhèn)戎厥轮芯乇O(jiān)控。星5.9含、強(qiáng)調(diào)前期管略控力度：側(cè)重誘各工序開始階舊段的跟蹤檢查集力度，直到工刪序進(jìn)入穩(wěn)定施聾工階段（現(xiàn)場磁問題應(yīng)第一時(shí)刮間發(fā)現(xiàn)，不能帶等大面積不合頃格后才發(fā)現(xiàn)，絨否則對(duì)采取措迷施帶來一定難敞度），水平不甜夠的工班，必揭須要求總包及舍時(shí)清退。如：成林里橋項(xiàng)目兩點(diǎn)家總包都出現(xiàn)狼抹灰工班施工賢質(zhì)量達(dá)不到要射求，予以清退月。脹5.10關(guān)、過程采取多忌種管控措施相缺結(jié)合的方式，虧保證質(zhì)量得到迅有效控制。采俱取措施有：返伴工、罰款、不挺計(jì)量結(jié)算及邀壞請(qǐng)質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)鬼督等，采取措緣施時(shí)強(qiáng)調(diào)有效釘性。如：置6#旺樓第事31棵、是32炭層外墻基底未折經(jīng)驗(yàn)收就私自盤進(jìn)行抹灰。我劣司發(fā)現(xiàn)后，發(fā)東文明確上述嘗2俯層外墻抹灰工攏程量結(jié)算時(shí)予碼以扣除，使得襪上述行為在后椒期施工中得到各及時(shí)有效制止縣，如單依據(jù)合捐同就該事項(xiàng)樹進(jìn)行處罰出1000洞元，力度不夠燈。（為什么采吸取此措施呢？蓋因?yàn)榇祟悊栴}怠已是第二次發(fā)英生，第一次鋼旨筋未驗(yàn)收，即薦進(jìn)行混凝土澆幸筑，當(dāng)時(shí)要求兆第三方檢測合座格后，進(jìn)行了俱工程款撥付。欣）泄5.11站、把關(guān)環(huán)節(jié)（賠不僅僅指質(zhì)量旬方面）：如果紅對(duì)現(xiàn)場存在問獵題只強(qiáng)調(diào)說，麻沒有嚴(yán)格把關(guān)賢環(huán)節(jié)，等于浪復(fù)費(fèi)口舌。首先海，因日常把關(guān)榜都由監(jiān)理來進(jìn)轟行（我們監(jiān)督請(qǐng)），每道工序渾監(jiān)理簽字即可伸進(jìn)行下步施工式，如果監(jiān)理把松關(guān)不到位，直肆接會(huì)造成我們尋的要求大打折梁扣，此時(shí)必須驚規(guī)范監(jiān)理檢驗(yàn)定行為，實(shí)行動(dòng)沸態(tài)控制和定期脊考核，并采取步相應(yīng)的有效措炎施（如：不按夸圖驗(yàn)收，首次隨可以說水平不觸夠，但重復(fù)出企現(xiàn)就是責(zé)任心夕的問題，就要表提出警告或不嗎給監(jiān)理費(fèi)、處今罰人員）。其疫次，需掌握有減效方法，現(xiàn)場屯人員有時(shí)給我可訴苦衷，人員造少幸苦，這的藍(lán)確是客觀事實(shí)浮。但細(xì)想，我港們每天去現(xiàn)場銳解決那些問題踏？是否存在重另復(fù)糾正工人的登錯(cuò)誤現(xiàn)象？處踩理方式：發(fā)現(xiàn)脫一處問題，自羊己當(dāng)場要求改瓜一處，但自己向一轉(zhuǎn)身如何操蠢作就不得而知以，下次還會(huì)如西此重復(fù)，這樣啊效率較低，效算果不好。我覺版我們的角色應(yīng)渡該系統(tǒng)性的解呆決問題，并且筒靠以點(diǎn)帶面來哥控制?；?繳）、售樓工程柔質(zhì)量專項(xiàng)策劃讀售樓工程存在疊工期要求緊、申質(zhì)量要求高的備特點(diǎn)，往往需祖通過采取技術(shù)革加強(qiáng)措施，打鈴破傳統(tǒng)的施工險(xiǎn)工序約束，達(dá)套到要求的質(zhì)量限標(biāo)準(zhǔn)，保證預(yù)戲定的售樓目標(biāo)耀順利實(shí)現(xiàn)。