世聯(lián)天津楊柳青萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目營銷策劃調(diào)整報(bào)告

天津楊柳青萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目營銷策劃調(diào)整報(bào)告謹(jǐn)呈：上實(shí)置業(yè)集團(tuán)（上海）有限公司天津市中天興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1/19/2023項(xiàng)目研究方向本體區(qū)域競爭三個前提兩個關(guān)鍵問題三個建議核心客戶核心競爭力分期開發(fā)策略分期營銷策略一期執(zhí)行方案資源？規(guī)模？區(qū)域發(fā)展前景？抗性？客戶看法？區(qū)域之爭？區(qū)域內(nèi)競爭特點(diǎn)？客戶群體？特征？價(jià)值取向？核心優(yōu)勢？突破方向？產(chǎn)品打造？分期開發(fā)策略？分期營銷策略？一期營銷策略？實(shí)施計(jì)劃？本項(xiàng)目必須明確的3個前提

1：項(xiàng)目本體界定本項(xiàng)目位于城市邊緣區(qū)域市區(qū)西青區(qū)本項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)南部。西青區(qū)位于天津市區(qū)西南方向，與市區(qū)接壤。中大規(guī)模、中低密度項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積37.6萬平米?？偨ㄖ娣e43萬平米，分四期開發(fā)。項(xiàng)目整體容積率1.2。一期住宅總建筑面積6.4萬平米，共18棟，538戶。一期現(xiàn)已封頂，五證齊全。本項(xiàng)目交通路況良好，但識別性較差西青區(qū)行政辦公機(jī)關(guān)聚集地鎮(zhèn)中心柳口路，主干道，距區(qū)政府與鎮(zhèn)中心2公里，車程3分鐘。西青道直達(dá)市區(qū)外環(huán)線津楊公路，經(jīng)外環(huán)線直達(dá)市區(qū)，15公里，車程20分鐘。西青區(qū)政府向南1000米津靜公路，直達(dá)南開區(qū)，15公里，車程20分鐘。向東10公里至外環(huán)線，10公里，車程15分鐘。柳霞路——二經(jīng)路，主干道，直通鎮(zhèn)中心。南北貫穿104國道——京福公路。項(xiàng)目北距楊柳青鎮(zhèn)中心2公里。區(qū)域內(nèi)南北向主干道柳口路、柳霞路、京福公路，東西向西青道、津楊公路。從市區(qū)外環(huán)線至本項(xiàng)目道路狀況良好，車程在20分鐘以內(nèi)；但對本區(qū)域陌生客戶很難達(dá)到項(xiàng)目所在地，需要較清晰的道路指引。項(xiàng)目四至——周邊生活配套不完善出入監(jiān)監(jiān)獄禾合灣柳霞路別墅項(xiàng)目——唐郡即將開發(fā)的“樹德里”住宅小區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校楊柳青一中本項(xiàng)目必須明確的3個前提

2：區(qū)域1本體：城市邊緣，中大規(guī)模，配套不完善本項(xiàng)目位于天津西部新城區(qū)域楊柳青鎮(zhèn)中北鎮(zhèn)西部新城區(qū)市區(qū)西部新城區(qū)未來交通規(guī)劃市區(qū)外環(huán)線地鐵二號線曹莊子站西青政府站地鐵2#線經(jīng)曹莊子站后延長至西青區(qū)政府腹地，途經(jīng)天津一汽站距本項(xiàng)目直線距離3公里。天津未來規(guī)劃四環(huán)線、五環(huán)線，現(xiàn)有外環(huán)線將成為三環(huán)線。資料來源：感謝公司董事馬力總經(jīng)理提供的寶貴資料3km天津一汽站未來四環(huán)線西部部新新城城區(qū)區(qū)未未來來配配套套規(guī)規(guī)劃劃市區(qū)區(qū)大學(xué)學(xué)城城海泰泰工工業(yè)園園區(qū)區(qū)中北北工工業(yè)業(yè)園北北區(qū)區(qū)天津津一一汽集集團(tuán)團(tuán)規(guī)劃劃———在在未未來來5年年內(nèi)內(nèi)，，西西部部新新城城將將建建成成占占地地4平平方方公公里里，，建建筑筑面面積積400萬萬平平方方米米的西部部新新城城大大型型居居住住板板塊塊。西西部部新新城城總總投資資超超過過100億億元元，規(guī)規(guī)劃劃綠綠化化面面積積占占45%以以上上，，商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施面面積積占占5%。。商業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂、、醫(yī)醫(yī)療療———西西部部新新城城將將陸陸續(xù)續(xù)建建成成醫(yī)院院、文化化中中心心、體體育育中中心心、、四四星星級級的的酒酒店店娛樂樂中中心心、商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、集中中大大型型連連鎖鎖超超市市等。。工業(yè)業(yè)———目目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)擁擁有有中北北工工業(yè)業(yè)園園北北區(qū)區(qū)，海泰泰工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)、天津津一一汽汽集集團(tuán)團(tuán)等大大型型工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)。。教育育———西西部部新新城城毗毗鄰鄰天天津津第第三三大大高高教教區(qū)區(qū)————西西部部大大學(xué)學(xué)城城，，目目前前已已經(jīng)經(jīng)有有城建學(xué)院院、保德德學(xué)院、、國際女女子學(xué)院院、農(nóng)學(xué)學(xué)院等多所高高校，南開大學(xué)學(xué)、天津津大學(xué)也即將進(jìn)進(jìn)駐。資料來源源：天津津市西部部新城規(guī)規(guī)劃西部新城城未來發(fā)發(fā)展空間間廣闊。。韓國樂天天游樂場場客戶看好好西部新新城的發(fā)發(fā)展石女士，，現(xiàn)住南南開區(qū)華華苑，她她說：“我一直直都在關(guān)關(guān)注西部部新城的的發(fā)展，，西部新新城現(xiàn)在在生態(tài)居居住區(qū)的的定位我我很認(rèn)可可；而且且這么多多大牌開開發(fā)商都都在這里里開發(fā)，，說明區(qū)區(qū)域有發(fā)發(fā)展?jié)摿α??！眲⑾壬?，，現(xiàn)住南南開區(qū)三三潭路，，他說：：“我親戚戚和朋友友住在溪溪秀苑，，所以對對西邊情情況非常常了解，，小時侯侯常在附附近玩，，對這個個區(qū)域也也很有感感情，并并且說西西青政府府經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)好，，相信將將來這里里規(guī)劃也也不錯。?！北卷?xiàng)目必必須明確確的3個個前提2區(qū)域：西西部新城城區(qū)發(fā)展展空間廣廣闊，且且被客戶戶看好1本體：城城市邊緣緣，中大大規(guī)模，，配套不不完善3：區(qū)域競競爭市場場現(xiàn)有市場場競爭楊柳青鎮(zhèn)鎮(zhèn)中北鎮(zhèn)西部新城城區(qū)整體競爭爭本地競爭爭區(qū)域競爭爭格局市區(qū)本項(xiàng)目競競爭區(qū)域域劃分：：本地區(qū)域域內(nèi)競爭爭——區(qū)域域限定為為楊柳青青鎮(zhèn)范圍圍內(nèi)。西部新城城區(qū)整體體競爭——區(qū)域域限定為為整體西西部新城城區(qū)，其其中中北北鎮(zhèn)是西西部新城城區(qū)的市市場先行行者與主主導(dǎo)代表表，為本本項(xiàng)目在在西部新新城區(qū)內(nèi)內(nèi)主要競競爭對手手。本案成發(fā)花苑苑青馨園星河灣時代豪庭庭本項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)無純粹粹競爭對對手，應(yīng)應(yīng)著眼西西部新城城競爭平平臺項(xiàng)目產(chǎn)品類型上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售率成交均價(jià)成發(fā)花苑多層板樓，疊拼4985789%3000時代豪庭多層板樓4221297%3300星河灣多層、小高層板樓102924177%2750青馨園多層板樓53611579%3300區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品類型型相對單一。項(xiàng)目都已已進(jìn)入尾盤期。本項(xiàng)目目入市時時，其他他項(xiàng)目存存量產(chǎn)品品所剩無無幾。本項(xiàng)目入市價(jià)格格高于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格平臺。。本地區(qū)域域項(xiàng)目集集中在楊楊柳青中中心區(qū)，，本項(xiàng)目目位于楊楊柳青南南部，相相對偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)。楊柳青中中心區(qū)

