成都某地塊建設(shè)項目可行性報告

目錄TOC\o\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc70996916"第一部分項目概況5HYPERLINK\l"_Toc70996917"一、項目名稱5HYPERLINK\l"_Toc70996918"二、項目地址5HYPERLINK\l"_Toc70996919"三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積5HYPERLINK\l"_Toc70996920"四、地上建筑物狀況5HYPERLINK\l"_Toc70996921"五、項目由來5HYPERLINK\l"_Toc70996922"六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計6HYPERLINK\l"_Toc70996923"第二部分成都房地產(chǎn)市場概況9HYPERLINK\l"_Toc70996924"第三部分項目優(yōu)勢與劣勢分析9HYPERLINK\l"_Toc70996925"一、項目優(yōu)勢9HYPERLINK\l"_Toc70996926"二、項目劣勢9HYPERLINK\l"_Toc70996927"第四部分項目運作方案11HYPERLINK\l"_Toc70996928"一、項目運作主體11HYPERLINK\l"_Toc70996929"二、項目運作方案11HYPERLINK\l"_Toc70996930"（一）土地開發(fā)模式11HYPERLINK\l"_Toc70996931"（二）房產(chǎn)開發(fā)模式11HYPERLINK\l"_Toc70996932"第五部分項目規(guī)劃方案12HYPERLINK\l"_Toc70996933"一、項目規(guī)劃設(shè)計要點12HYPERLINK\l"_Toc70996934"二、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)12HYPERLINK\l"_Toc70996935"（一）項目主要技術(shù)指標(biāo)12HYPERLINK\l"_Toc70996936"（二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量12HYPERLINK\l"_Toc70996937"第六部分項目開發(fā)方案14HYPERLINK\l"_Toc70996938"一、項目開發(fā)建設(shè)方案14HYPERLINK\l"_Toc70996939"（一）對土地開發(fā)模式14HYPERLINK\l"_Toc70996940"（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式14HYPERLINK\l"_Toc70996941"1、開發(fā)方案設(shè)想14HYPERLINK\l"_Toc70996942"2、建設(shè)進度計劃14HYPERLINK\l"_Toc70996943"（1）土地整理及前期開發(fā)進度14HYPERLINK\l"_Toc70996944"（2）一期開發(fā)進度14HYPERLINK\l"_Toc70996945"（3）二期開發(fā)進度14HYPERLINK\l"_Toc70996946"二、項目經(jīng)營方案14HYPERLINK\l"_Toc70996947"（1）租售比例15HYPERLINK\l"_Toc70996948"（2）銷售進度與價格15HYPERLINK\l"_Toc70996949"1）住宅銷售進度15HYPERLINK\l"_Toc70996950"2）商業(yè)銷售進度15HYPERLINK\l"_Toc70996951"3）車位銷售進度15HYPERLINK\l"_Toc70996952"三、項目投資方案15HYPERLINK\l"_Toc70996953"第七部分項目投資估算16HYPERLINK\l"_Toc70996954"一、土地開發(fā)模式總投資估算16HYPERLINK\l"_Toc70996955"（一）開發(fā)成本測算16HYPERLINK\l"_Toc70996956"1、基準(zhǔn)地價與出讓金16HYPERLINK\l"_Toc70996957"2、實際出讓地價預(yù)估16HYPERLINK\l"_Toc70996958"（1）土地出讓金補差額估算16HYPERLINK\l"_Toc70996959"（2）地價估算16HYPERLINK\l"_Toc70996960"（3）土地增值額估算16HYPERLINK\l"_Toc70996961"（二）開發(fā)費用測算17HYPERLINK\l"_Toc70996962"1、管理費用17HYPERLINK\l"_Toc70996963"2、其他費用17HYPERLINK\l"_Toc70996964"3、財務(wù)費用17HYPERLINK\l"_Toc70996965"二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算17HYPERLINK\l"_Toc70996966"（一）開發(fā)成本測算17HYPERLINK\l"_Toc70996967"1、土地成本17HYPERLINK\l"_Toc70996968"2、前期開發(fā)費17HYPERLINK\l"_Toc70996969"3、設(shè)計費17HYPERLINK\l"_Toc70996970"4、工程建安費17HYPERLINK\l"_Toc70996971"5、基礎(chǔ)設(shè)施費17HYPERLINK\l"_Toc70996972"6、公建配套費18HYPERLINK\l"_Toc70996973"7、運作期間費18HYPERLINK\l"_Toc70996974"8、不可預(yù)見費18HYPERLINK\l"_Toc70996975"（二）開發(fā)費用測算18HYPERLINK\l"_Toc70996976"1、管理費用18HYPERLINK\l"_Toc70996977"2、銷售費用18HYPERLINK\l"_Toc70996978"3、財務(wù)費用18HYPERLINK\l"_Toc70996979"第八部分項目資金籌措19HYPERLINK\l"_Toc70996980"一、土地開發(fā)模式投資方案19HYPERLINK\l"_Toc70996981"二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案19HYPERLINK\l"_Toc70996982"（一）投資組合方式19HYPERLINK\l"_Toc70996983"（二）資金運作方式19HYPERLINK\l"_Toc70996984"1、自有資金19HYPERLINK\l"_Toc70996985"2、銀行貸款20HYPERLINK\l"_Toc70996986"3、銷售收入再投入20HYPERLINK\l"_Toc70996987"第九部分經(jīng)濟與社會效益分析21HYPERLINK\l"_Toc70996988"一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析21HYPERLINK\l"_Toc70996989"(一)拍賣地價評估21HYPERLINK\l"_Toc70996990"(二)財務(wù)評價21HYPERLINK\l"_Toc70996991"(三)不確定分析21HYPERLINK\l"_Toc70996992"1、破產(chǎn)啟動費用不納入成本情況21HYPERLINK\l"_Toc70996993"2、土地出讓金變動情況22HYPERLINK\l"_Toc70996994"二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析22HYPERLINK\l"_Toc70996995"（一）銷售單價的估算22HYPERLINK\l"_Toc70996996"1、住宅銷售單價的確定22HYPERLINK\l"_Toc70996997"（1）用市場比較法確定銷售價格的上限23HYPERLINK\l