某房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格建議

萬(wàn)科天竺悅城商業(yè)價(jià)格建議【報(bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議商業(yè)市場(chǎng)北京是中國(guó)政治中心、經(jīng)濟(jì)中心，作為全國(guó)的首都，為之服務(wù)的是多元化現(xiàn)代化的商業(yè)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，呈商圈形式分布構(gòu)成；、按照區(qū)域劃分類型：CBD中關(guān)村金融街朝青方莊新世界三里屯五道口全國(guó)地標(biāo)性CBD、金融街、中關(guān)村等商圈北京地標(biāo)性朝青、三里屯等商圈輻射區(qū)域性新世界、方莊等商圈社區(qū)型項(xiàng)目底商、小型獨(dú)立商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)縱觀北京商業(yè)市場(chǎng)，主要分為幾種類型：中央商業(yè)區(qū)、地標(biāo)商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)等，其中每種商業(yè)的輻射范圍及特點(diǎn)有所不同。商業(yè)類型輻射范圍特點(diǎn)代表項(xiàng)目專業(yè)商業(yè)區(qū)輻射全國(guó)有獨(dú)特成熟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、全國(guó)地標(biāo)CBD商圈、國(guó)貿(mào)、金融街、中關(guān)村等地標(biāo)商業(yè)區(qū)輻射北京潮流、時(shí)尚、成熟的配套環(huán)境、城市地標(biāo)朝青商圈、三里屯、五道口等區(qū)域性商業(yè)輻射區(qū)域性交通發(fā)達(dá)、完善的業(yè)態(tài)消費(fèi)區(qū)域中心商業(yè)、新世界、華聯(lián)等社區(qū)型商業(yè)輻射項(xiàng)目及周邊小范圍關(guān)鍵詞：日常、生活、便捷項(xiàng)目底商、小型獨(dú)立商業(yè)等商業(yè)市場(chǎng)參考整體商業(yè)類型，本項(xiàng)目體量較小，且大部分為住宅底商，所以本項(xiàng)目為典型社區(qū)型商業(yè)，主要面對(duì)本項(xiàng)目及周邊社區(qū)，滿足周邊居民日常生活消費(fèi)?！緢?bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議周邊環(huán)境周邊存在哪些商業(yè)類型？周邊是否有類似于本項(xiàng)目產(chǎn)品？周邊商業(yè)狀況如何？相對(duì)于本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)？帶著問(wèn)題看周邊環(huán)境周邊環(huán)境中糧祥云會(huì)展譽(yù)景歐陸廣場(chǎng)榮和廣場(chǎng)榮祥廣場(chǎng)溫榆廣場(chǎng)本案水木蘭亭項(xiàng)目周邊較近的商業(yè)主要以小型集中商業(yè)為主，商業(yè)較成熟，主要客戶為別墅區(qū)業(yè)主；如榮和廣場(chǎng)、榮祥廣場(chǎng)、溫渝廣場(chǎng)、歐陸廣場(chǎng)等；該部分商業(yè)主要以出租為主；周邊有出售型商業(yè)的項(xiàng)目包括：中糧祥云、水木蘭亭三期、會(huì)展譽(yù)景等；中糧祥云本案周邊在售項(xiàng)目中糧祥云樓盤地址順義新國(guó)展西北方向、燕王莊北側(cè)物業(yè)類別綜合體（會(huì)所、購(gòu)物、餐飲、零售、娛樂(lè)）總建筑面積約20萬(wàn)㎡建筑結(jié)構(gòu)綜合體單位面積約70~500㎡是否有餐飲標(biāo)準(zhǔn)無(wú)層高主力層高4米得房率80-90%物業(yè)費(fèi)9元/㎡商業(yè)模式95%自持、其余出售租金售價(jià)價(jià)格區(qū)間3-5萬(wàn)、租金待定優(yōu)勢(shì)：中糧祥云生活區(qū)體量約20萬(wàn)平米，含商業(yè)和寫字樓，商業(yè)全部自持；其中住宅底商在售，剩余四套，均價(jià)4萬(wàn)元/平米（一層均價(jià)5萬(wàn)，260㎡和360㎡各一套；二層均價(jià)3萬(wàn)，76㎡和130㎡各一套）；未來(lái)商業(yè)底商可供應(yīng)體量約10余套，具體供應(yīng)時(shí)間待定；該項(xiàng)目商業(yè)體量較大，且95%自持，大悅城團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商；所以增加了投資客的信心，增加了商業(yè)價(jià)值。