昆明荷塘月色產(chǎn)品設計與物業(yè)服務典型問題

荷塘月色典型問題研究

客戶服務部

2009年3月一、目的

我們進行老項目典型問題的研究，立意不是為了批判錯誤和否定過去，也不僅僅是簡單的“糾錯”、反省，而是期望能在老項目典型問題梳理后，形成《銀海產(chǎn)品設計指導手冊》以規(guī)范今后的設計工作；

為了將成功的開發(fā)經(jīng)驗應用到新的項目中，在滿足居住舒適度、經(jīng)濟實用、安全可靠的前提下，不斷提高住宅設計質(zhì)量；

以客戶關系的視角和方法，重視客戶體驗；從設計、施工管理的源頭重視客戶投訴，全面樹立以客戶為中心的思想和意識，解讀客戶需求，強化客戶關懷，解決客戶投訴，持續(xù)改進產(chǎn)品和服務。因為客戶關系的價值體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)，就是通過吸收客戶體驗信息持續(xù)地改進設計和改進質(zhì)量；體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)就是客戶的推薦購買和客戶的重復購買。二、研究內(nèi)容及工作開展方式

產(chǎn)品設計

物業(yè)中、高層管理人員的訪談

物業(yè)服務

訪談4名已購房員工、客服部以往接觸客戶收集的意見

產(chǎn)品設計——第一章室外篇一、總圖（一）現(xiàn)狀及存在的問題區(qū)內(nèi)臨時停車位必須穿過整個小區(qū)與森林交通組織對比單獨規(guī)劃的物業(yè)用房人行交通不會和車輛發(fā)生沖突1、停車及交通組織問題。荷塘月色區(qū)內(nèi)交通沒有形成環(huán)道，更無法形成人車分流，給后期物業(yè)服務帶來了巨大的困難。09年2月交警對商鋪前停車抄牌，導致所有臨時停車涌入小區(qū)。進入小區(qū)后人車混雜，帶來了非常大的安全隱患，也打擊了小區(qū)的景觀品質(zhì)；荷塘月色停車配比不足，全區(qū)有住戶2378戶，現(xiàn)有車位數(shù)1117個，區(qū)內(nèi)有23個臨時停車位，這些車位總和，也不足戶數(shù)的1/2；區(qū)內(nèi)道路從寬度上看，沒有主次之分，平均道路寬度為6米。而現(xiàn)行通車的主干道道路狹窄，且還有拱橋，進出十分不便；道路用磚問題，在荷塘月色也十分突出。在設計時沒有考慮人車分留的情況下，小區(qū)道路全部使用耐壓性較差的磚塊。后雖全部更換，但這確是因設計考慮不周而導致的損失。2、物業(yè)用房問題。荷塘月色原設計將6棟一層60多平方作為物業(yè)用房，并兼用弱電機房，遠遠不能滿足這兩者的需要。后雖將物業(yè)辦公室移至14棟架空層，但作為服務2378戶的物業(yè)服務中心，仍很擁擠。同時在確定物業(yè)用房時，均采取規(guī)劃完成后，在相對空的地方“插空”的方式確定物業(yè)用房，物業(yè)只能按照不完善的配置方式來“看米下鍋”，沒有考慮物業(yè)服務的功能需求。①物業(yè)服務需要經(jīng)常性的應急處理，但沒有員工宿舍的配備，當發(fā)生火災、淹水、搶修等突發(fā)事件時，最快從出租房剛到現(xiàn)場也需要20分鐘；②另外物業(yè)服務的綠化、保潔、維修等都需要相應的工具房或休息間，但均未考慮，只能將所有工具堆放于辦公室；節(jié)省物業(yè)服務開支，就是節(jié)省業(yè)主的開支，弱電機房的統(tǒng)一考慮和弱電機房集中于物業(yè)辦公區(qū)，將為物業(yè)服務節(jié)省3至6人；

物業(yè)用房區(qū)位設置問題：荷塘月色最終確定的物業(yè)用房，位處14棟在離主入口較遠的位置，不論是業(yè)主辦事，還是打出門條，還是找物業(yè)辦公室都非常困難。3、設備用房及功能設施完善問題。設備用房對周邊業(yè)主可能造成的影響還沒有在設計初期進行考慮。如森林、國貿(mào)花園水泵房噪音問題的慘痛教訓，到荷塘月色仍沒有在設計時考慮?，F(xiàn)水泵房設置的位置是在設計后反復請求的情況下，才最終調(diào)整到現(xiàn)教育用地的位置。另外現(xiàn)消防控制中心設于6棟一層，由于設備運行必須的巡檢，發(fā)出的嗡鳴聲，經(jīng)常導致業(yè)主投訴。然而有了沉痛的教訓后，我們在新項目中，該如何設計，主動將設備用房的周邊影響避免或降到最低；管線敷設問題。在荷塘月色交房剛2個月的時間，荷塘月色出現(xiàn)不同區(qū)域、不同節(jié)點的供水管斷裂，次數(shù)高達近20次，而且每次發(fā)生均需要2天左右進行恢復，最長達8天恢復。在設計時是否綜合考慮強電、弱電、煤氣、通訊、排水、給水等綜合布管和布管深度問題；弱電（安防）系統(tǒng)的考慮。最為典型的問題是，擁有1117個車位，分9個庫的地下車庫，沒有1個監(jiān)控探頭，另外在小區(qū)主要人流區(qū)域（如中心景觀區(qū)、湖區(qū)等）都沒有監(jiān)控，經(jīng)查物業(yè)公司也提過相關的合理建議，但大部分未予采納。公共衛(wèi)生間整個小區(qū)只有3個——3棟、9棟、物管辦公室，使用頻率非常高，有業(yè)主多次提出衛(wèi)生間數(shù)量過少的問題。公司雖事后考慮在臨湖位置增設公共衛(wèi)生間，為減少投入及考慮相鄰客戶的投訴，經(jīng)我部與物業(yè)綜合評價，建議不增設。（二）改進建議1、設施、設備用房、物業(yè)管理處、垃圾處理站、公共洗手間、崗亭1）充分考慮停車場規(guī)模和停車位的數(shù)量。因此必須充分考慮停車場的規(guī)模和車位數(shù)量。2）設備用房的位置應避免對小區(qū)景觀造成不利影響，更重要的是不能對周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應設置合適的路徑供工作人員進出設備用房；3）不能只把物業(yè)管理處當做物業(yè)的辦公室，而是客戶認知銀海物業(yè)（客戶的理念還是把銀海地產(chǎn)與銀海物業(yè)等同為一家）主要窗口。物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務室、客戶接待室以及維修/保潔/綠化倉庫；4）物業(yè)管理處應在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，以便內(nèi)外人員工作聯(lián)系而減少對小區(qū)的影響；5）配配套套規(guī)規(guī)劃劃和和建建設設員員工工宿宿舍舍、、食食堂堂等等相相關關設設施施。。