某房地產(chǎn)營銷策略講義課件

金隅·萬科城09年?duì)I銷方案2008年12月13日目錄09年的經(jīng)營計(jì)劃

09年的營銷動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)把控2008年的銷售完成情況（截至12月31日）月份銷售面積銷售金額銷售均價(jià)銷售回款備注5月份39172.49301407694187191#、2#、6#開盤6月份11203.158937797758333#開盤7月份9328.127252777448144#開盤8月份4164.21312375002164

9月份5379.55378570361504

10月份6393.64450870523630

11月份3474.73236267972602

12月份8375.455567664819547

住宅累計(jì)完成87491.3465674750758813

住宅計(jì)劃8533764187750058610

商業(yè)896.78309251.39530

車位3914.864421129442

全項(xiàng)目完成92302.966946

59785

全項(xiàng)目計(jì)劃90149.3864583.42

59862

待簽資源892.276026747

第一部分：2009年的經(jīng)營計(jì)劃昌平首次置業(yè)市場分析50％50％市場規(guī)模和份額：庫存及新增去化和價(jià)格趨勢：片區(qū)1-10月首置市場整體成交價(jià)量較平穩(wěn)金隅萬科城5月開盤，5-10月去化696套，提出開盤因素月成交45套103250%1403首置09年市場容量預(yù)期1-10萬科份額1-10片區(qū)成交08年底庫存09年新增09年可售09年供求比片區(qū)市場61247610881.1萬科3083766841.150%預(yù)計(jì)09年銷售情況按照08年正常的去化速度推測：09年銷售量=45套/月×12=540套市場份額：50%說明：09年市場容量估算扣除了開盤影響說明：5-10月萬科城市場份額為77%第一部分：09年經(jīng)營計(jì)劃金隅·萬科城再次改善市場分析市場規(guī)模和份額：庫存及新增去化和價(jià)格趨勢：再次改善產(chǎn)品線片區(qū)1-10月再改市場整體成交量、價(jià)走勢較平穩(wěn);8、9月受奧運(yùn)影響成交量、價(jià)均呈現(xiàn)調(diào)整趨勢金隅萬科城銷售整體趨勢和片區(qū)市場相同注：金隅萬科城5月2日開盤1-10片區(qū)成交1-10萬科份額09年市場容量預(yù)期再改18450%22108年底庫存09年新增09年可售09年供求比片區(qū)市場532285602.5萬科33603363.5按照近2個(gè)月的去化速度推測：09年銷售量=8套/月×12=96套市場份額：43%預(yù)計(jì)09年銷售情況50％50％50%片區(qū)市場四季度表現(xiàn)項(xiàng)目名稱08年供應(yīng)總量已銷售量09年可售資源四季度售價(jià)隨園113.47.66200-7000邑上3.53.500佳蓮2.211.2國子界8176500詩芳苑140.7913.29600和園1.910.95800-6600萬科城128.576500-7000合計(jì)53萬19萬36萬

隨著價(jià)格的調(diào)整，首置客戶的開始走出觀望，客戶接受價(jià)格基本鎖定在6300-6500元/平米。隨園四季度更換了代理公司，價(jià)格由8000下調(diào)到6500左右。成交量穩(wěn)步提升，每周平均成交5套左右。1-1#售罄1-3#1-4#1-6#1-5#1-7#1-2#售罄1-甲11-甲2

各樓的庫存情況（截止12月31日的簽約）

：2009年銷售重點(diǎn)是1-4#、1-5#、1-7#樓號(hào)總套數(shù)可售面積已售套數(shù)已售面積庫存套數(shù)庫存面積1-1#33631471.1433431296.022175.121-2#544762.9544762.9001-3#33631474.8826224347.7747127.181-4#24531663.7610512821.1814018842.581-6#16414898.415714263.547634.861-6#底商4896.74896.700已推累計(jì)1139115167.7891688388.0422326779.741-5#25232356.180025232356.181-7#16114503.350016114503.35未推累計(jì)41346859.5300413（217+196）46859.53合計(jì)1552162027.3191688388.04636（304+332）73639.27

各產(chǎn)品的庫存情況（截止12月31日的認(rèn)購）：2009年銷售重點(diǎn)是A戶型樓棟7513#4#6#已推庫存5＃（未推）7＃樓（未推）累計(jì)庫存合計(jì)庫存已售庫存已售庫存已售套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積A11117

