某國際家居廣場營銷策劃報告書

尚城國際家居廣場營銷策劃報告常州泰博企業(yè)尚城國際目錄營銷推廣思路項目綜合定位項目情況分析市場總體概況招商策略分析尚城國際目錄商業(yè)市場概況房地產(chǎn)發(fā)展概況城市發(fā)展概況第一篇、市場總體概況競爭個案分析尚城國際一、城市發(fā)展概況1、城市整體概況高郵，始稱“淮海首邑，廣陵名區(qū)”。因秦王嬴政時筑高臺、置郵亭，故名高郵，別稱秦郵，“華夏一郵邑，神州無同類”，是全國2000多個縣市中唯一以“郵”命名的城市，是一座古代文化和現(xiàn)代文明交相輝映的現(xiàn)代工商旅游名城。高郵全境南至北50.04千米，東至西57.6千米，總面積1963平方千米，城市建成區(qū)面積16.5平方千米。轄19個鎮(zhèn)，1個回族鄉(xiāng)，1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

2008年末全市總戶數(shù)27.03萬戶，戶籍人口82.4萬人，城區(qū)人口15萬人，城市化水平進一步提高，年末城市化水平達42.9%。尚城國際2、地理位置高郵行政隸屬江蘇省揚州市，地處交通便捷的長江三角洲的江蘇中部，東鄰興化,南連江都、邗江、儀征，西接天長(安徽)、金湖，北界寶應(yīng)。它鄰近上海、蘇州、南京等大中城市，具有接受新事物、享受前沿資訊的區(qū)位條件。3、交通狀況公路：京滬高速公路和市內(nèi)外的公路網(wǎng)使高郵交通順暢便捷，是蘇北地區(qū)重要的交通樞紐。市區(qū)西南經(jīng)揚州市達南京市165公里，東南經(jīng)無錫市、蘇州市抵上海市331公里，北距北京市980公里，距鎮(zhèn)江70公里，距揚州60公里。水路：高郵自古水運發(fā)達，大運河貫穿南北，高郵湖連接蘇皖。運河高郵段河面最寬，貨運碼頭配套完善，常年可行駛千噸貨船。鐵路和航空：高郵本身無鐵路和機場。距寧揚鐵路揚州站60公里（半小時），距鎮(zhèn)江火車站70公里（1小時），距南京祿口機場約2小時，距上海虹橋國際機場約2.5小時。尚城國際4、經(jīng)濟狀況2009年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值195.3億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值按戶籍人口計算27345元，按常住人口計算29479元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16464元，2009年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資142.37億元，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額73.4億元，比上年增長19.6%。據(jù)本地人反映，在高郵各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，除經(jīng)濟開發(fā)區(qū)外，高郵鎮(zhèn)經(jīng)濟水平最高，其次為卸甲鎮(zhèn)、臨澤鎮(zhèn)、周山和湯莊等鎮(zhèn)。5、城市發(fā)展規(guī)劃城市用地發(fā)展方向規(guī)劃向東為主，適當向北向南。布局結(jié)構(gòu)以運河、沿河、北澄子河、新河、十里尖河兩縱三橫為綠色生態(tài)軸，將城市劃分為“兩區(qū)三片”，即老城區(qū)、新城區(qū)、北片、東片、南片。尚城國際二、高郵房地產(chǎn)市場分析2005—2009年高郵房地產(chǎn)投資快速高額增長，是一個大的跨越，特別是07年以來，高郵的商品房成交量和成交價都有了飛速的攀升，但新政出臺后對本地房地產(chǎn)市場造成了一定的不利影響，今年以來房地產(chǎn)投資表現(xiàn)平穩(wěn)。高郵的房地產(chǎn)投資占固定投資的比重較低，且表現(xiàn)不是很平穩(wěn)，高郵的房地產(chǎn)市場發(fā)展相比其他周邊城市較為緩慢。由于高郵國民經(jīng)濟規(guī)?；鶖?shù)較小，房地產(chǎn)投資增幅比例比較低，可以分析出高郵近年來的房地產(chǎn)投資尚處于在發(fā)展的階段，房地產(chǎn)投資潛力較大。作為一個經(jīng)濟發(fā)展水平不高的三線城市，高郵本地的房地產(chǎn)投資目前仍以住宅投資為主，商鋪投資意識不是很強，本地市場的很多商鋪多被外地人購買。而在市區(qū)商品房方面，農(nóng)村進城購房成為城市商品房交易的主體。尚城國際2009年，高郵市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.52億元，同比下降14.11%，其中，住宅完成開發(fā)投資5.69億元，同比下降25.52%，商業(yè)營業(yè)用房完成投資1.30億元，同比下降35%，其它類型開發(fā)投資1.53億元。尚城國際2009年，高郵市區(qū)新建商品房批準預(yù)售面積59.45萬㎡，與08年相比增長40.84%，其中，普通商品住房批準預(yù)售面積43.41萬㎡，同比增長18.26%，商業(yè)用房批準預(yù)售面積16.04萬㎡，同比增長191.64%。尚城國際2009年，，市區(qū)新建商商品房合同成成交面積66.29萬㎡㎡，同比增長長60.66%，商品住住宅合同成交交55.30萬㎡，同比比增長61.74%；商業(yè)營業(yè)用房房合同成交10.99萬萬㎡，同比增增長55.45%。尚城國際2009年，，市區(qū)商品房房合同成交價價格2947.65元/㎡，同比增增長8.11%，其中，，新建商品住住宅合同成交交均價為2758.69元/㎡，同同比上漲13.78%，，商業(yè)營業(yè)用房房合同成交均均價為3898.72元元/㎡，同比比下降6.12%。尚城國際名次項目名稱房屋用途銷售套數(shù)銷售面積1瑞和陽光城D商鋪8413787.672瑞和陽光城C商鋪784845.593瑞和陽光城商鋪629383.44東方廣場水榭華庭商鋪65957.165恒生歐洲城商鋪294309.596清華園小區(qū)商鋪7583497文游府第商鋪335720.398新河新天地商鋪304657.539蘇中農(nóng)貿(mào)城商鋪516377.6910帝景龍庭商鋪263237.752009年高高郵市區(qū)商鋪鋪銷售排行榜榜尚城國際三、商業(yè)市場場概況1、高郵商業(yè)業(yè)整體概況高郵商業(yè)起步步較晚，而其其規(guī)劃格局和和經(jīng)營理念也也離一線城市市的商業(yè)形態(tài)態(tài)相去甚遠。。由于長期以來來整個城市商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的落后和缺缺失，高郵現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)呈呈現(xiàn)出分布零零散、布局混混亂、管理落落后、環(huán)境臟臟亂等各種弊弊端。高郵的專業(yè)市市場數(shù)量不多多，而且普遍遍規(guī)模小、形形象差、檔次次低，格局陳陳舊，很多店店鋪分布在城城市中心位置置或主干道兩兩側(cè)，仍然保保守著最原始始的商業(yè)格局局。