部分商業(yè)品牌：BHT、華聯(lián)超市、嘉和電影院、孕嬰用品和娛樂(lè)場(chǎng)所；劣勢(shì)：項(xiàng)目有自持商業(yè)帶動(dòng)，相比其他商業(yè)有較大優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格并沒有明顯優(yōu)勢(shì)；底商均不滿足餐飲經(jīng)營(yíng)條件；樓盤地址天北路國(guó)航貨運(yùn)樓對(duì)面物業(yè)類別住宅、商業(yè)商業(yè)筑面積約4000㎡建筑結(jié)構(gòu)住宅底商單位面積約90~600㎡；主力300-400㎡是否有餐飲標(biāo)準(zhǔn)無(wú)層高6.09米得房率90%以上物業(yè)費(fèi)待定商業(yè)模式出售（有可能會(huì)部分自持）租金售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)約4.5萬(wàn)優(yōu)勢(shì)：商業(yè)緊鄰天竺主路，有較好的展示面；商業(yè)層高6.09米，后期可自行分割兩層經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目自主招商約1萬(wàn)平米家樂(lè)福超市，增加區(qū)域人流，帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值；劣勢(shì)：商業(yè)形式為住宅底商，均不滿足餐飲條件；項(xiàng)目整體體量較??；本案水木蘭亭周邊在售項(xiàng)目水木蘭亭三期樓盤地址順義新國(guó)展西北角裕豐路與安華街交叉口物業(yè)類別公寓、商業(yè)商業(yè)筑面積1.4萬(wàn)平米臨街商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)公寓底商單位面積120-400平米是否有餐飲標(biāo)準(zhǔn)無(wú)層高一層4.5米，二層3.5米得房率約75%物業(yè)費(fèi)12.5元/㎡/月商業(yè)模式半租半售租金售價(jià)售價(jià)一層約4萬(wàn)/㎡、二層約2.5萬(wàn)/㎡優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目體量量較大，項(xiàng)項(xiàng)目三期預(yù)預(yù)計(jì)建設(shè)3.5萬(wàn)平米五星星級(jí)酒店；；部分商業(yè)自自持；具備餐飲經(jīng)經(jīng)營(yíng)條件；；劣勢(shì)：周邊配套較較少；周邊在售項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)展譽(yù)景會(huì)展譽(yù)景本案周邊租賃項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域總面積單位面積自持/半租半售/散售型單價(jià)業(yè)態(tài)類型經(jīng)營(yíng)品牌物業(yè)費(fèi)使用率停車位消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)狀況榮和廣場(chǎng)機(jī)場(chǎng)高速楊林出口向西約900米、林蔭路北側(cè)約5000㎡約200~300㎡全部自持目前租金7元/㎡（可談）餐飲、辦公、醫(yī)療、零售、休閑婕妮超市、棒約翰比薩、木瓜小館、和風(fēng)細(xì)雨、素心小筑、新世紀(jì)容和兒科門診部、尤薩洗衣1元/㎡約70%租戶繳納公攤、客戶免費(fèi)停車周邊別墅區(qū)、過(guò)路散客有部分空置榮祥廣場(chǎng)順義天竺開發(fā)區(qū)裕翔路99號(hào)歐陸廣場(chǎng)南約8000㎡約現(xiàn)有100㎡左右全部自持目前租金8元/㎡餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、醫(yī)療、銀行和睦佳醫(yī)療、匯豐銀行、紅馬餐廳、星巴克等需到現(xiàn)場(chǎng)面談約70%需到現(xiàn)場(chǎng)面談周邊別墅區(qū)成熟歐陸廣場(chǎng)順義天竺開發(fā)區(qū)裕翔路99號(hào)約4.7萬(wàn)㎡約100~200㎡全部自持目前租金7~8元/㎡大型商場(chǎng)（餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等）KFC、麥當(dāng)勞、吉野家、俏江南、多種品牌服裝店、零售店、珠寶店等無(wú)90%以上免費(fèi)、展會(huì)適當(dāng)收費(fèi)周邊別墅區(qū)成熟溫渝廣場(chǎng)順義天竺鎮(zhèn)花園四街麗高王府對(duì)面約1.5萬(wàn)㎡約50~200㎡全部自持目前租金約4.5元/㎡餐飲、購(gòu)物、零售、休閑、娛樂(lè)漫咖啡、舞心拉面、福奈特洗衣、瑞和超市、佳星孩趣兒童書店、北京纖舞霓裳布藝店等19元/㎡/月約70%地上車位150元/月周邊別墅區(qū)成熟在售情況：：區(qū)域在售商商業(yè)項(xiàng)目不不多，且多多處于尾盤盤期；成熟熟商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)只租不售售；產(chǎn)品情況：：區(qū)域周邊項(xiàng)項(xiàng)目幾乎是是以底商為為主，以100—600㎡中小型面面積為主。。