加油站用地評價方法

加油站用地評估案例（加油站土地估價的探討）加油站作為一種商服用地，在我國現(xiàn)階段實際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于具有壟斷性質(zhì)的用地，評估中應考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤特殊用地實際評估操作中（如抵押、作價出資等）基本采用的評估方式是采用基準地價系數(shù)修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式進行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價原理和估價原則看看似完全合理的，但是就目前就國內(nèi)外不動產(chǎn)評估理論和我國現(xiàn)實國情看，存在較大問題：一是：不動產(chǎn)價值的本質(zhì)是不動產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)力、利益和收益），權(quán)益價值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個賓館的大堂，一個保齡球館的一個球道，一個高爾夫球場的一個球洞是不能單獨評估作價進行抵押或進行其他經(jīng)營運作，因為賓館的大堂、保齡球館的一個球道、高爾夫球場的一個球洞離開賓館、保齡球館、高爾夫球場這些整體運作，就毫無使用價值，反過來，附著于不動產(chǎn)的不可分割的權(quán)益，應當進入不動產(chǎn)總價進行抵押或進行其他經(jīng)營運作，如加油站離開了特許經(jīng)營權(quán)就不成其為“加油站”，其土地使用價值將大打折扣。同時在加油站的整體資產(chǎn)價值中，土地和特許經(jīng)營權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ)，土地座落決定加油站的區(qū)位，包括臨道路類型（或者說所臨道路機動車通行量）、車輛進出的方便度、區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少，而特許經(jīng)營權(quán)是實現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營權(quán)是不可割裂的權(quán)益。在加油站抵押、作價出資等日常性評估中我們認為不應剝離特許經(jīng)營權(quán)收益（或者說壟斷收益），否則對貸款金融機構(gòu)和合資者就存在較大風險，因為就一具體加油站看，特許經(jīng)營權(quán)是不可分離的，但特許經(jīng)營權(quán)權(quán)益本身是無形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營。至于加油站土地評估采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前看，答案是否。比如西方發(fā)達國家零售業(yè)比較流行連鎖加盟（最近我國也逐步流行起來），給一定加盟費，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進行經(jīng)營，但在西方國家較充分的市場競爭條件下，零售業(yè)利潤率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來的超額利潤趨近加盟費，因此特許經(jīng)營權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭，而目前我國加油站主要集中在中石油和中石化兩集團經(jīng)營，根據(jù)《國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營的若干意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2002]631號）：“一、加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務標準等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務，并向授權(quán)企業(yè)支付相應費用。