某商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)盤操作方案

恒基顧問（蘇州）敬致：蘇州卓元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

光?！ぜ胃Ｉ虡I(yè)廣場(chǎng)

實(shí)盤操作方案.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！恒基顧問簡(jiǎn)介蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒基”），系一家主要從事房產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃、營(yíng)銷代理、廣告企劃、媒體推廣等專業(yè)服務(wù)的投資顧問公司。發(fā)展至今，恒基房地產(chǎn)投資顧問主要分為五個(gè)部門：項(xiàng)目開發(fā)部：我們站在城市的前沿看地產(chǎn)，站在地產(chǎn)的角度看市場(chǎng)，站在市場(chǎng)的角度看城市。市場(chǎng)研展部：準(zhǔn)確詳實(shí)的市場(chǎng)資訊是開展工作的起點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)人員，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)隨時(shí)進(jìn)行深度的把握，而這些僅僅是服務(wù)于發(fā)展商的基礎(chǔ)。營(yíng)銷策劃部：致力于為客戶提供策劃方案和供多形式、多樣化的支持服務(wù)，以豐富的媒體整合、推廣、發(fā)布經(jīng)驗(yàn)，緊密合作，為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值。滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)智力服務(wù)多層次的需求。事業(yè)代理部：優(yōu)秀代理的營(yíng)銷策劃是針對(duì)投資市場(chǎng)了解目標(biāo)消費(fèi)群體，保障投資效率的需要而設(shè)。多年本土市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和完善的資源系統(tǒng)，專業(yè)的案場(chǎng)執(zhí)行，為客戶從市場(chǎng)挖掘最大化利潤(rùn)。廣告企劃部：基于對(duì)市場(chǎng)的敏銳洞察，以及瞬息即逝的敏感體會(huì)，我們開始創(chuàng)作。在項(xiàng)目的操作過程中，把握每一步密切的合作，根據(jù)來自市場(chǎng)和銷售前沿的反饋，用最合理的成本取得最大的收益。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！恒基操作案例（商業(yè)）靖江·機(jī)電五金城常熟辛莊集貿(mào)市場(chǎng)蘇州·盛澤江蘇·靖江江蘇·無錫蘇州·市區(qū)蘇州·常熟案名

地點(diǎn)

北橋物流園蘇州·北橋無錫數(shù)碼大廈臨濤軒（飛洲大廈）星月國(guó)際紡織城.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！PART1：光福商業(yè)格局.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！一、鄧蔚中路沿街商業(yè)（含南街）作為一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，本案位于未來規(guī)劃中新鎮(zhèn)中心區(qū)域，周邊高檔住宅區(qū)集中，同時(shí)由于光福的旅游及玉器等特色旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，因此我們?cè)谝?guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)也必須提高餐飲比例，不能過于龐大卻必須適度超前。鄧尉中路以及南街是目前光福老鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)人流最大的商業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最為豐富，同時(shí)也是鎮(zhèn)區(qū)租金較高的中心區(qū)域從右圖可很直觀看出，目前商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是以零售服務(wù)為主，餐飲其次；零售商家面積為5655㎡目前鄧蔚中路沿街商鋪?zhàn)饨鹚郊性谠?.8～1.4元/㎡·天商家業(yè)態(tài)面積匯總所占比例零售服務(wù)565530.2%餐飲296015.8%娛樂495026.4%服裝10305.5%裝飾288015.4%超市12506.7%合計(jì)18725100%.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！鄧蔚中路商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較鄧蔚中路沿街商業(yè)（含南街）總商業(yè)面積18725㎡左右；目前光福鎮(zhèn)的商鋪?zhàn)饨鹚皆?.8～1.4元/㎡·天之間；絕大多數(shù)的店鋪?zhàn)饨鸺性?.5萬元/年；二、鄧蔚中路沿街商業(yè)現(xiàn)狀（含南街）另外值得一提的是光福玉器一條街，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已經(jīng)成為蘇州地區(qū)玉器產(chǎn)銷最為集中的市場(chǎng)，該類商家基本通過前期經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)積攢了較大資本，同時(shí)隨著區(qū)域內(nèi)商家競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，以及鎮(zhèn)區(qū)熱點(diǎn)鬧市的轉(zhuǎn)移，很大一部分商家愿意向外發(fā)展，因此，是本項(xiàng)目后期銷售中需要重點(diǎn)把握的客群之一。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！三、蘇福路商業(yè)街蘇福路老商業(yè)街位于209省道往西延伸段．是一個(gè)以菜場(chǎng)為依托，自發(fā)形成的商業(yè)街．光福鎮(zhèn)已經(jīng)于去年完成對(duì)其改造擴(kuò)容．但改造后經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不如以往該商業(yè)街目前進(jìn)駐商家共147家現(xiàn)存商家業(yè)態(tài)配比中，餐飲和零售服務(wù)占據(jù)了42%商業(yè)業(yè)態(tài)商家數(shù)量（個(gè)）所占比例（%）餐飲1912.9%建材、五金3423.1%超市85.4%零售服務(wù)\服裝4429.9%光福商業(yè)街商家業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)該商業(yè)街系自發(fā)形成，作為一個(gè)周邊居民區(qū)的配套商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可謂是經(jīng)過錘練真正存活下來的業(yè)態(tài)，可以說是我們項(xiàng)目很值得借鑒的一個(gè)價(jià)值樣本。充分利用原有菜場(chǎng)資源，可最大程度上盤活周邊的商鋪經(jīng)營(yíng)借鑒1：借鑒2：娛樂2013.8%禮品等其他2215%.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從分布來看：光福商業(yè)主要集中在鄧蔚中路與南街沿線，老鎮(zhèn)商業(yè)中心即鄧蔚路沿街商業(yè)從建筑來看：多數(shù)為沿街一到三層商鋪，一層做門面，二、三層做住宅或是倉(cāng)庫(kù)從面積來看：底層商鋪多在40—80平米左右，一到三層合起來多在120—140平米之間從業(yè)態(tài)來看：多為日常便利店、小餐飲店、服裝、五金機(jī)電等從客源來看：多為本地人購(gòu)買，或出租或自己經(jīng)營(yíng)光福商家業(yè)態(tài)總體分析四、光福鎮(zhèn)商業(yè)整體剖析.