區(qū)域大部部分商業(yè)均均有自持部部分，可帶帶動(dòng)出售商商業(yè)價(jià)值；；價(jià)格格情情況況：：區(qū)域域周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目單單價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間在在3——5萬(wàn)元元/平米米；；經(jīng)營(yíng)營(yíng)情情況況：：周邊邊成成熟熟商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)租租金金約約為為4.5-8元/天/平米米；；經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀態(tài)態(tài)較較好好，，主主要要經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)較較高高端端品品牌牌，，如如和睦睦佳佳醫(yī)醫(yī)療療、、星星巴巴克克、、KFC、麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞、、慢慢咖咖啡啡等等品品牌牌；；客戶戶情情況況：：項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域處處于于中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)，，周周邊邊消消費(fèi)費(fèi)人人群群主主要要以以別別墅墅業(yè)業(yè)主主為為主主，，消消費(fèi)費(fèi)檔檔次次較較高高；；周邊邊環(huán)環(huán)境境供應(yīng)應(yīng)情情況況：：核心心區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目供供應(yīng)應(yīng)量量較較少少，，僅僅水水木木蘭蘭亭亭未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)約約4000平米米；；外外圍圍區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目中中糧糧祥祥云云預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)底底商商約約10余套套，，會(huì)會(huì)展展譽(yù)譽(yù)景景供供應(yīng)應(yīng)量量較較多多；；未未來(lái)來(lái)水水木木蘭蘭亭亭商商業(yè)業(yè)層層高高6.09米，，可可改改為為兩兩層層經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)；；周邊邊環(huán)環(huán)境境周邊邊環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)：：周邊邊主主要要分分為為在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目及及成成熟熟商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)；；其中中在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目均均有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，如如水水木木蘭蘭亭亭商商業(yè)業(yè)層層高高6.09米，，后后期期可可分分兩兩層層經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，中中糧糧祥祥云云和和會(huì)會(huì)展展譽(yù)譽(yù)景景均均有有自自身身配配套套，，尤尤其其中中糧糧祥祥云云更更是是有有約約15萬(wàn)平平米米自自持持商商業(yè)業(yè)，，帶帶動(dòng)動(dòng)銷銷售售商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值；；周邊邊在在售售商商業(yè)業(yè)大大部部分分有有主主力力店店引引進(jìn)進(jìn)，，如如水水木木蘭蘭亭亭引引進(jìn)進(jìn)家家樂(lè)樂(lè)福福，，中中糧糧祥祥云云自自持持招招商商，，引引入入眾眾多多主主力力店店；；周邊邊商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)目目前前基基本本只只租租不不售售，，且且基基本本經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況良良好好，，且且基基本本以以較較高高端端品品牌牌為為主主；；相對(duì)對(duì)于于周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目，，我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目無(wú)無(wú)論論是是在在體體量量、、產(chǎn)產(chǎn)品品還還是是配配套套均均處處于于劣劣勢(shì)勢(shì)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目目售售價(jià)價(jià)和和租租金金均均低低于于周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目；；【報(bào)告告綱綱要要】1、商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)2、周周邊邊環(huán)環(huán)境境3、項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況4、價(jià)價(jià)格格建建議議萬(wàn)科科天天竺竺悅悅城城擇擇址址環