近兩年，高郵郵興建了兩個個新型的專業(yè)業(yè)市場紡織服裝城和和蘇中農(nóng)貿(mào)城城，然而服裝裝城最終因運運營失敗不得得不重新調(diào)整整業(yè)態(tài)，蘇中中農(nóng)貿(mào)城銷售售慘淡，奄奄奄一息。原始商業(yè)形態(tài)態(tài)生命力頑強強，而新型商商業(yè)格局經(jīng)營營慘淡，這一一鮮明對比在在商戶心里留留下不好的映映像，減弱了了商戶和投資資者對新型市市場的信心。。尚城國際建材市場方面面，高郵的建建材經(jīng)營店鋪鋪主要集中在在三個老市場場：新世世紀紀裝裝飾飾城城、、寶寶林林裝裝飾飾城城、、蘇蘇中中裝裝飾飾城城和和幾幾條條主主干干道道：：文文游游路路、、屏屏淮淮路路、、海海潮潮路路上上，，同樣樣分分布布比比較較零零散散，，由由于于市市場場本本身身比比較較陳陳舊舊而而且且規(guī)規(guī)模模小小，，經(jīng)經(jīng)營營產(chǎn)產(chǎn)品品的的檔檔次次都都不不高高。。高郵郵現(xiàn)現(xiàn)有有家家居居建建材材市市場場商商品品品品種種單單調(diào)調(diào)，，且且布布局局分分散散，，難難以以滿滿足足客客戶戶一一站站式式采采購購到到各各種種所所需需商商品品的的需需求求，，商商戶戶對對一一個個融融合合各各種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、品品種種齊齊全全、、能能夠夠滿滿足足各各種種不不同同需需求求顧顧客客一一站站式式采采購購到到家家居居建建材材產(chǎn)產(chǎn)品品的的新新型型專專業(yè)業(yè)市市場場較較為為期期待待。。2、建建材類類商業(yè)業(yè)情況況分析析尚城國國際項目名稱新世紀建材城開業(yè)時間2001年知名度高總面積約15000㎡樓層1層結(jié)構(gòu)類型街鋪電梯/扶梯無中廳無空調(diào)設(shè)施無室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次低停車場/車位無商場定位建材批發(fā)零售客流量5人/10分鐘空置率無經(jīng)營狀況較好經(jīng)營檔次中高檔經(jīng)營特色經(jīng)營形式批發(fā)、零售管理狀況良好單鋪面積50—300㎡商戶總數(shù)70余戶商戶來源本地顧客來源本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主配套設(shè)施無交通狀況良好售價管理費700元/年租金28-38/㎡/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積一層(區(qū))家居建材70余戶三層(區(qū))二層(區(qū))

四層(區(qū))市場簡評土地屬于集體用地，由本地商貿(mào)公司開發(fā)市場，周總承包，商鋪只租不售，因為經(jīng)營檔次較高，大品牌較為集中，在本地有很高的知名度，影響力也較大，但隨著文游北路建材一條街逐漸形成氣候，近年來新世紀的地位有所削弱。市場商戶對本項目較為看好，表示市場一旦做起來，他們也愿意隨市場整體搬遷。3、商商業(yè)個個案情情況分分析尚城國國際項目名稱高郵五金裝飾城開業(yè)時間2006年知名度高總面積22萬㎡樓層內(nèi)部3層結(jié)構(gòu)類型框架電梯/扶梯無中廳無空調(diào)設(shè)施無室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次中檔停車場/車位500個車位商場定位鋼材、服裝、建材批發(fā)大市場客流量1人/10分鐘空置率70%經(jīng)營狀況很差經(jīng)營檔次中低檔經(jīng)營特色第四代專業(yè)市場經(jīng)營形式批發(fā)零售管理狀況一般單鋪面積150㎡（一拖三）商戶總數(shù)約1400戶商戶來源本地、浙江、福建顧客來源本地配套設(shè)施公交、物流、銀行交通狀況良好售價一拖三：1800元/㎡管理費1140元/年租金第一年5000，第二年8000，第三年根據(jù)市場定，現(xiàn)在約5元/㎡/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積一區(qū)服裝720110000三區(qū)鋼材32250000二區(qū)建材五金32250000四區(qū)

市場簡評1、2006年開業(yè)至今，市場沒有取得成功，典型的失敗案例。2、項目體量過大，相對于一個只有10萬市區(qū)人口的高郵來說難以消化。3、最初的業(yè)態(tài)定位以服裝為主，首先高郵市區(qū)已經(jīng)形成成熟的服裝市場，其次高郵以服裝代加工為主，不需要多少服裝店鋪，這么大的服裝市場完全不需要。4、服裝城運營失敗后，開發(fā)商重新定位，現(xiàn)市場分為三個區(qū)，鋼材區(qū)、建材區(qū)、服裝區(qū)，招商情況有所好轉(zhuǎn)，鋼材區(qū)、服裝區(qū)招商較好，建材稍差，但商戶也在陸續(xù)進駐中。5、政府開始時對市場非常支持，要求高郵每個服裝廠都要在市場設(shè)有門面，因此，市場開業(yè)時情況很好，入駐率達到70%，后遇到羽絨服裝市場的蕭條，商戶紛紛撤出，導(dǎo)致市場空置，開發(fā)商承諾的相關(guān)配套沒有落實，政府也不再扶持了。6、前期返祖政策：包租5年，前3年24%，第4年9%，第5年10%。尚城國國際項目名稱蘇中裝飾城開業(yè)時間1996年知名度較高總面積2.5萬㎡樓層2結(jié)構(gòu)類型框架電梯/扶梯無中廳無空調(diào)設(shè)施無室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次一般停車場/車位50商場定位建材市場客流量10人/10分鐘空置率無經(jīng)營狀況良好經(jīng)營檔次中低經(jīng)營特色陶瓷、衛(wèi)浴經(jīng)營形式零售管理狀況差單鋪面積35㎡（一拖二70㎡）商戶總數(shù)102戶商戶來源江西為主顧客來源市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設(shè)施銀行、餐飲交通狀況一般售價管理費自營戶1000/年租賃戶700/年租金一拖二：14-18元/㎡/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積一層(區(qū))家居建材102約1萬㎡三層二層(區(qū))辦公住宿四層市場簡評當?shù)刈罾系囊粋€專業(yè)市場，知名度較高。外地商戶較多，以江西人為主。蘇中裝飾城老板年紀很大，無心經(jīng)營市場，市場管理和推廣的力度不夠。在本地消費者印象中該市場檔次較低，以經(jīng)營低檔貨為主。因與寶林市場為鄰，兩市場形成了高郵最大的綜合建材采購基地。因為市場開發(fā)較早，交通、物流、倉儲、面積均不能滿足經(jīng)營戶所需。對我們市場的位置，目前感覺較遠。部分商戶表示，新世紀建材城的品牌商戶如果能夠進入新市場，他們愿意跟隨。