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！1、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店面為主，缺乏綜合商業(yè)；光福商業(yè)相對(duì)集中，主要集中在以燈蔚中路、南街區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾建材等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店；2、若無新綜合商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，這種市場(chǎng)現(xiàn)狀在短期內(nèi)將無法得到改變；3、隨著光福新鎮(zhèn)規(guī)劃向東，居住區(qū)也集中向東遷移，整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)重心將隨之轉(zhuǎn)移；作為這些高檔居住社區(qū)（福園、太湖西溪里）周邊的社區(qū)配套商業(yè)，將從根本上改變光福大眾消費(fèi)主要依賴周邊城鎮(zhèn)（主要是馬澗、木瀆等）的現(xiàn)狀4、商業(yè)發(fā)展落后，無法滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求；5、目前光福居民收入并不低，甚至可以說具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)影響而發(fā)展落后，根本無法滿足鎮(zhèn)區(qū)居民的消費(fèi)需求；根據(jù)我們對(duì)光福鎮(zhèn)市場(chǎng)進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研，當(dāng)?shù)劁N售的商品主要以日用小百貨為主，而具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費(fèi)特征的商品十分有限6、品牌服飾、大宗家電、家居等主要商品均需依賴周邊城鎮(zhèn)（主要是馬澗、木瀆等），這種嚴(yán)重依賴周邊城鎮(zhèn)的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)模式，嚴(yán)重影響了東渚鎮(zhèn)商業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)狀況，從而使得光福鎮(zhèn)出現(xiàn)租金偏高，而商家經(jīng)營(yíng)慘淡的局面光福鎮(zhèn)商業(yè)格局及發(fā)展總結(jié)

四、光福鎮(zhèn)商業(yè)整體剖析.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！PART2：周周邊邊個(gè)個(gè)案案考考量量.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載?。≡摪赴肝晃挥谟谕ㄍò舶踩A華通通花花苑苑二二區(qū)區(qū)，，通通滸滸路路集集貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)側(cè)側(cè)。。周邊邊為為大大型型動(dòng)動(dòng)遷遷小小區(qū)區(qū)（（華華通通花花苑苑））。。目前前周周邊邊固固定定居居住住人人口口5萬人人,在建建5期將將再再次次導(dǎo)導(dǎo)入入1萬余余人人次次。。底層層集集貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)，，二二、、三三樓樓為為上上海海華華聯(lián)聯(lián)賣賣場(chǎng)場(chǎng)。。體量1.7萬方，130套。商鋪情況商鋪分為兩類：A類商鋪2F層高3.5米，B類商鋪2F層高為6.3米，1F層高為4米，。面積為83-120平米，面寬5米，進(jìn)深約11米銷售售近近況況開盤日期06年7月價(jià)格A類（2F層高3.5米）：6500元/平米B類（2F層高6.3米）：7800元/平米銷售率95%剩余商鋪?zhàn)龀?暫不對(duì)外出售.項(xiàng)目目已已交交房房,整體體項(xiàng)項(xiàng)目目招招租租中中，，已已有有部部分分商商鋪鋪?zhàn)庾獬龀觯?，回回?bào)報(bào)率率大大概概在在6%，其其中中有有部部分分大大面面積積商商鋪鋪，，面面積積共共計(jì)計(jì)約約4400平米米，，主主要要招招租租對(duì)對(duì)象象為為大大型型超超市市。。一、、通通安安華華通通廣廣場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料招商商近近況況.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載?。《?、、金金光光大大道道該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于高高新新區(qū)區(qū)興興賢賢路路與與建建材材路路交交叉叉口口（（高高新新區(qū)區(qū)工工業(yè)業(yè)園園、、滸滸關(guān)關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與通通安安鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心地地帶帶）），，由由沿沿街街商商鋪鋪、、多多層層、、SOHU公寓寓組組成成。。體量住宅316套，商鋪80余套，SOHU公寓約60套。商業(yè)共計(jì)3.6萬方。商鋪情況

一期、二期，三期均已銷售，銷售率在90%左右一期二期三期開盤日期06年11月5號(hào)06年12月25號(hào)預(yù)計(jì)07年3月18號(hào)體量11套1-3F36套1-2F100套多層25套，1-3F商鋪價(jià)格6000元/平米6500元/平米

商鋪6800元/平米銷售率去化良好，剩余個(gè)別內(nèi)街商鋪招商商近近況況項(xiàng)目目暫暫未未交交房房,項(xiàng)目目招招商商招招租租進(jìn)進(jìn)行行中中，，目目前前招招租租的的主主要要是是一一些些大大面面積積的的店店面面，，招招商商的的對(duì)對(duì)象象主主要要是是一一些些主主力力店店，，基基本本上上是是以以超超市市為為主主基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料銷售售近近況況租金金參參考考文昌昌路路，，元/平米米/天（（1F）.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！三、、北北橋橋購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于風(fēng)風(fēng)北北路路以以北北、、北北靈靈路路西西側(cè)側(cè)，，北北橋橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心。。依依托托西西側(cè)側(cè)農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)匯匯聚聚人人氣氣。。體量3.3萬方，187套商鋪與16套辦公組合。商鋪情況商鋪均為1-3F，1F層高3.9米，2F層高3.6米，3F層高3.4米面寬：3.9-5.7米進(jìn)深：10-12米面積：116-277平米，主力面積在120-160平米一期二期開盤日期06年10月3日06年12月2日位置項(xiàng)目東面，北靈路側(cè)商鋪與8套寫字樓項(xiàng)目西面體量127套，包括8套寫字樓65套，包括8套寫字樓具體數(shù)據(jù)面寬：3.9-5.7米進(jìn)深：10-12米面積：116-277平米主力面積120-160平米商鋪均為1-3F，1F層高3.9米，2F層高3.6米，3F層高3.4米。面寬：4米，進(jìn)深：11米在售價(jià)格3800元/平米均價(jià)約4100元/平米銷售率去化90%剩余部分內(nèi)街商鋪去化85%剩余部分內(nèi)街商鋪招商商近近況況所有有商商鋪鋪的的招招商商進(jìn)進(jìn)行行中中，，其其中中有有一一個(gè)個(gè)4000方的的超超市市基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料銷售售近近況況.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！