北京酒店式公寓市場(chǎng)

北京市酒店式公寓市場(chǎng)分析一．酒店式公寓概述（一）何謂酒店式公寓？酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點(diǎn)：1、酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能；2、酒店式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；4、酒店式公寓必須具有居家的氛圍；5、相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；與酒店式公寓的功能相適應(yīng)，酒店式公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特點(diǎn)：1、酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較?。?、酒店式公寓配有設(shè)備齊全的廚房；3、酒店式公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要針對(duì)居住市場(chǎng)中的較長(zhǎng)居住的居民（包括本國(guó)居民和外國(guó)居民），一般

居住時(shí)間在4天及以上，這個(gè)市場(chǎng)的主要客人主要有；1、長(zhǎng)期出國(guó)的生意人；2、長(zhǎng)期在外的經(jīng)營(yíng)管理者；3、以及正放長(zhǎng)假的家庭等；從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來(lái)看，主要是跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員，使館工作人員，其他外籍人士等，國(guó)內(nèi)客戶（包括港、澳、臺(tái)在內(nèi)）所占的比例還比較小；但不同區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)存在一定的差異，比如CBD以及整個(gè)東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶和日本客戶，大部分甚至是中關(guān)村內(nèi)部的客戶，但隨著國(guó)際性客戶不斷入住中關(guān)村，以及中關(guān)村西區(qū)高品質(zhì)寫字樓的入市，國(guó)際性客戶的比例會(huì)逐漸上升；但不同區(qū)域之間的客戶（尤其是最終的使用者）結(jié)構(gòu)存在較大的差別。（六）酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分起來(lái)，客戶對(duì)酒店式公寓的裝修要求主要包括如下幾個(gè)方面：1、對(duì)大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店式公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒(méi)有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但酒店式公寓對(duì)于大堂裝修的檔次特別看重；對(duì)于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料；2、對(duì)外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚；3、對(duì)衛(wèi)生間的裝修要求：對(duì)酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實(shí)用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”；4、對(duì)廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時(shí)基本上需要考慮西式廚

