世聯(lián)-上海鵬欣國(guó)際家紡中心公寓式酒店?duì)I銷戰(zhàn)略與策略-

上海鵬欣國(guó)際家紡中心公寓式酒店?duì)I銷戰(zhàn)略與策略謹(jǐn)呈：上海鵬欣集團(tuán)2007.11.20本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明2報(bào)告核心內(nèi)容第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營(yíng)銷策略體系建立——營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱3市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境&價(jià)格預(yù)估客戶目標(biāo)問題界定4老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎?、寧?guó)路新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟(jì)元素大：2.2萬/2萬/8萬平米，公寓式酒店+辦公+商業(yè)，大體量、大配套專：家紡——打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目解讀——老而新,大而?！狝樓公寓式酒店建筑面積：22037.29平方米總套數(shù)：294套戶型：65-118平方米5產(chǎn)業(yè)大廈家飾家紡中心

辦公商業(yè)酒店相互依賴公寓式酒店是家飾家紡中心的有機(jī)組成部分。

辦公商業(yè)酒店客戶互補(bǔ)辦公、家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展貿(mào)平臺(tái)為酒店提供了客源。辦公、商業(yè)、酒店功能互補(bǔ)，形成有機(jī)整體公寓式酒店項(xiàng)目解讀酒店寫字樓商業(yè)6專業(yè)市場(chǎng)與其周邊完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相互促進(jìn)、相互發(fā)展、共生的整體，本項(xiàng)目依托國(guó)際家飾家紡中心的打造，必能輻射長(zhǎng)三角。

依托專業(yè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。項(xiàng)目解讀公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機(jī)組成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上海和長(zhǎng)三角城市群1、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿Γ?、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場(chǎng)認(rèn)可？7案例借鑒東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、家具業(yè)形成的六大產(chǎn)業(yè)基地厚街擁有大小酒店（賓館）約130家，五星級(jí)酒店4家，全鎮(zhèn)客房總數(shù)超萬間，年接待旅客超200萬人次。

酒店業(yè)會(huì)展業(yè)600余家上規(guī)模的家具企業(yè)，11家大型家具專業(yè)市場(chǎng)，成為珠江三角洲國(guó)際家具及機(jī)械、材料、配件的大型集散基地。每年舉辦的大型國(guó)際展覽會(huì)達(dá)20多個(gè)，總展出面積40多萬平米，展館利用率接近20%。每年舉行家具、鞋材、皮革、醫(yī)學(xué)機(jī)械、服裝、舊車等展覽，其中以家具展和工業(yè)機(jī)械展最為著名，會(huì)展業(yè)已成為厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的支柱產(chǎn)業(yè)。家具業(yè)厚街鎮(zhèn)8依托專業(yè)市場(chǎng)

——小戶型公寓暢銷，投資為主案例借鑒房屋租賃市場(chǎng)紅火：源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人、外籍人刺激著房屋租賃市場(chǎng)，相應(yīng)的本地居民購(gòu)房投資積極性增強(qiáng)。中小戶型將走俏：投資客和外地購(gòu)房者的增多，使市場(chǎng)對(duì)中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤的“邊角料”的面目出現(xiàn),而是經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，在朝向、通風(fēng)、采光、社區(qū)環(huán)境等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。外地、外籍購(gòu)房者增加：住酒店不如買房、租房不如供樓。這部分人群還是高檔物業(yè)，甚至是高級(jí)別墅的重要購(gòu)買勢(shì)力。投資占80%，以本地人為主私營(yíng)經(jīng)濟(jì)及外資經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，帶來了大量企業(yè)白領(lǐng)及高薪職員，為房屋出租提供了大量客源基本情況項(xiàng)目名稱：香榭麗，總建面54000米，分三期，共756套主力戶型前兩期以小戶型為主力，40㎡~60㎡的單位占總量的70%；三期增加中、大戶型的比例，68㎡兩房與105㎡左右的三房各占總量的40%價(jià)格1800-2500元/平米，最高價(jià)4000元/平米銷售情況2003.1首期開盤，全部售完客戶構(gòu)成年輕單身或者兩口之家；年輕白領(lǐng)；部分臺(tái)灣香港人；投資客80%，自住20%價(jià)值點(diǎn)第一個(gè)真正的純公寓住宅，酒店式物業(yè)服務(wù)，位于厚街鎮(zhèn)體育路，緊貼107國(guó)道香謝里小戶型，3天賣完；東逸翠園小戶型，一天賣完，現(xiàn)在買房投資會(huì)用來出租，轉(zhuǎn)手不多，費(fèi)用很高，如果要建公寓，越早越好，投資人很多?！獤|逸翠苑銷售代表訪談9東外灘與世紀(jì)公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價(jià)格低谷，有升值空間。板塊價(jià)格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線價(jià)格底線，泡沫含量低。環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。環(huán)線效益時(shí)間世紀(jì)公園東外灘2006.118451101072006.518645104842006.1220318110542007.520605114082007.9-113296515000各時(shí)間段成交均價(jià)（元/m2)普陀區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2人民廣場(chǎng)項(xiàng)目所在地——東外灘成交均價(jià)15000元\m2長(zhǎng)寧區(qū)環(huán)線附近：28000-30000元\m2世紀(jì)公園片區(qū)30000-33000元\m2閘北環(huán)線附近：25000-28000元\m2虹口區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2徐匯區(qū)環(huán)線附近：32000-38000元\m210東外外灘灘漁漁人人碼碼頭頭等等的的規(guī)規(guī)劃劃將將帶帶動(dòng)動(dòng)本本區(qū)區(qū)域域商商務(wù)務(wù)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展及及形形象象轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于東東外外灘灘商商務(wù)務(wù)休休閑閑綜綜合合區(qū)區(qū)。。