世紀(jì)城國際公館營銷策略

世紀(jì)城國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報告呈：東莞市世紀(jì)城商住開發(fā)有限公司房地產(chǎn)資料大全351/19/2023商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運作目標(biāo)：②項目整體增值：形成對世紀(jì)城整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用房地產(chǎn)資料大全352概況長約180米，總面積10163M2；由內(nèi)街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進(jìn)深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；房地產(chǎn)資料大全353周邊商業(yè)分析周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代經(jīng)典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地世紀(jì)城世紀(jì)綠洲新中銀在建入住待建房地產(chǎn)資料大全354匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討房地產(chǎn)資料大全355東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；房地產(chǎn)資料大全356大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風(fēng)情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南總89萬,商業(yè)可售6萬復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務(wù)于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經(jīng)營權(quán)，實行開業(yè)前期“反租承包經(jīng)營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風(fēng)情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運作手法；房地產(chǎn)資料大全357商鋪調(diào)查表租金和售價的關(guān)系東莞商鋪的租金回報率一般處于45%之間的較低水平；房地產(chǎn)資料大全358商鋪經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；房地產(chǎn)資料大全359東莞商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費者；商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；房地產(chǎn)資料大全3510匯報思思路東莞商商業(yè)物物業(yè)市市場分分析世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街價價值分分析商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街核核心均均價的的探討討商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷11商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷商業(yè)物物業(yè)投資價價值一鋪養(yǎng)養(yǎng)三代代的““鋪””周邊人人流量量多少少商圈內(nèi)內(nèi)的消消費能能力優(yōu)惠政政策是是否有有足夠夠的吸吸引力力非短期期的租租金回回報，，而在在于長長期的的升值值空間間街鋪：：自我我調(diào)節(jié)節(jié)能力力強。。是適適合大大眾投投資的的傳統(tǒng)統(tǒng)的商商業(yè)物物業(yè)投投資品品種集中商商業(yè)的的內(nèi)街街：不不適合合分拆拆銷售售，適適合大大基金金的長長期戰(zhàn)戰(zhàn)略投投資經(jīng)經(jīng)營12關(guān)于兩兩種商商業(yè)類類型的的價值值對比比研究究商鋪集中商業(yè)價值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強的自我調(diào)節(jié)能力；；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價值的保障（風(fēng)險）保值增值，低風(fēng)險；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高；13關(guān)于東東莞目目前商商業(yè)物物業(yè)投投資價價值的的思考考大型集集中商商業(yè)的的集中中面世世，給給東莞莞商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的長長期競競爭和和發(fā)展展帶來來極大大的壓壓力。。