成渝項(xiàng)目考察報(bào)告

成渝項(xiàng)目考察報(bào)告招商江灣城、瑞安重慶天地、中海寰宇天下青島公司設(shè)計(jì)管理部2011-08-20宋亞軒一、項(xiàng)目簡介二、規(guī)劃形態(tài)A.價(jià)值區(qū)分B.產(chǎn)品組合C.資源配置三、功能性

A.戶型樓型B.其他公共部位C.技術(shù)應(yīng)用D.景觀E.裝修四、表現(xiàn)力A.項(xiàng)目形象風(fēng)格B.特殊主題C.示范區(qū)策劃D.項(xiàng)目包裝重慶簡介重慶市，簡稱“渝”，是中國的四大直轄市之一和五大中心城市之一，也是國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐。因?yàn)橹貞c的地理環(huán)境，重慶多山多霧，故又有霧都、山城的別名。重慶直轄市位于中國內(nèi)陸西南部、長江上游，四川盆地東部邊緣。轄區(qū)東西長470公里，南北寬450公里，轄區(qū)總面積8.24萬平方公里，為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍，是我國面積最大的城市，其中主城區(qū)建成面積為647.78平方公里。流經(jīng)重慶主要河流有長江、嘉陵江、烏江、涪江、綦江、大寧河等。長江干流自西向東橫貫全境，流程長達(dá)665公里，橫穿巫山三個(gè)背斜，形成著名的瞿塘峽、巫峽、西陵峽，即舉世聞名的長江三峽。長江、嘉陵江穿過重慶市的主城區(qū)。重慶是中國著名的歷史文化名城。古稱江州，后又稱巴郡、楚州、渝州、恭州。重慶·招商江灣城-項(xiàng)目區(qū)位重慶·招商江灣城-項(xiàng)目區(qū)位重慶·招商江灣城簡介用地面積13.6公頃（210畝）建筑面積48.3萬容積率3.35戶數(shù)2700戶綠化率70%物業(yè)類型小高層\高層停車配比1：0.6戶型面積135-160㎡四房120-140㎡大三房180㎡高廳四房裝修公寓精裝修設(shè)計(jì)單位建筑：中建國際（深圳）景觀：澳洲HLCA景觀項(xiàng)目地址江北區(qū)北濱1路363號(hào)（渝澳大橋橋下）售價(jià)1.1萬（套內(nèi)）特色場(chǎng)地抬高重慶·招商江灣城-學(xué)習(xí)點(diǎn)匯總招商江灣城項(xiàng)目1、清晰而有秩序的銷售流線。整個(gè)銷售動(dòng)線，從進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地到停車，再到售樓處前廣場(chǎng)，進(jìn)而進(jìn)入售樓處銷售動(dòng)線清晰，有不錯(cuò)的秩序感；2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布模式。將小戶型剛需產(chǎn)品設(shè)置在最不利點(diǎn)，渝澳大橋與北濱路交會(huì)點(diǎn)并單獨(dú)分區(qū)；中大戶型住宅產(chǎn)品圍繞用地四周布置，形成中央景觀區(qū)；70%綠地率。3、依山就勢(shì)的規(guī)劃布局。規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)地形而作，利用地形高差，通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及車庫將屋頂平臺(tái)抬高，行成集中的大平臺(tái)。4、形象風(fēng)格化個(gè)性化的會(huì)所與建筑風(fēng)格的強(qiáng)烈對(duì)比。5、結(jié)構(gòu)清晰，效果像龍湖的景觀。6、功能性強(qiáng)，像萬科的樣板間。售樓處小戶型公寓幼兒園重慶·招商江灣城-產(chǎn)品組合產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布模式：將小戶型剛需產(chǎn)品設(shè)置在最不利點(diǎn)，渝澳大橋與北濱路交會(huì)點(diǎn)并單獨(dú)分區(qū)；中大戶型住宅產(chǎn)品圍繞用地四周布置，形成中央景觀區(qū)；70%綠地率。重慶·招商江灣城-空間形態(tài)依山就勢(shì)的規(guī)劃布局整個(gè)項(xiàng)目用地北高南低，規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)地形高差，將沿河一側(cè)全部抬高，沿街部分做商業(yè)，內(nèi)部做停車。