博覽覽休休閑閑文文化化區(qū)區(qū)近代代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)博博覽覽區(qū)區(qū)漁人人碼碼頭頭主主題題購(gòu)購(gòu)物物休休閑閑區(qū)區(qū)商務(wù)務(wù)休休閑閑綜綜合合區(qū)區(qū)商務(wù)辦公區(qū)根據(jù)最新的規(guī)規(guī)劃方案，將將東外灘區(qū)域域建設(shè)成為以以親水游覽、、工業(yè)博覽、、科技商務(wù)、、知識(shí)社區(qū)為為主要內(nèi)容的的現(xiàn)代功能帶帶，成為上海海世博會(huì)的重重要景觀區(qū)。。區(qū)域分析11隨著華誼星城城商業(yè)項(xiàng)目的的啟動(dòng)及本項(xiàng)項(xiàng)目,將加加速區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展。家得利超市中國(guó)銀行華誼星城龍澤大廈平?jīng)龉珗@滬東工人文化宮2公里生活圈建設(shè)銀行商業(yè)分析12國(guó)際家紡中中心已初具具規(guī)模批發(fā)零售平平臺(tái)商務(wù)辦公平平臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)平平臺(tái)研發(fā)培訓(xùn)平平臺(tái)樣品制作平平臺(tái)產(chǎn)業(yè)信息平平臺(tái)產(chǎn)品檢測(cè)平平臺(tái)物流倉庫平平臺(tái)家紡會(huì)展平平臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平平臺(tái)家紡旅游平平臺(tái)跨國(guó)采購(gòu)平平臺(tái)41產(chǎn)業(yè)集聚2政策優(yōu)惠3平臺(tái)資源專項(xiàng)發(fā)展資資金的扶持持政策簡(jiǎn)便方式征征收有關(guān)稅稅收企業(yè)繳納地地方稅收后后可按比例例獲獎(jiǎng)勵(lì)享受上海市市技術(shù)改造造、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新、新產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)和和建立技術(shù)術(shù)中心的扶扶持企業(yè)開辦初初期可申請(qǐng)請(qǐng)貸款信用用擔(dān)保屬私營(yíng)或民民營(yíng)的企業(yè)業(yè)可納入政政府購(gòu)買服服務(wù)范圍配套服務(wù)5戰(zhàn)略聯(lián)盟楊浦區(qū)是上上海傳統(tǒng)的的紡織產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集地近幾年來，，百余家不不同類型和和不同規(guī)模模的家用紡紡織制品生生產(chǎn)企業(yè)、、研發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)駐楊浦浦周邊已有近近50家紡紡織及相關(guān)關(guān)企業(yè)入住住產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)專業(yè)網(wǎng)站品牌營(yíng)銷物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)專業(yè)媒體海外機(jī)構(gòu)中國(guó)家用紡紡織品行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)紡織行行業(yè)網(wǎng)中國(guó)國(guó)際時(shí)時(shí)尚聯(lián)合會(huì)會(huì)中國(guó)紡織行行業(yè)網(wǎng)商業(yè)分析13本項(xiàng)目處內(nèi)內(nèi)環(huán)，外部部交通系統(tǒng)統(tǒng)較好1.但本本項(xiàng)目相距距地鐵站步步行約25-30分分鐘，出行行較方便。。2.臨高高架，高架架出入口位位于河間路路。3.未來來軌道交通通的規(guī)劃將將使該區(qū)域域外部交通通更發(fā)達(dá)。。軌道交通通M2線（（12號(hào)線線）沿長(zhǎng)陽陽路平行于于黃浦江東東西走向，，經(jīng)復(fù)興島島越江；軌軌道交通通L5線（（18號(hào)線線）沿江浦浦路南北向向走向，越越江后到達(dá)達(dá)浦東。高架出入口4號(hào)線地鐵口本項(xiàng)目交通分析14項(xiàng)目屬性界界定：上海東外灘灘內(nèi)環(huán)板塊傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)區(qū)商務(wù)氛圍規(guī)劃中內(nèi)環(huán)稀缺地地段商務(wù)氛氛圍尚不成成熟的純投投資型公寓寓式酒店國(guó)際家飾家家紡中心的的有機(jī)組成成部分15市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問問題解析項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境&價(jià)格預(yù)估客戶目標(biāo)問題界定16市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品品單一，住宅宅供應(yīng)量小，，品質(zhì)不高；；無公寓式酒酒店物業(yè)供應(yīng)應(yīng)五角場(chǎng)商圈北外灘商圈本案整個(gè)東外灘板板塊的住宅市市場(chǎng)現(xiàn)階段基基本進(jìn)入尾盤盤期，目前市市場(chǎng)供應(yīng)量較較少。市場(chǎng)分析申潤(rùn)江濤苑華誼星城保利花園圣驪河濱苑寶地東園17缺乏品牌項(xiàng)目目引擎的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)啟動(dòng)，導(dǎo)致致目前其價(jià)格格與潛在價(jià)值值違背市場(chǎng)分析申潤(rùn)江濤苑華誼新城入住該板塊的的開發(fā)商品牌牌來看，都不不乏實(shí)力，，如保利地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)。目前市場(chǎng)缺乏乏優(yōu)質(zhì)樓盤供供應(yīng)，而項(xiàng)目目的品質(zhì)是板板塊價(jià)值的保保證。潛質(zhì)地段+良良好規(guī)劃=價(jià)價(jià)值回歸18周邊樓盤售樓樓處報(bào)價(jià)住宅的市場(chǎng)報(bào)報(bào)價(jià)達(dá)到20000元/平方米實(shí)際合同均價(jià)價(jià)在15000元/平方方米辦公住宅住宅住宅住宅項(xiàng)目屬性尾盤12500東外灘板塊華誼星誠(chéng)大廈尾盤25000東外灘板塊申潤(rùn)江濤苑二期尾盤17000東外灘板塊保利香擯花園持銷期20000-24000東外灘板塊圣酈河濱苑二期尾盤20000東外灘板塊寶地東花園（精裝）銷售進(jìn)度單價(jià)板塊樓盤名稱房地網(wǎng)實(shí)際合合同均價(jià)周邊樓盤價(jià)格虛高高價(jià)格分析19東外灘板塊規(guī)規(guī)劃發(fā)展及紡紡織中心的經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格格22000元/平方米米的支撐點(diǎn)基于公寓式酒酒店價(jià)格與住住宅價(jià)格系數(shù)數(shù)對(duì)比，對(duì)本本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)區(qū)間進(jìn)行評(píng)估估：（19500-22000元/平方米)15000x1.5=22000元/平平方米15000x1.3=19500元/平方米米上海市酒店式式公寓與普通通住宅價(jià)格比比對(duì)系數(shù)約為為1.3-1.5價(jià)格預(yù)估本價(jià)格是基于于成熟商務(wù)區(qū)區(qū)的對(duì)比系數(shù)數(shù)進(jìn)行評(píng)估，，而東外灘的的商務(wù)氛圍并并未形成，因因此其對(duì)比系系數(shù)應(yīng)相應(yīng)有有所降低。