南寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題與對(duì)策

南寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題與對(duì)策內(nèi)容摘要：近年來，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，出現(xiàn)了很多共性的問題。本文立足于廣西南寧市，對(duì)南寧市商業(yè)發(fā)展所存在的突出的問題進(jìn)行了探討，并試圖通過分析，尋求解決這些共性問題的方法。關(guān)鍵詞：南寧市商業(yè)地產(chǎn)購物中心隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個(gè)城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢(mèng)之島水晶城”、“航洋國(guó)際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長(zhǎng)的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題（一） 發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1平方米，2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬人，比2000年年平均增長(zhǎng)9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬平方米，這一數(shù)據(jù)無論按常住人口計(jì)算，還是按流動(dòng)人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤(rùn)。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時(shí)曾達(dá)到5—6萬元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個(gè)小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。（二） 普遍存在短線操作，存在先天不足一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，還是需要一個(gè)比較長(zhǎng)的投資回收期。本來這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，新型的銷售方式可以把長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長(zhǎng)期的出租經(jīng)營(yíng)改為出售。南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)時(shí)，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規(guī)定的返租年限后，交由買家自主經(jīng)營(yíng)。售后返租在國(guó)外實(shí)際上是開發(fā)商融資的一種方式，到了國(guó)內(nèi)以后演變?yōu)殚_發(fā)商營(yíng)銷的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。這樣，原來需要長(zhǎng)期占用十幾個(gè)億的資金才能開發(fā)完成的項(xiàng)目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動(dòng)，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預(yù)售和其它融資渠道來開發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷售出去，進(jìn)入新的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營(yíng)過程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是市場(chǎng)調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開始便注定其有許多的先天性不足。（三）政府規(guī)劃規(guī)模過大，定位不準(zhǔn) 要把南寧建設(shè)成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設(shè)施、設(shè)備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長(zhǎng)期商貿(mào)往來較少。廣西出口東盟國(guó)家的產(chǎn)品事實(shí)上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關(guān)鍵要從物流的角度出發(fā)，充當(dāng)貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國(guó)家的出?？?，因此重點(diǎn)發(fā)展的應(yīng)當(dāng)是城市外圍的物流園、批發(fā)市場(chǎng)。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場(chǎng)、航洋國(guó)際城等也定位為“為東盟服務(wù)的商業(yè)街和購物中心”則有點(diǎn)不妥。每年一次的中國(guó)一東盟博覽會(huì)，時(shí)間很短，博覽會(huì)結(jié)束以后，到南寧來直接進(jìn)貨的東盟客商非常有限。作為一個(gè)營(yíng)業(yè)面積超10萬平方米的購物中心，沒有長(zhǎng)期的客源基礎(chǔ)，沒有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)額，僅僅從建設(shè)南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢(mèng)之島水晶城定位于：年輕、休閑、時(shí)尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時(shí)尚商品，引領(lǐng)時(shí)尚的消費(fèi)潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務(wù)于追求時(shí)尚、舒適生活的精英人士。而這個(gè)定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設(shè)時(shí)是以服務(wù)東盟的角色來進(jìn)行建設(shè)的，但真正服務(wù)的消費(fèi)者卻是本市的市民。因此在整個(gè)建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會(huì)出現(xiàn)量過大的現(xiàn)象。南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路（一）改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式南寧要建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心，需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育的過程，需要大量開發(fā)資金的長(zhǎng)期投入。這有別于那些現(xiàn)在商業(yè)營(yíng)業(yè)面積不足的城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成以后需要更長(zhǎng)的投資回收期。目前的這種開發(fā)銷售方式隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)，雖然近幾年還沒有暴發(fā)，但是幾年后，有的開發(fā)商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業(yè)地產(chǎn)，這一時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樯啼佂顿Y熱已經(jīng)降溫，此外由于宏觀調(diào)控的關(guān)系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價(jià)，另一方面提高投資回報(bào)率。商鋪沒有好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，開發(fā)商、投資商就沒辦法按合約的規(guī)定給業(yè)主兌現(xiàn)收益，其最終的結(jié)果是銀行的大量借貸資金收不回來。因此對(duì)于南寧市來說，今后商業(yè)中心的開發(fā)應(yīng)該杜絕再采用“零售”的方式進(jìn)行開發(fā)。其次這種開發(fā)模式極容易造成開發(fā)商的短期行為，講求快，不認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)研和需求分析，輕服務(wù)、輕經(jīng)營(yíng)、輕規(guī)劃，把重心放在銷售策劃上，誤以為銷售完成就是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功。其實(shí)銷售完成僅僅是開始，重要是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)好才是關(guān)鍵。