物物業(yè)業(yè)管管理理《條例》等法規(guī)中，對對地產(chǎn)公司應應提供的“管理用房”和“商業(yè)用房”均提出了一定定的要求甚至至“面積比例”。我公司物業(yè)業(yè)管理單位的的員工住房、、食堂及相關關的培訓、集集體活動用房房等，卻幾乎乎沒有。其結(jié)結(jié)果是：物業(yè)業(yè)公司管理處處，專門租房房子給員工居居住，而不利利于突發(fā)事件件的應急處理理。如果在規(guī)規(guī)劃設計初期期能通盤考慮慮，在大型住住宅區(qū)的開發(fā)發(fā)中拿出一定定面積興建員員工宿舍、飯飯?zhí)玫龋蚴鞘窃诟邔訕怯钣钤O計時確定定適當“部位”、適當面積的的上述配套用用房，就能為為物業(yè)管理單單位解決“后顧之憂”的問題。6）公共洗手間間是提供給小小區(qū)內(nèi)活動或或工作（如保保安、保潔人人員）的人員員使用的。通通常布置在首首層較為隱蔽蔽的位置；其其數(shù)量與選點點應考慮距離離因素保證使使用者能方便便地使用；其其使用要求僅僅需滿足便器器、洗手盤及及拖布池即可可；并配置給給排水設施、、排氣通風設設施和照明設設施；7）崗亭在小區(qū)區(qū)主入口處要要求按人流車車流方向?qū)嵭行腥塑嚪至鞴芄芾怼復さ牡耐獯白詈脼闉橥评?，能能大角度觀察察外界；崗亭亭應考慮遮陽陽措施，配備備電話、門禁禁門口對講機機、照明等設設施；崗亭道道匝配備應考考慮其提升速速度合理且造造型與小區(qū)形形象相適，讀讀卡器位置與與崗亭最好在在同一側(cè)，崗崗亭位置確定定時應該充分分考慮人行、、車行的進出出口位置，方方便停車取卡卡、讀卡及繳繳費。2、管線：埋深深、覆土、綜綜合、監(jiān)控設設施1）管線埋深、、覆土水管道宜與道道路中心線或或主要建筑物物平行敷設，，盡量減少與與其它管道交交叉；管道的埋深應應根據(jù)外部荷荷載、管道強強度與其它管管道交叉等因因素確定，一一般給水管車車行道下小于于0.7米，綠化帶按按0.5米，人行道按按0.3米；排水管道的布布置應根據(jù)小小區(qū)規(guī)劃、道道路和建筑的的布置、地形形標高、污雨雨水去向等，，按管線短，，埋深小，盡盡量自流排出出原則；排水干管應靠靠近主要排水水建筑物，并并布置在連接接支管較多的的一側(cè)；排水管道的最最小覆土深度度應根據(jù)外部部荷載、管材材強度，結(jié)合合當?shù)芈窆芙?jīng)經(jīng)驗，車行道道下，不宜小小于0.7米，綠化帶按按0.5米，人行道0.3米。2）電纜高壓電纜選用用YJV-10KV交聯(lián)聚氯乙烯烯絕緣，聚氯氯乙烯護套銅銅芯電力電纜纜；低壓出線電纜纜選用聚氯乙乙烯絕緣，聚聚氯乙烯護套套銅芯（阻燃燃）電力電纜纜，工作溫度度90|U+2103；應急母線出出線選用聚氯氯乙烯絕緣，，聚氯乙烯護護套銅芯（阻阻燃）電力電電纜，工作溫溫度90|U+2103。電纜明敷在在橋架上，若若不敷設在橋橋架上，應穿穿鍍鋅鋼管（（SC）敷設?？刂凭€采用ZR-KVV阻燃型電纜，，與消防有關關的控制線為為NH-KVV耐火型電纜。。3）燃氣地下燃氣管道道與建筑物、、構(gòu)筑物及其其它管道之間間的距離按規(guī)規(guī)范執(zhí)行；地下燃氣管道道盡量不設置置在地下室頂頂板上，如設設置在地下室室頂板上須考考慮其埋深覆覆土不小于1000mm（管底）；地下燃氣管道道上方不得設設置建筑物及及結(jié)構(gòu)物等。。4）管線綜合能綜合反映各各設備專業(yè)管管線（電纜、、通訊煤氣、、給水、污水水、雨水）相相對位置和埋埋設情況；能根據(jù)各專業(yè)業(yè)管線埋設情情況，結(jié)合園園林、結(jié)構(gòu)反反梁等確定室室外地下室頂頂部最小覆土土深度，一般般按0.8~1.1米；埋深宜保保證管線上至至少留200—300覆土；總圖設備管線線布置應與景景觀設計總圖圖核對，綜合合確定其位置置和走向。5）監(jiān)控設設施在監(jiān)控中中心設監(jiān)監(jiān)視屏，，錄像機機和控制制設備，，以便進進行多路路切換監(jiān)監(jiān)控及長長時錄像像；在主出入入口處分分別設置置彩色一一體化高高速云臺臺攝像機機，以便便監(jiān)控中中心及時時跟蹤人人員、車車輛出入入情況；；在住宅首首層各電電梯前室室安裝吸吸頂式或或固定式式攝像機機，電梯梯轎廂內(nèi)內(nèi)安裝半半球式帶帶廣角鏡鏡頭攝像像機，地地下車庫庫內(nèi)部以以適當間間距安裝裝攝像機機，監(jiān)視視車庫內(nèi)內(nèi)車輛和和車位使使用情況況。6）管井管線檢修井應應避開如下區(qū)區(qū)域：私家花花園、入戶主主要通道、社社區(qū)主要活動動場地（包括括無障礙通道道）。（一）影響環(huán)境的現(xiàn)現(xiàn)狀問題1、荷塘月色大大雁湖，從一一開始就是小小區(qū)的亮點和和賣點，但在在設計時更多多考慮的是造造景需要，而而沒有充分的的考慮使用和和維護的問題題。①流水不不腐，50畝的湖，特別別是小區(qū)內(nèi)3個潭死水，僅僅靠被動的設設備進行循環(huán)環(huán)和供氧，水水體的未來不不容樂觀；②②水深問題。。作為小區(qū)景景觀的水體應應當充分考慮慮居民的安全全問題，但湖湖水最深處約約3米多，區(qū)內(nèi)平平均為1.5米，危險性非非常大；③沒沒有任何防護護，或避免隱隱患的安全措措施；④大雁雁湖標高，高高于住宅標高高，是否存在在湖面漲水，，殃及住宅的的情況。二、環(huán)境2、木材造景問題題：一直以來在銀銀海所開發(fā)的的樓盤，室外外造景都習慣性的采采用木材。而而荷塘月色的的該問題就更加突出出，月亮島、、瑜珈平臺、、彩虹橋、兒童游樂樂園等區(qū)域大大量使用木材材。使用至盡兩年的的時間，業(yè)主主入住一年的的時間湖區(qū)周邊木材材出現(xiàn)大面積積腐化、損壞壞的情況。這無疑對對小區(qū)長久的的品質(zhì)延續(xù)，，后期物業(yè)維護，業(yè)業(yè)主或物業(yè)費費用支出等方方面帶來諸多問題題。3、美觀與使使用相矛盾盾的問題①小區(qū)內(nèi)有有5處，做了“亭子”，但沒有頂頂，本可以以成為業(yè)主主休息、欣欣賞景觀的的良好場所所。但由于于沒有頂，，陰雨天用用不了，晴晴天用不了了，另一方方面業(yè)主還還在抱怨休休息的地方方不夠；②7棟前的兩只只大蝴蝶，，作為景觀觀來說非常常漂亮，但但風吹日曬曬之后如何何維護？日日常如何清清潔？