20樓盤名稱區(qū)域單價(jià)現(xiàn)租金回報(bào)中?，F(xiàn)代城(2004)黃浦250004.5%國(guó)際麗都公館（2004）靜安250004.3%新時(shí)空國(guó)際廣場(chǎng)（2003）長(zhǎng)寧150006.9%圣天地（2003）普陀100009%伊?xí)r代公寓（2005）盧灣170005.6%本項(xiàng)目1-4年投資回報(bào)報(bào)率6%相當(dāng)當(dāng)于成熟商務(wù)務(wù)區(qū)租金回報(bào)報(bào)，高于東外外灘目前市場(chǎng)場(chǎng)租金回報(bào)。。本項(xiàng)目基于6%的投資回回報(bào)率，反算算租金為3.6元/天/平方米。目前周邊辦公公租金2元/天/平方米米左右，住宅宅租金1.5-1.8元元/天/平方方米投資回報(bào)各區(qū)區(qū)域域酒酒店店式式公公寓寓的的價(jià)價(jià)格格&租租金金對(duì)對(duì)比比計(jì)計(jì)算算表表目前前市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展成成熟熟區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的酒酒店店式式公公寓寓投投資資產(chǎn)產(chǎn)品品平平均均回回報(bào)報(bào)率率約約在在6%。。21面積單價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬元)首付五成(元)月還款額(元)月租金(元)投資回報(bào)率1-4年3.6天/平方65.752200014465007232501120071016%5-7年4.2天/平方65.75220001446500723250112008481.757%8-10年4.8天/平方65.752200014465007232501120094688%公寓寓式式酒酒店店經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算十年年投投資資回回報(bào)報(bào)共共69%，，收收回回投投資資額額的的期期限限為為14年年，，屬屬于于較較好好的的投投資資品品種種。。投資回報(bào)22分析總結(jié)：分析總結(jié)：市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)單一，無類類似純投資類類物業(yè)供應(yīng)，，非主流產(chǎn)品品，但有市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空間；；缺乏品牌地產(chǎn)產(chǎn)引擎的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)啟動(dòng)，導(dǎo)致致目前其價(jià)格格與潛在價(jià)值值違背；本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)價(jià)格22000元/平方方米，在現(xiàn)有有商務(wù)氛圍不不成熟的情況況下，需要開開發(fā)商大力提提高產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，完善酒店店配套，引入入有市場(chǎng)信心心保證的品牌牌酒店管理公公司，并進(jìn)行行改變區(qū)域形形象和項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值提升的營(yíng)營(yíng)銷舉措；目前開發(fā)商設(shè)設(shè)定的投資回回報(bào)率遠(yuǎn)高于于市場(chǎng)現(xiàn)有租租金回報(bào)，能能打造為東外外灘優(yōu)秀投資資產(chǎn)品，但如如何給予投資資客信心保證證將是最關(guān)鍵鍵的問題。23項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境&價(jià)價(jià)格預(yù)估客戶目標(biāo)問題界定市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析析24高速度（如何何滿足快速回回現(xiàn)要求？））高價(jià)格(內(nèi)環(huán)地段段，非主流產(chǎn)產(chǎn)品，如何創(chuàng)創(chuàng)造公寓式酒酒店最高價(jià)？？)鵬欣集團(tuán)向商商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成功邁進(jìn)的的代表作品公寓式酒店的的推出帶動(dòng)后后續(xù)商鋪的推推出叫座叫好目標(biāo)目標(biāo)售價(jià)22000元/平米（含含裝修,10年返租）快速回籠資金金，快速銷售售25項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境&價(jià)價(jià)格預(yù)估客戶目標(biāo)問題界定市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析析26本體條件目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境QUESTIONQuestion1市場(chǎng)處于發(fā)展展階段，商務(wù)務(wù)氛圍相對(duì)不不成熟的情況況下，目標(biāo)客客戶如何定位位？Question2如何凸現(xiàn)產(chǎn)品品的價(jià)值點(diǎn)？？Question3如何在區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度較低的的情況下，實(shí)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化營(yíng)營(yíng)銷，進(jìn)行快快速銷售？市場(chǎng)現(xiàn)狀下的的問題解析27第一部分：市市場(chǎng)現(xiàn)狀下的的問題解析——現(xiàn)狀與目目標(biāo)之間的差差距——項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)及形形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客客戶定位與形形象定位第三部分：營(yíng)營(yíng)銷策略體系系建立——營(yíng)銷執(zhí)行行的指導(dǎo)總綱綱報(bào)告核心內(nèi)容容28客戶定位與形形象定位客戶定位區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)總結(jié)形象定位29本項(xiàng)目具備的條件內(nèi)環(huán)即將崛起起的區(qū)域與家紡中心結(jié)結(jié)合一體的公公寓式酒店紡織產(chǎn)業(yè)基地地的打造及一一系列活動(dòng)開展品牌開發(fā)商及及專業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理團(tuán)隊(duì)看中區(qū)域未來來發(fā)展?jié)摿Φ牡耐顿Y客戶購(gòu)買寫字樓、、商鋪的客戶戶群，有投資資基礎(chǔ)，看中中回報(bào)率上海、外地專專業(yè)市場(chǎng)客戶戶外地駐上海分分公司的客戶戶看中開發(fā)商實(shí)實(shí)力，希望獲獲得穩(wěn)定回報(bào)報(bào)的客戶本項(xiàng)目所具資資源能吸引的的客戶類型10年穩(wěn)定返返租，14年年回本看中穩(wěn)定回報(bào)報(bào)及物業(yè)升值值的投資型客客戶30作為東外灘的的代表作，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群：：純投資客----包括括個(gè)人投資者者和投資機(jī)構(gòu)構(gòu)，個(gè)人投資者30-45歲歲，以商人為為主，主要關(guān)關(guān)注投資增值值的潛力，看看中地產(chǎn)投資資的穩(wěn)定性。。