東莞城城區(qū)需需要多多少商商業(yè)物物業(yè)？？城區(qū)大大型集集中商商業(yè)的的面積積已經(jīng)經(jīng)超過過100萬萬平方方米；；東莞城城區(qū)大大大小小小的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)面積積之和和超過過200萬萬平方方米；；最近幾幾年全全東莞莞集中中面世世的商商業(yè)物物業(yè)面面積總總量300萬平平方米米；按照東東莞四四區(qū)的的總?cè)巳丝?00萬計計算，，人均均商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)面積積超過過2M2/人人；參考值值：城城市人人均商商業(yè)服服務(wù)面面積常常規(guī)指指標(biāo)0.7-0.91M2/人，，上海海市1.2M2/人人；房地產(chǎn)產(chǎn)資料料大全全3514匯報思思路東莞商商業(yè)物物業(yè)市市場分分析世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)價值值分析析商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街核核心均均價的的探討討世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街價價值分分析15世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)價值值分析析世紀(jì)城城商業(yè)業(yè)街———最最大的的商業(yè)業(yè)價值值在于于未來來升值值潛力力：位于東東莞最最有發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Φ牡某鞘惺猩罨钊?nèi)內(nèi)，生生活圈圈內(nèi)的的總?cè)巳丝趯⒖赏黄破?0萬人人；將形成成東莞莞規(guī)模模最大大，檔檔次最最高的的社區(qū)區(qū)；將擁有有含金金量最最高的的客戶戶群體體；五環(huán)路路東莞大大道世紀(jì)城城四環(huán)路路東泰凱旋城城陽光假假日景湖春春天景湖春春天金地格格林小小城景湖花花園世紀(jì)綠綠洲泛世紀(jì)紀(jì)商圈圈日漸漸成型型16本項目目商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的可可能性性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街為為主的的運作作模式式最為為可行行；17匯報思思路東莞商商業(yè)物物業(yè)市市場分分析世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街價價值分分析商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街核核心均均價的的探討討世紀(jì)城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案18商業(yè)業(yè)街街的的分分析析S（（優(yōu)優(yōu)勢勢））：：全街街鋪鋪；；公館館社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)和和客客戶戶群群的的含含金金量量；；；；高起起點點的的商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)劃劃和和品品質(zhì)質(zhì)；；泛世世紀(jì)紀(jì)商商圈圈的的逐逐步步形形成成；；W（（劣劣勢勢））：：目前前基基本本無無商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，無無法法立立即即持持續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營；；O（（機機會會））：：街鋪是最最受廣東東投資者者關(guān)注的的投資型型物業(yè)；；公館二期期集中商商業(yè)即將將動工，，三-五五千平方方米的主主力店可可望進(jìn)駐駐；T（威脅脅）：東莞投資資類型商商業(yè)的總總體供應(yīng)應(yīng)量巨大大；大型集中中商業(yè)的的推廣力力度和聲聲勢占據(jù)據(jù)先機；；營銷策略略讓客戶回回歸于關(guān)關(guān)注商業(yè)業(yè)價值的的本源；；通過設(shè)計計全新的的形象，，形成差差異化；；降低置業(yè)業(yè)門檻，，有效擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面；；打造泛世世紀(jì)城商商圈藍(lán)圖圖；19推廣形象象的確定定推廣名建建議：東方魅力力形象延展展：與上海新新天地，，香港頂頂級娛樂樂明星組組合投資資的價值值直接鏈鏈接；經(jīng)營組合合：高檔餐飲飲；西餐、清清吧；銀行、證證券業(yè)；；高爾夫藝藝術(shù)精品品店等運運動特區(qū)區(qū)；書店、藥藥房、電電器；美容化妝妝品、服服飾；鮮花店、、24小小時便利利店；20營銷舉措措1：新新聞發(fā)布布會舉措：邀邀請各家家媒體和和專業(yè)人人士參與與；主題：1、泛世世紀(jì)城生生活圈商商業(yè)價值值分析；；2、集中中商業(yè)和和商鋪的的投資價價值論；；目標(biāo)：引發(fā)對世世紀(jì)城商商業(yè)街面面世的廣廣泛關(guān)注注：引發(fā)業(yè)內(nèi)內(nèi)和專業(yè)業(yè)人士對對集中商商業(yè)和商商鋪的投投資價值值分析和和爭論；；21營銷舉措措2：產(chǎn)產(chǎn)品包裝裝方式一：：賣商業(yè)業(yè)街物業(yè)業(yè)；——“東東方魅力力”商業(yè)業(yè)街，““地塊升升值潛力力”………。