房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略

第二章經(jīng)營理論和策略本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略是一般性的經(jīng)營管理理論在特定的房地產(chǎn)市場環(huán)境中的應(yīng)用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對收益最大原理、可行性分析、消費(fèi)者市場購買行為、市場環(huán)境、市場需求預(yù)測以及價(jià)格確定等原理進(jìn)行介紹，并對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的財(cái)務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場開發(fā)策略以及價(jià)格策略等進(jìn)行分析，最后討論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策問題。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策準(zhǔn)則和程序重點(diǎn)問題第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論概述收益（利潤）最大原理；價(jià)格確定理論；消費(fèi)者市場購買行為理論；決策依據(jù)：使得到的總收益≥其預(yù)期成本成本收益分析是評估資源開發(fā)利用經(jīng)濟(jì)收益的重要方法。一、收益（利潤）最大原理

（一）

收益（利潤）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定經(jīng)濟(jì)收益分析方法（一）收益、成本指標(biāo)確定首先了解成本概念（成本、初級成本、附加成本、次級成本）其次了解收益概念（收益、凈收益、初級收益、次級收益、初級凈收益、次級凈收益）最后分析收益和成本項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。（二）

項(xiàng)目最佳規(guī)模確定（三）經(jīng)濟(jì)收益分析方法B：總收益C：總成本CO：經(jīng)營成本凈經(jīng)濟(jì)收益(W)或凈收益法:W=B-C計(jì)算期望總成本的凈收益率(X):X=(B-C)/C計(jì)算收益成本比率(Y):Y=B/C計(jì)算項(xiàng)目投資成本的收益率(Z):Z=(B-CO)/C價(jià)格確定完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)二、價(jià)格確定理論三、消消費(fèi)者者市場場購買買行為為理論論消費(fèi)者者購買買動機(jī)機(jī)本能動動機(jī)心心理動動機(jī)購買決決策過過程引起喚喚起需需求產(chǎn)產(chǎn)生生需求求搜搜尋信信息反饋信信息購購買分分析比比較信信息消費(fèi)者者購買買行為為分析析解決何何時(shí)購購買、、何處處購買買、由誰購買、、如何購買買買房子：為為了遮風(fēng)擋擋雨還是追追求舒適、、彰顯品位位和檔次？？第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)營營策略分析析一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策內(nèi)內(nèi)容財(cái)務(wù)策略：：解決如何投投資、向何何種房地產(chǎn)產(chǎn)品投資，，資金的使使用、盈虧虧平衡的問問題。生產(chǎn)策略：：確定規(guī)模、、項(xiàng)目、生生產(chǎn)量、作作業(yè)方式。。市場開發(fā)策策略：市場開拓型型、市場滲滲透型、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)型型、多角型型策略。價(jià)格策略：：高價(jià)、低價(jià)價(jià)、均衡價(jià)價(jià)。電子多種產(chǎn)品有穩(wěn)定市場場的產(chǎn)品。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)策略開發(fā)由本地地化向跨區(qū)區(qū)域發(fā)展開發(fā)從品質(zhì)質(zhì)向品牌跨跨越純住宅開發(fā)發(fā)向商用物物業(yè)拓展誠信開發(fā)地地產(chǎn)爭雄樓樓市開發(fā)健康住住宅風(fēng)生水水起開發(fā)策略趨趨勢健康住宅定定義為：在符合住宅宅基本要求求的基礎(chǔ)上上，突出健健康要素，，以人類居居住健康的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展的理念念，滿足居居住者生理理、心理和和社會多層層次的需求求，為居住住者營造一一處健康、、安全、舒舒適和環(huán)保保的高品質(zhì)質(zhì)住宅和社社區(qū)。健康住宅的的綠色系統(tǒng)統(tǒng)中，樹應(yīng)應(yīng)多于草。。綠地率≥35%，建筑密度≯25%，綠化覆蓋率率≥70%，人均公共綠綠地面積≥2平方米/人，硬質(zhì)景觀用用地占集中中綠地面積積≯30%，等等。