養(yǎng)老型客戶----養(yǎng)老型客戶，以以個(gè)人投資者者為主，年齡齡普遍在40歲以上，購(gòu)購(gòu)買的目的主主要是希望退退休后能夠得得到豐厚、穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來來源，這類客客戶的投資風(fēng)風(fēng)格比較穩(wěn)健健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力力也比較強(qiáng)，，最看重項(xiàng)目目的發(fā)展?jié)摿αΑ?1客戶定位重點(diǎn)客戶核心客戶偶得客戶長(zhǎng)三角區(qū)域，，尤其是紡織織業(yè)集中發(fā)展展的區(qū)域私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)及及上上海海其其它它區(qū)區(qū)域域私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)主主、、商商業(yè)業(yè)集集散散地地經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主、、中中高高層層管管理理者者投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)外地地投投資資客客戶戶上海海投投資資客客戶戶32目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群特特征征及及對(duì)對(duì)公公寓寓式式酒酒店店物物業(yè)業(yè)的的關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)客戶特征關(guān)注點(diǎn)純投資客戶上海本地投資者有一定實(shí)力對(duì)地產(chǎn)投資敏感，尤其了解市場(chǎng)行情項(xiàng)目形象要好關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力及經(jīng)營(yíng)公司的品牌高性價(jià)比產(chǎn)品品質(zhì)異地投資者、機(jī)構(gòu)投資者有投資上海的強(qiáng)力愿望，但對(duì)上海市場(chǎng)不了解在當(dāng)?shù)厥聵I(yè)發(fā)展已形成了一定規(guī)模，并向往在上海設(shè)置分支結(jié)構(gòu)擴(kuò)大生意關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，尤其紡織園能否發(fā)展起來看中物業(yè)增值潛力養(yǎng)老型客戶以本地客戶居多投資穩(wěn)健分析能力強(qiáng)高性價(jià)比，尤其是總價(jià)，偏好低總價(jià)看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿粗型顿Y回報(bào)率33客戶訪談附近經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)主王女士，40歲左右右，經(jīng)營(yíng)床床上用品。?？春脰|外灘灘的發(fā)展趨趨勢(shì)，在政政府影響下下區(qū)域生值值潛力較大大。很想投資地地產(chǎn)，可以以保值增值，且風(fēng)險(xiǎn)小小。但希望望總價(jià)低點(diǎn)，希望后后續(xù)經(jīng)營(yíng)有有保障，回報(bào)有保障障。交通地段要要好點(diǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品值得考考慮。外地專業(yè)市市場(chǎng)客戶（（海寧，電電話調(diào)查)李女士，30多歲，，經(jīng)營(yíng)皮革革服飾。很想去上海海投資，上上海的一些些開發(fā)商經(jīng)經(jīng)常過來宣宣傳。在***投資資過3個(gè)商商鋪，遇到到好的項(xiàng)目目仍會(huì)投資資?？粗衅髽I(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的實(shí)力力，品牌很重要，地地段要有升升值潛力，，產(chǎn)業(yè)園的的經(jīng)營(yíng)有沒沒有基礎(chǔ)和和條件，我我們對(duì)上海海不是很熟熟悉，希望望去上?？伎疾祉?xiàng)目。。低總價(jià)、高高回報(bào)的產(chǎn)品自然然不會(huì)錯(cuò)過過。34客戶描述30-45歲之間，，生意具有有一定規(guī)模模，關(guān)注理理財(cái)投資部分客戶已已投資商鋪鋪，仍繼續(xù)續(xù)關(guān)注其他他類型投資資產(chǎn)品希望望投投資資類類產(chǎn)產(chǎn)品品總總價(jià)價(jià)不不要要太太高高，，不不希希望望占占用用大大量量資資金金投資資回回報(bào)報(bào)要要有有保保障障區(qū)域域發(fā)發(fā)展展有有一一定定的的潛潛力力專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要有有前前景景，，自自己己一一直直經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)生生意意，，對(duì)對(duì)專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展有有一一定定的的敏敏感感度度產(chǎn)品品要要適適合合酒酒店店的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，需需要要知知名名酒酒店店品品牌牌351、、項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶主主要要是是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主、、私私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)主主，，附附近近經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主，，以以及及外外地地帶帶來來滬滬經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主等等；；2、、處處于于資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的考考慮慮，，不不愿愿購(gòu)購(gòu)買買總總價(jià)價(jià)較較高高的的產(chǎn)產(chǎn)品品；；3、、保保持持資資金金增增值值能能力力，，主主要要考考慮慮物物業(yè)業(yè)的的升升值值潛潛力力；；4、、注注重重投投資資回回報(bào)報(bào)及及產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃5、區(qū)域域升值潛潛力及經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理6、容易易受到廣廣告宣