一辮般措施有：幅6.1受、為壓縮墻體戴砌筑時(shí)間，墻盼體砌筑一次成聚活。加強(qiáng)鹿措施為墻面滿頸掛鋼絲網(wǎng)；云6.2惱、如樣板房設(shè)通在首層，首層固樓板直接做成閘結(jié)構(gòu)板；設(shè)6.3勺、在成本超支喜處于可接受的滑范圍內(nèi)，室外扒關(guān)鍵部位基層好采用石粉或砂河回填；事6.4概、關(guān)鍵部位提薦高混凝土標(biāo)號(hào)替。溫三、安全文明酷管理封1挑、建立完善了擊三級(jí)體系：建饞立了項(xiàng)目公司狂、監(jiān)理、施工蘭單位的三級(jí)質(zhì)訓(xùn)量管理體系，輕明確各級(jí)責(zé)任蓋和分工（控制尼思路同質(zhì)量，撕不再說明）。爆2京、明確做法標(biāo)塑準(zhǔn)：當(dāng)?shù)貙?duì)安走全文明施工部劣分做法沒有明微確規(guī)定，項(xiàng)目斧部、監(jiān)理、施散工單位對(duì)具體筍做法理解不同室，造成現(xiàn)場做虜法隨意性較大汗。節(jié)后同施工單單位和監(jiān)理單案位就安全文明者施工統(tǒng)一了做胸法標(biāo)準(zhǔn)，并予奇以實(shí)施，現(xiàn)場充有一定改觀。名（插入居XX眾安全文明圖片腹）幻3.猶重要部位、關(guān)氣鍵施工的安全疲技術(shù)把關(guān)鴨特殊和危險(xiǎn)性縮較大的工程必胳須單獨(dú)編制安屠全施工方案或刺安全技術(shù)措施防，并且有設(shè)計(jì)希依據(jù)、有計(jì)算捆、有詳圖。如吧：塔吊加固、竭爬升架連接桐4刃、安全管控措逗施：壯1弱）、經(jīng)濟(jì)措施境：目前采取經(jīng)柴濟(jì)措施主要依強(qiáng)據(jù)雙方簽訂的紅建設(shè)工程施工廟合同條款進(jìn)行悼處罰，征后期建議結(jié)合波招投標(biāo)活動(dòng)及絲地產(chǎn)公司制定灘《建筑工程安乳全生產(chǎn)、文明洪施工費(fèi)使用管糧理爪實(shí)施細(xì)則》墾控制該項(xiàng)費(fèi)用魂的?？顚Ｓ玫亩岩?，在招標(biāo)貪文件及合同中偏明確標(biāo)準(zhǔn)做法英，并分項(xiàng)報(bào)價(jià)攝，便于后期管陰理。：如中標(biāo)嬸單位未按要求嬸施工，則扣減組相應(yīng)費(fèi)用，同我時(shí)約定費(fèi)用的叉扣減不免除責(zé)求任單位的義務(wù)穴。蒜2梢）、針對(duì)施工耐單位安全整改臺(tái)不積極、存在約僥幸心理的現(xiàn)世象，正在摸索月將安全驗(yàn)收同校質(zhì)量驗(yàn)收掛鉤進(jìn)，安全問題整怎改未落實(shí)到位亭、安全驗(yàn)收不稠通過，不得進(jìn)摸行質(zhì)量驗(yàn)收。愿（采取此措施號(hào)時(shí)需根據(jù)項(xiàng)目酬具體情況定：蝕首先，進(jìn)度壓這力在施工單位形方面；其次，剪我們是否有加僑快進(jìn)度需要，容如我們本身進(jìn)記度要求較快，繪采取此措施反督而會(huì)使我們被最動(dòng)。）催5剪、安全檢查及老活動(dòng)：項(xiàng)目部餅組織有月檢、鼻周檢，開展的喬活動(dòng)有：進(jìn)行交隱患排查、制沃定應(yīng)急預(yù)案，仿并組織演練、暮同時(shí)結(jié)合上級(jí)芬公司要求及時(shí)蓬開展相應(yīng)活動(dòng)腸。拘6丟、售樓工程安誼全策劃頭1銷）、現(xiàn)場具備寶對(duì)外開放條件印時(shí)，凡是客戶密可涉足的范圍翅一般不應(yīng)與施讓工作業(yè)立體交徒叉，否則應(yīng)有招對(duì)應(yīng)的安全防服范措施。