"_Toc70996998"（2）用成本法確定銷售價格的下限23HYPERLINK\l"_Toc70996999"（3）建議銷售單價23HYPERLINK\l"_Toc70997000"2、商業(yè)銷售單價的確定23HYPERLINK\l"_Toc70997001"3、車位銷售單價的確定23HYPERLINK\l"_Toc70997002"（二）總銷售收入的測算23HYPERLINK\l"_Toc70997003"（三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算24HYPERLINK\l"_Toc70997004"1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測算24HYPERLINK\l"_Toc70997005"2、車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測算24HYPERLINK\l"_Toc70997006"（四）稅金及附加24HYPERLINK\l"_Toc70997007"1、銷售稅金及附加24HYPERLINK\l"_Toc70997008"2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加24HYPERLINK\l"_Toc70997009"（五）成本費用估算25HYPERLINK\l"_Toc70997010"（六）財務(wù)分析25HYPERLINK\l"_Toc70997011"1、損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析25HYPERLINK\l"_Toc70997012"2、現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析27HYPERLINK\l"_Toc70997013"（1）全部投資現(xiàn)金流量表27HYPERLINK\l"_Toc70997014"（2）自有資金現(xiàn)金流量表27HYPERLINK\l"_Toc70997015"3、資金來源和運用與資金平衡能力分析27HYPERLINK\l"_Toc70997016"（七）不確定分析28HYPERLINK\l"_Toc70997017"1、盈虧平衡分析28HYPERLINK\l"_Toc70997018"2、敏感性分析28HYPERLINK\l"_Toc70997019"（1）單因數(shù)敏感性分析28HYPERLINK\l"_Toc70997020"【1】成本不變而租金售價變化對收益的影響28HYPERLINK\l"_Toc70997021"〖1〗租金售價變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響28HYPERLINK\l"_Toc70997022"〖2〗租金售價變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響29HYPERLINK\l"_Toc70997023"【2】租金售價不變而成本變化對收益的影響29HYPERLINK\l"_Toc70997024"〖1〗成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響29HYPERLINK\l"_Toc70997025"〖2〗成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響30HYPERLINK\l"_Toc70997026"（2）多因數(shù)敏感性分析30HYPERLINK\l"_Toc70997027"【1】租金售價上升5%時成本變化對收益的影響30HYPERLINK\l"_Toc70997028"〖1〗租金售價上升5%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響30HYPERLINK\l"_Toc70997029"〖2〗租金售價上升5%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響31HYPERLINK\l"_Toc70997030"【2】租金售價上升10%時成本變化對收益的影響31HYPERLINK\l"_Toc70997031"〖1〗租金售價上升10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響31HYPERLINK\l"_Toc70997032"〖2〗租金售價上升10%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響31HYPERLINK\l"_Toc70997033"【3】租金售價下降5%時成本變化對收益的影響32HYPERLINK\l"_Toc70997034"〖1〗租金售價下降5%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響32HYPERLINK\l"_Toc70997035"〖2〗租金售價下降5%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響32HYPERLINK\l"_Toc70997036"【4】租金售價下降10%時成本變化對收益的影響33HYPERLINK\l"_Toc70997037"〖1〗租金售價下降10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響33HYPERLINK\l"_Toc70997038"〖2〗租金售價下降10%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響33HYPERLINK\l"_Toc70997039"3、本項目預(yù)計實際收益分析34HYPERLINK\l"_Toc70997040"三、項目風(fēng)險分析35HYPERLINK\l"_Toc70997041"（一）空壓廠破產(chǎn)清理風(fēng)險35HYPERLINK\l"_Toc70997042"（二）土地出讓政策風(fēng)險35HYPERLINK\l"_Toc70997043"四、項目評估結(jié)論35HYPERLINK\l"_Toc70997044"附表36HYPERLINK\l"_Toc70997045"一、土地開發(fā)模式附表36HYPERLINK\l"_Toc70997046"表一總投資與成本估算表36HYPERLINK\l"_Toc70997047"表二資金籌措表36HYPERLINK\l"_Toc70997048"二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表37HYPERLINK\l"_Toc70997049"表一總投資與成本估算表37HYPERLINK\l"_Toc70997050"表二詳細投資計劃與資金籌措表（按比例）37HYPERLINK\l"_Toc70997051"表三詳細投資計劃與資金籌措表（按金額）38HYPERLINK\l"_Toc70997052"表四總銷售收入預(yù)測表39HYPERLINK\l"_Toc70997053"表五銷售費用估算表39HYPERLINK\l"_Toc70997054"表六商鋪出租計劃和出租收入估算表39HYPERLINK\l"_Toc70997055"表七車位出租計劃和出租收入估算表40HYPERLINK\l"_Toc70997056"表八銷售稅金及附加表40HYPERLINK\l"_Toc70997057"表九租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表40HYPERLINK\l"_Toc70997058"表十損益表41HYPERLINK\l"_Toc70997059"表十一全部投資現(xiàn)金流量表（年Ic=10%）42HYPERLINK\l"_Toc70997060"表十二自有資金現(xiàn)金流量表（年Ic=10%）43HYPERLINK\l"_Toc70997061"表十三資金來源與運用表44HYPERLINK\l"_Toc70997062"表十四銀行貸款還本付息結(jié