萬景濠庭營(yíng)銷推廣建議改

澳景花庭

營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目概況本案，西臨京昌高速公路，東臨萬畝森林公園，位于目前國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的奧運(yùn)商圈內(nèi)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目本期共有4棟板樓，占地34800平方米，總建筑面積80000平方米，容積率2.3，綠化率32%。共有540套，預(yù)計(jì)2005年10月入住。這樣的項(xiàng)目我們有信心將其整盤均價(jià)賣至7400元/平方米地段優(yōu)勢(shì)打造奧運(yùn)區(qū)域傳奇從大區(qū)域來說，本案位于的奧運(yùn)商圈是目前北部地區(qū)的一大投資熱點(diǎn)區(qū)域，如果從2005年開始動(dòng)工，那么明年奧運(yùn)效益必然在本區(qū)域內(nèi)突現(xiàn)。到2008年本區(qū)域?qū)?huì)是集體育競(jìng)賽、會(huì)議展覽、文化娛樂和休閑購(gòu)物于一體，空間開闊、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動(dòng)中心。

地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢(shì)就本案周邊情況而言，三上三下的大市政路，交通便利。周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善以及國(guó)家森林公園、奧林匹克公園的相繼建成，無疑為項(xiàng)目保值升值的重要因素。奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)訴求原則廣告訴求上最大限度支撐所處位置的準(zhǔn)確告知作用區(qū)域地段的認(rèn)知度成熟度地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)村，她的魅力何在？巨資建設(shè)政府斥資2800億元，打造新貴奧運(yùn)巨資資建建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃完完善善成熟熟的的奧奧運(yùn)運(yùn)規(guī)規(guī)劃劃為為本本區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展提提供供了了強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的動(dòng)動(dòng)力力地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)奧運(yùn)運(yùn)村村，，她她的的魅魅力力何何在在？？巨資資建建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃完完善善發(fā)展展成成熟熟隨著著奧奧運(yùn)運(yùn)資資金金的的注注入入，，以以及及亞亞北北地地區(qū)區(qū)目目前前的的空空前前發(fā)發(fā)展展，，本本區(qū)區(qū)域域必必將將成成為為發(fā)發(fā)展展成成熟熟的的副副都都市市中中心心。。地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)村，她的的魅力何在？？解決了地段問問題，是否就就能高枕無憂憂？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析析依林佳園均價(jià)：7300元/平方方米總建筑面積：：約16萬平平米主力戶型：3居202-232/平平米建筑形式：12層板樓銷售進(jìn)度：售售完95%個(gè)案分析澳林春天均價(jià)：6500元/平方方米總建筑面積：：約11萬平平米主力戶型：3居202-232/平平米建筑形式：10層板樓銷售進(jìn)度：售售完個(gè)案分析目前本區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給列列表如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬m2）銷售單價(jià)（元/m2）建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售進(jìn)度（平方米/月）1澳林春天11.0650012層板樓毛坯售完2依林佳園16.0730010層版；樓毛坯銷售約百分之953光大名筑10.070007～18層板樓毛坯約53004北辰綠色家園（B1區(qū)）7.9565008～18層板樓毛坯約80005萬科星園四期（北奧國(guó)際）8.4640028層塔樓毛坯約100006學(xué)知軒3.96300高層板樓毛坯售完7林清園8.464006層電梯板樓毛坯售完通過以上分析析可以看出，，目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來供供給量不大，，且從產(chǎn)品上上說與本案沒沒有過多重合合。在市場(chǎng)上上基本處于空空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。。