三、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格策略略（一）房地地產(chǎn)產(chǎn)品的的生命周期期和市場周周期尋找地段規(guī)劃設(shè)計(jì)貸款施工建設(shè)建成完工出售或出租使用鄰里關(guān)系穩(wěn)定老化更新和再開發(fā)1~5年40~50年市場周期：：進(jìn)入期、成成長期、成成熟期、衰衰退期和貴樓-兩百多年歷歷史（二）不同同時(shí)期房地地產(chǎn)價(jià)格策策略房地產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入期---高價(jià)策略---條件？低價(jià)策略---條件？溫和定價(jià)---條件？房地產(chǎn)品成成長期---維持或適時(shí)時(shí)而變房地產(chǎn)品成成熟期---均衡價(jià)銷售售房地產(chǎn)品衰衰退期---降價(jià)銷售第三節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決決策完成某件事事情，有時(shí)時(shí)有多種可可供選擇的的方案，所謂決策，是指為達(dá)達(dá)到預(yù)期的的目的，從從所有可供供選擇的方方案中，找找出最滿意意的一個(gè)方方案的行為為，從政治治、經(jīng)濟(jì)、、技術(shù)到日日常生活，，從宏觀到到微觀，決決策貫穿于于人們工作作的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)．在決策問題題中，可能能面臨幾種種自然情況況，我們稱稱其為狀態(tài)態(tài)或條件，，這些是不不可控因素素，只能有有一種出現(xiàn)現(xiàn)。（未來天氣氣變化）同時(shí)還有可可供選擇的的方案或策策略，這些些是可控因因素，由決決策者決定定。（針對天氣氣變化采取取策略）（一）房地地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營決策策類型決策應(yīng)滿足足條件：基本條件有明確的目目標(biāo)有兩個(gè)以上上可供選擇擇比較的方方案有評價(jià)方案案優(yōu)劣的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有真實(shí)地反反映客觀實(shí)實(shí)際的數(shù)據(jù)據(jù)資料某公司為擴(kuò)擴(kuò)大市場，，舉辦一個(gè)個(gè)產(chǎn)品展銷銷會（目標(biāo)明確確），會址打算算選擇甲、、乙、丙三三地（有兩個(gè)以上上可供選擇擇比較的方方案），獲利情況況除與會址址有關(guān)外，，還與天氣氣有關(guān)．天天氣分為晴晴、陰、多多雨三種，，據(jù)氣象臺臺預(yù)報(bào)，估估計(jì)三種天天氣可能出出現(xiàn)的概率率分別為0.2，0.5，0.3（有真實(shí)地反反映客觀實(shí)實(shí)際的數(shù)據(jù)據(jù)資料），其受益情情況如表1（單位：萬萬元），現(xiàn)現(xiàn)要通過分分析，確定定會址，使使收益最大大（有評價(jià)方案案優(yōu)劣的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）．一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策類類型風(fēng)險(xiǎn)型決策策不確定型決決策確定型決策策決策類型（1）存在著決決策人希望望達(dá)到的一一個(gè)明確目目標(biāo)。（2）只存在一一個(gè)確定的的自然狀態(tài)態(tài)。（3）存在著可可供選擇的的兩個(gè)或兩兩個(gè)以上的的行動方案案。（4）不同的行行動方案在在確定狀態(tài)態(tài)下的損失失或利益值值可以計(jì)算算出來。確定型決策策應(yīng)具備的的條件：1.企業(yè)向不同同銀行借款款，利率分分別有7%、5%、6%，向哪家銀銀行借款？？2.有固定買主主的投資項(xiàng)項(xiàng)目。例如:（1）存在著一一個(gè)明確的的決策目標(biāo)標(biāo)；（2）存在著兩兩個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上隨機(jī)機(jī)狀態(tài)；（3）存在著可可供決策者者選擇的兩兩個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上的行行動方案；；（4）可求得各各方案在各各狀態(tài)下的的益損矩陣陣（函數(shù)））；（5）找到了隨隨機(jī)狀態(tài)的的概率分布布。風(fēng)險(xiǎn)型決策策：最大可能準(zhǔn)準(zhǔn)則、期望望值準(zhǔn)則、、決策樹本問題中，，天氣晴、、陰、多雨雨為三種狀狀態(tài)，而會會址有甲、、乙、丙三三地可供選選擇即為三三種方案，，為了確定定最優(yōu)方案案，根據(jù)已已知概率及及收益表即即可求出不不同方案的的收益值．．表1（單位：萬萬元）分析及求解解晴陰多雨甲地461乙地541.5丙地621.2選擇甲地收收益期望值值：4*0.2+6*0.5+1*0.3=4.1選擇乙地收收益期望值值：5*0.2+4*0.5+1.5*0.3=3.45選擇丙地收收益期望值值：6*0.2+2*0.5+1.2*0.3=2.56可見選擇甲甲地舉辦展展銷，可期期望獲得4.1萬元的利潤潤，較其余余兩種方案案為優(yōu)．各種方案在在未來將出出現(xiàn)哪一種種結(jié)果的概概率不能預(yù)預(yù)測，因而而結(jié)果不確確定。具備兩大基基本屬性：：決策的層次次性，決策策的過程本本質(zhì)。這就是說不不確定性決決策既不是是賭博，很很多情況下下也不是一一揮而就的的。不確定型決決策（信息息模糊，前前景不確定定）：樂觀準(zhǔn)則、、悲觀準(zhǔn)則則、