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)，，打打造造整整體體地地中中海海托托斯斯卡卡納納風(fēng)風(fēng)格格社社區(qū)區(qū)，，包包括括臻臻美美住住宅宅、、風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)兩兩種種特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品；；其中中商商業(yè)業(yè)部部分分分分為為兩兩種種形形態(tài)態(tài)，，包包括括獨(dú)獨(dú)立立商商業(yè)業(yè)和和住住宅宅底底商商；；商商業(yè)業(yè)類類型型屬屬于于社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)，，主主要要由由獨(dú)獨(dú)立立一一、、二二層層商商鋪鋪，，一一拖拖二二型型商商鋪鋪組組成成。。項(xiàng)目目情情況況商鋪鋪類類型型：：共共計(jì)計(jì)33套；；其其中中住住宅宅底底商商21套，，獨(dú)獨(dú)立立商商業(yè)業(yè)12套；；包包含含獨(dú)獨(dú)棟棟商商業(yè)業(yè)和和底底商商部部分分(獨(dú)棟棟商商業(yè)業(yè)可可做做餐餐飲飲)，戶戶型型面面積積約約為為100㎡--350㎡；；獨(dú)立立商商業(yè)業(yè)（（具具備備餐餐飲飲條條件件））：：一一、、二二層層層層高高均均為為4.5米；；住宅宅底底商商（（不不具具備備餐餐飲飲條條件件））：：一一層層層層高高4米，，二二層層層層高高3.5米；；獨(dú)立立商商業(yè)業(yè)（可可滿滿足足餐餐飲飲經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)條條件件））住宅宅底底商商（不不具具備備餐餐飲飲經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)條條件件））項(xiàng)目目情情況況項(xiàng)目一拖二戶型（套）獨(dú)立一層（套）獨(dú)立二層（套）合計(jì)面積住宅底商3108213307.06㎡獨(dú)立商業(yè)552122311.56㎡共計(jì)81510335618.62㎡12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層層二層層房號(hào)11-10111-10211-20112-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計(jì)面積約175.75㎡約172.22㎡約221.14㎡約221.55㎡約213.90㎡約177.95㎡約213.70㎡約174.27㎡約256.66㎡約90.05㎡約69.07㎡約325.30㎡約2311.56㎡類型獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層一拖二一拖二一拖二獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立立商商業(yè)業(yè)12-108（躍躍））12-105（躍躍））11-20111-20212-103（躍躍））12-102（躍躍））12-101（躍躍））10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層層二層層房號(hào)10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計(jì)面積約248.36㎡約86.59㎡約135.08㎡約100.81㎡約185.11㎡約101.59㎡約138.76㎡約165.20㎡約1161.51㎡類型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層住宅宅底底商商10-101（躍躍））10-105（躍躍））10-104房號(hào)9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計(jì)面積約252.17㎡約136.87㎡約130.98㎡約112.44㎡約175.22㎡約125.25㎡約275.01㎡約212.46㎡約153.02㎡約123.35㎡約267.36㎡約87.37㎡約94.16㎡約2145.56㎡類型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層層二層層住宅宅底底商商9-101（躍躍））項(xiàng)目目情情況況面積區(qū)間100平米以下100-200平米200-300平米300平米以上合計(jì)底商314%1362%524%00%21100%獨(dú)立商業(yè)217%433%542%18%12100%合計(jì)515%1752%1030%13%33100%商業(yè)業(yè)面面積積主主要要集集中中在在100-300平米；其中獨(dú)立商業(yè)業(yè)100-300平米占27%，其他面積區(qū)區(qū)間戶型較少少，很難經(jīng)營(yíng)營(yíng)大型餐飲；；底商部分同樣樣主要集中在在100-300平米，占44%；從面積劃分上上看，很難經(jīng)經(jīng)營(yíng)較高端商商業(yè)；項(xiàng)目情況項(xiàng)目交通便利綜合商業(yè)主力店自持商業(yè)滿足餐飲條件層高（可改loft）經(jīng)營(yíng)成熟中糧祥云√√√√