其中，授予他人特許經(jīng)營權(quán)的企業(yè)為特許人，被授予使用特許經(jīng)營權(quán)的加油站稱為被特許人?！薄ⅰ叭?、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的子公司（企業(yè)名單見附件）。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開展加油站特許經(jīng)營活動?！?，由此可見，在中國中石油公司、中石化公司是對加油站特許經(jīng)營權(quán)具有壟斷作用的，許經(jīng)營權(quán)費用確定具有明顯“人為性”，實際上特許經(jīng)營權(quán)加盟交易也非常少，遠非市場充分競爭的結(jié)果，也即現(xiàn)階段看，特許經(jīng)營權(quán)費并不等于壟斷地租。因此我們認為對于加油站抵押貸款、作價入股等日常性的評估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，對于其他評估目的或評估背景下加油站土地評估應根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營權(quán)價值。下面就加油站土地評估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點及一些特定評估目的的操作作一些探討：一、抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇。據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，因此在土地價格定義除了估價對象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、估價基準日等六大基本要素外，應將加油站的特許經(jīng)營權(quán)因素納入宗地的價格定義中，并應在土地估價結(jié)果一覽表中“土地估價結(jié)果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。在評估方法選擇上考慮目前我國加油站土地交易案例很缺乏的事實，方法上一般可選取收益還原法和基準地價系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級范圍之外的農(nóng)村偏遠地區(qū)，也可選取成本逼近法?；鶞实貎r系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評估修正中應加上特許經(jīng)營權(quán)價值，特許經(jīng)營權(quán)價值可用取得特許經(jīng)營權(quán)的費用來替代。當然由于在我國目前特許經(jīng)營權(quán)費與壟斷地租有較大差異，因此在評估結(jié)果確定上應以收益還原法測算結(jié)果為主導。二、基準地價系數(shù)修正法在加油站土地評估中應用的探討基準地價是土地評估中比較常用的一種方法，但目前我國各地基準地價基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準地價及其修正體系，很少細分到有加油站特殊商服用地基準地價及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈，而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。因此必須在評估中必須充分了解加油站特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別，綜合一點，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準地價系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準地價修正體系，而應根據(jù)加油站的特點制定加油站特數(shù)修正體系。具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標可大致歸類如下：影響因素 修正指標