房或者是中西合璧式廚房；（七）酒店式公寓家電家具配置酒店式公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)由于酒店式公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對(duì)象除了在使用時(shí)間上相對(duì)于酒店客戶更穩(wěn)定更長(zhǎng)期，聽以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時(shí)由于酒店式公寓的最張使用客群的層次相對(duì)比較高，對(duì)于家具和家電的配置一般都比較講究。從酒店式公寓的家具配置來(lái)看，至少需要以下配置來(lái)看，至少需要以下配置：床（或加長(zhǎng)床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來(lái)看，一般需要配置國(guó)外知名品牌。從酒店式公寓家電配置來(lái)看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。從品牌的要求來(lái)看，應(yīng)該是國(guó)外知名品牌。（八）酒店式公寓配套設(shè)施從酒店式公寓項(xiàng)目的配套服務(wù)及設(shè)施來(lái)看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動(dòng)室和兒童游樂(lè)場(chǎng)，主要原因在于有一部分高端長(zhǎng)期居住的客戶，往往是整個(gè)家庭幾口人都居住在酒店式公寓項(xiàng)目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動(dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂(lè)場(chǎng)所；其次對(duì)于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂(lè)部、銀行的配套比例都比較高。從酒店式公寓最終使用都（主要是租戶）對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來(lái)看，“購(gòu)物場(chǎng)所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會(huì)議室”、“茶館”基本上不用考慮。（九）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需求從目前酒店式公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書報(bào)雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來(lái)。（十）酒店式公寓投資分析■酒店式公寓目前的運(yùn)營(yíng)模式主要有以下幾種：1、由開發(fā)商持有，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營(yíng)，比如“國(guó)貿(mào)”、“凱賓斯基”等老牌酒店式公寓基本上屬于這種模式；2、開發(fā)商開發(fā)以后出售投資客，然后由引入專業(yè)的投資公司替全體投資人打理項(xiàng)目；投資客一般對(duì)于投資回報(bào)有一定的要求，很多新入市的項(xiàng)目基本上屬于這種模式；■新開盤項(xiàng)目基本上都是采用銷售方式，也就是說(shuō)基本上是面向投資客的，酒店式公寓投資客在選擇項(xiàng)目時(shí)，考慮的因素主要有：1、投資回報(bào)是酒店公寓投資客的第一考慮因素，一般最低的投資回報(bào)要求在8％以上；2、酒店式公寓的位置最好在商務(wù)核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店式公寓的投資價(jià)值，好的區(qū)域，比如CBD以及未來(lái)的中關(guān)村區(qū)域都是比較理想的酒店式公寓投資區(qū)域；3、必須由國(guó)際知名的專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，這樣才能保證酒店式公寓的4星級(jí)以上酒店的服務(wù)水準(zhǔn)；4、酒店式公寓自及周邊配套應(yīng)該比較齊全；5、項(xiàng)目要有自己的特色和明確的定位。二、北京市酒店式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）市場(chǎng)背景根據(jù)商務(wù)部門的統(tǒng)計(jì)，北京目前有星級(jí)酒店600家左右，共計(jì)客房10萬(wàn)間。按照奧組委要求，奧運(yùn)期間，北京星級(jí)酒店數(shù)量至少應(yīng)在800家，客房數(shù)量達(dá)到13萬(wàn)間。也就是說(shuō)，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬(wàn)套的空間。隨著北京2008奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的酒店物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機(jī)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年以來(lái)，北京酒店市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。由于市場(chǎng)需求不斷上升，酒店式公寓在北京市場(chǎng)也逐步升溫，預(yù)計(jì)星級(jí)酒店附近的酒店服務(wù)式公寓在未來(lái)3年內(nèi)，其投資也會(huì)有相當(dāng)可觀的回報(bào)。2006年末，凱雷投資、復(fù)地集團(tuán)、鳳凰衛(wèi)視等機(jī)構(gòu)對(duì)北京酒店市場(chǎng)頻頻收購(gòu)，催熱了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮，這也正是奧運(yùn)商機(jī)在房地產(chǎn)（特別是酒店物業(yè)）方面的一個(gè)集中體現(xiàn)。（二）市場(chǎng)供應(yīng)2008年奧運(yùn)會(huì)將近，眾多開發(fā)商都加快了項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，力爭(zhēng)在奧運(yùn)會(huì)到來(lái)之前把握銷售良機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年開盤的酒店式公寓項(xiàng)目至少有17個(gè)，加上07年之前開盤的7個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量不低于130萬(wàn)平米。從地域分布來(lái)看，CBD商圈依然是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應(yīng)量達(dá)到了47.3萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的36.1%，這與CBD集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)有很大關(guān)系。其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達(dá)到35.5萬(wàn)平米，占總量的27.1%，其中置地公寓和華遠(yuǎn)裘馬都兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量就達(dá)到了28萬(wàn)平米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國(guó)門”地理優(yōu)勢(shì)及新建寫字樓增多的影響。金融街、中關(guān)村、燕莎三個(gè)區(qū)域供應(yīng)量基本相同，都在10平米左右，三個(gè)區(qū)域供應(yīng)之和占總供應(yīng)量的22.4%，總的來(lái)說(shuō)供應(yīng)量偏小，有較大的發(fā)展空間。其它分散分布的項(xiàng)目總供應(yīng)量為19萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的14.5％。朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷以及國(guó)際貿(mào)易往來(lái)的加強(qiáng)，CBD的商務(wù)效應(yīng)將更加凸顯出來(lái)，在很大程度上都會(huì)促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場(chǎng)的上升勢(shì)頭。（三）價(jià)格分析目前市場(chǎng)上酒店式公寓均價(jià)普遍在15000－23000元/平米之間，主要分成15000－18000元/平米、20000－23000元/平米、25000－28000元/平米三個(gè)價(jià)格梯隊(duì)，項(xiàng)目數(shù)分別為4個(gè)、。從區(qū)域上來(lái)看，第一使館區(qū)里項(xiàng)目均價(jià)在20000－27000元/平米之間，價(jià)格落差較大，這與項(xiàng)目檔次及物業(yè)管理公司資質(zhì)關(guān)系較大；燕莎區(qū)域均價(jià)在基本在23000元/平米，與金融街22000元/平米的價(jià)格水平相差無(wú)幾；三元橋均價(jià)18000－22000元/平米。均價(jià)代表項(xiàng)目百分比15000－188000元/平米蘋果社區(qū)、富力城城、置地公寓寓、燕莎CLASS、元大大都、艾瑟頓頓25％20000－233000元/平米世華國(guó)際、和喬俊俊景、長(zhǎng)安驛驛、美華尚層層、華遠(yuǎn)裘馬馬都、萊福行行政公寓、和和喬麗致、波波菲特行政公公寓、US聯(lián)邦、京橋橋國(guó)際公館、C-PARRK、維多利亞亞花園50％25000－288000元/平米瑞士公寓、世界城城、立方庭、天天安國(guó)匯16.7%總體來(lái)說(shuō)，均價(jià)18000－23000元/平米的項(xiàng)目是目前市場(chǎng)主流，都能提供比較正規(guī)的酒店式物業(yè)管理，所有項(xiàng)目一律以精裝修價(jià)格出售。（四）戶型分析戶型設(shè)計(jì)方面，面積在90平米以下的小戶型項(xiàng)目有6個(gè)；主力戶型在70－150平米的項(xiàng)目有11個(gè)，格局以零居、一居、二居為主；有5個(gè)主要針對(duì)高端客戶群的項(xiàng)目，戶型面積在130平米以上，如華遠(yuǎn)裘馬都，最小戶型為80平米一居，甚至有740平米的超大戶型，單套售價(jià)高達(dá)1500萬(wàn)元，是名符其實(shí)的豪宅。從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，市場(chǎng)主流戶型面積為50－150平米，小戶型與大戶型數(shù)量上都相差不多，客戶群定位也比較明確。（五）銷售方式在售和即將開盤的項(xiàng)目中，世華國(guó)際中心和遠(yuǎn)洋光華國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目正在考慮整售，萊福行政公寓計(jì)劃零售與整售各一棟，其它項(xiàng)目主要針對(duì)投資客實(shí)行零售。三、酒店式公寓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（1）產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分化原則形成差異化