房地產(chǎn)策劃常用名詞解析

-.z.不同類型房地產(chǎn)銷售收益的主要影響因素花園公寓：銷售時機寫字樓：地段商店：商圈、樓層、朝向、臨街狀態(tài)等住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價格、物業(yè)等旅館、酒店：地段房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者再購置期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)房：是指消費者再購置時即買即住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。商品房現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。外銷〔租〕：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售〔或出租〕給境外企業(yè)和個人包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商鋪房屋面積。內(nèi)銷：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。房地產(chǎn)籌劃常用名詞建筑密度〔建筑覆蓋率〕：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率〔％〕，即建筑密度＝建筑基底面積／建筑用地面積。建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比，即容積率＝總建筑面積／建筑用地面積。綠化率：綠化用地與規(guī)劃用地面積之比。得房率：是指可供住戶支配的面積〔也就是套內(nèi)建筑面積〕與每戶建筑面積〔也就是銷售面積〕之比。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積銷售面積〔也稱套型建筑面積〕=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e〔俗說"公攤面積〞〕公攤面積：公攤面積包括兩局部，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套〔單元〕與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的一半。會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對象的綜合性高級康體娛樂效勞設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他效勞設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨立使用的住房，一般指成套的樓房?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購置。公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)高，每一層內(nèi)有假設(shè)干單元獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。酒店式效勞公寓：是指提供酒店式管理效勞的公寓。始于1994年，意為"酒店式的效勞，公寓式的管理〞，市場定位很高。她是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有"自用〞和"投資〞兩大成效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項效勞外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效勞，讓人有賓至如歸的感覺。躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房都有其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公公樓梯，而采用用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點：A每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好B戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大C布局緊湊，功能明確，互相干擾較小復(fù)式住宅：一般指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅〔復(fù)式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米〕，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和儲藏用，戶內(nèi)設(shè)有起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐地但無法直立。聯(lián)排式住宅：將許多獨戶住宅成排拼接，每戶有單獨的出入口或獨立的院落形成的聯(lián)排式住宅。智能化住宅：智能化小區(qū)主要有三個組成局部，即提供多元信息效勞和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)〔小區(qū)接入網(wǎng)〕，以及提供家庭平安、自動化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高兩小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進一步加強了小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理。商品房：指按市場價購置的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷和外銷。商住住宅：是SOHO〔居家辦公〕住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的興旺，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。經(jīng)濟適用房：以中低收入家庭住房困難戶為供給對象，按照國家住宅建立標(biāo)準(zhǔn)〔不含別墅、高級公寓、外銷住宅〕建立的普通住宅，是以微利價出售給廣闊中低收入家庭、有社會保障性質(zhì)的得到國家政策扶持的普通住宅。廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。商品房價格由三局部構(gòu)成：〔1〕本錢：包括征地費、拆遷安置補償費、土地出讓金、建筑前期費及建筑安裝費，包括勘察設(shè)計費、配套設(shè)施費、建立工程施工費、材料費和人工費、管理費等；〔2〕稅金；〔3〕利潤。建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積。層高：是指上下兩層樓面或本層樓面距上層樓地面之間的距離。凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。土地"招牌掛〞：土地招牌掛是現(xiàn)行餓住房供給體系，就是國土資源局存儲土地，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地。樓面地價：是特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。樓面地價與樓板價一樣＝成交價格／總建筑面積。土地使用年限：住宅70年，辦公50年，商業(yè)40年，工業(yè)50年，公建配套40年，綜合50年。土地地塊屬性：土地地塊屬性主要有：住宅、辦公、商業(yè)〔商服〕、工業(yè)、共建配套〔文化娛樂、酒店、加油站、科教等〕、綜合等。土地交地標(biāo)準(zhǔn)：土地的交地標(biāo)準(zhǔn)分為生地和熟地。目前大多數(shù)出讓土地的交地標(biāo)準(zhǔn)都是熟地。七通一平〔熟地〕：是指土地〔生地〕在通過一級開發(fā)后，使其到達具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建立。三通一平〔凈地〕：是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。生地：指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)〔指征收〕，沒進展或局部進展根底設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建立用地條件的土地。毛地：指的是已完成宗地內(nèi)根底設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補償安置的土地。國土資源部［2010］151號文規(guī)定，對于商品住房用地，不得"毛地〞出讓。期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購置期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)房：是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。五證、兩書、一表五證：國有土地使用證：經(jīng)城市各級人民政府，證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了一定年限內(nèi)*塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和"四至〞范圍。建立用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門，確認(rèn)建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建立工程規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃管理部門，確認(rèn)有關(guān)建立活動的合法地位，保證有關(guān)建立單位個人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建立工程開工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，在建委辦理的允許其開工的批準(zhǔn)性證