接臨道接臨道路類型可分主干道、次干道、支路路狀況接臨道路方向可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、可按每平方公里加油站個數(shù)計，或計算相加油站密度兩加油站間距離車流量可按日平均車流量數(shù)分檔修正車流量可按日平均車流量數(shù)分檔修正入口規(guī)模入口方便程度入口規(guī)模加油泵數(shù)量在確定了加油站地價影響因素后，可經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站的收益水平及影響因素進行分析，并制訂相應的修正系數(shù)進行修正評估各估價對象土地價格。三、加油站拆遷補償評估（一）當加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進行補償評估時，加油站評估應含特許經(jīng)營權(quán)價值；（二）當加油站被拆遷進行土地置換異地經(jīng)營進行補償評估，可按兩種方式評估：1、不考慮特許經(jīng)營權(quán)價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進行評估，其價格差額作為補償依據(jù)；2、考慮特許經(jīng)營權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營條件含特許經(jīng)營權(quán)價值進行評估，二者差額作為補償依據(jù)；這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營的特殊性，盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認為采用第二種評估方式更合理些。四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評估在我國現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評估結(jié)果實行備案制，且國土管理部門僅對土地價格進行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評估價值不能包含特許經(jīng)營權(quán)價值，評估方式仍只有采用目前的方式：用基準地價系數(shù)修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式來進行壟斷地租的修正，當然在加油站實行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場比較法進行評估。五、評估中收益年期問題由于特許經(jīng)營權(quán)是有期限限制的，因此在對含特許經(jīng)營權(quán)加油站宗地評估中必須注意特許經(jīng)營權(quán)期限問題：（一）當在估價基準日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限長于土地出讓剩余年限時，宗地剩余年限應按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評估中特許經(jīng)營權(quán)取得費應按土地出讓剩余年限進行加速折舊。（二）當在估價基準日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時，應按特許經(jīng)營剩余年限和特許經(jīng)營權(quán)期限后土地剩余年期分段評估，評估公式為：宗地地價（含特許經(jīng)營權(quán)價值）二宗地特許經(jīng)營權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價值+特許經(jīng)營權(quán)期限后剩余年限土地價值的折現(xiàn)值。綜上所述，在對加油站宗地評估時應根據(jù)不同評估目的或評估背景采用適當?shù)脑u估方法；對于抵押、作價出資、拆遷補償?shù)韧恋卦u估中，我們認為不應剝離特許經(jīng)營權(quán)價值。以上觀點和分析僅為我們評估實踐中的一些體會、認識，旨在拋磚引玉，不足之處，歡迎各位同行批評指正。特殊用地價格的評估趙松Z3noni@&ohu?com;營■［土,函瓶匍甚里■電俳旖， 去好：?擔超一，