方式二：：復(fù)合型型金融投投資產(chǎn)品品——“東東方魅力力”商業(yè)業(yè)街，““地塊升升值潛力力”，——東莞莞2004年最最有吸引引力的金金融投資資產(chǎn)品——最低低首期，，最高投投資回報報率的東東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資品種種操作方式式122操作方式式拉高未來來價值，，降低現(xiàn)現(xiàn)有的置置業(yè)門檻檻；帳面定價價=實收收均價/79%；購房時發(fā)發(fā)展商一一次性按按照7%的年租租金回報報率支付付三年租租金；客戶購買買商業(yè)物物業(yè)后由由發(fā)展商商統(tǒng)一招招商經(jīng)營營，三年年后可收收回經(jīng)營營權(quán)自用用；23案例分析析假設(shè)某鋪鋪位面積積：40平方米米，實收收均價20000元/平方米米，總價價80萬萬。普通銷售售方式：：首期四四成，32萬，，賣金融產(chǎn)產(chǎn)品：售售價=20000/7925316元/平平方米，，總價1012640萬；（首期四四成應(yīng)付付，405056萬））；一次性返返租三年年抵扣首首期年回報率率7%，，返還款款212654萬；客戶實際際繳納首首期款192400萬萬，相當(dāng)當(dāng)于19%；降低首付付；年回報率率高出市市場一般般水平的的80%；24營銷舉措措3：挖挖掘老客客戶老客戶投投資計劃劃:1、老業(yè)業(yè)主購買買商鋪的的的額外外回饋措措施；——2%額外購購房優(yōu)惠惠措施；；2、購買買商鋪和和住宅的的客戶特特別優(yōu)惠惠措施；；——3%額外購購房優(yōu)惠惠措施；；房地產(chǎn)資資料大全全3525營銷舉措措4：業(yè)業(yè)態(tài)招商商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線線品牌折折扣店東方魅力力酒吧特特區(qū)餐飲類美容服飾飾特區(qū)茶館、咖咖啡館等等等運動特區(qū)區(qū)兒童迪士士尼特區(qū)區(qū)日常購買買類、如如醫(yī)藥等等書吧等日日常服務(wù)務(wù)特區(qū)鎖定目標(biāo)標(biāo)招商（（如肯得得基、麥麥當(dāng)勞））同一品牌牌，招商商時承諾諾在商業(yè)業(yè)借不出出現(xiàn)第二二家；進(jìn)行清晰晰的分區(qū)區(qū)，如精精品區(qū)，，餐飲區(qū)區(qū)，清吧吧特區(qū)、、金融區(qū)區(qū)等等，，并增加加臨街面面集中排排煙的設(shè)設(shè)施，保保證臨街街面有做做餐飲的的可行性性；——“點點”對““點”有有效控制制經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險的模模式26營銷舉措措5：一一本商鋪鋪投資價價值報告告《泛世紀(jì)紀(jì)城生活活圈商業(yè)業(yè)投資價價值報告告》報告的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)定定：泛世紀(jì)城城生活圈圈的由來來；專業(yè)的招招商規(guī)劃劃；街鋪投資資技術(shù)分分析全街鋪，，零風(fēng)險險投資產(chǎn)產(chǎn)品；最適合東東莞人的的投資物物業(yè)品種種；財富的貯貯存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措措6：1-2層層商鋪組組合操作作計劃二層和一一層打通通捆綁銷銷售，聯(lián)聯(lián)動解決決傳統(tǒng)二二層經(jīng)營營和銷售售的難題題；一、二樓打通通捆綁銷售，，提升二層的的價值，并利利于銷售；方式：下鋪+上鋪方式一方式二28營銷實施方案案東方魅力商業(yè)業(yè)街展示攻略略營銷組織攻略略——以“國際際化”，“時時尚”為核心心的展示要求求；——最大限度度利用御膳坊坊；——以新聞發(fā)發(fā)布會為推廣廣的引爆點，，逐步蓄客，，集中解籌。。29展示攻略———展現(xiàn)商業(yè)氛圍圍和街鋪的臨臨街面氣勢：：局部店鋪的包包裝展現(xiàn)東方方魅力的時尚尚和國際化；；高空氣球；豐富并且個性性化的導(dǎo)示牌牌或門店牌；；30展示攻略———1豐富并且個性性化的店牌，，可以形成獨獨具特色的商商業(yè)街風(fēng)景；；圖片借鑒圖片借鑒31展示攻略———2高檔次餐飲的的介入對商業(yè)業(yè)街整體價值值的提升作用用明顯方案：御膳膳坊延伸和利利用左證：華僑城城波托菲諾———丹桂軒的的引入32營銷組織攻略略——銷售節(jié)節(jié)奏2004年8月7月6月9月關(guān)鍵節(jié)點及條條件前期預(yù)熱公開發(fā)售7.17.20前期準(zhǔn)備階段段：確定合作的廣廣告和禮儀公公司；局部環(huán)境、櫥櫥