七、虛列開發(fā)成本的證據(jù)收集與技巧

虛列開發(fā)成本的證據(jù)收集與技巧開發(fā)成本檢查內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的各項(xiàng)支出，包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本歸集是否正確。對(duì)照相關(guān)合同、結(jié)算單據(jù)及付款憑據(jù)，抽查開發(fā)成本中有關(guān)征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等記帳憑證，看企業(yè)計(jì)入“開發(fā)成本”每一項(xiàng)目的金額是否有依據(jù)，是否有合法的發(fā)票、憑據(jù)；是否存在按投資概算或投資估算估計(jì)、白條入帳問題；了解開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，地址，規(guī)模，總包合同，工程進(jìn)度，核算方式等情況，查明因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)用，是否根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的開發(fā)成本。是否將經(jīng)營性公共配套設(shè)施成本攤?cè)肷唐贩康某杀?，是否預(yù)提了不可售的公共配套設(shè)施成本。是否編造虛假人員名單，虛列動(dòng)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等問題。需審閱的相關(guān)資料為：動(dòng)、拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷、安置費(fèi)發(fā)放明細(xì)，與拆遷公司簽定的協(xié)議等。是否存在以虛假發(fā)票列支、虛開工程施工發(fā)票、虛開勞務(wù)發(fā)票、利用虛假資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票，列支虛假成本等問題。另外，還要檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的借款費(fèi)用。其為開發(fā)房地產(chǎn)所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前，計(jì)入開發(fā)成本；房地產(chǎn)完工之后，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)明確核算每個(gè)項(xiàng)目的借款費(fèi)用。如果核算不清，應(yīng)按不同開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積、投資比重或其他合理的方法對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行分配，以確定應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的數(shù)額。成本容易出現(xiàn)的問題：.白條列支成本，包括沒有抬頭或沒有財(cái)務(wù)章、發(fā)票章的發(fā)票。.假建安發(fā)票列支成本，尤其是代開的發(fā)票。.甲方供材假票列支成本。.甲方供材重復(fù)列支成本.作廢發(fā)票列支成本。.購進(jìn)樹木等，未取得過水銷售發(fā)票，多列支成本。.連號(hào)且金額較大發(fā)票，屬于假票列支成本。.真票虛開列支成本。.預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用列支成本。.工程雜費(fèi)假冒預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用多列成本。.混淆成本對(duì)象，多轉(zhuǎn)成本。12.收入與成本不配比，多轉(zhuǎn)成本。12.收入與成本不配比，多轉(zhuǎn)成本。13.代收費(fèi)用不列收入的情況下，將代繳費(fèi)用列支成本。例如：有線電視費(fèi)代開發(fā)票繳納的營業(yè)稅不能列支成本。成本方面（真實(shí)的成本）相關(guān)證據(jù)的收集渠道（一）提前通知企業(yè)準(zhǔn)備好的相關(guān)資料:1、發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)；2、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合3、國土資源管理局頒發(fā)的國有土地使用證；4、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議；5、勘察、設(shè)計(jì)合同；6、廣告合同；7、8、9、借款合同;7、8、9、借款合同;商品采購合同;施工合同;10、建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表;11、房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證；12、房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)測繪明細(xì)表；13、屋租賃合同、按照開發(fā)項(xiàng)目和簽定時(shí)間順序整理的商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同；14、房屋所有權(quán)初始登記證件；15、入住通知書和房屋交接單；16、以往接受財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)部門檢查的處理處罰決定及相關(guān)報(bào)告;17、發(fā)票領(lǐng)購簿、發(fā)票、收據(jù)；18、帳簿、憑證、財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表。19、決算報(bào)告20、銷售許可證（預(yù)售許可證）（都要復(fù)印件）（二）假票問題及虛開票問題（一）假發(fā)票問題1、真發(fā)票但業(yè)務(wù)內(nèi)容虛構(gòu)問題；2、開發(fā)企業(yè)自己虛構(gòu)建筑合同，委托代開發(fā)票等也經(jīng)常出現(xiàn)；3、發(fā)票本身為假。假發(fā)票的發(fā)生領(lǐng)域：4、原材料假發(fā)票很多，4%的稅率很容易引起代開欲望；5、建筑業(yè)發(fā)票比較多，3%的稅率很低，主要集中在前期開發(fā)、拆遷、建造過程和收尾時(shí)的一些拆遷等工作中；6、房產(chǎn)企業(yè)會(huì)設(shè)置一些咨詢性質(zhì)的公司和銷售公司等中間性質(zhì)的公司加大開發(fā)成本和期間費(fèi)用，其開出的發(fā)票可能存在陰陽票現(xiàn)象；7、土地成本看其取得方式，也存在不開發(fā)票的可能性；8、地面以上的成本往往不會(huì)嚴(yán)重出格，地下難以看見的不分往往容易出問題,因?yàn)椴痪邆錂z查性;9、總之房產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，甚至是銷售環(huán)節(jié)直至后續(xù)服務(wù)環(huán)節(jié)都存在發(fā)票問題，這是房產(chǎn)行業(yè)的通病。