ww讓量,網(wǎng)一、特殊用地的概念L土地分類體系的“特殊用地”2.評拈中“觸珠用地’，；是福那些在土地估儕中較之典型的商足、居住和工業(yè)三丈夫土地來說，散董和交蜀量相時較少,灰具有某些特許及疊權(quán)的土地，即它們是隱去典型的商業(yè)，居住，工業(yè)等用地類型后，余下的弗典型的.不具有代滎性的各種用地的抗林二、特殊用虺的特征》數(shù)量有F艮性■＞競爭不足性＞貢易稀小姓A用途受F艮柱物力或哨H物力或哨H中用期土輪有團三，特殊用地的分類AM遨的獲準真甫持球性的土地A非^管理公旗設選用地》親數(shù)性建筑用地A大規(guī)模施溥攝樂謾施用地斗道路及關(guān)通設施用地A卷源變用地?墓葬用地片池港、灘涂用地W箝AiKWhstd；4fl擰氧消M0、特碑用地評估的意義第二部分份價方法一.用途轉(zhuǎn)狹廨理二.收盤展的應用要點三、成本排的應用要點曾，比薪描的隹用要忐支'基聿地僑親教性打法的應用要息一、用途轉(zhuǎn)換原理評卷中的啟示帆念：短于評估中的忸調(diào)性原則和卷代原則,以具有嵩皮相關(guān)性的其他用途土地價格經(jīng)過美比修正測算特殊用地價格用選幅操的可行性與合理性猊市場比較法是評估土地價格的昔迭方出A市場交易中，特致用地的精株性得不到必然的延續(xù)A特殊用地用盤荊化具宥實踐可確的規(guī)律性二.枚益還原法的應用要點.運用范留.應用妥點A純收盍的確定土地他收益=不動產(chǎn)年慧人?年慈贊Mt登詈利泗-展扣除的更新收量，-建就隔年通收甚A年經(jīng)營總收入A年玲，善利酒A壟斷利潤A還原利率三.成本遹近去的應用要點],愛用范囹2.應用要點下土地取得申?土地開發(fā)會A利潤A增值收益

五，基準她價條數(shù)修正法的應用要點L適用篦052.應用要點A明確基準地價內(nèi)涵A合理進行用途歸類》附加修正弟三部分評估實務分析淬竽向中國HH總首料fltm^o4ror*/五.六一?五.六一I、加油站用也評估（一）加油站用電的特支＞t線特征普遍性A單一性A分散性＞更恨性A行正盛新性A價值量魯啜枝嵩（二）主要儕揀影響因素AH住網(wǎng)素A交通便捷皮因素A可利性因素（五）親例及評析L概況加油北柩本結(jié)構(gòu).金妻包括加油枷、二層辦公樓、一層平房等立筑我I配套設筋?；加油機.虢油罐等r請防設備齊全口誠加油站吳有6■&電腦加油新，目箭鰻菅戕況鼠舒口.房地產(chǎn)盧奴狀況：（唯）3,評祜耳的；為抵押彌救提供依掘.評估基二黃E：（哮）.評卷方法及過程根據(jù)實地勘京粕對林比地區(qū)的調(diào)查『雙所柳行的材料『木林的評傳在采用收益出中111lq吐出轉(zhuǎn)冉rrimm⑴鋪塔收入報據(jù)隹加油抵的套計報表，XXXX年共營業(yè)收入為3t800350.0^（不含增戒稅1）j考慮到XXXX年否誠加油站建成后疊止的第一年卜鉞加油站正蜜管土后其故人會有所增長I故將其正專運疊的管業(yè)枇人磷定苗32000000元（不會增篁稅則有二鞘售收入=3200000。元⑵銷售成本銷塔成本勢加油站商品購入價款(不含增戒稅"外測算該銷售成本占相售收入的75%,即幼曙成本=32000000*75%=24000000元(3)營業(yè)費用量業(yè)專用包括工作人員的工費去用.交通運輸費.廣告弟等,蛭測算按其銷喈收入的5%計取，即：營業(yè)電用=32.000X)00*5%=1600()00元(4)營業(yè)現(xiàn)金及附加其城建稅及故育新附加椽應繳增殖稅的4%時算，增璉稅稅率為】7%,即士聾業(yè)稅舉及附加=增加稅率4%=02,000,00024000,000]*17%*4%=54400是(5)管理咨及財務希用經(jīng)測算，加油詁管理事用及財務費用約占翱售收?