天津中信珺臺(tái)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略總綱-XXXX年

中信?珺臺(tái)營(yíng)銷策略總綱一、營(yíng)銷目標(biāo)：1、打造2010年市場(chǎng)絕對(duì)明星項(xiàng)目！2、實(shí)現(xiàn)中信品牌的成功落地！二、銷售目標(biāo)：1、全年完成5億銷售額；2、實(shí)現(xiàn)80%回款率；倒敘目標(biāo)缺乏高端住宅根基的項(xiàng)目所在地；尚待開發(fā)沒有規(guī)劃利好的陌生片區(qū)；未被深入了解的品牌……

當(dāng)夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)……怎樣發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，尋找機(jī)會(huì)，走出一條成功的道路……發(fā)現(xiàn)成功的線索Chapter1Chapter2

尋找成功的路徑1、宏觀大勢(shì)2、中觀市場(chǎng)1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理2、項(xiàng)目定位思維導(dǎo)圖在大勢(shì)中找線索……在線索中找規(guī)律……Chapter3

走向成功的大道在嘗試中找成功……1、前車之鑒2、營(yíng)銷策略3、推售執(zhí)行第一部分發(fā)現(xiàn)成功的線索宏觀大勢(shì)中觀市場(chǎng)宏觀政策和市場(chǎng)TheStrategicalProblemsoftheMarketing從現(xiàn)有的市場(chǎng)表現(xiàn)中，看未來(lái)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，從現(xiàn)在的線索中，找到未來(lái)的趨勢(shì)所在。

看基礎(chǔ):國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇，明年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)已成定局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局MACROECONOMY1-10月，全國(guó)商品房銷售面積66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%，增速比上月提高了3.6個(gè)百分點(diǎn)，表明10月成交量增速仍在加快。從城市來(lái)看，大部分城市成交量都較去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重慶、成都、鄭州、天津、長(zhǎng)沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、東莞、佛山等珠三角城市成交量在飆升之后，出現(xiàn)一定程度的回落，同比增幅開始收窄。一、成交量：全國(guó)總體商品房銷售仍在加速，大部城市同比增幅巨大二、開發(fā)商：金融環(huán)境寬松，銷售回款猛增，現(xiàn)金充裕MACROECONOMY看基礎(chǔ):國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信心已經(jīng)恢復(fù)，市場(chǎng)進(jìn)入上行階段2009年中國(guó)房企融資總額調(diào)查表（1-15名）序號(hào)房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬(wàn)科銀行授信500億、增發(fā)集資金112億6122綠地銀行授信174億、銀行授信300億4743金地集團(tuán)定向增發(fā)募集資金40.97億、

銀行授信300億、信托100億440.974SOHO中國(guó)銀行授信200億、銀行授信100億、

可換股債券28億港元324.645方興地產(chǎn)配股融資27.08億港元、配股融資11.49億港元、銀行授信45億、銀行授信200億278.946泛海建設(shè)公司債32億、銀行授信200億2327龍湖銀行授信180億、發(fā)行公司債14億1948富力公司債55億、公司債60億1159首創(chuàng)置業(yè)公司債10億、銀行授信100億11010保利發(fā)行公司債13億、配股集資15.7億港元、