傳傳和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍的的影響7、口碑碑營(yíng)銷在在這類客客戶中比比較看中中客戶分析析給到項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的啟示示:從區(qū)域價(jià)價(jià)值、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值挖掘和和投資方方式上來來引導(dǎo)客客戶36客戶定位位區(qū)域、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)總結(jié)結(jié)形象定位位客戶定位位與形象象定位37項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)梳理理：七大賣點(diǎn)點(diǎn)：區(qū)域良好好的商業(yè)業(yè)商務(wù)規(guī)規(guī)劃，發(fā)發(fā)展?jié)摿αo可置置疑；處于內(nèi)環(huán)環(huán)線價(jià)格格洼地板板塊，客客戶輕松松分享內(nèi)內(nèi)環(huán)物業(yè)業(yè)升值空空間；家飾家紡紡中心提提供的貿(mào)貿(mào)易、展展覽等平平臺(tái)，為為酒店的的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)提供供保障；；品牌地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)引引擎，高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品，帶帶動(dòng)板塊塊升值；；引入品牌牌酒店管管理公司司，統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理，令令客戶安安心坐享享投資收收益；小戶型，，低總價(jià)價(jià)（主力力總價(jià)150萬萬）；豪華裝修修（裝修修成本4000-5000元元/m2).38產(chǎn)品價(jià)值值與投資資客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行銜接接片區(qū)現(xiàn)階階段商務(wù)務(wù)氛圍極極弱，需需從項(xiàng)目目本身加加強(qiáng)商務(wù)務(wù)感的營(yíng)營(yíng)造；強(qiáng)化東外外灘內(nèi)環(huán)環(huán)板塊的的優(yōu)勢(shì)，，利用未未來規(guī)劃劃和家紡紡基地強(qiáng)強(qiáng)調(diào)商務(wù)務(wù)氛圍;引導(dǎo)客戶戶投資方方式，關(guān)關(guān)注開發(fā)發(fā)商實(shí)力力、經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌、、產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)及回回報(bào)率;小戶型、、低總價(jià)價(jià)，高回回報(bào)、低低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn);引導(dǎo)客戶戶關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品，豪豪華裝修修。39內(nèi)環(huán)稀缺缺地段安全的投投資回報(bào)報(bào)四大核心心賣點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)業(yè)保險(xiǎn)BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁裁的設(shè)計(jì)計(jì)UniquedesignTherateofreturnissafe40內(nèi)環(huán)稀缺缺地段安全的投投資回報(bào)報(bào)四大核心心賣點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)業(yè)保險(xiǎn)BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁裁的設(shè)計(jì)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafe投資新焦焦點(diǎn)：巨巨大的區(qū)區(qū)域價(jià)值值本案位于于東外灘灘商務(wù)規(guī)規(guī)劃區(qū)核核心地帶帶，上海內(nèi)環(huán)環(huán)亟待開開發(fā)地、、地產(chǎn)新一一輪投資資聚焦點(diǎn)點(diǎn)。巨大的升升值空間間，具有有其他區(qū)區(qū)域無可可比擬的的優(yōu)勢(shì)。。41內(nèi)環(huán)稀缺缺地段安全的投投資回報(bào)報(bào)四大核心心賣點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)業(yè)保險(xiǎn)別出心裁裁的設(shè)計(jì)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity保障一：：聯(lián)手世界界馳名的的酒店品品牌，統(tǒng)統(tǒng)一管理理，確保保整體出租率率的最大大化，從從而承擔(dān)擔(dān)業(yè)主的的全面風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。保障二：：紡織產(chǎn)業(yè)業(yè)基地運(yùn)運(yùn)作為酒店成功功經(jīng)營(yíng)的的提供保障障。投資新保保障：二重保險(xiǎn)險(xiǎn)令置業(yè)無后后顧之憂憂42內(nèi)環(huán)稀缺缺地段安全的投投資回報(bào)報(bào)四大核心心賣點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)業(yè)保險(xiǎn)別出心裁裁的設(shè)計(jì)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity創(chuàng)意可以以是國(guó)家家戰(zhàn)略，，創(chuàng)意可可以是GDP，，英國(guó)人說說：“英國(guó)可以以沒有首首相，但但不能沒沒有設(shè)計(jì)計(jì)”日本人說說：“獨(dú)獨(dú)創(chuàng)力關(guān)關(guān)系國(guó)家家興亡””韓國(guó)人說說：“設(shè)設(shè)計(jì)韓國(guó)國(guó)，文化化立國(guó)””蓋茨說了了“創(chuàng)意意具有裂裂變效應(yīng)應(yīng)，一盎盎司創(chuàng)意意帶來無無以計(jì)數(shù)數(shù)的商業(yè)業(yè)利益””創(chuàng)意可以以是龐大大的商機(jī)機(jī)投資新選選擇：國(guó)國(guó)際前沿沿設(shè)計(jì)新新潮力邀國(guó)際著名設(shè)計(jì)計(jì)大師創(chuàng)創(chuàng)新打造造室內(nèi)空空間，豪華大氣氣、獨(dú)具具匠心的的設(shè)計(jì)，每間小小戶型都都成為市中中心地段段的珍藏藏。43內(nèi)環(huán)稀缺缺地段安全的投投資回報(bào)報(bào)四大核心心賣點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)業(yè)保險(xiǎn)別出心裁的設(shè)設(shè)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity沒有噱頭，沒沒有虛頭，業(yè)業(yè)主每年拿到到手的將是不不含任何稅費(fèi)費(fèi)、雜費(fèi)、管管理費(fèi)等相關(guān)關(guān)費(fèi)用的凈收收益，與市場(chǎng)場(chǎng)變幻告別。。