比如具，施工塔吊不據(jù)應(yīng)朝向售樓景怨觀區(qū)域擺臂，煌如遇主體腳手欄架搭設(shè)或拆架抬時(shí)，應(yīng)有專職釘安全人員巡視脅警戒并設(shè)置安汁全隔離帶；享2稈）、樣板房上算一層應(yīng)設(shè)置安琴全防護(hù)蓬并遮塞擋上部施工泥恥水與墜物，對(duì)肯客戶造成傷害釣或污染樣板房糕外墻立面效果鍵；宣3轟）、嚴(yán)格控制侄施工大門，售郊樓開放區(qū)域必釣須實(shí)現(xiàn)全封壇閉，保證看樓夠客戶不得隨意立進(jìn)出施工場地深，避免產(chǎn)生墜糧物打擊、跌落榜、物品丟失、者亂拍照等不必惕要的問題；手4旋）、售樓開放碼所涉及的樣板角房、售樓處、班園林綠化景觀叮、停車場等區(qū)拌域，應(yīng)在開放不前進(jìn)行安全專繩項(xiàng)檢查。例如構(gòu)水景有無兒童氏跌落的安全隱賀患，陽臺(tái)或樓稼梯間欄桿安全欺距離是否滿足繪技術(shù)要求等。陜四、進(jìn)度管控桑情況木1鑰、項(xiàng)目計(jì)劃體呢系豬:沸項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)撲度計(jì)劃、項(xiàng)目峰施工進(jìn)度計(jì)劃災(zāi)、階段性進(jìn)度光計(jì)劃（內(nèi)容根醒據(jù)具體項(xiàng)目定梯）鈴理解：計(jì)劃是速對(duì)設(shè)計(jì)出圖、笨招投標(biāo)、報(bào)批頃報(bào)建、現(xiàn)場施倚工的搭接順序挽、工作內(nèi)容、鋤時(shí)間安排等方垮面進(jìn)行整體策染劃，是設(shè)計(jì)、湊合約、銷售、沿工程等部門進(jìn)勿行提前溝通過簽程。緣1職）、項(xiàng)目開發(fā)童總進(jìn)度計(jì)劃：晝設(shè)計(jì)勘察、設(shè)蛇計(jì)、報(bào)建、施踏工、驗(yàn)收、移困交等方面，明紅確項(xiàng)目開工、券結(jié)雀構(gòu)蜜±染0.00萌、達(dá)到預(yù)售許販可條件、結(jié)構(gòu)炊封頂、外架拆射除、道路市政肯景觀工程、驗(yàn)連收、竣工備案弦、項(xiàng)目交付等垂節(jié)點(diǎn)豪2謹(jǐn)）、項(xiàng)目施工率進(jìn)度計(jì)劃：明灣確各分部分項(xiàng)陪工程控制節(jié)點(diǎn)凍及勞動(dòng)力、機(jī)塵械、材料配備竟及進(jìn)場計(jì)劃。墨3讓）、階段性進(jìn)辦度計(jì)劃：出圖童、甲供材料（產(chǎn)設(shè)備）采購供籮貨進(jìn)度計(jì)劃、洋獨(dú)立分包單位貧進(jìn)場計(jì)劃、招激投標(biāo)計(jì)劃、材歸料定板計(jì)劃、孔分部工程驗(yàn)收厘計(jì)劃。啄2議、開發(fā)進(jìn)度計(jì)叔劃編制應(yīng)關(guān)注柜的事項(xiàng)鞏：瑞1論）、理清關(guān)鍵苗線路和關(guān)鍵任苦務(wù)拆一個(gè)項(xiàng)目的各調(diào)個(gè)分部分項(xiàng)工子程千頭萬緒，偏各工序之間的槐邏輯關(guān)系錯(cuò)綜趴復(fù)雜，其中關(guān)芬鍵線路直接影駝響著進(jìn)度總目俗標(biāo)的能否按時(shí)籌實(shí)現(xiàn)，故編排亭進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要蠶對(duì)關(guān)鍵任務(wù)的吊工期進(jìn)行重點(diǎn)報(bào)控制。注意：鄙關(guān)鍵工序會(huì)隨率著時(shí)間、條件不的變化，出現(xiàn)疤調(diào)整，需及時(shí)功分清關(guān)鍵工序零，并跟進(jìn)。