后悔悔準(zhǔn)則、等等可能性準(zhǔn)準(zhǔn)則賭博是把命命運(yùn)交給了了自然概率率，而決策策智慧則是是一直在尋尋求對決勝勝概率的控控制。這兩兩者之間存存在著截然然不同的思思維本質(zhì)。。盡管有人人成功是靠靠運(yùn)用了賭賭博思維，，但那也只只是撞了大大運(yùn)，長久久來看這并并不是取勝勝之道。決策的層次次性是指重大而而復(fù)雜的決決策是逐級級確定的。。作為一位位優(yōu)秀的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，通通常對一些些基本方向向和原則不不應(yīng)存疑，，于是對大大方向的拍拍板是有決決斷力的。。然而針對對那些存有有模糊和不不確定性的的環(huán)節(jié)可以以暫時(shí)保持持觀察，或或者以可承承受的規(guī)模模、速度進(jìn)進(jìn)行試探。。隨隨著信息息量的增加加，模糊因因素也會自自然隨著遞遞減，于是是決策可以以進(jìn)一步深深入。一般般戰(zhàn)略的決決策和戰(zhàn)術(shù)術(shù)行動之間間就有這種種關(guān)系。給給我們帶來來風(fēng)險(xiǎn)的通通常不是外外部的險(xiǎn)惡惡，而是自自己錯(cuò)誤的的行動。決策的層次次性就是避避免魯莽招招致?lián)p失的的智慧。決策的過程程本質(zhì)，是指決策經(jīng)經(jīng)常并不是是人們認(rèn)為為的像“敲敲一下錘子子就定了音音”。決策策可以是一一個(gè)過程。。管理完善善的企業(yè)和和項(xiàng)目事實(shí)實(shí)上很少遇遇到“生死死關(guān)頭來不不及思考””的決策困困局。即使使遇到了這這種情況，，一般也多多是前事不不周的代價(jià)價(jià)，切不可可過度夸大大這種決策策的魅力。。在在情況不不明的情況況下，明智智的辦法就就是做出遞遞進(jìn)決策或或者試探投投入，在一一系列的反反饋中使對對未來的判判斷逐漸明明朗，所謂謂“打草驚驚蛇”。信信息不是自自動出現(xiàn)的的，有價(jià)值值的信息是是通過反饋饋偷漏出來來的“邏輯輯關(guān)系”，，因此有效設(shè)計(jì)嘗嘗試行動是這一智慧慧的關(guān)鍵。?！扒H技技窮”的典典故中就包包含這個(gè)道道理。決斷斷之前進(jìn)行行的一系列列決策相關(guān)關(guān)活動顯示示的才是老老練的藝術(shù)術(shù)。最后補(bǔ)充三三點(diǎn)。第第一一，有些老老練的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者貌似賭賭博的決斷斷，實(shí)際來來自深思熟熟慮和豐富富經(jīng)驗(yàn)里積積累起來的的直覺。朱朱、毛“四四渡赤水””的決策就就屬此類。。這可是需需要積累的的能力，絕絕不可當(dāng)成成“風(fēng)格””來模仿。。第第二，優(yōu)優(yōu)柔寡斷是是致命的錯(cuò)錯(cuò)誤！絕不不是“穩(wěn)健健”！遲疑疑行動、缺缺乏積極的的嘗試、守守株待兔，，最終會導(dǎo)導(dǎo)致坐以待待斃。穩(wěn)健健的作風(fēng)乃乃是積極地地進(jìn)取，努努力獲取有有價(jià)值的信信息，縮小小模糊范圍圍，一旦時(shí)時(shí)機(jī)成熟便便以高山滾滾石之勢，，做出最后后決斷。第第三，有時(shí)時(shí)候確需““冒死一拼拼”。有些些情況的結(jié)結(jié)局與主觀觀努力有關(guān)關(guān)，沒有必必然的勝局局，那就只只有一拼。。