四、、渭渭塘塘商商業(yè)業(yè)城城該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于渭渭星星街街、、玉玉盤盤路路交交匯匯處處。。項(xiàng)目目東東側(cè)側(cè)為為在在建建的的中中國(guó)國(guó)珍珍珠珠寶寶石石城城；；項(xiàng)目南南側(cè)商商鋪依依托7200方的大大型超超市；；北側(cè)以以商業(yè)業(yè)中心心作為為支撐撐。體量4.2萬方，117套商鋪、超市與百貨商場(chǎng)組合。商鋪情況外街商鋪均為1-3F連售，內(nèi)街商鋪均為1-2F連售1F層高5.4米，2F層高4米。租金參參考45元/平米（（1-2F）招商情情況已引進(jìn)進(jìn)7200方的華華聯(lián)超超市，，其他他商鋪鋪的招招商正正在進(jìn)進(jìn)行中中，已已有部部分商商鋪已已租出出?；A(chǔ)資資料銷售近近況一期二期位置南側(cè)及北側(cè)部分商鋪渭星路、玉盤路與內(nèi)部百貨商鋪開盤日期06年5月06年11月4日體量59套共計(jì)200套，外街為220平米為主，內(nèi)街以120平米為主。具體數(shù)據(jù)外街250-297平米內(nèi)街：125-138平米，面寬：外10-12米，內(nèi)8米面積為50－100平米價(jià)格渭星街7000元/平米規(guī)劃路與玉盤路5000元/平米，內(nèi)外街差價(jià)約400元/平米渭星街：外街7500元/平米內(nèi)街6500元/平米百貨商場(chǎng)：101套+3F整層1600平米，1-3F1F：7800元/平米2F：5200元/平米，3F：整體招租.（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載?。∥?、望望亭中中心商商業(yè)街街該項(xiàng)目目位于于相城城區(qū)望望亭新新建政政府正正北面面。項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)建本本地購(gòu)購(gòu)物、、餐飲飲、休休閑娛娛樂商商業(yè)廣廣場(chǎng)項(xiàng)目建建筑面面積為為6.48萬方，，分四四期推推出體量3.3萬方，187套商鋪與16套辦公組合。具體情況1-3F為主，1F層高3.9米，2-3層高3米面寬以6-7.8米為主，進(jìn)深約7-12米面積范]圍為110-360平米主力面積：160-180平米銷售近近況一期二期三期開盤日期06年元月推出06年4月7日06年11月28日開盤體量共計(jì)44套共計(jì)1.5萬方，159套共計(jì)91套，包括17套寫字樓價(jià)格均價(jià)3460元/平米3880元/平米銷售率90%85%75%左右；剩余主要為230-318平米商鋪參考租租金望馨花花園沿沿街商商鋪：：1-2F，169平米，，面寬寬6米，進(jìn)進(jìn)深14米，目目前均均價(jià)4500元/平米；；租金金：元/平米/天（1-2F），0.9元/平米/天（1F）基礎(chǔ)資資料.（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載！！項(xiàng)目名稱體量地段人群主力店銷售裝修標(biāo)準(zhǔn)華通商業(yè)廣場(chǎng)1.7萬拆遷小區(qū)內(nèi)小區(qū)固定人群眾多菜場(chǎng)＋華聯(lián)賣場(chǎng)＋自身招商銷售結(jié)束無框玻璃門金光大道3.6萬滸關(guān)開發(fā)中心區(qū)周邊固定人群較多＋廠區(qū)人群未規(guī)劃尾盤無框玻璃門北橋購(gòu)物廣場(chǎng)3.3萬鎮(zhèn)中心固定人群較多菜場(chǎng)＋超市尾盤無框玻璃門渭塘商業(yè)廣場(chǎng)4.2萬規(guī)劃新鎮(zhèn)中心固定人群眾多＋商業(yè)人群超市＋珍珠城尾盤無框玻璃門望亭中心商業(yè)街6.5萬規(guī)劃新鎮(zhèn)中心周邊固定人群較少四期少量商業(yè)預(yù)計(jì)招商三期在售無框玻璃門名人繡1.8萬繡品展示中心流動(dòng)人群多展示中心配套商業(yè)，政府支持清盤無框玻璃門六、市市場(chǎng)總總結(jié)：：.（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！

名稱要素馬澗商業(yè)街華通商業(yè)街北橋購(gòu)物廣場(chǎng)渭塘商業(yè)城鎮(zhèn)湖繡品街外部要素地段區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心專業(yè)市場(chǎng)主力店有有有有無固定人群4-5萬5-6萬4-5萬5-6萬無動(dòng)態(tài)人流楓橋工業(yè)園趕集人群較少工業(yè)園及寶石交易會(huì)專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部要素面積180以上80-110120-160120-300300-500出售方式1-3F為主，底層6米1-2F1-3F1-2F2-3F1-3F面寬進(jìn)深4.5-6米12-15米5米11米4-6米10-12米6-8米8-12米6-12米15米

售價(jià)外街內(nèi)街7200-74006500-67006000-750038005000-7000內(nèi)外街差價(jià)400元5000六、市市場(chǎng)總總結(jié)：：.（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！從以上上表格格可見見，以以上項(xiàng)項(xiàng)目中中推案案較早早的北北橋購(gòu)購(gòu)物廣廣場(chǎng)、、渭塘塘商業(yè)業(yè)城、、華通通商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、金金光大大道三三期目目前基基本處處于尾尾盤狀狀態(tài)，，望亭亭中心心商業(yè)業(yè)街在在售三三期商商鋪、、名人人繡剩剩已清清盤。。金光大大道地地段優(yōu)優(yōu)越，，未來來發(fā)展展?jié)摿α^大大；商商鋪主主力面面積為為270平米，，1-3F連售，，主力力總價(jià)價(jià)約在在200萬。。從產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)對(duì)比與與本案案有較較大差差距，，住宅宅底鋪鋪及總總價(jià)抗抗性較較高；；望亭商商業(yè)中中心從從推出出時(shí)間間及消消化速速度可可見項(xiàng)項(xiàng)目整整體去去化緩緩慢，，同時(shí)時(shí)大批批量推推案使使本地地夠買買者基基本消消耗完完畢；；目前前該項(xiàng)項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力在于于低單單價(jià)低低總價(jià)價(jià)的價(jià)價(jià)格策策略，，主力力總價(jià)價(jià)在60-70萬，會(huì)會(huì)消耗耗部分分投資資客戶戶，但但望亭亭目前前整體體發(fā)展展?fàn)顩r況落后后，難難以獲獲得外外來投投資客客戶的的青睞睞；名人繡繡剩余余產(chǎn)品品主要要為337-518大面積積產(chǎn)品品，總總價(jià)價(jià)150-230萬，性性價(jià)比比相對(duì)對(duì)較高高，加加之是是政府府支持持項(xiàng)目目，現(xiàn)現(xiàn)在已已銷售售結(jié)束束。六、市市場(chǎng)總總結(jié)：：.（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！PART3：經(jīng)典典個(gè)案案剖析析.（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！經(jīng)典個(gè)個(gè)案——美田·東渚財(cái)財(cái)富廣廣場(chǎng)在新區(qū)區(qū)鎮(zhèn)級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)的開開發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)上上，很很有必必要提提及美美田東東渚財(cái)財(cái)富廣廣場(chǎng)這這個(gè)成成功案案例。。