內(nèi)部證據(jù)的提?。簷z查報(bào)表、帳簿、記帳憑證及有關(guān)資料,通過報(bào)表與總賬、總帳與各分類明細(xì)賬、相關(guān)帳戶數(shù)據(jù)信息的內(nèi)在邏輯關(guān)系，熟悉企業(yè)的賬套結(jié)構(gòu)、記賬規(guī)則，結(jié)合查前分析，初步掌握企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)、銷售、納稅等情況,從中查找稅收違法問題的疑點(diǎn)、線索。可以采取實(shí)地檢查和調(diào)帳檢查方法。從其他部門獲取相關(guān)證據(jù)，印證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠。主要從銷售部門獲取“購買意向書”、“預(yù)購協(xié)議書”、“銷售合同書”、銷售分層平面圖、銷售臺(tái)帳、銷售方式；意向購買數(shù)量、定金預(yù)交、首付款預(yù)付情況;合同約定付款日期與實(shí)際付款日期；按揭資金到位情況等，初步驗(yàn)證收入的真實(shí)性。通過工程預(yù)算、管理部門審閱投資概算、工程預(yù)算；工程施工合同、進(jìn)度款支付方式、工程結(jié)算、竣工結(jié)算、因設(shè)計(jì)變更增加的成本；土地成本的構(gòu)成及支付；征地拆遷補(bǔ)償形式、金額等。對(duì)照當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)水平，判斷企業(yè)賬列的土地、建安等成本要素的真實(shí)性。審閱開發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)資料。如規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件，與政府及業(yè)主的約定，承諾建設(shè)的幼兒園、小學(xué)、菜市場、道路、居委會(huì)等公建配套設(shè)施；公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬或使用權(quán)歸屬，成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ǖ取ｒ?yàn)10證企業(yè)成本核算及稅前扣除的準(zhǔn)確性。銷售環(huán)節(jié)外部證據(jù)的提取:在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)資料存在疑點(diǎn)后，有必要從外部相關(guān)部門與個(gè)人進(jìn)行取證。涉及的主要部門及取證內(nèi)容為：備案登記部門:按建設(shè)部預(yù)售管理辦法的規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，廈門的房地產(chǎn)管理實(shí)行網(wǎng)上登記，稅務(wù)檢查人員可進(jìn)入其網(wǎng)站，核對(duì)其實(shí)際銷售與帳面銷售的記載是否相符，有無拖延銷售時(shí)間及隱瞞銷售收入問題。銀行帳戶檢查：到人民銀行查詢其所有11的銀行賬號(hào)。到商業(yè)銀行打出每一個(gè)賬號(hào)的對(duì)賬單，復(fù)核隱瞞收入情況。購買人：在價(jià)格明顯偏低的情況下，了解客戶的購房實(shí)際支付情況，是否將售房總價(jià)分解為售房合同及裝修兩份合同，從而減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入，在商業(yè)店面的銷售中常出現(xiàn)此類問題。購買雙方是否故意壓低合同及產(chǎn)權(quán)登記價(jià)格，達(dá)到購買方少繳稅費(fèi)和開發(fā)商隱瞞銷售收入的目的。必要時(shí)，可對(duì)售樓處進(jìn)行突出檢查，從中獲取銷售主管的電腦及辦公資料，查找銷售清單及銷售人員業(yè)績統(tǒng)計(jì)表，從中發(fā)現(xiàn)真實(shí)的銷售數(shù)量、銷售價(jià)格。12鑒別建安成本真?zhèn)蔚娜∽C方法:開發(fā)不同程度存在著虛列建安成本、從施工企業(yè)套取現(xiàn)金問題。由于有形式合法的票據(jù)和憑證，僅從帳面上難以獲取虛列成本的證據(jù)，有必要從外部進(jìn)行調(diào)查：到承建的施工企業(yè)進(jìn)行調(diào)查。主要檢查其承包工程初始合同價(jià)款。是否進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更、施工過程中是否遇上特殊地質(zhì)情況及自然災(zāi)害，追加預(yù)算成本的主要原因及依據(jù)，施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系或掛靠問題，甲、乙雙方是否嚴(yán)格按國家規(guī)定的預(yù)算定額進(jìn)行預(yù)算及工程結(jié)算。如果施工企業(yè)核算混亂，預(yù)算明顯偏高，可13到建委施工處查找項(xiàng)目開工手續(xù)，到建筑檔案館、設(shè)計(jì)院、建筑質(zhì)檢部門獲取施工圖紙及技術(shù)資料，也可委托有資質(zhì)的預(yù)算編制機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。對(duì)建設(shè)單位與施工企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場簽證追加的成本，可從建設(shè)監(jiān)理單位取證。稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循的原則和要求、收集取得、審查判斷稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則（1）合法性原則即稅務(wù)案件證據(jù)的形式、來源必須符合法律的規(guī)定，包括來源合法、收集方式合法、形式合法等。14（2）真實(shí)性原則即作為證明稅務(wù)案件事實(shí)的證據(jù)，必須是對(duì)案件事實(shí)的客觀反映和真實(shí)記載，不能有任何主觀隨意性，不能為任何人的主觀意志所左右。（3）關(guān)聯(lián)性原則即稅務(wù)案件的證據(jù)必須與案件的待證事實(shí)相關(guān)聯(lián)，其或者是案件事實(shí)的組成部分，或者是與案件事實(shí)有直接或間接的聯(lián)系。（4）一致性原則即證據(jù)之間不能相互矛盾，并且能互相印證。（5）充分性原則即待證事實(shí)都有相應(yīng)的證據(jù)，而且證據(jù)全15面，具有說服力，并能形成完整的證據(jù)鏈。二、收集證據(jù)，一般應(yīng)符合下列要求(1)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋規(guī)定的取證途徑和程序收集證據(jù)，取得的證據(jù)應(yīng)當(dāng)符合法定形式和要求。(2)調(diào)查取證應(yīng)當(dāng)二人以上。