大地12城水語花城水語花城華亭佳園假日風(fēng)景新津楊公路外環(huán)線地鐵2號線西部新城城內(nèi)各區(qū)區(qū)域同質(zhì)化競競爭顯著，競競爭對手手優(yōu)勢：：品牌+產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品形式產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品特色在售水語花城金廈津投30萬多層、小高層、多層洋房、聯(lián)排別墅歐式風(fēng)格20000平米大型社區(qū)、符合商業(yè)街區(qū)、羽毛球館、游泳館、壁球館等運(yùn)動主題會所及完整的配套生活社區(qū)假日風(fēng)景萬科&招商30萬多層、小高層、洋房德國風(fēng)格戶型創(chuàng)新，推出一種進(jìn)深只有7米的寬景洋房；景觀創(chuàng)新，利用人工濕地物理、生物等多級滲透和過濾，循環(huán)并處理湖水，保證了社區(qū)水生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)；同時，還加入了新風(fēng)系統(tǒng)、遮陽系統(tǒng)等多項(xiàng)科技元素。

未推出華亭佳園天津上投33萬多層、小高層歐式風(fēng)格純“板式”社區(qū)；不同的組團(tuán)擁有各自的主題園林，而中央環(huán)路內(nèi)由水系連接貫通的多種運(yùn)動設(shè)施大地十二城樂康地產(chǎn)100萬多層、小高層、高層、青年公寓、洋房、疊加別墅、獨(dú)棟別墅等西班牙風(fēng)格由十二個組團(tuán)構(gòu)成，分別以十二種風(fēng)格為中心，將每8萬平方米包裝一個帶有“城”的概念的獨(dú)立項(xiàng)目。品牌開發(fā)發(fā)商產(chǎn)品形式式豐富強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品個性和創(chuàng)創(chuàng)新現(xiàn)代歐式式風(fēng)格中大規(guī)模?？蛻魧ζ菲放?產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新的優(yōu)勢勢認(rèn)可度度較高西部新城城區(qū)域客客戶構(gòu)成成變化月均銷售46套區(qū)域內(nèi)整整體銷售售情況較較好市區(qū)客戶戶占購買買客戶的的主力由于品牌牌+產(chǎn)品品創(chuàng)新的的同質(zhì)化化競爭激激烈，客客戶通常常選擇做做得更為為極致的的項(xiàng)目潛在市場場競爭未來土地地供應(yīng)量量大南運(yùn)河1321地塊緊鄰鄰項(xiàng)目東東側(cè)，占地面積積約1100畝（現(xiàn)狀地地塊）2項(xiàng)目西南南方向約約1.5公里，為為十余個個村莊的改造工工程地塊塊，占地面積約約8000畝（待待拆遷地塊塊）3天津市南南運(yùn)河改改造工程，北至至規(guī)劃的的西青道延長線線，東至至子牙河，南至至南運(yùn)河河，西至河北大大街，規(guī)規(guī)劃總占地面積積近960畝畝（待拆遷遷地塊））資料來源源：以上上兩塊土土地信息感謝公公司董事事馬力總總經(jīng)理提供的寶寶貴資料料資料來源源：天津津市南運(yùn)運(yùn)河改造造工程規(guī)規(guī)劃2區(qū)域前景景：西部部新城區(qū)區(qū)發(fā)展空空間廣闊闊，且被被客戶看看好1本體：城城市邊緣緣，中大大規(guī)模，配配套不完完善3個前提提2個必須須回答的的關(guān)鍵問問題1：客戶3競爭：現(xiàn)有：同同質(zhì)化競競爭，優(yōu)優(yōu)勢在于于品牌+產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，且且客戶認(rèn)認(rèn)可度高高潛在：土土地供應(yīng)應(yīng)量大按項(xiàng)目的的輻射區(qū)區(qū)域范圍圍劃分客客戶西青區(qū)地地緣性客客戶：在西青區(qū)區(qū)有穩(wěn)定定工作有土生土土長的當(dāng)當(dāng)?shù)厝?，，也有因工工作遷入入的新移民市內(nèi)強(qiáng)輻輻射區(qū)域域客戶：：集中在南南開區(qū)和和紅橋區(qū)區(qū)在臨近西西青區(qū)的的地方居居住或工作，，如：華華苑、大大學(xué)城等主要來自自河西區(qū)區(qū)與和平區(qū)；；河北區(qū)區(qū)與河?xùn)|區(qū)的客客戶也占占一定比比例看好西部部區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景市內(nèi)弱輻輻射區(qū)域域客戶：：分布區(qū)域域較分散散看好西部部區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景有專門為為父母買買房的客客戶外省市客客戶：最強(qiáng)次強(qiáng)較弱最弱投資客：：分布于各各輻射區(qū)區(qū)看好本區(qū)區(qū)域發(fā)展展西青區(qū)地地緣性客客戶：購房更多多考慮地地點(diǎn)，通通勤方便便；以及及生活的的便利性性；市內(nèi)強(qiáng)輻輻射區(qū)域域客戶：：在地緣上上與西青青區(qū)有著著天然的的聯(lián)系，，購房時時會結(jié)合合自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力綜合考考慮地點(diǎn)點(diǎn)和產(chǎn)品品對其的的適應(yīng)性性；市內(nèi)弱輻輻射區(qū)域域客戶：：地緣上與與西部新新城有區(qū)區(qū)隔，但但認(rèn)同其其發(fā)展前前景，購購買時主主要考慮慮低總價(jià)價(jià)和精致致產(chǎn)品結(jié)結(jié)合的吸吸引力，，以及日日趨完善善的生活活配套；；外省市客客戶：數(shù)量較少少，看好好西部區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景，，喜歡新新城良好好的居住住環(huán)境；；投資客客：傾向購購買熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的物物業(yè)做做投資資，對對區(qū)域域和產(chǎn)產(chǎn)品的的升值值潛力力很關(guān)關(guān)注。。核心客客戶重要客客戶核心客客戶游離客客戶游離客客戶本項(xiàng)目目客戶戶定位位游離客客戶群群重點(diǎn)客客戶群群核心客客戶群群市內(nèi)強(qiáng)輻射區(qū)域客戶主要來自緊鄰的南開區(qū)和紅橋區(qū)，多為在周邊區(qū)域工作的人群，如：華苑產(chǎn)業(yè)園、中北工業(yè)園及大學(xué)城等地的高知高技術(shù)人群。升級居住條件的客戶，因西部新城完善的配套規(guī)劃及相對低廉的現(xiàn)價(jià)。西青區(qū)地緣性客戶在西青區(qū)有穩(wěn)定的工作多為政府公務(wù)員、老師等流動性小的人群習(xí)慣西青區(qū)的生活環(huán)境，不愿向市區(qū)流動核心客戶群投資客看好西部新城發(fā)展帶來的物業(yè)的升值前景一般已有多處物業(yè)外省市客戶關(guān)注生活環(huán)境關(guān)注區(qū)域發(fā)展和生活配套建設(shè)游離客戶群重點(diǎn)客戶群市內(nèi)弱輻射區(qū)域客戶看好區(qū)域未來可實(shí)現(xiàn)便利的交通和完善的生活配套現(xiàn)價(jià)符合自身經(jīng)濟(jì)條件，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引力大按客戶戶的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值取取向細(xì)細(xì)分目目標(biāo)客客戶時尚型型：20多多歲的的年輕輕人，，時尚尚前衛(wèi)衛(wèi)，家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)較較為簡簡單，，樂于于接受受創(chuàng)新新的產(chǎn)產(chǎn)品，，對于于居室室要求求不高高，對對采光光要求求高，，需求求戶型型較小??；實(shí)用型型：喜歡方方正經(jīng)經(jīng)典的的戶型型，非非常注注重實(shí)實(shí)用性性，不不在意意設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新新，對對于區(qū)區(qū)域配配套敏敏感度度高，，關(guān)注注商業(yè)業(yè)和教教育配配套以以及物物業(yè)服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，，需求求中小小戶型型；實(shí)力型型：對于區(qū)區(qū)域配配套并并不敏敏感，，關(guān)注注區(qū)域域快速速交通通，對對于業(yè)業(yè)主人人群素素質(zhì)、、車位位配比比和物物業(yè)管管理的的安全全性非非常敏敏感，，需求求多為為大戶戶型；；生活型型：對房屋屋的通通風(fēng)、、采光光具有有較高高要求求，對對于區(qū)區(qū)域配配套敏敏感，，尤其其是教教育配配套，，對產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)和和社區(qū)區(qū)環(huán)境境要求求高，，需求求為中中大戶戶型。。時尚型：兩口之家價(jià)格敏感講究生活格調(diào)與品位，喜歡流行與時尚實(shí)力型：多在40歲以上，三口之家追求生活品質(zhì)及帶來的身份感社會活動范圍大