尚城國國際項目名稱寶林裝飾城開業(yè)時間2006年知名度較高總面積約3.5萬㎡樓層2層-5層結(jié)構(gòu)類型框架電梯/扶梯無中廳無空調(diào)設(shè)施無室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次一般停車場/車位無商場定位建材市場客流量2組/10分鐘空置率無經(jīng)營狀況一般經(jīng)營檔次中低經(jīng)營特色家居建材經(jīng)營形式零售管理狀況無單鋪面積一拖二120㎡商戶總數(shù)100戶左右商戶來源80%本地顧客來源市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設(shè)施無交通狀況良好售價5年前：一拖二3750元/㎡管理費以前每間700元/年，現(xiàn)取消租金一拖二或一拖三：18-25元/平米/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積地板、門業(yè)32約3000衛(wèi)浴12約1000陶瓷9約1500櫥柜14約900市場簡評市場相對蘇中裝飾城業(yè)態(tài)較齊全，但無區(qū)域規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂。毗陵蘇中裝飾成，形成高郵市最集中的家居建材采購中心，知名度較高。交通狀況良好，但市場內(nèi)部無倉儲、物流，二層以上無商業(yè)價值。多數(shù)經(jīng)營戶經(jīng)營狀況不佳，生意不是很好。無委托經(jīng)營，經(jīng)營戶需自己找人租房，租金漲幅不定，引起商戶不滿。市場內(nèi)部以中低端產(chǎn)品為主，基本無品牌商戶入駐。尚城國國際項目名稱文游府第開業(yè)時間2007年知名度一般總面積16000㎡樓層3層結(jié)構(gòu)類型街鋪電梯/扶梯無中廳無空調(diào)設(shè)施無室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次中檔停車場/車位店鋪前停車約150個商場定位商業(yè)街客流量30人/10分鐘空置率10%經(jīng)營狀況較好經(jīng)營檔次中低檔經(jīng)營特色家居建材一條街經(jīng)營形式零售管理狀況無單鋪面積一拖三180㎡商戶總數(shù)90戶商戶來源本地顧客來源鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主配套設(shè)施無交通狀況良好售價一拖三均價8000元/㎡管理費700元/年租金一拖三13元/月/㎡各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積一層(區(qū))家居建材汽配90戶5500㎡三層(區(qū))住宅二層(區(qū))住宅四層(區(qū))市場簡評地段較好，地處文游北路，寶林裝飾城對面，交通方便，商業(yè)氣氛較濃。商鋪主要為本地人購買，一層店鋪，二三層住宅或倉庫。經(jīng)營以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，實行行銷和送貨上門，店鋪主要為擺放樣品之用。無人管理，租金比寶林低，比文游中路高，生意較好，三年內(nèi)房價增值翻一番。商戶普遍認為本市場太偏，文游路已經(jīng)形成氣候，其它地方很難再形成成熟市場，本地人買的少，觀望的多，投資意向不強。服裝城的失敗對商戶心里有一定影響，怕市場向它一樣開不起來。尚城國國際項目名稱蘇中農(nóng)貿(mào)城項目位置秦郵路高速入口占地面積200畝建筑面積13萬㎡項目定位農(nóng)副產(chǎn)品水產(chǎn)品大型批零中心總套/去化228套約35%返租收益免租2年，返租每間每年一萬元開盤/開業(yè)09年8月待定單鋪面積119或107㎡（一拖三）開間/進深4米8米樓層層高1F:4米2F3.5米3F：3.2米4F售價1F：2800元/㎡（一拖三）租金前2年免租金，須交10000元押金，合同兩年一簽。樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營品種/類別戶數(shù)面積一層/期農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品228戶三層/期住宅二層/期住宅四層/期配套設(shè)施酒店、物流、倉儲主力客群外地分銷多為鹽城綜合評析：市場位于高速入口500米處，交通便利；市場定位明確，高郵本地以農(nóng)副產(chǎn)品為主；開發(fā)周期長，估計要5年才能完成，位置偏，本地投資客少，以外銷為主；據(jù)說市區(qū)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場都要搬過去。尚城國國際4、高高郵建建材類類各業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)數(shù)量統(tǒng)統(tǒng)計市場\業(yè)態(tài)陶瓷衛(wèi)浴五金電氣油漆櫥柜門業(yè)地板樓梯板材木業(yè)燈具窗簾石材壁紙家具寶林裝飾城9125514161776蘇中裝飾城4413133132612新世紀裝飾城2113326127234五金建材城971363352212文游北路4219636524231文游中路7681432111屏淮路1453513923海潮東路1915761551通湖路1521361033總數(shù)885613958324547831192616149總計：590除以上上所述述的街街道和和市場場外，，還有有部分分裝飾飾建材材類店店鋪零零散分分布于于高郵郵的其其它一一些街街道和和小區(qū)區(qū)的底底層商商鋪，，但為為數(shù)不不多，，總計計絕不不超過過100戶戶，也也就是是說高高郵建建材類類商戶戶總數(shù)數(shù)不超超過700戶，，按各各業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營營商戶戶數(shù)量量從多多到少少依次次為：：五金金電氣氣、陶陶瓷、、油漆漆、衛(wèi)衛(wèi)浴、、地板板、門門業(yè)等等，因因此，，本案案在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時時應(yīng)充充分考考慮這這一市市場情情況。。尚城國際目錄項目綜合評評價項目SWOT分析地塊周邊概概況第二篇、項項目情況分分析尚城國際一、地塊周周邊概況本案雅鹿羽絨服廠好友紡織高郵國際服裝城加洲陽光酒店沙龍酒店亞星塑業(yè)雙兔米業(yè)誠信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道億力通科技華億鍛造金富蛋品本案雅鹿羽絨服廠好友紡織高郵國際服裝城加洲陽光酒店沙龍酒店亞星塑業(yè)雙兔米業(yè)誠信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道億力通科技華億鍛造本案雅鹿羽絨服廠好友紡織高郵國際服裝城加洲陽光酒店沙龍大酒店亞星塑業(yè)雙兔米業(yè)誠信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道億力通科技華億鍛造村莊外環(huán)路珠光路秦郵路凌波路緯十七路尚城國際項目地塊呈呈現(xiàn)出不規(guī)規(guī)則的手槍槍型，現(xiàn)為為毛地，沒沒有河流和和土坡，也也沒有拆遷遷等壓力。。地塊周邊邊道路交通通四通八達達，是市區(qū)區(qū)通往各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)經(jīng)之地，也也是高郵通通向其他城城市的主干干道，給項項目運營提提供了良好好的交通優(yōu)優(yōu)勢。地塊塊周邊多為為工廠，缺缺少商業(yè)配配套和生活活配套，也也沒有大型型住宅小區(qū)區(qū)。