代理海口?？貒H廣場發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位wudaozu

?？诤？貒H廣場

——發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位謹呈：海南省發(fā)展控股有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。核心問題解決項目屬性解析企業(yè)目標解析、項目核心問題判斷213報告思路發(fā)展建議42近年海口經(jīng)濟有復(fù)蘇跡象，主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)投資的快速增加90年代泡沫經(jīng)濟使得海南經(jīng)濟長時間陷入低迷期近年海南經(jīng)濟有明顯的復(fù)蘇跡象主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)類固定資產(chǎn)投資的快速增加海南省經(jīng)濟高速增長必將帶動房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展項目屬性解析2005年，海南全省第二產(chǎn)業(yè)完成投資130.12億元，比上年增長30.1%主要投資方向：能源、化工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟復(fù)蘇低迷期3工業(yè)產(chǎn)能的提高與海南經(jīng)濟的復(fù)蘇有直接關(guān)系項目屬性解析近年工業(yè)產(chǎn)能明顯提高，海南經(jīng)濟有復(fù)蘇跡象4能源化工等第二產(chǎn)業(yè)的崛起將會成為海南省發(fā)展經(jīng)濟的第二次增長極海南能源化工產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具雛形海南可成為能源開發(fā)四大基地每年使用天然氣30億立方米，到2008年將達50億立方米現(xiàn)有140萬噸大顆粒尿素項目、800萬噸煉油項目和60萬噸甲醇項目中海油在海南投資100億元，主要有四個項目，包括富島二期項目、洋浦電廠油改氣和余熱發(fā)電、東方－洋浦－?？谳敋夤艿赖确ァ|方化工城內(nèi)正興建年產(chǎn)3萬噸甲醛、60萬噸甲醇、60萬噸復(fù)合肥、52萬噸的小顆粒尿素等一批下游項目。天然氣化工東線旅游業(yè)海口政治中心，經(jīng)濟中心綜合服務(wù)基地石油化工西線工業(yè)建材鋼鐵工業(yè)項目屬性解析對?？谝馕吨裁?？5?？谧鳛榻?jīng)濟中心與綜合服務(wù)基地；工業(yè)的發(fā)展將帶動?？谏虅?wù)環(huán)境?？诔鞘兄饕毮埽汉Ｄ鲜≌沃行?、經(jīng)濟中心、文化中心；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。海口城市發(fā)展總目標把?？诮ㄔO(shè)成為海南省經(jīng)濟實力最強、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市。東線旅游業(yè)海口政治中心，經(jīng)濟中心綜合服務(wù)基地天然氣化工石油化工西線工業(yè)建材鋼鐵工業(yè)項目屬性解析6本項目位于規(guī)劃中的商業(yè)金融服務(wù)中心金貿(mào)片區(qū)?？诔鞘械陌l(fā)展目標：建設(shè)成為經(jīng)濟實力最強，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的省經(jīng)濟中心城市本項目所在片區(qū)定位商業(yè)金融服務(wù)中心，屬于城市新CBD項目屬性解析7本案位于濱海大道沿線核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯本案位于位于海口市濱海大道與世貿(mào)東路交界處，交通條件優(yōu)越，昭示性好濱海大道一線是?？