只是此時(shí)時(shí)你需要考考量，到底底值不值得得？你是否否愿下決心心？勝算是是否過半？？例子：在進(jìn)入中國國汽車市場場的戰(zhàn)略決決策上，德德國大眾公公司和日本本豐田公司司采取了完完全相反的的方式。80年代改革開開放之初，，中國的汽汽車市場還還非常小，，受經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、國家家政策的影影響，未來來能夠有多多大的成長長空間，不不確定程度度非常高。。德國大眾眾公司在上上個(gè)世紀(jì)80年代早期期進(jìn)入，，承擔(dān)著著比較大大的市場場波動風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但但是一旦旦市場成成長起來來，就可可以擁有有比較大大的先發(fā)發(fā)優(yōu)勢；；而日本本豐田公公司只到到90年代后期期中國的的汽車市市場已經(jīng)經(jīng)發(fā)育成成熟，政政策變動動的不確確定性比比較小的的時(shí)候才才開始大大規(guī)模的的戰(zhàn)略進(jìn)進(jìn)入，雖雖然失去去了先發(fā)發(fā)優(yōu)勢，，但是豐豐田公司司相信以以自身的的實(shí)力，，仍然可可以后來來居上，，戰(zhàn)勝對對手。這這就是說說，面對對同樣的的不確定定的環(huán)境境，企業(yè)業(yè)可以根根據(jù)自身身的情況況做出完完全不同同的決策策。（三）開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策策原則遵守政策策法規(guī)的的原則取得最佳佳效益的的原則風(fēng)險(xiǎn)意識識的原則則定性分析析與定量量分析相相結(jié)合的的原則二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營決策準(zhǔn)準(zhǔn)則（一）確確定型決決策準(zhǔn)則則（二）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)型決決策準(zhǔn)則則基本決策策準(zhǔn)則最大可能能準(zhǔn)則期望值準(zhǔn)準(zhǔn)則最大可能能準(zhǔn)則從各狀態(tài)態(tài)中選擇擇一個(gè)概概率最大大的狀態(tài)態(tài)來進(jìn)行行決策（（因?yàn)橐灰粋€(gè)事件件，其概概率越大大，發(fā)生生的可能能性就越越大）。。這樣實(shí)實(shí)質(zhì)上是是將風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決策策問題當(dāng)當(dāng)作確定定型決策策問題來來對待。。1/21/41/4概率越大，可能性越大。適用條件：在一組自然狀態(tài)中，當(dāng)某一自然狀態(tài)發(fā)生的概率比其他狀態(tài)發(fā)生的概率大得多，而相應(yīng)的損益值相差不大時(shí)，可采用該準(zhǔn)則。【例】：設(shè)有下下表的決決策問題題，有三三個(gè)備選選方案和和四個(gè)自自然狀態(tài)態(tài)，各種種自然狀狀態(tài)的概概率如表表所示，，表中的的數(shù)據(jù)為為損益值值。試按按最大可可能準(zhǔn)則則決策。。解：最大大可能狀狀態(tài)是Ｓ１，其其概率是是０.５。在ＳＳ１的自自然狀態(tài)態(tài)下，方方案C的收益最最好，故故選方案案C。