實(shí)用型：兩口之家或小三口之家價(jià)格敏感在進(jìn)行消費(fèi)時注重實(shí)用消費(fèi)需求相對傳統(tǒng)保守注重空間實(shí)用性與生活配套生活型：30-40歲，三口之家關(guān)注細(xì)節(jié)重視家庭和子女的成長對價(jià)格有所考慮精神需求支付能能力弱強(qiáng)低高中大戶戶型中小戶戶型目標(biāo)客客戶價(jià)價(jià)值關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)王女士士，現(xiàn)現(xiàn)住南南開區(qū)區(qū)華苑苑新城城，她她說：：“我現(xiàn)現(xiàn)在住住的地地方業(yè)業(yè)主層層次不不一，，相比比較目目前的的新項(xiàng)項(xiàng)目綠綠化較較少，，小區(qū)區(qū)內(nèi)的的會所配配套都比較較過時時并且且配置置不高高?！薄标愊壬?，一一中心心醫(yī)院院醫(yī)生生，他他說：：“我覺覺得萬萬科的的房子子買的的放心心也省省心，，是大大品牌牌，以以后的的人文文環(huán)境境與教育配配套對小孩子子的成長長也有有幫助助?！薄眲⑾壬?，華華苑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)工工作，，他說說：“我看看了很很多套套房子子，但但這套套三居居的花園面面積實(shí)實(shí)在很很大，沒想想到會會這樣樣設(shè)計(jì)計(jì)，感感覺有有點(diǎn)震震撼，，很喜喜歡。?！睏钆渴?，住住在南南開區(qū)區(qū)，IT業(yè)業(yè)內(nèi)，，他說說：“我從從沒有有見過過這樣樣的頂頂層，，10平平米的的露臺臺，視野野景觀觀特別別好，，還非非常有有情調(diào)調(diào)?！薄碑a(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新+配套項(xiàng)目階階段三期四期本項(xiàng)目目分期期客戶戶組成成及價(jià)價(jià)值取取向變變化二期一期組成比比例需求產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型主要價(jià)價(jià)值關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)主要以以80-110平米米2居居為主主80-110平平米2居120-130平米米3居居80-110平平米2居120-140平米米3居居150-160平米米3居居80-110平平米2居120-140平米米3居居150-160平米米3居居項(xiàng)目區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展前前景交通便便利性性項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)一的的高形形象產(chǎn)品總總價(jià)及及實(shí)用用性項(xiàng)目區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展前前景產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品總總價(jià)及及實(shí)用用性生活配配套物業(yè)增增值產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品總總價(jià)及及實(shí)用用性完善生生活、、教育育配套套區(qū)域土土地增增值、、完善善配套套大規(guī)模模成熟熟社區(qū)區(qū)的良良好形形象產(chǎn)品升升級設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品總總價(jià)及及實(shí)用用性西青區(qū)地緣性客戶市內(nèi)強(qiáng)輻射區(qū)域客戶（南開、紅橋）市內(nèi)弱輻射區(qū)域客戶（河西、和平）外省市客戶55%45%30%60%10%10%70%20%70%25%5%2區(qū)域：：西部部新城城區(qū)發(fā)發(fā)展空空間廣廣闊，，且被被客戶戶看好好1本體體：：城城市市邊邊緣緣，，中中大大規(guī)模模，，配配套套不不完完善善3競爭爭：：現(xiàn)有有：：同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭，，優(yōu)優(yōu)勢勢在在于于品品牌牌+產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新，，且且客客戶戶認(rèn)認(rèn)可可度度高高潛在在：：土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量大大3個個前前提提2個個必必須須回回答答的的關(guān)關(guān)鍵鍵問問題題1核心心客客戶戶：：南南開開區(qū)區(qū)、、紅紅橋橋區(qū)區(qū)與與西西青青區(qū)區(qū)地地緣緣性性客客戶戶，，關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新與與配配套套設(shè)設(shè)施施2：：項(xiàng)目目核核心心競競爭爭力力、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目核核心心競競爭爭力力項(xiàng)目目核核心心競競爭爭力力分分析析————案案例例借借鑒鑒回顧顧我我們們的的三三個個前前提提：：區(qū)域域：：西部部新新城城區(qū)區(qū)發(fā)展展空空間間廣廣闊闊，，且且被被客客戶戶看看好好競爭爭：：現(xiàn)有有：：同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭，優(yōu)優(yōu)勢勢在在于于品品牌牌+產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新，，且且客客戶戶認(rèn)認(rèn)可可度度高高潛在在：：土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量大大已經(jīng)經(jīng)做做得得較較為為極極致致，，突突破破成成本本高高,難難于于超超越越案例例借借鑒鑒關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：城城市市邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域、、城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向上上、、大大盤盤、、如如何何面面對對同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭本體體：：城市市邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域，中大大規(guī)規(guī)模模，配配套套不不完完善善城市市邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域大大盤盤如如何何面面對對同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭？？合合肥肥綠綠地地??國國際際花花都都處于于西西南南政政府府發(fā)發(fā)展展的的主主要要方方向向上上，，供供給給量量較較大大，，市市場場競競爭爭激激烈烈；；周邊邊諸諸項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位逐逐漸漸走走高高，，競競爭爭同同質(zhì)質(zhì)化化嚴(yán)嚴(yán)重重；；國際花都占地地530畝；；建筑面積70萬平方米；；分七期建設(shè)，，住宅五期、、商業(yè)兩期；；建設(shè)周期四年年，總投資17億元；是一個以居住住為主，集商商業(yè)、辦公、、酒店服務(wù)為為一體的城市市大型綜合體體；三期天香苑，，8幢11層小高層、、2幢18層層高層，建筑筑面積8.5萬平方米。。二環(huán)一環(huán)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)政務(wù)文化新區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)老城區(qū)國際花都東海花園新加坡花園城城高調(diào)的定位，，強(qiáng)勢的區(qū)域域愿景展示成熟社區(qū)，完完善配套；代表新城，定定義未來；拉攏城市中最最進(jìn)步、最樂樂觀、最有遠(yuǎn)遠(yuǎn)見的人群，，而他們本身身也是最有購購買力的；大規(guī)劃和配套套的全景展示示，建立對區(qū)區(qū)域和項(xiàng)目價(jià)價(jià)值的信心。。依靠社區(qū)總體體布局和配套套先行，構(gòu)建建大盤氣勢，，建立標(biāo)桿形形象以“現(xiàn)代、國國際、人文、、生態(tài)”四四者為形象支支持?，F(xiàn)代感;景觀觀的現(xiàn)代感,簡約時尚,充滿現(xiàn)代都都市氣息的同同時,不同組組團(tuán)融合荷、、英、意、日日、中五國建建筑景觀符號號,特色鮮明明。國際化:從景景觀規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)國際化的社社區(qū)環(huán)境理念念。人文化:根據(jù)據(jù)各組團(tuán)的塑塑造方向,納納入各國文文化

藝術(shù),通過標(biāo)志性性建筑、雕像像、小品、讓讓人在第一時時間感受到文文化樓盤所特特有的人文藝藝術(shù)氣息。生態(tài)化:提提出“多維綠綠化”的景觀觀概念,包括括廣場