定向增發(fā)募集78億104.811綠城銀行授信100億10012金融街公司債56億5613北京金隅IPO募集資金59.5億港元52.314恒大IPO募集資金56.53億港元49.7415招商地產(chǎn)定向增發(fā)融資50億50截至11月6號(hào)，60余家房企融資總額達(dá)約4000億元人民幣。其中前15家房企融資總額超3000億元人民幣，占總?cè)谫Y80%左右。此現(xiàn)象加速了行業(yè)洗牌，導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)，贏者通吃。第四季度有近30家房企排隊(duì)上市。大部份融資將用于土地市場(chǎng)，搶地的現(xiàn)象暫時(shí)還不會(huì)平息?？椿A(chǔ):各個(gè)融資渠道大門重新開啟，擴(kuò)大投資具備基礎(chǔ)條件MACROECONOMY看趨勢(shì):政策動(dòng)作與房地產(chǎn)行業(yè)相比，調(diào)整滯后，周期較短，收緊趨勢(shì)已現(xiàn)。MACROECONOMY看趨勢(shì)勢(shì):供求求關(guān)系系未來(lái)來(lái)中短短期供供給乏乏力，，中長(zhǎng)長(zhǎng)期供供給加加速回回升，，明年年下半半年將將迎來(lái)來(lái)新房房上市市潮。。MACROECONOMY未來(lái)宏宏觀市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的總體體結(jié)論論政策調(diào)調(diào)整風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)加加大，，明年年市場(chǎng)場(chǎng)可能能面臨臨政策策變數(shù)數(shù)。12明年下下半年年供應(yīng)應(yīng)潮將將會(huì)出出現(xiàn)，，面臨臨潛在在的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力。。第一部部分發(fā)發(fā)現(xiàn)成成功的的線索索宏觀大大勢(shì)中觀市市場(chǎng)1、2010年年天津津市場(chǎng)場(chǎng)的供供求關(guān)關(guān)系如如何？？2、供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)梯梯次如如何？？有什什么變變化和和啟示示？3、結(jié)結(jié)論市內(nèi)六六區(qū)供供應(yīng)存存在一一定的的缺口口，可可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)供不不應(yīng)求求的局局面環(huán)城四四區(qū)供供應(yīng)量量較大大，產(chǎn)產(chǎn)品豐豐富由于城城市土土地的的稀缺缺，2010年年城市市中供供應(yīng)出出現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性性失調(diào)調(diào)鎖定市市內(nèi)六六區(qū)和和新四四區(qū)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)環(huán)線內(nèi)內(nèi)主流流改善善和剛剛性需需求供供應(yīng)缺缺失VIEWOFTHEMARKET325萬(wàn)㎡320萬(wàn)㎡127萬(wàn)㎡255萬(wàn)㎡從該圖圖標(biāo)中中可以以預(yù)測(cè)測(cè)，市市內(nèi)六六區(qū)2010年年均需需求量量約在在300萬(wàn)㎡備注：：由于于2008年、、2009年成成交量量存在在很大大經(jīng)濟(jì)濟(jì)和政政策因因素影影響性性，取取2006年、、2007年作作為正正常成成交量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2010年環(huán)線內(nèi)在售項(xiàng)目供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅總貨量（萬(wàn)㎡）序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅總貨量（萬(wàn)㎡）1世紀(jì)都會(huì)1810中天首府62津?yàn)硰V場(chǎng)2411富力津門湖103環(huán)球金融中心3012天鵝湖24仁恒海河廣場(chǎng)27.3613水岸公館3期135鉆石山1514萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)156融創(chuàng)西康路項(xiàng)目615招商靖江路87博智大沽路項(xiàng)目616遠(yuǎn)洋二期88香港建設(shè)項(xiàng)目1517格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地139寶利長(zhǎng)江道項(xiàng)目7.2318中信珺臺(tái)18從該圖圖標(biāo)中中可以以預(yù)測(cè)測(cè)，市市內(nèi)六六區(qū)2010年總貨貨量約約在250萬(wàn)㎡備注：：圖表表統(tǒng)計(jì)計(jì)僅包包含目目前已已知大大體入入市時(shí)時(shí)機(jī)的的項(xiàng)目目，新新地塊塊、無(wú)無(wú)入市市計(jì)劃劃、極極小量量項(xiàng)目目、近近尾盤盤項(xiàng)目目暫時(shí)時(shí)不在在考慮慮范疇疇之內(nèi)內(nèi)?？垂?yīng)應(yīng)量:環(huán)環(huán)線內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)供需需關(guān)系系比較較緊張張，供供應(yīng)分分散不不成規(guī)規(guī)模VIEWOFTHEMARKET199萬(wàn)㎡㎡233萬(wàn)㎡㎡158萬(wàn)㎡㎡330萬(wàn)㎡㎡2010年新四區(qū)在售項(xiàng)目供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅總貨量（萬(wàn)㎡）序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅總貨量（萬(wàn)㎡）1朗潤(rùn)園59碧桂園852霞飛路63里弄2410海爾593天一中北鎮(zhèn)項(xiàng)目6011佰都項(xiàng)目104瑪歌莊園612華潤(rùn)項(xiàng)目255新悅亭713首創(chuàng)項(xiàng)目406溪緹郡2014遠(yuǎn)洋項(xiàng)目267正信西青項(xiàng)目2615————8京基高爾夫6716星耀五洲100從該圖圖標(biāo)中中可以以預(yù)測(cè)測(cè)，新新四區(qū)區(qū)年均均需求求量約約在400萬(wàn)㎡備注：：從該圖圖標(biāo)中中可以以預(yù)測(cè)測(cè)，新新四區(qū)區(qū)2010年總總貨量量約在在600萬(wàn)㎡備注：：圖表表統(tǒng)計(jì)計(jì)僅包包含目目前已已知大大體入入市時(shí)時(shí)機(jī)的的項(xiàng)目目，新新地塊塊、無(wú)無(wú)入市市計(jì)劃劃、極極小量量項(xiàng)目目暫時(shí)時(shí)不在在考慮慮范疇疇之內(nèi)內(nèi)。看供應(yīng)應(yīng)量:環(huán)環(huán)線外外供給給相對(duì)對(duì)寬松松，出出現(xiàn)新新的熱熱點(diǎn)片片區(qū)VIEWOFTHEMARKET結(jié)論：：對(duì)比2010年年市場(chǎng)場(chǎng)供給給和需需求，，基本本上能能夠達(dá)達(dá)到平平衡狀狀態(tài)，，城市市性項(xiàng)項(xiàng)目稀稀缺性性更為為明顯顯；供應(yīng)量量明顯顯呈現(xiàn)現(xiàn)外擴(kuò)擴(kuò)形勢(shì)勢(shì)，天天津11個(gè)個(gè)新城城之一一，第第二個(gè)個(gè)集中中開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)區(qū)，雙雙港新新城供供應(yīng)尤尤為突突出。。中信珺珺臺(tái)項(xiàng)項(xiàng)目，，雖然然不隸隸屬于于環(huán)內(nèi)內(nèi)六區(qū)區(qū)，因因與南南開區(qū)區(qū)的天天然地地理關(guān)關(guān)系，，但是是具備備突出出的城城市屬屬性。。VIEWOFTHEMARKET環(huán)球金融中心高端豪宅:3萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心水岸公館天鵝湖金德園都會(huì)軒仁恒融創(chuàng)西康路博軒園香港建設(shè)招商鉆石山津?yàn)硰V場(chǎng)高端改善:150萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：仁恒海河廣場(chǎng)、鉆石山、天鵝湖、博軒園、香港建設(shè)……仁恒仁恒津?yàn)硰V場(chǎng)仁恒金德園津?yàn)硰V場(chǎng)仁恒金德園津?yàn)硰V場(chǎng)仁恒金德園津?yàn)硰V場(chǎng)中天首府正信西青項(xiàng)目寶利長(zhǎng)江道招商靖江路遠(yuǎn)洋新天地津門湖保利昆侖路主流改善:45萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：朗潤(rùn)園、寶利長(zhǎng)江道、津門湖、招商靖江路……朗潤(rùn)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地剛性需求:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地、水岸公館3期高層佰都項(xiàng)目首創(chuàng)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋項(xiàng)目華潤(rùn)項(xiàng)目京基項(xiàng)目碧桂園海爾項(xiàng)目星耀五洲中信項(xiàng)目豪宅高端改善主流改善剛性需求2.5-3萬(wàn)/平米以上1.8萬(wàn)-2.5萬(wàn)/平米1.2萬(wàn)-1.8萬(wàn)/平米1萬(wàn)-1.2萬(wàn)/平米住宅供供應(yīng)梯梯次變變化隨著霞霞光道道、西西康路路36號(hào)、、檀府府、荷荷蘭墅墅…項(xiàng)項(xiàng)目的的售罄罄，城城市項(xiàng)項(xiàng)目稀稀缺性性異常常的凸凸顯；；08-09年高高地價(jià)價(jià)項(xiàng)目目博軒軒園、、香港港建設(shè)設(shè)、融融創(chuàng)，，在良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期期下入入市，，憑借借強(qiáng)烈烈的城城市性性，價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)期普普遍膨膨脹，，紛紛紛涌入入高端端市場(chǎng)場(chǎng)分羹羹?？垂?yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)：天天津環(huán)環(huán)內(nèi)的的供應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)性失失衡。。VIEWOFTHEMARKET豪宅高端改善主流改善剛性需求看趨勢(shì)勢(shì):房地地產(chǎn)呈呈二元元化發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)，，改善善產(chǎn)品品有較較好市市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇。。房地產(chǎn)產(chǎn)的功功能No.1:剛剛性需需求NO.2:高端端改善善投資需需求A:租租金回回報(bào)B:升升值差差價(jià)主要取取決于于“家家庭收收入與與實(shí)體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)”房地產(chǎn)產(chǎn)二元元性發(fā)發(fā)展主要取取決于于“資資本游游戲””和未未來(lái)稀稀缺性性基于房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的二二元性性，豪豪宅和和普宅宅會(huì)逐逐步分分化，，差距距拉大大。豪宅價(jià)價(jià)格普宅價(jià)價(jià)格豪宅價(jià)價(jià)格跳脫城城市現(xiàn)現(xiàn)有平平臺(tái)基于強(qiáng)勢(shì)資資源，透支支未來(lái)來(lái)利好好其未來(lái)來(lái)價(jià)格格有較較大的的想象象空間間且無(wú)絕對(duì)對(duì)上限限。VIEWOFTHEMARKET結(jié)論：：環(huán)線內(nèi)內(nèi)供應(yīng)應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)性失失衡，，高端端改善善量級(jí)級(jí)大,主流流改善善與剛剛性需需求不不能完完全得得以滿滿足，，將向向近郊郊區(qū)域域外溢溢。高端改改善的的市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)會(huì)更加加細(xì)分分，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更更為充充分，，產(chǎn)品品類型型及地地域?qū)?huì)有有更多多選擇擇；中信珺珺臺(tái)的的高層層部分分面臨臨的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境較較為寬寬松，，別墅墅部分分面臨臨的高高端改改善市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將將會(huì)更更為多多樣和和充分分。VIEWOFTHEMARKET1、市市場(chǎng)總總供應(yīng)應(yīng)量和和價(jià)格格情況況怎樣樣？