美田東東渚財(cái)財(cái)富廣廣場(chǎng)由由南北北兩部部分商商業(yè)組組成：：占地29840㎡，容積積率1.2，總建建面積積36000㎡；一期推推盤12000㎡㎡，一期期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售均價(jià)價(jià)7000元／㎡㎡二期推推盤24000㎡㎡，二期期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售均價(jià)價(jià)7700元／㎡自2006年9月至2007年4月底，全盤盤操作周期期10個(gè)月，銷售售率已達(dá)96％以下我們通通過對(duì)東渚渚財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)意向客戶戶組進(jìn)行深深入分析，，試圖通過過追尋東渚渚財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)成功足跡跡，來研判判本案未來來的全盤操操作路線方方向。該分析共統(tǒng)統(tǒng)計(jì)自9月6日到11月9日期間，售售樓處登記記客戶392組，其中回回訪客戶79組，11月9日到11月20日新來訪客客戶29組，以下針針對(duì)79組回訪客戶戶進(jìn)行數(shù)理理統(tǒng)計(jì)分析析：.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！1、回訪客戶戶區(qū)域分析析：區(qū)域類別東渚新區(qū)市區(qū)光福通安外地鎮(zhèn)湖望亭其它合計(jì)原有數(shù)量239554319944217392來訪數(shù)量36192020100179來訪比例15%34.5%46.5%10.5%0%25%0%0%6%20.2%由于房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)域性性還是比較較強(qiáng)，本案案也不例外外還是以東東渚本地的的為主，輻輻射新區(qū)和和周邊區(qū)域域?yàn)檩o，市市區(qū)和外地地等區(qū)域客客戶為補(bǔ)充充；商業(yè)投資作作為當(dāng)前房房地產(chǎn)投資資的熱點(diǎn)，，吸引了部部分新區(qū)客客戶和一部部分的外地地客戶的來來訪，并有有很高的意意向程度；；作為高新區(qū)區(qū)西部最大大的的一站站式購(gòu)物商商業(yè)廣場(chǎng)，，在一定的的程度上也也吸引了周周邊5鎮(zhèn)客戶來投投資和購(gòu)買買自用（光光福占2.5%）；從回訪區(qū)域域的比例上上，新區(qū)和和市區(qū)的客客戶回訪比比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于其他區(qū)區(qū)域可能由于價(jià)價(jià)格的原因因東渚本地地的客戶回回訪量并不不是很高只只有15%，所以建議議：還是價(jià)價(jià)格上的價(jià)價(jià)差要有部部分本地客客戶可以選選擇的幅度度。周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的客戶回回訪基本沒沒有，有待待于進(jìn)一步步的挖掘。。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！2、回訪客戶戶媒體分析析：媒體類別路過介紹看板道旗房交會(huì)商報(bào)派報(bào)交通指示牌其它合計(jì)總量1098078721325663392來訪量3320734912079比例30.3%25%9%42.8%30.7%36%16.6%33.3%0%20.2%由于本案地地處新區(qū)東東渚鎮(zhèn)，離離市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，所以來來訪在媒體體上還是以以朋友介紹紹為主（占占：41.7%）通過樹園路路道旗形成成來訪的路路過客戶，，也有很大大的來訪量量；由于區(qū)域性性因素，很很大一部分分本地客戶戶通過看板板和路過的的方式達(dá)成成售樓處參參觀（占：：25.3%）。報(bào)紙稿對(duì)于于市區(qū)、新新區(qū)客戶還還是有很大大的效果。。由于東渚鎮(zhèn)鎮(zhèn)本身在市市區(qū)的知名名度不高，，使在市區(qū)區(qū)的房交會(huì)會(huì)的效果很很一般；圍墻看板作作為本案的的固定、全全程的戶外外媒體，形形象宣傳媒媒體，反映映平平；對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的商業(yè)做做DM派發(fā)有1組回訪；電視廣告上上映來以后后，近期也也有部分來來訪客戶；；通過以上數(shù)數(shù)據(jù)可獲知知，各媒體體的來訪客客戶的回訪訪比例相對(duì)對(duì)平均，當(dāng)當(dāng)中又以房房交會(huì)和報(bào)報(bào)紙稿的回回訪率更高高一些。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！3、回訪客戶戶承受單價(jià)價(jià)分析：價(jià)格類別6以下（千元）6-6.5（千元）6.5-7（千元）7-7.5（千元）7.5以上（千元）合計(jì)總量2447257172392來訪例5.3%43.1%42.1%58.8%50%20.2%由上表數(shù)據(jù)據(jù)反映，客客戶的心理理價(jià)位還是是與項(xiàng)目暫暫定價(jià)格幅幅度還是有有一定的差差距：7000元以上為接接受單價(jià)的的臨界點(diǎn)，，部分客戶戶的心理價(jià)價(jià)位在5000元左右。69.6%的客戶對(duì)于于表示可以以接受項(xiàng)目目6000-7000的單價(jià)，其其中認(rèn)同6000-6500銷售均價(jià)的的占39.3%東渚客戶對(duì)對(duì)價(jià)格的接接受度偏低低，在6000以下（16.5%）；接受7000以上單價(jià)的的客戶，所所選的位置置均為臨街街角鋪。在單價(jià)因素素的影響下下，6000以下的客戶戶回訪量寥寥寥無幾（（僅有：5.3%）的回訪比比例；單價(jià)對(duì)本案案的客戶量量積累非常常敏感，6000以上的客戶戶平均的來來訪比例為為：48.5%，因此，在在單價(jià)和總總價(jià)控制方方面上，還還需做深入入思考。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！4、回訪客戶戶需求面積積分析：面積類別80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-200㎡200㎡以上未定合計(jì)總量147192948437392來訪量022141924079比例0%31%15.2%20.2%28.5%0%20.2%根據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)表明，，客戶對(duì)本本案的面積積上沒有明明顯的喜好好反映；自用客戶選選擇多以小小面積為主主；較大面面積需求客客戶大部分分為投資類類客戶；由于本案80㎡以下面積稀稀少，基本本被關(guān)系戶戶預(yù)約，所所以回訪客客戶都沒有有介紹；本案120-200㎡以上面積位位置佳，因因此選擇客客戶較多，，也是以投投資客戶為為主；200㎡以上的都是是臨街角鋪鋪，以投資資客為主；；在住宅投資資回報(bào)偏底底的宏觀形形勢(shì)下，投投資客普遍遍愿意選擇擇地段位置置上佳的商商業(yè)物業(yè)，，投資額略略大仍表示示可以接受受.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！5、回訪客戶戶意向分析析：

類別分類ABCD合計(jì)數(shù)量37327379比例46.8%40.5%8.9%3.8%100%（附：A、有可能購(gòu)購(gòu)買；B、貴，需要要考慮價(jià)格格；C、太貴，基基本不考慮慮；D、不考慮。。）由于前階段段銷售價(jià)格格尚未公布布，絕大部部分客戶意意向并不是是很強(qiáng)，持持觀望態(tài)度度，在本案案單價(jià)的幅幅度出來以以后，回訪訪的客戶的的誠(chéng)意度基基本較強(qiáng)（（A：46.8%）有部分東渚渚本地客戶戶還是希望望投資本地地，利于管管理，有很很強(qiáng)購(gòu)買意意向。在價(jià)格幅度度出來以后后，對(duì)于本本身心里價(jià)價(jià)位偏低的的客戶，還還是有很大大的壓力持持觀望態(tài)度度，很多客客戶表示需需看開盤成成交情況或或預(yù)約和后后期的客戶戶量來做最最后決（B:40.5%）在回訪的客客戶當(dāng)中也也被價(jià)格嚇嚇跑的（3組D：3.8%）79組客戶中基基本確定不不要的有10組（占：12.7%），這部分分的比例還還是偏高，，通過以后后的客戶維維護(hù)逐步把把握客戶的的意向程度度，便于銷銷售控制。。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！6、回訪客戶戶購(gòu)買用途途分析：