、綠綠化、地面綠綠化、樓頂綠綠化、立面面窗臺綠化等等不同高度、、不同層次上上的綠化,在在美化社區(qū)的的同時讓業(yè)主主享受生態(tài)化化社區(qū)的健康康和親和。國際花都推出出以來，其銷銷售情況一直直是供不應(yīng)求求，一期郁金金苑五個月售售罄。產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)計(jì)：國際化房房型設(shè)計(jì)理念念，度身打造造功能型住宅宅住房全明設(shè)計(jì)計(jì)，戶戶朝陽陽，寬敞的觀觀景陽臺戶型面積為每每戶78平方方米到120平方米左右右，緊湊而時時尚臥室和客廳之之間的通道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處，根據(jù)據(jù)家具和人體體通行的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)尺度巧作安安排浴室和廚房的的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)更更合理和實(shí)用用的面積城市邊緣區(qū)域域、城市發(fā)展展帶上大盤如如何面對同質(zhì)質(zhì)化競爭模型型？通常從以以下三方面突突破提升區(qū)域認(rèn)知知度/關(guān)注度度完善外圍環(huán)境境突破有限的區(qū)區(qū)域自然需求求減小配套不成成熟的負(fù)面影影響消除抗性增加吸引力差異化定位產(chǎn)品附加值，，如贈送超大大地下室、院院落等升值和投資功功能功能轉(zhuǎn)換發(fā)展商強(qiáng)勢品品牌及跟隨客客戶拉動強(qiáng)勢概念、強(qiáng)強(qiáng)勢資源生活模式/產(chǎn)產(chǎn)品差異性1、區(qū)域標(biāo)簽簽、區(qū)域規(guī)劃劃遠(yuǎn)景宣傳；；2、與高檔檔區(qū)域、資源源建立聯(lián)系；；3、區(qū)域炒炒作（借政府府、大勢、事事件）1、必須立足足于市區(qū)需求求；2、要有有長期培肓區(qū)區(qū)域客戶的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者；3、、客戶網(wǎng)絡(luò)關(guān)關(guān)系界入和建建立（圈子））1、項(xiàng)目內(nèi)部部環(huán)境的區(qū)域域化展示；2、看樓路線線整理、包裝裝1、先期不要要把競爭重心心放在配套上上；2、切合合需求完善配配套、周邊配配套整合保健因素規(guī)定動作激勵因素自選動作結(jié)合本體及目目標(biāo)客戶，選選擇激勵因素素？結(jié)合本體及目目標(biāo)客戶，選選擇激勵因素素差異化定位增加吸引力強(qiáng)勢概念強(qiáng)勢資源生活模式產(chǎn)品發(fā)力功能轉(zhuǎn)換升值和投資功能發(fā)展商強(qiáng)勢品牌產(chǎn)品附加值詮釋全新概念炒作吸引眼球概念領(lǐng)先市場獨(dú)占稀缺資源物以稀為貴創(chuàng)造全新的生活模式/標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)生活模式/標(biāo)準(zhǔn)潮流高品質(zhì)戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新物業(yè)使用功能轉(zhuǎn)換城市資源傾斜、發(fā)展商共同開發(fā)帶來后期土地增值強(qiáng)勢品牌跟隨客戶拉動資源嫁接贈送超大地下室、院落等精裝修等適用條件陌生區(qū)域高度競爭市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)具有稀缺資源此資源可以利用陌生區(qū)域消費(fèi)者開始關(guān)注體驗(yàn)?zāi)吧鷧^(qū)域吸引競爭激烈市場為賣點(diǎn)城市重大規(guī)劃利好，尤其是商務(wù)、政務(wù)規(guī)劃利好區(qū)域政策優(yōu)惠城市發(fā)展方向上，新城區(qū)域內(nèi)較多品牌開發(fā)商客戶具備投資置業(yè)理念品牌開發(fā)商較強(qiáng)市場號召力口碑較好有品牌追隨者客戶追求性價(jià)比項(xiàng)目規(guī)劃條件允許本項(xiàng)目特點(diǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；差異化競爭；一期已定的情況下，仍有較大可為空間不具備類似梅江、奧運(yùn)這樣的強(qiáng)勢資源客戶認(rèn)可歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格；市場現(xiàn)有項(xiàng)目尚無歐洲標(biāo)準(zhǔn)的完整詮釋較陌生區(qū)域高端別墅產(chǎn)品成功的必備要素定位純居住功能位于西部新城范疇，客戶投資置業(yè)理念尚在起步階段上實(shí)品牌，海派開發(fā)商；天津本地實(shí)力開發(fā)商一期規(guī)劃已定，后期可調(diào)；客戶追求性價(jià)比；已有項(xiàng)目使用本項(xiàng)目擬合度選擇激勵因素強(qiáng)勢概念、生活模式標(biāo)準(zhǔn)的打造借鑒競爭模型型，結(jié)合本體體及目標(biāo)客戶戶，找到我們們的戰(zhàn)略方向向消除區(qū)域抗性性引爆強(qiáng)勢概念念打造生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如何做到極致致，打造核心心競爭力？我們有我們最我們是西部新城居住住大盤；歐式建筑。歷史名城的悠悠久文化沿襲襲；區(qū)域廣闊的發(fā)發(fā)展前景；上實(shí)集團(tuán)的品品牌影響力；；完善的高品質(zhì)質(zhì)生活配套；；道路、園林營營造出的開放放公共空間。。小鎮(zhèn)、純粹、、文化、生活活核心價(jià)值體系系梳理戰(zhàn)略方向指導(dǎo)導(dǎo)下，挖掘不不可復(fù)制的極極致核心競爭爭力消除區(qū)域抗性性引爆強(qiáng)勢概念念打造生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)極致核心競爭爭力!歐洲文化精神神歐洲生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)區(qū)域愿景展示示營銷動作價(jià)值挖掘項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位本項(xiàng)目目標(biāo)客客戶極致核心競爭爭力項(xiàng)目整體定位位：天津西部新城城居住生活示示范區(qū)項(xiàng)目三大前提提項(xiàng)目核心價(jià)值值深度挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值值挖掘分解指指引引爆強(qiáng)勢概念念打造生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)歐洲文化精神神價(jià)值挖掘萊茵小鎮(zhèn)萊茵文化萊茵河文化歐洲生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)歐洲小鎮(zhèn)生活活標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目核心價(jià)值值挖掘分解指指引引爆強(qiáng)勢概念念打造生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)歐洲文化精神神價(jià)值挖掘萊茵小鎮(zhèn)萊茵文化萊茵河文化歐洲生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)歐洲小鎮(zhèn)生活活標(biāo)準(zhǔn)Rhine身在天津|卻已隨著萊茵茵河畔的歷史史游弋歐洲500年|Rhine萊茵河全長1320km，是繼伏爾爾加河與多瑙瑙河后歐洲第第三大河；流經(jīng)瑞士、法法國、德國、、盧森堡、荷荷蘭、比利時時、奧地利、、列支敦士登登、意大利等等9個國家；；流域面積為18.5萬平平方公里；流域人口約5400萬人人；萊茵河沿岸風(fēng)風(fēng)景秀麗，從從美因茲到波波恩，沿途有有50多個古古堡。萊茵河Rhine——流淌著訴訴說曾經(jīng)RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine萊茵河作為一一條大河的地地位非同一般般，但在人類類文明史中更更有著光耀而而顯赫的地位位；萊茵河訴說著著羅馬帝國、、法蘭克王國國、查理曼帝帝國、神圣羅羅馬帝國至普普魯士王國的的歷史過往。。萊茵河Rhine——?dú)v史的榮榮耀RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine從萊茵河流經(jīng)經(jīng)的國家，我我們便能稱量量出萊茵河中中文化的分量量。奧地利的的音樂，意大大利的繪畫，，法國的文學(xué)學(xué)，德國人的的哲學(xué)等等。。如果你喜歡哲哲學(xué)，你就會會發(fā)現(xiàn)萊茵河河是一條思想想順沿河道彌彌漫和傳播的的河……如果你喜歡文文學(xué)，你可以以在河水流淌淌聲中聆聽到到歌德、席勒勒、海涅、霍霍夫曼、黑塞塞的飄逸文字字……如果你是一個個古典音樂的的愛好者，沿沿河你會看到到貝多芬的故故居、舒曼的的墓地、瓦格格納劇院、勃勃拉姆斯手寫寫的曲譜、巴巴赫演奏用過過的管風(fēng)琴………萊茵河Rhine——藝術(shù)的殿殿堂RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine雖然萊茵河發(fā)發(fā)源于瑞士古古老的阿爾卑卑斯山脈………雖然萊茵河流流域科隆到美美因茨這擁有有最美麗的風(fēng)風(fēng)景與歷史人人文的一段全全位于德國境境內(nèi)……雖然萊茵河最最終于荷蘭著著名港口鹿特特丹匯入北海海……但萊茵河注定定不是某一個個國家的代表表，她是整個個歐洲的象征征。萊茵河Rhine——?dú)W洲的象象征RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine萊茵河Rhine——萊茵文化化精髓RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRiverHintharmonIzationaNd

accrEtingRhine“象征著和諧諧與共生的河河流”萊茵文化精神神：“地域、文化化的和諧共生生”萊茵河，英文文名“Rhine”Rhine萊茵河Rhine——?dú)W洲精神神RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine讓我們的腳步步沿著萊茵文文化精神的足足跡繼續(xù)前行行便會找尋到那那種亙古流傳傳有著沉厚的歷歷史積淀與頑頑強(qiáng)生命力的的歐洲精神：歷史的榮耀，，藝術(shù)的王朝朝跨越國界的居居住夢想·萊萊茵河畔的家家項(xiàng)目核心價(jià)值值挖掘分解指指引引爆強(qiáng)勢概念念打造生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)歐洲文化精神神價(jià)值挖掘萊茵小鎮(zhèn)萊茵文化萊茵河文化歐洲生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)歐洲小鎮(zhèn)生活活標(biāo)準(zhǔn)我們所崇尚的的生活——西部新城的小小鎮(zhèn)式休閑生生活；一種城市與小小鎮(zhèn)間自由切切換的生活方方式；在這里，可以以讓心靈休憩憩，讓身體解解放；一段與家人朋朋友分享，各各得其所的悠悠然時光。我們的生活，，很小鎮(zhèn)………小鎮(zhèn)生活方式式小鎮(zhèn)最新生活活生活方式解讀讀（關(guān)鍵詞：價(jià)價(jià)值觀、方式式）小鎮(zhèn)——最新新生活價(jià)值觀觀小鎮(zhèn)——最新新的價(jià)值觀有車一族的生生活和旅行半半徑至少三分之一一的人生享受受生活CITY城城市——我我的工作室TOWN小小鎮(zhèn)——才才是我的家價(jià)值觀：在大大城市忙碌，，在小鎮(zhèn)享受受生活Theothersideofme大城小鎮(zhèn)大城小鎮(zhèn)———最新的生活主主張小鎮(zhèn)的極致，，就是融化在在城市的脈搏搏里在城市里，過過著小鎮(zhèn)式的的生活；在自然中，舒舒展自由的身身心；在人群中，欣欣賞親切的笑笑容；每一處都親切切得如微風(fēng)一一般。城市，風(fēng)動，，車動，心動動；小鎮(zhèn)，云動，，人動，情動動……大城小鎮(zhèn)———最新的生活活形態(tài)社區(qū)的設(shè)計(jì)使使家人之間的的交往和互動動性加強(qiáng)一個適合全家家的地方，可可以各得其所所的地方在這些開放的的場所里，大大自然迸發(fā)出出蓬勃生機(jī)，，人們在其中中自在地生活活，在草地上上漫步，在小小溪旁閑坐，，達(dá)到自然與與人的和諧住宅的設(shè)計(jì)更加靈活住宅是充滿彈彈性的，有全全家人充分發(fā)發(fā)揮的空間安全因素考慮得更周詳充分考慮居住住者的安全，，這樣人們才才可以放心地地悠然漫步，，享受小鎮(zhèn)生生活的悠閑與與自在建有通信基礎(chǔ)設(shè)施這里有相應(yīng)的的生活配套和和運(yùn)動設(shè)施，，有幼兒園和和商場，人們們共享社區(qū)生生活充裕的公共開放空間這里擁有現(xiàn)代代通訊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，它將盡盡可能消除居居住在偏遠(yuǎn)地地區(qū)而造成的的不便有共享的公共設(shè)施小鎮(zhèn)生活演繹繹.一小鎮(zhèn)生活是一一種處于喧囂囂之外的繁華華生活，這里里蘊(yùn)藏了自然然的畫卷，屬屬于你自己的的隱秘城堡，，文藝復(fù)興的的華麗微笑，，還有城市貴貴族的考究時時尚，田園的的淳樸，一種種遠(yuǎn)離今天的的緩慢節(jié)奏，，悠閑，而又又純正的生活活方式。這就是你所向向往的。。。。.一走在由紅色的的磚鋪成的道道路上，穿梭梭在歐洲古典典風(fēng)格的建筑筑之間，逛逛逛獨(dú)特風(fēng)情的的個性小店、、在沿街開放放式的餐廳里里享受晚餐，，高品位的藝藝術(shù)雕塑成了了賞心悅目的的風(fēng)景.一小鎮(zhèn)就是小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，舒適的開開放空間，一一切是那么的的親切小鎮(zhèn)生活的精精髓小鎮(zhèn)生活的符符號廣場、道路交交叉口、開放放的空間、標(biāo)標(biāo)志物、景觀觀街道、商業(yè)業(yè)街、街區(qū)開放、和諧、、悠閑、享受受、平和、高高雅小鎮(zhèn)生活元素素提煉從人文文導(dǎo)向向產(chǎn)品品，我我們以以小鎮(zhèn)鎮(zhèn)精神神作為為標(biāo)簽簽，創(chuàng)創(chuàng)建小小鎮(zhèn)生生活六六大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，改變變游戲戲規(guī)則則，統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)項(xiàng)目形形象：：小鎮(zhèn)生生活六六大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位適適宜標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)大尺度度的開開放空空間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)城市級級的配配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)純粹的的標(biāo)識識符號號標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)滲透精精髓的的文化化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一一演繹繹：區(qū)區(qū)位楊柳青鎮(zhèn)中北鎮(zhèn)西部新城區(qū)市區(qū)本項(xiàng)目目位于于城市市邊緣緣區(qū)域域，離離繁華華很近近，但但離喧喧囂卻卻很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，具具備純純正小小鎮(zhèn)生生活的的氣質(zhì)質(zhì)。小鎮(zhèn)生生活區(qū)區(qū)位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)城市邊邊緣區(qū)區(qū)域與城市市中心心的距距離不不遠(yuǎn)交通系系統(tǒng)發(fā)發(fā)達(dá)良好的的區(qū)域域規(guī)劃劃板樓加加高——將將原規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中5棟棟板樓樓（圖圖中紅紅色部部分））進(jìn)行行加高高處理理，加加高至至12層，，以彌彌補(bǔ)容容積率率。產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新——將將原規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中共37棟棟板樓樓（圖圖中黃黃色部部分））進(jìn)行行產(chǎn)品品創(chuàng)新新（如如花園園洋房房），，損失容容積率率通過過以上上方式式來彌彌補(bǔ)。標(biāo)準(zhǔn)二二演繹繹：產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新花園洋洋房的的產(chǎn)品品創(chuàng)新新———1-2層贈贈送花花園露臺戶內(nèi)花園戶型創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)：送前后后花園園；戶內(nèi)花花園；；入口玄玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)。?；▓@洋洋房的的產(chǎn)品品創(chuàng)新新———3-4層贈贈送夾夾層儲儲藏空空間露臺戶型創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)：廳高3.95m；贈送露露臺；；每間房房設(shè)計(jì)計(jì)露底底飄窗窗；贈送夾夾層空空間。?；▓@洋洋房的的產(chǎn)品品創(chuàng)新新———5-6層贈贈送露露臺及及閣樓樓戶型創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)：廳高6m；；三層錯錯落結(jié)結(jié)構(gòu)；；贈送露露臺、、戶內(nèi)內(nèi)花園園；每間房房設(shè)計(jì)計(jì)露底底飄窗窗。小高層層的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)戶型創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)：部分功功能空空間可可做到到4.5-5米米高度度，體體現(xiàn)高高層公公寓別別墅感感；由于室室內(nèi)存存在高高差，，必將將使其其他功功能區(qū)區(qū)進(jìn)行行空間間錯落落；在高度度允許許的情情況下下，可可以融融合部部分不不足2.2米夾夾層贈贈送空空間。。單層剖面示意圖雙層剖面立體示意圖雙層剖面簡單示意圖“居住住主體體”———外外立面面設(shè)計(jì)計(jì)立面色色調(diào)建建議采采用灰灰色或或深色色系為為主，，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的氣氣質(zhì)差差異和和文化化內(nèi)涵涵；屋頂部部處理理為坡坡屋頂頂，簡簡約、、線條條洗煉煉平直直，體體現(xiàn)文文化精精神和和產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)；利用層層層退退臺和和大面面積飄飄窗的的應(yīng)用用，使使整個個立面面顯得得更為為生動動、富富于變變化。?！