會(huì)展譽(yù)景√

水木蘭亭√√√√榮和廣場(chǎng)√√√√√榮祥廣場(chǎng)√√√√歐陸廣場(chǎng)√√√√√√溫榆廣場(chǎng)√√√√本項(xiàng)目√√項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)比比：選擇影響商業(yè)業(yè)的幾種因素素，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目所占得優(yōu)優(yōu)勢(shì)較少；項(xiàng)目情況本項(xiàng)目主力戶戶型集中在100-300平米，在此面面積區(qū)間很難難經(jīng)營(yíng)較高端端的商業(yè)類型型；項(xiàng)目商鋪劃分分較混亂，分分為獨(dú)立一層層、獨(dú)立二層層、一拖二型型；影響部分分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；；項(xiàng)目底商部分分有獨(dú)立菜市市場(chǎng)，影響商商業(yè)整體檔次次；項(xiàng)目采取直接接銷售方式，，很難對(duì)后期期經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管管理，尤其餐餐飲經(jīng)營(yíng)區(qū)域域缺少統(tǒng)一招招商規(guī)劃很容容易出現(xiàn)臟亂亂差現(xiàn)場(chǎng)，很很難保障整體體經(jīng)營(yíng)檔次；；項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)業(yè)部分滿足餐餐飲經(jīng)營(yíng)條件件，預(yù)計(jì)通過(guò)過(guò)此部分獨(dú)立立商業(yè)拉高整整體商業(yè)價(jià)格格，但餐飲業(yè)業(yè)整體租金較較低，兩方面面相矛盾；與周邊項(xiàng)目相相比，本項(xiàng)目目沒有主力店店的帶動(dòng)，會(huì)會(huì)影響投資者者的信心；本項(xiàng)目位于地地塊03年取得，商業(yè)業(yè)使用年限僅僅剩余30年；本項(xiàng)目總結(jié)：：項(xiàng)目機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊有較較成熟商業(yè)廣廣場(chǎng)，有固定定消費(fèi)人群，，可帶動(dòng)本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展；項(xiàng)目處于別墅墅區(qū)，區(qū)域大大部分為高端端消費(fèi)客戶；；本項(xiàng)目商鋪得得房率較高，，有18套得房率在95%以上；【報(bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議價(jià)格確定租金反推法市場(chǎng)比較法基于區(qū)域商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)售價(jià)和租金金水平，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行行參照價(jià)格確定選擇區(qū)域內(nèi)同同類型項(xiàng)目商商業(yè)的租金水水平進(jìn)行參數(shù)數(shù)比較，對(duì)本本案的租金進(jìn)進(jìn)行模擬考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，以及減小計(jì)算算過(guò)程中主觀觀因素所導(dǎo)致致的誤差，建議本本案租金水平平在+/-5%之間浮動(dòng)，本本案租金水平平為：6-6.6元/㎡/天；最終模擬擬項(xiàng)目租金約約為6.3元/㎡/天。價(jià)格確定租金反推法加權(quán)計(jì)算法

項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃設(shè)計(jì)（整體及業(yè)態(tài)規(guī)劃）周邊配套周圍交通項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)形態(tài)(商業(yè)街及綜合商業(yè)體現(xiàn))產(chǎn)品類型（商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì),如層高、餐飲條件等）

權(quán)重

20%10%15%20%10%10%15%加權(quán)值

比例

可比當(dāng)前租金水平榮和廣場(chǎng)100%90%100%100%90%100%100%6.8650%7榮祥廣場(chǎng)90%90%90%110%90%100%90%7.6015%8歐陸廣場(chǎng)90%120%90%90%90%110%110%7.355%7.5溫榆廣場(chǎng)110%90%110%110%120%100%90%4.7330%4.5本體項(xiàng)目項(xiàng)目租金