)算表45HYPERLINK\l"_Toc70997063"表十五銀行貸款還本付息計算表45HYPERLINK\l"_Toc70997064"表十六敏感性分析析預(yù)測表455HYPERLINK\l"_Toc70997065"16.1成本本不變而租金金售價變化對對收益的影響響45HYPERLINK\l"_Toc70997066"16.2租金金售價不變而而成本變化對對收益的影響響46HYPERLINK\l"_Toc70997067"16.3租金金售價上升55%時成本變變化對收益的的影響46HYPERLINK\l"_Toc70997068"16.4租金金售價上升110%時成本本變化對收益益的影響466HYPERLINK\l"_Toc70997069"15.5租金金售價下降55%時成本變變化對收益的的影響46HYPERLINK\l"_Toc70997070"16.6租金金售價下降110%時成本本變化對收益益的影響466HYPERLINK\l"_Toc70997071"表十七工程成本核核算分類表447HYPERLINK\l"_Toc70997072"17.1商業(yè)業(yè)部分工程成成本核算表447HYPERLINK\l"_Toc70997073"17.2住宅宅部分工程成成本核算表448HYPERLINK\l"_Toc70997074"17.3配套套項目部分工工程成本核算算表49HYPERLINK\l"_Toc70997075"17.4地下下停車場部分分工程成本核核算表49第一部分項目概況況一、項目名稱成都***地塊建建設(shè)項目二、項目地址成都***地塊位位于成都市。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及及面積成都***地塊現(xiàn)現(xiàn)系成都牛市市口商貿(mào)大市市場所在地。該該市場占地50余畝。其中工工業(yè)劃撥用地地23,673.008平方米（約35.51畝），商業(yè)業(yè)租賃用地10,145.998平方米（約15.22畝），租賃時間為2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都***和成都都華興房地產(chǎn)產(chǎn)公司聯(lián)合開開發(fā)住宅，占用了市場16畝左右，現(xiàn)現(xiàn)余33畝左右。四、地上建筑物狀況況地上建筑物多為二二至三層的牛牛市口商貿(mào)大大市場，少部部分為廠區(qū)。五、項目由來成都***原系中中國汽車工業(yè)業(yè)總公司所屬屬企業(yè)。由于于經(jīng)國務(wù)院總理理辦公會議決決定，需對中國汽車工工業(yè)總公司的的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)產(chǎn)進行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團接收，并提出破產(chǎn)申請，在按規(guī)定程序報批后，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會議紀(jì)要》的規(guī)定組織實施破產(chǎn)。破產(chǎn)費用缺口，經(jīng)財政部核定后，由上汽集團負責(zé)解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企業(yè)（含成都***）實施破產(chǎn)所適用的政策和費用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都***兩戶企業(yè)自2002年1月1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2002年7月25日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都***兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對成都***實施關(guān)閉破產(chǎn)。但實施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要1,200萬元啟動資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團負責(zé)解決，同時返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費用。六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況況預(yù)計該地塊系系成都牛市口口商貿(mào)大市場場所在地。該該市場擁有一一樓一底營業(yè)業(yè)房485間，現(xiàn)有小小食品、化工工等各類商家家200余戶。另有有茶樓4個，面積2,787平方米，農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場1個，面積800平方米，娛娛樂城1個，面積1,500平方米，旅旅館1個，面積1,500平方米，招招待所1個，面積300平方米，生生資市場1個，面積1200平方米，餐餐館3個，面積800平方米。在在破產(chǎn)清理時時，該市場主要情況如下：1、農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場系牛市口口商貿(mào)大市場場與蓮新街道道辦事處聯(lián)辦辦，共有26間營業(yè)房及及兩條通道，清清理時無賠償償無糾紛。2、舊家電區(qū)舊家電區(qū)區(qū)系市場獨立立管轄，現(xiàn)有有商家8戶，清理時時無賠償無糾糾紛。3、化工交易區(qū)化工交易易區(qū)現(xiàn)有商家家40戶，清理時時無賠償無糾糾紛。4、小食品區(qū)小食品區(qū)區(qū)系市場獨立立管轄，現(xiàn)有有商家45戶，清理時時無賠償無糾糾紛。5、招待所招待所系系成都****下崗職工租租賃市場原辦辦公樓形成，清清理時無賠償償無糾紛。6、聚緣茶房聚緣茶房原系成都都鹽市口購物物中心租賃市市場場地建成成，并分別于1998年以40萬元轉(zhuǎn)讓給給都榮工女士士，獲得18年左右的使使用權(quán)，及于2000年移交給市場場，出現(xiàn)“一女二嫁”情況。后經(jīng)市場努努力，市場同同都榮工女士士簽訂了租賃賃協(xié)議。聚緣緣茶房清理時時可能有一定定賠償和糾紛紛。7、大眾茶樓原系成都都鹽市口購物物中心租賃成成都***土地自自行修建的營營業(yè)房。19988年鹽市口購購物中心以向向黃小龍借款款30萬元作為回回報，以每月月2,000元價格將市市場一樓一底底約500平方米的營營業(yè)房租給他他。后鹽市口口購物中心將將茶樓底層歸歸還給市場，二二樓則由法院院判給匯通銀銀行。同時，市場場與黃小龍重重新簽訂了租租賃合同。因因此，大眾茶茶樓清理時可可能有一定賠賠償和糾紛。8、都市農(nóng)家樂都市農(nóng)家樂原系成成都鹽市口購購物中心租賃賃成都****土地自行修修建而成。同同樣于2000年將底樓移移交給市場，市市場又將其租租給侯錫惠女女士。該都市市農(nóng)家樂清理理時估計沒有有賠償和糾紛紛。9、農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所農(nóng)業(yè)銀行行儲蓄所原系系成都鹽市口口購物中心租租賃成都****土地自行行修建而成，一一樓一底，面面積240平方米。成都鹽市口口購物中心以以從該儲蓄所所借款沖抵其其20年使用權(quán)。同同樣鹽市口購購物中心于2000年將底樓移移交給市場。2002年儲蓄所遷遷走，并將此此營業(yè)房租給給他人做酒樓樓使用。該儲儲蓄所清理時時估計有一定定糾紛，但能能協(xié)商解決。10、市場二樓營業(yè)房市場二樓樓營業(yè)房原系系成都鹽市口口購物中心租租賃成都****土地自行行修建而成，共2400平方米。1997年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房20年使用權(quán)作抵押，在市場擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。