2、別別墅市市場(chǎng)格格局3、結(jié)結(jié)論環(huán)內(nèi)別別墅供供應(yīng)充充足，，600-700萬(wàn)萬(wàn)之間間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)充分分，以以占據(jù)據(jù)城市市資源源為突突出賣賣點(diǎn)，，城市市性優(yōu)優(yōu)于我我們；；環(huán)外別別墅供供應(yīng)量量大，，以更更強(qiáng)的的自然然資源源、更更多樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品形形式、、更低低的價(jià)價(jià)格門門檻，，為主主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)賣賣點(diǎn)，，會(huì)分分流我我們的的客戶戶。鎖定環(huán)環(huán)線內(nèi)內(nèi)和近近郊別別墅VIEWOFTHEMARKET09.10朗潤(rùn)園園09.1210.210.410.610.810.1010.1211.211.411.611.811.1011.1212.212.412.612.812.1012.1213.213.413.613.8香港建建設(shè)博軒園園中信珺珺臺(tái)鉆石山山天鵝湖湖2008.9開開盤，，存量量約3萬(wàn)㎡㎡2008.9開開盤，，存量量約1.5萬(wàn)㎡㎡別墅總總建面面約1.2萬(wàn)㎡㎡，預(yù)預(yù)計(jì)2010年年下半半年入入市別墅總總建面面約1.2萬(wàn)㎡㎡，預(yù)預(yù)計(jì)2010年年上半半年入入市別墅建建筑面面積約約8萬(wàn)萬(wàn)㎡，，預(yù)計(jì)計(jì)2010年下下半年年入市市2009.9開開盤，，存量量約5萬(wàn)㎡㎡正信西西青別墅總總建筑筑面積積約26萬(wàn)萬(wàn),㎡㎡，，預(yù)計(jì)計(jì)2010年下下半年年入市市京基項(xiàng)項(xiàng)目碧桂園園佰都項(xiàng)項(xiàng)目星耀五五洲別墅總總建筑筑面積積約67萬(wàn)萬(wàn),㎡㎡，，預(yù)計(jì)計(jì)2010年底底入市市別墅總總建筑筑面積積約61萬(wàn)萬(wàn),㎡㎡，，預(yù)計(jì)計(jì)2010年下下半年年入市市別墅總總建筑筑面積積約18萬(wàn)萬(wàn),㎡㎡，，入市市時(shí)間間待定定2009.5開開盤，，存量量約100萬(wàn)㎡㎡（別別墅））09.1009.1210.210.410.610.810.1010.1211.211.411.611.811.1011.1212.212.412.612.812.1012.1213.213.413.613.8近2年年居住住用地地成交交統(tǒng)計(jì)計(jì)（雙雙擊打打開））水岸公館館別墅總建建面約4萬(wàn)㎡，，預(yù)計(jì)2010年上半半年入市市中天首府府2008.9開開盤，存存量約3萬(wàn)㎡京基項(xiàng)目目別墅總建建筑面積積約67萬(wàn),㎡㎡，預(yù)預(yù)計(jì)2010年年底入市市華潤(rùn)項(xiàng)目目別墅總建建筑面積積約26萬(wàn),㎡㎡，入入市時(shí)間間待定………20萬(wàn)㎡㎡400萬(wàn)萬(wàn)㎡200-300萬(wàn)300-400萬(wàn)700-1500萬(wàn)看競(jìng)爭(zhēng)：：2010年別別墅上市市量大，，價(jià)格梯梯次明確確，產(chǎn)品品選擇多多樣400-700萬(wàn)香港建設(shè)設(shè)招商鉆石石山中天首府府水岸公館館3期天鵝湖融創(chuàng)西康康路博軒園從量上來(lái)來(lái)看：800套套，30萬(wàn)㎡，實(shí)際上2010年城市市別墅從從量級(jí)上上來(lái)看貨貨量是十十分充足足的。從價(jià)格上上看：500萬(wàn)萬(wàn)-700萬(wàn)是是城市別別墅的主主流供應(yīng)應(yīng)價(jià)格，，競(jìng)爭(zhēng)非常常充分，，挑戰(zhàn)此此價(jià)格將將存在較較大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。招商鉆石山:78套700-800萬(wàn)香港建設(shè):52套700-800萬(wàn)博軒園:62套500-600萬(wàn)融創(chuàng)廣場(chǎng):21套天鵝湖:40套700-800萬(wàn)水岸公館:80套700萬(wàn)以上中天首府:120套400-600萬(wàn)項(xiàng)目名稱貨量主力總價(jià)區(qū)間700萬(wàn)萬(wàn)城市別墅墅看競(jìng)爭(zhēng)：：天津環(huán)環(huán)內(nèi)別墅墅集中在在西南片片區(qū)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)充分分。VIEWOFTHEMARKET中心城區(qū)區(qū)3km8km12km23km百都項(xiàng)目目朗潤(rùn)園中信天嘉嘉湖正信西青青近郊別墅墅看競(jìng)爭(zhēng)：：天津近近郊別墅墅集中在在西南片片區(qū)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)充分分。分類界定總價(jià)區(qū)間代表項(xiàng)目城市別墅1頂級(jí)別墅占據(jù)獨(dú)一無(wú)二的稀缺地段或景觀資源…………2城市高端別墅主城區(qū)內(nèi)，配套完善，具備一定景觀資源，依地段和資源占有程度自動(dòng)分級(jí)700-1500萬(wàn)鉆石山、天鵝湖、水岸公館、香港建設(shè)3城市中端別墅400-700萬(wàn)中信珺臺(tái)、博軒園4城市低端別墅400-500萬(wàn)中天首府近郊別墅5品質(zhì)型別墅城市近郊（30min車程），配套不完善，以高性價(jià)比和強(qiáng)勢(shì)景觀資源吸引客戶400-500萬(wàn)瑪歌莊園、新悅亭、京基項(xiàng)目6經(jīng)濟(jì)型別墅300-400萬(wàn)朗潤(rùn)園、正信西青項(xiàng)目、首創(chuàng)、華潤(rùn)7資源型別墅200萬(wàn)-300萬(wàn)東麗湖、團(tuán)泊湖、天嘉湖看供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)：2010年別墅墅市場(chǎng)格格局VIEWOFTHEMARKET城市中端端別墅，，也就是是主流改改善別墅墅，面臨臨市場(chǎng)空空缺。量的啟示示:城市別墅墅稀缺:我們要要占據(jù)城城市性城市別墅墅中端市市場(chǎng)空缺缺+近郊郊別墅大大量供應(yīng)應(yīng):我們們要占據(jù)據(jù)城市中中端別墅墅價(jià)的啟示示:城市別墅墅主流供供應(yīng)600萬(wàn)-700萬(wàn):我我們要避避免直面面集中競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；近郊別墅墅200-400萬(wàn):城市別別墅的量量的限制制,別墅墅需求勢(shì)勢(shì)必外溢溢,我們們要”圈圈羊群””結(jié)論：VIEWOFTHEMARKET1、高層層供應(yīng)情情況（上上市表））項(xiàng)目、、規(guī)模、、價(jià)格2、高層層格局3、結(jié)論論：高端改善善供應(yīng)量量多主流改善善量少剛需缺失失：酒店店式公寓寓補(bǔ)齊，，但部分分剛需會(huì)會(huì)外溢至至中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)和西南南片區(qū)（（近郊分分流）鎖定環(huán)線線內(nèi)看高層市市場(chǎng)VIEWOFTHEMARKET金德園都會(huì)軒環(huán)球金融融中心仁恒博軒園寶利長(zhǎng)江江道香港建設(shè)設(shè)招商鉆石石山招商靖江江路遠(yuǎn)洋新天天地津門湖水岸公館館萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)格調(diào)藝術(shù)術(shù)領(lǐng)地融創(chuàng)西康康路中北片區(qū)區(qū)高端改善善:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：環(huán)球球金融中中心主流改善善:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：寶利利長(zhǎng)江道道、招招商靖江江路、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋二期期項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)：處于于城市邊邊緣，項(xiàng)項(xiàng)目較少少，價(jià)格格相對(duì)適適中，市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)大剛性需求求:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)、、中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)：處于于城市近近郊或陌陌生區(qū)域域，環(huán)線線內(nèi)放量量極少，，價(jià)格水水漲船高高，剛需需未來(lái)流流向一是是替代品品酒店式式公寓，，一是近近郊項(xiàng)目目，如中中北鎮(zhèn)、、津南高端改善善:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：環(huán)球球金融中中心高端改善善:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：環(huán)球球金融中中心高端改善善:30萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：環(huán)球球金融中中心高端改善善:140萬(wàn)萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目目：環(huán)球球金融中中心、仁仁恒海河河廣場(chǎng)、、香港建建設(shè)、博博軒園、、鉆石山山項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)：全部部為位于于城市核核心地段段項(xiàng)目，，價(jià)高量量大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈看高層市市場(chǎng)：環(huán)環(huán)線內(nèi)普普通住宅宅產(chǎn)品供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)VIEWOFTHEMARKET分類單價(jià)（元/㎡）供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）代表項(xiàng)目判斷高端改善18000以上140環(huán)球金融中心、仁恒海河廣場(chǎng)、香港建設(shè)、博軒園、鉆石山激烈的高端搶奪戰(zhàn)主流改善12000以上30寶利長(zhǎng)江道、招商靖江路、遠(yuǎn)洋二期、水岸公館相對(duì)空缺，機(jī)會(huì)點(diǎn)剛性需求8000以上30金奧國(guó)際、中北鎮(zhèn)項(xiàng)目、水岸公館絕對(duì)空缺，機(jī)會(huì)點(diǎn)，但會(huì)被價(jià)格門檻擠壓至環(huán)外或近郊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手鎖定:本項(xiàng)目高高層絕對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目幾乎乎不存在在，金奧奧國(guó)際、、未來(lái)的的寶利長(zhǎng)長(zhǎng)江道項(xiàng)項(xiàng)目，會(huì)會(huì)成為我我們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手?？锤邔邮惺袌?chǎng)：環(huán)環(huán)線內(nèi)普普通住宅宅產(chǎn)品供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)VIEWOFTHEMARKET結(jié)論：整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)表表明：高層產(chǎn)品品，面臨臨的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)較較好，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境較為寬寬松；別墅產(chǎn)品品，雖然然也面臨臨中端別別墅市場(chǎng)場(chǎng)空缺，，但是面面臨著高高端改善善市場(chǎng)明明年的激激烈的客客戶瓜分分，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層級(jí)多多，可替替代選擇擇多樣。。VIEWOFTHEMARKET第二部分分尋尋找成功功的路徑徑項(xiàng)目?jī)r(jià)值值梳理項(xiàng)目定位位本體KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素項(xiàng)目地段段達(dá)標(biāo)指標(biāo)標(biāo)景觀及其其他特殊資資源戶均資源源居住私密密性戶型設(shè)計(jì)計(jì)建筑形式式外部景觀觀資源內(nèi)部環(huán)境境打造土地資源源指標(biāo)景觀資源源指標(biāo)所處核心心地段的的稀缺價(jià)價(jià)值庭院面積積與位置置視野開闊闊度特征景觀觀的私家家占有大規(guī)模制制勝局部亮點(diǎn)點(diǎn)處理景觀細(xì)節(jié)節(jié)處理建筑間距距規(guī)劃布局局形式戶型面積積內(nèi)部功能能空間（（別墅符符號(hào)）會(huì)所及物物業(yè)管理理服務(wù)邊界處理理建筑風(fēng)格格建筑顏色色建筑用材材具備與城城區(qū)距離離近的地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)成熟成型型的別墅墅圈VALUESORT環(huán)外環(huán)：：預(yù)計(jì)2013年年目前的的外環(huán)線線升級(jí)為為快速路路城市外擴(kuò)擴(kuò)，外環(huán)環(huán)線概念念模糊，，城市性性突顯。。