所取得的證據(jù)應(yīng)當(dāng)注明來源、提取時(shí)間和地點(diǎn)，并有證據(jù)提供人、提取人的簽名。當(dāng)事人拒不簽字確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)注明并有見證人簽名。(3)一份證據(jù)多頁的，應(yīng)當(dāng)在每一頁及騎縫處加蓋印章或蓋手印。(4)稅務(wù)案件應(yīng)當(dāng)取得實(shí)物證據(jù)。因特殊情況難以取得實(shí)物證據(jù)或者取得實(shí)物證據(jù)有困難的，可以取得言詞證據(jù)，但應(yīng)當(dāng)有二16人以上言詞證據(jù)相互印證。(5)將其他部門取得的證據(jù)轉(zhuǎn)換作為稅務(wù)案件證據(jù)的，在向有關(guān)部門提取證據(jù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作提取筆錄或提取證明，說明證據(jù)的由來以及是否核對(duì)無誤等情況，并由提供證據(jù)的部門蓋章確認(rèn)并注明提取日期和地點(diǎn)。從其他部門取得的言詞證據(jù)，一般不能直接作為稅務(wù)案件的證據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在條件允許的情況下應(yīng)當(dāng)自行取得言詞證據(jù)。三、收集書證，應(yīng)當(dāng)符合下列要求(1)取得書證的原件。原本、正本和副本均屬于書證的原件。取得原件確有困難的,可以取得與原件核對(duì)無誤的復(fù)印件、照片、節(jié)錄件等。17（2）取得由有關(guān)單位或個(gè)人保管的書證原件的復(fù)制件、影印件的，應(yīng)當(dāng)注明出處，由原件保管單位或個(gè)人簽注“與原件核對(duì)無誤”字樣和提供日期并簽名蓋章。（3）取得書證原件的節(jié)錄件的，應(yīng)當(dāng)保持文件內(nèi)容的完整性，節(jié)錄時(shí)不得斷章取義。節(jié)錄件應(yīng)當(dāng)注明出處和節(jié)錄地點(diǎn)、日期，并有節(jié)錄人的簽名。原件保管單位或個(gè)人核對(duì)無異后加蓋其印章或簽名。（4）取得報(bào)表、帳簿、記帳憑證和有關(guān)資料等書證的，應(yīng)當(dāng)附有說明材料，具體說明書證的來源、提供人、提取人、提取時(shí)間和地點(diǎn)以及該書證所表達(dá)的內(nèi)容等情況。（5）取得工商、銀行等有關(guān)部門出具的18證明作為證據(jù)的，證明材料上應(yīng)當(dāng)加蓋證明出具部門的印章并注明日期。四、制作詢問筆錄，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、對(duì)被詢問人應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行詢問，不能引誘，也不能暗示。2、詢問人應(yīng)當(dāng)表明身份和詢問目的，出示執(zhí)法證件，并予以記錄。3、查明被詢問人身份，包括當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況及其在稅務(wù)案件中的特定身份如職務(wù)等。4、告知被詢問人有申辯的權(quán)利和如實(shí)陳述的義務(wù)以及可能承擔(dān)的法律責(zé)任。5、對(duì)詢問過程應(yīng)當(dāng)加以詳盡記錄，詢問完畢應(yīng)當(dāng)征求被詢問人是否有補(bǔ)充說明的意19見。6、詢問人應(yīng)當(dāng)將詢問筆錄交由被詢問人核對(duì)或向被詢問人宣讀，被詢問人確認(rèn)無誤后簽字并按手印。對(duì)筆錄修改處，應(yīng)當(dāng)由被詢問人按手印確認(rèn)。7、詢問人應(yīng)當(dāng)在詢問筆錄上簽名并注明詢問日期和地點(diǎn)。五、制作稅務(wù)檢查（稽查）工作底稿，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、采取節(jié)錄或抄錄方式對(duì)被查對(duì)象生產(chǎn)經(jīng)營狀況和納稅情況等進(jìn)行記錄的，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)錄件要求。2、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查記錄被查單位或個(gè)人的銷售（營業(yè)）收入、支出、應(yīng)繳稅款、已繳20稅款等金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)由被查單位或個(gè)人核對(duì)無誤后加蓋其印章或簽名。六、收集計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)或者錄音、錄像等視聽資料，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、取得有關(guān)資料的原始載體。取得原始載體確有困難的，可以提供復(fù)制件。2、注明制作方法、制作時(shí)間、制作人和證明對(duì)象等，并由制作人簽名蓋章。3、聲音資料應(yīng)當(dāng)附有該聲音內(nèi)容的文字記錄。4、對(duì)采用電算化會(huì)計(jì)系統(tǒng)的納稅人，可以復(fù)制與納稅有關(guān)的電子數(shù)據(jù)作為證據(jù)。復(fù)制件應(yīng)當(dāng)注明出處，由原件保管單位或個(gè)人簽注“與原件核對(duì)無誤”字樣及復(fù)制地點(diǎn)、21日期并簽名蓋章，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)附有該電子數(shù)據(jù)的紙質(zhì)資料并由納稅人簽名蓋章確認(rèn)。七、收集證人證言，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、證人必須是能正確表達(dá)意志的人，而且證人證明的事實(shí)必須與其年齡、智力狀況或者精神健康狀況相適應(yīng)。2、寫明證人的姓名、年齡、性別、職業(yè)、住址等基本情況。3、必須有證人的簽名，不能簽名的，應(yīng)當(dāng)以蓋手印等方式證明。4、注明出具證言的日期。5、附有居民身份證復(fù)印件等證明證人身份的文件。22八、來源境外的證據(jù)要求地稅機(jī)關(guān)收集取得在中華人民共和國領(lǐng)域外形成的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)說明來源，經(jīng)所在國公證機(jī)關(guān)證明，并經(jīng)中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證，或者履行中華人民共和國與證據(jù)所在國訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)。當(dāng)事人提供的在中華人民共和國香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)內(nèi)形成的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)具有按照有關(guān)規(guī)定辦理的證明手續(xù)。