谡谌Υ蛟斓慕鹑谫Q(mào)易開發(fā)區(qū)，是?？谀壳爸懈叨藢懽謽呛驼毮懿块T的聚集地項目鄰近有世貿(mào)中心、雙島學(xué)校、省電信局、人大會堂等，交通便捷，周邊市政設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施完備。濱海大道金貿(mào)中路世貿(mào)東路項目屬性解析金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)8項目為1992年未完工項目，已有建筑地面15層，暫定規(guī)劃為超高層項目本項目為92年未完工物業(yè)；經(jīng)協(xié)調(diào)后總占地34畝。項目限高186米；容積率不小于4.5；建筑密度不小于40%；綠化率不小于35%。已有建筑地下3層，地面15層框架，包括5層裙樓。裙樓大堂挑空約20米。廣場可規(guī)劃部分商業(yè)體濱海大道金貿(mào)中路世貿(mào)東路財政大樓已有建筑層數(shù)面積：M2標高層高-34102-12.93.3-24102-9.64.8-14102-4.84.81390205.5232715.54.83336110.34.84343815.14.25343819.34.26160023.53.97-151440053.83.3項目屬性解析9項目周邊交通便利、環(huán)境較好，8層以上可觀部分海景濱海大道金貿(mào)中路財政大樓已有建筑世貿(mào)東路8層景觀15層景觀東側(cè)棕櫚公寓北向廣場用地南側(cè)群房西側(cè)世貿(mào)財政大樓項目屬性解析東：在建棕櫚公寓南：部分居民區(qū)及秀英炮臺西：高檔居住區(qū)北：政府職能部門10世聯(lián)對項項目的理理解———項目界界定工業(yè)投資資的帶動動下，經(jīng)經(jīng)濟逐漸漸復(fù)蘇商商業(yè)氛圍圍逐步興興起的二二線城市市省省政治經(jīng)經(jīng)濟中心心，綜合合服務(wù)基基地城城市市新CBD超超高層，，公建，，綜合體體續(xù)建項項目11核心問題題解決項目屬性性解析企業(yè)目標標解析、、項目核核心問題題判斷213報告思路路發(fā)展建議議412客戶目標標＆企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略本體條件件市場實現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)化分析核心問題題企業(yè)目標標、本題題條件、、市場狀狀況之間間的關(guān)系系我們將結(jié)結(jié)合企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略，，解讀客客戶目標標13企業(yè)戰(zhàn)略略通過本項項目成功功運作，，讓海南南控股正正式涉入入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)建立政府府信心，，為后期期一級運運營提供供條件14我們的一一切研究究都必須須以現(xiàn)實實條件為為基礎(chǔ)，，以客戶戶的目標標為導(dǎo)向向基于企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略的的目標地標型物物業(yè)，高高形象最終實現(xiàn)現(xiàn)大部分分物業(yè)銷銷售回款款最終銷售售回款最最少平衡衡開發(fā)成成本——高高形象——低低風(fēng)險——可可部分持持有15純寫字樓樓物業(yè)是是否能夠夠滿足開開發(fā)要求求？？？16超高層物業(yè)的的高成本對售售價提出較高高要求序號分項工程名稱單位數(shù)量單價(元／平方米)合計（萬元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9畝70萬/畝630.0二土建安裝工程費