損益值aij方案自然狀態(tài)QjS1S2S3S4狀態(tài)概率P（Sj）（0.5）（0.1）（0.1）（0.3）A3-111B40-46C5-202對于任何何行動方方案Ai,計(jì)算出其其損益值的期望值值。然后后，比較較各行動動方案實(shí)實(shí)施后的的結(jié)果，，取具有有最大損損益期望望值的行行動為最最優(yōu)行動動的決策策原則，，稱為期期望值決決策準(zhǔn)則則。當(dāng)決策目目標(biāo)是是是收益最大大，應(yīng)采取取期望值值最大策策略；當(dāng)當(dāng)決策目目標(biāo)是使使損失最小小，則采取取期望值值最小策策略。期望值原原則：海塘肉食食加工廠廠，去年年6-8月熟食日日銷售量量統(tǒng)計(jì)資資料如下下：日銷銷售量100噸有18天；日銷售售量110噸有36天；日銷售售量120噸有27天；日銷售售量130噸有9天。預(yù)測今今年6-8月熟食需需求量與與去年相相同，每每銷售一一噸可獲獲利50元，每剩余余一噸要要增加30元費(fèi)用，該該廠日生生產(chǎn)計(jì)劃劃應(yīng)如何何決策？？舉例：1、自然情情況統(tǒng)計(jì)計(jì)概率自然情況日數(shù)概率100噸180.2110噸360.4120噸270.3130噸90.1Σ9012、決策收收益表