輕松擁有投資資內(nèi)環(huán)、外灘灘的非凡感受受。明白透明、長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，讓讓收益從此與與風(fēng)險(xiǎn)說BYE–BYE!投資新看點(diǎn)：：確保收益、、十年回租，，長(zhǎng)期回報(bào)44客戶定位區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)總結(jié)形象定位客戶定位與形形象定位45東外灘內(nèi)環(huán)——突出地段段的稀缺性，，以“內(nèi)環(huán)””區(qū)別于其它它競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的的地理屬性。。首席——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的領(lǐng)先性和和唯一性。投資型公寓式酒店——突出產(chǎn)品類型型。項(xiàng)目屬性定位位：投資型公寓式酒店東外灘內(nèi)環(huán)首席46東外灘發(fā)展引擎，形象定位：內(nèi)環(huán)投資加速器東外灘發(fā)展引引擎——引擎，發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)；東外外灘潛力地段段，繁華即將將相約。本項(xiàng)項(xiàng)目站在劃時(shí)時(shí)代發(fā)展的前前沿，即將見見證東外灘的的歷史變遷，，將成為區(qū)域域的發(fā)展引擎擎。內(nèi)環(huán)投資加速速器——不僅體現(xiàn)現(xiàn)在10年高高投資高回報(bào)報(bào)率，更體現(xiàn)現(xiàn)對(duì)環(huán)線物業(yè)業(yè)價(jià)值增值的的分享，讓投投資又快又放放心。47第一部分：市市場(chǎng)現(xiàn)狀下的的問題解析——現(xiàn)狀與目目標(biāo)之間的差差距——項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)及形形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客客戶定位與形形象定位第三部分：營(yíng)營(yíng)銷策略體系系建立——營(yíng)銷執(zhí)行行的指導(dǎo)總綱綱報(bào)告核心內(nèi)容容48劣勢(shì)（W）：：機(jī)會(huì)（O）：：威脅(T）：：區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈烈投資客戶外溢溢到新江灣城城和五角場(chǎng)區(qū)域內(nèi)唯一的的酒店式物業(yè)業(yè)東外灘與內(nèi)環(huán)環(huán)其它板塊相相比將會(huì)后起起發(fā)力東外灘商務(wù)規(guī)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)減小劣勢(shì)，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶搶占機(jī)會(huì)如何將項(xiàng)目亮亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化化成目標(biāo)客戶戶群認(rèn)可價(jià)值值點(diǎn)？如何通過營(yíng)銷銷手段從市場(chǎng)場(chǎng)中脫穎而出出，是本項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵鍵所在!交通流線不夠夠通暢部分戶型不方方正區(qū)域認(rèn)識(shí)度不不高處于內(nèi)環(huán)板塊塊小戶型、總價(jià)價(jià)低新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)初顯顯實(shí)力開發(fā)商，，資源整合優(yōu)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)（S）：：項(xiàng)目SWOT分析49戰(zhàn)略一：高舉高打，借借勢(shì)借力，贏贏得口碑，提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值戰(zhàn)略二：以增值突破獲獲取客戶信任任，低成本營(yíng)營(yíng)銷選擇S0營(yíng)銷銷戰(zhàn)略—充充分利用區(qū)域域亟待發(fā)展的的機(jī)會(huì)，凸現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)值50項(xiàng)目營(yíng)銷策略略體系圖品牌策略活動(dòng)策略展示策略價(jià)格策略營(yíng)銷目標(biāo)提速增值推廣策略原則二：低低成本營(yíng)銷，，直接有效的的活動(dòng)營(yíng)銷原則一：增加加和傳遞項(xiàng)目目?jī)r(jià)值感的““增值營(yíng)銷””為原則客戶策略51強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，給給投資客戶信信心保障目標(biāo)標(biāo)確定知名酒店店管理公司關(guān)鍵動(dòng)作2008年1月實(shí)施時(shí)間品牌策略合作酒店簽約約儀式暨產(chǎn)品品推介會(huì)鵬欣戰(zhàn)略合作作伙伴代表、、寫字樓客戶戶、意向客戶戶邀請(qǐng)嘉賓52國(guó)際知名酒店店管理公司洲際國(guó)際酒店集團(tuán)喜達(dá)屋酒店集團(tuán)香格里拉酒店集團(tuán)法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)美國(guó)最佳西方國(guó)際集團(tuán)凱賓斯基集團(tuán)萬豪國(guó)際集團(tuán)希爾頓國(guó)際亞太有限公司品牌策略531、東外灘酒酒店式物業(yè)的的投資時(shí)代2、從歷史的的變遷挖掘東東外灘的升值值潛力主題題活動(dòng)形式東外灘板塊投投資價(jià)值論壇壇執(zhí)行關(guān)鍵媒體的持續(xù)關(guān)關(guān)注和報(bào)道活動(dòng)策略

1、楊浦區(qū)政政府、區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他開發(fā)商商聯(lián)動(dòng)2、邀請(qǐng)著名名主持人如陳陳魯豫、吳小小莉等主持54紡織行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟招招商主題酒會(huì)會(huì)活動(dòng)策略提供一個(gè)開放放的交流平臺(tái)臺(tái)目標(biāo)邀請(qǐng)嘉賓鵬欣戰(zhàn)略合作作伙伴代表、、寫字樓客戶戶、意向客戶戶2008年5月實(shí)施時(shí)間55推廣策略高調(diào)推廣、密密集投放、強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)高調(diào)調(diào)推推廣廣方式式渠道道目的的PR活活動(dòng)動(dòng)引爆爆市市場(chǎng)場(chǎng)樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目、、開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌形形象象密集集投投放放報(bào)紙紙、、雜雜志志、、電臺(tái)臺(tái)、、電電視視短期期內(nèi)內(nèi)達(dá)達(dá)到到全全覆覆蓋蓋，，建立立項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象強(qiáng)勢(shì)勢(shì)引引導(dǎo)導(dǎo)名人人