19458.915層以上建筑m254400.01500.08160.0幕墻（中空玻璃）m230000.0700.02100.0電梯臺13.0120.01560.0內(nèi)裝修m284200.0400.03368.0廣場blockm23000.01000.0300.0夜總會m33000.01500.0450.0園林綠化m216830.0300.0504.9財政樓裝修m28800.0700.0616.0架空層車庫m220000.0500.01000.0新增地下車庫m27000.02000.01400.0三物業(yè)管理費（1年）m290200.06.0649.4四工程建設(shè)其它費用（二項的3%）

583.8五管理費及不可預(yù)見費（前四項的3%)

900.7

總投入合計

30922.8

財務(wù)費用6%

貸款額2億元，貸款周期2年

投資總額

33322.8

單方成本元/平方米

3694.317按原有方案，，主體樓全部部發(fā)展辦公樓樓物業(yè)，可以以實現(xiàn)一定的的投資回報前提寫字樓檔次明明顯高于目前前市場水平寫字樓物業(yè)4年后實現(xiàn)銷銷售價格6000元/平平方米商業(yè)群樓實現(xiàn)現(xiàn)銷售價格12000元元/平方米單方成本按按按照3700元/平方米米計算186米純寫寫字樓方案面臨的問題：：寫字樓市場狀狀況如何？本項目是否適適合發(fā)展寫字字樓物業(yè)？序號項目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1凈現(xiàn)金流入

7645.07019.3418.1836.11199.61439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.82現(xiàn)金流出-9609.9