自然情況

概率方案日產(chǎn)量日產(chǎn)量（噸）期望利潤（元）1001101201300.20.40.30.1（1）10050005000500050005000（2）11047005500550055005340（3）12044005200600060005360★（4）13041004900570065005140決策樹決策樹的的構(gòu)成有有四個(gè)要要素：決策點(diǎn)、、方案枝枝、狀態(tài)態(tài)結(jié)點(diǎn)和概率枝。決策點(diǎn)事件概率枝策略枝策略點(diǎn)南方醫(yī)院院供應(yīng)公公司是一一家制造造醫(yī)護(hù)人人員的工工裝大褂褂的公司司。該公公司正在在考慮擴(kuò)擴(kuò)大生產(chǎn)產(chǎn)能力。。它可以以有以下下幾個(gè)選選擇：1、什么也也不做；；2、建一個(gè)個(gè)小廠；；3、建一個(gè)個(gè)中型廠廠；4、建一個(gè)個(gè)大廠。。新增加加的設(shè)備備將生產(chǎn)產(chǎn)一種新新型的大大褂，目目前該產(chǎn)產(chǎn)品的潛潛力或市市場還是是未知數(shù)數(shù)。如果果建一個(gè)個(gè)大廠且且市場較較好就可可實(shí)現(xiàn)$100000的利潤。。如果市市場不好好則會導(dǎo)導(dǎo)致$90000的損失。。但是，，如果市市場較好好，建中中型廠將將會獲得得$60000，小型廠廠將會獲獲得$40000，市場不不好則建建中型廠廠將會損損失$10000，小型廠廠將會損損失$5000。當(dāng)然，，還有一一個(gè)選擇擇就是什什么也不不干。最最近的市市場研究究表明市市場好的的概率是是0.4，也就是是說市場場不好的的概率是是0.6。舉例：擴(kuò)大生產(chǎn)什么都不不做123建小場建中場建大場+0.4-0.6-0.6-0.6+0.4+0.4+0.4-0.6001.6-0.32.4-0.64-5.401.31.8-1.4決策樹4（三）不不確定型型決策不確定型型決策方方法是說說不同的的決策者者有不同同的決策策方法。。原蘇聯(lián)塔塔斯社社社長講了了一個(gè)笑笑話：蘇蘇聯(lián)的五五位領(lǐng)袖袖乘車去去旅行，，走了很很遠(yuǎn)，列列車停了了，因?yàn)闉榍懊娴牡蔫F軌沒沒有了。。五位領(lǐng)領(lǐng)袖都下下車了，，各自都都采用了了自己的的招法：：列寧說：：全體下下車，義義務(wù)勞動動，修復(fù)復(fù)鐵路。。斯大林說說：要把把可疑分分子抓起起來，認(rèn)認(rèn)真追查查。赫魯曉夫夫說：找找些人來來把鐵路路修好不不就行了了嗎。勃列日涅涅夫說：：商量商商量想想想辦法再再說吧。。戈?duì)柊蛦虇谭蛘f：：何不把把火車零零件拆掉掉，到有有鐵軌的的地方裝裝上。不確定型型決策:樂觀準(zhǔn)則則（賺的最最多）最大化最最高（收收益）原原則、選選擇損益益值最大大的方案案悲觀原則則（賠的最最少）最大化of最低（收收益）原原則、小小中取大大原則、、各方案案中選擇擇最小損損益值，，最小損損益值中中最大的的方案后悔原則則最小化最最高原則則等可能性性原則機(jī)會均等等原則1.樂觀決策策準(zhǔn)則1.1樂觀決策策的步驟驟1.2樂觀準(zhǔn)則則的評價(jià)價(jià)對未來充充滿了信信心，態(tài)態(tài)度樂觀觀。但難免冒冒較大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。收益（萬元）需求大N1需求中N2需求小N3MaxMax(max)大批量（S1）500300－250500*500中批量（S2）30020080300小批量（S3）200150100200樂觀準(zhǔn)則則：最好好的情況況下爭取取最好的的結(jié)果按照這個(gè)個(gè)準(zhǔn)則，，最優(yōu)決決策是大大批量生生產(chǎn)樂觀決策策法的適適用范圍圍高收益值值誘導(dǎo)。決策者運(yùn)運(yùn)用有可可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的高期期望值目目標(biāo)，激激勵(lì)、調(diào)調(diào)動人們們奮進(jìn)的的積極性性。絕處求生生。企業(yè)處處于絕境境，運(yùn)用用其他較較穩(wěn)妥地地決策方方法難以以擺脫困困境，此此時(shí)，與與其等著著破產(chǎn)，，還不如如決策最最大期望望值的方方案，通通過拼搏搏，以求求獲得最最后一線線生機(jī)。。前景看好好。決策者者對企業(yè)業(yè)的前景景充滿信信心，應(yīng)應(yīng)當(dāng)采取取積極進(jìn)進(jìn)取的方方案，否否則就會會貽誤最最佳時(shí)機(jī)機(jī)。實(shí)力雄厚厚。企業(yè)力力量強(qiáng)大大，如果果過于穩(wěn)穩(wěn)妥、保保守，企企業(yè)往往往會無所所作為，，甚至削削弱力量量及地位位。因此此，還不不如憑借借其強(qiáng)大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)抵御力力勇于開開拓，積積極發(fā)展展。2.悲觀決策策準(zhǔn)則2.1悲觀決策策的步驟驟穩(wěn)妥的性性格與保保守的品品質(zhì)。信心不足足及對未未來悲觀觀