減少了開挖量，增加了居住舒適度并有效的解決了消防問題。重慶·招商江灣城-銷售動(dòng)線1231進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地→2停車步行→3售樓處前區(qū)重慶·招商江灣灣城-對(duì)比強(qiáng)烈烈的售樓樓處與住住宅形象風(fēng)格格化個(gè)性性化的會(huì)會(huì)所與建建筑風(fēng)格格的強(qiáng)烈烈對(duì)比。。重慶·招商江灣灣城-結(jié)構(gòu)清晰晰的景觀觀結(jié)構(gòu)清晰晰，效果像龍龍湖的景景觀。重慶慶·招商商江江灣灣城城-功能能性性樣樣板板間間功能能性性強(qiáng)強(qiáng)的的樣樣板板間間1）像像萬萬科科的的樣樣板板間間。。2）交交標(biāo)標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)范范圍圍廣廣；；3）會(huì)會(huì)呼呼吸吸的的鞋鞋柜柜、、櫥櫥柜柜；；重慶慶·瑞安安重重慶慶天天地地-項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位與招招商商江江灣灣城城隔隔江江相相望望。。從招招商商江江灣灣城城→→瑞瑞安安重重慶慶天天地地，，我我們們轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了了好好遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的路路。。重慶慶·瑞安安重重慶慶天天地地-項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位用地面積120公頃(1800畝）建筑面積26.6萬容積率2.3戶數(shù)784戶(住宅）綠化率40%物業(yè)類型高層住宅\多層商業(yè)\超高層酒店辦公停車配比600個(gè)戶型面積78-208平裝修精裝修設(shè)計(jì)單位KPF、ARUP（奧雅娜工程顧問香港公司）、P&T（巴馬丹拿集團(tuán)）項(xiàng)目地址渝中區(qū)嘉陵路重慶天地紅巖村售價(jià)1.45萬（套內(nèi),70年）特色綜合性地產(chǎn)出售型住宅+持有型商業(yè)重慶慶·瑞安安重重慶慶天天地地簡簡介介重慶慶·瑞安安重重慶慶天天地地-學(xué)習(xí)習(xí)點(diǎn)點(diǎn)匯匯總總?cè)鸢舶仓刂貞c慶天天地地(重慶慶新新天天地地））1、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)元元素素、、建建筑筑材材料料的的統(tǒng)統(tǒng)一一運(yùn)運(yùn)用用：：灰磚磚、、素素混混凝凝土土、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)土土石石材材、、灰灰綠綠色色門門窗窗框框、、木木作作，，在在鄉(xiāng)鄉(xiāng)土土建建筑筑的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上有有創(chuàng)創(chuàng)新新，，用用在在一一起起十十分分協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。2、本本土土的的與與國國際際的的：：上海海新新天天地地、、武武漢漢天天地地、、重重慶慶天天地地，，都都既既有有現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的手手法法，，又又結(jié)結(jié)合合當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡奶靥厣?。。如如重重慶慶天天地地的的吊吊腳腳樓樓，，極極具具地地方方特特色色。。3、景景觀觀元元素素建建筑筑化化：：垃圾圾桶桶的的灰灰磚磚填填筑筑，，燈燈具具的的灰灰磚磚底底座座，，素素混混凝凝土土的的散散水水等等，，與與建建筑筑融融為為一一體體。。4、灰灰空空間間：：大量量建建筑筑與與景景觀觀之之間間的的灰灰空空間間，，需需建建筑筑、、景景觀觀專專業(yè)業(yè)的的充充分分交交圈圈與與合合作作才才能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。