資產(chǎn)評估報告評估說明

資產(chǎn)評估報告評估說明本評估說明僅供財產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估書和檢查評估機構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。中林資產(chǎn)評估XX年三月十八日（一）委托方與資產(chǎn)占有方概況（詳見評估報告正文第二項）（二） 關(guān)于評估目的的說明（詳見評估報告正文第三項）（三） 關(guān)于評估范圍的說明（詳見評估報告正文第四項）（四） 關(guān)于評估基準日的說明（詳見評估報告正文第六項）（五）資產(chǎn)調(diào)查事項的說明（略）（六）可能影響評估工作的重大事項說明納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象權(quán)屬清楚、界限明確、無糾紛，沒有抵押、質(zhì)押及擔(dān)保等影響評估結(jié)果的重大事項。委托方：資產(chǎn)占有方：法定代表人：法定代表人：日期：XX年三月十八日日期：XX年三月十八日（一）資源資產(chǎn)調(diào)查組織與準備1、技術(shù)方案設(shè)計針對經(jīng)濟林木的分布特點、本次評估目的及委托方、資產(chǎn)占有方，由我公司資產(chǎn)評估師及聘請林業(yè)調(diào)查專家、農(nóng)藝專家組成的評估工程組，依據(jù)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料，經(jīng)過認真研究分析后，確定本次資源調(diào)查技術(shù)方案。2、調(diào)查技術(shù)標準（1）、《森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定》（林資發(fā)[xx]61號）;（2）、《XX省森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查操作》（X林政[xx]254號）。3、 技術(shù)精度本次資源調(diào)查采用全面調(diào)查法，調(diào)查級別為三類調(diào)查，各調(diào)查因子調(diào)查精度不低于95%。4、 調(diào)查工具Q3手持式GIS采集器（中海達測繪，亞米級精度）、測繩、皮尺、卡尺、布魯萊斯測高器等;5、 使用圖件委托方提供委估地塊《地形圖》（1:10000）與《XX市XX鎮(zhèn)林相圖》。（二） 資源資產(chǎn)調(diào)查過程我公司評估工程組在委托方（XX集團公司）、資產(chǎn)占有方（X農(nóng)莊）、XX市林業(yè)局人員的協(xié)助下，于200X年3月10日?18日期間，對委估資產(chǎn)進展了全面調(diào)查。每一分項林木調(diào)查結(jié)果，在調(diào)查完成當(dāng)天，經(jīng)過我公司評估人員后，由委托方和資產(chǎn)占有方代表進展了簽字確認。（三） 主要調(diào)查方法1、面積調(diào)查方法用委托方提供的《地形圖》（1:10000）為工作手圖，進展實地調(diào)查，根據(jù)不同的地類、權(quán)屬、行政界限、優(yōu)勢樹種等進展現(xiàn)地勾繪（測量）小班界限，并采用Q3手持式GIS采集器繞測、定位落圖。根據(jù)外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，用AutoCAD、Mapinfo等系統(tǒng)軟件求算各小班面積。面積以hm2為單位，取小數(shù)點后4位。2、 經(jīng)濟林苗木株數(shù)、地徑、苗高調(diào)查方法取林木生長狀況有代表性的地塊，在該地段設(shè)置面積為26mX26m的標準樣地（對坡度超過5°的樣地，進展了羅盤改平修正），進展每木檢尺，實測樣地面積不少于該林種林木小班面積的60%。由于林種經(jīng)營特點，部分經(jīng)濟林種無胸徑，故檢尺時分林種測量地徑、株高。