111619.8

111619.8A2

2527

253673.51568178

8111851.38A3a

4610

466457.94567804

10214261.65A3b

2828

283800.53567622

8411422.63A4

262

263598.37283875

547473.12再改合計(jì)1117125670013619150.15196274780033246628.58B1101021538381282482.156487880716216414521.89B22389

232068.37

232068.37B3226

2181.17

2181.17B4208

201670.2

201670.20B5820

8688.67

8688.67B7

4764363.96

817341857705.27首置合計(jì)6324515387157857454.475648781611450330226835.57合計(jì)74262140105715722126604.62252323571611450363473464.152009年銷售難點(diǎn)是再改產(chǎn)品：A2戶型、A3a(A3b)、A4,A3b(A3a)A2A4

庫存套數(shù)面積比例08年月均去化速度首置30427010.6936.68%67套/月如果剔除開盤成交，約45套/月再改33246628.5863.32%8套/月如果剔除開盤成交，約7套/月合計(jì)63673639.27100%

09年庫存存資源源（5#該產(chǎn)品品之后后的資資源劃劃分））截止2008年12月31日簽約約戶型產(chǎn)品特征面積3＃樓4#樓5#樓7#樓合計(jì)戶型分類合計(jì)A2拆分1居西向一居約50平米

28

2856套A4拆分1居南向一居約40平米

28

282500平米B1南向不通透兩居8910155680161349套B2南北通透兩居9023

2331069平米B4東向不通透兩居8320

20

B5東西通透兩居858

8

B7通透兩居90

8181

A2拆分2居西南向不通透兩居約90平米

28

28

A4拆分2居南向不通透兩居約90平米

28

28

A1南北通透三居14711

11276套A2東西端通透三居148

2528

5338651平米A3a通透三居139

4656

102

A3b通透三居136

2856

84

A4南向不通透三居138

26

26

合計(jì)72140308161681681庫存面積總和7127.1818842.6323561450372828.8697202009年銷售售計(jì)劃劃（一一期庫庫存消消化78%，二期期不增增加資資源））年初庫存新增供應(yīng)年度銷售年末庫存套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積均價(jià)貨值套數(shù)面積貨值消化率首置（90）304270100030427010670018367000100%再改（140）33246629002313235567002167810114274956470%住宅636736395355936567003977510114274956481%車位18853250018853254.2萬8950000商業(yè)004811481190006890000累計(jì)824789644811727655014135910114274956481%1、2009年的銷銷售以以消化化一期期存量量資源源為主主，計(jì)計(jì)劃兩兩居售售罄，，大三三居銷銷售48%，總庫庫存消消化70%。2、2009年的銷銷售難難點(diǎn)為為三居居的再再改產(chǎn)產(chǎn)品，，根據(jù)據(jù)公司司決策策，采采用降降價(jià)并并結(jié)合合改產(chǎn)產(chǎn)品的的方案案同時(shí)時(shí)進(jìn)行行。3、工程程配合合節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：5月15日三個(gè)個(gè)銷售售示范范區(qū)開開放：：社區(qū)區(qū)中心心、6#底商、、A2樣板間間。10月1日一期期園林林全景景展現(xiàn)現(xiàn)備注：：此版版計(jì)劃劃是根根據(jù)區(qū)區(qū)域市市場制制定。。2009年項(xiàng)目目在硬硬件完完善的的前提提下，，項(xiàng)目目內(nèi)部部會(huì)做做好提提前銷銷售二二期8#9#10#的準(zhǔn)備備，力力爭在在此基基礎(chǔ)上上多銷銷售2萬平米米。2009年財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)09年結(jié)算算利潤潤：一一期所所有樓樓棟09年均可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)竣工工備案案及入入住，，故一一期08、09年已實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售部部分均均可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為結(jié)結(jié)算資資源。。

08年已售未結(jié)面積08年已售未結(jié)金額09年新增結(jié)算面積09年新增結(jié)算金額09年結(jié)算總面積09年結(jié)算總金額項(xiàng)目利潤結(jié)算毛利率凈利潤凈利潤率金隅萬科城90,13265,52865,50141,359155,633106,88617,68017%9,0218%對(duì)北京公司貢獻(xiàn)率