西外環(huán)附附近開發(fā)發(fā)熱度：：萬(wàn)科朗潤(rùn)潤(rùn)園、天天一中北鎮(zhèn)、正正信、中中信、117大大廈，開開發(fā)規(guī)模模和熱度度足以和和津南抗衡高新區(qū)規(guī)規(guī)劃：天津高新新區(qū)軟件件及服務(wù)務(wù)外包基基地綜合配套區(qū)區(qū)由中央央商務(wù)區(qū)區(qū)、配套套居住區(qū)區(qū)、馬球球運(yùn)動(dòng)公公園三大大部分組成，，規(guī)劃占占地面積積約196萬(wàn)平平方米，，總建筑筑面積約約191萬(wàn)平方米米。西青區(qū)規(guī)規(guī)劃：中北鎮(zhèn)附附近的北北運(yùn)河規(guī)規(guī)劃南開區(qū)規(guī)規(guī)劃：南開區(qū)““南開六六區(qū)三帶帶規(guī)劃””科技南開定位位明確市市內(nèi)六區(qū)區(qū)定位重重塑，科科技南開開價(jià)值突突現(xiàn)外環(huán)線：：位于西外外環(huán)附近近，離城城市距離離最近的的位置，，城市距離離和連通通性較好好。且侯侯臺(tái)片區(qū)區(qū)與南開開區(qū)有著著“曖昧昧”的區(qū)域關(guān)關(guān)系VALUESORT本體分析析：區(qū)域域價(jià)值毗鄰南開開區(qū)、環(huán)環(huán)線內(nèi)、、具備天天然的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)梅江水上奧體侯臺(tái)v中央商務(wù)區(qū)南站CBD南京路小白樓濱江道-和平路海河沿線大悅城五大道天津?qū)⒃谠谖磥?lái)3-5年年城市變變遷，核核心區(qū)功功能聚焦焦-強(qiáng)化化-升級(jí)級(jí)，核心心區(qū)將經(jīng)經(jīng)歷從量量變到質(zhì)質(zhì)變的城城市更新新和升級(jí)級(jí)，“核核心功能能區(qū)強(qiáng)化化，多中中心化””發(fā)展趨趨勢(shì)明朗朗。關(guān)鍵詞：：核心區(qū)區(qū)域、商商務(wù)、商商業(yè)功能能強(qiáng)化核心區(qū)域域的商業(yè)業(yè)商業(yè)功功能定位位確定，，未來(lái)居居住區(qū)域域?qū)⑼馔鈬l(fā)展展，而天天津市西西南部，，將形成成“梅江——奧體水水上—侯侯臺(tái)”城市中高高端生態(tài)態(tài)宜居帶帶關(guān)鍵詞：：西南部部、城市市中高端端、宜居居區(qū)域天津市在在外環(huán)沿沿線規(guī)劃劃有侯臺(tái)、梅江、、柳林、、南淀、、銀河5處城市市風(fēng)景區(qū)區(qū)關(guān)鍵詞：：水域面面積最大大、最完完整的濕濕地公園園、VALUESORT本體分析析：自然然資源城市內(nèi)最最后一片片待開發(fā)發(fā)的生態(tài)態(tài)濕地景景觀、三三大后花花園之一一中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系TheValueSystem區(qū)位產(chǎn)品城市資源源自然資源源區(qū)域血統(tǒng)統(tǒng)城市規(guī)劃劃外環(huán)以內(nèi)內(nèi)別墅起源源成熟配套未來(lái)城市核心心中央商務(wù)區(qū)區(qū)西南部梅江、、奧體水上、、侯臺(tái)發(fā)展為為城市生態(tài)宜宜居帶向右看品牌向左看天津高新區(qū)，，從“津塔””到“117”天津新高高度中信、萬(wàn)科、、正信、天一一高端低密大大盤云集看自身與南開和城市市的距離更近近2013年環(huán)環(huán)外環(huán)規(guī)劃城市屬性增強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)景區(qū)天津最大的濕濕地公園自然屬性突出出自然與城市的的平衡價(jià)值解讀別墅KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素素項(xiàng)目地段達(dá)標(biāo)指標(biāo)景觀及其他特殊資源戶均資源居住私密性戶型設(shè)計(jì)建筑形式外部景觀資源源內(nèi)部環(huán)境打造造土地資源指標(biāo)標(biāo)景觀資源指標(biāo)標(biāo)所處核心地段段的稀缺價(jià)值值庭院面積與位位置視野開闊度特征景觀的私私家占有大規(guī)模制勝局部亮點(diǎn)處理理景觀細(xì)節(jié)處理理建筑間距規(guī)劃布局形式式戶型面積內(nèi)部功能空間間（別墅符號(hào)號(hào)）會(huì)所及物業(yè)管管理服務(wù)邊界處理建筑風(fēng)格建筑顏色建筑用材具備與城區(qū)距距離近的地段段優(yōu)勢(shì)成熟成型的別別墅圈VALUESORT本體分析：規(guī)規(guī)劃價(jià)值評(píng)價(jià)價(jià)關(guān)鍵詞：環(huán)內(nèi)內(nèi)最后的低密密度別墅住區(qū)區(qū)18萬(wàn)建筑體體量，1.4容積率，，別墅占地面面積80%左左右，這種規(guī)規(guī)模性的低密密度社區(qū)，環(huán)環(huán)內(nèi)幾乎不會(huì)會(huì)再有。關(guān)鍵詞：純粹粹性別墅與高層之之間的硬性區(qū)區(qū)隔，保證了了別墅區(qū)高層層區(qū)的兩種產(chǎn)產(chǎn)品的私密性性；關(guān)鍵詞：私密密性社區(qū)與外界和和周邊社區(qū)的的嚴(yán)密區(qū)隔，，保證整個(gè)社社區(qū)的高端性性和相對(duì)獨(dú)立立性；別墅區(qū)疊拼→聯(lián)排→雙拼拼的規(guī)劃布局局，達(dá)到了不不同價(jià)之下的的產(chǎn)品資源配配置雙拼組團(tuán)水系系環(huán)繞，本身身增強(qiáng)了區(qū)隔隔感；聯(lián)排通通過院落圍合合體現(xiàn)了一定定的私密性。。VALUESORT本體分析：產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià)價(jià)戶型圖關(guān)鍵詞：英英倫風(fēng)格濃郁而純粹的的英倫風(fēng)格的的別墅設(shè)計(jì)，，從外檐、細(xì)細(xì)部勾勒（窗窗、脊。。。。）到顏色搭搭配更為豐滿滿和精細(xì)，甚甚至超過霞光光道5號(hào)。關(guān)鍵詞：別別墅質(zhì)感居住的度和別別墅符號(hào)，為為生活預(yù)留想想象空間，包包括別墅的面面寬、入戶的的儀式感、大大開間、高挑挑空、4米首首層的層高、、5.7米頂頂層挑高………關(guān)鍵詞：高高附加值疊拼別墅配備備電梯，增加加上疊舒適度度；贈(zèng)送尺度上較較為舒適的地地下室和地下下車庫(kù)，贈(zèng)送送庭院為產(chǎn)品品增值；多露露臺(tái)、挑空贈(zèng)贈(zèng)送；雙拼擁?yè)碛杏H水平臺(tái)臺(tái)……VALUESORT本體分析：產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià)價(jià)關(guān)鍵詞：景景觀稀缺性270度瞰景景：北側(cè)壯壯觀侯臺(tái)風(fēng)景景區(qū)，南側(cè)大大面積中心綠綠化，西側(cè)大大面積市政綠綠化，東側(cè)別別墅社區(qū)。視視線可及范圍圍內(nèi)的景觀極極佳，且每戶戶的均好性強(qiáng)強(qiáng)。關(guān)鍵詞：居居住低密度建筑密度低，，基座占地面面積與高層區(qū)區(qū)占地面積之之比很小；樓間距、樓座座與山墻距十十分寬闊，無(wú)無(wú)遮擋；二梯四+內(nèi)天天井平面布局局，相當(dāng)于一一梯二的居住住尺度。關(guān)鍵詞：親親和力強(qiáng)享用如此大的的景觀資源，，但戶型面積積設(shè)計(jì)緊湊，，設(shè)置客戶擁?yè)碛写速Y源的的門檻較低，，社區(qū)親和感感較強(qiáng)。中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系TheValueSystem區(qū)位產(chǎn)品品牌社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑品質(zhì)環(huán)內(nèi)最后的的低密度規(guī)規(guī)模住區(qū)純粹性私密性都鐸風(fēng)格帶帶來(lái)的建筑筑價(jià)值感和和美感完美的施工工工藝別墅符號(hào)感感強(qiáng)烈戶型層高：：首層4米米，2-3層3.3米面積尺度合合宜、開間間、進(jìn)深尺尺度舒適庭院面積較較大交房配置精裝庭院附加值：贈(zèng)贈(zèng)送車庫(kù)、、地下室、、庭院地板采暖建筑材料精精挑細(xì)選…………精神屬性上上的尊崇物理屬性上上的舒適居住幸福滿滿足感價(jià)值解讀中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系TheValueSystem區(qū)位產(chǎn)品品牌中信集團(tuán)中信地產(chǎn)天津中信肩負(fù)歷史使使命企業(yè)公民國(guó)之重器雄厚實(shí)力金融世家混業(yè)平臺(tái)操作經(jīng)驗(yàn)成功項(xiàng)目中高端定位位23年23城100多個(gè)個(gè)項(xiàng)目四大產(chǎn)品線線3大產(chǎn)品系系列重劍無(wú)鋒3盤聯(lián)動(dòng)可持續(xù)性中信珺臺(tái)南站CBD天嘉湖榮耀安全感感價(jià)值解讀價(jià)值解讀中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系TheValueSystem區(qū)位產(chǎn)品品牌………………………………城市屬性的的增強(qiáng)…………………………………………………………………………自然資源凸凸顯…………………………………………………………………………建筑產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)自然與城市市的平衡居住幸福滿滿足感……………………安全榮耀感感第一價(jià)值梯梯次：城城市稀缺性性第二價(jià)值梯梯次：產(chǎn)產(chǎn)品力第三價(jià)值梯梯次：品品牌第一價(jià)值梯梯次：城城市稀缺性性第二價(jià)值梯梯次：產(chǎn)產(chǎn)品力第三價(jià)值梯梯次：品品牌影響力力中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系TheValueSystem本體價(jià)值帶帶給客戶的的情感體現(xiàn)現(xiàn)廣泛關(guān)注度度居住價(jià)值感感決策信心第二部分尋尋找成成功的路徑徑項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳梳理項(xiàng)目定位混合型社區(qū)區(qū)成為明年年的新上市市主流。項(xiàng)目開發(fā)商物業(yè)類型戶型面積容積率占地面積建筑面積上市時(shí)間高容積率混合社區(qū)熱點(diǎn)地區(qū)都會(huì)軒和黃空中別墅、高層66-330；180-1904.5292010年初星美御融創(chuàng)聯(lián)排，洋房，高層40-2803.41.465.982009年底香港建設(shè)香港建設(shè)聯(lián)排、高層、公寓180-240；2602.87.8152010年中旬博軒園博智多層,聯(lián)排,高層90-160；170-2002.33.510.172010年6月份低密度混合社區(qū)環(huán)線內(nèi)鉆石山招商別墅、超高層80-240；200-3802.1314.531已上市中信珺臺(tái)中信別墅、高層90-140；180-3001.412.8182010年5月水岸公館松江別墅、高層90-130；300-4001.492130已上市天鵝湖江勝別墅，高層250-260，310-4601.310.713.7已上市環(huán)線外朗潤(rùn)園萬(wàn)科別墅、高層80-110；270-3401.52234已上市華潤(rùn)雙港華潤(rùn)別墅、洋房、高層-1.3611152010年下半年首創(chuàng)愛這城首創(chuàng)別墅、洋房、高層98-150；1.0847512010年下半年正信西青正信別墅，洋房-126——2010年下半年京基高爾夫京基別墅、高層230-3401.267672010年底海爾海爾聯(lián)排-1.1359——2010年下半年碧桂園碧桂園別墅、高層、多層210-3501.7355962010年下半年MARKETPOSITIONING市場(chǎng)占位本項(xiàng)目屬于于環(huán)線內(nèi)，，較為稀缺缺的低密度度混合社區(qū)區(qū)，相對(duì)其其他兩種Plot下下的社區(qū)，，兩種產(chǎn)品品能夠各成成氣候，壁壁壘分明。。MARKETPOSITIONINGPlot>1.5Plot=1.1-1.5Plot<1.1容積率超過過1.5的的項(xiàng)目，高高層占地比比例接近一一半，高層層物業(yè)對(duì)社社區(qū)整體空空間的控制制作用明顯顯增強(qiáng)，低低密度氛圍圍僅限局部部容積率在1.1—1.5的項(xiàng)項(xiàng)目，高層層占地比例例約為三成成，整體社社區(qū)空間低低密度物業(yè)業(yè)與高層物物業(yè)各成氣氣候，壁壘壘分明Plot<1.1:容積率在在1.1以以下的項(xiàng)目目，高層占占地比例較較低，整體社區(qū)低低密度居住住氛圍強(qiáng)烈烈，高層起起到點(diǎn)綴、、陪襯的作作用市場(chǎng)占位鎖定1.5容積率的的產(chǎn)品及市市場(chǎng)表現(xiàn)混合型社區(qū)區(qū)成為明年年的供應(yīng)主主流不同PLOT混合物物業(yè)特征各各異1.5容積積率物業(yè)類類型的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)鉆石山、天天鵝湖中信珺臺(tái)、、朗潤(rùn)園、、水岸公館館MARKETPOSITIONING市場(chǎng)占位城市低密度度混合社區(qū)區(qū)MARKETPOSITIONING前期共識(shí)：：居住改善善的城市中產(chǎn)+城市新貴貴通過客戶訪訪談和總結(jié)結(jié)，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)。。。。CustomerPOSITIONING核心客戶別墅首置型型客戶：一一步到位養(yǎng)養(yǎng)老、追求求別墅物業(yè)業(yè)形式重點(diǎn)客戶別墅改善型型客戶：居居住舒適度度、地段、、社區(qū)品質(zhì)質(zhì)改善需求求游離客戶投資、資本本處置功能能型客戶：：投資首開開、熱點(diǎn)開開發(fā)區(qū)域別墅客戶自住41（87%）投資7（13%）首置自住型10（72%）再置自住型2（14%）再置改善型2（14%）別墅客戶定定位核心客戶