4、景觀選材問問題：荷塘塘月色道路路用磚、木木質(zhì)造景如如前所述，，在選材上上更應考慮慮使用的便便利性和維維護的經(jīng)濟濟性。同時時，如單元元內(nèi)入戶前前庭的地磚磚，雖有較較好的防滑滑性，但卻卻給保潔增增加了很大大的難度。。5、配置的實實用性問題題：①荷塘月色在在湖區(qū)周邊邊設置了目目前昆明市市最好的攀攀巖區(qū)和極極限運動區(qū)區(qū)，還配置置了其他小小區(qū)所沒有有的門球場場。但交房房至今，3個區(qū)域均處處于閑置狀狀態(tài)，另外外若真有人人使用，又又存在較大大的安全隱隱患。如能能建設較為為簡單的羽羽毛球場、、乒乓球、、五人足球球、老年人人舞蹈區(qū)等等將會更加加吸引業(yè)主主使用。②車車庫庫出出入入口口坡坡道道頂頂為為玻玻璃璃頂頂，，但但在在之之上上又又增增加加了了一一層層斜斜置置的的鋁鋁隔隔柵柵，，使使原原本本就就很很難難保保潔潔的的斜斜坡坡頂頂變變的的更更加加困困難難。。6、設設施施的的安安全全性性問問題題。。在在小小區(qū)區(qū)美美麗麗的的景景觀觀下下，，隱隱藏藏著著一一些些安安全全隱隱患患。。車車庫庫采采光光井井采采用用玻玻璃璃頂頂，，棱棱角角突突出出，，特特別別容容易易傷傷到到小小孩孩；；湖湖邊邊的的鵝鵝卵卵石石和和石石柱柱變變成成吸吸引引小小孩孩的的樂樂園園，，人人為為增增加加了了湖湖區(qū)區(qū)的的安安全全隱隱患患。。7、配套套設施施一步步到位位的問問題。。在荷荷塘月月色規(guī)規(guī)劃初初期就就考慮慮有區(qū)區(qū)內(nèi)幼幼兒園園、自自行車車棚，，但都都存在在一定定問題題。幼幼兒園園從建建筑及及內(nèi)部部形式式，從從室外外場地地到游游樂園園等各各方面面都與與實際際需求求相差差甚遠遠，后后期改改造費費用投投入較較大。。另外外小區(qū)區(qū)內(nèi)自自行車車棚有有8個獨立立的自自行車車棚之之多，，其中中有5個較為為隱蔽蔽和分分散，，保安安無法法完全全監(jiān)控控到，，將導導致自自行車車極易易丟失失。（二））改進進建議議1、設計計時盡盡量減減少外外墻外外凸沿沿，尤尤其是是高空空位置置不可可上人人的平平臺、、條柱柱等不不利清清潔。。2、高層層樓宇宇和大大型小小區(qū)應應考慮慮合理理配置置清潔潔樓道道及綠綠化澆澆水處處所必必須的的水管管接口口和洗洗手池池。3、水、、電、、氣表表的設設置要要考慮慮到抄抄表到到戶的的需要要，盡盡量集集中放放在首首層。。信報報箱的的設置置亦要要考慮慮郵政政需要要放在在首層層。4、小區(qū)進進出口位位置和數(shù)數(shù)量配置置要合理理，能少少則少，，以減少少不必要要的費用用支出。。5、小區(qū)的的外圍盡盡量考慮慮到封閉閉式治安安管理的的需要，，鐵圍欄欄的設計計要防攀攀防鉆，，女兒墻墻亦要設設計成防防攀越的的。6、綠化帶帶植物的的品種（（尤其是是高檔大大型物業(yè)業(yè)小區(qū)））不要設設計得太太名貴、、太繁多多。除充充分考慮慮到錯落落有致，，四季有有花有香香，配制制原則是是大方得得體，合合理選擇擇背陰喜喜陽易于于養(yǎng)護的的植物。。7、小區(qū)內(nèi)內(nèi)標牌和和建筑小小品設計計亦要考考慮到易易于低成成本維護護。8、小區(qū)內(nèi)內(nèi)盡量少少配置有有安全隱隱患的水水池（含含游泳池池）、沙沙池、秋秋千、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤、高高低杠桿桿、極限限運動、、攀巖等等設施和和器械。。9、小區(qū)路路燈不必必多，只只需滿足足一定的的光照度度就可以以，路燈燈盡量采采用國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品。。燈座要要耐銹蝕蝕，牢固固、防日日曬雨淋淋、不怕怕大風、、采用節(jié)節(jié)能燈膽膽（方便便日常維維修、減減少開支支）。13、小區(qū)區(qū)的地下下排污管管道要鋪鋪設合理理，井口口間距要要合適，，一般不不要超過過管路疏疏通時的的竹片長長度或機機械疏通通機可達達長度。。14、各單單元門、、自行車車蓬、車車庫通道道、露天天集中車車位、外外圍、巡巡視死角角，商鋪鋪招牌部部位平臺臺等應設設計加裝裝閉路電電視監(jiān)控控。15、所有有單元進進戶門應應設計遮遮雨棚（（防雨水水和淋花花水），，但不應應采用玻玻璃頂。。16、小區(qū)配套套公共設設施規(guī)劃劃設計要要一步到到位：1）按按物管要要求配置置綠化率率、物管管用房、、商業(yè)用用房、功功能用房房和設備備用房。。2）管管道煤氣氣，智能能綜合布布線，二二次加壓壓的管路路及閘閥閥，用于于餐飲商商鋪預留留的排煙煙道和隔隔油池等等都應在在設計中中加以考考慮。17、硬景：：地面鋪鋪裝、住住宅入口口、泳池池、小品品、安裝裝工程、、圍墻及及安防設設施1）地面鋪鋪裝應選選擇防滑滑、耐臟臟的材料料；不同同材質(zhì)間間的交接接應妥善善處理；；2）鋪裝方方法要考考慮人們們步行的的舒適感感及便利利性。住住宅入口口應選擇擇防滑、、高檔的的材料以以彰顯住住宅高品品質(zhì)，并并向門外找1%的坡；3）應設置合合適的雨蓬蓬、殘疾人坡道道、入戶對講講機等功能能設施；4）住宅單元元門廳入口口門洞的最最小尺寸宜宜為1500*2300，且設閉門門器。單元元入口處應應設信報箱箱；信報箱箱每個最小小尺寸不宜宜小于230*330（寬*深））；5）室外泳池池設計應考考慮水深、、周邊防護護等安全防防范措施。。一般，成成人的深水水池1.4~1.8米，，池池底底可可采采用用斜斜池池底底，，或或用用斜斜池池底底過過渡渡；；6）戲水池深度度：成人戲水水池為1.0米;兒童嬉水池0.6米，幼兒戲水水池宜為米，戲水池間間應采用欄桿桿分開；7）戲水池池底底基本水平，，池子應設計計上岸、下池池的踏步，池池邊應設練習習浮水的扶桿桿；8）泳池四周設設格柵板的排排水溝泳池的的表面構(gòu)造應應圓滑,不得出現(xiàn)有棱棱角的突出物物；9）小品品應位位于視視覺焦焦點位位置。。整個個小區(qū)區(qū)應統(tǒng)統(tǒng)一風風格統(tǒng)統(tǒng)一設設計；；10）圍墻墻的高高度在在米為較較好的的設防防范圍圍值，，同時時結(jié)合合紅外外監(jiān)控控、報報警等等安防防設施施的布布置以以保證證不留留有監(jiān)監(jiān)控盲盲區(qū)；；18、軟景景：選選材、、規(guī)格格與數(shù)數(shù)量1）所有有的植植物名名必須須有中中文標標示；；2）喬木木設計計應描描述植植物的的品種種、數(shù)數(shù)量及及規(guī)格格，規(guī)規(guī)格標標準包包括胸胸徑、、冠幅幅、高高度，，枝下下高（（行道道樹））及土土球；；胸徑徑區(qū)間間大于于2CM的應在在苗木木表是是分開開表達達；3）灌木應描描述冠幅及及高度，整整型灌木應應要求形狀狀、土球，，成片種植植的灌木應應描述種植植的蜜度。。