類別分類投資自用兩者皆可未分類合計(jì)總量29152490392來訪量441520079比例15.1%28.8%40.8%0%20.2%在新政策的的影響下，，住宅的投投資已越來來越不受投投資客青瞇瞇，投資客客們還是更更愿意投資資商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（投資占占：50.6%）；周邊客戶還還是有部分分用于自用用，經(jīng)營(yíng)類類別有很大大跨度，商商業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)在可以解解決自身的的就業(yè)問題題后，還能能獲得更大大的利益，，使東渚本本地人和周周邊有經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力的人人群，還是是愿意在購(gòu)購(gòu)買后自己己經(jīng)營(yíng)（自自用占：19%）；在媒體的引引導(dǎo)下，使使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資時(shí)代代的到來，，更多的人人投身商業(yè)業(yè)房產(chǎn)。投資客對(duì)價(jià)價(jià)格的反應(yīng)應(yīng)特別的敏敏感，回訪訪量才15.1%，自用客戶戶的穩(wěn)定性性相對(duì)較高高。以上是對(duì)本本次電話回回訪客戶的的來訪情況況的數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和分析析，截至日日期是2006年11月20日中午（以以上數(shù)據(jù)不不含關(guān)系戶戶25組），20日下午來訪訪：12組。部分客客戶由于時(shí)時(shí)間的關(guān)系系，不能及及時(shí)的來訪訪，會(huì)造成成回訪的滯滯后性（天天氣的原因因和客戶實(shí)實(shí)際情況）），但客戶戶在價(jià)格上上還是普遍遍反映偏高高！.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！PART4：客戶分析析.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！一、意向經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家分分析1、意向經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家分析析會(huì)去本項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)的商商家占調(diào)查查商家數(shù)量量的74%，占絕大比比例，表示示光福商家家對(duì)目前經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況的的不滿意，，也顯示了了對(duì)本綜合合商業(yè)項(xiàng)目目的較強(qiáng)信信心此次調(diào)研我我們共隨機(jī)機(jī)抽訪了約約50組商家，，調(diào)查對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目所持態(tài)態(tài)度.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！我們的客客戶在哪哪里？1、投資類類客源投資觀念念方面尤尤待改變變，需要要本項(xiàng)目目加以引引導(dǎo)的當(dāng)當(dāng)?shù)乜蛻魬舢?dāng)?shù)貨]有有優(yōu)質(zhì)的的投資渠渠道，滯滯緩了其其投資投資多往往或已經(jīng)經(jīng)往外地地或其他他區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的投投資客戶戶2、自用類類客源老鎮(zhèn)逐漸漸沒落，，經(jīng)營(yíng)不不善促使使更換經(jīng)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)點(diǎn)的商家家完成了最最初的資資本積累累，欲開開拓新經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所的商家家受光福未未來鎮(zhèn)區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃引導(dǎo)導(dǎo)，欲至至新鎮(zhèn)中中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商家家二、意向向客戶分分析（購(gòu)買目目的）項(xiàng)目本質(zhì)質(zhì)是個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)業(yè)，決定定了項(xiàng)目目的客群群有教大大一部分分來自于于光福當(dāng)當(dāng)?shù)?，下下?duì)光福福當(dāng)?shù)乜涂蛻舾鶕?jù)其購(gòu)購(gòu)買目的的不同進(jìn)進(jìn)行主要要特征總總結(jié)：.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！以下從購(gòu)買和和租賃兩兩個(gè)意向向方式進(jìn)行分析析1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)客源光福當(dāng)?shù)氐劓?zhèn)政府府官員光福當(dāng)?shù)氐厥聵I(yè)單單位中高高管理層層（教師師、公務(wù)務(wù)員）以投資為為目的的的光福當(dāng)當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)營(yíng)企業(yè)主主，個(gè)體體戶小部分自自行購(gòu)買買兼有經(jīng)經(jīng)營(yíng)目的的玉器及及餐飲商商家2、區(qū)域外外客源蘇州市區(qū)區(qū)的投資資客戶蘇州周邊邊鎮(zhèn)區(qū)的的投資客客戶（如如藏書鎮(zhèn)鎮(zhèn)）蘇州大市市范圍內(nèi)內(nèi)做連鎖鎖旅館及及酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商家我們的客客戶在哪哪里？二、意向向客戶分分析（意向方方式）.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！1、區(qū)域內(nèi)商家餐飲商家小百貨商家小家電、小五金商家鮮花＼飾品商家玉器＼刺繡＼雕刻商家網(wǎng)吧＼游藝室商家服飾商家旅游商品商家生活配套類商家（干洗）2、區(qū)域外商家大中型超市商家經(jīng)濟(jì)型旅館、酒店快餐、中式餐飲商家蘇式餐飲商家休閑娛樂商家浴場(chǎng)商家咖啡＼西餐商家刺繡＼雕刻商家服飾商家三、意向向商家分分析.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！項(xiàng)目本身身規(guī)劃為為新鎮(zhèn)中中心首個(gè)個(gè)綜合商商業(yè)，作作為唯一一的商業(yè)業(yè)中心，，其業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)劃劃定位將將吸引光光福鎮(zhèn)當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩裣M(fèi)；；周邊的住住宅，包包括即將將落成的的福園及及太湖西西溪里，，以及周周邊趨于于集中的的居住氛氛圍，將將在未來來幾年內(nèi)內(nèi)形成較較大消費(fèi)費(fèi)能力；；目前，藏藏書鎮(zhèn)目目前尚未未出現(xiàn)綜綜合商業(yè)業(yè)，因此此本案主主力店的的引進(jìn)將將吸納藏書很大大一部分消消費(fèi)客群群；光福鎮(zhèn)未未來重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展旅旅游業(yè)，，本案業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃定位有有玉器、、雕刻等等特色商商品，因因此本案案將吸納納一部分分旅游客客源消費(fèi)費(fèi)；四、消費(fèi)費(fèi)客群分分析.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！PART5：業(yè)態(tài)分分類及配配比.