21%21%--公司平均25%11%--公司平均單位：：平米米、萬萬元09年結(jié)算算面積積中包包含：：住宅14.0萬平米米（08年8.1萬平米米，09年5.9萬平米米），，車位9240平米（（08年3915平米，，09年5325平米）），商業(yè)業(yè)1708平米米（（08年897平米米，，09年811平米米））。。09年創(chuàng)創(chuàng)造造利利潤潤：：銷銷售售創(chuàng)創(chuàng)造造利利潤潤4652萬元元，，創(chuàng)創(chuàng)造造毛毛利利潤潤率率11%。2009年項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)金金流流08年底底歸歸還還股股東東貸貸款款1億元元，，09年初初現(xiàn)現(xiàn)金金余余額額預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)為為2.8億元元。。09年1月開開始始金金隅隅萬萬科科需需歸歸還還08年4億元元開開發(fā)發(fā)貸貸款款，，具具體體資資金金安安排排已已提提交交董董事事會(huì)會(huì)審審批批。。2009年隨隨著著項(xiàng)項(xiàng)目目硬硬件件設(shè)設(shè)施施的的逐逐步步完完善善以以及及交交付付日日期期的的臨臨近近，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的優(yōu)優(yōu)勢勢將將逐逐漸漸顯顯現(xiàn)現(xiàn)。。因因此此價(jià)價(jià)格格策策略略建建議議采采用用：：年年初初價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整一一步步到到位位，，全全年年價(jià)價(jià)格格穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升，，年年度度售售價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6700元/平米米。。一、、庫庫存存資資源源（（3#、4#）：：與與08年12月份份價(jià)價(jià)格格保保持持持持平平，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售均均價(jià)價(jià)6600元/平米米7層-27層B1戶型型、、A3、A4戶型型6800元/平米米，，7層以以下下6500元/平米米；；B2戶型型7000元/平米米；；西端端A1戶型型、、頂頂層層庫庫存存、、東東西西向向的的B4、B5戶型型6400元/平米米；；3層以以下下B5戶型型6300元/平米米，，5層以以下下B4戶型型6200元/平米米?！，F(xiàn)場場保保留留3%的優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣，，靈靈活活擠擠壓壓成成交交；；二、、1-7#計(jì)劃劃均均價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6700元/平米米；三、、1-5#計(jì)劃劃均均價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)7000元/平米米；2009年銷銷售售價(jià)價(jià)格格第二二部部分分：：2009年的的營營銷銷動(dòng)動(dòng)作作09年工工程程支支持持條條件件1、5月15日社社區(qū)區(qū)中中心心開開放放、、A2樣板板間間開開放放、、1-6#商業(yè)業(yè)界界面面開開放放；；2、8月份份引引進(jìn)進(jìn)健健身身會(huì)會(huì)所所3、10月份份園園林林全全景景展展現(xiàn)現(xiàn)4、11月份份一一期期交交付付使使用用5、09年將將919或者者345站點(diǎn)點(diǎn)引引到到項(xiàng)項(xiàng)目目附附近近6、09年力力爭爭將將項(xiàng)項(xiàng)目目的的劃劃片片學(xué)學(xué)校校歸歸入入?yún)^(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)7、09年確確立立三三期期大大型型商商業(yè)業(yè)的的合合作作伙伙伴伴萬科科城城09年的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶仍仍以以地地緣緣型型客客戶戶為為主主，，重重點(diǎn)點(diǎn)公公關(guān)關(guān)前前期期到到訪訪客客戶戶，，深深入入挖挖掘掘新新客客戶戶；；價(jià)格格調(diào)調(diào)整整和和釋釋放放是是09年的的工工作作關(guān)關(guān)注注重重點(diǎn)點(diǎn)，，根根據(jù)據(jù)12月份份業(yè)業(yè)主主維維權(quán)權(quán)的的動(dòng)動(dòng)向向建建議議平平穩(wěn)穩(wěn)過過渡渡；；萬科科城城四四季季度度的的客客戶戶特特征征從項(xiàng)項(xiàng)目目入入市市初初開開始始積積累累客客戶戶，，共共積積累累5200組左左右右意意向向客客戶戶，，截截止止目目前前共共轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化870組客客戶戶，，目目前前還還存存活活的的C類客客戶戶（（每每周周電電話話聯(lián)聯(lián)系系一一次次，，還還有有意意向向購購買買的的客客戶戶））還還有有3800組左左右右，，其其中中：：3055（79％））組組客客戶戶受受整整個(gè)個(gè)市市場場環(huán)環(huán)境境影影響響，，加加之之政政府府出出臺(tái)臺(tái)政政策策的的影影響響購購買買信信心心不不足足，，購購買買意意向向降降低低，，報(bào)報(bào)觀觀望望態(tài)態(tài)度度；；577（15％））組組客客戶戶因因?yàn)闉楸颈旧砩碛杏蟹糠烤泳幼∽。?，不不著著急急購購房房，，看看房房后后覺覺得得項(xiàng)項(xiàng)目目公公攤攤面面積積大大，，無無陽陽臺(tái)臺(tái)，，物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)等等問問題題還還在在考考慮慮當(dāng)當(dāng)中中；；172（4％））組組客客戶戶購購買買意意向向稍稍強(qiáng)強(qiáng)，，但但是是與與家家人人的的意意見見不不能能達(dá)達(dá)成成統(tǒng)統(tǒng)一一，，正正在在協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)中中；；72（2％））組組客客戶戶想想買買房房，，但但是是基基于于現(xiàn)現(xiàn)在在二二手手房房市市場場不不好好手手中中的的房房產(chǎn)產(chǎn)賣賣不不掉掉，，所所以以沒沒有有足足夠夠的的資資金金購購買買。。成交交客客戶戶未成成交交客客戶戶時(shí)間節(jié)點(diǎn)兩節(jié)促銷4月12日開盤5月30日開盤十月沖刺樓號(hào)3＃、4＃樓庫存產(chǎn)品7＃樓5＃樓剩余三居一居56套兩居70套161套