19、室外環(huán)境境照明系統(tǒng)統(tǒng)（泛光照照明）1）室外環(huán)環(huán)境照明用用配電箱一一般設置在在架空層或或豎井內(nèi)，，如必須設設置在室外外時，應盡盡量設置在在灌木從中中；2）室外環(huán)境境照明配電電線路一般般采用VV電纜或YJV電纜，鍍鋅鋅鋼管保護護埋地暗敷敷；3）室外環(huán)境境照明的電電源一般要要求引自低低壓配電柜柜保證母線線段，以便便晚上在市市電停電或或檢修時為為行人提供供必要的照照度；4）室外環(huán)環(huán)境照明明各配電電回路要要求采用用漏電開開關保護護，漏電電動作流流不大于于30Ma；5）室外環(huán)環(huán)境照明明用配電電回路的的控制采采用定時時器控制制的方式式；6）室外環(huán)環(huán)境照明明燈具應應根據(jù)園園林景觀觀的布置置合理設設置。一一般要求求設置樹樹木裝飾飾照明、、道路照照明、小小品裝飾飾照明、、水景照照明、指指示牌等等的局部部重點照照明等；；7）樹木裝裝飾照明明及小品品裝飾照照明的燈燈具布置置應盡量量隱蔽，，避免出出現(xiàn)眩光光。燈光光光源一一般應選選用顯色色指數(shù)高高的光源源；8）道路照照明用燈燈具一般般沿小區(qū)區(qū)道路布布置，根根據(jù)道路路走向的的不同及及燈具的的高度合合理安排排燈具的的間距，，保證照照度均勻勻、適中中；9）室外環(huán)環(huán)境照明明應與架架空層照照明回路路分開控控制。燈燈具的布布置應與與樹木保保持適當當?shù)木嚯x離，線路路走向應應避開樹樹木的位位置；20、室外背背景音樂樂系統(tǒng)1）小區(qū)室室外一般般應設置置背景音音樂系統(tǒng)統(tǒng)，音源源及功放放等前端端設備一一般設置置在監(jiān)控控中心；；2）喇叭的的布置應應根據(jù)園園林景觀觀合理設設置，盡盡量布置置在隱蔽蔽的樹叢叢中；3）喇叭的設置置一般按半徑徑10~20米設置一個；；4）喇叭應采用用室外全天候候防水型喇叭叭，其外型應應根據(jù)建筑師師的要求選擇擇；5）喇叭的功率率應不小于10W；6）背景音樂的的線路采用PVC管埋地暗敷設設。21、綠地給排水水/灌溉系統(tǒng)1）綠地給水面面積較小者，，可按40米間距設置取取水點和排水水較大面積的的草地可采用用噴灌給水系系統(tǒng)進行澆灌灌；2）臨近廣場、、道路等應根根據(jù)物業(yè)清潔潔要求在適宜宜位置設置取取水點。（三）入戶單單元門廳（生生態(tài)單元門廳廳）、架空層層的統(tǒng)一規(guī)范范1、層高架空層凈高宜宜設置在4米到5米之間。2、天花1）根據(jù)不同樓樓盤設計風格格、造價等因因素確定天花花做法；2）預留燈線，，燈具選型要要注意室外燈燈具的特點，，防水、抗風風、耐用；3）盡量避免管管線外露；影影響美觀的外外露管線需進進行處理；4）天花管線盡盡量穿梁，避避免設置在梁梁下。3、地面：1）完成面與室室外地面高差差300-450，設置2-3步臺階。2）反梁做法的的每圈梁內(nèi)宜宜設計排水口口；3）架空層內(nèi)設設水景、挑臺臺及特殊地形形的宜在結(jié)構(gòu)構(gòu)設計時先行行提條件；4）多層架空的的吊頂做法應應考慮其對立立面效果的影影響。4、立面及空間間設計（包括括裝飾）1）入戶單元門門廳（生態(tài)單單元門廳）應應作為設計的的重點區(qū)域，，由專業(yè)設計計公司（室內(nèi)內(nèi)或景觀）與與建筑設計單單位共同完成成；2）剪力墻上在在不影響結(jié)構(gòu)構(gòu)安全的前提提下，盡量開開洞，爭取空空間的流動性性；3）盡量避免管管線外露，外外露管線需進進行處理；4）戶外家具（（包括入戶單單元門廳家具具）應在設計計階段統(tǒng)一考考慮，便于統(tǒng)統(tǒng)一招標；5）入戶單元門門廳主景墻上上盡量避免安安裝安防設備備，一定要安安裝時需考慮慮對裝修效果果的影響。時光俊園入戶戶單元門1時光俊園入戶戶單元門25、管線敷設（（水、電等））1）設備專業(yè)應應與建筑專業(yè)業(yè)核對架空層層管線布置，，尤其需要明明確電纜井位位置，電纜橋橋架走向等，，以免對后續(xù)續(xù)設計造成影影響；2）架空層給排排水敷設原則則：盡可能管管線不占入戶戶單元門廳高高度，有其它它用途的架空空層對管線進進行吊頂，要要求較高的架架空層管徑小小于150mm可穿梁敷設。。照明回路在地地面敷設時，，一般采用VV電纜或YJV電纜，鍍鋅鋼鋼管保護埋地地暗敷設，并并應盡量在綠綠化帶上敷設設；照明回路在天天花板敷設時時，一般采用用BV線，PVC管保護暗敷設設；架空層燈具應應盡量采用防防水型燈具，，并考慮風力力對燈具的影影響；燈具的控制一一般采用定時時器控制；架空層的照明明回路應與室室外照明回路路分開；弱電回路穿過過架空層時，，應盡量采用用暗裝敷設；；電力干線穿越越架空層時，，應盡量采用用埋地暗敷設設的方式，如如必須采用吊吊裝明敷設時時，應盡量緊緊貼梁底并沿沿邊緣敷設；；（四）屋面的的統(tǒng)一規(guī)范1、屋面局部作作為頂層業(yè)主主的私家花園園使用時，應應根據(jù)消防規(guī)規(guī)范要求詳細細計算需保留留之公共消防防避難所面積積，滿足消防防疏散要求，，同時預留屋屋頂公共設施施（如燃氣箱箱等）的檢修修通道，剩余余部分的屋面面方可劃為業(yè)業(yè)主私用，以以免引起法律律糾紛；私家家花園圍護欄欄桿安裝節(jié)點點設計應不影影響屋面排水水組織通暢。。2、私家花園的的設計范圍應應保證頂層業(yè)業(yè)主的外部觀觀景需求以及及利于業(yè)主自自行景觀設計計；3、高層上人屋屋頂女兒墻及及欄桿防護凈凈高為1200，應注意女兒兒墻周邊的環(huán)環(huán)境設計及沿沿邊管線敷設設高度，種植植屋面應特別別注意；需完完成斷面詳圖圖，清楚表達達結(jié)構(gòu)設計（（如反梁）。。