5、村村落落式式的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、多多變變的的空空間間：：讓人人在在其其中中迷迷路路、、探探索索、、意意外外發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，將將內(nèi)內(nèi)街街打打造造得得富富有有吸吸引引力力，，有有效效打打破破了了內(nèi)內(nèi)街街商商業(yè)業(yè)不不旺旺的的慣慣例例。。6、實(shí)實(shí)樓樓樣樣板板的的臨臨時(shí)時(shí)看看房房通通道道：：由設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)進(jìn)行行考考慮慮，，天天花花、、墻墻、、地地面面全全套套設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，營營造造看看房房途途中中的的高高品品質(zhì)質(zhì)感感受受。。而而不不是是僅僅作作簡簡單單營營銷銷包包裝裝。。重慶慶·瑞安安重重慶慶天天地地-產(chǎn)品品組組合合A超高高層層酒酒店店辦辦公公（（嘉嘉陵陵帆帆影影國國際際經(jīng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)中中心心））B多層層商商業(yè)業(yè)（（重重慶慶“新新天天地地””）C高層層住住宅宅（（雍雍江江苑苑、、雍江江藝藝庭庭、雍雍江江悅悅庭庭））D濕地地公公園園重慶慶·瑞安安重重慶慶天天地地-開發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)序序嘉陵帆影雍江苑雍江藝庭雍江悅庭新天地合計(jì)建筑面積68萬11萬27萬16萬8.4萬開發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)序序：：先先開開發(fā)發(fā)濱濱河河住住宅宅、、多多層層商商業(yè)業(yè)，，最最后后開開發(fā)發(fā)不不臨臨河河住住宅宅及及超超高高層層酒酒店店辦辦公公。。重慶·瑞安重慶天地地-“新天地”重慶天地，續(xù)寫上海新新天地傳奇。。坐享嘉陵江江岸風(fēng)情，屬屬于濱江名流流的生活秀場(chǎng)場(chǎng)。此處將上上演國際化盛盛裝舞步，是是屬于重慶的的妙曼“十里里洋場(chǎng)”。重慶天地由國國際知名設(shè)計(jì)計(jì)師BenjaminWood規(guī)劃設(shè)計(jì)，汲取重慶濃濃郁豐富的山山水文化，深深厚的人文內(nèi)內(nèi)涵以及綿長長的歷史肌理理，將古老的的山地村落、、舊時(shí)的工業(yè)業(yè)建筑以玻璃和鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)的現(xiàn)代元素表表達(dá)重慶高深深、包容、開開放的國際大大都會(huì)氣質(zhì)。。重慶天地占地32,000平方米，總建筑面積約約為84,000平方米。由高低村落、文文化劇場(chǎng)、吊吊腳樓、商業(yè)業(yè)主樓及精品品酒店五個(gè)精致建筑筑群落組成。。重慶·瑞安重慶“新新天地”-空間形態(tài)村落式布局，，多變的空間間1）圍合、半圍圍合院落；2）高低錯(cuò)落的的層次感；3）窄巷；4）……重慶·瑞安重慶“新新天地”-設(shè)計(jì)元素設(shè)計(jì)元素、建建筑材料的運(yùn)運(yùn)用堡坎、灰磚、、素混凝土、青瓦、石板、、灰綠色門窗框框、木作、流水、樹蔭，，高低平臺(tái)，，錯(cuò)落的庭院院，重塑山城城傳統(tǒng)院落空空間。重慶·瑞安重慶“新新天地”-設(shè)計(jì)元素本土的與國際際的上海新天地、、武漢天地、、重慶天地，，都既有現(xiàn)代代化的手法，，又結(jié)合當(dāng)?shù)氐氐奶厣?。如如重慶天地的的吊腳樓，極極具地方特色色。重慶·瑞安重慶“新新天地”-灰空間灰空間大量建筑與景景觀之間的灰灰空間，需建建筑、景觀專專業(yè)的充分交交圈與合作才才能實(shí)現(xiàn)。重慶·瑞安重慶“新新天地”-設(shè)計(jì)元素建筑元素景觀觀化&景觀元素建筑筑化垃圾桶的灰磚磚填筑，燈具具的灰磚底座座，素混凝土土的散水等，，與建筑融為為一體。重慶·瑞安重慶“新新天地”-實(shí)樓樣板間銷銷售通道實(shí)樓樣板間的的臨時(shí)看房通通道1）銷售通道比比較長；停電電；2）由設(shè)計(jì)進(jìn)行行考慮，天花花、墻、地面面全套設(shè)計(jì)，，營造看房途途中的高品質(zhì)質(zhì)感受。