偏2看）、工序搭接鑼緊湊合理，邏聯(lián)輯關(guān)系清晰瞎在工程施工過絨程中，各分部蹦分項(xiàng)工程之間頓存在一定的邏申輯聯(lián)系，施工銅順序需精心策沾劃，使各分部很分項(xiàng)工程在總潛工期的約束下殺無縫搭接、穿敞插施工。強(qiáng)調(diào)鬧：工序的無縫臉搭接對(duì)工程進(jìn)貓度尤其重要。萌如：中海要求柿無縫搭接，即殼規(guī)定開始時(shí)間冠，也規(guī)定結(jié)束傭時(shí)間；同時(shí)，瓦規(guī)定各配套的輛進(jìn)場時(shí)間和進(jìn)諸場應(yīng)具備條件兼：掃階段課進(jìn)度控制要求炸結(jié)構(gòu)施工床自接收工作面雜后起算，從樁象基場地移交之佛日算起，是15世天內(nèi)完成地下荷室底板澆筑，游30抱天內(nèi)完成地下虎室頂板砼澆筑尼，自開工期普100責(zé)天內(nèi)完成所有蹤地下室頂板封頂閉，宜90添天內(nèi)達(dá)到預(yù)售球條件（結(jié)構(gòu)十假層），識(shí)195注天完成所有結(jié)錯(cuò)構(gòu)封頂，結(jié)構(gòu)束封頂后充30罪天內(nèi)完成屋面遇構(gòu)架。義粗裝修施工校結(jié)構(gòu)施工至棉8產(chǎn)層時(shí)，必須開盟始粗裝修施工銳，開始砌筑，惕結(jié)構(gòu)封頂后一碑個(gè)月內(nèi)完成全鄭部砌筑施工；四在砌筑至懷8長層時(shí)開始內(nèi)抹姜灰，獲其中砌筑樓層舒完成兩層頂磚竭時(shí)開始二次配近管及抹灰工作漿，；衛(wèi)生間包辛管墻砌體與同紋層砌體同時(shí)進(jìn)描行；衛(wèi)生間抹蒼灰、防水保護(hù)掉層施工與同層仿抹灰施工同步龍進(jìn)行，結(jié)構(gòu)封返頂后兩個(gè)月內(nèi)論完成全部內(nèi)抹蟻灰施工；蚊外墻施工在砌刊體自下而上完胡成筆17垃層后開始施工欄；貞外架每拆除客7旗層移交精裝修膊（搞具體間隔層數(shù)煎以懸挑架之間夜層數(shù)為準(zhǔn)）。旬精裝修施工汪要求荷17甲層結(jié)構(gòu)完成后門或主體封頂后恒60拼天內(nèi)完成室內(nèi)瞞全部砌筑、抹紫灰、衛(wèi)生間防裕水找平及保護(hù)滿層、室內(nèi)地坪弱刨除浮漿及清吩理、窗邊收口另、樓梯間地坪愿及踏步，向精齒裝修移交工作猛面。卻地下室工程概地庫封頂后伶60拉天內(nèi)完成砌筑瓜抹灰及天花施橋工，移交地庫堤安裝工作面。望室外工程容2013洗年傾12字月傾20雅日項(xiàng)前完成地下室賓頂板防水保護(hù)省層施工；紅2014他年種6率月迫1寄日例前完成園建結(jié)廈構(gòu)配合施工并提移交景觀單位顯園建施工作業(yè)歡面。逗外架、施工電類梯、塔吊拆除山計(jì)劃簡進(jìn)場后第絹220餡天開始羽17象層以下的外架躍拆除，第塞250糊天完成凝17廈層以下的外架艙拆除；第記255遣天開始拆除嗽17介層以上外架，累第熱285長天外架全部拆覽除；第民295群天開始拆除施葬工電梯，第稠305充天拆除完成；鋼塔吊拆除在施臨工電梯拆除完登成后倉10稻日內(nèi)完成（屋行面風(fēng)機(jī)屋面裝晨修工程等大型起設(shè)備吊裝在外現(xiàn)架拆除前完成青）。榮其他庸結(jié)構(gòu)封頂后園45指天內(nèi)完成電梯落機(jī)房、井道清撫理、電梯底坑氏堵漏，移交電帽梯安裝工作面嘗。趟在結(jié)構(gòu)施工至巡5封層時(shí)開始安裝祥人貨梯，同時(shí)罵，承包人應(yīng)提層前考慮施工電叫梯驗(yàn)收、主體科驗(yàn)收周期，若吸因人貨梯不能歸按時(shí)安裝并投甜入使用，影響亡砌筑、抹灰施架工，則發(fā)包人雖將對(duì)承包人進(jìn)戴行處罰蛛3恥）、配套保障繁計(jì)劃：制定計(jì)滅劃后，應(yīng)專項(xiàng)齡制定其保障計(jì)諸劃，如：玩出圖、甲供材瞧料（設(shè)備）采足購供貨照、施工樣板的必時(shí)間。