6.36100%--

租金比較由于榮和廣場(chǎng)場(chǎng)緊鄰本項(xiàng)目目商業(yè)，其整整體形態(tài)與本本項(xiàng)目相似，，所以考慮本本項(xiàng)目租金可可以參考榮和和廣場(chǎng),具體榮和廣場(chǎng)場(chǎng)與本項(xiàng)目商商業(yè)對(duì)比如下下：一：商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式式榮和廣場(chǎng)為只租不售、統(tǒng)統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)的操作方式式，此種經(jīng)營(yíng)方式式有利于商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的整體體規(guī)劃；本項(xiàng)目商業(yè)部部分采取直接接散售方式、、無(wú)統(tǒng)一招商商及運(yùn)營(yíng)，無(wú)法把控后期期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；二：商業(yè)成熟度榮和廣場(chǎng)雖然然經(jīng)營(yíng)相對(duì)不不太繁華，但但其商業(yè)街品品牌在周邊別別墅區(qū)內(nèi)知名名度較高，且此商業(yè)內(nèi)存存在部分主力力店，如麥當(dāng)當(dāng)勞、棒約翰翰等，有成熟熟經(jīng)營(yíng)的租戶戶，可以帶動(dòng)新租租戶的加入經(jīng)經(jīng)營(yíng)；本項(xiàng)目屬于新新盤商業(yè)，處于初級(jí)階段段，且暫無(wú)主主力店，初步步入市階段需需要較低的租租金吸引租戶戶；三：商業(yè)類型型榮和廣場(chǎng)屬于于傳統(tǒng)商業(yè)街街形式，整體體為臨街獨(dú)立立商業(yè)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式、業(yè)態(tài)態(tài)較靈活；本項(xiàng)目屬于住住宅底商和獨(dú)獨(dú)立商業(yè)相結(jié)結(jié)合形式，其其中住宅底商商不具備餐飲飲經(jīng)營(yíng)條件四：使用率本項(xiàng)目商鋪一層使用率在95%以上，二層在平均在在70%左右相對(duì)于榮和廣廣場(chǎng)約70%的使用率，本本項(xiàng)目存在一一定優(yōu)勢(shì)但對(duì)于租賃商商戶來(lái)說(shuō)，使使用率可以對(duì)對(duì)租金產(chǎn)生一一定影響，但但不是影響租租金的重要因因素綜合以上各方方面內(nèi)容，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在在初步入市期期間租金會(huì)低低于同期的榮榮和廣場(chǎng)。后后期兩個(gè)商業(yè)業(yè)租金價(jià)格的的高低需看具具體商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)情況。悅城廣場(chǎng)與榮榮和廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)對(duì)比租金比較預(yù)計(jì)投資回報(bào)報(bào)率預(yù)計(jì)投資回報(bào)報(bào)率可參考其其他項(xiàng)目，本本次參考項(xiàng)目目為順義后沙沙峪區(qū)域方糖糖項(xiàng)目，該項(xiàng)項(xiàng)目有部分在在售商業(yè)，同同時(shí)該項(xiàng)目銷銷售團(tuán)隊(duì)可負(fù)負(fù)責(zé)聯(lián)系租賃賃，可預(yù)計(jì)租租金價(jià)格；樓盤名稱北京方糖樓盤地址順義區(qū)裕民大街萬(wàn)科城市花園東側(cè)物業(yè)類別住宅底商、社區(qū)商鋪總建筑面積約8萬(wàn)㎡單位面積約40~200㎡層高層高5.75米商業(yè)模式全部出售、可代聯(lián)系租賃租金售價(jià)價(jià)格區(qū)間4.5-6.5萬(wàn)、預(yù)計(jì)租金約6元/平米/天此項(xiàng)目層高為為5.75米，后期可改改為兩層經(jīng)營(yíng)營(yíng)；雖然本項(xiàng)目售售價(jià)較高，但但實(shí)際購(gòu)買到到兩層的面積積；按照此項(xiàng)目租租金及售價(jià)，，測(cè)試本項(xiàng)目目預(yù)計(jì)投資回回報(bào)率約為6.6%-9.6%；依據(jù)本案模擬擬租金水平6.3元/㎡/天，則根據(jù)資金回回報(bào)率計(jì)算公公式，可求得得公式：年投資資回報(bào)率=月租金*12/售價(jià)假定本案預(yù)期期的回報(bào)率為為8%本案模擬售價(jià)價(jià)=6.3*30*12/8%=28350元/㎡價(jià)格確定租金反推法假定本案預(yù)期期的回報(bào)率為為6%本案模擬售價(jià)價(jià)=6.3*30*12/6%=37800元/㎡參考其他項(xiàng)目目投資回報(bào)率率及普遍市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律，假定定項(xiàng)目按照8%及6%的投資回報(bào)率率計(jì)算；由于本項(xiàng)目實(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)剩余余年限僅30年，所以投資資客戶對(duì)投資資回報(bào)率會(huì)要要求更高價(jià)格確定市場(chǎng)比較法本測(cè)算方法權(quán)權(quán)重的選取是是以項(xiàng)目間區(qū)區(qū)域、建筑形形態(tài)、配套等等對(duì)應(yīng)指標(biāo)耦耦合度為參照照選取的通過(guò)產(chǎn)品加權(quán)權(quán)得出的平均均價(jià)格為各產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)的現(xiàn)現(xiàn)階段按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格水平所所測(cè)算出的平平均價(jià)格考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，以及減小小計(jì)算過(guò)程中中主觀因素所所導(dǎo)致的誤差差，建議本案案平均價(jià)格在在+/-5%之間浮動(dòng)，本本案入市價(jià)格格區(qū)間為：33818-37377元/平米，建議項(xiàng)項(xiàng)目靜態(tài)均價(jià)價(jià)為35500元/平米。加權(quán)計(jì)算法