熬幼∽≈黧w體”———窗窗局部部分解解開窗形形式變變化豐豐富，，以不不同的的建筑筑語言言與室室外交交流。。落地地窗/外凸凸窗/采光光天窗窗/觀觀景窗窗/橫橫高窗窗/豎豎高窗窗/轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角窗窗/條條窗等等，不不一而而足。。人在行行走的的過程程中，，視線線會向向下偏偏移10°°應(yīng)注重重視覺覺中心心的建建筑物物底面面的細(xì)細(xì)部處處理“居住住主體體”———底底面設(shè)設(shè)計(jì)底面設(shè)設(shè)計(jì)———步步行環(huán)環(huán)境，，細(xì)節(jié)節(jié)動人人，建建筑設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)結(jié)合合景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)一起起考慮慮，注注重步步行時時對環(huán)環(huán)境的的感知知。人人在行行走的的過程程中，，視線線向下下偏離離10°，，因此此更需需要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)底底面設(shè)設(shè)計(jì)及及其細(xì)細(xì)部處處理。。街道兩兩邊隨隨處可可見各各式各各樣的的椅子子，走走累了了可以以歇一一歇；；小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的街街道兩兩邊的的鐵桿桿子可可以停停放自自行車車和栓栓狗；；街邊邊的小小品把把整個個小鎮(zhèn)鎮(zhèn)點(diǎn)綴綴的極極其可可愛；；而如如果你你愿意意，也也可以以在露露天酒酒吧閑閑坐一一天，，靜靜靜的欣欣賞和和體會會小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的生生活標(biāo)準(zhǔn)三三演繹繹：開開放空空間主軸景景觀區(qū)區(qū)：菩提大大道——德德國柏柏林，，世界界名街街。充滿異異國風(fēng)風(fēng)情的的入園園主軸軸廣場場；給給人以以震撼撼力和和強(qiáng)烈烈的視視覺沖沖擊，，同時時也為為人們們提供供了充充分交交流的的場所所，使使整個個社區(qū)區(qū)具有有了凝凝聚力力?！熬幼∽≈黧w體”———景景觀主主軸水景示示意：：突出出變化化和參參與性性；強(qiáng)強(qiáng)調(diào)造造價(jià)及及維護(hù)護(hù)費(fèi)用用；掬掬水即即可，，無需需引入入大規(guī)規(guī)模水水體。?！熬幼∽≈黧w體”———水水景示示意歐式風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街歐式風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街商業(yè)街街—?dú)W歐式風(fēng)風(fēng)格建建筑元元素符符號，，加強(qiáng)強(qiáng)目標(biāo)標(biāo)客戶戶的識識別感感、潛潛在歸歸屬感感；細(xì)節(jié)昭昭示異異域社社區(qū)形形象，，增強(qiáng)強(qiáng)成熟熟鎮(zhèn)區(qū)區(qū)感覺覺。1標(biāo)準(zhǔn)四四演繹繹：配配套細(xì)節(jié)昭昭示異異域社社區(qū)形形象，，增強(qiáng)強(qiáng)成熟熟鎮(zhèn)區(qū)區(qū)感覺覺。小鎮(zhèn)具具備滿滿足日日常生生活和和娛樂樂需求求的各各種商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，這些些業(yè)態(tài)態(tài)以小小店鋪鋪的形形式分分布在在歐洲洲風(fēng)情情的商商業(yè)街街當(dāng)中中。2歐洲藝藝術(shù)文文化典典藏街街歐洲藝藝術(shù)文化典典藏街街收集展展覽歐歐洲文文化歷歷史上上反映映每個個時期期特色色的代代表性性藝術(shù)術(shù)作品品的仿仿制品品，如如雕塑塑與繪繪畫，，營造造濃厚厚的藝藝術(shù)文文化氛氛圍；；此典藏藏街的的建筑筑形式式要體體現(xiàn)歐歐洲不不同地地域、、不同同藝術(shù)術(shù)文化化特色色，典典藏街街本身身作為為歐洲洲文化化與本本項(xiàng)目目的縮縮影。。打造本本項(xiàng)目目的““盧浮浮宮””。運(yùn)動休休閑會會所主題會會所泛會所所醫(yī)療保保健所所中式文文化旅旅游街街3泛會所所泛會所所藝術(shù)原原創(chuàng)館館充滿歐歐式風(fēng)風(fēng)情的的藝術(shù)術(shù)原創(chuàng)創(chuàng)館——仿歐歐洲著著名建建筑設(shè)設(shè)計(jì)，，是小小區(qū)的的點(diǎn)睛睛之筆筆。4醫(yī)療所所醫(yī)療保保健所所中式文文化旅旅游街街醫(yī)療保保健所所在社社區(qū)區(qū)東東北北角角附附近近規(guī)規(guī)劃劃醫(yī)醫(yī)療療保保健健所所。。5學(xué)校校、、幼幼兒兒園園岳陽陽道道小小學(xué)學(xué)西青青分分校校區(qū)區(qū)幼兒兒園園幼兒兒園園———與與天天津津市市內(nèi)內(nèi)知知名名幼幼兒兒園園合合作作引引進(jìn)進(jìn)。。岳陽陽道道小小學(xué)學(xué)———天天津津一一線線一一流流小小學(xué)學(xué)。。6標(biāo)志志性性建建筑筑————小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的靈靈魂魂標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)五五演演繹繹：：符符號號獨(dú)具具匠匠心心的的休休閑閑空空間間也也是是不不可可或或缺缺的的部部分分，，小小區(qū)區(qū)居居民民可可參參與與其其中中。。園林林藝藝術(shù)術(shù)小小品品路面面標(biāo)標(biāo)識識系系統(tǒng)統(tǒng)：：歐歐洲洲藝藝術(shù)術(shù)的的氣氣氛氛，，體體現(xiàn)現(xiàn)社社區(qū)區(qū)的的文文化化品品格格，，與與對對手手的的差差異異化化。。歐洲洲風(fēng)風(fēng)格格標(biāo)標(biāo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)在小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置置與與歐歐洲洲文文化化相相關(guān)關(guān)的的主主題題社社區(qū)區(qū)，，每每個個社社區(qū)區(qū)賦賦予予不不同同的的文文化化屬屬性性，，并并設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)相相關(guān)關(guān)主主題題的的雕雕塑塑等等展展示示；；設(shè)計(jì)計(jì)小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的專專屬屬logo。。InternationalPerfumeMuseumTheJean-HonoréFragonardMuseumVilla標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)六六演演繹繹：：文文化化2區(qū)域域前前景景：：西西部部新新城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展空空間間廣廣闊闊，，且且被被客客戶戶看看好好1本體體：：城城市市邊邊緣緣，，中大大規(guī)規(guī)模模，，配配套套不不完善善3競爭爭：：現(xiàn)有有：：對對手手優(yōu)優(yōu)勢勢在在于品品牌牌+產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新，，且客客戶戶認(rèn)認(rèn)可可度度高高潛在在：：土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量大3個個前前提提2個個關(guān)關(guān)鍵鍵問問題題3個個建建議議1核心心客客戶戶：：南南開開區(qū)區(qū)、、紅紅橋橋區(qū)區(qū)與與西西青青區(qū)區(qū)地地緣緣性性客客戶戶，，關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新與與配配套套設(shè)設(shè)施施2核心心價(jià)價(jià)值值體體系系：：歐洲洲文文化化精精神神歐洲洲小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)生生活活六六大大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目目定定位位：：天天津津西西部部新新城城居居住生生活活示示范范區(qū)區(qū)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)生生活活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)演演繹繹：：物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議1：項(xiàng)項(xiàng)目目分分期期開開發(fā)發(fā)策策略略分期規(guī)模競爭競爭角色客戶產(chǎn)品核心競爭力主要宣