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！C商業(yè)街服飾小吃鮮花禮品B餐飲區(qū)船菜中餐西餐蘇式面點(diǎn)點(diǎn)A市場(chǎng)區(qū)玉器雕刻絲綢刺繡D休閑區(qū)服飾小吃鮮花禮品四、業(yè)態(tài)態(tài)分類及及配比我司結(jié)合合商業(yè)最最大化及及推盤節(jié)節(jié)奏等因因素進(jìn)行行考量，，將全案案業(yè)態(tài)分分為以下下四大分分區(qū)：A：市場(chǎng)區(qū)區(qū)約7700㎡B：餐飲區(qū)區(qū)約13800㎡C：商業(yè)街街約14000㎡D：休閑區(qū)區(qū)約8500㎡.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！PART６：營(yíng)銷銷執(zhí)行.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！1、價(jià)格控制制“分期一一期、二二期低開開高走””通過分期期推出，，視銷售售情況逐逐步調(diào)高高銷售價(jià)價(jià)格。2、價(jià)格公布布在針對(duì)開開盤前，，銷售經(jīng)經(jīng)理及以以上人員員在售樓樓處親自自接待客客戶，一一定要摸摸通市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目的看看法和能能接受的的價(jià)格，，保證開開發(fā)商的的利益在在安全的的基礎(chǔ)上上，利益益最大化化。3、“大客戶戶先選、、均衡銷銷售”由于我項(xiàng)項(xiàng)目大部部分為小小面積為為主的商商鋪，如如果還是是按照銷銷售來一一個(gè)客戶戶銷售一一間商鋪鋪的傳統(tǒng)統(tǒng)概念的的方式的的化，這這樣會(huì)影影響本項(xiàng)項(xiàng)目后期期銷售的的完整性性。一、推盤盤價(jià)格方方案.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！根據(jù)我司司操盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，建建議本案案具體分兩兩批推出出：第一批：：推出Ａ、、Ｂ、ＣＣ、Ｄ、、Ｅ五幢幢建筑，，面積約約14500㎡第二批：：其余以以超市為為利益點(diǎn)點(diǎn)，推出出剩余部部分根據(jù)我司司操盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，為為保證利利潤(rùn)最大大化，第第二批可可分為兩兩期發(fā)售售。ABCDE二、推盤盤節(jié)奏方方案根據(jù)對(duì)周周邊市場(chǎng)場(chǎng)分析，，結(jié)合目目前光福福鎮(zhèn)實(shí)際際租金水水平，我司建議議銷售全全過程均均價(jià)定為為5650元/平方米.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！內(nèi)部咨詢?cè)兤冢◤默F(xiàn)在在—2007/11/15）工作主題題：做好項(xiàng)目目銷售前前的多種種準(zhǔn)備工工作，進(jìn)進(jìn)行光福?！胃Ｉ虡I(yè)業(yè)廣場(chǎng)的的市場(chǎng)推推介，搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)份額。。理由：本項(xiàng)目的的前期銷銷售推廣廣已經(jīng)基基本完成成，利用用本項(xiàng)目目在市場(chǎng)場(chǎng)隆重登登場(chǎng)，打打開項(xiàng)目目知名度度，積累累客戶，，為本項(xiàng)項(xiàng)目順利利的進(jìn)入入市場(chǎng)打打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。。.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！3、組織營(yíng)營(yíng)銷人員員，建立立銷售管管理制度度，進(jìn)行行人員培培訓(xùn)：培訓(xùn)內(nèi)容容：知識(shí)接待客戶跟蹤蹤正式推銷銷打敗競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手成交2、配合開開發(fā)商的的工作重重點(diǎn)：“辦理預(yù)預(yù)售證””的準(zhǔn)備備：每周周報(bào)報(bào)的提交交媒體的推推薦和建建議制定價(jià)格格、銷控控表配合開發(fā)發(fā)商確定定按揭銀銀行、按按揭成數(shù)數(shù)及年期期1、工作重重心：與媒體的的關(guān)系要要搞好。。銷售人員員的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)業(yè)務(wù)知知識(shí)培訓(xùn)訓(xùn)和針對(duì)對(duì)每天在在售樓處處銷售突突發(fā)情況況的研討討。各種售樓樓資料準(zhǔn)準(zhǔn)備。一、階段段工作重重點(diǎn)（從現(xiàn)在在—2007/11/15）.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！4、樓盤銷銷售方式式：現(xiàn)場(chǎng)銷售售電話銷售售5、本階段段銷售策策略：客戶自愿愿交納20000萬元，得得一個(gè)優(yōu)優(yōu)先選房房權(quán)。選選定的房房號(hào)開發(fā)發(fā)商為客客戶保留留到約定定的時(shí)間間。（預(yù)預(yù)定時(shí)間間為開盤盤之日起起）6、本階段段銷售目目標(biāo)：完成預(yù)定定70%二、階段段銷售達(dá)達(dá)成（從現(xiàn)在在—2007/11/15）.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！三、階段段媒體推推廣計(jì)劃劃階段媒體選擇主題預(yù)算2007年8月城市商報(bào)—通欄“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)2．5萬

現(xiàn)代快報(bào)—（彩色1/2版）“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)3萬DM的派發(fā)“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)0．5萬短信“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)2萬軟文“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)0．32007年9月現(xiàn)代快報(bào)—（彩色整版版）“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)5萬電臺(tái)“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況2．5萬有線電視“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．3萬道旗嘉福廣場(chǎng)廣告語(yǔ)、電話10萬城市商報(bào)—通欄“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)5萬軟文“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．3DM的派發(fā)“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．5萬姑蘇晚報(bào)“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)3萬.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！2007年10月現(xiàn)代快報(bào)—（彩色整版版）“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)5萬電臺(tái)“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況2．5萬有線電視“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．