項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃設(shè)計(jì)（整體及業(yè)態(tài)規(guī)劃布局）周邊配套周圍交通項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)形態(tài)(商業(yè)街及綜合商業(yè)體現(xiàn))產(chǎn)品類型（商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì),如層高、餐飲條件等）得房率

權(quán)重

20%10%15%15%10%10%15%5%加權(quán)值

比例

可比當(dāng)前清水價(jià)格

中糧祥云110%70%90%100%70%100%105%105%3820015%40000會(huì)展譽(yù)景110%80%105%100%80%105%105%110%3015020%30000水木蘭亭75%90%90%80%90%90%60%100%3667565%45000本體項(xiàng)目項(xiàng)目售價(jià)

35598.75100%--

市場(chǎng)比較法推算靜態(tài)散售售銷售價(jià)格：：35500元/㎡采用同類型項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)相比比較，可比性性強(qiáng)，為本案案比較合理的的價(jià)格模擬租金反推法推算靜態(tài)散售售銷售價(jià)格：：分別為28350元/㎡和37800元/㎡；受區(qū)域成長(zhǎng)和和周邊業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃影響比較較大，考慮到到目前區(qū)域尚尚在發(fā)展，未未來(lái)成長(zhǎng)空間間較大，28350的模擬價(jià)格偏偏低。但6%的回報(bào)率偏低低，推算出37800售價(jià)偏高最終，預(yù)期本本案靜態(tài)散售售價(jià)格為35500元/㎡價(jià)格確定按照項(xiàng)目商業(yè)業(yè)整體均價(jià)35500元/平米計(jì)算；推推算獨(dú)立商業(yè)業(yè)及住宅底商商價(jià)格：項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)業(yè)和住宅底商商價(jià)格按照底商價(jià)格3.2萬(wàn)/平米獨(dú)立商業(yè)4.1萬(wàn)/平米價(jià)格確定一層均價(jià)5萬(wàn)/平米；二層均價(jià)3.2萬(wàn)/平米；一層均價(jià)4萬(wàn)/平米；二層均價(jià)2.4萬(wàn)/平米；獨(dú)立商業(yè)2311.56㎡住宅底商3307.07㎡獨(dú)立底商貨值值0.94億住宅底商1.05億整體貨值1.99億定價(jià)原則按照公司要求求，預(yù)計(jì)商業(yè)業(yè)均價(jià)5萬(wàn)元/平米或6萬(wàn)元/平米；根據(jù)兩兩種均價(jià)，分分別計(jì)算獨(dú)立立商業(yè)和住宅宅底商及分層層價(jià)格；按照商業(yè)類型型及分層劃分分，分別確定定獨(dú)立商業(yè)、、住宅底商及及分層基礎(chǔ)價(jià)價(jià)格；按照預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)5萬(wàn)/平米計(jì)算：一層均價(jià)約7萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約5萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)住宅底商商均價(jià)4.3萬(wàn)/平米一層均價(jià)約5萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約3.6萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)獨(dú)立商業(yè)業(yè)均價(jià)6萬(wàn)/平米按照預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)6萬(wàn)/平米計(jì)算：一層均價(jià)約7.8萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約5.2萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)住宅底商商均價(jià)5.6萬(wàn)/平米一層均價(jià)約6.4萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約4.8萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)獨(dú)立商業(yè)業(yè)均價(jià)6.5萬(wàn)/平米價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號(hào)11-10111-10211-20111-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計(jì)面積約175.75㎡約172.22㎡約221.14㎡約221.55㎡約213.90㎡約177.95㎡約213.70㎡約174.27㎡約256.66㎡約90.05㎡約69.07㎡約325.30㎡約2311.56㎡類型獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層一拖二一拖二一拖二獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二預(yù)計(jì)總價(jià)1300550012744280112781401129905011978400104990501196720012024630136029806393550490397015614400135311150獨(dú)立商業(yè)12-108（躍）12-105（躍）11-20111-20212-103（躍）12-102（躍）12-101（躍）價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號(hào)10