112套三居140套

140套產(chǎn)品特征消化兩居為主，為7#開盤做準(zhǔn)備。7＃樓全部為兩居產(chǎn)品，補(bǔ)充兩居戶型，同時(shí)兼顧三居庫存消化一期的樓王，景觀位置均好，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻豐富。昌平最好的房子09年銷銷售售安安排排：：暗折4月12日5月30日春節(jié)期間7＃樓開盤5＃樓開盤7＃樓客戶積累，價(jià)格釋放繼續(xù)12月份的銷售策略7＃樓庫存消化5＃樓客戶積累庫存資源消化重點(diǎn)三居的消化3月1日“6600元，品藏7#生活領(lǐng)域”“城府、樓王”“昌平最好的房子”1月1日消化庫存回款完成庫存兩居售罄5.15展示區(qū)開放園林全景展現(xiàn)5月1日10月1日第一一階階段段：：兩兩節(jié)節(jié)促促銷銷銷售售周周期期：：1月1日-2月28日考慮慮春春節(jié)節(jié)、、元元宵宵節(jié)節(jié)的的因因素素，，將將促促銷銷順順延延到到2月底底。。銷售售資資源源：：3#、4#樓庫庫存存資資源源，，兩兩居居70套，，三三居居140套力爭爭將將庫庫存存兩兩居居消消化化80%。銷售售價(jià)價(jià)格格：：均價(jià)價(jià)6600元/平米米與12月份份售售價(jià)價(jià)基基本本持持平平，，庫庫存存均均價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6600元/平米米客戶戶資資源源：：吸吸引引區(qū)區(qū)域域市市場場內(nèi)內(nèi)的的新新客客戶戶為為主主12月份份沖沖刺刺年年底底任任務(wù)務(wù)，，將將前前期期到到訪訪的的客客戶戶鞭鞭尸尸兩兩遍遍，，1月份份促促銷銷預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)對(duì)對(duì)老老客客戶戶吸吸引引力力不不大大。。項(xiàng)項(xiàng)目目一一直直未未做做降降價(jià)價(jià)的的宣宣傳傳，，1月份份促促銷銷主主要要吸吸引引關(guān)關(guān)注注項(xiàng)項(xiàng)目目但但是是因因?yàn)闉橐灰恢敝币砸詾闉轫?xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格高高而而未未到到訪訪新新客客戶戶為為主主。。推廣廣安安排排：：根據(jù)據(jù)12月份份業(yè)業(yè)主主維維權(quán)權(quán)以以及及銷銷售售速速度度，，建建議議延延續(xù)續(xù)12月份份的的銷銷售售策策略略，，不不進(jìn)進(jìn)行行大大規(guī)規(guī)模模的的推推廣廣工工作作，，采采用用暗暗折折以以及及每每周周末末的的現(xiàn)現(xiàn)場場活活動(dòng)動(dòng)進(jìn)進(jìn)行行促促銷銷。。(每周周開開展展不不同同對(duì)對(duì)象象的的年年底底的的答答謝謝會(huì)會(huì)））銷售售時(shí)時(shí)間