第三節(jié) 證明主體及程序的具體要求一、各類稅務(wù)案件一般應(yīng)當(dāng)具備下列證據(jù)1、證明當(dāng)事人納稅主體或者扣繳義務(wù)人23主體資格的證據(jù)。2、證明當(dāng)事人存在稅收違法行為及后果的證據(jù)。3、體現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法程序的證據(jù)，如稅務(wù)檢查通知書，各類批準(zhǔn)書，調(diào)取帳簿資料通知書，責(zé)令限期改正通知書，稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書，聽證筆錄，當(dāng)事人的陳述申辯材料等。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由兩名以上工作人員送達(dá)稅務(wù)文書，并制作送達(dá)回證。采取留置送達(dá)的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)注明拒收理由和日期，并由送達(dá)人及稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員之外的第三方見證人簽名，同時(shí)附上見證人的身份證明。24采取公告送達(dá)的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人的住所地或機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地的地域范圍內(nèi)公開發(fā)行的報(bào)紙上進(jìn)行。二、確定當(dāng)事人主體資格，應(yīng)當(dāng)具備下列證據(jù)1、對(duì)已辦理工商登記的納稅人、扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)取得營業(yè)執(zhí)照，必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得法定代表人（負(fù)責(zé)人）或經(jīng)營者身份證明（如居民身份證、護(hù)照或其他有效身份證件，聘用證書等），有關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)立的合同、章程等。已辦理稅務(wù)登記的，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證件，代扣代繳（代收代繳）稅款證書。2、對(duì)不需要辦理工商登記的納稅人、扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)取得代碼證或社團(tuán)登記證件,25有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)文件等，必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得單位負(fù)責(zé)人或經(jīng)營者的身份證明。已辦理稅務(wù)登記的，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證件，代扣代繳（代收代繳）稅款證書。3、對(duì)未按規(guī)定辦理工商登記的納稅人、扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)取得主要負(fù)責(zé)人或經(jīng)營者的身份證明。已辦理稅務(wù)登記的，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證件，代扣代繳（代收代繳）稅款證書。成本的核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本由土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)26施費(fèi)組成。主要核算科目為開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、銷售成本、周轉(zhuǎn)房等。開發(fā)成本、本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計(jì)入“經(jīng)營成本”科目，不通過本科目核算。企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的27利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等,屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用28

科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算帳單”承付工程款,計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目工程款”科目。企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“庫存材料”、“銀行存款”等科目。如果企業(yè)自營施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等科中），借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款應(yīng)付中），借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款應(yīng)付29目，用來核算和歸集自營工程建筑安裝費(fèi)用，月末，按實(shí)際成本轉(zhuǎn)入本科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備,附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“庫存設(shè)備”科目。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)提費(fèi)用”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。三、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土30地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本,借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施工程完工，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。四、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。五、本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)帳，并在明細(xì)帳下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。31六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。土地開發(fā)成本土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品,其費(fèi)用支出應(yīng)記入有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用32