效效應(yīng)應(yīng)、、輿輿論論宣宣傳傳現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝，，銷銷售售道道具具建立立投投資資信信心心，，促促進(jìn)進(jìn)快快速速銷銷售售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)引引導(dǎo)導(dǎo)56直效效低低成成本本營(yíng)營(yíng)銷銷——挖掘掘目目標(biāo)標(biāo)人人群群的的生生活活軌軌跡跡中中的的新新推推廣廣渠渠道道寫字字樓樓上上班班與客客戶戶在在俱俱樂樂部部共共進(jìn)進(jìn)午午餐餐某集團(tuán)總裁入住住五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店打高高爾爾夫夫球球商場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物物高爾夫球俱樂部星級(jí)酒店資料商場(chǎng)金卡會(huì)員電梯媒體去機(jī)場(chǎng)出差機(jī)場(chǎng)廣告、飛機(jī)雜志開車車上上班班接送送子子女女戶外廣告/電臺(tái)廣告休閑時(shí)尚雜志圍追追堵堵截截推廣策略57推廣廣渠渠道道戶外外廣廣告告：：扼守守上上海海到到江江浙浙主主要要交交通通要要道道，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目的的形形象象與與信信息息傳傳遞遞至至江江浙浙地地區(qū)區(qū)直郵郵：針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶來來源集中中區(qū)域及及上海其其他專業(yè)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主主進(jìn)行宣宣傳。公關(guān)活動(dòng)動(dòng)：充分利用用輕紡行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)資源，，舉行商商鋪推介介會(huì)，邀邀請(qǐng)行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)中中高層管管理人員員、政府府機(jī)關(guān)公公務(wù)人員員參加，，推動(dòng)與與會(huì)人員員購(gòu)房及及通過與與會(huì)人員員的口碑碑傳播，，達(dá)到促促進(jìn)銷售售的目的的。房展會(huì)會(huì)：參加春秋秋房展及及每年一一次的商商鋪展。。短信信：針對(duì)上海海的手機(jī)機(jī)高端用用戶進(jìn)行行宣傳，，針對(duì)老老客戶直直行宣傳傳。推廣策略直效低成成本營(yíng)銷銷—挖掘掘目目標(biāo)標(biāo)人人群群的的生生活活軌軌跡跡中中的的新新推推廣廣渠渠道道58原則則1：：在項(xiàng)項(xiàng)目目昭昭示示性性最最佳佳的的地地方方，，放放置置項(xiàng)項(xiàng)目目樓樓體體條條幅幅原則則2：：賣點(diǎn)點(diǎn)清清晰晰、、主主題題明明確確原則則3：：公布布銷銷售售信信息息（（咨咨詢?cè)冸婋娫捲?、、售售賣賣信信息息））原則則4：：條幅幅整整體體效效果果突突出出品品質(zhì)質(zhì)感感展示策略省錢錢且且直直接接有有效效的的戶戶外外廣廣告告-樓樓體體廣廣告告財(cái)富專線：8888888859賣場(chǎng)場(chǎng)造造勢(shì)勢(shì)————營(yíng)營(yíng)造造旺旺場(chǎng)場(chǎng)展示策略看樓樓路路線線醒醒目目標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)系系統(tǒng)統(tǒng)沿路路道道旗旗指指引引標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)：通通往往項(xiàng)項(xiàng)目目主主干干道道彩彩旗旗夾夾道道飄飄揚(yáng)揚(yáng)，，營(yíng)營(yíng)造造紅紅紅紅火火火火的的陣陣勢(shì)勢(shì)；；賣場(chǎng)外外圍展展板：應(yīng)根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣及時(shí)時(shí)更換換；其他：：燈箱、、展板板、廣廣告牌牌、形形象墻墻等。。體驗(yàn)五五星級(jí)級(jí)酒店店式的的入戶戶感受受挑高大大堂水晶吊吊燈大理石石花紋紋鋪地地休閑沙沙發(fā)組組合花草植植物布布置專業(yè)物物管及及接待待臺(tái)60展示策略樣板區(qū)區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)原則一一：細(xì)節(jié)展展示項(xiàng)項(xiàng)目高高貴品品質(zhì)原則二二：不同風(fēng)風(fēng)格的的樣板板間，，用產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)吸吸引顧顧客。。原則三三：利用功功能及及設(shè)施施的完完整展展示，，給客客戶投投資信信心形式：：以珠寶寶展柜柜的形形式，，展出出材料料的局局部，，以獨(dú)獨(dú)特的的造型型感和和燈光光等方方面氣氣氛的的渲染染，給給客群群以高高品質(zhì)質(zhì)的直直觀聯(lián)聯(lián)想和和感受受。61樣板房房布置置則注注重營(yíng)造尊尊貴、個(gè)性化化特點(diǎn)點(diǎn)，通過過不同同風(fēng)格格的裝裝飾，，突出品品位和個(gè)性性生活活，可可從細(xì)細(xì)部著著手，，如窗窗簾可可選擇擇點(diǎn)、、線、、方塊塊類的的圖案案，墻墻壁上上懸掛掛個(gè)性性裝飾飾物，，天頂頂上用用細(xì)的的線條條進(jìn)行行空間間分割割。精裝修修建議議展示策略62客戶策略“世聯(lián)擁擁躉”為經(jīng)過過篩選選的世世聯(lián)忠忠誠(chéng)客客戶，，他們們常年年和世世聯(lián)合合作，，購(gòu)買買多個(gè)個(gè)世聯(lián)聯(lián)代理理單位位，不不僅商商鋪類類、寫寫字樓樓類、、小戶戶型公公寓類類產(chǎn)品品，還還有專專門的的投資資客，，他們們認(rèn)可可世聯(lián)聯(lián)對(duì)于于形勢(shì)勢(shì)的判判斷，，和我我方有有著良良好的的合作作及利利益關(guān)關(guān)系，，給到到美好好的前前景和和市場(chǎng)場(chǎng)判斷斷得到到合理理的投投資回回報(bào)率率，他他們有有著強(qiáng)強(qiáng)大的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力，將將有機(jī)機(jī)會(huì)成成為本本項(xiàng)目目的目目標(biāo)客客戶。。鵬欣客客戶資資源+世聯(lián)聯(lián)客戶戶資源源數(shù)據(jù)庫名稱客戶數(shù)量寫字樓數(shù)據(jù)庫10481商鋪數(shù)據(jù)庫2917投資客數(shù)據(jù)庫4000“鵬欣客客戶資資源”中國(guó)家家紡行行業(yè)、、中國(guó)國(guó)貿(mào)促促會(huì)、、中國(guó)國(guó)紡織織品商商業(yè)、、中國(guó)國(guó)印染染、上上海家家用紡紡織品品、江江蘇南南通家家紡商商會(huì)、、浙江江紹興興家紡紡、浙浙江海海寧布布藝等等63價(jià)格策略價(jià)格體體現(xiàn)價(jià)價(jià)值目標(biāo)：：速戰(zhàn)戰(zhàn)速?zèng)Q決策略：：1、、低開高高走，，造成成價(jià)值值升值值趨勢(shì)勢(shì)2、提升性性價(jià)比比，兌現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品價(jià)值值，同同時(shí)讓讓利給給投資資者，，促促進(jìn)快快銷。。