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計(jì)面積約248.36㎡約86.59㎡約135.08㎡約100.81㎡約185.11㎡約101.59㎡約138.76㎡約165.20㎡約1161.51㎡類型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層預(yù)計(jì)總價(jià)10927840467586070241605443740870017040636005272880627760052385850住宅底商10-101（躍）10-105（躍）10-1049-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底商9-101（躍）價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)房號(hào)9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計(jì)面積約252.17㎡約136.87㎡約130.98㎡約112.44㎡約175.22㎡約125.25㎡約275.01㎡約212.46㎡約153.02㎡約123.35㎡約267.36㎡約87.37㎡約94.16㎡約2145.56㎡類型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層預(yù)計(jì)總價(jià)11091080711724068109605846880911144061372501237545093482405814760468730093576003232690329560094226490價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)6萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號(hào)11-10111-10211-20111-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計(jì)面積約175.75㎡約172.22㎡約221.14㎡約221.55㎡約213.90㎡約177.95㎡約213.70㎡約174.27㎡約256.66㎡約90.05㎡約69.07㎡約325.30㎡約2311.56㎡類型獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層一拖二一拖二一拖二獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二預(yù)計(jì)總價(jià)1476300014466480134895401351455014117400122785501410420013767330161695807294050559467018867400158426750獨(dú)立商業(yè)12-108（躍）12-105（躍）11-20111-20212-103（躍）12-102（躍）12-101（躍）價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)6萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號(hào)10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計(jì)面積約248.36㎡約86.59㎡約135.08㎡約100.81㎡約185.11㎡約101.59㎡約138.76㎡約165.20㎡約1161.51㎡類型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層預(yù)計(jì)總價(jià)134114405541760837496064518401055127050795006660480792960064000850住宅底商10-101（躍）10-105（躍）10-1049-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底底商9-101（躍））價(jià)格體體現(xiàn)均價(jià)6萬(wàn)價(jià)格格體現(xiàn)現(xiàn)房號(hào)9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計(jì)面積約252.17㎡約136.87㎡約130.98㎡約112.44㎡約175.22㎡約125.25㎡約275.01㎡約212.46㎡約153.02㎡約123.35㎡約267.36㎡約87.37㎡約94.16㎡約2145.56㎡類型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層預(yù)計(jì)總價(jià)1361178084859408120760697128010863640738975015125550114728407344960592080012031200410639042372001156820909、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:44:1622:44:1622:441/5/202310:44:16PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:44:1622:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:44:1622:44:1622:44Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:44:1622:44:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月202310:44:16下午午22:44:161月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:44下午1月-2322:44January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/522:44:1622:44:1605January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。10:44:16下下午午10:44下下午22:44:161月-239、沒沒有