-8656.9-5665.8-6990.2-1200.00.0-1200.0

3凈現(xiàn)金流量-9609.90.00.0-8656.91979.229.2-782.0836.1-0.41439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.84累計凈現(xiàn)金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-16287.6-16258.4-17040.4-16204.3-16204.7-14765.2-13325.7-11886.2-738.215091.920665.926665.933048.75凈現(xiàn)值-9609.90.00.0-8166.91813.626.0-675.9702.0-0.31140.21107.51075.78091.211159.63816.63990.34123.06累計凈現(xiàn)值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15963.2-15937.3-16613.2-15911.2-15911.6-14771.3-13663.9-12588.2-4497.06662.710479.314469.618592.7

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.07.518市場實現(xiàn)本體條件客戶目標&企企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)化分析核心問題企業(yè)目標、本本題條件、市市場狀況之間間的關(guān)系我們將結(jié)合企企業(yè)戰(zhàn)略，解解讀客戶目標標19針對寫字樓市市場背景提出出問題20寫字樓主要聚聚集在國貿(mào)路路周邊以及濱濱海大道沿線線，國貿(mào)區(qū)域域是傳統(tǒng)的商商務(wù)中心,濱濱海大道沿線線是規(guī)劃中的的CBD1帝都大廈2帝豪大廈3黃金海景大酒酒店4寶華酒店5南洋大廈6瓊泰大廈7文華大酒店8鴻聯(lián)商務(wù)廣場場棕櫚公寓財富廣場910天邑國際大廈廈海灣國際11121國貿(mào)中心2萬利隆大廈3新達大廈4嘉陵大廈5泰達大廈6銀通大廈7CMEC大廈廈北京大廈8已入住物業(yè)在售或即將面面世112345672465本項目國際商業(yè)大廈財富中心8910111238713中化大廈13本項目位于濱濱海大道沿線線，具備發(fā)展展辦公物業(yè)的的先天條件。。國貿(mào)片區(qū)：總量約40萬平方米米。濱海大道片區(qū)：現(xiàn)有約20萬萬平方米；未未來供應(yīng)約20-25萬萬平方米。海秀商圈片區(qū)區(qū)：總量6-8萬萬平方米。21濱海大道沿線線整體品質(zhì)高高，大量新項項目供應(yīng)，眾眾多城市先進進要素聚集，，必將取代國國貿(mào)區(qū)域成為為商務(wù)中心區(qū)區(qū)濱海大道沿線線的高形象認認知已經(jīng)形成成22快速發(fā)展時期期，確定板塊塊之間的關(guān)系系是首要問題題從地理位置上上講，本項目目具備發(fā)展辦辦公物業(yè)的先先決條件市場表現(xiàn)如何何？23?？谕顿Y氛圍圍缺乏導(dǎo)致在在售項目消化化緩慢受90年代初初期泡沫的影影響，經(jīng)濟活活力較差近年整體投資資氛圍弱，正正在崛起中財富廣場——對外銷售價格起價：4100元/平方米面積劃分100；150；200；250；300平方米客戶狀況投資客少，主要需求150平方米以下，約20-30%；主要是自用型，需求150-300平方米占40-50%；500平方米以上占10%以內(nèi)。銷售狀況辦公樓銷售約20%，公寓樓銷售約30%消化速度1500-2000平方米/月財富中心——轉(zhuǎn)售為租價格銷售均價：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面積劃分辦公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客戶狀況以租為主；100-200平方米租賃狀況較好；100平方米以下租賃狀況較差；投資客少，主要自用銷售狀況春節(jié)到現(xiàn)在售出約占30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計約70%銷售速度1000-1500平方米/月市場表現(xiàn)24同時在售項目目實現(xiàn)銷售價價格低，新入入市項目售價價僅4000元/平方米米，價值略被被低估物業(yè)租金（含管理費用）財富中心銷售均價4000元/平方米財富廣場起價4100元/平方米瓊泰大廈30-35元/平方米.月國貿(mào)中心30-35元/平方米.月南洋大廈30-45元/平方米.月帝豪大廈30-45元/平方米.月帝都大廈25-35元/平方米.月嘉陵國際大廈30-32元/平方米.月銀通大廈20-25元/平方米.月萬利隆30元/平方米.