11、化工區(qū)該化工區(qū)區(qū)系成都錦江江區(qū)工商局與與成都****聯(lián)建，并分分割了88間營業(yè)房，將將其全部出售售給私人。因因此，清理時時會有一定的的糾紛。12、生資市場該生資市市場系****娛樂公司向向成都****一次性交納300萬元后獲得得了25年的使用權(quán)權(quán)，并將其改改造成紅日娛娛樂城，面積積5,750平方米。因因此，清理時時會有較大的的賠償。13、***酒樓該***酒樓原系市市場以聯(lián)辦食食堂名義讓成成都鹽市口購購物中心承包包經(jīng)營，后成成都鹽市口購購物中心將其其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移移給簡陽銀豐豐鋁門窗廠的的黃又成。其其后黃又成將將其抵押貸款款，因無力按按期還款，法法院將余下的的經(jīng)營權(quán)判給給了簡陽信用用社。因此，清清理時有一定定的糾紛。14、其他市場其他他營業(yè)房跟上上面的情況類類似。清理時時有一定的賠賠償，但問題題不大。綜上所述述，該市場清清理時存在一一些賠償糾紛紛，估計并無太大的問題。第二部分成都房地地產(chǎn)市場概況況略。第三部分項目優(yōu)勢與劣劣勢分析一、項目優(yōu)勢1、項目地處成都主主要商貿(mào)大道道東大街東延延線盡頭牛市市口與二環(huán)路路東四段交會會處，具有較較濃的商業(yè)氛氛圍。目前東東大街已整治治一新，從鹽鹽市口到東門門大橋，沿線線分布了成都都人民商場、北北京華聯(lián)、郁郁金香花園廣廣場、東方時時代商場、藍藍光大廈、友友誼廣場等商商業(yè)樓盤。商商業(yè)氣氛正從從鹽市口市中中心向東門大大橋延伸，并并逐漸從東門大大橋向一環(huán)路路牛王廟及二二環(huán)路牛市口口遞延。2、項目位置交通極為為方便。從項項目所在地到到鹽市口城市市商業(yè)中心，只只需6分鐘左右的的車程，而且且東大街、二環(huán)路和海椒椒市街是成都都的主要公交交干道，沿線線分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303A路、106路等公交線線路。3、項目地塊是成都東東面，乃至成成都二環(huán)路內(nèi)內(nèi)不可多得的的地塊。由于于歷年的房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，成都都二環(huán)路以內(nèi)內(nèi)已幾乎沒有有可供開發(fā)的的土地。該地地塊的開發(fā)不不但切合了成成都市民二環(huán)路內(nèi)內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣慣，而且無疑疑會給開發(fā)商商帶來良好的的經(jīng)濟效益。4、根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東東大街將繼續(xù)續(xù)向東跨過二二環(huán)路東延至至老成渝公路路，直接連接接成都城東副副中心。5、二環(huán)路東四段以內(nèi)內(nèi)已形成了良良好的居家氛氛圍，市政公公建配套較為為完善。6、由于地塊業(yè)主屬于于申請破產(chǎn)企企業(yè)，且有關(guān)關(guān)破產(chǎn)費用均均由上汽集團團負責(zé)解決，因因此項目不存存在拆遷安置置費用，大大大降低了成本本，土地增值值的空間很大大。7、項目二環(huán)路以外外即為沙河、塔塔子山公園，項目南面即為為望江公園、東東湖市政公園，環(huán)境優(yōu)美。二、項目劣勢1、目前項目東面二環(huán)環(huán)路外是成都都鋼鐵有限責(zé)責(zé)任公司（即即原成都無縫縫鋼管廠）。雖然成都無縫鋼管管廠是東郊工工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的重點企業(yè)業(yè)之一，但該廠整體體搬遷尚需時時日，因此在一定定程度上制約約了項目向東東的輻射力。2、東大街東延線東門門大橋至二環(huán)環(huán)路牛市口段段商業(yè)氛圍的提升還還需較長的時時間。3、牛市口商貿(mào)大市場場雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對該地塊商業(yè)鋪面的投資行為。第四部分項目運作方案案一、項目運作主體體為了更好好地進行投融融資，運作項項目，建議以以北亞集團的的名義控股成立立新的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司，在在成都錦江區(qū)區(qū)注冊，注冊冊資金為3,000萬元。在組織架構(gòu)構(gòu)及人員的安安排上，可以以先跟成都東東方新城房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司實行兩兩套班子，一一套人馬，交交叉作業(yè)，待待以后投資開發(fā)發(fā)項目增多，業(yè)業(yè)務(wù)量增大時時，再進行業(yè)務(wù)分割割。二、項目運作方案案根據(jù)項目特點，可可以采取土地地開發(fā)方案或或者房產(chǎn)開發(fā)發(fā)方案。兩種種方案各有優(yōu)優(yōu)缺點，具體體為：（一）土地開發(fā)模模式該項目若只進行土土地開發(fā)整理理，前期只需需分批次投入入1,200萬的成都****破產(chǎn)的啟啟動費用及較較少的其他費費用和財務(wù)費費用，便可啟啟動項目，至至土地轉(zhuǎn)讓交交納土地費用用（含土地出出讓金補差）后后，便可掛牌牌或拍賣，取取得收益。這這種開發(fā)模式式比較簡單，風(fēng)風(fēng)險系數(shù)小，能能較快的回收收成本。但這這種模式遠遠沒有取得本地塊的最大利利用價值，而而且土地拍賣賣，政府將收收取劃撥土地地成交價款330%的土地出讓金金，這將大大大降低項目的的經(jīng)濟效益。（二）房產(chǎn)開發(fā)模模式根據(jù)成都目前房地地產(chǎn)現(xiàn)狀，若若該項目不只進行前期的的破產(chǎn)清理，改改變土地性質(zhì)質(zhì)和進行土地地轉(zhuǎn)讓，還進進行房產(chǎn)開發(fā)發(fā)，將給北亞集團團帶來良好的的經(jīng)濟回報。而且，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分項目規(guī)劃方案案一、項目規(guī)劃設(shè)計計要點由于地塊塊目前尚無規(guī)規(guī)劃設(shè)計條件件，為了便于于測算，設(shè)定定其規(guī)劃條件件如下：1、凈用地面積：333畝。2、容積率：不大于于2.8。3、建筑密度：不大大于30%。4、建筑高度：不大大于40米。5、綠地率：不小于330%。6、戶型：80平方方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商業(yè)占地上建筑筑面積比例為為20%。8、其他按有關(guān)規(guī)定定。二、項目技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)（一）項目主要技技術(shù)指標(biāo)序號項目用地面積(平方米米)建筑面積(平方米米)建筑密度容積率備注1小區(qū)總用地面積22,0002地上建筑面積61,60030%2.8其中:商商業(yè)6,16012,320住宅4,92849,280共計461戶3地下建筑面積10,4264配套其中:社社區(qū)服務(wù)站200200門衛(wèi)室、垃圾站小區(qū)綠化及及小品6,600全民健身場場地150自行車棚440（二）住宅戶數(shù)及及車位數(shù)量序號項目戶數(shù)/面積機動車數(shù)量非機動車數(shù)量備注1住宅80平米15477231機動車每戶0.55輛，非機動動車每戶1.5輛。100平米12386123機動車每戶0.77輛，非機動動車每戶1輛。120平米10271102機動車每戶0.77輛，非機動動車每戶1輛。150平米825782機動車每戶0.77輛，非機動動車每戶1輛。小計4612915382商業(yè)12,32037924機動車、非機動車車每100平米0.3、7.5輛。