4、高層露臺欄欄桿防護高度度為1100，多層露臺欄欄桿高度不小小于1050，欄桿垂直桿桿件間的凈距距不應大于110且不宜采用橫橫向欄桿設計計；5、出屋面樓梯梯間為避免雨雨水倒灌，裝裝修完成面室室內(nèi)外高差應應：多層100，高層300；為滿足人體體工效學原理理，門洞凈高高應不小于1950；6、在造價許可可范圍內(nèi)盡可可能選用新型型保溫隔熱材材料；7、采用倒置置式屋面防防水層做在在結(jié)構(gòu)板上上保溫層下下，以便在在面層及保保溫層遭到到破壞時不不致發(fā)生滲滲漏，在造造價許可范范圍內(nèi)盡可可能選用新新型防水材材料，如合合成高分子子防水卷材材、高聚合合物改性瀝瀝青防水卷卷材、聚合合物水泥基基復合防水水涂料等，，并符合現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)范；；8、屋面結(jié)構(gòu)構(gòu)設計應充充分考慮屋屋頂花園景景觀小品設設施、綠化化覆土和其其它活荷載載，保證結(jié)結(jié)構(gòu)安全、、功能合理理；9）管線敷設設：水電及消防防管線應盡盡量暗敷或或避開屋頂頂花園主要要停留部位位，盡量方方便業(yè)主活活動和使用用；屋頂花園設設置水電接接口（防水水插座和水水源接口）），位置應應靠近業(yè)主主主要活動動區(qū)域并盡盡量符合人人體工效學學原理，利利于方便業(yè)業(yè)主灌溉及及照明等需需求；屋面需做好好各管線穿穿樓板的防防水處理；；當屋面被防防火墻隔開開時，應兩兩側(cè)分別排排水，不得得在防火墻墻上開洞設設排水孔；；屋面雨落水水管的布置置盡量隱蔽蔽，如盡量量布置在平平面凹槽內(nèi)內(nèi)，以減少少對立面的的影響或陽陽光日照的的影響；每一處屋面面應設不少少于兩處排排水口，當當內(nèi)排水只只有一個排排水口時，，應在山墻墻或女兒墻墻增設溢水水口；小面積凹廊廊或陽臺可可采用直徑徑50排水管；單向排水屋屋面寬度宜宜控制在9-12m；當上上部部屋屋面面雨雨落落水水管管或或自自由由落落水水管管直直接接落落至至下下層層屋屋面面時時，，應應考考慮慮上上層層屋屋面面的的防防盜盜問問題題；；屋面面排排水水須須滿滿足足規(guī)規(guī)范范要要求求的的2%坡度度，，并并保保證證分分水水線線明明確確合合理理，，排排水水順順暢暢，，必必要要時時做做排排水水溝溝；；為避避免免雨雨水水管管穿穿屋屋面面，，雨雨水水斗斗盡盡量量采采用用側(cè)側(cè)壁壁式式；；雨水水斗斗應應增增加加安安裝裝鋼鋼制制網(wǎng)網(wǎng)以以防防止止雨雨水水斗斗遭遭到到破破壞壞或或污污物物堵堵塞塞管管道道；；雨水水斗斗處處1平方方左左右右應應比比屋屋面面完完成成面面低低5-8厘米米，，以以大大于于5%的坡坡度度坡坡向向雨雨水水斗斗；；私家家花花園園的的用用水水點點由由業(yè)業(yè)主主由由業(yè)業(yè)主主家家中中引引出出，，公公共共花花園園的的用用水水點點從從給給水水立立管管引引出出；；應盡盡量量避避免免排排污污管管直直通通至至屋屋面面，，可可由由頂頂層層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換至至側(cè)側(cè)墻墻出出，，但但不不可可高高出出女女兒兒墻墻；；穿屋屋面面的的PVC管應應做做加加固固，，可可采采用用1200的鋼鋼套套管管套套在在PVC管上上，，鋼鋼管管與與樓樓板板固固定定；；屋面面盡盡量量避避免免布布置置過過多多的的管管線線影影響響美美觀觀，，除除燃燃氣氣消消防防管管外外，，其其余余管管道道應應盡盡量量不不走走屋屋面面或或沿沿屋屋面面墻墻角角內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)走走；；燃氣氣環(huán)環(huán)管管沿沿屋屋頂頂女女兒兒墻墻內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)完完成成面面1米高高處處成成環(huán)環(huán)形形布布置置。。第二章室室內(nèi)內(nèi)篇一、地下下室（一）存存在問題題1、坡度較陡陡，特別別是9號庫，存存在彎道道且坡度度較大；；2、出入口口較窄，，特別是是4號庫入口口，寬度度僅有5.5米，進出出車都非非常擁擠擠，后雖雖移出道道閘，但但因在設設計時就就充分考考慮出入入口寬度度；3、5至8號庫一個個出入口口在小區(qū)區(qū)內(nèi)，給給車輛的的區(qū)內(nèi)管管理帶來來了很大大的不便便；4、荷塘月月色作為為一個品品質(zhì)樓盤盤，但只只有點式式結(jié)構(gòu)的的10至13棟能直接接下車庫庫；5、作為銀銀海開發(fā)發(fā)以來最最大的地地下車庫庫，但卻卻第一次次沒有一一個監(jiān)控控的設置置；6、地下車車位設計計和劃線線，沒有有考慮通通道口、、消火栓栓、通風風、配電電柜的需需要?；蚧蛘哒f在在設計時時沒有將將車位和和其他設設施、設設備綜合合來考慮慮相互的的影響問問題。導導致車位位交付后后多起投投訴、換換車位的的情況發(fā)發(fā)生；（目前已處處理移除車車位消防栓栓箱個個，費用用元元；；更換車位位個個）7、荷塘月色色地下室，，雖首次考考慮了物業(yè)業(yè)保潔的需需要，但卻卻忽視了將將取水點的的位置，設設置于排水水溝的相應應區(qū)域?，F(xiàn)現(xiàn)在部分取取水點，僅僅為保潔提提供了取水水方便，但但又帶來了了新的污染染；8、荷塘月色色地下室，，有很多房房屋結(jié)構(gòu)下下部，即無無法用做車車位，也不不能滿足設設備房需要要，這些區(qū)區(qū)域可提前前考慮分隔隔，或與車車位配套銷銷售、或分分隔后作為為物業(yè)的專專業(yè)工具用用房。人防門時光俊園地地下車庫（二）改進進建議1、停車庫及及管理：建建議所有電電梯都下地地下室，使使用上對住住戶方便很很多。地下下室電梯廳廳必須提高高檔次，以以增加停完完車的住戶戶在侯梯時時的舒適感感。1）平層停車車、立體停停車：地下室停車車庫地面應應設置150~200寬的排水溝溝，間距不不大于12米，溝坡度度不小于0.5%；地面向排水水溝找0.5%泛水，排水水溝不應跨跨越防火分分區(qū)或人防防防護單元元；平層停車車車庫凈高應應不小于2.20米，計算凈凈高時一定定要預留400毫米的設備備管道安裝裝空間；復式雙層立體體停車庫的凈凈高一般不小小于3.60米，且停車車區(qū)域地坪坪要求平整整無找坡；；地下室停車車庫應設計計給排水以以便清潔；；坡道出入口口高度不小小于2.20米，設計中中應重點注注意梁下高高度和避免免設備管道道穿過的影影響；計算算凈高時可可以留100mm的施工誤差差及考慮坡坡道橫坡的的高度；坡道地面構(gòu)構(gòu)造采取防防滑措施；；地下室停車車庫入口處處及坡道結(jié)結(jié)束處應設設置截水溝溝；溝蓋板板要選用帶帶膠邊耐輪輪壓的金屬屬格柵蓋板板；排水溝溝不應直接接接入市政政管道以免免管道的水水倒流。