土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記”開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記”銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。2,配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)33行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況:⑴與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。⑵與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí),再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶中。34

如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本（或預(yù)算成本）在土地開發(fā)成本土地預(yù)提配套中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用一一土地預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶3.開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)35用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目內(nèi)。完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開36發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶。.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。開發(fā)間接費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用,37記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。三、開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象,借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。四、本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)帳。五、本科目期末應(yīng)無余額。預(yù)提費(fèi)用、本科目核算企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本、費(fèi)用但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)、預(yù)提固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。38

二、預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，借記“開發(fā)成房屋開發(fā)”科目，貸記本科目。配套設(shè)施完工，應(yīng)按配套設(shè)施的實(shí)際支出沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，借記本科目，貸記“開發(fā)與已預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或沖減有關(guān)項(xiàng)目成本。實(shí)際支出數(shù)大于已預(yù)提數(shù)的數(shù)額較大時(shí)，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)項(xiàng)目成本。成本配套設(shè)施開發(fā)”科目。實(shí)際支出數(shù)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目。實(shí)際支出數(shù)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品,39包括土地（建設(shè)場地）、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。此外，本賬戶還應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶,并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)40

營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用,應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本,借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品一一土地（或房屋）”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定賬戶。資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。其盈利以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使41用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。其中：“出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值?！俺鲎猱a(chǎn)品攤銷”二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對(duì)外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷42價(jià)值。對(duì)于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）的編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算,詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括:⑴在開發(fā)建設(shè)過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋;⑵企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分;⑶搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡易房屋。