而成熟的市市場(chǎng)、逐步完完善的配套對(duì)對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格是強(qiáng)勁的的信心保證。。區(qū)域市場(chǎng)空競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品上強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，追追求至高品位位10—14層層板式小高層層體量適中，共共540套純居住的居住住舒適性現(xiàn)代化暖色外外立面、國(guó)際際化居所、暖暖意盎然蘇式庭院：內(nèi)內(nèi)外融合，綠綠意盎然高端智能化配配套：美國(guó)分分戶式中央空空調(diào)封閉式小區(qū)管管理，居住安安全舒適停車管理：立立體車庫，節(jié)節(jié)省空間準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，，購(gòu)買更有信信心客戶優(yōu)勢(shì)客群特征描述述在中關(guān)村區(qū)域或亞北區(qū)域工作或生活，，看好奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，，渴望健康綠色生活，追求鬧中取靜生活品質(zhì)的社會(huì)中堅(jiān)力量人群。客戶優(yōu)勢(shì)目標(biāo)客群：他們有較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和和社會(huì)地位，，他們不僅僅僅是停留在對(duì)對(duì)都市繁華的的享受層次上上，他們追求求的是一種自自然的生活狀狀態(tài)，有較高高的品位，喜喜歡高品質(zhì)的的生活。并且且在亞北地區(qū)區(qū)居住已久，，對(duì)區(qū)域有很很高的認(rèn)可度度且需要提升升居住品質(zhì)身份解讀：私營(yíng)老板、企企業(yè)高級(jí)管理理人員、IT及金融界人士士地理優(yōu)勢(shì)客戶優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)支持價(jià)格為了支持價(jià)格格我們還要做什什么？？？制定推盤及銷銷售策略項(xiàng)目形象包裝裝調(diào)整項(xiàng)目LOGO調(diào)整項(xiàng)目案名名調(diào)整項(xiàng)目VI項(xiàng)目主力推廣廣案名北奧公公館館案名釋意北奧公館亞奧中心新資本聚集地地帶，新“富都市中中心”案名名北奧公館亞奧中心萬畝森林地區(qū)域內(nèi)唯一大大型集中綠綠地，帶來健康康全新生活案名名北奧公館亞奧中心萬畝森林地現(xiàn)代派獨(dú)特的現(xiàn)代建建筑，詮釋高品質(zhì)人生生案名名北奧公館亞奧中心萬畝森林地現(xiàn)代派私享建筑：大氣度私密生生活VI開售時(shí)機(jī)建議議目前項(xiàng)目工期期已經(jīng)達(dá)到準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房階段且且具備銷售條件件，因此本案案將會(huì)直接進(jìn)進(jìn)入強(qiáng)銷期開售時(shí)間：2004年11月預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目目銷售周期持持續(xù)1年最終實(shí)現(xiàn)6個(gè)億的銷售額銷售周期推廣思路地處亞奧中心心位置，身份份顯赫萬畝森林公園園，綠色健康康生活精致現(xiàn)代派建建筑，暖色外外立面帶來溫溫馨私密感受受SLOGAN亞奧中心萬萬畝森林林地現(xiàn)現(xiàn)代派私享建建筑————新“富都市中中心”宣傳推廣宣傳推廣特征征：本案前期在市市場(chǎng)上并沒有有一個(gè)完整鮮鮮明的市場(chǎng)形形象，因此應(yīng)應(yīng)當(dāng)在銷售前前期快速樹立立市場(chǎng)形象，，提升產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)知度本案售樓處選選址與銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)不能統(tǒng)一一，因此對(duì)于于路牌、道旗旗、導(dǎo)視、指指引等宣傳品品都提出更高高的要求。作為在北京開開發(fā)的第一個(gè)個(gè)樓盤，應(yīng)當(dāng)當(dāng)迅速提升本本案開發(fā)商的的知名度。宣傳推廣本案一期在售售面積8萬平平方米，按均均價(jià)7400元/平方米米進(jìn)行計(jì)算，總銷售額額大致在6億億元左右，按按照市場(chǎng)慣例例、以及中原原的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建建議一期推廣廣費(fèi)用大致在在銷售額的1.0%——1.5%之之間也就是：600萬—900萬之間間宣傳推廣費(fèi)用用概算媒體選擇選擇報(bào)廣、戶外廣廣告作為主要的投投放渠道網(wǎng)絡(luò)作為輔助的投投放渠道造勢(shì)及活動(dòng)階階段動(dòng)用廣播媒體進(jìn)行強(qiáng)效宣傳傳宣傳推廣媒體投放宣傳推廣11月初，作作為推廣初期期，只在《北北京青年報(bào)》》新聞版投放放1-2版硬硬廣；同時(shí)輔輔助網(wǎng)絡(luò)推廣廣。