傳點(diǎn)價(jià)格銷售周期及速度1期6.4萬區(qū)域內(nèi)及中北鎮(zhèn)中低檔項(xiàng)目（如：水語花城）跟隨者50%西青區(qū)地緣性客戶50%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶主流多層2居（90平方米）為主區(qū)域遠(yuǎn)景大盤效應(yīng)價(jià)格優(yōu)勢區(qū)域引導(dǎo)年均價(jià)35002006.09--2007.039000平方米/月2期12萬中北鎮(zhèn)及外環(huán)沿線中檔項(xiàng)目（如：大地、陽光100）挑戰(zhàn)者30%西青區(qū)地緣性客戶60%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶10%河西區(qū)、和平區(qū)客戶疊墅洋房高層板樓主流多層產(chǎn)品創(chuàng)新文化內(nèi)涵教育配套（雙語幼兒園）產(chǎn)品文化年均價(jià)45002007.04--2008.058500平方米/月3期9.6萬外患沿線中檔項(xiàng)目（如：金地格林世界、寶翠花都）領(lǐng)導(dǎo)者10%西青區(qū)地緣性客戶70%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶20%河西區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)客戶主流多層疊墅洋房高層板樓教育配套（岳陽道小學(xué)）社區(qū)景觀特色商業(yè)街產(chǎn)品創(chuàng)新社區(qū)配套年均價(jià)50002008.04—2009.038000平方米/月4期15萬持續(xù)領(lǐng)導(dǎo)者70%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶25%河西區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)客戶5%外省市客戶疊墅洋房主流多層少量點(diǎn)塔社區(qū)成熟度品牌成熟年均價(jià)55002009.04—2010.058500平方米/月（住宅）項(xiàng)目目分分期期開開發(fā)發(fā)策策略略天津津城城市市邊邊緣緣新新興興區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售速速度度佐佐證證梅江片區(qū)萬科水晶城華苑片區(qū)陽光100產(chǎn)品類型成交均價(jià)聯(lián)排11000洋房7000小高層5500（含800元精裝修）2005年全年銷售9萬平米產(chǎn)品類型成交均價(jià)小高層6500（含800元精裝修）高層5500（含800元精裝修）2005年全年銷售15萬平米項(xiàng)目目一一期期開開發(fā)發(fā)策策略略一期期開開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目一一期期開開發(fā)發(fā)策策略略規(guī)模?！?.4萬平平米，548套套。產(chǎn)品——全部部為多層層板樓。。目標(biāo)客戶戶——西青青區(qū)地緣緣客戶占占40%-50%比例例，其余余為市內(nèi)內(nèi)客戶（（南開區(qū)區(qū)為主））。銷售均價(jià)價(jià)——3500元元/平米米。項(xiàng)目一期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品戶型型配比戶型面積產(chǎn)品類型套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比總面積面積比Onebedroom（一居）74.28-77.93多層板樓22224%0.17萬3%Twobedrooms（二居）72.2-74.754436867%3.3萬62%76.40-110.29324Threebedrooms（三居）99.53-105.767415228%1.77萬33%125.84-141.8978Fourbedrooms（四居）142.19-143.73661%0.086萬2%合計(jì)----548548100%5.3萬100%項(xiàng)目二期期開發(fā)策策略項(xiàng)目二期期開發(fā)位位置的兩兩個方向向開發(fā)方向向1開發(fā)方向向2項(xiàng)目二期期開發(fā)方方向優(yōu)勢勢對比開發(fā)方向向1：約13萬萬平米開發(fā)方向向2：：約10萬萬平米優(yōu)勢：花園洋房房占開發(fā)發(fā)產(chǎn)品總總量比例例高，有有利于項(xiàng)項(xiàng)目二期期轉(zhuǎn)變形形象；有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的高高層板樓樓，減少少三期開開發(fā)中高高板數(shù)量量過于集集中的壓壓力；社區(qū)北部部主景觀觀軸完全全展示，，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象，制造造賣點(diǎn)。。多層板樓高層板樓花園洋房優(yōu)勢：整體開發(fā)發(fā)規(guī)模較較方向1小，利利于二期期的快速速銷售；；二期開發(fā)發(fā)產(chǎn)品中中高層板板樓規(guī)模模小，依依然延續(xù)續(xù)主流產(chǎn)產(chǎn)品；社區(qū)中央央商業(yè)街街北部開開發(fā)完畢畢，利于于商業(yè)氛氛圍的培培育與配配套的展展示。項(xiàng)目二期期開發(fā)方方向解析析開發(fā)方向向1優(yōu)勢：花園洋房房占開發(fā)發(fā)產(chǎn)品總總量比例例高，有有利于項(xiàng)項(xiàng)目二期期轉(zhuǎn)變形形象；有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的高高層板樓樓，減少少三期開開發(fā)中高高板數(shù)量量過于集集中的壓壓力；社區(qū)北部部主景觀觀軸完全全展示，，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象，制造造賣點(diǎn)。。開發(fā)方向向2優(yōu)勢：整體開發(fā)發(fā)規(guī)模較較方向1小，利利于二期期的快速速銷售；；二期開發(fā)發(fā)產(chǎn)品中中高層板板樓規(guī)模模小，依依然延續(xù)續(xù)主流產(chǎn)產(chǎn)品；社區(qū)中央央商業(yè)街街北部開開發(fā)完畢畢，利于于商業(yè)氛氛圍的培培育與配配套的展展示。大量創(chuàng)新新產(chǎn)品有有助于項(xiàng)目成功功轉(zhuǎn)變形形象主景觀軸軸的展示示可大幅幅度提升物業(yè)業(yè)價(jià)值，，位于主主景觀軸軸兩側(cè)的的高板反反而成為為特色產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品品——花花園洋房房相對較較少，未未來三期期開發(fā)高高板集中中，銷售售壓力大大商業(yè)氛圍圍的營造造對項(xiàng)目目價(jià)值提提升不確確定性較較大項(xiàng)目二期期開發(fā)方方向建議議世聯(lián)建議議：項(xiàng)目目二期開開發(fā)按照照方向1執(zhí)行開發(fā)方向向1開發(fā)方向向2大量創(chuàng)新新產(chǎn)品主景觀軸軸完全展展示+較少量創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品+中央商業(yè)業(yè)街北部部成型項(xiàng)目二期期開發(fā)策略略回顧通過大量量創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變變項(xiàng)目形形象，利利用景觀觀、教育育配套等等特色賣賣點(diǎn)大幅幅度提升升項(xiàng)目價(jià)價(jià)值。二期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目二期期開發(fā)策策略規(guī)模——約13.8萬平米米。產(chǎn)品——主要要以花園園洋房與與多層板板樓為主主，少量量高板。。目標(biāo)客戶戶——市區(qū)區(qū)內(nèi)客戶戶占60%-70%比比例，其其余為西西青區(qū)地地緣客戶戶。銷售均價(jià)價(jià)——4500元元/平米米。項(xiàng)目二期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模估算多層板樓高層板樓花園洋房多層板樓樓按6層層計(jì)算；；高層板樓樓按12層計(jì)算算；花園洋房房為6層層，由于于5-6層為復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，計(jì)算算套數(shù)時時按5層層處理；；套數(shù)計(jì)算算暫按一一梯兩戶戶估算。。產(chǎn)品類型樓棟數(shù)單元數(shù)套數(shù)多層板樓1028336高層板樓1216384花園洋房1950500合計(jì)41941220項(xiàng)目二期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品戶型型配比戶型面積產(chǎn)品類型套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比總面積面積比Twobedrooms（二居）80-100多層板樓21656446%5.0萬36%高板348Twoandahalfbedrooms（二居半）100-110多層板樓9022619%2.5萬18%110-120高板36花園洋房100Threebedrooms（三居）120-130多層板樓3043035%6.3萬46%130-140花園洋房200150-170200合計(jì)----12201220100%13.8萬100%項(xiàng)目三期期開發(fā)策策略三期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目三期期開發(fā)策策略規(guī)?！