3月1日釋放價(jià)格，4月12日開盤，5月1日釋放5#價(jià)格銷售資源：7#樓161套2居預(yù)計(jì)3#4#庫存兩居25套左右銷售價(jià)格：均價(jià)6600元/平米，起價(jià)6400元/平米

拉大低層和高層的價(jià)差，以低起價(jià)吸引到訪。

客戶資源：前期認(rèn)為售價(jià)過高而未出手的老客戶及新到訪客戶前期到訪客戶約有3800組因?yàn)槭袌鲆蛩赜^望等待降價(jià)，其中200組客戶意向較強(qiáng)但持續(xù)猶豫中。推廣主題：將1-7#進(jìn)行全新的包裝，并對(duì)價(jià)格進(jìn)行推廣第二二階階段段：：7#開盤盤開始進(jìn)行7#樓信息釋放，戶外形象更換，網(wǎng)絡(luò)、短信等其他渠道釋放價(jià)格信息4月12日7＃樓開盤3月1日起，繼續(xù)消化3居資源，3居價(jià)格仍然享受6500.同時(shí)釋放7#的銷售價(jià)格3月30日推廣口號(hào)：6400元，品藏7號(hào)生活領(lǐng)地3月1日集中現(xiàn)場搖號(hào)選房第二二階階段段：：7#開盤盤5#樓開開盤盤：：5月1日-5月30日銷售售周周期期：：5月1日———5月15日———5月30日5月1日釋釋放放5#開盤盤信信息息，，5月15日示示范范區(qū)區(qū)及及樣樣板板間間展展現(xiàn)現(xiàn)，，5月30日開開盤盤銷售售資資源源：：5#樓56套1居，112套2居，140套3居，合計(jì)計(jì)308套7#開盤預(yù)計(jì)計(jì)至5月底銷售售60%。5#產(chǎn)品修改改之后產(chǎn)產(chǎn)品豐富富。銷售價(jià)格格：均價(jià)價(jià)70005#自身位置置最佳，，產(chǎn)品豐豐富（零零居、兩兩居、通通透三居居），，項(xiàng)目形形象越來來越好。。客戶資源源：追求品質(zhì)質(zhì)的再改改客戶前期有部部分再改改客戶在在觀望中中等待5#開盤，區(qū)區(qū)域中存存在一部部分不缺缺房子住住但是有有足夠的的支付能能力購房房的高端端客戶。。三居成成交客戶戶中有80%的購房動(dòng)動(dòng)機(jī)是空空間改善善和環(huán)境境改善。。推廣主題題：城府府，樓王第三階段段：5#開盤5月1日開始進(jìn)行5#樓形象推廣，對(duì)5#樓單獨(dú)包裝，命名為城府，整體戶外形象更換。5月30日5＃樓開盤配合示范區(qū)的開放舉辦系列活動(dòng)積累5#樓客戶資源，同時(shí)繼續(xù)消化7#及4#樓庫存資源5月15日推廣口號(hào)：締造昌平第一宅，盛啟5#樓冠，釋放綜極景觀版區(qū)。集中現(xiàn)場搖號(hào)選房社區(qū)中心開放第三階段段：5#開盤銷售周期期：6月1日——10月1日——12月30日10月1日園林林全景景展現(xiàn)現(xiàn)，11月項(xiàng)目目交付付使用用銷售資資源：：4#樓、5#樓、7#樓庫存存資源源以大三三居的的銷售售為主主。銷售價(jià)價(jià)格：：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全年年均價(jià)價(jià)6700下半年年臨近近交付付，項(xiàng)項(xiàng)目的的可售售資源源越來來越少少，二二期的的交付付時(shí)間間要11年。一一期的的優(yōu)勢勢凸顯顯?？蛻糍Y資源：：新積累累客戶戶及老老客戶戶轉(zhuǎn)化化下半年年，項(xiàng)項(xiàng)目可可呈現(xiàn)現(xiàn)的實(shí)實(shí)景越越來越越多，，項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)逐步步展現(xiàn)現(xiàn)，吸吸納前前期還還在猶猶豫的的客戶戶，同同時(shí)吸吸引區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)新客客戶進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。。推廣主主題：：昌平最最好的的房子子第四階階段：：消化化庫存存第三部部分：：風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)把控控關(guān)于客客戶維維權(quán)的的影響響：金隅萬萬科城城于2008年5月2日開盤盤，截截止12月25日完成成銷售售面積積90038.53平米，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售金額額65440萬元，，其中中住宅宅的銷銷售均均價(jià)7529元/平米。。結(jié)合合市場場因素素，項(xiàng)項(xiàng)目自自奧運(yùn)運(yùn)期間間開始始采取取不同同形式式的促促銷手手段，，包括括尾房房促銷銷、一一口價(jià)價(jià)房源源、組組織團(tuán)團(tuán)購當(dāng)當(dāng)日簽簽約直直降2-3萬、贈(zèng)贈(zèng)送歐歐洲游游等等等，11月份、、12月為沖沖刺年年底任任務(wù)，，二居居的成成交價(jià)價(jià)格基基本鎖鎖定6500元/平米，，三居居成交交價(jià)格格為6800元/平米。。