的6%,則：管理強及財務費用=32.000,000^6%=1920,000元(6)營業(yè)和泗斂測算，量正利網(wǎng)=32,000,000-24：000,0004600,000?54400-l,920,000=A無簿;中陰川教評（7）確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的紇收羲上述各算所得年營業(yè)別商包舍了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益.正常^的商比利徹病皇新行業(yè)（成名油袋管權(quán)）超新利河,扣展商互利周雙至新行業(yè)（成品房經(jīng)善權(quán)］趨顫利泅后,所軻余利泗即住房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤口根據(jù)對閏類加油辿線管情掘的調(diào)查，綜合考慮魏宏商業(yè)利溝為播塔成本的10%.經(jīng)卷權(quán)耋新到內(nèi)為鋪售成本的4%,則由房地產(chǎn)產(chǎn)生的年苑收墓為：善業(yè)利河A-鞘嘻成本醇（10%+4%）=B元(X)收益年教n(9)還原利率r計算評桔收益總值V=B/r[1?U(1+r)n]上述求取的是加油站總體價值，包括土地在地上朧，人黑要求歌土地僑格T需要或上述價格的費礎(chǔ)上減去地上場僑博口I個國外嚏■例?評估對象：加油站評估日的：征地補棒案例家用了收益出而比較送兩科收益盅t振壯用途分折；年總收蕊.年總成本確定:綜合咨本化率的確定；調(diào)查分析房地產(chǎn)賽本化率；9%凌右商4M重疊的資本化率；15%-20%根據(jù)評偌對象情況此行調(diào)整修正(住營能力、石史業(yè)績次信譽.市楊需求雙同期.改鼠物質(zhì)量.免爭,交通景量及可及性等)確定簸終縊合咨本化率：11%一個國外素例比較法：“ItwasnecessajytoexpandthecomparablesearchGhronologicallyasfarbackasApril1999andgeographicallytoareasoutsidetheOttawaarea.比較端上Cu叫Nt』說皿5WrNm*mif09 犬仃*isinipiavoJwithan..『輔5pr呻&rly值1。*1虱弱lihbiIhi?計小林rnbumutlrtry?門kfT(whufl^rtlnnbuulkilurm'lrehH』口由5ublufIhetill,ofOHawa.JiiEtiwaJ47bECcwneiiDiitTcrinStreetinEhnthwndjn目hiighciartlcartery.Ihcnrfipurrt)8jjdic)insa'11mHvrtgn's-mtauran1.fta-lJin5叩忙mber19y7ti；獷$WW:妝Ljfur5akMIkxr±24。daysbefvitattractiii￡±ipurchii&tr.CumpmHuSMiMb.S用 M出出wG一打hi口肌ilrEulmliveklloiaiLlFvatabi4*f<lieCthol'HiuckfiHFid.undkiiuni^trcsfnom$hcOiiawwdownlaivMi,HighwayI?mamajorsfas-t-wtsttrans：|.x>rt-ati-onnsut^.I口氏9trfyisinipmwdwiih……，ThepurchaserCtcnant>hamarwroyear湛EftstecfbrSIOZ.WUOJi-nnually infW/mgrWQQ3JpSSUppli中；M串Qwi/和自N用癡El區(qū)旌出€pL1為四.TiretLSpply陪歸電由"kiHisbsiiedOikS(I.O4per席壯.The光Ilin*prirrwberetenll^^口第Ii甯edbelwatn曲心lundlurdanillen4inl./力雅A'jdfeMl6at3身APJ/i^hwp/j…111lspn平亡rty扭?nt%ontkescHithsiJe講Highway7,Theimprovements,eonsiscs.,.Thutraftkvolumeperdayw稔36JTOi)aiid3355.CMJ0阻g堀仃亡sdduiimiHlyai[heiinieot^nlc.The■iellinj;prirtwhsrix:enitl)rasctitslnedbutwtenliLndlcrd.unJ.CenaniLPMirchsscJwidi雷￡15;00口ing正卜也□d口$5。?！