合計3281,462其中:地地上部分66293地上機動車地下部分2621,169備注：可售機動車車數(shù)量為262個。第六部分項目開發(fā)方案案一、項目開發(fā)建設(shè)設(shè)方案（一）對土地開發(fā)發(fā)模式只需對地地塊上的建筑筑物拆除，達達到拍賣要求求即可。（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式式1、開發(fā)方案設(shè)想為了更大大程度地提高高土地的利用用價值，擬將將小區(qū)開發(fā)為為小高層組團團。其中臨二二環(huán)路東四段段與東大街東東延線一側(cè)開開發(fā)為一至二二幢首2層或3層為商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的小高層層。考慮到本本項目市場推推廣計劃及小小區(qū)建設(shè)的實實際需要，擬擬將整個項目目分兩期進行行開發(fā)。第一一期首先完成成樣板樓展示示工程、小區(qū)區(qū)大部分基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公建建配套設(shè)施和和南面組團。這這樣可以使首首期買家享受受到已成熟的的配套設(shè)施。本本期推出的樓樓盤價位不宜宜太高，以吸吸引買家，樹樹立形象，為為二期提高售售價作好準(zhǔn)備備。第二期開開發(fā)北面組團團。2、建設(shè)進度計劃本項目預(yù)預(yù)計從2004年8月開始啟動破破產(chǎn)清理程序序，工期約為為3年零8個月。整個工工程分兩期進進行。（1）土地整理及前期期開發(fā)進度本項目地地上建筑物清清理及改變土土地用途與土土地轉(zhuǎn)讓時間間預(yù)計為2004年8月至2005年7月。同時開開展前期市場場調(diào)查、項目目開發(fā)和營銷銷方案策劃、初初步可行性分分析，規(guī)劃、建建筑、建筑施施工設(shè)計，項項目報建等工工作。（2）一期開發(fā)進度一期開發(fā)發(fā)南面組團，預(yù)預(yù)計時間為2005年8月至2006年5月。（3）二期開發(fā)進度二期開發(fā)發(fā)北面組團，預(yù)預(yù)計時間為2006年6月至2007年3月。二、項目經(jīng)營方案項目經(jīng)營營方案主要針針對房產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式。根據(jù)據(jù)目前成都市市房地產(chǎn)的實實際情況，本本項目的經(jīng)營營方案初步設(shè)設(shè)想為：（1）租售比例預(yù)計項目至竣工投投入使用時，住宅部分能實現(xiàn)100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項目建設(shè)經(jīng)營期的第四年開始。五年后（即項目開始后的第8年）全部轉(zhuǎn)售。（2）銷售進度與價格格1）住宅銷售進度序號銷售時間合計2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%15%60%25%2銷售面積(平方米米)49,2807,39229,56812,3202）商業(yè)銷售進度序號銷售時間合計2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%15%15%70%2銷售面積(平方米米)12,3201848184886243）車位銷售進度序號銷售時間合計2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2銷售個數(shù)(個)262103434184三、項目投資方案見項目第第八部分《項目目資金籌措》。第七部分項目投資估算算一、土地開發(fā)模式式總投資估算算（一）開發(fā)成本測測算此模式下開發(fā)成本本即為土地成成本2,881.200萬元。1、基準(zhǔn)地價與出讓金金本地塊屬屬于工業(yè)用地地Ⅱ級、住宅用用地Ⅲ級、商業(yè)用用地Ⅳ級。其基準(zhǔn)地地價和土地出讓金分分別是：序號土地用途及級別基準(zhǔn)地價(萬元//畝)出讓金(萬元/畝畝)市場最低出讓地價價(萬元/畝)1工業(yè)用地Ⅱ級58.73011.74670.4762住宅用地Ⅲ級140.87028.174169.0443商業(yè)用地Ⅳ級151.00030.200181.2002、實際出讓地價預(yù)估估本地塊為為工業(yè)用地，出出讓時需改變變土地用途為為商住用地。為為了便于計算算及考慮到可能的的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。（1）土地出讓金補差額額估算若將該工工業(yè)用地改為為商住用地，每畝土地出讓金補差額預(yù)計=（30.20萬元/畝-11.746萬元/畝）×20%+（28.174萬元/畝-11.746萬元/畝）×80%=16.8332萬元/畝，則土地出讓金補差額總預(yù)計=16.8332萬元/畝×33畝=555.4956萬元。（2）地價估算該地塊出讓時每畝畝地價預(yù)計=16.83332萬元/畝+70.4776萬元/畝=87.33092萬元/畝，則出讓讓時地價預(yù)計計=87.33092萬元/畝×33畝=2,881.200萬元。（3）土地增值額估算該地塊實際每畝市市場最低出讓讓地價預(yù)估=181.220萬元/畝×20%++169.0044萬元/畝×80%=1171.4775萬元/畝。則該地塊實際際市場最低出出讓地價預(yù)估估=171..475×333畝=5,658.6682萬元。因此，該該地塊每畝增增值額=171..475萬元/畝-87.33092萬元/畝=84.11658萬元；整整個地塊增值值額=84.1169萬元×33畝=2,777.477萬元。備注：以上上是按成都地地區(qū)以前工業(yè)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及及土地用途改改變的一般辦辦法來計算出讓金金補差額的。（二）開發(fā)費用測測算1、管理費用管理費用按每月55萬元計算，從從2004年8月至2005年底，共計85萬元。2、其他費用其他費用為破產(chǎn)啟啟動費用1,200萬元及其他可能尚尚需費用100萬元，合計為1,300萬元（備注：：雖然1,200萬元是先期墊墊付，后期土土地拍賣后無無償返還的啟啟動費用，但但由于考慮到到該筆費用具具有不確定性性，因此在實實際測算時，將將該筆費用納納入了成本）。3、財務(wù)費用假定公司自有資金金為1,360萬元左右，則資金金缺口為2,881.200萬元+85萬元+1,300萬元-1,360萬元=2,906.220萬元左右，需向銀銀行申請流動動資金貸款2,900萬元，貸款6個月。利率假定為為中國人民銀銀行1至6個月貸款基基準(zhǔn)利率5.04%，則財務(wù)費費用為73..08萬元。若開發(fā)方案為土地地開發(fā)模式，則則總投資為44,339.288萬元。具體見見土地開發(fā)模模式附表《總總投資與成本本估算表》。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投投資估算（一）開發(fā)成本測測算1、土地成本土地成本本為2,8881.20萬元。2、前期開發(fā)費前期開發(fā)發(fā)費預(yù)計為11,294..11萬元。3、設(shè)計費設(shè)計費預(yù)預(yù)計為185.118萬元。4、工程建安費工程建安費預(yù)計為為8,1999.08萬元。5、基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施施費預(yù)計為103.116萬元。6、公建配套費公建配套套費預(yù)計為107.332萬元。7、運作期間費運作期間間費預(yù)計為327.887萬元。8、不可預(yù)見費不可預(yù)見費預(yù)計為為409.449萬元。以上8項合計為該項目開開發(fā)成本13,5007.41萬元。（二）開發(fā)費用測算1、管理費用管理費用取開發(fā)成成本1至6項的3%計算，合計計為=12,770.005×3%==383.110萬元。