離項目目不遠有一一個大型物物流園，給給今后的貨貨物流通提提供了便利利。尚城國際二、項目SWOT分分析優(yōu)勢分析：：1、區(qū)位前景優(yōu)優(yōu)勢：高郵城市整整體向東發(fā)發(fā)展，部分分向北發(fā)展展，本項目目地處高郵東東北部，為為未來城市市發(fā)展的主主要方向，，隨著法院院、檢察院院、公安局等行政政中心先后后遷入，該該區(qū)域必然然呈現(xiàn)出巨巨大的發(fā)展展?jié)摿Α?、交通優(yōu)勢：：項目地塊南南側(cè)為京滬滬高速連接接城區(qū)的主主干道秦郵郵路，為高高郵城市東部的的門戶。東東側(cè)緊鄰連連接省道的的外環(huán)路，，北鄰緯十十七路、西西鄰珠光路，為東東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)到到市區(qū)的必必經(jīng)之路，，長途客運運站相去不不遠，未來來發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公公交車站臺臺就在項目目附近，交交通優(yōu)勢非非常明顯。。3、規(guī)模優(yōu)勢：：占地達10萬平方米米，總建18萬方，，項目本身身規(guī)模較大大，可滿足綜合型、、現(xiàn)代化的的新型專業(yè)業(yè)家居建材材市場發(fā)展展需求，如如果定位清清晰準確，容易形形成規(guī)模效效應(yīng)，吸引引零散商戶戶向市場聚聚集。4、口碑效應(yīng)：：通過成功運運營新世紀紀建材城和和寶應(yīng)億豐豐裝飾城，，周總在高高郵的建材行業(yè)業(yè)已經(jīng)形成成較高的知知名度，同同時也大大大增加了人人們對新市市場成功運營的信信心。5、資源優(yōu)勢：：新世紀建材材城品牌云云集，這將將會給本項項目提供一一定的優(yōu)質(zhì)質(zhì)商戶資源。并并且這些商商戶具有一一定的市場場號召力，，如果能夠夠?qū)⑦@些商商戶整體搬遷到本本項目，必必將有很多多小商戶跟跟隨過去。。尚城國際劣勢分析1、位置較偏，，配套缺乏乏：項目離高郵郵市中心距距離較遠，，所處區(qū)域目前較為為荒涼，尚尚缺乏基本本商業(yè)和生生活配套，，短時間內(nèi)內(nèi)不易形成商業(yè)業(yè)氛圍。2、地塊形狀不不規(guī)整：地塊不規(guī)整整，呈手槍槍形狀，給給項目規(guī)劃劃和施工都帶來來不利影響響，且在規(guī)規(guī)劃中容易易出現(xiàn)死角角，不利于于市場業(yè)態(tài)劃分分及后期整整體旺市。。3、項目體量較較大：本地投資客客源不足，，銷售周期期將拉長，，需大力投入進行行外銷和外外地招商。。尚城國際機會分析1、高郵經(jīng)經(jīng)濟增長穩(wěn)穩(wěn)定，商業(yè)業(yè)發(fā)展迅速速，人口和和收入水平平都在不斷增長長，區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿^較大，這些些都為商業(yè)業(yè)發(fā)展提供了動力源源泉。2、目前高高郵建材市市場普遍布布局陳舊、、檔次較低低，管理混混亂，嚴重影影響城市形形象和商戶戶經(jīng)營需求求，急需一一個現(xiàn)代化、一站式的的專業(yè)家居建建材市場進行行市場整合。。4、目前高郵郵商業(yè)市場經(jīng)經(jīng)營理念落后后、管理方式式陳舊，不能能給經(jīng)營戶以良良好的投資經(jīng)經(jīng)營保障，本本項目可制定定具有充分保障性的銷銷售、招商政政策，充分展展示差異性和和吸引力。5、新世紀裝裝飾城搬遷到到本項目將會會給本項目提提供大量穩(wěn)定定且優(yōu)質(zhì)的商戶戶資源，在這這些商戶的帶帶動下，其它它市場和街道的中小商商戶也會追隨隨而來，為興興市奠定良好好基礎(chǔ)。尚城國際威脅分析1、新的國十十條對住宅市市場影響較大大，宏觀政策策對于未來整整體房地產(chǎn)市場場影響如何，，對商業(yè)項目目持何態(tài)度，，目前還有待觀望。2、服裝城的的運營困難，，農(nóng)貿(mào)城的奄奄奄一息對客客戶投資經(jīng)營營心理造成較大大壓力，也是是本案運營操操作的最主要要威脅點之一。3、服裝城中中新劃分出來來的五金建材材區(qū)招商有好好轉(zhuǎn)跡象，商商戶在陸續(xù)的進進場裝修中，，如果這一區(qū)區(qū)域起死回生生，逐漸走向成熟，勢勢必瓜分本地地市場，對本本案運營構(gòu)成成較大競爭威脅。尚城國際三、項目綜合合評價由于高郵本身身城市特征和和項目自身位位置以及服裝裝城失敗等不不利因素的影影響，本項目目目前形勢不不容樂觀，但但由于競爭項項目不多，項項目地段蘊含含較大潛力，，只要市場定定位準確，營營銷思路精準準合理，市場場操作成功的的可能性很大大。尚城國際目錄目標客戶定位位第三篇、項目綜合定位位項目價價格定定位核心形形象定定位項目業(yè)業(yè)態(tài)定定位尚城國國際一、項項目業(yè)業(yè)態(tài)定定位在商戶戶問卷卷調(diào)查查中，，被問問到本本項目目所在在地段段適合合建哪哪類市市場較較好時時，多多數(shù)被被調(diào)查查者認認為適適合建建裝飾飾建材材市場場，占占到總總比例例的66%，對對建材材市場場前景景普遍遍看好好。尚城國國際根據(jù)對對市場場情況況的了了解和和綜合合判斷斷，結(jié)結(jié)合商商戶問問卷調(diào)調(diào)查的的數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計計，我我們對對本項項目的的業(yè)態(tài)態(tài)定位位做出出以下下建議議：本案所所在地地段開開發(fā)建建材市市場成成功的的可能能性最最大，而且且本地地建材材市場場商戶戶意向向最強強、資資源最最為豐豐富，，無論論商戶戶還是是市民民，對對能夠夠一站站式采采購家家居建建材的的大型型專業(yè)業(yè)市場場呼聲聲最高高，因因此建建議本本案業(yè)業(yè)態(tài)定定位為為以家家居建建材為為主、、配套套商業(yè)業(yè)為輔輔的一一站式式家居居廣場場。主營業(yè)業(yè)態(tài)：：一層：：陶瓷瓷、潔潔具、、油漆漆涂料料、五五金電電氣、、型材材管材材、玻玻璃制制品、、木業(yè)業(yè)和石石材等等；二層：：家具具、燈燈具、、地板板門業(yè)業(yè)、移移門衣衣柜、、櫥柜柜廚具具、窗窗簾布布藝和和墻紙紙軟飾飾等；；輔助業(yè)態(tài)態(tài)：商務(wù)務(wù)酒店、、公寓辦辦公、配配套商業(yè)業(yè)（超市市、餐飲飲、休閑閑、娛樂樂等）配套設(shè)施施：倉儲儲區(qū)、加加工區(qū)、、物流區(qū)區(qū)、停車車場等尚城國際際二、核心心形象定定位高郵首個個集各種種高、中中、低檔檔陶瓷衛(wèi)衛(wèi)浴、地地板門業(yè)業(yè)、油油漆涂料料、五金金電器、、櫥柜移移門、木木業(yè)石材材、窗簾簾布藝、、床上用用品、家家具家飾飾等業(yè)態(tài)態(tài)為一體體，同時時融購物物休閑、、餐飲娛娛樂、賓賓館酒店店、倉儲儲物流、、商務(wù)辦辦公等功功能于一一身的大大型一站站式家居居建材廣廣場。市場實際際需求地塊基礎(chǔ)礎(chǔ)情況+資源整合合需求嫁接接項目形象象定位語語：高郵首席席一站式式家居建建材廣場場HOPLICES城市市綜合體體尚城國際際三、目標標客戶定定位1、商鋪鋪銷售目目標客戶戶：外銷：浙浙江、蘇蘇南等地地的投資資客。