3萬道旗嘉福廣場(chǎng)廣告語(yǔ)、電話10萬城市商報(bào)—通欄“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)5萬軟文“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．3DM的派發(fā)“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．5萬姑蘇晚報(bào)—通欄“嘉福廣場(chǎng)”閃亮登場(chǎng)3萬看板畫面的更換“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤1萬網(wǎng)絡(luò)“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤10萬.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！2007年11月現(xiàn)代快報(bào)—（彩色整版版）“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤10萬電臺(tái)“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況2．5萬有線電視“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤0．3萬道旗嘉福廣場(chǎng)廣告語(yǔ)、電話10萬城市商報(bào)—通欄“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤5萬軟文“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．3DM的派發(fā)“嘉福廣場(chǎng)”項(xiàng)目情況0．5萬姑蘇晚報(bào)“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤3萬網(wǎng)絡(luò)“嘉福廣場(chǎng)”即將開盤0階段預(yù)算費(fèi)用小計(jì)109萬注：媒體體的總的的費(fèi)用基基本控制制總銷售售額的1。5%，上述的的媒體價(jià)價(jià)格會(huì)根根據(jù)實(shí)際際的銷售售情況改改變。.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！暫定11月15日之前取取得預(yù)售售許可證證工作主題題：公開發(fā)售售，并著著重強(qiáng)化化項(xiàng)目銷銷售攻勢(shì)勢(shì)，強(qiáng)力力銷售本本項(xiàng)目。。承接上階階段項(xiàng)目目推廣對(duì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生的吸吸引力，，利用本本項(xiàng)目工工程的形形象進(jìn)度度對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的信信心產(chǎn)生生很大推推動(dòng)；其其次，正正值市場(chǎng)場(chǎng)銷售旺旺季，在在此時(shí)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)銷售售本項(xiàng)目目有助于于搶占市市場(chǎng)份額額，迅速速回籠資資金。正式認(rèn)購(gòu)購(gòu)期（2007/11/15-12/5）.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！1、宣傳推推廣（一）項(xiàng)項(xiàng)目形象象定位2、銷售時(shí)時(shí)機(jī)一般而言言，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的銷售售旺季在在10月—次年1月之間，，這是氣氣候條件件所決定定。為充充分利用用和把握握春節(jié)前前這個(gè)最最好銷售售，從平平時(shí)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)結(jié)合周遍遍項(xiàng)目自自身的情情況，我們認(rèn)為為：2007年11月起是本本項(xiàng)目開開始銷售售的良機(jī)機(jī)。3、工作重心售樓處日常接接待項(xiàng)目廣告宣傳傳和新聞炒作作上門客的資料料的數(shù)據(jù)整理理，根據(jù)整理理的數(shù)據(jù)，發(fā)發(fā)現(xiàn)前段時(shí)間間推廣活動(dòng)有有什么欠缺的的地方，及時(shí)時(shí)改正。4、支持工作開發(fā)商應(yīng)加大大和媒體之間間的來往，長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間的媒體體建立合作關(guān)關(guān)系。希望通通過媒體來協(xié)協(xié)助我項(xiàng)目良良好的宣傳。。一、階段工作作重點(diǎn)（2007/11/15-12/5）.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！4、本階段銷售售策略首批簽約客戶戶給一定的優(yōu)優(yōu)惠幅度，吸吸引客戶入市市；不定期漲價(jià)策策略，刺激客客戶買漲不買買跌的購(gòu)買情情緒；在主要節(jié)假日日（趕集）舉舉行巡展活活動(dòng)，增加人人氣。5、本階段銷售售目標(biāo)力爭(zhēng)簽約，力力爭(zhēng)在春節(jié)前前簽約完畢（（有點(diǎn)困難，，當(dāng)?shù)厝讼矚g歡簽約拖拉））二、階段銷售售達(dá)成（2007/11/15-12/5）.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！階段媒體選擇主題預(yù)算2007年11月15日-12月5日蘇州日?qǐng)?bào)—（彩色1/2版）“嘉福廣場(chǎng)”全面銷售開盤盛況報(bào)道5萬姑蘇晚報(bào)—（彩色1/2版）“嘉福廣場(chǎng)”全面銷售開盤盛況報(bào)道3萬軟文“嘉福廣場(chǎng)”全面銷售軟文0．3萬階段預(yù)算費(fèi)用小計(jì)8．3萬三、階段媒體體推廣計(jì)劃（2007/11/15-12/5）注：根據(jù)時(shí)間間的銷售實(shí)際際情況改變計(jì)計(jì)劃。.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！工作主題：擴(kuò)大銷售戰(zhàn)果果，確定項(xiàng)目目精品形象。。支撐理由：經(jīng)過前幾階段段的推廣運(yùn)作作，本項(xiàng)目的的銷售業(yè)已進(jìn)進(jìn)入軌道；為為避免由此而而產(chǎn)生的操作作慣性思維和和操作惰性，，在市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目已有的認(rèn)認(rèn)知度基礎(chǔ)上上，進(jìn)一步挖挖掘項(xiàng)目符合合市場(chǎng)需求的的潛力。銷售持續(xù)期（2007/12/5-2008/2）工作重心售樓處日常接接待項(xiàng)目的廣告宣宣傳和新聞炒炒作客戶跟蹤和維維護(hù)客戶的聯(lián)誼.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！階段銷售策略略1、價(jià)格上漲策策略通過以上兩個(gè)個(gè)銷售階段，，本項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)形成較好的的市場(chǎng)形象和和口碑，市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)同度較高高，存在價(jià)格格繼續(xù)上揚(yáng)基基礎(chǔ)，刺激客客戶購(gòu)買情緒緒。2、老客戶答謝謝活動(dòng)制造“羊群效效應(yīng)”，樹立立發(fā)展商形象象，達(dá)到口碑碑銷售效果。。此行動(dòng)根據(jù)據(jù)實(shí)際的情況況定奪，老客客戶帶新客戶戶，可以給老老客戶和新客客戶一點(diǎn)優(yōu)惠惠，這樣可以以擴(kuò)大項(xiàng)目的的影響。3、本階段銷售售目標(biāo)完成一期總量量95%一、階段銷售售達(dá)成（2007/12/5-2008/2）.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！階段媒體選擇主題預(yù)計(jì)費(fèi)用2007年12月5日-2008年2月底蘇州日?qǐng)?bào)半版?zhèn)戎亍凹胃V場(chǎng)”熱銷狀況10現(xiàn)代快報(bào)“嘉福廣場(chǎng)”熱銷狀況10階段預(yù)算費(fèi)用小計(jì)————小計(jì)：20萬元注：根據(jù)實(shí)際際銷售情況改改變計(jì)劃。