2、停車場管管理及安防防監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)生活給水管管、消防管管、噴淋管管應盡可能能不占用地地下室層高高，盡可能能不影響車車位的布置置，噴淋支支管根據(jù)使使用情況可可穿梁安裝裝；建筑物排水水不穿地下下室車庫；；根據(jù)人防要要求，穿人人防墻給水水管兩側(cè)500mm應加裝閘閥閥；地下車庫入入口加兩道道截水溝；；地下車庫應應考慮沖洗洗地面排水水；根據(jù)建筑專專業(yè)及我司司確定的崗崗亭及道閘閘的位置，，預留相應應的管線；；崗亭及道閘閘的電源一一般應引自自配電房的的保證母線線段，并應應接自附近近配電箱的的獨立回路路，其線路路采用VV電纜或YJV電纜，PVC管保護埋地地暗敷設；；崗亭的用電電容量應考考慮照明負負荷、道閘閘用電及其其它備用負負荷；崗亭的弱電電線路應考考慮設置電電話線、寬寬帶網(wǎng)絡線線路、門禁禁線路、對對講線路及及停車場管管理用線路路；地下停車場場內(nèi)設置的的攝象機應應考慮監(jiān)控控到每個車車道，以便便實時監(jiān)控控車輛發(fā)生生的損壞事事故以及防防止車輛丟丟失；由地下室進進入各單元元核心筒的的防火門處處設置門禁禁讀卡器及及可視對講講門口機，，并設置相相應的開門門按鈕。安安裝在防火火門上的電電控鎖應采采用電磁鎖鎖；門禁系統(tǒng)的的電源一般般應考慮采采用集中供供電，供電電電源引自自監(jiān)控中心心，在火災災發(fā)生時由由值班人員員切斷門禁禁系統(tǒng)的電電源，以便便人員疏散散；可視對講門門口機安裝裝高度為下下口距地1.3米，門禁讀卡卡器安裝高度度為下口與可可視對講門口口機下口平齊齊，出門按鈕鈕安裝高度為為下口距地1.3米。3、設備及管線線總則變配電房、水水泵房、材油油發(fā)電機房不不宜設在較低低的位置，以以免水淹沒；；材油發(fā)電機房房應考慮給排排水，排水應應首先考慮自自然排到地下下室的排水集集坑內(nèi)；設備用房的配配電柜不宜和和水泵等設備備地坪同一標標高，配電設設備應考慮設設于單獨房間間，且有門通通往設備房；；配電房的電纜纜溝由于原因因容易進水，，應考慮設集集水坑采用水水泵進行排水水；地下室室設備備及管管線的的布置置應保保證主主要通通道的的凈高高在2.4米以上上，局局部非非主要要通道道的高高度可可適當當降低低，但但不得得低于于2.2米；地下室室給水水、消消防及及噴淋淋管可可穿梁梁安裝裝位于于最高高點，，風管管及電電纜橋橋架貼貼梁安安裝；；地下下室室給給水水、、消消防防及及噴噴淋淋管管亦亦可可穿穿考考慮慮沿沿側(cè)側(cè)墻墻安安裝裝，，以以保保證證地地下下室室中中部部區(qū)區(qū)域域的的高高度度；；防火火卷卷簾簾的的噴噴淋淋應應使使用用獨獨立立的的噴噴淋淋系系統(tǒng)統(tǒng)；；管道道穿穿越越地地下下室室的的外外墻墻必必須須預預留留防防水水套套管管；；管道道穿穿越越地地下下室室的的頂頂板板，，如如位位置置在在室室外外時時必必須須預預留留防防水水套套管管；；二、、公公共共空空間間完完善善建建議議單元元門門較較窄窄，，搬搬運運不不便便。。另另外外距距離離業(yè)業(yè)主主家家陽陽臺臺太太近近，，不不利利于于安安防防。。電表表箱箱的的設設置置位位置置嚴嚴重重影影響響了了交交通通。。另另外外箱箱體體存存在在著著明明顯顯的的安安全全隱隱患患。。采用用玻玻璃璃頂頂雨雨棚棚，，極極易易導導致致?lián)p損壞壞，，并并且且物物業(yè)業(yè)無無法法查查找找責責任任人人。。門前前道道路路低低于于小小區(qū)區(qū)道道路路，，易易淹淹水水但但原原設設計計沒沒有有考考慮慮排排水水。。消火火栓栓正正對對電電梯梯，，對對電電梯梯是是一一大大安安全全隱隱患患。。1、門門廳廳：：1）單單元元主主要要出出入入口口應應設設雨雨蓬蓬，，但但考考慮慮高高空空墜墜物物的的影影響響建建議議不不做做玻玻璃璃雨雨蓬蓬。。2）單元門門洞口不不宜小于于1500×2300，且開啟啟扇上部部應加設設閉門器器；3）單元門門靠近側(cè)側(cè)墻時應應設置門門碰；4）為避免免門禁IC卡系統(tǒng)遭遭受雨臨臨導致操操作失靈靈，應盡盡量結(jié)合合大門兩兩側(cè)的墻墻面統(tǒng)一一設置，，若獨立立于大門門外時，，應考慮慮防雨措措施；5）單元入入口外臺臺階處應應凈寬度度不小于于900的設坡道道，方便便輪椅、、嬰兒車車及其它它搬運工工具等通通過；坡坡道扶手手統(tǒng)一考考慮；6）單元入入口室外外地面不不宜采用用光滑的的地面材材料，如如用材為為光滑質(zhì)質(zhì)地則應應在設計計時考慮慮適當?shù)牡姆阑幪幚恚?）單元入入口大門門不宜采采用玻璃璃的彈簧簧門，以以免過重重導致開開啟不便便；8）在各單單元首層層大門外外門邊設設置門禁禁讀卡器器及可視視對講系系統(tǒng)門口口機，并并在大門門內(nèi)設置置出門按按鈕；9）在各單元首首層單元門廳廳及電梯轎廂廂內(nèi)設置攝象象機。首層單單元門廳的攝攝象機安裝位位置應注意避避免眩光對攝攝象機圖象質(zhì)質(zhì)量的影響；；10）安裝在墻上上的可視對講講門口機安裝裝高度為下口口距地1.3米，門禁讀卡卡器安裝高度度為下口與可可視對講門口口機下口平齊齊；11）如建筑專業(yè)業(yè)要求各單元元首層大門前前做一個操作作臺，應根據(jù)據(jù)可視對講門門口機及門禁禁讀卡器的大大小預留適當當?shù)目锥础Ｏ嘞嚓P的弱電線線路均應敷設設到位；12）各單元首層層單元門廳的的電控鎖一般般采用電磁鎖鎖；2、單元門廳：：1）信報箱可設設置在住宅單單元門廳內(nèi)，，或在單元入入口門附近，，便于取放同同時不受風雨雨干擾；2）單元門廳公公告欄位置應應不阻擋行人人路線、不妨妨礙電氣、消消防設施的使使用；3）單元門廳內(nèi)內(nèi)地面高度應應高于室外地地坪3004）單元門廳內(nèi)內(nèi)消防警鈴、、煙感器、安安全指示燈等等設施的安裝裝位置應結(jié)合合室內(nèi)裝修統(tǒng)統(tǒng)一設計，避避免設置在主主要視覺墻面面上，必要時時應根據(jù)單元元門廳裝修的的要求進行調(diào)調(diào)整，保證室室內(nèi)效果整潔潔統(tǒng)一；5）單元門廳廳裝修要求求各裝飾面面材交接分分縫應盡量量對縫，避避免零碎規(guī)規(guī)格的裝修修面材出現(xiàn)現(xiàn)在視線