別墅首置型客戶養(yǎng)老型：不成熟買家

城市中產(chǎn)老人一代

準(zhǔn)空巢中年或者老年別墅首置多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限

關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格〉與城市距離〉周邊配套〉區(qū)域內(nèi)部居住環(huán)境追求別墅物業(yè)形式型：多數(shù)不成熟買家

城市中產(chǎn)

后小太陽(yáng)風(fēng)、孩子三代別墅首置經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般

關(guān)注點(diǎn)排序價(jià)格〉與城市距離〉區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)的成熟度〉別墅風(fēng)格和戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)客戶

別墅再改型客戶別墅再改型：成熟買家

城市新貴及以上

經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚別墅改善5、6年前購(gòu)買別墅自住由于早期別墅形式性大于居住性多數(shù)對(duì)社區(qū)純粹性、舒適度、產(chǎn)品產(chǎn)生不滿關(guān)注點(diǎn)排序：與舒適性相關(guān)（水景、層數(shù)、社區(qū)規(guī)劃等）〉區(qū)域成熟度〉性價(jià)比游離客戶

投資型、資產(chǎn)處置型客戶投資型：成熟買家城市新貴及以上經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚資產(chǎn)增值速度快關(guān)注點(diǎn)排序：地段〉總價(jià)〉開發(fā)商品牌

一級(jí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：總價(jià)、別墅墅符號(hào)感一級(jí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：居住舒適度度、物業(yè)服服務(wù)一級(jí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：物業(yè)的升值值速度、安安全性、變變現(xiàn)能力CustomerPOSITIONING

關(guān)鍵詞別墅客戶定定位他們，在彼彼岸他們是這個(gè)個(gè)時(shí)代的中中堅(jiān)力量；；他們是城市市中絕對(duì)的的傲視階層層；城市是是生活和工工作的核心心他們有著成成熟的人生生價(jià)值體系系；他們?cè)诟髯宰缘念I(lǐng)域?qū)崒?shí)現(xiàn)著他們們的價(jià)值。。他們感性于于自己與家家人的夢(mèng)想想，他們基本達(dá)達(dá)到成功的的彼岸核心共性提提煉Sumupthecores他們追求城城市性、居居住形式、、低密舒適適的生活、、階段成功功感或人生生褒獎(jiǎng)通過客戶訪訪談和總結(jié)結(jié)，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)。。。。CustomerPOSITIONING核心客戶婚房+功能能改善型客客戶重點(diǎn)客戶品質(zhì)改善+養(yǎng)老型客客戶游離客戶投資型客戶戶高層客戶自住41（85%）投資7（15%）兩室31（76%）三室10（24%）功能改善7（23%）品質(zhì)改善6（19%）養(yǎng)老2（6%）舒適三居（20%）緊湊三居（80%）高層客戶定定位CustomerPOSITIONING

關(guān)鍵詞核心客戶

婚房+功能改善型客戶婚房型：青年之家2經(jīng)濟(jì)不能獨(dú)立價(jià)格擠出區(qū)域相關(guān)剛需

關(guān)注點(diǎn)排序：地緣性地段〉價(jià)格〉交通功能改善型客戶：青年持家、孩子三代需要脫離父母實(shí)現(xiàn)小家庭剝離追求性價(jià)比購(gòu)房周期在1年左右剛需關(guān)注點(diǎn)排序：地緣性地段〉價(jià)格〉開發(fā)商〉重點(diǎn)客戶