本地：包包括高郵郵沿街門門面經(jīng)營營戶和購購房者；；高郵現(xiàn)現(xiàn)有專業(yè)市場的的經(jīng)營戶戶和購房房者；高高郵中高高收入人人群，包包括公務(wù)員、白白領(lǐng)、醫(yī)醫(yī)生、教教師及經(jīng)經(jīng)商人群群；高郵郵及周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在和即即將拆遷遷地區(qū)的的拆遷戶戶；高郵郵在外經(jīng)經(jīng)商、務(wù)務(wù)工人員員。2、招商商目標客客戶：高高郵現(xiàn)有有建材類類市場的的經(jīng)營戶戶；高郵郵現(xiàn)有經(jīng)營家居居建材類類商鋪的的經(jīng)營戶戶；高郵郵鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)現(xiàn)從事或或欲從事事家居建材材經(jīng)營的的商戶；；江蘇地地區(qū)有意意向到高高郵從事事家居建建材經(jīng)營的的商戶。。尚城國際際四、項目目價格定定位由上圖可可見，由由于高郵郵本地居居民收入入不高，，用于投投資的預(yù)預(yù)算也不不多，大大部分集集中在10-30萬之之間，因因此，本本案的定定價也不不宜過高高，以符符合本地地投資需需求為主主。本地人對對商鋪的的租金接接受度較較低，大大約一半半商戶希希望租金金在10元以內(nèi)內(nèi)，還有有約一半半商戶可可以接受受的租金金也在10-25元之之間，超超過25元/平平米/月月的租金金就很難難讓人接接受了。。尚城國際際根據(jù)對市市場現(xiàn)有有商鋪的的調(diào)查了了解和商商戶問卷卷調(diào)查的的統(tǒng)計，，根據(jù)市市場的實實際情況況，對本本項目商商鋪售價價及租金金做出以以下建議議：1、商鋪鋪售價定定位：一樓實收收價：6000元/㎡㎡二樓實收收價：4000元/㎡㎡三樓實收收價：2500元/㎡㎡2、商鋪鋪租金定定位：一樓：18元/㎡/月月二樓：12元/㎡/月月三樓：8元/㎡㎡/月尚城國際際目錄宣傳推廣廣策略商鋪銷售售策略整體營銷銷思路第四篇、、營銷推廣廣思路廣告媒體體選擇廣告費用用預(yù)算營銷節(jié)點點劃分尚城國際際一、整體體營銷思思路本案的營營銷應(yīng)重重點解決決三個重重要問題題：1、將新新世紀建建材城搬搬遷到本本項目；；新世紀建建材城是是周總一一手運營營起來的的，并且且取得了了很大的的成功，，因為是是有著十十來年歷歷史的老老市場，，并且集集中了高高郵建材材行業(yè)80%的的一線品品牌，在在高郵還還是具有有較高的的地位的的，對建建材行業(yè)業(yè)商戶的的心理也也有較大大的影響響，新世世紀建材材城的搬搬遷對本本案的招招商起著著至關(guān)重重要的作作用。新世紀建建材城幾幾年前就就聽說要要搬遷，，但至今今仍未落落實，如如果能將將該市場場搬遷到到本項目目，則依依附于該該市場的的沿街商商鋪也將將跟隨搬搬遷，同同時寶林林裝飾城城部分商商戶也表表示愿意意搬遷，，這樣就就為本項項目注入入了強大大的生命命力。尚城國際2、消除服裝裝城失敗對本本案造成的不不利影響；服裝城是本地地唯一一個較較新的大規(guī)模模專業(yè)市場，，而且政府給給予了大力的的扶持，這樣樣一個市場的的失敗，對投投資者和經(jīng)營營者的心理都都造成了非常常消極的影響響，具體表現(xiàn)現(xiàn)在：人們對新型型市場存在在懷疑，認認為新型市市場華而不不實，只是是開發(fā)商的的噱頭，最最終還是會會失敗；人們對大型型市場能否否操作成功功存在懷疑疑，高郵城城市本身較較小，建設(shè)設(shè)大規(guī)模市市場完全沒沒有必要，，規(guī)模太大大，業(yè)態(tài)填填不滿，最最終還是會會重蹈服裝裝城的舊輒輒。人們對包租租的形式產(chǎn)產(chǎn)生懷疑，，服裝城最最初的政策策是包租5年，前三三年24%，后兩年年分別為9%和10%，這樣樣優(yōu)惠的政政策都不能能運營成功功，其它市市場要想取取得成功也也很難。人們對浙商商產(chǎn)生抵觸觸心理，認認為他們只只不過是賣賣市場，商商鋪賣完了了就走人，，對市場的的運營不負負責任，害害怕本項目目也像服裝裝城一樣。。人們對本項項目地段不不看好，認認為服裝城城位置比本本項目優(yōu)越越，它都做做不起來，，更何況本本項目呢。。尚城國際3、消除本本案地理位位置偏僻、、配套不全全的不利影影響。在調(diào)查中，，我們了解解到，40%的受訪訪者都認為為地段在商商鋪經(jīng)營中中最為重要要，而通過過我們的調(diào)調(diào)查，大部部分商戶都都認為本項項目位置太太偏，而且且周邊非常?；臎觯瑳]沒有任何配配套，要消消除這一疑疑慮將是一一個長期的的過程，不不僅要我們們在廣告宣宣傳上加大大力度，闡闡釋地段的的優(yōu)勢和未未來前景，，也需要政政府的大力力扶持，盡盡快落實區(qū)區(qū)域規(guī)劃，，在本案周周邊多規(guī)劃劃一些市場場配套和商商業(yè)配套。。尚城國際針對以上三三個問題，，我們初步步確定了本本案的營銷銷思路：齊頭并進瞬瞬間間引爆招商與銷售售并舉藍海策略、、招商先行行，以招商商帶動銷售售，以銷售售促進招商商——認租租認購?fù)瑫r時引爆。坐銷與行銷銷并行項目啟動伊伊始，在傳傳統(tǒng)坐銷宣宣傳的基礎(chǔ)礎(chǔ)上大力、、深度開展展人員行銷銷活動，挖挖掘關(guān)鍵鍵客戶，實實現(xiàn)以商招招商、以客客帶客。并及時啟動動異地銷售售，利用分分銷商，大大力挖掘周周邊城市的的投資客群群。政策與推廣廣并重包租政策：：采用2+4+4的的包租模式式（前2年年16%（（8+8））回報一次次性從房價價中扣除，，第3、4、5、6四年，每每年回報依依次為8%，9%、、10%、、11%；；后四年實實收租金1：9分成成?；刭徴撸海航桓吨杖掌饾M5年年的第一個個月內(nèi)，業(yè)業(yè)主可選130%合合同價退房房推廣宣傳：：活動與廣廣告高低搭搭配，全面面滲透。本本案一期銷銷售形勢直直接決定著著整案的生生死存亡，，因此一期期無論在價價格、政策策還是推廣廣宣傳上都都應(yīng)加大投投入力度，，制造旺銷銷局面。尚城國際用2到3個個月時間進進行蓄水，，先行吸引引大商戶進進行優(yōu)惠認認租。其后后根據(jù)銷售售、招商積積累客戶量量，在開工工典禮當日日舉行品牌牌商戶簽約約儀式，并并同時進行行所有商戶戶、投資戶戶的VIP卡認購、、商鋪認租租活動，集集中引爆逼逼定，根據(jù)據(jù)認購、認認租成績隨隨時決定結(jié)結(jié)束時間，，實行限時時性銷售，，用較大銷銷售強勢，，達到階段段性銷售目目的。二、商鋪銷銷售策略尚城國際建議事項:1、通過各各種手段，，努力將新新世紀建材材城全部搬搬遷到本項項目，盡快落實市市場搬遷的的具體事宜宜。2、打好與與商戶的心心理戰(zhàn)，廣廣泛宣傳新新世紀建材材市場鐵定定搬遷的信息，打打破商戶的的心理防線線。3、招商先先行，以招招商促進銷銷售，本項項目只有招招商成功，，才有希望銷售成成功，而且且市場招商商應(yīng)以本地地為主，以以增強商戶戶和投資者對對本項目的的信心。4、考慮到到本地的經(jīng)經(jīng)濟水平和和房地產(chǎn)市市場情況，，本項目的的開盤銷售價格不不宜過高，，應(yīng)低開高高走、平價價入市。認購期開盤期強銷期盤整期出清期-5%0%+10%+15%+25%尚城國際5、市場分分兩期開發(fā)發(fā)銷售，減減少市場供供應(yīng)量，以以饑餓營銷銷造成一期商鋪供供不應(yīng)求的的火熱局面面，促進二二期商鋪銷銷售。