而不不是僅作簡單單營銷包裝。。用地面積9.3公頃(140畝）建筑面積43萬容積率4.6戶數(shù)2000戶綠化率30%物業(yè)類型聯(lián)排、類獨(dú)棟別墅\高層、超高層住宅停車配比600個(gè)戶型面積78-208平裝修精裝修設(shè)計(jì)單位美國艾亦康集團(tuán)項(xiàng)目地址江北嘴金融CBD核心售價(jià)2.2萬（套內(nèi)）特色核心地段拉高拍低重慶·中海寰宇天下下簡介產(chǎn)品賣點(diǎn)A：核心中的核心心地段（重慶江北嘴嘴）B：一流的品牌（九龍倉+中海）C：完善的配套（1個(gè)重慶大劇院院+3個(gè)主題公園+4座五星、1座超五星酒店店+4座大橋、4大立交、軌道道6、9號(hào)線+4萬方科技館+300米國金中心重慶·中海寰宇天下下-產(chǎn)品賣點(diǎn)40萬平米一線江江景豪宅地標(biāo)標(biāo)，CBD中心僅此唯一一中海寰宇天下下1、強(qiáng)打擊力的的售樓處。低調(diào)的奢華，，VIP獨(dú)享無預(yù)約不不得入內(nèi)。景景觀、建筑、、室內(nèi)品質(zhì)感感極高。2、打動(dòng)人心的的營銷說辭。。從中國到重慶慶、從重慶到到兩江新城、、從兩江新城城到江北嘴金金融CBD核心，從江北北嘴金融CBD核心到中海九九龍倉寰宇天天下。3、無樣板間的的銷售方法。。在沒有樣板間間的情況下，，三個(gè)月銷售售14個(gè)億，靠的是是區(qū)位炒作、、部品展示、、洗腦方式。。3、成本分布及及成立形式。。做這個(gè)產(chǎn)品賺賺錢嗎？（城城市核心地段段，47層超高層，6000塊的精裝修，，1萬6的單價(jià)）重慶·中海寰宇天下下-項(xiàng)目借鑒點(diǎn)匯匯總重慶·中海寰宇天下下-規(guī)劃特點(diǎn)項(xiàng)目處長江西西岸，共包含含七宗居住用地地，基地現(xiàn)狀為為山地地形，，呈三角形，，地塊標(biāo)高自自西向東逐漸漸升高降低，，地塊內(nèi)部包包含三縱一橫四條條城市道路。為充分利用用地形，營造造層次豐富的的建筑空間效效果，并增加加住宅產(chǎn)品的的多樣性，同同時(shí)盡量減小小對(duì)后排高層層的遮擋，使使江景住宅戶數(shù)數(shù)最大化。項(xiàng)目在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中，加加強(qiáng)城市空間間的開敞性，，滿足“顯山山露水”的基基本規(guī)劃原則則。自西向東東按梯級(jí)分別別布置超高層層住宅、高層層住宅、小高高層住宅和低低層住宅。A：超高層B：高層D：別墅重慶·中海寰宇天下下-產(chǎn)品組合強(qiáng)打擊力的售售樓處1、低調(diào)的奢華華，VIP獨(dú)享無預(yù)約不不能入內(nèi)；2、景觀、建筑筑、室內(nèi)品質(zhì)質(zhì)感極高。重慶·中海寰宇天下下-強(qiáng)打擊力的示示范區(qū)1、世界向東，，中國向西（世界的發(fā)展展看中國，中中國的發(fā)展看看西部，西部部的發(fā)展看重重慶）2、三十年華東東，三十年華華西（錯(cuò)過了浦東東新區(qū)，又錯(cuò)錯(cuò)過了濱海新新區(qū)，這次不不能再錯(cuò)過兩兩江新區(qū)）3、上有陸家嘴嘴，下有江北北嘴（兩江新區(qū)內(nèi)““長江上游金金融中心”））4、江北北嘴（百年年不遇遇的時(shí)時(shí)代機(jī)機(jī)遇））5、中海海寰宇宇天下下（江北北嘴核核心區(qū)區(qū)唯一一一塊塊住宅宅用地地））重慶·中海寰寰宇天天下-環(huán)環(huán)相相扣的的營銷銷說辭辭無樣板板間的的銷售售方法法在沒有有樣板板間的的情況況下，，三個(gè)個(gè)月銷銷售14個(gè)億，，靠的的是區(qū)區(qū)位炒炒作、、部品品展示示、洗洗腦方方式。。重慶·中海寰寰宇天天下-無樣板板間的的銷售售方式式成本分布及及盈利分析析1、做這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品賺錢嗎嗎？2、城市核心心地段，47層超高層，，6000塊的精裝修修，1萬6的單價(jià)；售價(jià)=成本+利潤；成本=土地獲得價(jià)價(jià)款+開發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)+主體建筑工工程費(fèi)+主體安裝工工程費(fèi)+社區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)+園林環(huán)境費(fèi)費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)；成本=（5000）+150+（4000+6000）+300+150+500+500+400；成本=（17000）>16000；結(jié)論：1期開盤的超超高層不賺賺錢&微利。