月泰達商務(wù)大廈20-25元/平方米.月根據(jù)租金反算算寫字樓預(yù)期期售價為：4600--5900元元/平方米；；遠高于現(xiàn)階階段市場售價價。按照租金回報報計算售價模模型：寫字樓樓預(yù)期租金取取35-45元/平方米米.月作為參參考；預(yù)計12年收回成成本，每年1個月空置期期市場表現(xiàn)25但市場在租寫寫字樓項目租租賃狀況良好好，表明寫字字樓需求旺盛盛目前前市市場場上上成成熟熟寫寫字字樓樓出出租租狀狀況況良良好好，，表表明明市市場場需需求求并并不不缺缺乏乏。。主要要原原因因是是近近年年海海口口商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍的的逐逐漸漸崛崛起起。。序號名稱入住率1國貿(mào)中心85%2南洋大廈80%3帝豪大廈85%4帝都大廈98%5嘉陵國際大廈90%6CMEC大廈90%7銀通大廈85%8文華大酒店90%9黃金海景大酒店90%10寶華酒店90%11國際商業(yè)大廈80%12匯通酒店85%市場場表表現(xiàn)現(xiàn)消化化緩緩慢慢并并非非因因為為缺缺乏乏需需求求26與商商務(wù)務(wù)酒酒店店共共生生的的寫寫字字樓樓能能實實現(xiàn)現(xiàn)高高出出租租價價格格，，表明明寫寫字字樓樓價價格格仍仍有有上上漲漲空空間間與酒酒店店共共生生寫寫字字樓樓租租金金狀狀況況純寫寫字字樓樓租租金金狀狀況況市場場表表現(xiàn)現(xiàn)與酒酒店店共共生生的的辦辦公公樓樓整整體體租租金金價價格格高高于于純純寫寫字字樓樓約約80%。。表表明明寫寫字字樓樓價價格格有有一一定定的的上上漲漲空空間間27Why???市場場在在租租辦辦公公樓樓租租賃賃狀狀況況好好酒店店辦辦公公實實現(xiàn)現(xiàn)價價租租賃賃格格高高市場場銷銷售售緩緩慢慢辦公公樓樓價價格格被被低低估估矛盾盾辦公公樓樓缺缺乏乏升升值值潛潛力力，，沒沒有有投投資資價價值值：：中中小小面面積積自自用用型型客客戶戶———————————價價格格策策略略產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)差差，，無無法法吸吸引引客客戶戶：：大大面面積積需需求求，，成成熟熟型型客客戶戶：：中中遠遠瀝瀝青青，，金金融融機機構(gòu)構(gòu)等等———————————產(chǎn)產(chǎn)品品策策略略投資資不不足足，，缺缺乏乏購購買買與與租租賃賃之之間間的的橋橋梁梁：：華華為為、、晶晶光光紙紙業(yè)業(yè)、、艾艾默默森森等等———————————經(jīng)經(jīng)營營策策略略28市場場在在租租寫寫字字樓樓整整體體品品質(zhì)質(zhì)低低、、形形象象差差————層層高高低低，，大大堂堂形形象象差差本項目優(yōu)勢在在于后期層高高可調(diào)整余地地較大名稱建筑面積：平方米層高：米大堂狀況瓊泰大廈約600003.3作為銀行營業(yè)部國貿(mào)中心445003小面積挑空南洋大廈300003無挑空帝豪大廈370003.3無挑空帝都大廈250003.3無挑空嘉陵國際大廈330003.3無挑空銀通大廈400003.3局部挑空萬利隆77333.4無挑空泰達商務(wù)大廈280003.3……北京大廈470003.3……財富廣場280003.3兩層挑空市場表現(xiàn)29在租寫字樓整整體品質(zhì)低、、形象差———配套設(shè)施施缺乏停車位少——通常辦公公樓應(yīng)該滿足足100平方方米0.5個個以上停車位位商務(wù)配套缺乏乏——現(xiàn)有辦公公樓配套主要要為集中商業(yè)業(yè)，缺乏會議議中心，商務(wù)務(wù)餐飲等配套套名稱建筑面積商務(wù)配套停車位100平米車位：個瓊泰大廈約60000員工餐廳，咖啡廳300，其中200給銀行0.5國貿(mào)中心44500美容美發(fā)、銀行、訂票處2500.56南洋大廈30000訂票處、極少量商業(yè)1500.50帝豪大廈37000生生百貨，訂票處，銀行地下1500.24帝都大廈25000嘉陵國際大廈33000商業(yè)無0.00銀通大廈40000無1000.25萬利隆7733無150……泰達商務(wù)大廈28000與酒店共用商務(wù)設(shè)施100-1500.36北京大廈47000……地下100，地面與美銀大廈共用50個0.21財富廣場280005層商業(yè)，商務(wù)會議中心300，與公寓公用……市場表現(xiàn)30在租寫字樓整整體品質(zhì)低、、形象差———物業(yè)管理理差物業(yè)管理主要要是發(fā)展商或或本地物業(yè)管管理公司南洋大廈曾由由FPD管理理，后撤出物業(yè)管理僅限限于簡單的保保安和保潔服服務(wù)物業(yè)物業(yè)管理公司管理費：元國貿(mào)中心海南國貿(mào)中心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5南洋大廈海南第一物業(yè)管理有限公司6.8帝豪大廈本地公司6.5帝都大廈6.4嘉陵國際大廈本地公司6.5銀通大廈本地公司7.5萬利隆本地公司