籓GEiujrt即由司112%￡br口fVieVeartErni.—一個圄外案例比較法:收益擊；$1.250,000,00成本結(jié)：$1326000.00（$1300,00040）班海/中田勤況日H蘇朝jtftTw二,學校用地評刊（一）主要持證A4”冊征A區(qū)核特征A或通特征》利用特征》產(chǎn)權(quán)特征A公具服務睛征A市羯特征（二）主要價格帶響因素前區(qū)住因素?文通因素A壞境因素A人文歷史中山相業(yè)教百西獺爵％（三）學校用地的估價方法也掙*成本遹比法A基準地僑祭效修訂黑》機會成本法》收益還原時下9卜部效應量化法（三〉學技用也各估價方*運用要點成本逼近法：L土地取得泰"根地撲裱標漁.同咫同價原則“.土地開發(fā)劃河率。于同區(qū)熱力往電用地和工業(yè)用地之間.區(qū)位修正基準地價條效修正法；L叁用虜剖.對停工悻落的調(diào)整（三）學校用也各棺價方由運用靠在機會成本法：1,放電宜用途的瓚定：2,我送宜用途下的階板評估.修正收益還原法:L惠也收益的確定：（A）橐創(chuàng)及評折1.血況某中學用地I住于乂市乂區(qū)I疇4FX湖拋劃用途：教育；宓除用途；學校土地茹耙：39X25平方米；建筑而把：16265平方米權(quán)利狀況：轅士地為國有延就用地，于I99X年X月以無德知核方式取得使用機3無他頻機利2,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況；（咯）.評梏司的心劃彼土地使用權(quán)市場價格.評估基準?；（琢）（五）案例及評析柞格彩響國米雙柞姐狀掩弁析延住部升;砰址對象所在匝嫉矩布中他的R心里.用電而乂工氏族丸等.XX大單一XK大學.域市一XX的物中心.XX圈布瞰.國際白展中也等.烏坪祜時宴踮窯魏迎”距學校1QW朱龍洽是看運帆的一個外友中勢中心,困比附返德或攜路比較多.看行路.….，號5■桑人為嫉咚建比?區(qū)端冉天遁便故要較志口周逆有XX花圈，金找XX智駕就、，…島匕經(jīng)典_旅迎正送霰謾的侵宅小區(qū)，癟此較花正的生獐三主地晶怦S氐地設苑達到皿五通”（即通珞.供顯.俄出.加本.通也11I率；評怙對/牌豺,巷方才儲評梏時案花亂機唾）I佑儕對象時錯方尬勢的披,讓區(qū)醐土地的取將中用一開發(fā)專用.稅卡等皋項用用東全，良佑價為袁后就良或較母，因此，血珞彷耳可段考點佬用加本通此修正注32盤中復里地腑體總就全，希林對象扎于去雁地冊體集苑園內(nèi).奔比臬,準池樣隼尊*對于此灌電疥隹樂&戢有用砧評信中的應用也有相碉的橘逑r立委梟奉老往名用地時氯唯出檢體球或狂評制r閭此,價格拈苒可出考慮疲洌思置也用密版?zhèn)鲄R油，3段遂對苗秸時賽所北城市正值和雙迪防上以及枇彈土地利網(wǎng)戕田的老盤，如果臭不赳祚學長的她，其般曲含時用途力&亳用地，即網(wǎng)來用發(fā)佳卷序地產(chǎn)，因此，學校用他的帶卷可以考慮陽帆魚茂本法求評收，坪蔣時將破M苴學統(tǒng)用地柞為壇宅南建時心儕落伴卦或主曲於搞「成本逼近修正法估算土地價格上地取得施用林林幺地后手乂X市VX匹.因勢而余電的所處也成的成當夜科總是笆第立產(chǎn)4，用再讓史開發(fā)前為茶池“柩翩鼾土也看SL溫和MX市市屬文件也定的括世，者感睛佑生幽土他袤型艮史前文際證地/情報344*44^4心馬小導6尉SS計算土地隊用去合計A元/千方＜土地開蛻卻用，氏據(jù)*'11”&&Q*、RQ、&A"H蹺外近謖.f通上累.道下加.遵電.選啥.通粗J合弄征政城市距般配）盛的那故杼或為？？無/平分靠“土也千里巧像腎估親世的肝炭狂虎，桿多黑加右匹蛾的平打水平江牙"平方米.用土邊開嵬0合竹將白兀/用方表.彘獲百通1病貓/小露3對更我:電根據(jù)父M奇■有其於定寺姑含棺和葉箕時通味什猖，燃說土地取得也看色船科地占助費.一士地型挺前一桿兼此評更星魯.不可茹見寺革=各項取壽金下二0d呂d合行的：….。平方^n4,燈息！3Q.22f/平方看5,舊閨：整團酒是反辛V尺痼佑鵬亦式展.留過濟產(chǎn)技寤打息把盧布即忠孱地產(chǎn)畀發(fā)情溫.