商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝與物業(yè)費測算時間

淺談商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費測算時間1.項目設計階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設計時或建設前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設計更合理。1、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；2、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：1）各設備房的房間規(guī)劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統(tǒng)設置的建議；3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。2.項目施工階段1、物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。2、必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設置；3)設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。3.商業(yè)物業(yè)管理準備階段1.收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設備設施清單、設備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。2.提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業(yè)準備等工作，使項目建設與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設與軟件管理相得益彰。3.建立完善實用的服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡和溝通。4.物業(yè)管理市場調(diào)研工作主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)管理費收費標準，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務特色，市場分包方水平及能力等。2、法規(guī)及政策調(diào)研了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解當?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當?shù)匦袠I(yè)標準、物料價格、工程維修市場情況等。3、調(diào)查小組對物業(yè)服務市場的信息調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務市場調(diào)查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于:1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2)本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析；3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；4)主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務費用標準、服務模式、服務狀況)。5.物業(yè)管理成本測算對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：1)人工費用：包括工資總額及福利費。2)環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。4)綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。8)保險費。9)不可預見費。10)管理酬金。11)稅金。2、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復雜。商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標明確（面積、使用率、設備設施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務內(nèi)容及服務標準確定等。6.主力店物業(yè)服務（一）前期管理階段主力店物業(yè)服務的主要內(nèi)容：1、協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設施設備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；2、進行物業(yè)管理合同談判，重點確定雙方物業(yè)服務界面和管理費標準；3、協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與主力店的進場技術(shù)對接，保證主力店順利進場裝修施工；4、對主力店裝修施工進行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。（二）正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務的主要內(nèi)容：1、按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務，收取管理費用；2、對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督，尤其是消防管理及設施設備的維護保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；3、協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；5、當主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進行各類費用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。（三）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務界面要點主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達集團所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達廣場各主力店物業(yè)服務界面，以供參考：1、超市1）、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設備設施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；2）、租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；3）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；2、百貨1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設備設施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；3）消防與其他租戶共用；4）在其租賃區(qū)域門前一般有免費促銷場地；3、餐飲1）除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主系統(tǒng)的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向各地管理公司繳納；2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養(yǎng)費用；3）設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責任及費用；4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的重點；5）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；6）消防與其他租戶共用；4、KTV、電子娛樂、影院1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；5）消防與其他租戶共用；5、建材、家居1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設備設施）及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；6、電器賣場1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；3）供電系統(tǒng)單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養(yǎng)費用；5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責。7.商戶裝修管理1、成立裝修管理小組開業(yè)前3-4個月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。2、編制裝修管理工作流程和管理制度1）編制《裝修手冊》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發(fā)。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》2）制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。3、裝修管理控制環(huán)節(jié)1)商戶進場裝修前，應辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設備設施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。2)要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。在管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設計方案的5個有效工作日之內(nèi)，管理公司應對這些初步方案、設計圖紙進行審閱和簽署意見。如果初步方案設計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應當立即按照管理公司的意見修改初步方案設計圖，并重新提交給管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。3)商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請審批，并應獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用。4)現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設備必須經(jīng)過管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定的路線與時間進行。進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場的入口限高。在裝修過程中，應做到嚴格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設施。在施工中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關(guān)修復費用。管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。5)內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。6)工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)