考慮慮前期期業(yè)主主的感感受，，上述述促銷銷手段段基本本采用用暗折折的形形式進(jìn)進(jìn)行。。11月22日開始始，部部分前前期老老業(yè)主主每周周六、、日聚聚集銷銷售大大廳，，采取取拉條條幅、、舉標(biāo)標(biāo)語、、喊口口號(hào)、、等方方式，，以房屋屋降價(jià)價(jià)為由由，要要求我我公司司補(bǔ)償償差價(jià)價(jià)或退退房。進(jìn)行行維權(quán)權(quán)活動(dòng)動(dòng)。期期間，，金隅隅集團(tuán)團(tuán)及萬萬科公公司相相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，，分別別與業(yè)業(yè)主進(jìn)進(jìn)行多多次面面對(duì)面面溝通通，就就業(yè)主主提出出的退退換房房或補(bǔ)補(bǔ)差價(jià)價(jià)的訴訴求表表明了了萬科科的立立場：：“尊重契契約精精神，，保持持溝通通渠道道的順順暢”，就就價(jià)格格調(diào)整整等方方面的的內(nèi)容容與業(yè)業(yè)主進(jìn)進(jìn)行了了深入入的溝溝通與與探討討，對(duì)業(yè)主主超出出合同同、法法律的的要求求無法法達(dá)成成一致致。目目前維維權(quán)事事件在在平穩(wěn)穩(wěn)處理理過程程中，，未激激發(fā)更更大規(guī)規(guī)模的的行動(dòng)動(dòng)。目目前對(duì)對(duì)現(xiàn)場場銷售售未產(chǎn)產(chǎn)生不不良影影響。。2009年價(jià)格格調(diào)整整的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)把把控：：一、1月份的的銷售售策略略建議議繼續(xù)續(xù)12月份的的銷售售方式式，平平穩(wěn)過過渡，，不刺刺激前前期業(yè)業(yè)主09年初推推廣的的促銷銷價(jià)格格與08年四季季度執(zhí)執(zhí)行的的銷售售價(jià)格格基本本持平平。部部分老老業(yè)主主已經(jīng)經(jīng)清楚楚目前前的銷銷售價(jià)價(jià)格，，但是是預(yù)計(jì)計(jì)仍有有約50%的老業(yè)業(yè)主一一直認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售均均價(jià)在在7500元/平米左左右，，不清清楚實(shí)實(shí)際的的銷售售價(jià)格格。直直接進(jìn)進(jìn)行價(jià)價(jià)格的的推廣廣的不不可控控因素素比較較多；；二、針針對(duì)單單方提提出違違約或或者不不配合合辦理理按揭揭手續(xù)續(xù)的客客戶走走法律律程序序退房房；目前已已經(jīng)有有14單客戶戶明確確提出出退房房，包包括6單關(guān)系系客戶戶。另另有30單客戶戶以各各種理理由不不配合合辦理理按揭揭手續(xù)續(xù)。對(duì)對(duì)于退退房客客戶堅(jiān)堅(jiān)持公公司態(tài)態(tài)度““尊重重契約約精神神按照照法律律程序序執(zhí)行行?！薄睂?duì)于于不配配合辦辦理按按揭手手續(xù)的的客戶戶建議議按照照合同同發(fā)違違約函函繼續(xù)續(xù)催辦辦。三、2009年的回回款辦辦理速速度要要求加加快：：目前一一期已已經(jīng)全全部封封頂，，09年貸款款客戶戶的辦辦理速速度對(duì)對(duì)銀行行提出出了更更高的的要求求，要要求接接單之之日起起7日內(nèi)放放款；；對(duì)回款款工作作的影影響：：年內(nèi)內(nèi)預(yù)計(jì)計(jì)還可可回款款約4400萬，預(yù)預(yù)計(jì)應(yīng)應(yīng)收款款7000萬金隅萬萬科城城的回回款工工作自自11月起啟啟動(dòng)每每日每每單跟跟蹤制制度，，12月20日金隅隅萬科科城一一期實(shí)實(shí)現(xiàn)全全面封封頂。。目前前已實(shí)實(shí)現(xiàn)回回款54852萬元，，基本本可以以完成成年度度計(jì)劃劃，實(shí)實(shí)現(xiàn)90%的回款款率。。截至12月31日，預(yù)預(yù)計(jì)還還可回回款約約4400萬。其中中“手手續(xù)齊齊備等等銀行行放款款”部部分3911萬，““新接接單努努力實(shí)實(shí)現(xiàn)本本年放放款””部分分按50%可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)估估約500萬。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)年度度應(yīng)收收款金金額為為7000萬左右，，其中中55單，2733萬存在退退房的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。