s8.2萬萬平米。。產(chǎn)品——主要要以多層層板樓為為主，少少量花園園洋房與與高板。。目標(biāo)客戶戶——全市市范圍內(nèi)內(nèi)客戶，，少量外外省市客客戶。銷售均價(jià)價(jià)——5000元元/平米米。項(xiàng)目三期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模估算多層板樓高層板樓花園洋房多層板樓樓按6層層計(jì)算；；高層板樓樓按12層計(jì)算算；花園洋房房為6層層，由于于5-6層為復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，計(jì)算算套數(shù)時時按5層層處理；；套數(shù)計(jì)算算暫按一一梯兩戶戶估算。。產(chǎn)品類型樓棟數(shù)單元數(shù)套數(shù)多層板樓1743516高層板樓38192花園洋房4880合計(jì)2459788項(xiàng)目三期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品戶型型配比戶型面積產(chǎn)品類型套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比總面積面積比Twobedrooms（二居）80-100多層板樓20036046%3.2萬39%高板160Twoandahalfbedrooms（二居半）100-110多層板樓22026834%2.9萬35%110-120高板32花園洋房16Threebedrooms（三居）120-130多層板樓9616020%2.1萬26%130-140花園洋房32150-17032合計(jì)----788788100%8.2萬100%項(xiàng)目四期期開發(fā)策策略四期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目四期期開發(fā)策策略規(guī)?！s10.3萬平米米。產(chǎn)品——花園園洋房、、多層為為主，少少量高板板與點(diǎn)塔塔。目標(biāo)客戶戶——全市市范圍內(nèi)內(nèi)客戶，，少量外外省市客客戶。銷售均價(jià)價(jià)——5500元元/平米米。商業(yè)街區(qū)區(qū)項(xiàng)目四期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模估算多層板樓高層板樓花園洋房多層板樓樓按6層層計(jì)算；；高層板樓樓按12層計(jì)算算；花園洋房房為6層層，由于于5-6層為復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，計(jì)算算套數(shù)時時按5層層處理；；套數(shù)計(jì)算算暫按一一梯兩戶戶估算。。商業(yè)街區(qū)區(qū)產(chǎn)品類型樓棟數(shù)單元數(shù)套數(shù)多層板樓1334408高層板樓4496花園洋房1539390合計(jì)3277894項(xiàng)目四期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品戶型型配比戶型面積產(chǎn)品類型套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比總面積面積比Twobedrooms（二居）80-100多層板樓29436641%3.3萬32%高板72Twoandahalfbedrooms（二居半）100-110多層板樓7818020%2.0萬19%110-120高板24花園洋房78Threebedrooms（三居）120-130多層板樓3634839%5.0萬49%130-140花園洋房156150-170156合計(jì)----894894100%10.3萬100%2區(qū)域前景景：西部部新城區(qū)區(qū)發(fā)展空空間廣闊闊，且被被客戶看看好1本體：城城市邊緣緣，中大規(guī)模模，配套套不完善3競爭：現(xiàn)有：對對手優(yōu)勢勢在于品牌+產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，且客戶認(rèn)認(rèn)可度高高潛在：土土地供應(yīng)應(yīng)量大3個前提提2個關(guān)鍵鍵問題3個建議議1核心客戶戶：南開開區(qū)、紅紅橋區(qū)與與西青區(qū)區(qū)地緣性性客戶，，關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新與配套套設(shè)施2核心價(jià)值值體系：：歐洲文化化精神歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活六六大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目定位位：天津津西部新新城居住生活示示范區(qū)小鎮(zhèn)生活活標(biāo)準(zhǔn)演演繹：物物業(yè)發(fā)展展建議1項(xiàng)目分期期開發(fā)策策略2：項(xiàng)目分分期營銷銷策略項(xiàng)目分期期營銷策策略本項(xiàng)目整體體形象定定位為““現(xiàn)代歐歐式”風(fēng)風(fēng)格；基于本體體西部新城城市場在在售項(xiàng)目目多為““現(xiàn)代歐歐式”風(fēng)風(fēng)格，且且項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部建筑筑風(fēng)格缺缺乏變化化；基于競爭爭本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品形式式不豐富富，不易易形成項(xiàng)項(xiàng)目分期期賣點(diǎn)。。本項(xiàng)目核核心價(jià)值值在于““歐洲精精神”和和“歐洲洲小鎮(zhèn)生生活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”。尋求風(fēng)格格變化放大核心心價(jià)值，，形成賣賣點(diǎn)演繹不同同風(fēng)格下下的歐洲洲小鎮(zhèn)生生活體驗(yàn)驗(yàn)基于核心心價(jià)值萊茵河蜿蜒于歐歐羅巴大大陸多個個國家境境內(nèi)，千千百年來來，見證證了歐洲洲文明的的沿襲與與變遷。。從中世世紀(jì)文化化到浪漫漫主義文文化，變變遷一次次又一次次，而萊萊茵河依依然靜靜靜流淌………“歷史的的榮耀，，藝術(shù)的的王朝””，歐洲精精神照耀耀著歐陸陸大地上上的每一一座城市市、每一一個小鎮(zhèn)鎮(zhèn)……歷史與藝藝術(shù)就篆篆刻在這這些美麗古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一草一一木、一一磚一瓦瓦之中，，散發(fā)著著耀眼的的光芒………“萊茵小小鎮(zhèn)”，蘊(yùn)含著著萊茵文文化的精精髓，被被歷史與與藝術(shù)的的光環(huán)所所籠罩，，在歐洲洲精神的的指引下下，我們們找尋到到了一座座又一座座美麗的的小鎮(zhèn)………格魯伊爾爾托斯卡納納海德堡普羅旺斯斯項(xiàng)目一期期營銷策策略項(xiàng)目一期期小鎮(zhèn)聯(lián)聯(lián)想———瑞士，，格魯伊伊爾格魯伊爾爾，位于瑞瑞士中西西部，綠綠樹環(huán)抱抱的丘陵陵地帶；；整個小鎮(zhèn)鎮(zhèn)是由一一條長約約200米左右右的用石石頭鋪成成的主要要街道，，和一座座中世紀(jì)時時期的城堡組組成；這里有瑞瑞士具有有代表性性的奶酪酪——格魯伊爾爾奶酪。村莊里里那些古古老的房房屋，幾幾乎全部部是專營營奶酪的的商店和和禮品店店、餐廳廳等；這個小巧巧的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，安靜靜得讓人人感覺時時問在這這里似乎乎是靜止止的。項(xiàng)目一期期小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情打造造建筑元素素：住宅或商商業(yè)街外外立面可可考慮采采用暖色系顏顏色，體現(xiàn)中中世紀(jì)的的古樸風(fēng)風(fēng)格；在園林小小品中多多加入些些古堡或拱拱門的元元素，體現(xiàn)中中世紀(jì)特特色。項(xiàng)目一期期小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情打造造景觀元素素：園藝修剪剪體現(xiàn)歐洲洲中世紀(jì)紀(jì)古鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)格，規(guī)規(guī)整的排排布配以以鮮艷的的植物點(diǎn)點(diǎn)綴；在主景觀觀帶中加加入噴泉；用鵝卵石鋪鋪裝社區(qū)人行行道或商商業(yè)街道道路。一期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目一期期營銷策策略核心競爭爭力——西部新城城區(qū)良好好的發(fā)展展前景被客戶認(rèn)認(rèn)可，提提升了本本項(xiàng)目的的認(rèn)知度度；本項(xiàng)目“歐洲小小鎮(zhèn)生活活標(biāo)準(zhǔn)””及對應(yīng)的的歐洲小小鎮(zhèn)文化化演繹；；客戶對本本項(xiàng)目大大盤的社社區(qū)感與與信賴感感。推廣主題題——參與西部新