品質(zhì)改善+養(yǎng)老型客戶品質(zhì)改善：小太陽(yáng)家庭或孩子三代經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)對(duì)目前居住狀況不滿而產(chǎn)生的品質(zhì)升級(jí)需求注重區(qū)域和開發(fā)商品牌部分注重面積和總價(jià)控制養(yǎng)老型：老人一代尋求舒適安靜的養(yǎng)老型社區(qū)區(qū)域選擇自由度較大購(gòu)房時(shí)間在1-2年相對(duì)剛需關(guān)注點(diǎn)排序：社區(qū)環(huán)境〉周邊配套〉開發(fā)商品牌游離客戶

投資型客戶投資型：富裕家庭有３次以上的置業(yè)經(jīng)歷關(guān)注區(qū)域價(jià)值和未來(lái)的升值潛力明顯的總價(jià)控制關(guān)注點(diǎn)排序：區(qū)域潛力〉價(jià)值差〉戶型面積一級(jí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：有價(jià)格剛性性上限、地地緣性地段段一級(jí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、、品牌、面面積總價(jià)控控制一級(jí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：價(jià)值差、升升值潛力高層客戶定定位他們，在路路上他們是這個(gè)個(gè)時(shí)代的基基礎(chǔ)力量；；他們是城市市中上升階階層；經(jīng)濟(jì)濟(jì)相對(duì)充裕裕工作家庭是是現(xiàn)階段的的核心；有前途、有有事業(yè)心；；努力。。。。。。。。路就在腳腳下；核心共性提提煉Sumupthecores他們追求力力所能及的的、以工作作和生活為為中心的、、更舒適、、更穩(wěn)定的的生活I(lǐng)MAGENaTion對(duì)于城市性性的理解：：中信珺臺(tái)項(xiàng)項(xiàng)目擁有極極為稀缺的的城市地段段，具備天天然的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這這點(diǎn)需要體體現(xiàn)在營(yíng)銷銷操作的全全過程；對(duì)于產(chǎn)品的的理解：中信珺臺(tái)項(xiàng)項(xiàng)目作為城城市范圍內(nèi)內(nèi)低密度大大規(guī)模的社社區(qū)，承載載中信在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、配置置上的心血血，體現(xiàn)多多項(xiàng)資源集集于一身的的符合優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是城市市范圍內(nèi)最最具生活價(jià)價(jià)值的低密密度社區(qū)；；對(duì)于中信品品牌的理解解：一個(gè)綜合實(shí)實(shí)力、運(yùn)作作力、操作作水平都非非常出色的的房地產(chǎn)行行業(yè)一線品品牌，將重重新定義天天津市地產(chǎn)產(chǎn)界品牌的的標(biāo)桿。形象定位思思考路徑IMAGENaTion城市性：最最具稀缺價(jià)價(jià)值的城市市地段產(chǎn)品力：最最具居住價(jià)價(jià)值和居住住舒適度的的低密度純純粹英倫社社區(qū)品牌：最具具綜合實(shí)力力的品質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿城市市最最后后的的英英倫倫別別墅墅群群GraspTheTRONE形象象定定位位第三三部部分分走走向向成成功功的的大大道道前車車之之鑒鑒營(yíng)銷銷策策略略推售售執(zhí)執(zhí)行行參照照項(xiàng)項(xiàng)目目案案例例選選取取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)【特征征匹匹配配】高層層+別別墅墅混混合合社社區(qū)區(qū)需要要突突破破區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知不不足足對(duì)對(duì)于于別別墅墅價(jià)價(jià)值值感感知知的的影影響響天津津成成熟熟品品牌牌別墅墅規(guī)規(guī)模模與與速速度度銷銷售售的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)朗潤(rùn)潤(rùn)園園【特征征匹匹配配】鉆石石山山高層層+別別墅墅混混合合社社區(qū)區(qū)城市市需需要要去去實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)純純高高端端改改善善社社區(qū)區(qū)的的價(jià)價(jià)值值感感知知天津津非非成成熟熟品品牌牌IMAGENaTion開發(fā)商天津萬(wàn)科總建筑面積7.5萬(wàn)平方米綠化率40%總戶數(shù)480車位比1：1產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅價(jià)格1.6-1.7萬(wàn)/㎡面積區(qū)間260平米、280平米、340平米銷售狀況首開資源80套售罄區(qū)域域（（準(zhǔn)準(zhǔn)城城市市性性））：：環(huán)外外據(jù)據(jù)市市區(qū)區(qū)最最近近的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)片片區(qū)區(qū)，，周周邊邊配配套套不不齊齊全全；；整整體體區(qū)區(qū)域域高高端端氛氛圍圍不不足足。。規(guī)劃劃（（土土塊塊價(jià)價(jià)值值最最大大化化））：：中等等體體量量，，容容積積率率0.63，，480套套純純聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅社社區(qū)區(qū)；；別別墅墅密密度度大大，，兵兵營(yíng)營(yíng)式式布布局局，，舒舒適適度度差差。。地地塊塊資資源源的的最最優(yōu)優(yōu)化化使使用用與與物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值最最大大化化；；均均好好性性強(qiáng)強(qiáng)，，且且有有一一定定的的價(jià)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)桿桿。。產(chǎn)品品（（合合理理面面積積控控制制，，戶戶型型人人性性化化，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積大大））：：分為為大大端端、、邊邊戶戶、、中中戶戶三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，面面積積260-340㎡㎡主主流流別別墅墅面面積積；；戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)極極具具人人性性化化，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積100㎡㎡左左右右。。價(jià)格格（（合合理理的的總總價(jià)價(jià)控控制制，，高高性性價(jià)價(jià)比比））：：利用贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)現(xiàn)良好的總價(jià)價(jià)控制，單價(jià)價(jià)1.6-1.7萬(wàn)/㎡㎡，實(shí)收1.1-1.2萬(wàn)/㎡，極極具性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)。基礎(chǔ)信息客戶分析營(yíng)銷策略價(jià)格實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案例分析析：萬(wàn)科朗潤(rùn)潤(rùn)園VIEWOFTHEMARKET第一居所原創(chuàng)風(fēng)格萬(wàn)科城市別墅墅力作近城屬性一個(gè)城市，兩兩種生活萬(wàn)科品牌生活化場(chǎng)景重點(diǎn)案例分析析之——萬(wàn)科·朗潤(rùn)園園朗潤(rùn)園核心價(jià)價(jià)值體系推導(dǎo)導(dǎo)置業(yè)目的存在低密度情結(jié)，無(wú)別墅居住經(jīng)歷，朋友可能已有別墅置業(yè)，工作生活圈與西部新城存在地緣關(guān)聯(lián)客戶來(lái)源