曬4糖）、進(jìn)度計(jì)劃駐要切實(shí)可行，是留有余地，符及合實(shí)際、松緊詞適度軍4.1懶）、項(xiàng)目工程蜻目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考釀慮春節(jié)、雨季究（南寧午2013龜年全年雨天保94播天、倡7-9添月份健34下天）、季政府主管部門趁政策變化（南陳寧市今年炭10皺月份體操世錦腎賽，南寧每年確兩會(huì)一節(jié)最少虹影響一周）丸；鐵4.2上）、合理的施褲工技術(shù)間歇必淹須予以考慮：準(zhǔn)樁基礎(chǔ)靜載檢涌測時(shí)間，需考頸慮混凝土齡期憐；請(qǐng)4.3火）基礎(chǔ)、地質(zhì)谷情況復(fù)雜程度農(nóng)：藝如妻1撐號(hào)項(xiàng)目，開始鹿設(shè)計(jì)樁基礎(chǔ)為舒沖孔樁，直徑倚800mm引，將2000次多條，但進(jìn)場贈(zèng)施工后，施工廳1改條樁需要逢15物天左右，進(jìn)度茄相當(dāng)慢；后要串求設(shè)計(jì)院將樁家直徑修改為縮1200mm拋，騾1500兔多條，施工畏1槍條樁需要?jiǎng)?淘天左右，大大濁加快了進(jìn)度；綢建議：在樁基辨礎(chǔ)選型時(shí)組織逆各方面專家從集成本、工期角雪度鴨進(jìn)行密論證，因市場怪上有的樁型幾蹤天打基1旺天，有的一天等打幾條，差別庸相當(dāng)大，應(yīng)根記據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情扁況慎重做出選本擇。窄還有溶洞地區(qū)腦，地質(zhì)條件復(fù)柳雜，施工樁基椅礎(chǔ)時(shí)間存在極連大的不確定性陷，且后期的檢殊測不同于常規(guī)史地方檢測，需男要較長時(shí)間；驟5)領(lǐng)、設(shè)計(jì)變更的久管理：有時(shí)設(shè)崇計(jì)變更甚至達(dá)從上百份，會(huì)極壤大的影響項(xiàng)目窯進(jìn)度，應(yīng)加強(qiáng)廣管理。放3拐、進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)帶行的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)蝴1粉）、動(dòng)態(tài)檢查流：宜項(xiàng)目部原則每洋月歡25俗日進(jìn)行進(jìn)度對(duì)葵比，如出現(xiàn)滯躁后，則要求除班同施工單位相娃關(guān)人員了解情鋤況，還必須深餃入一線同工班皇甚至工人進(jìn)行霉溝通交流、觀啟察、核實(shí)情況月，并進(jìn)行綜合達(dá)分析，找對(duì)原貍因驢(比人員、單價(jià)、襪資金撥付、材攏料供應(yīng)、機(jī)械侄配套、工人素固質(zhì)死)軍，針對(duì)影響進(jìn)歌度的原因采取堪措施，并跟進(jìn)濤效果。如：朋1紅號(hào)項(xiàng)目電梯工撇班安裝進(jìn)度滯珠后，開始并沒羨意識(shí)到是工班區(qū)能力的問題，爽針對(duì)安裝進(jìn)度豆較慢情況，同手施工單位開會(huì)浩商定荷20形天完成，但實(shí)制際患20暗天后，還有大淹量工作未完成睜，再次組織開截會(huì)施工單位說萍還需要蚊20蛛天，覺問題沒右那么簡單，采螞取每天定計(jì)劃叨，每天跟進(jìn)情沒況，連續(xù)惑3陪天觀察，其所腎用工人不具備涉安裝電梯水平都，且?guī)О嗄芰u不足，遂做出旦更換，滿足進(jìn)贏度要求。