6、本項目目應(yīng)有一些些具有吸引引力的銷售售政策，但但銷售政策策切不可與服裝城城雷同，最最好能出臺臺滿5年回回購的政策策，以徹底底打消消投投資資者者的的顧顧慮慮。。7、、市市場場保保留留50%以以上上商商鋪鋪不不對對外外出出售售，，與與商商戶戶共共同同承承擔擔市市場場風風險，，這這是是一一個個有有力力賣賣點點，，后后期期應(yīng)應(yīng)大大力力宣宣傳傳。。8、、商商鋪鋪統(tǒng)統(tǒng)一一劃劃分分為為小小面面積積獨獨立立鋪鋪面面進進行行分分層層銷銷售售，，以以降降低低總總價，，更更加加適適應(yīng)應(yīng)投投資資者者的的投投資資需需求求。。9、、銷銷售售上上應(yīng)應(yīng)以以外外銷銷為為主主，，本本地地為為輔輔，，招招商商上上應(yīng)應(yīng)以以本本地地為為主主，，外地地為為輔輔。。10、、市市場場盡盡快快啟啟動動，，以以避避免免服服裝裝城城形形成成氣氣候候后后瓜瓜分分商商戶戶資資源源。。尚城城國國際際三、、宣宣傳傳推推廣廣策策略略1、、首首先先要要通通過過宣宣傳傳推推廣廣培培育育本本地地人人的的商商鋪鋪投投資資理理念念，，這這是是一一個個長期期的的工工作作。。2、、廣廣告告宣宣傳傳應(yīng)應(yīng)內(nèi)內(nèi)外外結(jié)結(jié)合合，，相相互互促促進進，，以以外外銷銷造造成成氣氣氛氛，，促促進進本本地成成交交，，以以本本地地熱熱銷銷帶帶動動外外銷銷。。3、外圍以大大眾媒體為主主，發(fā)揮大眾眾媒體覆蓋面面廣的特點，，本地以小眾傳媒為為主，發(fā)揮小小眾媒體高滲滲透性的特點點，相互結(jié)合合。4、對于服裝裝城的不利影影響，在媒體體推廣上要忽忽視，任何媒媒體都不提及服裝城城有關(guān)的任何何信息，但在在業(yè)務(wù)員和招招商員與客戶戶直接面對時，，可以結(jié)合本本項目實際情情況分析本項項目與服裝城城的不同之處，，打消客戶的的顧慮，增強強客戶信心。。5、所有廣告告媒體應(yīng)保持持統(tǒng)一性，統(tǒng)統(tǒng)一形象、同同時出街，以以集中力量，發(fā)揮最最大的宣傳效效果。尚城國際四、營銷節(jié)點點劃分形象推廣賣點滲透招商首簽VIP卡認購購前期準備7月底持銷期8月底9月底10月底3月底1月底一期尾盤4月以后招商啟動開盤強銷尚城國際推廣階段一：：前期準備一、時間節(jié)點點：當前-7月底底二、營銷思路路：這一階段主要要是一些項目目前期準備工工作,由于目目前售樓處尚尚在建設(shè)中，，人員無法進進場，廣告宣宣傳也無法展展開，在售樓樓處建好之前前的主要工作作就是確立項項目施工方案案和形象識別別系統(tǒng)以及一一些基礎(chǔ)物料料制作，為進進駐售樓處之之后工作的順順利開展做好好準備。三、主要工作作：項目規(guī)劃方案案確定營銷方案及形形象識別系統(tǒng)統(tǒng)確定簡單的銷售道道具制作，如如紙杯、名片片等沙盤及三維動動畫發(fā)包制作作工地圍墻建設(shè)設(shè)接待中心布展展方案確定銷售電話落實實確定。尚城國際推廣階段二：：形象推廣一、時間節(jié)點點：7月底-8月月底二、營銷思路路：第一期形象廣廣告要在進駐駐臨時接待中中心的同一時時間大范圍集集中發(fā)布，短短時間內(nèi)滲透透到各個角落落，迅速擴大大知名度。通過戶外和報報紙媒介進行行案名推廣，，擴大本案知知名度，重點點通過報紙、、電視、海報報等信息量大大的媒體來擴擴大開發(fā)商知知名度和告知知項目詳情，，由表及里、、循序漸進。。制作銷售道具具，進行置業(yè)業(yè)顧問的招聘聘和培訓(xùn)，為為下一步銷售售工作做好準準備。三、主要工作作第一批形象廣廣告出街工地圍墻建設(shè)設(shè)并包裝銷售資料如海海報、折頁、、資料袋等制制作完成銷售員招聘及及培訓(xùn)完成接待中心包裝裝并辦公物品品采購進駐接待中心心進行初期蓄蓄水申請省重點扶扶持市場等品品牌支撐。尚城國際推廣階段三：：賣點展示一、時間節(jié)點點：8月底-尾盤盤期二、營銷思路路在項目運營中中逐步釋放項項目賣點，并并結(jié)合營銷節(jié)節(jié)點，恰當?shù)牡闹圃?、增加加賣點，如地地段、交通、、產(chǎn)業(yè)前景、、政府扶持、、銷售政策，，讓客戶始終終保持對項目目的良好認知知和投資信心心。三、主主要工工作賣點展展示廣廣告出出街三維動動畫及及沙盤盤后期期修正正尚城國國際推廣階階段四四：招招商啟啟動一、時間節(jié)節(jié)點：8月底二、營銷思思路：由于本案需需要招商先先行，因此此，在未開開始正式銷銷售之前，，應(yīng)進行招招商試水和和客戶積累累工作，爭爭取在開盤盤銷售時，，項目已經(jīng)經(jīng)取得不俗俗的招商成成果，這對對項目的銷銷售將會帶帶來很大的的促進作用用。三、主要工工作：項目業(yè)態(tài)劃劃分招商政策初初步制定招商手冊、、單頁制作作招商團隊組組建與培訓(xùn)訓(xùn)新世紀裝飾飾城拆遷工工作取得實實質(zhì)進展尚城國際推廣階段五五：盛大開開工暨VIP卡認購購/招商簽簽約盛典一、時間節(jié)節(jié)點：9月-10月二、營銷思思路：在開工典禮禮當日舉行行品牌商戶戶簽約儀式式，并同時時進行所有有商戶、投投資戶的VIP卡認認購、商鋪鋪認租活動動，集中引引爆逼定，，根據(jù)認購購、認租成成績隨時決決定結(jié)束時時間，實行行限時性銷銷售，用較較大銷售強強勢，達到到階段性銷銷售目的。。之所以結(jié)合合開工典禮禮可以利用用當天人氣氣火上加火火、充分展展現(xiàn)項目吸吸引力和開開發(fā)商實力力。三、主要工工作：政策制定認購前廣告告宣傳盛大開工及及認購活動動認購后廣告告宣傳尚城國際推廣階段六六:開盤強強銷一、時間間節(jié)點：10月月底-1月底二、營銷銷思路通過盛大大開盤活活動和展展現(xiàn)熱銷銷態(tài)勢，，以較好好的銷售售業(yè)績進進一步擴大大項目知知名度和和美譽度度，為后后續(xù)工作作打下基基礎(chǔ)。利用開盤盤熱銷的的局面，，及時調(diào)調(diào)整價格格策略，，適當提提高售價，以造造成項目目升值的的現(xiàn)象，，提高購購房者信信心。三、主要工工作開盤前廣告告宣傳價格及各種種合同、表表格制定盛大開盤活活動開盤后廣告告宣傳尚城國際推廣階段八八：持銷期期一、時間節(jié)節(jié)點：1月底-3月底二、營銷思思路該階段仍要要深挖項目目賣點，對對項目賣點點進行全面面展示。市場反應(yīng)平平淡時開展展一次SP活動，通通過會員俱俱樂部的形形式，擴大潛在客客戶基礎(chǔ)，，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生歸屬感感，進而達達到口碑營營銷和以老帶新新的目的。。針對周邊地地區(qū)及江浙浙滬發(fā)達地地區(qū)開始啟啟動外銷。。三、主要工工作賣點持續(xù)展展示SP活動的的前期宣傳傳和盛大舉舉行外銷工作啟啟動尚城國際推廣階段九九：一期尾尾盤期，二二期蓄水期期一、時間節(jié)節(jié)點(4月以后后)二、營銷思思路利用促銷活活動加速尾尾盤去化。。利用一期熱熱銷，進行行二期銷售售的蓄水宣宣傳。啟動招商換換簽工作，，利用招商商帶動銷售售。三、主要工工作二期認購預(yù)預(yù)約及賣點點展示廣告告發(fā)布二期賣點深深入挖掘啟動招商換換簽工作。。尚城國際五、廣告媒媒體選擇從問卷調(diào)查查中我們了了解到，當當?shù)厝藢γ矫襟w的接受受程度從高高到低依次次為：電視視廣告、戶戶外廣告、、報紙廣告告、宣傳單單頁和公交交車身廣告告。