類低密度客戶驗(yàn)證：假日風(fēng)景情花一樓客戶的訪談溝通中，存在具備經(jīng)濟(jì)別墅的置業(yè)需求、一定支付能力的客戶；同片區(qū)經(jīng)濟(jì)別墅客戶驗(yàn)證：中天首府、社會(huì)山、荷蘭墅均以南開客戶為主力，區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品也會(huì)有所挑戰(zhàn)；河西核心、梅江片區(qū)的改善客戶驗(yàn)證：存在萬(wàn)科品牌牽引或工作生活圈因素，方可促進(jìn)“河西——南開（西部新城）”的置業(yè)決策形成；總價(jià)上限承受能力存在一定限制，依據(jù)同類總價(jià)的別墅產(chǎn)品客戶情況預(yù)判，總價(jià)上限彈性較低（公務(wù)員、教師等也占有一定客戶比例）關(guān)注價(jià)值關(guān)注點(diǎn)從單純的產(chǎn)品趨向于產(chǎn)品綜合素質(zhì)及后期物業(yè)管理對(duì)產(chǎn)品領(lǐng)地所屬權(quán)情有獨(dú)鐘，如庭院面積、露臺(tái)贈(zèng)送、地下室、客廳挑空等能夠體現(xiàn)別墅生活符號(hào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)；關(guān)鍵詞：地緣緣關(guān)聯(lián)、改善善需求低密度度情結(jié)、萬(wàn)科科品牌、別墅墅首置城市別墅是城城市新貴和城城市中產(chǎn)，無(wú)無(wú)可爭(zhēng)議的第第一價(jià)值選擇擇他們希望別墅墅體現(xiàn)身份，，但同時(shí)他們們也需要時(shí)間間和完善的配配套但他們還不是是頂級(jí)財(cái)富階階層，還沒有有資本購(gòu)買城城市頂級(jí)豪宅宅重點(diǎn)案例分析析之——萬(wàn)科·朗潤(rùn)園園基礎(chǔ)信息營(yíng)銷分析客戶情況價(jià)格實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案例分析析之——萬(wàn)科·朗潤(rùn)園園潛在客戶重要客戶核心客戶萬(wàn)科老業(yè)主客戶偏好：萬(wàn)萬(wàn)科品牌、萬(wàn)萬(wàn)科首開資源源、物業(yè)服務(wù)務(wù)客戶來(lái)源：水晶城、都花花、城花、假假日等南開區(qū)及周邊邊地緣性客戶戶客戶偏好：居居住區(qū)域、工工作區(qū)域、知知名開發(fā)商客戶來(lái)源：南開老社區(qū)區(qū)、區(qū)域內(nèi)企企業(yè)主等非地緣性客戶戶：產(chǎn)品偏好：居居住品質(zhì)、交交通、產(chǎn)品形形式升級(jí)客戶來(lái)源：和平、河西等等高檔社區(qū)，，品牌消費(fèi)人人群等客戶訪談—客客戶劃分基礎(chǔ)信息營(yíng)銷分析客戶情況價(jià)格實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案例分析析之——萬(wàn)科·朗潤(rùn)園園基礎(chǔ)信息客戶分析營(yíng)銷策略價(jià)格實(shí)現(xiàn)歷經(jīng)三個(gè)月客戶儲(chǔ)備，9.19日開開盤銷售80套，一期資資源售罄！朗潤(rùn)園營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)作拆解6月7月8月9月形象導(dǎo)入期開盤預(yù)熱期開盤熱銷期銷售分期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣訴求客戶儲(chǔ)備臨時(shí)銷售中心開放客戶維系活動(dòng)示范區(qū)開放開盤一個(gè)城市兩種種生活萬(wàn)科城市別墅墅力作銷售售中心開放萬(wàn)科城市別墅墅力作首首開萬(wàn)科城市別墅墅力作示示范區(qū)開放6.12-9.12會(huì)員員招募9.12-9.17排卡卡客戶展示區(qū)開放收收取5萬(wàn)意向向金,客戶281組搖號(hào)產(chǎn)生順序序號(hào),281組客戶確確定順序號(hào).開盤當(dāng)日簽簽到182組組進(jìn)入選房區(qū)區(qū)84組.9.18-19驗(yàn)資5萬(wàn),積積累客戶291組重點(diǎn)案例分析析之——萬(wàn)科·朗潤(rùn)園園推售與價(jià)格策策略產(chǎn)品梯次顏色數(shù)量（T）比例250萬(wàn)以下1519%250萬(wàn)左右1822%250-300萬(wàn)2531%300萬(wàn)左右1316%300-350萬(wàn)56%350萬(wàn)以上56%給到客戶驚喜喜：溝通價(jià)格格300萬(wàn)左左右，實(shí)際價(jià)價(jià)格80%左左右都在300萬(wàn)以下；；價(jià)格跨跨度大大：能能夠滿滿足不不同需需求，，價(jià)格格區(qū)間間從220-430萬(wàn)；；價(jià)格梯梯次分分明：：尤其其是中中戶和和端戶戶價(jià)差差，在在60-70萬(wàn)萬(wàn)，用用價(jià)差差平抑抑對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的的需求求，同同時(shí)拉拉低中中戶的的價(jià)格格?；A(chǔ)信信息營(yíng)銷分分析客戶情情況價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案案例分分析之之——萬(wàn)科··朗潤(rùn)潤(rùn)園展示:園園林與與銷售售中心心展示空空間文文化氣氣息濃濃厚，，歷史史感強(qiáng)強(qiáng)，與與周邊邊社區(qū)區(qū)的隔隔離性性好重點(diǎn)案案例分分析之之——萬(wàn)科··朗潤(rùn)潤(rùn)園展示:樣樣板間間樣板間間功能能引導(dǎo)導(dǎo)性強(qiáng)強(qiáng)，情情境體體驗(yàn)展展示十十分充充分重點(diǎn)案案例分分析之之——萬(wàn)科··朗潤(rùn)潤(rùn)園成成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)高+低低的混混合社社區(qū)的的處理理別墅社社區(qū)單單獨(dú)管管理建立獨(dú)獨(dú)立操操作體體系如何突突破區(qū)區(qū)域抗抗性，，并通通過營(yíng)營(yíng)銷手手段實(shí)實(shí)現(xiàn)熱熱銷清晰的的產(chǎn)品品定位位和客客群定定位；；具有打打動(dòng)力力和引引導(dǎo)性性的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示，，塑造造陌生生區(qū)域域別墅墅的價(jià)價(jià)值感感知；；良好的的首開開資源源與非非常驚驚喜的的開盤盤價(jià)格格；重點(diǎn)案案例分分析之之——招商··鉆石石山基礎(chǔ)信信息產(chǎn)品分分析營(yíng)銷策策略價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商招商地產(chǎn)總建筑面積（㎡）31萬(wàn)平方米(其中別墅5.23萬(wàn)平方米)容積率2.13綠化率40%覆蓋率——總戶數(shù)——（08年推出一期，共121套）總停車位整體車位比例：1：1建筑構(gòu)成(棟數(shù)/層數(shù))199套別墅，8棟高層土地使用年限70年物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)待定基礎(chǔ)信信息產(chǎn)品分分析營(yíng)銷策策略價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案案例分分析之之——招商··鉆石石山公建四四期：：8.4萬(wàn)萬(wàn)㎡公寓一一期公寓三三期：：8.44萬(wàn)㎡㎡公寓二二期別墅一一期別墅二二期基礎(chǔ)信信息產(chǎn)品分分析營(yíng)銷策策略價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案案例分分析之之——招商··鉆石石山2008年年2009年年6月1月6月1月3月9月3月9月銷售分分期營(yíng)銷推廣訴訴求形象導(dǎo)導(dǎo)入期期開盤預(yù)預(yù)熱期期別墅高層開盤順順銷期期預(yù)熱期期開盤順順銷12月月二期開開盤預(yù)預(yù)熱期期天塔高爾夫夫賽會(huì)所開開放“時(shí)尚之之夜””銷售中中心開開放別墅開開盤高層開開盤高層加加推樣板間間開放放國(guó)際足足球友友誼賽賽百年招招商為為天津津而來(lái)來(lái)無(wú)他唯唯見鉆鉆石山山未曾領(lǐng)領(lǐng)略天天津在在此產(chǎn)品說說明會(huì)會(huì)重點(diǎn)案案例分分析之之——招商··鉆石石山品牌落落地方方式借借鑒高調(diào)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月11月月12月月天塔45層層、海海拔140米的的城市市高處處舉行行了““鉆石石山體體驗(yàn)館館”贏贏得一一片驚驚艷，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目物質(zhì)質(zhì)品質(zhì)質(zhì)和精精神高高度百年招招商為為天津津而來(lái)來(lái)“招商商地產(chǎn)產(chǎn)杯高高爾夫夫巡回回賽””招商鉆鉆石山山“時(shí)時(shí)尚之之夜””打造造時(shí)尚尚奢華華感，，聚集集天津津眼球球無(wú)他唯唯見鉆鉆石山山未曾領(lǐng)領(lǐng)略天天津在在此曾子墨墨哈繼繼銘力力鼎招招商鉆鉆石山山財(cái)富富論壇壇視線就就是地地平線線奧體中中心旁旁的TOWNHOUSE重點(diǎn)案案例分分析之之——鉆石山山經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借鑒鑒高+低低的混混合社社區(qū)的的處理理從營(yíng)銷銷節(jié)奏奏上來(lái)來(lái)掌握握別墅墅與高高層的的關(guān)系系如何實(shí)實(shí)現(xiàn)品品牌落落地高調(diào)的的推廣廣訴求求；強(qiáng)大的的資源源整合合能力力凸顯顯品牌牌實(shí)力力；如何讓讓實(shí)現(xiàn)現(xiàn)純改改善型型社區(qū)區(qū)價(jià)值值感知知奧體資資源整整合運(yùn)運(yùn)用；；本身強(qiáng)強(qiáng)大配配套的的極致致利用用；第三部部分走走向成成功的的大道道前車之之鑒營(yíng)銷策策略推售執(zhí)執(zhí)行營(yíng)銷的的戰(zhàn)略略課題題TheStrategicalProblemsoftheMarketing如何建建立客客戶可可以感感知的的價(jià)值值？如何突突破區(qū)區(qū)域帶帶給我我們的的屏障障？高+低低混合合社區(qū)區(qū)的同同步操操作方方式？？