2、銷售費用銷售費用取銷售收收入的3%計算，合計計為21,0028.299×3%==630.885萬元。具體見見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《銷售費用估估算表》。3、財務(wù)費用本項目的財務(wù)費用用主要由利息息費用構(gòu)成，利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟評價標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計息，即每年應(yīng)計計利息=（年初借款款本息累計+本年借款÷2）×貸款年利率率根據(jù)中國國人民銀行22002年2月21日開始執(zhí)行行的利率，一一至三年（含含三年）的貸貸款年利率為為5.49%。本項目假定定按此一至三年期貸款款基準(zhǔn)利率計計算，至項目目開始第二年年需貸款5,000萬元，至項項目開始第三三年按年等額額還本付息，至至項目開始第第四年還清貸貸款，利息合合計為5644.07萬元元。具體見房產(chǎn)開開發(fā)模式附表表《銀行貸款還本本付息結(jié)算表》、《銀行貸款款還本付息計計算表》。本項目若若采用房產(chǎn)開開發(fā)模式，則則總投資預(yù)計計為16,3385.433萬元。具體見見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《總投資資與成本估算算表》。第八部分項目資金籌措措一、土地開發(fā)模式式投資方案本項目若只進行土土地整理，則則總投資為4,339.288萬元，整個建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期為1年半。本項目目開發(fā)投資的的資金來源有有二個渠道：一一是自有資金金，二是銀行行貸款。資金運作方方式如下：自自有資金全部部用于破產(chǎn)啟啟動費用、管管理費用、其其他可能尚需需的啟動資金金。此外還缺缺少的資金，則則向銀行貸款款。即公司先以自自有資金1,360萬元啟動項項目至項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，改變土土地用途，然然后以銀行貸貸款支付地價價款至項目拍拍賣，以拍賣賣收入償還銀銀行貸款及利利息。其啟動資資金使用計劃劃如下：序號項目2004年2005年小計1管理費用(萬元))25.0035.0060.002破產(chǎn)啟動費用(萬萬元)600.00600.001,200.0003其他可能尚需的啟啟動費用(萬元)50.0050.00100.00合計(萬元)675.00685.001,360.000二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資資方案（一）投資組合方方式本項目總總投資為133,507..41萬元，整個建建設(shè)經(jīng)營期為為8年。為了降降低融資壓力力，有助資金金流通，降低低開發(fā)風(fēng)險，使使項目順利開開發(fā)，擬采取取組合投資方方案。本項目目開發(fā)投資的的資金來源有有三個渠道：：一是自有資資金，二是銀銀行貸款，三三是預(yù)售收入入再投入用于于投資部分。資資金運作方式式如下：自有有資金用于破破產(chǎn)啟動費用用、其他土地整理理可能尚需的的啟動費用、前期管理費用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，第三年按銷售收入的18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。（二）資金運作方方式在項目的前期，公公司先以部分分自有資金支支付企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)啟動費用、管管理費用、前前期工程費，至至項目轉(zhuǎn)讓改改變土地用途途時，以銀行貸款款支付地價及及當(dāng)年的部分分工程費用，當(dāng)當(dāng)住宅樓可以以預(yù)售時，以以預(yù)售收入實實現(xiàn)滾動開發(fā)發(fā)，使整個項項目投資完成成。1、自有資金整個項目目的自有資金金為3,000萬元，占總總投資的18.311%，分四年投投入。其投入入計劃如下：：項目2004年2005年2006年2007年合計自有資金(萬元))995.70717.80550.63735.873,000.0002、銀行貸款銀行貸款款計劃共有一一筆，共計貸貸款5,0000.00萬元，占總投資的的30.511%。3、銷售收入再投入入銷售收入入再投入從項項目有銷售收收入時開始，直直到項目銷售售完畢?？備N銷售收入再投投入為8,3385.433萬元，占總總投資的51.188%。其投入計劃劃如下：項目2004年2005年2006年2007年合計銷售收入再投入((萬元)694.596,491.5991,199.2668,385.433第九部分經(jīng)濟濟與社會效益益分析一、地產(chǎn)開發(fā)模式式經(jīng)濟效益分分析(一)拍賣地價評估項目名稱位置拍賣成交價(萬元/畝)交易日期修正土地位置交易情況交易方式土地用途土地級別區(qū)域因數(shù)個別因數(shù)小計比準(zhǔn)地價(萬元/畝)錦江區(qū)二環(huán)路東四四段工農(nóng)院街街283-1000-1000100/98289武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀攀村一組263-1-100-1-1-10100/95277備注：1、錦江區(qū)區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院院街地塊(二環(huán)路內(nèi)側(cè))凈用地面積積為8.85畝，規(guī)劃為為住宅用地。其其容積率不大大于2.5，建筑密度不大于255%，建筑高度度不大于40米，綠地率率不小于30%，起拍價為為凈用地每畝畝160萬，成交價為為每畝283萬。2、武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀攀村一組地塊塊(二環(huán)路外側(cè))凈用地面積積為10.13畝，規(guī)劃為為住宅用地。其其容積率不大大于1.8，建筑密度不大于30%，建建筑高度不大大于24米，綠地率率不小于30%，起拍價為為凈用地每畝畝140萬，成交價價為每畝263萬。本項目地塊的比準(zhǔn)準(zhǔn)地價=(289萬元+277萬元)÷2=2283萬元。(二)財務(wù)評價序號項目名稱金額1銷售收入(萬元))9,339.0002總成本(萬元)4,339.2883土地出讓金(萬元元)2,801.700土地改變變用途時已補交部分分(萬元)555.50尚需補交交部分(萬元)2,246.2004契稅(萬元)86.445利潤總額(萬元))2,667.0886所得稅(萬元)880.147稅后利潤(萬元))1,786.9448投資凈利潤率41.18%備注：1、土地出出讓金按東調(diào)調(diào)企業(yè)2003年底以后實施搬遷改造造的地塊拍賣賣銷售收入的的30%測算。其中土地改變用途途已補交部分分土地出讓金金計入了成本本，尚需補交部部分是拍賣后后實際發(fā)生的的土地出讓金。2、契稅按土地改改變用途時轉(zhuǎn)讓價格(即2881..20萬元)的3%計算。(三)不確定分析1、破產(chǎn)啟動費用不納納入成本情況況由于本項目成本測測算中的破產(chǎn)產(chǎn)啟動費用1,200萬元具有不不確定性，在在上述的投資資分析中納入入了開發(fā)成本本，實際上這這筆費用是先先期墊付給破破產(chǎn)企業(yè)，待待破產(chǎn)企業(yè)破破產(chǎn)清理后，將將其工業(yè)用地地改變用途為為商住用地后后轉(zhuǎn)讓，然后后以該土地出出讓收入去除除政府收取的土地出讓金金剩余部分作作為實際的破產(chǎn)費費用，不足部分按按有關(guān)規(guī)定由由上汽集團負負責(zé)解決，同同時返還先期期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟啟動費用。