11月底樣板板間落成后在在大量投放硬硬廣，進(jìn)入集集中推廣期在選擇印刷媒媒體時(shí)，建議議以讀者類型型豐富、受眾普遍的《北京青年報(bào)報(bào)》為主，同時(shí)輔輔以《北京晚報(bào)》》，主要采取硬硬廣的投放形形式。媒體投放宣傳推廣宣傳推廣相關(guān)工作周期期：11月~12月中旬工地現(xiàn)場(chǎng)包裝裝：宣傳推廣工地現(xiàn)場(chǎng)包裝裝根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況況，建議將項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)的工工地的外圍墻墻設(shè)立圍檔宣傳推廣工地入口設(shè)立立門楣及設(shè)立立看房通道工地現(xiàn)場(chǎng)包裝裝宣傳推廣宣傳推廣工地現(xiàn)場(chǎng)包裝裝工地內(nèi)內(nèi)景觀觀綠化化先行行宣傳推推廣宣傳推推廣宣傳推推廣工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝目前工工地周周邊環(huán)環(huán)境比比較亂亂，應(yīng)應(yīng)盡快快做好圍墻，既既可以展示示項(xiàng)目形象象，又可以遮擋工地地內(nèi)的凌亂亂。因此建建議在12月中將現(xiàn)場(chǎng)包裝裝做好。宣傳推廣建議在西北三環(huán)沿沿線及東北四環(huán)選擇戶外廣廣告牌。戶外廣告宣傳推廣建議在項(xiàng)目附近選擇帶有指指引性質(zhì)的的燈箱。建議在東北四環(huán)及京昌路上選擇道旗。。宣傳推廣戶外廣告宣傳推廣公關(guān)活動(dòng)“品茶-品品位，品味味人生之道道”時(shí)間：2005年年1月形式：客戶公關(guān)活活動(dòng)費(fèi)用估算：：約3萬元公關(guān)活動(dòng)特別說明：：針對(duì)有意向向的客戶，，選擇周末末，在項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處或樣板板間開展品品茶活動(dòng)。。同時(shí)聘請(qǐng)請(qǐng)茶藝師，，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)茶藝表演演和講解。。此公關(guān)活活動(dòng)，達(dá)到到緩解銷售售方和客戶戶方的交易易關(guān)系，““一張一弛弛”，在心心理上拉近近與目標(biāo)客客戶的距離離。公關(guān)活動(dòng)“客戶答謝謝暨國(guó)際品品牌時(shí)裝發(fā)發(fā)布會(huì)”時(shí)間：2005年年2月初形式：大型聯(lián)誼公公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用估算：：約30萬元元公關(guān)活動(dòng)特別說明：：通過此次活活動(dòng)促進(jìn)還還未成交的的客戶成交交，感謝已已經(jīng)成交的的客戶的大大力支持，，并贈(zèng)送禮禮品。建議議開發(fā)商聘聘請(qǐng)知名人人士，如文文體明星，，作為形象象代言人，，參加本活活動(dòng)；同時(shí)時(shí)，可考慮慮由知名主主持人主持持本次活動(dòng)動(dòng)，并增加加活動(dòng)的趣趣聞性和參參與性，增增進(jìn)感情和和深入溝通通。公關(guān)活動(dòng)“建筑及家家居風(fēng)水””時(shí)間：2005年3月形式：講座與解答答費(fèi)用估算：：約3萬元公關(guān)活動(dòng)特別說明：：聘請(qǐng)知名的的風(fēng)水學(xué)研研究學(xué)者，，進(jìn)行有關(guān)關(guān)建筑方面面和家居方方面的““風(fēng)水理論論與實(shí)踐””的講座。。為了提高高銷售的簽簽約率和銷銷售率，活活動(dòng)的參加加者選擇已已付定金的的準(zhǔn)業(yè)主或或廣泛的意意向客戶，，并在活動(dòng)動(dòng)結(jié)束時(shí)派派送“風(fēng)水水寶物”以以作紀(jì)念。。促銷活動(dòng)“逛樣板，，送家電””時(shí)間：項(xiàng)目現(xiàn)房樣樣板間施工工和裝修完完成，并完全全配備家電電時(shí)。形式：抽獎(jiǎng)活動(dòng)費(fèi)用估算：：（根據(jù)樣板板間的具體體家電情況況）促銷活動(dòng)特別說明：：為了配合現(xiàn)現(xiàn)樓樣板間間的推出，，再以媒體體宣傳的氣氣氛烘托基基礎(chǔ)上，開開展此類抽抽獎(jiǎng)活動(dòng)，，將促進(jìn)準(zhǔn)準(zhǔn)客戶的成成交，提高高項(xiàng)目的知知名度和提提高銷售率率。促銷活活動(dòng)“優(yōu)秀秀單元元，唯唯我獨(dú)獨(dú)享””時(shí)間：：2004年年11月或或12月形式：：小型競(jìng)競(jìng)拍活活動(dòng)費(fèi)用估估算：：約10萬元元促銷活活動(dòng)特別說說明：：邀請(qǐng)所所有有有意向向的客客戶，，集中中在一一天來來銷售售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，開開發(fā)商商拿出出所保保留的的黃金金戶型型的幾幾套進(jìn)進(jìn)行競(jìng)競(jìng)拍，，出價(jià)價(jià)最高高者為為競(jìng)標(biāo)標(biāo)者。。