3、 其他調(diào)查方法（略）（四）資產(chǎn)調(diào)查結(jié)論經(jīng)現(xiàn)場實地調(diào)查，本次評估范圍占地總面積2,100畝，該地上種植的經(jīng)濟林及苗木共計398,767株，詳細分布如下：以上調(diào)查結(jié)論，均得到了委托方和資產(chǎn)占有的認可。（詳見評估說明第八項）（一）評估過程本次評估的目的是工程工程征占用地對資產(chǎn)占有方進展價值補償，故我們的評估方案是根據(jù)工程占地拆遷補償及有關(guān)規(guī)定制定的。（1） 查驗委估資產(chǎn)權(quán)屬文件。（2） 請資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)清單，本公司評估人員和農(nóng)藝專家對委估資產(chǎn)進展全面調(diào)查。（3） 收集評估所需資料，由于委估資產(chǎn)品種多數(shù)量大，且有些品種為國外優(yōu)良品種，在審核報關(guān)資料的同時，還外聘了果樹、植物專家，對委估資產(chǎn)進展鑒定;與此同時收集果品及苗木各項經(jīng)濟指標，進展市場詢價。另外，評估人員通過相關(guān)渠道，對當(dāng)?shù)毓こ滩疬w征占地執(zhí)行的地方性法規(guī)、規(guī)定進展了收集與，對各項法規(guī)的執(zhí)行范圍、有效性等與發(fā)文部門進展了核實與確認。確定計算方法，根據(jù)委估資產(chǎn)特點確定采用不同方法進展評估計算。評估方法本次評估方法是根據(jù)XX市人民政府XX號令關(guān)于《XX市森林資源保護管理》對工程占地補償，結(jié)合2,100畝地塊上各經(jīng)濟林種類、生長發(fā)育現(xiàn)狀，近年來產(chǎn)果情況，通過市場調(diào)查，選擇適當(dāng)?shù)膬r格標準和評估方法進展的。1、對處于盛果期經(jīng)濟林按如下方法計算評估結(jié)果，計算公式為：P=?CiXLP—評估值Ci—各類果樹實際占地面積X平均產(chǎn)量Kg/畝X調(diào)整系數(shù)X價格L—補償倍數(shù)，政府令規(guī)定鮮果按5?6倍賠償調(diào)整系數(shù)主要包括等級調(diào)整系數(shù)和株數(shù)調(diào)整系數(shù)，調(diào)整標準如下：(1)、等級調(diào)整系數(shù)針對本次評估基準日經(jīng)濟林林分特點，按不同樹種制定的。例如XX品種果樹分為四級：1級：長度15cm以上（含15cm）的枝條30根以上（含30根），地面以上10cm處的主干直徑6cm以上（含6cm）;2級：長度15cm以上枝條10-29根；3級：長度15cm以上的枝條5-9根；4級：長度15cm以上的枝條4根以下（含4根）。（2）、株數(shù)調(diào)整系數(shù)為針對本次評估基準日該經(jīng)濟林每畝現(xiàn)有存活株樹、疏密程度與同種經(jīng)濟林標準株數(shù)進展比較調(diào)整。2、處于產(chǎn)前期的苗木苗木計算公式如下：P=?各苗木、樹木按品種、規(guī)格X單價X株數(shù)（三） 取價方法1、 果品取價源自國內(nèi)果品批發(fā)市場現(xiàn)場收購價（XX市果品批發(fā)市場價格扣除運費）、委估資產(chǎn)周邊經(jīng)濟林路邊收購價，并參考資產(chǎn)占有方近三年果品銷售價格，最后確定評估單價。2、 苗木取價方法，同規(guī)格苗木有市價的原那么按市價評估，沒有市價的按苗木購置價值加標準本錢投入確定。（四） 產(chǎn)量確認方法評估使用的每畝平均產(chǎn)量是參照委估資產(chǎn)周邊相同或相類似經(jīng)濟林平均產(chǎn)量，由我公司評估專家及外聘農(nóng)藝專家現(xiàn)場勘查，再結(jié)合我公司掌握的該地區(qū)標準經(jīng)濟林產(chǎn)量數(shù)據(jù)，對各種果品每畝平均產(chǎn)量進展估算得出的。（一）評估結(jié)果（見評估明細表）（二）評估基準日后的調(diào)整事項1、在本次評估結(jié)果有效