假如破產(chǎn)啟動費用用1,200萬元分批次次支付給破產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)用這筆筆費用啟動企企業(yè)破產(chǎn)程序序，然后在一一年后返還了了這筆費用。因因此，這筆費費用在實際運運作中產(chǎn)生的的成本是一年年的利息。假假定該筆費用用在年中支付付，按半年計計息。根據(jù)中中國人民銀行行2002年2月21日開始執(zhí)行行的利率，一一至三年（含含三年）的貸貸款年利率為為5.49%。其財務(wù)費費用為1,200萬元×5.499%÷2=332.94萬元，實際際減少成本為為1,200萬元-32.994萬元=1,1667.06萬元，亦即即總成本為44,339..28萬元-1,1667.06萬元=3,1722.22萬元元，成本下降降了1,1677.06萬元÷4,3399.28萬元=26.900%。經(jīng)測算，在在這種情況下下，本項目財財務(wù)指標(biāo)如下下：序號項目名稱金額1銷售收入(萬元))9,339.0002總成本(萬元)3,172.2223土地出讓金(萬元元)2,801.700土地改變變用途時已補交部分分(萬元)555.50尚需補交交部分(萬元)2,246.2004契稅(萬元)86.445利潤總額(萬元))3,834.1446所得稅(萬元)1,265.2777稅后利潤(萬元))2,568.8778投資凈利潤率80.98%備注：1、土地出出讓金按東調(diào)調(diào)企業(yè)2003年底以后實實施搬遷改造造的地塊拍賣賣銷售收入的的30%測算。其中土地改變用途途已補交部分分土地出讓金金計入了成本本，尚需補交交部分是拍賣賣后實際發(fā)生生的土地出讓金。2、契稅按土地地改變用途時時轉(zhuǎn)讓價格(即2881..20萬元)的3%計算。2、土地出讓金變動情情況由于該地塊屬于破破產(chǎn)企業(yè)土地地處置，情況況比較特殊，具體出讓后，土地出讓金的交納目前尚不是很清楚，可能需要跟有關(guān)部門協(xié)商。倘若按東郊企業(yè)劃撥用地有關(guān)政策，企業(yè)在2003年以后實施搬遷改造的，政府按成交價款的30%收取土地出讓金，其余部分用于企業(yè)搬遷改造。此外，為了便于計算，以上土地出讓金總額是按第二次轉(zhuǎn)讓地價款的30%計算的。二、房產(chǎn)開發(fā)模式式經(jīng)濟效益分分析（一）銷售單價的估算1、住宅銷售單價的確確定（1）用市場比較法確定定銷售價格的的上限取本項目目附近可類比比樓盤予以分分析，見表如如下：表一本項目住宅價價格市場比較較法系數(shù)修正正表序號項目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(元/平米)交易日期修正交通配套環(huán)境繁華程度開發(fā)商實力小計比準(zhǔn)售價(元/平米)1蜀都花園3,100100/10000+100100/1013,0692海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,7083陽光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947表二本項目住宅價格市市場比較法銷銷售狀況權(quán)重重系數(shù)修正表表序號項目名稱蜀都花園海棠名居陽光水岸1住宅比準(zhǔn)價格(元元/平方米)3,0692,7082,9472銷售狀況權(quán)重(銷銷售率)80%50%10%140%3加權(quán)后的相對價格格(元/平方米)245513542954,1044本項目住宅銷售平平均標(biāo)準(zhǔn)基價價(元/平方米)2,932經(jīng)比較計算，得到到本項目住宅宅銷售單價為為每平方米22,932元。（2）用成本法確定銷售售價格的下限限本項目住住宅的銷售成成本單價為每每平方米2,,144.555元。（3）建議銷售單價本項目住住宅的銷售單單價建議為每每平方米2,,900元（2004年單價）。假定每年住住宅的單價上上漲7%，則本項目目住宅的銷售售單價如下：：項目2004年2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售售)住宅銷售價格(元元/平方米)2,9003,1033,3203,5534,6572、商業(yè)銷售單價的確確定假定商業(yè)業(yè)的銷售單價價為住宅銷售售單價的3倍，則本項項目商業(yè)的銷銷售單價如下下：項目2004年2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售售)商業(yè)銷售價格(元元/平方米)8,7009,3099,96110,65813,9703、車位銷售單價的確確定假定本項項目目前的車位價價格與蜀都花花園車位的銷銷售價格一致致，且設(shè)定每每年車位的單單價上漲7%，則本項目目車位的銷售售單價如下：：項目2004年蜀都花花園車位價格格2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售售)車位銷售價格(萬萬元/個)8.008.569.169.8012.85（二）總銷售收入的測算算根據(jù)上述述住宅銷售進進度與價格預(yù)預(yù)估，測算出出本項目住宅宅的銷售收入入為16,4887.77萬元，商業(yè)業(yè)的銷售收入入為3,8100.30萬元，車位位的銷售收入入為730.222萬元，總銷銷售收入為21,0228.29萬元。具體見見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《總銷售收入入預(yù)測表》。（三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入入的測算1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收收入測算假設(shè)本項目商業(yè)經(jīng)經(jīng)營年限為無無限期，則根根據(jù)公式a=vr來求其租賃賃價格（其中中設(shè)定r=12%）：2007年月租賃賃價格=（10,658×112%）÷（12×700%）=152元/平方米因此，建建議本項目商商業(yè)的租賃價價格為月租金金每平方米150元，且假設(shè)設(shè)其月租金每每三年上漲10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈凈收入分別為為557.993萬元、11,,686.555萬元，合合計為12,,244.448萬元。具具體見房產(chǎn)開開發(fā)模式附表表《商鋪出租計計劃和出租收收入估算表》。2、車位租賃與轉(zhuǎn)售收收入測算車位可出出租的個數(shù)為為250個，其中地地下184個，地上66個。假設(shè)月月租金收入每每個預(yù)計為220元，三年一一遞增，遞增增比例為10%，則其租賃凈凈收入、轉(zhuǎn)售售凈收入分別別為23.72萬元、2,292.880萬元，合計計為2,316.552萬元。具體體見房產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式附表《車車位出租計劃劃和出租收入入估算表》。商業(yè)與車車位部分租賃收入入合計為581.665萬元，轉(zhuǎn)售售收入部分合計為13,,979.335萬元，租賃賃與轉(zhuǎn)售收入入總計為14,5661.00萬元。（四）稅金及附加1、銷售稅金及附加本項目銷售稅金及及附加合計為為1,183.889萬元。其其中營業(yè)稅按按銷售收入的5%計算，測算算為1,051.441萬元，城市維維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，測算為73.60萬元,教育附加費費為營業(yè)稅的3%，測算為31.54萬元,交易印花稅稅為銷售收入入的萬分之三三,測算為6.31萬元,副食品調(diào)控控基金按銷售售收入的1‰計算，測算算為21.003萬元。具體見見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《銷銷售稅金及附附加表》。2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及及附加本項目租賃稅金及及附加合計為為102.443萬元。