2.2悲觀準(zhǔn)則則的評價(jià)價(jià)悲觀準(zhǔn)則則：最壞壞的情況況下爭取取最好的的結(jié)果收益（萬元）需求大N1需求中N2需求小N3MinMax(min)大批量（S1）500300-250-250100中批量（S2）3002008080小批量（S3）200150100100*按照這個(gè)個(gè)準(zhǔn)則，，最優(yōu)決決策是小小批量生生產(chǎn)悲觀決策策法的適適用范圍圍a.企業(yè)規(guī)模模較小、、資金薄薄弱，經(jīng)經(jīng)不起大大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)沖擊。。b.決策者認(rèn)認(rèn)為最壞壞狀態(tài)發(fā)發(fā)生的可可能性很很大，對對好的狀狀態(tài)缺乏乏信心等等等。c.在某些行行動中，，人們已已經(jīng)遭受受了重大大的損失失，如人人員傷亡亡、天災(zāi)災(zāi)人禍需需要恢復(fù)復(fù)元?dú)狻！?.后悔值決策策準(zhǔn)則后悔值決決策準(zhǔn)則則，是指指通常在在決策時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)選擇收收益值最最大或者者損失值值最小的的方案作作為最優(yōu)優(yōu)方案。。后悔值是是指決策策者失策策所造成成的損失失價(jià)值。。后悔值決決策準(zhǔn)則則要求決決策者在在選擇決決策方案案所產(chǎn)生生的后悔悔感最小小。后悔感感的大小小是以““后悔值值”指標(biāo)標(biāo)來反映映的，““后悔感感”是指指每種自自然狀態(tài)態(tài)下最高高收益值值與其他他收益值值之差。。3.1最小最大大后悔值值決策分分析的步步驟建立收益益矩陣。。計(jì)算出在在各種自自然狀態(tài)態(tài)下每個(gè)個(gè)方案的的后悔值值。。逐一列出出各方案案的最大大后悔值值。。比較后悔悔值，選選取其中中最小值值該值所對對應(yīng)得方方案即為為最佳方方案。3.2后悔值決決策準(zhǔn)則則的評價(jià)價(jià)如果原來來的行動動方案中中再增加加一個(gè)方方案，則則后悔值值可能改改變。從某些方面而而言，后悔值值準(zhǔn)則與悲觀觀準(zhǔn)則屬同一一類，只是考考慮問題的出出發(fā)點(diǎn)有所不不同。由于它它是從避免失失誤的角度決決策問題，使使此準(zhǔn)則在某某種意義上比比悲觀準(zhǔn)則合合乎情理一些些，它是一個(gè)個(gè)穩(wěn)妥的決策策原則。三、后悔值決決策準(zhǔn)則的適適用范圍最小最大后悔悔值決策法一一般適用于有有一定基礎(chǔ)的的中小企業(yè)。。因?yàn)檫@類企企業(yè)一方面能能承擔(dān)一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，因而可可以不必太保保守，過于穩(wěn)穩(wěn)妥；另一方方面，又不能能抵擋大的災(zāi)災(zāi)難，因而又又不能像樂觀觀法決策那樣樣過于冒進(jìn)。。對這類企業(yè)業(yè)來講，采用用最小最大后后悔值決策法法進(jìn)行決策屬屬于一種穩(wěn)中中求發(fā)展的決決策。另外，競爭實(shí)實(shí)力相當(dāng)?shù)钠笃髽I(yè)在競爭決決策中也可采采用此法。因因?yàn)楦偁幷咧g已有一定定實(shí)力，必須須以此為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)一步開拓拓，不可喪失失機(jī)會。但又又不宜過激，，否則欲速則則不達(dá)，危及及基礎(chǔ)。因此此，在勢均力力敵的競爭中中，采用此法法既可以穩(wěn)定定已有的地位位，又可以使使市場開拓機(jī)機(jī)會喪失降到到最低限度。。后悔值準(zhǔn)則：：以最大后悔悔值中的最小小的為最優(yōu)決決策收益（萬元）需求大N1需求中N2需求小N3大批量（S1）500300－250中批量（S2）30020080小批量（S3）200150100Max(Si,Nj)500300100收益（萬元）需求大N1需求中N2需求小N3Max(Si,Nj)大批量（S1）00350350中批量（S2）20010020200*小批量（S3）3001500300后悔值矩陣4.等可能性（概概率）準(zhǔn)則等概率決策準(zhǔn)準(zhǔn)則的基本思思想是假定未未來各種自然然狀態(tài)發(fā)生的的概率相同，，然后，求各各行動方案的的期望收益值值，具有最大大期望收益值值的方案，即即是等可能性性準(zhǔn)則下決策策的最優(yōu)方案案。4.1等可能性決策策準(zhǔn)則分析法法的步驟（1）確定期望收收益矩陣。（2）計(jì)算各方案案等概率率收益值之和和。。（3）比較各方案案的等概率收收益值的的大小，，選擇所所對對應(yīng)的方案即即為決策的最最佳方案。4.2等概率決策法法的評價(jià)等概率決策方方法全面考慮慮了一個(gè)行動動方案在不同同自然狀態(tài)下下可能取得的的不同結(jié)果，，并把概率引引入了決策問問題。但是客客觀上各狀態(tài)態(tài)發(fā)生等概率率的情況很小小，這種方法法也就很難與與實(shí)際情況相相符。另外，，這樣處理問問題未免簡單單化了，實(shí)際際上各種狀態(tài)態(tài)對行動的影影響一般是不不相同的。等概率決策法法是將不確定定型問題演變變成風(fēng)險(xiǎn)型問問題來處理，，唯一不同的的是，決策者者將難以判定定的各種自然然狀態(tài)發(fā)生的的機(jī)會假定為為一個(gè)等值。。等概率決策法法是假設(shè)所有有狀態(tài)都出現(xiàn)現(xiàn)，而且都以以相等機(jī)會出出現(xiàn)，這個(gè)假假設(shè)前提本身身就是有問題題的，很難與與事實(shí)發(fā)展相相吻合。收益（萬元）需求大N1需求中N2需求小N3期望值最大期望值概率（pi）1/31/31/3大批量（S1）500300－250183.33193.33中批量（S2）30020080193.33*小批量（S3）200150100150.00等概率性準(zhǔn)則則：假設(shè)等可可能性條件下下，期望值最最大按照這個(gè)準(zhǔn)則則，最優(yōu)決策策是中批量生生產(chǎn)例：某電視機(jī)廠，，鑒于市場競競爭程度日益益激烈，銷售售收入逐年下下滑，決定進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品更新新，方案有以以下三種，收收益矩陣如下下圖所示：A1：徹底改型A2：只改機(jī)芯，，不改外殼A3：只改外殼，，不改機(jī)芯問：如何決策策？收益矩陣事件方案