泰達商務(wù)大廈本地公司2北京大廈本地公司2市場表現(xiàn)31新入市項目品品質(zhì)有提高的的趨勢，但依依然存在一定定硬傷——財財富廣場財富廣場基本狀況物業(yè)包括辦公樓，公寓樓，商場寫字樓規(guī)模2.8萬平方米總層數(shù)31層層高3.3米單層面積1100平方米電梯配置5部奧迪斯停車位300（與公寓公用）價格起價：4100元/平方米面積劃分100；150；200；250；300客戶狀況需求150平方米以下的小客戶20-30%，投資為主；需求150-300平方米的客戶占40-50%；需求500平方米以上客戶占10%以內(nèi)。自用為主銷售狀況辦公樓銷售約20%，公寓樓銷售約30%單層面積偏小小與層高過低低是項目的硬硬傷通常甲級寫字字樓單層面積積1500平平方米以上，，層高3.9米以上整體高度約100米，不不能體現(xiàn)標志志性劃分單元面積積小，導(dǎo)致客客戶層次不高高市場表現(xiàn)32新入市項目品品質(zhì)有提高的的趨勢，但依依然存在一定定硬傷——財財富中心財富中心基本狀況2-16層為寫字樓；17-22層酒店；23-25層為整層辦公總規(guī)模3.9萬平方米總層數(shù)25層，高度100米以內(nèi)層高3.3米單層面積1516平方米，800平方米挑空大堂電梯配置6部日本原裝東芝電梯停車位380價格銷售均價：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面積劃分辦公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客戶狀況100-200平方米租賃狀況較好；100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽光財險、中國航空公司海南分公司銷售狀況春節(jié)到現(xiàn)在售出約占30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計約70%位于海秀商圈圈，區(qū)域辦公公氛圍不濃。。整體高度約100米，不不能體現(xiàn)標志志性。層高過低，主主要集中在3-3.3米米；凈高2.4米以內(nèi)市場表現(xiàn)33產(chǎn)品層面品質(zhì)質(zhì)提升空間大大！客戶是否對產(chǎn)產(chǎn)品提出更高高要求？競爭項目如何何處理產(chǎn)品問問題？34現(xiàn)有寫字樓已已經(jīng)不能滿足足高端客戶需需求客戶需求金港大廈入住企業(yè)名錄7海南中海運輸貿(mào)易有限公司海南中海運服務(wù)有限公司8中遠南方瀝青運輸有限公司9天興石化招待所10恒興公司11海口坤康工程運輸有限公司12北京城建設(shè)計院13海南路海豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司14上海船舶工業(yè)有限公司15熱作兩院花卉公司海南城建白蟻防治有限公司金港大廈單層層面積約500平方米，，屬于?？谧钭罾弦慌k公公樓，整體形形象差。某樓層512m2，對外外拍賣參考價價：24萬元元，合約460元/平方方米中遠南方已遷遷往財富廣場場此類企業(yè)對辦辦公形象要求求高，支付能能力強目前大量企業(yè)業(yè)對現(xiàn)有辦公公物業(yè)條件不不滿意，有升升級的需求35現(xiàn)有寫字樓已已經(jīng)不能滿足足高端客戶需需求，有遷往往高品質(zhì)寫字字樓的趨勢南洋大廈物業(yè)業(yè)管理人員訪訪談：南洋大廈是10年前建設(shè)設(shè)的當?shù)刈詈煤玫霓k公樓，，包括中央空空調(diào)和當時FPD的物業(yè)業(yè)管理，當年年物業(yè)管理費費用28港幣幣/月.平方方米；現(xiàn)在南洋大廈主要要是金融投資資類的企業(yè)，，對辦公形象象要求很高目前很多企業(yè)對當當前狀況不太太滿意，包括硬件設(shè)設(shè)施，商務(wù)配配套，物業(yè)管管理等。有一批企業(yè)在在南洋大廈辦公公10年之久，由于沒有更好的項項目，所以沒有搬出出去國貿(mào)中心面市市后，部分在南南洋大廈辦公公的企業(yè)遷出出，搬入國貿(mào)中心心?？蛻粜枨筘敻粡V場銷售售經(jīng)理訪談：：財富廣場定位位專業(yè)型寫字字樓，購買財富廣場的客客戶都是成熟熟型的公司，因為?？诔沙砷L型的企業(yè)業(yè)數(shù)量不多投資客比例很很少，主要是自用，實業(yè)類類企業(yè)為主，，客戶非常成成熟。對寫字樓要求很很高，包括形象，物業(yè)管管理，車位配配套等很多企業(yè)因為為對之前的辦公公環(huán)境不滿意意，所以遷入入財富廣場財富廣場的客客戶中有部分來自帝景景大廈和帝豪豪大廈。