3、建立區(qū)區(qū)域租租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按7%的的年投投資回回報(bào)率率，按按4.2元元/平平方米米/天天租金水水平，，22000元元/平平米能能被投投資客客接受受；建議均均價(jià)定定位為為22000元元/平平米左左右，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低低64營(yíng)銷策策略總總控圖圖時(shí)間1月12月月推廣階階段推廣主主題推廣渠渠道活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷工地圍圍墻、、營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)工程節(jié)節(jié)點(diǎn)戶外、、報(bào)紙紙、雜雜志結(jié)構(gòu)封封頂形象導(dǎo)導(dǎo)入期期強(qiáng)銷期期銷售目目標(biāo)報(bào)紙、、異地地推廣廣、房房展會(huì)會(huì)08年年尾盤期期老帶新新營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)售樓處處開放放開盤儀儀式80套套54套套2月3月4月5月6月7月8月9月交房120套40套套合作酒酒店簽簽約儀儀式暨暨產(chǎn)品品推介介會(huì)紡織織行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)戰(zhàn)戰(zhàn)略略聯(lián)聯(lián)盟盟招招商商主主題題酒酒會(huì)會(huì)業(yè)主主共共建建平平臺(tái)臺(tái)聯(lián)聯(lián)誼誼市中中心心投投資資機(jī)機(jī)遇遇，，有有多多少少機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)可可以以重重來來？？不是是你你在在財(cái)財(cái)富富，，是是財(cái)財(cái)富富在在找找你你??！市中中心心稀稀缺缺投投資資機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)內(nèi)環(huán)環(huán)缺缺貨貨-僅僅有有60個(gè)個(gè)做做市市中中心心高高薪薪房房東東的的席席位位市場(chǎng)場(chǎng)引引爆爆期期開盤盤65創(chuàng)造造市市場(chǎng)場(chǎng)活躍躍市市場(chǎng)場(chǎng)激發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)春節(jié)11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月活動(dòng)引爆爆項(xiàng)目08年開盤5月活動(dòng)跟進(jìn)進(jìn)8月活動(dòng)持續(xù)續(xù)營(yíng)銷階階段劃分分營(yíng)銷階段不同同，策略略重點(diǎn)相相應(yīng)不同同66營(yíng)銷推廣廣的三大大階段性性之1/活躍市場(chǎng)場(chǎng)推廣主題題：廣告主題題：針對(duì)對(duì)象象：本地活躍躍投資客客推廣方式式：事件營(yíng)銷銷、策劃劃報(bào)道、、媒體攻攻勢(shì)、SP活動(dòng)12月5月3月9月底形象導(dǎo)入期

市場(chǎng)引爆期強(qiáng)銷期尾盤期7月全面展示示項(xiàng)目綜綜合實(shí)力力及發(fā)展展商的品品牌實(shí)力力。不是你在在找財(cái)富富，是財(cái)財(cái)富在找找你67策劃報(bào)導(dǎo)導(dǎo)主題之之一通過品牌牌酒店管管理公司司及本案案高品質(zhì)質(zhì)內(nèi)涵的的解讀，，帶出本本案對(duì)于于投資者者投資行行為極大大的安全全性和保保障性，，增強(qiáng)本本案的市市場(chǎng)影響響力。不是你在在找財(cái)富富，是財(cái)財(cái)富在找找你！68營(yíng)銷推廣廣的三大大階段性性之2/激發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)推廣主題題：品牌酒店店管理公公司簽約約，本案案投資價(jià)價(jià)值保障障廣告主主題：：市中心心投資資機(jī)遇遇，有有多少少機(jī)會(huì)會(huì)可以以重來來？針對(duì)對(duì)對(duì)象：本地潛潛在投投資客客推廣方方式：事件營(yíng)營(yíng)銷、、策劃劃報(bào)道道、媒媒體攻攻勢(shì)、、SP活動(dòng)12月5月3月9月底形象導(dǎo)入期市場(chǎng)引爆期

強(qiáng)銷期

尾盤期7月69藉由本本案““全球球品牌牌酒店店管理理公司司簽約約”信信息的的發(fā)布布，可可快速速建立立本案案的知知名度度，給給投資資者建建立信信心保保障，，更為為本案案后續(xù)續(xù)推廣廣奠定定一個(gè)個(gè)高起起點(diǎn)的的平臺(tái)臺(tái)。投資保保障：：做***酒店店的房房東策劃報(bào)報(bào)導(dǎo)主主題之之一70策劃報(bào)報(bào)導(dǎo)主主題之之二著重闡闡述本本案稀稀缺的的市中中心投投資價(jià)價(jià)值，，以及及在高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品硬件件+高高品位位服務(wù)務(wù)軟件件+紡紡織行行業(yè)旗旗艦三三合一一的效效應(yīng)所所產(chǎn)生生的無無限投投資潛潛力，，帶動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)本本案投投資價(jià)價(jià)值的的全新新認(rèn)知知，逐逐步確確立本本案最最具投投資價(jià)價(jià)值的的市場(chǎng)場(chǎng)地位位。內(nèi)環(huán)東東外灘灘板塊塊掀起起投資資新浪浪潮??！71東外灘灘發(fā)展展遠(yuǎn)景景+產(chǎn)產(chǎn)品火火熱投投資氛氛圍營(yíng)銷推廣廣執(zhí)行的的三大階階段性之之3/創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)推廣主題題：廣告主題題：針對(duì)對(duì)象象：異地活躍躍投資客客推廣方式式：異地巡展展內(nèi)環(huán)缺貨貨，僅有有60個(gè)做市中中心高薪薪房東的的席位12月5月3月9月底形象導(dǎo)入期市場(chǎng)引爆期強(qiáng)銷期尾盤期7月72策劃報(bào)導(dǎo)導(dǎo)主題之之一借紡織城城到外地地專業(yè)市市場(chǎng)如南南通疊石石橋、浙江柯橋橋等進(jìn)行招招商機(jī)會(huì)會(huì)，進(jìn)行行異地推推廣，拓拓寬客戶戶渠道，，促進(jìn)尾尾盤銷售售內(nèi)環(huán)缺貨貨，僅有60席市中心高高薪房東東席位73營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)上海海營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用規(guī)律律值，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用為總銷銷的1.5%，，2.2萬平方方*22000元/平平方=4.84億元*1.5%，約約為726萬萬元本項(xiàng)目推推廣渠道道和投放放，如下下數(shù)據(jù)：：事項(xiàng)費(fèi)用(萬元)比例大眾媒體21730%雜志7310%戶外14620%營(yíng)銷活動(dòng)29040%74THEEND！759、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:43:1203:43:1203:431/5/20233:43:12AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:43:1203:4