高高度范圍內(nèi)內(nèi)；6）單元門廳廳吊頂上的的煙感、噴噴淋、消防防廣播、燈燈具、空調(diào)調(diào)風口等的的設置應盡盡量統(tǒng)一整整齊規(guī)劃，，并應預留留上人檢修修口，檢修修口最小尺尺寸為400×400，檢修口的的位置也應應統(tǒng)一設計計規(guī)劃；7）單元門廳廳內(nèi)消防拴拴箱應盡量量暗裝，面面材與相鄰鄰單元門廳廳內(nèi)墻面材材料相同，，并于箱門門面作明顯顯標識；8）原則上單單元門廳內(nèi)內(nèi)不應顯露露任何管道道，或結(jié)合合裝修將管管道隱藏；；9）設備管線線敷設高層住宅地地下室的防防排煙及正正壓送風井井及風機管管道盡量不不要穿越單單元門廳，，如必須穿穿越，則風風機和管道道的高度應應盡量抬高高，以免影影響單元門門廳的吊頂頂；首層單元門門廳應考慮慮室內(nèi)外環(huán)環(huán)境的通透透，并考慮慮自然通風風采光；消火栓箱及及電表箱等等水電設備備應避免設設于首層單單元門廳；；單元門廳內(nèi)內(nèi)不應安裝裝任何給排排水管，如如果消防管管必須穿越越單元門廳廳時，應盡盡量隱蔽安安裝；高層住宅單單元門廳的的煙感、消消防廣播位位置應結(jié)合合吊頂與燈燈具一起考考慮；首層單元門門廳消防電電梯的迫降降按鈕高度度應在1.8米左右，宜宜設于左上上角或右上上角的位置置；單元元門門廳廳的的吊吊頂頂應應設設檢檢修修口口，，檢檢修修口口的的最最小小尺尺寸寸為為500×500，吊吊頂頂滿滿足足為為能能上上人人要要求求；；3、垂垂直直交交通通：：1）電電梯梯廳廳：：候梯梯空空間間裝裝修修風風格格應應與與單單元元門門廳廳裝裝修修風風格格統(tǒng)統(tǒng)一一；；如候梯廳有直直接對外并開開啟的玻璃窗窗，應在窗內(nèi)內(nèi)加設安全防防護設施，并并保證安全高高度；從防盜的角度度考慮，直接接對外的開啟啟玻璃窗應盡盡量避免靠近近相鄰住戶的的陽臺或戶外外管道；電梯呼叫按鈕鈕的結(jié)構(gòu)留洞洞應考慮安裝裝不同品牌電電梯的兼容性性，設計時將將洞口適當放放大；候梯廳宜自然然通風采光；；管井設置應按按盡量減少公公攤面積設計計，但也不能能過于狹小，，以至于設備備無法安裝。。消火栓安裝位位置在水管井井側(cè)，并應避避免正對電梯梯。同層有兩兩個消火栓時時，另一個栓栓及管應考慮慮隱蔽，采用用木質(zhì)栓門應應上防火漆。。消防分區(qū)管在在電梯廳連接接時，應貼板板底，有梁處處應預留套管管。2）樓梯間：高層封閉疏散散樓梯間采用用簡單水泥壓壓光面裝修；；開敞樓梯間間裝修可結(jié)合合公共空間裝裝修設計；接近人流集中中的公共場合合的樓梯間，，例如多層住住宅樓梯間裝裝修應結(jié)合樓樓盤檔次進行行統(tǒng)一裝修設設計；施工完成后樓樓梯凈寬不小小于1100mm（指包括扶手手、立管、抹抹灰層在內(nèi)，，都應該考慮慮其厚度）。。疏散樓梯間盡盡可能有自然然采光通風，，樓梯間內(nèi)對對外落地玻璃璃窗應注意做做好安防措施施；底層樓梯梁底底距地標高應應不小于2米；梯段部分分不小于2.2米；3）注意一層層層高加大時，，剪力墻加厚厚對樓梯、侯侯梯廳使用的的影響；4）注意樓梯地地下室梯段部部分不要因為為管線影響到到樓梯的使用用；5）樓梯平臺大大于或等于1200；6）在滿足要求求的情況下應應盡量減小管管井面積；7）在樓梯間內(nèi)內(nèi)設置單元供供配電設備或或水表等設備備時，應考慮慮設備安全，，設計時同時時考慮與樓道道有效分隔。。三、裙房商業(yè)業(yè)：1、獨立貨運出出入口較大面積的商商業(yè)應該設置置獨立貨運出出入口，其位位置應設于對對主立面影響響最少的地方方并進行人、、貨分流，避避免購物人流流與住戶人流流交叉減少交交通安全隱患患；位于二樓樓及以上的商商業(yè)，其獨立立貨運出入口口應設貨物提提升機或設在在地下室。2、廚房油煙排排放1）商業(yè)裙樓內(nèi)內(nèi)的廚房油煙煙排放應考慮慮其排放方向向、排放高度度對住宅的影影響；2）公共廚房應應設通到屋頂頂?shù)呐艧煹阑蚧蚩煽紤]地下下排放方式，，如前期設計計未定性，應應在平面適當當位置考慮設設置集中排煙煙道；3、供熱、供冷冷系統(tǒng)1）供冷系統(tǒng)的的室外機要求求考慮對外立立面、散熱對對住宅的影響響，并采取措措施減少這種種影響；同時時供冷系統(tǒng)的的設計應便于于各個商家單單獨計量；2）商業(yè)應設計計集中供冷,前期設計時可可將平面適當當分區(qū)分段設設置；如條件件限制采用分分體空調(diào)，設設計時應在隱隱蔽位置考慮慮空調(diào)室外機機位，避免靠靠近住宅入口口。裙房商鋪、餐餐廳、會所等等應根據(jù)要求求設集中供冷冷供熱系統(tǒng)；；應盡量采用大大新風量，每每人每小時不不少于30立方米；應避免采用吊吊頂回風形式式；應考慮空調(diào)機機、冷卻塔、、鍋爐等設備備噪聲對環(huán)境境的影響；商鋪應預留給給排水管線、、燃氣管線。。4、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)包含含自動報警系系統(tǒng)、噴淋系系統(tǒng)、消火栓栓系統(tǒng)、防排排煙系統(tǒng)；消防警鈴應設設置于較隱蔽蔽的地方；消防箱的安裝裝在滿足規(guī)范范的前提下盡盡量不要設置置于主要通道道，宜暗裝；；防排煙系統(tǒng)風風管應結(jié)合其其它專業(yè)管道道設置，盡量量不單獨占用用吊頂內(nèi)空間間；消防系統(tǒng)應符符合商業(yè)面積積的消防設計計。第三章房房間篇一、廚房功能問題題存在問題:1、普遍將灶和和油煙機的位位置設計于廚廚房窗戶處，，業(yè)主難以懸懸掛油煙機；；2、部分戶型煤煤氣管位置擋擋住了煙道口口，業(yè)主安裝裝煙管不便；；3、煙道排煙孔孔位置較低，，業(yè)主裝修時時，都要對煙煙孔位置進行行更改；4、煤氣灶前閥閥高度80CM~90CM之間，會影影響業(yè)主安裝裝櫥柜，都需需重新改管。。設計的油煙機機懸掛位置，，帶來安裝和和使用的困難難設計的油煙機機懸掛位置，，該位置是一一個與客廳相相連的窗洞改進建議:廚房面積根據(jù)據(jù)戶型的大小小而定；廚房房通往工作陽陽臺的外門門門洞尺寸不小小于800單面布置時凈凈寬≥1500；雙面布置時時凈寬≥2100；建筑完成地面面比相鄰地面面低50；廚房櫥柜布置置時遵循洗、、切、炒的流流線，并需要要考慮煤氣管管的走向，盡盡量減少煤氣氣管的戶內(nèi)長長度；爐灶應避開窗窗口設置；櫥櫥柜進深宜550，長度在2000~3000之間，吊柜進進深350，凈高不小于于500；廚房應該考考慮冰箱、微微波爐、消毒毒柜的位置，，并設相應的的插座，電器器插座應避免免靠近水盆、、灶具；降低廚房窗的的高度，在業(yè)業(yè)主考慮吊柜柜設置時，避避免擋窗和安安裝困難；廚房應設排煙煙道，排煙洞洞應充分考慮慮廚房掉頂?shù)牡男枰?