教訓(xùn)羅：第一次開會(huì)迎后沒將任務(wù)分妹解到天，及時(shí)退跟進(jìn)做出預(yù)判抓，造成耽誤時(shí)潑間過長，制定拳計(jì)劃后應(yīng)進(jìn)行數(shù)合理分解，并登及時(shí)做出預(yù)判違，并采取措施永；谷對(duì)于工期較緊色項(xiàng)目要求每天雀跟進(jìn)進(jìn)展情況飾，如目前回遷泉5念號(hào)樓施工情況頑，要求每天記售錄三方簽字，散并拍照留底，慌提供進(jìn)度滯后嶼是施工單位原接因造成的有力飲證據(jù)，有效給冰施工單位施加盒壓力。哨2糟）、預(yù)警機(jī)制誠：工程進(jìn)展中藏，要求根據(jù)現(xiàn)浴場的實(shí)際資源釋配置情況對(duì)各澇項(xiàng)工作進(jìn)度進(jìn)頭行合理預(yù)測，勻?qū)赡茉斐裳訐苷`的工作提出軋預(yù)警，不能到爐節(jié)點(diǎn)才判斷延池誤與否，延誤粱采取措施時(shí)機(jī)井。便3酬）、工作預(yù)案般：在某項(xiàng)工作厲出現(xiàn)預(yù)警后，陵及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案胳，除采取常規(guī)鹽的加班加點(diǎn)外吹。本人認(rèn)為工蘆序調(diào)整最有效槳，而且有很多充值得去研究：材如總包砌磚進(jìn)圓度滯后，影響補(bǔ)外墻裝修時(shí)間旨，可以適時(shí)強(qiáng)勾制其先施工外錄圍砌體，保障聰外墻裝修仍按棒原計(jì)劃進(jìn)行；莊還有制定備選柏方案，如采用濫臨水臨電代替草永久水電進(jìn)行昆電梯、消防調(diào)奪試、驗(yàn)收，盡紗管會(huì)多投入一略點(diǎn)成本，但總屑工期有保障，偷綜合效益可觀凳。減4忠、進(jìn)度計(jì)劃的填管控措施市1點(diǎn)）、節(jié)點(diǎn)控制犁：在簽訂合同潮時(shí)明確各個(gè)控鋒制節(jié)點(diǎn)，如未燈按照約定時(shí)間彼完成各項(xiàng)工程固中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)燭，采取暫扣罰眠金，如施工單堆位采取切實(shí)有半效措施在約定說時(shí)間內(nèi)趕上進(jìn)源度，可不處罰撞金。思路沒：繭①被、過程中進(jìn)行厭控制碌，攀②偏將進(jìn)度壓力能森及時(shí)有效向責(zé)赴任單位進(jìn)行傳膛遞。改建議：在合同蕩中明確，支付肚進(jìn)度款是必須糕附《進(jìn)度控制戴節(jié)點(diǎn)時(shí)間確認(rèn)勿表》（格式見儲(chǔ)下表），對(duì)進(jìn)賊度滯后及時(shí)做炎出處罰，及時(shí)索給予施工單位餡壓力，同時(shí)緩玉解項(xiàng)目的壓力座，具有可歸操作性。包進(jìn)度控制點(diǎn)時(shí)率間確認(rèn)表闖工程名稱：編將號(hào)：解致：壽繭弟清至嚇鷹興（建設(shè)單位和歌監(jiān)理單位）歷我方于戚鷹年頭尿月逼天日完成了在蒜徹弓搶異工程進(jìn)度控制細(xì)點(diǎn)的施工且通臺(tái)過驗(yàn)收。合同李規(guī)定該進(jìn)度控結(jié)制點(diǎn)完成時(shí)間然為針摩年杠吐月共塵日，按時(shí)桑/晃提前（滯后）疑圖天，按合同應(yīng)驟獎(jiǎng)（罰）課唐元，請(qǐng)予以確繭認(rèn)。項(xiàng)附：你1扣、工程驗(yàn)收證到明資料翼承包單位（章錘）季售盾嘩粗項(xiàng)目經(jīng)理殼培喂旦社珍日陪久期鄉(xiāng)企胖框拐稀監(jiān)理單位審查僑意見：帆專業(yè)監(jiān)理工程捆師遲光碼墓汗您芳責(zé)予底餡舊總監(jiān)肢/蹦總監(jiān)代表屬鍵臺(tái)駕炮日罰閥期糖兇蜓按計(jì)枕工程部審查意川見：拳專業(yè)工程師展示裝挪律旗惜爬鑄掏澇團(tuán)工程部經(jīng)理衫晉芽迫謎日宅做期掙梳靠摟葡趕本表一式三份號(hào)，建設(shè)單位、陵監(jiān)理單位、承阿包單位各一份嫩。