聞文學根用地畀良設照平均利網(wǎng)率10%B°u更/平方束6,用（t皮遂:2口%.了良疝畏止后嶼價44■:由息也也任悻米河h注余也所在良城為工駐二眼叵，并檢若292范/平木木，丸叔的僑若557包/千才來，燈井匡住整注京其分1.WL呂桂就雙上閑生，破后同元代學杭凰地的槍給,體學捺用地妗單僑著；864,Q7乂1,t01=】3833號總/手方事固苴學整用也擊削*用槍.根據(jù)市人影政府關(guān)于總布市區(qū)土地山讓全粗於蚯堆的通匯fXXJL[2004]35F計算看出讓金為：458\0.S6=39王麗晶/*行舲.因此崔學峽用他的蝌技單價為二1383J8—39工88=98%5需牛方興年等^中山梅空相官網(wǎng)=/W廿噴節(jié)H基準地價系數(shù)修正法將他親地住于XX市XX險，位市總強也價收表報擊中指出.教有用地可蘇能冏直城酌書畫崔亳蝶別和對吏的慘工體余鬢行殄正，：13此我何學者持住點燉春一強住宅罔地利底級制息率地價巫其修型體系迸杼評君,懼期出KX南帝良士他丈蛾雙房灌也檢評蔣枝京版小&r益親地屬我電土地中嶷JVSL,基率地搟落1715M千泰條.基準地價系數(shù)修正法景地修工寮救我f咤J永犯率停工上乂乂市盛農(nóng)地禧修上體型中，有明項的住電陰也求兩率能-正裁**略3牯帶廊用修正宗加：根據(jù)亳用地也價括效與4斑用畀明校正案曹府佑余地用史品學板幫的，土地笠用抗性質(zhì)茶制技，本改評估上衩定將錯條地為出讓?依據(jù)C中帝人方舟將黑城饃圓霄土地使時機電讓加招讓藥行馳制方覘定.敷普用地玻高電計年限勢5Q年.本次評咕議定特估串也使用年期處5。斗,.而臬揖他階譙定的線亳荊地使用年限卷7口外，*破秀出修正.XX州底港此僑播JL你拿中，杳明礴的掛電網(wǎng)電使用午期修盅獴&息“基準地價系數(shù)修正法宙地而布修正.吊波修正.開發(fā)稹皮修正f咯）慳正播到單僑和除出讓金卜得利：107204元/平方表機會成本法根據(jù)常面分析?可以帶讀東他的周逾盍糙設處在電用建揖行評番，帶茸結(jié)貂器作邦學校附地幼樸福?1野役奈世叔走乃隹唱用遽之由于隹電電出的直揚米倒很九所以逼用審搏比我選氽此行評估.M住宅用盤士出出我衣物隹擇「嗎J用找去捌再道敵「略J地濯怦軾；扣除出讓金后：110454%,平方求三、體閑抱潺開發(fā)項匐用地（一）土地利用特征A土地利用的蛭合性A個性化陰笈.塞甑性獲強下獨聘的空間布曷特衽（二）評估方法（三）評估方法應用要無A收益述原生兩千總路M瑰小幣的確定圣鍥好季節(jié)性收籃尸成本在過意建筑物折詞（四）案例及分析①秸僑對象簡介士地梗用權(quán)性質(zhì)為有磋出讓，刎殺土地使用權(quán)年限為38年。（曖煞及其他情況唯｝②棺價方在用收益去評抬出整個房地產(chǎn)儕信燃后減去按照成本法計算得出的房屋價楂.r得利土地橋假目L條用成本法求取房屋價值(1)基本數(shù)據(jù)分析與計算i重置價格枉準(嗜)ii有屋地段修正該易地產(chǎn)地處"省2市"鎮(zhèn)『我通方便，環(huán)境優(yōu)美?無工業(yè)污染?地理崔置獨聘，是修建象會議.休例,度假處一體的盛暑山左的理想埸斯，故底作地段修正，修正條致%+2%其他修正(睢)v唐屋價值根據(jù)公式；舊疔建筑物價格=建就腸重置價-避就揚折閭V=C*[l-(I^R)*t/N]測算根據(jù)土建.裝修.設備占總仲油的出例即可知房*總儕值為:X元根據(jù)市場調(diào)查，者慮同類避著山應投資收賽率，卡於0K包每的蔭費杼準以及成本支出等,尋參考避暑，定的輕普現(xiàn)狼，對房地產(chǎn)的價值此行測算°總營正在入：也括容會.娛樂設選，僉儀生.疊飲.肘色浴室共1元總營業(yè)支出及相關(guān)隨用；包掂裳房成本.解合管理費，能漉費.雉修保養(yǎng)費、賽產(chǎn)折等共c五口2.用收益法求和芽也產(chǎn)總價使(1)還原利辜的嘲定我們采用妾全利率加風唆調(diào)整措的辦法確定還原利率，則述原利率汝R(2)收益年限的確定期38年(3)收窿測算年凈收益二營業(yè)收入一,魯正文出=\^元流動資產(chǎn)新來的收益：根據(jù)委托方提供的濟料，技建暑山左瀛幼春產(chǎn)能籟為：M無，以呼才市酒店業(yè)平均及於收益率20%計算,得流動麻聲收盤M*20%元由房地產(chǎn)帶來的總收益為(\~20%M)元(6)房地產(chǎn)價值將房地4總收益(V-20%M)、還原利率R,年期38等代入公式V-A/1R[1-l/(RR)n]計算3.1,他價值土地總價殖=房弛j產(chǎn)價值—序屋價值切、感地評估（l）啟主妻收集的帶料｛二）主要評他方送；成本造速廢，基淮地價修正在”收_^談0（三）方法慶用要點A基準地價未效修正法次成本逼近法A比較法（，）疊例分析①評估標的概況.