讓我們們開始始一場(chǎng)場(chǎng)用感感性驅(qū)驅(qū)動(dòng)的的營(yíng)銷銷歷程程………三大關(guān)關(guān)鍵動(dòng)動(dòng)作重建區(qū)區(qū)域評(píng)評(píng)價(jià)體體系構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)中信品品牌天天津奠奠基塑造理念構(gòu)建夢(mèng)想經(jīng)營(yíng)感動(dòng)營(yíng)銷總總綱的的原則則生活理理念訴訴求品牌關(guān)關(guān)鍵事事件項(xiàng)目形形象塑塑造片區(qū)營(yíng)營(yíng)銷事事件賣場(chǎng)品品牌展展示系系統(tǒng)超越市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示英倫風(fēng)風(fēng)情文文化體體驗(yàn)品牌綜綜合服服務(wù)體體驗(yàn)地界軟軟性展展示重建區(qū)區(qū)域評(píng)評(píng)價(jià)體體系變侯臺(tái)臺(tái)區(qū)域域?yàn)榇蟠竽祥_開區(qū)；；現(xiàn)場(chǎng)展展示弱弱化侯侯臺(tái)片片區(qū)的的固有有印象象；廣告?zhèn)鱾鞑ブ髦黝}TheStrategyofAdvertisingSpread把城市市還給給生活活（強(qiáng)化化中信信珺臺(tái)臺(tái)體現(xiàn)現(xiàn)的強(qiáng)強(qiáng)烈的的城市市中的的生活活感））重建區(qū)區(qū)域評(píng)評(píng)價(jià)體體系區(qū)域發(fā)發(fā)展論壇時(shí)間：：項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷前前期參與：：中信、、高銀銀、代代理機(jī)機(jī)構(gòu)、、政府府、經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析專專家、、記者者等形式：：區(qū)域論論壇內(nèi)容：：探討天天津西西南板板塊未未來(lái)的的定位位和發(fā)發(fā)展，，描繪繪大南南開外外擴(kuò)片片區(qū)的的未來(lái)來(lái)景象象。目的：：放大侯侯臺(tái)風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)的宜宜居價(jià)價(jià)值，，弱化化人們們對(duì)于于區(qū)域域的抗抗性。重建區(qū)區(qū)域評(píng)評(píng)價(jià)體體系四季花花墻時(shí)間：：項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷期期始終終形式：：地界包包裝內(nèi)容：：使用四四季當(dāng)當(dāng)季適適用的的花卉卉，將將項(xiàng)目目的地地界包包裝起起來(lái)，，使得得客戶戶到了了此地地，就就有到到了一一個(gè)全全新地地方的的感覺覺。目的：：弱化周周邊舊舊有住住宅的的干擾擾和印印象，，將項(xiàng)項(xiàng)目包包裝成成為區(qū)區(qū)域重重要的的景觀觀視點(diǎn)點(diǎn)。構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)建立超超越市市場(chǎng)水水平的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示示；塑造差差異化化純粹粹英倫倫風(fēng)情情和文文化；；吸引和和截流流別墅墅改善善型客客戶構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)地界包包裝一級(jí)地地界包包裝位置：：保山西西道、、外環(huán)環(huán)沿線線、入入口目的：：昭示性性、延延展景景觀展展示、、雄偉偉大氣氣二級(jí)地地界包包裝位置：楚雄雄西道道、鳳鳳聚道道目的：：區(qū)隔與與舊有有社區(qū)區(qū)的形形象第一步步：項(xiàng)項(xiàng)目景景觀初初步展展示第二步步：品品牌及及區(qū)域域展示示第四步步：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品展展示第三步步：項(xiàng)項(xiàng)目景景觀再再次展展示全街區(qū)區(qū)營(yíng)銷銷展示示示范范區(qū)構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)入口展展示點(diǎn)點(diǎn)：案名的的昭示示性：：突出出項(xiàng)目目名稱稱的品品質(zhì)和和氣質(zhì)質(zhì)；景觀的的陣列列感：：隔絕絕外界界環(huán)境境，需需要成成規(guī)模模；節(jié)點(diǎn)的的構(gòu)筑筑物：：社區(qū)區(qū)隆重重感，，以及及景觀觀的節(jié)節(jié)奏感感；水景的的延伸伸感：：增加加靈動(dòng)動(dòng)氣氛氛，和和外界界環(huán)境境呼應(yīng)應(yīng)；構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)英國(guó)著著名景景觀微微縮：：采用點(diǎn)點(diǎn)位：：入口口廣場(chǎng)場(chǎng)、水水系兩兩端、、組團(tuán)團(tuán)間；；參考景景觀；；特拉拉法加加廣場(chǎng)場(chǎng)、英英國(guó)康康橋、、倫敦敦大橋橋、大大英博博物館館采用的的元素素：構(gòu)構(gòu)筑物物、雕雕塑、、橋梁梁、廣廣場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)、、小品品；構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)英國(guó)情情景街街區(qū)展展示：：采用點(diǎn)點(diǎn)位：：整個(gè)個(gè)示范范區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)；；參考景景觀；；英國(guó)國(guó)街頭頭文化化活動(dòng)動(dòng)、皇皇家儀儀仗隊(duì)隊(duì)、繁繁華商商業(yè)街街區(qū)構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)英國(guó)文文化周周：使用時(shí)時(shí)間：：營(yíng)銷銷推廣廣期；；合作單單位；；英國(guó)國(guó)大使使館；；活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：組織織文化化周、、英國(guó)國(guó)高校校巡禮禮、文文化交交流構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)項(xiàng)目沙沙盤時(shí)間：：項(xiàng)目入入市期期形式：：270o環(huán)環(huán)幕媒媒體+動(dòng)態(tài)態(tài)變化化沙盤盤內(nèi)容：：采用激激光感感應(yīng)配配合，，站在在沙盤盤上投投影，，表示示項(xiàng)目目四季季的色色彩變變化，，和城城市道道路的的動(dòng)感感；同同時(shí)環(huán)環(huán)幕放放映項(xiàng)項(xiàng)目周周邊情情況的的動(dòng)態(tài)態(tài)介紹紹；目的：：強(qiáng)化社社區(qū)的的宜居居感覺覺，給給客戶戶以強(qiáng)強(qiáng)烈的的視覺覺震撼撼。樣板間間展示示重點(diǎn)點(diǎn)：生活感感：可以通通過對(duì)對(duì)于生生活需需求的的研究究，細(xì)細(xì)致刻刻畫生生活景景象別墅功功能的的想象象力：：對(duì)于地地下室室、小小院、、露臺(tái)臺(tái)等等等別墅墅符號(hào)號(hào)的空空間，，需要要大膽膽的想想象，，對(duì)于于客戶戶的使使用起起到引引導(dǎo)作作用。。構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)Action1:工程程的體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷———工工藝工工法在售樓樓處內(nèi)內(nèi)進(jìn)行行工藝藝工法法的展展示，，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目目的用用才考考究。。Action2:工程程的體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷———流流程化化的工工地管管控詳詳解在售樓樓處設(shè)設(shè)置工工地流流程化化管控控板，，列舉舉項(xiàng)目目的進(jìn)進(jìn)度、、工程程管理理規(guī)定定、合合作團(tuán)團(tuán)隊(duì)等等。讓讓客戶戶對(duì)于于項(xiàng)目目的施施工了了然于于胸。。構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)中信品品牌天天津奠奠基實(shí)現(xiàn)品品牌落落地；；珺臺(tái)承承載對(duì)對(duì)于中中信品品牌的的解讀讀；強(qiáng)化中信品品牌的力量量感和品質(zhì)質(zhì)感。中信項(xiàng)目品品牌發(fā)布會(huì)會(huì)中信品牌天天津奠基時(shí)間：項(xiàng)目營(yíng)銷初初期形式：中信地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目品牌發(fā)發(fā)布會(huì)（南南站CBD、天嘉湖湖、珺臺(tái)））內(nèi)容：聯(lián)合市政府府領(lǐng)導(dǎo)，南南站CBD規(guī)劃正式式發(fā)布；聯(lián)聯(lián)合嘉里、、中糧眾開開發(fā)商，市市政府頒出出“城市發(fā)發(fā)展杰出貢貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，，同時(shí)發(fā)布布KPF概概念性規(guī)劃劃。目的：通過此次活活動(dòng)，建立立中信品牌牌的市場(chǎng)影影響力。中信三盤聯(lián)聯(lián)動(dòng)中信品牌天天津奠基1、中信··珺臺(tái)：重新定義城城市別墅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2、南站CBD項(xiàng)目目：重新定義一一線豪宅和和城市綜合合體標(biāo)準(zhǔn)3、天嘉湖湖項(xiàng)目：旅游地產(chǎn)和和郊區(qū)大盤盤鳥巢體驗(yàn)之之旅中信品牌天天津奠基時(shí)間：2010年年夏天形式：鳥巢體驗(yàn)之之旅——皇皇馬親密接接觸內(nèi)容：皇家馬德里里明年夏天天在鳥巢有有一場(chǎng)賽事事，球迷可可以與卡卡卡、C羅零零距離接觸觸；目的：通過此次活活動(dòng)，使客客戶體驗(yàn)中中信建造鳥鳥巢、運(yùn)營(yíng)營(yíng)體育場(chǎng)館館的巨大的的實(shí)力。充滿立體品品牌展示的的售樓處從進(jìn)入售樓樓處開始，，便對(duì)客戶戶進(jìn)行系列列的洗腦。。中信品牌logo墻墻—中信信地產(chǎn)代表表作品墻——中信信品牌宣傳傳片—中中信書屋屋，逐步深深入讓客戶在不不受打擾的的空間中，，感受產(chǎn)品品剝筍