其中中營業(yè)稅按租賃賃收入的5%計算，測算算為29.008萬元，城市維維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，測算為2.04萬元,教育附加費費為營業(yè)稅的3%，測算為0.87萬元,交易印花稅稅為租賃收入入的萬分之一一,測算為0.06萬元,副食品調(diào)控控基金按租賃賃收入的1‰計算，測算算為0.588萬元,房產(chǎn)稅按租租賃收入的12%計算,測算為69.80萬元。本項目轉(zhuǎn)售稅金及及附加合計為為787.004萬元。其其中營業(yè)稅按按轉(zhuǎn)售收入的5%計算，測算算為698..97萬元，城市維維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，測算為48..93萬元,教育附加費費為營業(yè)稅的3%，測算為20..97萬元,交易印花稅稅為轉(zhuǎn)售收入的萬萬分之三,測算為4.119萬元,副食品調(diào)控控基金按轉(zhuǎn)售收入的1‰計算，測算算為13.998萬元。具體見見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《租租賃及轉(zhuǎn)售稅金及及附加表》。（五）成本費用估估算本項目成本費用采采用分攤形式式。其分攤的的總原則為把把所有的總投投資分攤到可可售（可租）的的面積中去，具具體分攤細則則為按計算投投資的各項成成本來分攤，各各分項中能按按各功能使用用容量來分攤攤的按各功能能使用容量分分攤，若不能能按使用數(shù)量量或容量來分分攤，則按各各功能的面積積或銷售額比例例來分攤。租賃部分，商商業(yè)按68年折舊，車車位按70年折舊，假定定剩余殘值為為2%，年折舊舊額分別為332.90萬萬元和24.18萬元元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《總投資與成成本估算表》和《損益表》。（六）財務(wù)分析1、損益表與項目靜靜態(tài)盈利能力力分析本項目總收入為335,5899.29萬元，總成成本費用為16,3885.43萬元，銷售售及租賃的稅稅金及附加為為2,0733.36萬元，則利利潤總額為17,1330.50萬元，所得得稅為5,6533.06萬元，凈利利潤為11,4777.43萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《損損益表》?？傮w評價指標(biāo)：年投資利潤率=（利利潤總額／總總投資／8）×100%%=（17,1330.50／／16,3885.43／／8）×100%%=133.07%年投資利稅率=（利利稅總額／總投資資／8）×100%%=（24,856.992／16,3885.43／／8）×100%%=188.96%自有資金年投資利利潤率=（利潤總額額／自有資金金／8）×100%%=（17,1330.50／／3,000／8）×100%%=71.38%建設(shè)經(jīng)營期各段評評價指標(biāo)：（1）建建設(shè)期（2004年至2007年）部分的投資利潤率=（利利潤總額／總總投資）×100%%=（7,536.57／112,3077.83）×100%%=611.23%投資利稅率=（利利稅總額／總總投資）×100%%=（11,2007.53／／12,3007.83）×100%%=911.06%（2）租賃期（20077年至2011年）部分的的年投資利潤率=（利利潤總額／總總投資／5）×100%%=（193.779／285.443／5）×100%%=133.58%年投資利稅率=（利利稅總額／總總投資）×100%%=（360.117／285.443／5）×100%%=255.24%（3）轉(zhuǎn)售（20111年）部分的的投資利潤率=（利利潤總額／總總投資）×100%%=（9,400.113／3,7922.17）×100%%=247.888%投資利稅率=（利利稅總額／總總投資）×100%%=（13,2889.22／3,7922.17）×100%%=3550.44%%從本項目目以上的幾個個靜態(tài)指標(biāo)來來看，銷售期期，尤其是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售年的投資資利潤率很高高，租賃期的的投資利潤率率偏低，總體年平均投資利潤潤率保持在13%以上，故從投投資利潤率角角度分析來看看是可行的。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營期來看，本項目從2004年啟動至2007年竣工，只需在住宅部分實現(xiàn)100%銷售，商業(yè)和車位部分實現(xiàn)30%的銷售的情況下便能收回所有的投資，并能取得3,458.97的利潤總額，因此本項目具有很好的經(jīng)濟效益。2、現(xiàn)金流量表與項項目動態(tài)盈利利能力分析（1）全部投資現(xiàn)金流流量表本項目全全部投資現(xiàn)金金流量表見房房產(chǎn)開發(fā)模式式附表《全部部投資現(xiàn)金流流量表》。根根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)顯示，本項項目：稅前全部部投資財務(wù)凈凈現(xiàn)值(FNPV))=8,6661.611萬元稅后全部部投資財務(wù)凈凈現(xiàn)值(FNPV))=5,3361.122萬元稅前全部部投資財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率(FIRR))=57..34%稅后全部部投資財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率(FIRR))=38..97%稅前全部部投資靜態(tài)回回收期=3年零1.44個月稅后全部部投資靜態(tài)回回收期=3年零6.82個月由此可得得，本項目全全部投資稅前前和稅后的財財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPVV)均大于零，稅稅前和稅后的的財務(wù)內(nèi)部收收益率(FIRRR)均大于期望望收益率10%。故從全部部投資動態(tài)盈盈利角度分析析，本項目是是可行的。（2）自有資金現(xiàn)金流量量表本項目自有資金現(xiàn)現(xiàn)金流量表見見房產(chǎn)開發(fā)模模式附表《自自有資金現(xiàn)金金流量表》。根根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)顯示，本項項目：稅前自有有資金財務(wù)凈凈現(xiàn)值(FNPV))=9,6992.55萬萬元稅后自有有資金財務(wù)凈凈現(xiàn)值(FNPV))=6,3392.066萬元稅前自有有資金財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率(FIRR))=135%%稅后自有有資金財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率(FIRR))=85%%稅前自有有資金靜態(tài)回回收期=2年零0.16個月稅后自有有資金靜態(tài)回回收期=2年零3.311個月由此可得得，本項目自自有資金稅前前和稅后的財財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPVV)均大于零，稅稅前和稅后的的財務(wù)內(nèi)部收收益率(FIRRR)均大于期望望收益率10%。故從自有資資金動態(tài)盈利利角度分析，本本項目是可行行的。3、資金來源和運用用與資金平衡衡能力分析資金來源和運用表表集中體現(xiàn)了了項目自身平平衡的生存能能力，是財務(wù)務(wù)評價的重要要依據(jù)。資金金來源和運用用表見房產(chǎn)開開發(fā)模式附表表《資金來源源和運用表》。從從表中可以看看出，本項目目在啟動投資資后，每個月月都有盈余資資金。故從資資金平衡能力力角度分析，本本項目滿足要要求。（七）不確定分析析1、盈虧平衡分析假定本項目總投資資不變，銷售售價格如基準(zhǔn)準(zhǔn)方案，則由由計算可知，當(dāng)當(dāng)住宅