別2穗）、總分包施地工協(xié)調(diào)羞：在①余各工序無縫搭侍接，如林里橋眼項(xiàng)目要求：主陷體結(jié)構(gòu)施工至撲12耀層要求人貨梯參安裝到位，開向始砌體施工；摟在主體結(jié)構(gòu)封惠頂后究2叼個(gè)月施工完成剖；心②異在總包合同中抬，明確總包對(duì)匙分包的協(xié)調(diào)配動(dòng)合責(zé)任及雙方促的工作范圍及葉工作界面進(jìn)行刺明確劃分，項(xiàng)籌目部注重協(xié)調(diào)感配合界面施工熄，以便各項(xiàng)工甘作能全面展開桿，如要求總包榴優(yōu)先施工機(jī)房候、管井、分包奉線路走廊等，夠?yàn)楦鞣职倪M(jìn)躁場創(chuàng)造條件；舞調(diào)試驗(yàn)收條件各同步完善，如顯消防調(diào)試及驗(yàn)死收需要電梯聯(lián)壩動(dòng)、強(qiáng)弱電等支管洞封同步完兔成。腫5渴、進(jìn)度計(jì)劃的蝶調(diào)整：壞在實(shí)施過程中皺，經(jīng)常會(huì)因?yàn)楦陡鞣N原因，實(shí)港際進(jìn)度同計(jì)劃葉不一致，原進(jìn)馬度計(jì)劃已不具票備控制依據(jù)，掘需按實(shí)際情況巷，在總工期目桃標(biāo)不變的原則套下對(duì)進(jìn)度計(jì)劃躺進(jìn)行調(diào)整，并心對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)擔(dān)行進(jìn)行相應(yīng)調(diào)莫配，確保各項(xiàng)牙工作能得到有膽效控制。欺進(jìn)度理解：在秒實(shí)施中，計(jì)劃怒會(huì)多次出現(xiàn)調(diào)局整，有時(shí)覺其污沒有操作性，虎沒必要紙上談口兵。但個(gè)人覺瞧得，無論何時(shí)倚都應(yīng)有能做為治控制依據(jù)的計(jì)惰劃，不能因?yàn)闅g多次調(diào)整就懷笛疑其作用，鴉總體計(jì)劃性可銀操作性不強(qiáng)，火不是不合理，頁是各項(xiàng)施工條展件未按計(jì)劃實(shí)羅施，發(fā)生變化使，應(yīng)分析原因草，采取針對(duì)性有措施；如：有侄時(shí)只關(guān)注大面珍積施工，沒關(guān)遠(yuǎn)注各單位工作倒界面的施工只科關(guān)注各單位的杜進(jìn)場時(shí)間，沒府關(guān)注起大面積自施工條件，應(yīng)愿重新安排各分安包界面的施工因計(jì)劃，并跟進(jìn)踏實(shí)施情況。旅6毯、售樓區(qū)的進(jìn)訴度策劃壇1偉）、售樓區(qū)的謀設(shè)置應(yīng)滿足售垮樓區(qū)搶工進(jìn)度然計(jì)劃的要求如斬：萬達(dá)的售樓高部沒有地下室碼，感覺就是在皆進(jìn)行搭設(shè)。誘2盆）、樣板房盡尚量設(shè)計(jì)在第一趣個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層上層步，以便在結(jié)構(gòu)淘澆筑完成后能弊夠盡快進(jìn)行拆岡模、砌筑、抹副灰等粗裝修工瀉程，從而為盡涌早將工作面移拌交給精裝修單醫(yī)位進(jìn)行樣板房抹裝修創(chuàng)造條件掩3薦）、再如若項(xiàng)言目的售樓區(qū)和競幼兒園等配套販設(shè)施不同區(qū)，誕但由于幼兒園紫等社區(qū)配套設(shè)紅施在售樓區(qū)辦售理預(yù)售時(shí)就需