43為核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶?！霸谟弥苻D(zhuǎn)房”二級(jí)賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值?！爸苻D(zhuǎn)房攤銷”二級(jí)賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價(jià)值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價(jià)值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對(duì)外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價(jià)值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)已提攤銷價(jià)值。44經(jīng)營成本一、本科目核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。二、企業(yè)按月計(jì)提的出租產(chǎn)品攤銷和發(fā)生的維修費(fèi)用，借記本科目，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品”等科目。三、月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對(duì)外轉(zhuǎn)讓，銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記本科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。四、本科目應(yīng)按照經(jīng)營成本的種類設(shè)置明細(xì)帳，如“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等。45五、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。第五節(jié)期間費(fèi)用的核算期間費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。二、企業(yè)發(fā)生的銷售費(fèi)用，借記本科目，46

貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目。三、期末，應(yīng)將本科目的金額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。四、本科目應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。管理費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)等。47、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“無形資產(chǎn)”、“待攤費(fèi)用”、“遞延資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“壞賬準(zhǔn)備”等科目。三、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。四、本科目應(yīng)按管理費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。財(cái)務(wù)費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、48匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)助手續(xù)費(fèi)等。為購建固定資產(chǎn)而籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用，在固定資產(chǎn)尚未完工交付使用前發(fā)生的,應(yīng)計(jì)入有關(guān)固定資產(chǎn)價(jià)值內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。二、企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，借記本科目，貸記“銀行存款”、“長期借款”等科目，發(fā)生的應(yīng)作沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的利息收入、匯兌損益等，借記“銀行存款”、“長期借款等科目，貸記本科目。三、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)算后本科目應(yīng)無余額。四、本科目應(yīng)按財(cái)務(wù)費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)49賬。第六節(jié)應(yīng)交稅金的核算即項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金。科目名稱：應(yīng)交稅金、本科目核算企業(yè)應(yīng)交納的各種稅金，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅等。企業(yè)交納的印花稅、耕地占用稅，以及其他不需預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)的稅金，不在本科目核算。二、本科目應(yīng)設(shè)置下列明細(xì)科目：1.應(yīng)交營業(yè)稅；2、應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅;.應(yīng)交房產(chǎn)稅；.應(yīng)交車船使用稅；50.應(yīng)交土地使用稅;6、應(yīng)交土地增值稅；.應(yīng)交所得稅。三、月份終了，企業(yè)計(jì)算出應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)營收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”科目，貸記本科目；應(yīng)由其他業(yè)務(wù)收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、產(chǎn)品稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，貸記本科目。月份終了，企業(yè)計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅和土地使用稅，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。月份終了，企業(yè)計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)交納的所得稅，借記“所得稅”科目，貸記本科目