客戶提出退房，年度內(nèi)無法回款客戶不配合辦理，年度內(nèi)無法回款分行需重新核查的新接單，年度內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)放款新接單，努力實(shí)現(xiàn)年度內(nèi)放款等二套細(xì)則手續(xù)齊備，等銀行放款累計(jì)單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）單數(shù)金額（萬）商業(yè)貸款7380168971153833002192917687211048964779公積金73411457700512246135006628631396062累計(jì)14721301474115385425462296417687873911235108412、應(yīng)收收款的的處理理方案案1）明確確提出出退房房的客客戶：：14單，721萬按照單單方違違約處處理，，等待待客戶戶通過過第三三方走走退房房手續(xù)續(xù)，。。其中中5單關(guān)系系客戶戶。2）不配配合辦辦理貸貸款手手續(xù)的的客戶戶：30單，1474萬不配合合提供供資料料的按按照《合同》約定，，我司司本周周起寄寄違約約通知知單，，通知知按照照合同同約定定收取取違約約金；；資資信不不符被被銀行行退卷卷的，，本周周起我我司配配合客客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銀行行；3）已發(fā)發(fā)《同意放放款通通知書書》，但銀銀行需需重新新核查查：11單，538萬：與客戶戶、銀銀行溝溝通更更換銀銀行重重新辦辦理或或協(xié)調(diào)調(diào)原銀銀行放放款；；大部部分客客戶資資信存存在問問題且且不配配合辦辦理，，計(jì)劃劃啟動(dòng)動(dòng)發(fā)違違約函函的程程序；；4）等待待二套套房貸貸細(xì)則則的：：17單協(xié)調(diào)客客戶從從中行行變更更為建建行或或者北北京銀銀行，，盡量量年內(nèi)內(nèi)放款款。如如果不不變更更銀行行則協(xié)協(xié)調(diào)中中行按按照目目前利利率放放款；；5）新接接單無無法完完成放放款手手續(xù)的的：54單、2546萬繼續(xù)辦理過過程，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一季度回回款6）辦理過程程中以及等等待放款的的：109單，4875萬每日跟蹤辦辦理進(jìn)度。。謝謝??！何:價(jià)格比較穩(wěn)穩(wěn)妥;12月現(xiàn)象不是是市場回暖暖;而是降價(jià)信信息的傳達(dá)達(dá)所至;黃:價(jià)格策略只只做不說,目前要慎重重,金隅集團(tuán)對(duì)對(duì)市政府說說沒降價(jià).09年銷售回款款計(jì)劃與任任務(wù)有16000萬元的差距距,如何擴(kuò)容;客戶資源和和產(chǎn)品資源源.園林開放時(shí)時(shí)間能否提提前1個(gè)月?9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:46:4222:46:4222:461/5/202310:46:42PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:46:4222:46Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:46:4222:46:4222:46Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:46:4222:46:42January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月202310:46:42下下午午22:46:421月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:46下下午1月-2322:46January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/522:46:4222:46:4205January202317、做做前前，，