二、階段媒體體推廣計(jì)劃（2007/12/5-2008/2）二期開盤的銷銷售推廣計(jì)劃劃另定.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！本推廣構(gòu)思主主要從兩步著著手：第一步是靠通通暢認(rèn)知渠道道來聚集項(xiàng)目目人氣，第二步是靠現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售質(zhì)素素的沖擊來鞏鞏固人氣；兩者互動(dòng)形成成一個(gè)增強(qiáng)性性循環(huán)，從而而促進(jìn)本項(xiàng)目目的銷售。從以上的思路路出發(fā)，通暢暢認(rèn)知渠道和和營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷銷售質(zhì)素兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)是緊密密相連、環(huán)環(huán)環(huán)相扣的，不不可脫節(jié)、缺缺一不可。因因而在實(shí)際操操作過程當(dāng)中中，應(yīng)加以動(dòng)動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控控，確保實(shí)施施到位。關(guān)于銷售嘉福福商業(yè)廣場(chǎng)推推廣構(gòu)思總結(jié)結(jié).（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！謝謝觀賞！.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！通過辛勤的的工作獲得得財(cái)富才是是人生的大大快事。一個(gè)個(gè)人人一一生生可可能能愛愛上上很很多多人人，，等等你你獲獲得得真真正正屬屬于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就會(huì)會(huì)明明白白以以前前的的傷傷痛痛其其實(shí)實(shí)是是一一種種財(cái)財(cái)富富，，它它讓讓你你學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你愛愛的的人人。。1月月-2321:2121:21:17人只只有有為為自自己己同同時(shí)時(shí)代代人人的的完完善善，，為為他他們們的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能達(dá)達(dá)到到自自身身的的完完善善。。每項(xiàng)事事業(yè)成成功都都離不不開選選擇，，而只只有不不同尋尋常的的選擇擇才會(huì)會(huì)獲取取不同同尋常常的成成功。。21:21:1721:211月-23論命運(yùn)運(yùn)如何何，人人生來來就不不是野野蠻人人，也也不是是乞討討者。。人的的四周周充滿滿真正正而高高貴的的財(cái)富富—身體與與心靈靈的財(cái)財(cái)富。。人生沒沒有彩彩排，，每一一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)直直播。。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)量量來說說，不不是100分就是是0分。成功的的經(jīng)理理人員員在確確定組組織和和個(gè)人人的目目標(biāo)時(shí)時(shí)，一一般是是現(xiàn)實(shí)實(shí)主義義的。。他們們不是是害怕怕提出出高目目標(biāo)，，而是是不讓讓目標(biāo)標(biāo)超出出他們們的能能力。。管理就是是決策。。21:2121:21:171月-23經(jīng)營(yíng)管理理，成本本分析，，要追根根究底，，分析到到最后一一點(diǎn)。再實(shí)踐。。2023/1/521:21:17世上并沒沒有用來來鼓勵(lì)工工作努力力的賞賜賜，所有有的賞賜賜都只是是被用來來獎(jiǎng)勵(lì)工工作成果果的。除了心存感激激還不夠，還還必須雙手合合十，以拜佛佛般的虔誠(chéng)之之心來領(lǐng)導(dǎo)員員工。2023/1/521:2121:21:17預(yù)防是解決危危機(jī)的最好方方法。我們不一定知知道正確的道道路在哪里，，但卻不要在在錯(cuò)誤的道路路上走得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把所有的的雞蛋放在同同一個(gè)籃子里里。用他，就要信信任他;不信任他，就就不要用他。。溝通再溝通。。05一月2023多掙錢的方法法只有兩個(gè)：：不是多賣，，就是降低管管理費(fèi)。我所做的，就就是創(chuàng)辦一家家由我管理業(yè)業(yè)務(wù)并把我們們的錢放在一一起的合伙人人企業(yè)。我將將保證你們有有5%的回報(bào)報(bào)，并并在此此后我我將抽抽取所所有利利潤(rùn)的的50%。請(qǐng)示問問題不不要帶帶著問問題請(qǐng)請(qǐng)示，，要帶帶著方方案請(qǐng)請(qǐng)示。。匯報(bào)報(bào)工作作不要要評(píng)論論性地地匯報(bào)報(bào)，而而要陳陳述性性的匯匯報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫長(zhǎng)長(zhǎng)的人人生旅旅途中中，有有時(shí)要要苦苦苦撐持持暗無無天日日的境境遇；；有時(shí)時(shí)卻風(fēng)風(fēng)光絕絕項(xiàng)，，無人人能比比。溝通是管管理的濃濃縮。1月-2321:21:1721:21員工培訓(xùn)訓(xùn)是企業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最最小，收收益最大大的戰(zhàn)略略性投資資。人類被賦賦予了一一種工作作，那就就是精神神的成長(zhǎng)長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)發(fā)展需需要的的是機(jī)機(jī)會(huì)，，而機(jī)機(jī)會(huì)對(duì)對(duì)于有有眼光光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人人來說說，一一次也也就夠夠了。。1月-231月-23發(fā)展和維護(hù)護(hù)他們的家家;至于女子呢呢?則是努力維維護(hù)家庭的的秩序，家家庭的安適適和家庭的的可愛。猶豫不決固固然可以免免去一些做做錯(cuò)事的可可能，但也也失去了成成功的機(jī)會(huì)會(huì)。管理是一種種嚴(yán)肅的愛愛。1月-2321:211月-23選擇?選擇這個(gè)詞詞對(duì)我來說說太奢侈了了。沒有商品這這樣的東西西。顧客真真正購(gòu)買的的不是商品品，而是解解決問題的的辦法。一個(gè)人被工工作弄得神神魂顛倒直直至生命的的最后一息息，這的確確是幸運(yùn)。。從管管理理的的角角度度來來講講，，兩兩點(diǎn)點(diǎn)之之間間最最短短的的距距離離不不一一定定是是一一條條直直線線，，而而是是一一條條障障礙礙最最小小的的曲曲線線。。21:211月月-2321:21:18自覺心心是進(jìn)進(jìn)步之之母，，自賤賤心是是墮落落之源源，故故自覺覺心不不可無無，自自賤心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)執(zhí)行你你的夢(mèng)夢(mèng)想，，以便便發(fā)揮揮它的的價(jià)值值，不不管夢(mèng)夢(mèng)想有有多好好，除除非真真正身身體力力行，，否則則，永永遠(yuǎn)沒沒有收收獲。。一個(gè)有有堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)心志志的人人，財(cái)財(cái)產(chǎn)可可以被被人掠掠奪，，勇氣氣卻不不會(huì)被被人剝剝奪的的。時(shí)間和結(jié)結(jié)構(gòu)。21:211月-231月-23南懷瑾瑾說：：“心心中不不應(yīng)該該被蓬蓬茅堵堵住，，而應(yīng)應(yīng)海闊闊天空空，空空曠得得纖塵塵不染染。道道家講講‘清清虛’’，佛佛家講講空，，空到到極點(diǎn)點(diǎn)，清清虛到到極點(diǎn)點(diǎn)，這這時(shí)候候的智智慧自自然高高遠(yuǎn)，，反應(yīng)應(yīng)也就就靈敏敏?！薄?1:2121:21:1