這關(guān)系到開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任問題，開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環(huán)境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中，把開發(fā)商的利益與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)捆綁在一起，有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不顧市場(chǎng)需求的問題。對(duì)外招商引資的項(xiàng)目，首先應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)的資金實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及客戶源。南寧市經(jīng)過這幾年的開發(fā)，人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已經(jīng)趕超中國(guó)香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應(yīng)該是如何招商。對(duì)于有資金、有客源的商業(yè)地產(chǎn)投資商是歡迎的，但是不要再引進(jìn)一些以短期開發(fā)利潤(rùn)作為目標(biāo)而不是以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。南寧市2004年以后開發(fā)的購物中心，經(jīng)營(yíng)最好的要數(shù)南寧萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，而萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)采用的是“訂單地產(chǎn)”的開發(fā)方式。訂單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式有兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。投資開發(fā)新項(xiàng)目前，通過和合作伙伴接洽，幫助判斷項(xiàng)目的可行性，因?yàn)橹髁Φ甑倪M(jìn)駐一般都會(huì)經(jīng)過周密的市場(chǎng)調(diào)研。按大連萬達(dá)的做法：只有在各主力業(yè)態(tài)到位、租賃面積超過50%時(shí)，萬達(dá)才會(huì)著手購置土地。以此增強(qiáng)項(xiàng)目建成后的成功系數(shù)。在他們看來，商業(yè)企業(yè)比自己更了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)，如果他們對(duì)規(guī)劃的項(xiàng)目不感興趣就說明這個(gè)選址有問題。而事實(shí)情況也正是如此，作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，不可能樣樣都精通，長(zhǎng)期從事零售業(yè)的商業(yè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的把握、消費(fèi)者的把握會(huì)更準(zhǔn)確。第二，簽訂協(xié)議后，開發(fā)商可以在項(xiàng)目建設(shè)中按照合作伙伴的要求來蓋樓以確保建成后的購物中心符合各主力店的商業(yè)要求。這樣，綜合各家的意見，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都由有關(guān)方面經(jīng)過了反復(fù)計(jì)算，以保證所有面積都能產(chǎn)生租金，可降低相當(dāng)一部分成本。（二）引進(jìn)專業(yè)人才或運(yùn)營(yíng)的專業(yè)中介商南寧商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是新鮮事物，如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)缺乏專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的人才。因此，目前南寧市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也可以借鑒南寧市房地產(chǎn)銷售中介的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，先聘區(qū)外有經(jīng)驗(yàn)的中介公司代為招商管運(yùn)營(yíng)，等經(jīng)驗(yàn)學(xué)到手以后，再進(jìn)行本土化。雖然商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的時(shí)間也不長(zhǎng)，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。一些好的顧問公司、中介公司經(jīng)過這幾年與一些國(guó)內(nèi)外知名品牌的接觸以后，對(duì)一些名牌的需求比較了解，通過對(duì)百貨商場(chǎng)的充分了解，咨詢公司明確應(yīng)該找哪些品牌來談，也明確如何幫助開發(fā)商彌補(bǔ)不足的地方，為開發(fā)商提出各種各樣的意見和建議，如裝修意見、物業(yè)管理意見等等。對(duì)于目前已建成的又招商乏力的商業(yè)項(xiàng)目，這一方式還是比較重要的。對(duì)于目前的南寧市來說，能引進(jìn)一些國(guó)內(nèi)外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場(chǎng)前景，進(jìn)駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對(duì)市場(chǎng)的培育是很有好處的。而一些小的品牌代理商則很難堅(jiān)持一年以上，一旦連續(xù)幾個(gè)月虧損，可能就會(huì)選擇撤攵柜。此外大型超市對(duì)人氣的聚集、市場(chǎng)的培育有著非常重要的作用。城北商業(yè)中心就是在“南城百貨”超市的帶動(dòng)下逐步形成的。不同的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況尋找合適的專業(yè)中介協(xié)助招商。對(duì)于那些正準(zhǔn)備開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，則更應(yīng)請(qǐng)專業(yè)的咨詢公司進(jìn)行規(guī)劃。專業(yè)的中介公司可以提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、招商代理、運(yùn)營(yíng)管理等全程服務(wù)。開發(fā)商在準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，首先要轉(zhuǎn)變觀念，不能再把重心放在建設(shè)和銷售上，而要把重心放在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷工作不能只針對(duì)投資者進(jìn)行，而是主要針對(duì)零售商、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行，根據(jù)零售商、經(jīng)營(yíng)者的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和生產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。（三）政府加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控及引導(dǎo)從客觀上說，南寧市的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)布局還是做了比較詳盡的總體規(guī)劃的，并不存在無序和隨意性。南寧市商業(yè)地產(chǎn)目前的情況是，無論是市中心配套，還是社區(qū)配套都存在投放量過大的問題。有些小區(qū)集中布局的商鋪或底鋪，業(yè)主已經(jīng)入住二三年了，還沒有辦法開張運(yùn)營(yíng)。和其他城市相比，南寧市的社區(qū)商業(yè)配套并不缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目“綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的理念是正確的，大型的住宅區(qū)不能不預(yù)留商業(yè)配套建設(shè)面積，前幾年“項(xiàng)目建設(shè)，配套先行”是一些樓盤成功的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目還沒有交付使用，相關(guān)的配套月艮務(wù)商業(yè)就已經(jīng)準(zhǔn)備開門營(yíng)業(yè)。這和物業(yè)管理工作一樣，在早期入住率還很低的時(shí)候，都是虧本的生意，都需要開發(fā)商倒貼錢進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價(jià)格賣出去了，商鋪的出租和經(jīng)營(yíng)是投資業(yè)主的事情，很多投資者購買商鋪并不是想自己經(jīng)營(yíng)，而當(dāng)出租的租金還不上銀行貸款時(shí)，業(yè)主不愿意出租，如果租金太高了，經(jīng)營(yíng)者又會(huì)血本無歸。這些小區(qū)的配套經(jīng)營(yíng)本來需要開發(fā)商的扶持，但是商鋪成功銷售出去以后，開發(fā)商就再也不管了。這也使得一部分本來是必需的商鋪淪為空置。因此從政府宏觀調(diào)控的角度出發(fā)，一方面應(yīng)控制小區(qū)配套商業(yè)的面積比例，另一方面，應(yīng)預(yù)留一定比例商業(yè)配套面積，不允許開發(fā)商出售。除了政策控制外，政府還應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范的