我們們在選擇媒媒體的時候候應(yīng)充分考考慮這一特特點，加大大在電視媒媒體、戶外外廣告的投投入力度，，結(jié)合具體體的宣傳需需要，適當當進行報紙紙廣告、、宣傳單頁頁、短信廣廣告等其他他媒體的投投放。尚城國際一、電視1、重點考考慮高郵電電視臺在其其它頻道插插播的游動動字幕或節(jié)節(jié)目間廣告告2、制作3D片作為為項目形象象廣告在售售樓處或其其它視頻媒媒體播放。。3、重要活活動需要邀邀請電視臺臺做現(xiàn)場采采訪報道，，因此少量量的廣告投投放十分必要要。二、報紙1、作為常常規(guī)媒體，，報紙廣告告必不可少少，但要有有所甄選，，依次為：揚子晚晚報、高郵郵日報、高高郵信息報報。2、報紙廣廣告將承擔擔項目形象象推廣、賣賣點展示、、重大營銷銷活動告知知、促銷宣傳等等重要任務(wù)務(wù)，應(yīng)從項項目整體概概念出發(fā)，，以項目形形象塑造為主線，，配合產(chǎn)品品各項賣點點的推廣及及相應(yīng)促銷銷活動多采采用整版發(fā)布的形形式交織進進行。并配配合各階段段工作重點點，階段發(fā)發(fā)布軟性新聞。尚城國際三、戶外1、盡快建建設(shè)工地圍圍墻，及時時發(fā)布圍墻墻廣告，長長期租賃秦秦游路項目周邊一段段燈桿旗，，發(fā)布項目目形象廣告告。2、在高郵郵周邊高速速公路選擇擇位置好的的高炮長期期租賃，發(fā)發(fā)布項目形象廣告。。在重要營營銷節(jié)點短短期租賃多多塊廣告位位，達到集集中發(fā)布，，高密度推推廣的震撼撼視覺效果果。3、在高郵郵城區(qū)中心心位置、服服裝城附近近、新世紀紀裝飾城和和寶林裝飾城附近尋尋找合適的的廣告位。。4、與公交交公司洽談?wù)劊赓U經(jīng)經(jīng)過區(qū)中心心繁華地段段和項目周周邊公交車，發(fā)布公公交車身廣廣告。四、DM海海報在不同營銷銷節(jié)點，制制作不同的的銷售海報報，采用夾夾報或派發(fā)發(fā)的方式進行點點對點宣傳傳。尚城國際五、短信廣廣告1、在重要要營銷節(jié)點點針對本地地手機高端端用戶（月月話費在100元以以上）進行廣廣告群發(fā)。。2、對本項項目積累客客戶及時傳傳遞項目信信息，保持持客戶對本本項目的持續(xù)關(guān)注注。六、特種戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)：1、高速公公路高郵出出入口收費費站及區(qū)域域內(nèi)加油站站放置本項項目海報，由收費費人員隨發(fā)發(fā)票交給司司機。2、各合作作銀行網(wǎng)點點放置本項項目易拉寶寶，且贈送送印有本案案廣告的紅包，供供銀行客戶戶免費取用用。3、制作印印有項目LOGO的的環(huán)保購物物袋在超市市免費發(fā)放放。尚城國際六、廣告費費用預(yù)算報廣電視戶外車身銷售物料SP活動合計15%20%25%5%10%25%100%90萬120萬150萬30萬60萬150萬600萬各種媒體費費用預(yù)算各階段媒體體費用預(yù)算算開盤前銷售、招商中開業(yè)宣傳合計40%50%10%100%240萬元300萬元60萬元600萬元尚城國際目錄招商策略分分析商業(yè)業(yè)態(tài)分分布第五篇、招商策略分分析經(jīng)營管理方方式招商流程解解析目錄招商準備工工作商業(yè)業(yè)態(tài)分分布第五篇、招商策略分分析租金形式建建議經(jīng)營管理方方式尚城國際一.商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布一層：油漆涂料、鋼材、型材管材二層：燈具區(qū)

一層：衛(wèi)浴區(qū)二層：櫥柜、樓梯、門業(yè)三層：家具一層：木業(yè)區(qū)二層：窗簾布藝、床上用品、墻紙軟飾一層：陶瓷區(qū)二層：地板區(qū)三層：家具一二層超市、餐飲三層以上賓館酒店一二層：五金電氣

三層以上辦公居住一二層商業(yè)配套三層以上辦公一二層汽修、汽配三層以上休閑娛樂一層：石材、玻璃制品尚城國際二、招商策策略分析（一）策略略說明本項目的招招商策略根根據(jù)商鋪位位置不同而而分區(qū)、分分段招商，，裝飾建材材可整體啟啟動招商，，結(jié)合實際際情況進行行品牌細分分和談判，，這部分招招商工作在在銷售開始始前要全面面展開；配配套商業(yè)招招商時段可可在銷售持持續(xù)期進行行。招商的的大部分精精力應(yīng)集中中品牌攻略略上，前期主攻一一些大品牌牌、大商戶戶，以這些些知名度高高、影響力力大的品牌牌和商戶打打開其市場場的缺口。。在招招商商初初期期向向客客戶戶詳詳盡盡介介紹紹項項目目的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃及及各各賣賣點點，，落落實實客客戶戶之之明明確確意意向向，，并并在在招招商商初初期期預(yù)預(yù)留留一一部部分分鋪鋪位位以以待待后后期期大大品品牌牌入入駐駐，，前期意向客戶戶簽訂《認租租協(xié)議》并支支付少量誠意意金，等交房房前三個月簽簽訂正式租賃賃協(xié)議。尚城國際（二）各階段段招商進度比比例1、實際操作作中將根據(jù)招招商進度同時時參照工程進進度等因素調(diào)調(diào)整。2、招商比例例以招商面積積計算。3、實收租金金的整體調(diào)節(jié)節(jié)應(yīng)以招商狀狀況為依據(jù)。。招商階段啟動招商期強勢招商期結(jié)束招商期經(jīng)營調(diào)整期招商比例20%50%10%10%尚城國際三、招商準備備工作業(yè)態(tài)區(qū)域劃分分：進行業(yè)種分布布、功能規(guī)劃劃、品牌組合合規(guī)劃、鋪位面積劃分分等工作；制定招商政策策：針對不同區(qū)域域、不同經(jīng)營營種類、不同同經(jīng)營位置、品牌效效應(yīng)等情況制制定具體招商商政策；制作招商物料料：根據(jù)定案后的的業(yè)態(tài)劃分、、招商政策和和商戶心理需求，設(shè)計計制作完成招招商海報以及及租賃合同、租金表、、物管協(xié)議等等；招商氣氛營造造：在與商戶初初步接觸和前前期洽談中，，擴大潛在商戶儲備量，，營造火熱招招商氣氛；招商人員培訓(xùn)訓(xùn)：在招商籌備期期完成招商人人員的全面培培訓(xùn)，必須保持統(tǒng)一性性、專業(yè)性，，從高素質(zhì)工工作團隊的角度給予商商戶進駐本場場經(jīng)營增加信信心；尚城國際四、租金形式式建議1、固定租金金形式：根據(jù)據(jù)市場調(diào)研和和分析，行業(yè)業(yè)平均租金價價位在15——25元/㎡㎡/月左右，，本項目最終終租金形式、、標準需根據(jù)據(jù)具體商業(yè)格格局，以及實實際客戶積累累情況進入實實操期后制定定。目前情況況下要想運作作成功，起碼碼應(yīng)該免一年年租金形式。。2、營業(yè)額提提成形式：對對部分一、二二線品牌大客客戶可考慮此此方式。3、保底租金金+營業(yè)額提提成的形式：：對部分沿街街商業(yè)配套可可考慮此方法法。五、招商流程程解析商戶資料收集集初初步洽談合合作條件件確認簽訂協(xié)議進進店裝修修商品品布展開開業(yè)運營尚城國際六、經(jīng)營管理理方式統(tǒng)一化管理：：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、統(tǒng)一委托托招商、統(tǒng)一一物業(yè)管理、、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)監(jiān)督、統(tǒng)一宣宣傳推廣?！