疑問：那為為什么這個(gè)個(gè)項(xiàng)目還要要做呢？難道是看好好2期、3期的市場(chǎng)嗎嗎？重慶·中海寰宇天天下-成本構(gòu)成及及項(xiàng)目盈利利分析2010-11-32T3戶型配置◆V-A戶型建筑面積251㎡四室兩廳四四衛(wèi)（有書書房）1個(gè)主臥套：：衛(wèi)生間+衣帽間+書房2個(gè)次臥套：：衛(wèi)生間1個(gè)次臥室4-1/2#標(biāo)準(zhǔn)層戶型型平面V-A重慶·中海寰宇天天下-戶型詳解（（3.15米層高）重慶·中海寰宇天天下-戶型詳解2010-11-32T3戶型配置◆V-B戶型建筑面積249㎡四室兩廳四四衛(wèi)（有書書房）1個(gè)主臥套：：衛(wèi)生間+衣帽間+書房2個(gè)次臥套：：衛(wèi)生間1個(gè)次臥室4-1/2#標(biāo)準(zhǔn)層戶型型平面V-B重慶·中海寰宇天天下-戶型詳解重慶·中海寰宇天天下-戶型詳解2010-11-32T3戶型配置◆V-C戶型建筑面積248㎡四室兩廳四四衛(wèi)（有書書房）1個(gè)主臥套：：衛(wèi)生間+衣帽間+書房2個(gè)次臥套：：衛(wèi)生間1個(gè)次臥室4-1/2#標(biāo)準(zhǔn)層戶型型平面V-C重慶·中海寰宇天天下-戶型詳解重慶·中海寰宇天天下-戶型詳解9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。13:39:4413:39:4413:391/1/20231:39:44PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2313:39:4413:39Jan-2301-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。13:39:4413:39:4413:39Sunday,January1,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2313:39:4413:39:44January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。01一一月月20231:39:44下下午午13:39:441月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:39下下午午1月-2313:39January1,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/113:39:4413:39:4401January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:39:44下下午1:39下下午13:39:441月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。13:39:4413:39:4413:391/1/20231:39:44PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2313:39:4413:39Jan-2301-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。13:39:4413:39:4413:39Sunday,January1,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2313:39:4413:39:44January1,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。01一一月月20231:39:44下下午13:39:441月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月231:39下下午1月-2313:39January1,202316、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1