配合銷銷售的的相關(guān)關(guān)工作作11月月底樣樣板間間建成成11月月底售售樓處處可以以投入入使用用配合銷銷售的的相關(guān)關(guān)工作作效果圖圖相關(guān)工工作周周期：：11月月中旬旬~12月月10日配合銷銷售的的相關(guān)關(guān)工作作效果圖圖我們建建議制制作項(xiàng)項(xiàng)目鳥鳥瞰、、人視視點(diǎn)的的效果果圖，，以及及部分分園林林景觀觀結(jié)點(diǎn)點(diǎn)和社社區(qū)亮亮點(diǎn)的的效果果圖。。配合銷銷售的的相關(guān)關(guān)工作作配合銷銷售的的相關(guān)關(guān)工作作沙盤模模型相關(guān)工工作周周期：：11月月中旬旬~12月月底日日配合銷銷售的的相關(guān)關(guān)工作作對(duì)于本本案來來說，，除了了項(xiàng)目目本身身的樓樓座位位置及及園林林情況況外，，還應(yīng)應(yīng)將奧奧運(yùn)村村及國(guó)國(guó)家森森林公公園做做進(jìn)去去，以以突出出我們們的外外景觀觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)及交交通位位置關(guān)關(guān)系。。沙盤盤模模型型配合合銷銷售售的的相相關(guān)關(guān)工工作作配合銷售售的相關(guān)關(guān)工作銷售工具具相關(guān)工作作周期：：11月初初~第二二年1月月配合銷售售的相關(guān)關(guān)工作銷售工具具包括VI系統(tǒng)、、樓書、、折頁、、海報(bào)、、戶型單單頁、手手提袋、、名片等等等。營(yíng)銷方式式此次項(xiàng)目目銷售，，我們計(jì)計(jì)劃將配配備20-35人的精良銷銷售隊(duì)伍伍，保證證項(xiàng)目的的順利銷銷售。營(yíng)銷方式式我們會(huì)組組織銷售售隊(duì)伍到到中關(guān)村村、亞運(yùn)運(yùn)村等大大型辦公公社區(qū)，，針對(duì)目目標(biāo)客戶戶群，DM單為為銷售工工具以面面對(duì)面的的形式對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行銷售售。如果能夠夠滿足以以上幾點(diǎn)點(diǎn)，我們們有信心心完成銷銷售任務(wù)務(wù)，保證證開發(fā)商商資金的的迅速回回收，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)的最大大化為您.我做到到9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:12:1803:12:1803:121/5/20233:12:18AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:12:1803:12Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:12:1803:12:1803:12Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:12:1803:12:18January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月20233:12:18上上午午03:12:181月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:12上上午午1月-2303:12January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:12:1803:12:1805January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:12:18上午午3:12上午午03:12:181月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:12:1803:12:1803:121/5/20233:12:18AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:12:1803:12Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:12:1803:12:1803:12Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2303:12:1803:12:18January5,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:12:18上上午午03:12:181月月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:12上上午1月-2303:12January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:12:1803:12:1805January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。3:12:18上午3:12上上午03:12:181月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,