耙徽臼健苯?jīng)經(jīng)營：增強市場的復(fù)復(fù)合功能，能能很大程度上上激發(fā)人們潛潛在的購物欲欲望，批發(fā)商商、消費者不不需要東奔西西走，他們的的所有需要都都可以在這里里實現(xiàn)。創(chuàng)新型經(jīng)營：：市場成長與經(jīng)經(jīng)營者成長更更好地融合，，傳統(tǒng)的市場場模式有“一一賣了之”，，“一租了之之”的傾向，，我們要把““尚城國際廣廣場”辦成一一所大學，讓讓每一個經(jīng)營營者與市場一一道成長；注重和院校機機構(gòu)、行業(yè)協(xié)協(xié)會合作，借借用外腦豐富富市場管理創(chuàng)創(chuàng)新活動。品牌化經(jīng)營：：做生意、做市市場與做品牌牌、做文化更更好地融合。。本項目要突突出品牌形象象，大力引進進品牌經(jīng)營；；并創(chuàng)辦市場內(nèi)部部刊物，緊密密把握為商戶戶服務(wù)、為消消費者服務(wù)的的宗旨；要把把“尚城國際際廣場”打打造成為市場場知名品牌，，建議每年舉舉辦兩次會展展類活動以及及相關(guān)品牌創(chuàng)創(chuàng)建活動。尚城國際立體式營銷：：實行人性化導(dǎo)導(dǎo)購，導(dǎo)購大大廳大型電腦腦，全場產(chǎn)品品可盡收眼底底。有計劃、有層層次的策劃開開展各項商業(yè)業(yè)推廣宣傳活活動，定期舉舉辦各種促銷活活動，吸引消消費客流。協(xié)作化發(fā)展：：協(xié)調(diào)好社會關(guān)關(guān)系，與政府府及其他行業(yè)業(yè)機構(gòu)保持聯(lián)聯(lián)絡(luò)，積極參參與社會會公益益活動動，不不斷提提高品品牌美美譽度度；與與媒體體建立立良好好合作關(guān)系系，利利用合合作及及時反反映市市場的的發(fā)展展和變變化，，積極極接受受輿論監(jiān)督督和批批評，，使之之成為為與消消費大大眾溝溝通的的橋梁梁。有形市市場與與網(wǎng)上上無形形市場場聯(lián)動動發(fā)展展：有形市市場與與電子子商務(wù)務(wù)聯(lián)動動發(fā)展展，實實現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢互互補，，最終終目標標要達到讓讓市場場的每每一個個經(jīng)營營戶，，在市市場網(wǎng)網(wǎng)站上上都有有一個個網(wǎng)絡(luò)絡(luò)電子商鋪鋪。在在著名名的義義烏小小商品品城，，電子子商務(wù)務(wù)已成成為繼繼有形形市場和自自主銷銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)之之后的的第三三大銷銷售渠渠道。。尚城國國際匯報結(jié)結(jié)束謝謝??！尚城國國際最為命運所所屈辱的人人，只要還還抱有希望望，便無所所怨懼。這個世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出來的的成績，然后后再去強調(diào)你你的感受。1月-231月-2321:22以愛為凝聚力力的公司比靠靠畏懼維系的的公司要穩(wěn)固固得多。珍惜今天的擁擁有，明天才才會富有。一個公司要發(fā)發(fā)展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聰明明的人才。3歲前后嚴格格管理，做做孩子的家家長；13歲前后逐步步放手，做做孩子的朋朋友。有效效的教育是是先嚴后松松，無效的的教育是先先松后嚴。。有效的激激勵是朝五五晚九，無無效的激勵勵是朝九晚晚五。1月-231月-2321:221月-23懷疑和否定之之海，圍繞著著人們小小的的島嶼，而信信念則鞭策人人，使人勇敢敢面對未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23對人才的運用用，僅僅限于于收羅是遠遠遠不夠的，重重要的是對人人才不僅要善善于識別其長長處，而且要要敢于大膽地地使用，以讓讓其充分顯示示自己的才能能。微軟公司在用用人上所表現(xiàn)現(xiàn)出的膽略與與氣魄是別的的公司無可比比擬的。因為有了感謝謝之心，才能能引發(fā)惜物及及謙虛之心，，使生活充滿滿歡樂，心理理保持平衡，，在待人接物物時自然能免免去許多無謂謂的對抗與爭爭執(zhí)。只有一條路路不能選擇擇21:22:4621:22:46一個人在科科學探索的的道路上，，走過彎路路，犯過錯錯誤，并不不是壞事，，更不是什什么恥辱，，要在實踐踐中勇于承承認和改正正錯誤。業(yè)精于勤勤，荒于于嬉。1月-231月-236921:22:461月-23合作是一一切團隊隊繁榮的的根本。。我知道什什么是勞勞動:勞動是世世界上一一切歡樂樂和一切切美好事事情的源源泉。世間沒沒有一一種具具有真真正價價值的的東西西，可可以不不經(jīng)過過艱苦苦辛勤勤勞動動而能能夠得得到的的。21:2221:22:461月-2321:22靠制訂訂和管管理標標準吃吃飯的的，有有什么么樣的的判斷斷就會會有什什么樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品，，有什什么樣樣的標標準就就會有有什么么樣的的人才才。講到國國家的的政治治，根根本上上要人人民有有權(quán)；；至于于管理理政府府的人人，便便要付付之于于有能能的專專家們們。只要有堅強強的持久心心，一個庸庸俗平凡的的人也會有有成功的一一天，否則則即使是一一個才識卓卓越的人，，也只能遭遭遇失敗的的命運。有信念不一定定成功，沒信信念一定會失失敗。1月-231月-231月-231月-23我這一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以說，，我活活了七七十五五歲，，沒有有那一一個月月過的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一塊塊石頭頭上山山，石石頭不不停地地滾下下來又又推上上去。。2023/1/521:2221:2221:22:46一次良良好的的撤退退，應(yīng)應(yīng)和一一次偉偉大的的勝利利一樣樣受到到獎賞賞。有非凡志向，，才有非凡成成就。9:22:46下午1月-2321:22:46我的人生哲學學是工作，我我要揭示大自自然的奧秘，，并以此為人人類服務(wù)。我我們在世的短短暫的一生中中，我不知道道還有什么比比這種服務(wù)更更好的了。抓住時機并快快速決策是現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)成功功的關(guān)鍵。最有希望的成成功者，并不不是才華最出出眾的人，而而是那些最善善于利用每一一時機發(fā)掘開開拓的人。05一月202305-1月-23一個偉大的企企業(yè)，對待成成就永遠都要要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，，如覆薄冰。。如果強調(diào)什么么，你就檢查查什么；你不不檢查，就等等于不重視。。為了能擬定定目標和方方針，一個個管理者必必須對公司司內(nèi)部作業(yè)業(yè)情況以及及外在市場場環(huán)境相當當了解才行行。21:2221:22:47一月23誠懇待人是是邁向成功功的唯一途途徑。這與與沒有嘗過過辛苦，而而獲得成功功的滋味迥迥然不同。。