，建議議頂板下10CM開孔；建議在煤氣設設計時，將煤煤氣灶前閥高高度降低，離離地15CM為宜。二、陽臺、露露臺和入戶花花廳存在問題：1、陽臺：①采采用欄桿玻璃璃，普遍給業(yè)業(yè)主一種不安安全的感覺。。很多業(yè)主強強烈要求求封閉陽臺，，后期又增加了了鋁合金護欄欄；②施工采用5夾5普通夾膠玻璃璃，而合同上上是鋼化玻璃璃。造價雖提提高了，但業(yè)業(yè)主不認可；；③陽臺是否需要要貼與外立面面相同的墻磚磚；2、露臺：14、15棟躍層大露臺臺，露臺門與與客廳之間形形成了一個過過道，浪費了了空間，門還還占據(jù)了客廳廳電視背景墻墻的面積，很很不合理；3、L型陽臺：L型陽臺局部做做了降板處理理，但業(yè)主實實際使用時，，基本都將其其填平，對業(yè)業(yè)主的意義不不大。另外做做了花池或魚魚池，有很多多在后期產(chǎn)生生滲水；4、一層層陽臺臺：采采用普普通鎖鎖，防防盜性性能非非常差差；5、入戶戶花廳廳：荷荷塘月月色入入戶花花廳與與客廳廳、廚廚房之之間都都做了了鋁合合金隔隔斷，，但后后期裝裝修中中，業(yè)業(yè)主基基本將將其拆拆除；；6、通風風百葉葉：生生活陽陽臺與與電梯梯廳之之間，，為保保證通通風需需要，，而采采用百百葉和和鋁護護欄，，業(yè)主主沒有有安全全感，，私密密性也也非常常差，，業(yè)主主十分分不滿滿；7、其他他問題題：部部分生生活陽陽臺出出現(xiàn)，，給水水點與與排水水點不不在同同一面面墻。。這是是明顯顯的設設計缺缺陷。。業(yè)主主必須須改造造后才才能使使用洗洗衣機機。如果陽臺部部分只作雙雙飛粉飾面面，成本能能節(jié)約多少少？給、排水在在不同的位位置一層的安全全問題值得得關注陽臺靠電梯梯廳面生活陽臺室室內(nèi)面改進建議建議陽臺欄欄桿，不采采用玻璃護護欄，采用用金屬護欄欄，從設計計上結(jié)合外外立面，找找替代方案案；建議不要對對陽臺進行行降板，意意義不大，，但隱患較較大；非封閉陽臺臺地面應按按比相鄰地地面低50，需設計地漏漏，排水方向向應坡向地漏漏；現(xiàn)代家庭很多多都是2臺洗衣機，后后期考慮排水水管，將提高高地坪影響開開門，建議人人性化設計兩兩個給水點，，兩個排水點點（陽臺較小小則不考慮））；燃氣表、調(diào)壓壓器及閥門設設于生活陽臺臺，并應高位位安裝，以便便于陽臺的使使用；陽臺門設計時時，因充分考考慮相鄰關系系，避免只考考慮景觀陽臺臺門的標準尺尺寸，而忽視視客廳的使用用問題；建議入戶花廳廳，不需要做做任何分隔，，反而滿足了了業(yè)主對寬敞敞的需要。三、衛(wèi)生間存在問題：1、部分衛(wèi)生間間頂部或地面面出現(xiàn)反梁，，頂部業(yè)主必必須掉頂遮擋擋，地面突出出部分幾乎與與相鄰房間地地面齊平，在在業(yè)主裝修鋪鋪磚后，高出出相鄰房間；；2、部分戶型電電熱水器的位位置設置于空空心磚磚墻上上,導致業(yè)主在安安裝電熱水器器時難以固定定安裝。同時時因公司所開開發(fā)的小區(qū)都都通了煤氣，，絕大部分業(yè)業(yè)主均采用煤煤氣熱水器。。建議在今后后開發(fā)的樓盤盤中，將衛(wèi)生生間的熱水器器給水點，移移至生活陽臺臺上；3、生活間門洞洞尺寸雖按設設計規(guī)范進行行的設計，但但門洞太小，，僅有75CM，在包門套后后平均凈寬只只有65CM，使用十分不不方便；4、在衛(wèi)生間設設計圖紙上，，設計了門垛垛，但施工完完成后卻沒有有門垛。普遍存在的翻翻梁問題較窄的門洞改進建議：衛(wèi)生間面積根根據(jù)戶型的大大小而定；衛(wèi)衛(wèi)生間潔具的的布置應符合合人體工程學學原理,公用衛(wèi)生間內(nèi)內(nèi)設施包括淋淋浴間、臺式式洗臉盆、座座便器、化妝妝鏡、機械排排風裝置；衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)板板一般降低300,建筑完成面、、比相鄰地面面低50；衛(wèi)生間潔具布布置應考慮座座便器等潔具具上下水對臥臥室的影響；；大戶型主衛(wèi)生生間宜洗、浴浴分間設；應應設管道井；；衛(wèi)生間內(nèi)不宜宜設置熱水器器，也不宜設設洗衣機；復式房上下衛(wèi)衛(wèi)生間盡量對對齊；如上下下不能隊齊，，必須考慮提提高衛(wèi)生間的的防水等級。。熱水器一般設設置在生活陽陽臺，熱水器器按10升考慮；衛(wèi)生間應在窗窗戶或外墻預預留排氣扇孔孔位置。四、門窗存在問題：1、分戶門問題題：①成品保護問問題：荷塘月月色在交房前前，分戶門普普遍存在撞凹凹、刮花、被被撬、鎖舌變變形等情況。。對順利交房房帶來了一定定阻力；②快開鎖問題題：在荷塘月月色交房前后后，經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)鎖具不易開開關的情況。。給交房和返返修帶來了很很多問題；③門洞尺寸問問題：荷塘月月色門洞尺寸寸僅為1米，雖也屬于于標準規(guī)范尺尺寸，但缺乏乏品質(zhì)感，而而且業(yè)主搬家家和裝修時，，也存在著實實際的困難；；④分戶門相互互“打架”問題，在荷塘塘月色20棟存在，兩門門緊鄰的的問問題，開門相相互影響，或或開門影響電電梯的等候廳廳里的等候客客人。2、室內(nèi)門窗問問題：①成品保護問問題：發(fā)生了了較多玻璃刮刮花和刻字的的情況；②用用材材問問題題：：荷荷塘塘月月色色采采用用中中國國目目前前最最好好的的興興發(fā)發(fā)鋁鋁材材，，投投入入較較大大。。但但業(yè)業(yè)主主對對窗窗子子的的用用材材問問題題不不敏敏感感，，關關注注度度也也不不高高。。另另外外在在后后期期陽陽臺臺封封閉閉選選用用的的型型材材偉偉昌昌鋁鋁材材與與原原室室內(nèi)內(nèi)型型材材沒沒有有很很明明顯顯的的差差異異。。相鄰鄰兩兩戶戶門門打打架架改進進意意見見成品品保保護護問問題題，，一一直直是是各各項項目目當當中中很很難難規(guī)規(guī)避避的的問問題題，，但但建建議議在在今今后后項項目目中中選選用用分分戶戶門門門門面面漆漆采采用用單單色色噴噴涂涂，，在在后后期期維維修修、、修修復復較較為為簡簡單單。。另另外外是是否否能能在在今今后后項項目目中中考考慮慮采采用用裝裝修修時時