窗、燈觀光光效果的展示示；《泛世紀(jì)城生生活圈商業(yè)價價值報告》；；招商工作開始始籌備；新聞發(fā)布會籌籌備；預(yù)熱階段：商圈人文及配配套地圖；宣傳單張和戶戶型圖的制作作和完成；售樓處的包裝裝；發(fā)售方案確定定；完成價格表；；7.18日泛泛世紀(jì)商圈投投資研討會；；公開發(fā)售階段段：后續(xù)媒體發(fā)布布；營銷策略的調(diào)調(diào)整及后續(xù)方方案制訂；推廣媒體形象強勢勢推廣期媒體投放（報報紙、網(wǎng)絡(luò)、、影視）；南南城土地拍賣賣升值的話題題炒作；軟文+廣告牌牌/認(rèn)購信息息發(fā)布；世紀(jì)紀(jì)商圈投資研研討會；持續(xù)銷售形象推廣期33匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公公館商業(yè)街價價值分析商業(yè)物業(yè)價值值判斷世紀(jì)城國際公公館商業(yè)街營營銷策略分析析和實施方案案世紀(jì)城國際公公館商業(yè)街核核心均價的探探討世紀(jì)城國際公公館商業(yè)街核核心均價的探探討房地產(chǎn)資料大大全3534商業(yè)街核心均均價的探討均價范圍的確確定：市場比較法對比項目的確確定對比項目的綜綜合比較分析析比準(zhǔn)均價的確確定營銷可能提升升的溢價空間間目標(biāo)均價的初初步確定35對比項目的確確定原則：目標(biāo)客戶相似似、推售時機機接近、第一國際/世世博廣場/地地王廣場/華華南石竹新花園/景湖花園/宏景花園/36對比項目的綜綜合對比分析析——商業(yè)物業(yè)業(yè)的價值與品品質(zhì)和檔次的的相關(guān)不大，，而與地段、、商圈相關(guān)；；1、純商業(yè)不不具備真正的的可比性，參參考值弱，均均價選取1/2F的平均均價格試算；；2、最具可比比的是住宅裙裙樓，如新天天地、石竹新新，景湖等；；房地產(chǎn)資料大大全3537比較分析和比比準(zhǔn)均價區(qū)間間的確定比準(zhǔn)均價為20500；；房地產(chǎn)資料大大全3538營銷組合和產(chǎn)產(chǎn)品包裝可能能提供的溢價價空間市場比準(zhǔn)價＋目標(biāo)均價＝＝營營銷組合溢價價+金融投資產(chǎn)品包裝高檔餐飲價值值附加到商業(yè)業(yè)；招商規(guī)劃三年投資利率率保證；溢價3％溢價4％房地產(chǎn)資料大大全3539目標(biāo)均價建議議均價區(qū)間＝比比準(zhǔn)均價＋＋營銷組合溢溢價+金融投投資產(chǎn)品溢溢價＝【20500＋20500×3%＋＋20500×4％％；】＝【22000】比準(zhǔn)均價＝20500房地產(chǎn)資料大大全3540演示結(jié)束，謝謝謝！1/5/2023謝謝1月-2303:35:4403:3503:351月-231月-2303:3503:3503:35:441月-231月-2303:35:442023/1/53:35:449、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:35:4403:35:4403:351/5/20233:35:44AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:35:4403:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:35:4403:35:4403:35Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:35:4403:35:44January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:35:44上上午03:35:441月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:35:4403:35:4405January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:35:44上上午3:35上上午午03:35:441月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:35:4403:35:4403:351/5/20233:35:44AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:35:4403:35Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:35:4403:35:4403:35Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:35:4403:35:44January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:35:44上午午03:35:441月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月233:35上午午1月-2303:35January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:35:4403:35:4405January202317、空