加述評《對象是住于"市”公墓的一奈土地口為”市民政局以劃破才式肌得的土地使用權(quán),土地疊記用途舟綠化（小羲），土地開發(fā)程度為“五通一聿“。.估價日的**市土地儲備中心料將核親土地薊人土地鋪備3,估價時點(聯(lián))②秸價方法本灰土地使用枚價格評佶選擇短率地價條教修正盅加成本造近法遂行地價測算口由于公墓用地為特臻用地，在采用縣準地價親敬修正法測算地價時?參照工業(yè)用地比行坪佶口1.基雄■地你宗教修正法基準也價的4本構(gòu)成包括征地粉.折遷，安置補楂歡雙然差地儕等部分(1)基本公式基準地價建效修正法的蜃本公式為：P=P,X(1+KJXK3XK32,抬價E］的**市土地橫芬中心物將談親土也納人土地仲備3.估價時點(聯(lián))②估價方法本次土地使用權(quán)僑格評估選捧雙率地價建教修正法40成本逼互孱遂,行地僑測算口由于公表用地為耨球用地『在采用基準地價京致修正法測.算地價射?參照工業(yè)用地進行評估口(2)計算過程&區(qū)戒基準地價特牯對象處于工業(yè)用地二緞地范倒肉，基準地價取XI范/平方米b.媒合同素修正呆效的確定根據(jù)評估余地的寞際狀況湊照本區(qū)“工業(yè)用也親地地價修正至教表”，確定委梏地塊各因景修正系效和蛭合因素修正臬教，詳見表表I工業(yè)用地宗地地價修正味故說明表a住國步國上班即國上先需障艮京&寸外露濃案件才健皮r盤一碗時為董遭急件*便或一般一起0用埔痢*i-5-ffefc一粗.!），足稔里亂幅劃發(fā)在情也產(chǎn)土黃條現(xiàn)娓祗支栽睛出一植C航0強地田盤舊區(qū)電世戟祗?。旱氐谡釲收一茶0加電氣信住好也度水也虛木生作：上_啜0白鐘0。片期修正條數(shù)的確定；土地使用權(quán)使用年限刑50年，年期修正柒教為L0d.家耙率修正案數(shù)的確定；由于由枯親地為工業(yè)用途,故樓正條數(shù)為L0已基準地價宗數(shù)修正法的計算結(jié)果:土地單價fVU平方米2,成本通出法（公式?喀）（1）土地取得瑜及相關(guān)稅據(jù)乩征地靠《分析喙｝A無/平方先安置補助部（分析嚓汨元/平方來者苗樸俵做（分析略）C元/平方米小計：土地取得點=（A+B+C）元/平方米b.相關(guān)就賽（分析臉）土地管理會.耕地占用手克.耕地開集妻r(nóng)公路建設附加費.土地開發(fā)布及上施平整季（分析略）.投賽利息4,投密利泗藕膻甫關(guān)款討賽料，綜合考慮我國經(jīng)蘇增艮因素和工業(yè)的典際情呢，本次評收取土地開發(fā)的年投濟利泗率為15%,剛投奔創(chuàng)間為上擅濠利河=（征地去+相關(guān)稅會+土地開發(fā)隸及土地聿壁卵）X開發(fā)周期x15%5.土地所有權(quán)收益土地成本費用=征地據(jù)+相關(guān)稅會+土地開發(fā)費+利息+利泗,柢據(jù)市場葩查,土地所有權(quán)欣益率務”%?故土地所用機收盎=土地成本會用X土地所有權(quán)收益率象用成本最近姥評估余地的it程及評怙結(jié)果見表2表2成本遹此法諱他也程一嵬菽（哮）③土地牯價結(jié)果的確定現(xiàn)兩種方法枯價結(jié)果敢算求平為估得五F溫泉用地評祜（一）溫泉用地的概念加裝從岫中端出溫總一甘泉冷雙人蒸凳就斗他此期「在薯瑪分為碳化就巧夫熟瓦斯除外）弄風強皮依故用25度或上.覽游走府於臧質(zhì)金量達利一定標曜，我何遹啼可稱三舌溫泉中 體美會工不動產(chǎn)捕春券溫泉用地：廣義腆義五.瀛泉用地評估（二）主要評估方興國外：國內(nèi)：收益由原；，三J應枚集的沸料：溫泉的t身特征2溫泉地區(qū)值某件：區(qū)或線球條件t區(qū)威威婚娛樂設題經(jīng)卷狀況:（五）案例分析中ng*，盤泉井爵僮群佑（疑自《病地產(chǎn)估檢宴網(wǎng)〉）L對