高中低

S1S2S3(萬元)A1201-6A2980

A3654

S1S2S3Vi=max{Vij}A1201-620A29809A36546(一)樂觀準(zhǔn)則(最大最大法則則)選A1maxVi=20iijmax[maxVij]（二）悲觀準(zhǔn)準(zhǔn)則(最大最小法則則)選A3

S1S2S3Vi=min{Vij}A1201-6-6A29800A36544jijmax[minVij]maxVi=4i選A2(三)等可能準(zhǔn)則S1S2S3Vi=Vij

A1201-65A29805A365452313max=523max{Vij}1nnj=1i選A1(四)后悔值準(zhǔn)則(最小機(jī)會損失失)

S1S2S3S1S2S3maxA1201-6071010A2980110411A3654143014min=10i{max{Vij}-Vij}三、房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)營決決策程序與方方法發(fā)現(xiàn)問題確定目標(biāo)針對性●層次性●可行性擬制方案整體詳盡性●相互排斥性分析評價(jià)限制因素分析析●潛在問題因素素●綜合評價(jià)選擇方案實(shí)施追蹤反饋控制●追蹤決策發(fā)現(xiàn)問題經(jīng)營分析確定目標(biāo)擬制方案選擇方案分析評價(jià)實(shí)施方案組織診斷反饋?zhàn)粉櫅Q策過程基本本流程圖9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。13:04:0113:04:0113:041/1/20231:04:01PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2313:04:0113:04Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。13:04:0113:04:0113:04Sunday,January1,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2313:04:0113:04:01January1,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。01一月月20231:04:01下下午13:04:011月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:04下下午1月-2313:04January1,202316、行動動出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/113:04:0113:04:0101January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。1:04:01下下午1:04下下午午13:04:011月-239、沒沒有有失失