36又因為現(xiàn)有物物業(yè)不能滿足足需求，導(dǎo)致致需求大量外外溢部分大型企業(yè)業(yè)海南辦事處處，本地集團團類企業(yè)經(jīng)濟濟實力較強，，可能選擇酒酒店辦公事實上此類辦辦公樓品質(zhì)較較差，空間局局促，層高低低，與酒店共共用垂直交通通。酒店辦公入駐企業(yè)數(shù)量典型企業(yè)寶華酒店17……文華大酒店9華為技術(shù)，艾默生，海虹控股等國際商業(yè)大廈44海南控股等黃金海景大酒店39中國石化、開利中國等匯通酒店70……客戶需求37與商務(wù)酒店共共生的寫字樓樓能實現(xiàn)高價價格，主要依依賴于酒店商商務(wù)配套和高高品質(zhì)服務(wù)酒店辦公物業(yè)租金：元/月出租率寶華酒店60-7090%文華大酒店70-8090%國際商業(yè)大廈50-6580%黃金海景大酒店50-6090%匯通酒店30-4085%純寫字樓物業(yè)租金（含管理費用）財富中心35-37元/平方米.月財富廣場預(yù)期35-40元/平方米.月瓊泰大廈30-35元/平方米.月國貿(mào)中心30-35元/平方米.月南洋大廈30-45元/平方米.月帝豪大廈30-45元/平方米.月帝都大廈25-35元/平方米.月嘉陵國際大廈30-32元/平方米.月銀通大廈20-25元/平方米.月萬利隆30元/平方米.月泰達商務(wù)大廈20-25元/平方米.月北京大廈15元/平方米.月與酒店共生的的辦公樓價格格高出純辦公公樓價格80%主要原因是因因為完善的配配套和高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)酒店管理公司司的物業(yè)服務(wù)務(wù)酒店的商務(wù)配配套，包括會會議中心，客客房，高檔餐餐飲，停車場場等市場需求華為公司行政政人員訪談：：海南辦事處，，40多個員員工，辦公面面積400平平左右。選擇文華酒店店辦公原因：：物業(yè)管理，這里可以通通宵辦公，這這是首選要求求。曾看過國國貿(mào)中心，但但是不可以通通宵辦公，所所以放棄。酒店商務(wù)設(shè)施齊全全，會議很方便，也可以用自自己的設(shè)備。。簽合同時，要要求與酒店員員工一樣的員工餐廳，后來沒有實實現(xiàn)，導(dǎo)致員員工吃飯有些些不方便……38未來3-5年年放量主要集集中在濱海大大道沿線，部部分屬于真正正的高檔項目目物業(yè)類型辦公樓規(guī)模定位核心賣點棕櫚廣場辦公樓、酒店、公寓、集中商場3萬平方米以上頂級綜合體地段寫字樓：層高4米，35層，1層1000平方米以上；酒店35層，五星級天邑國際大廈頂級辦公樓總規(guī)模8萬平方米；約5萬平方米辦公樓，2萬平方米酒店海南第一辦公樓；168米，地面42層地段，超頂級辦公樓19部豪華高速電梯，酒店式豪華接待大堂，挑空層高10米，406個車位，設(shè)立獨立的停車場管理系統(tǒng)海灣國際辦公樓，商業(yè)約3.5萬平方米領(lǐng)袖企業(yè)辦公場所80%以上實用率6部電梯，361個車位，6000平米底墑地段優(yōu)勢入市先機未來供應(yīng)9111239未來項目在產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)上明明顯提高項目產(chǎn)品棕櫚廣場寫字樓：層高4米，35層，單層面積層1000平方米以上；五星級酒店配套，商場配套其余指標不詳天邑國際大廈19部豪華高速電梯酒店式豪華接待大堂，挑空層高10米406個車位，設(shè)立獨立的停車場管理系統(tǒng)層高3.3米海灣國際6部電梯361個車位6000平米底商未來供應(yīng)未來存在一定定的競爭壓力力40整體格局物業(yè)租金（含管理費用）文華酒店租金70-80元/平方米.月寶華酒店租金60-70元/平方米.月國商大廈租金50-65元/平方米.月黃金海景大酒店租金50-60元/平方米.月財富中心租金35-37元/平方米.月，售價4000元/平方米匯通酒店租金30-40元/平方米.月財富廣場起價4100元/平方米，預(yù)期租金35-40元/平方米.月瓊泰大廈30-35元/平方米.月國貿(mào)中心30-35元/平方米.月南洋大廈30-45元/平方米.月帝豪大廈30-45元/平方米.月鴻聯(lián)商務(wù)廣場約40元/平方米.月帝都大廈25-35元/平方米.月嘉陵國際大廈30-32元/平方米.月銀通大廈20-25元/平方米.月萬利隆30元/平方米.月泰達商務(wù)大廈20-25元/平方米.月北京大廈15元/平方米.月金港大廈10元/平方米.月以內(nèi)帝都大廈帝豪大廈南洋大廈瓊泰大廈財富廣場國貿(mào)中心萬利隆大廈嘉陵大廈泰達大廈銀通大廈北京大廈財富中心海灣國際天邑國際棕櫚廣場文華酒店寶華酒店國商大廈黃金海景酒店店匯通酒店鴻聯(lián)商務(wù)廣場場金港大廈41寫字樓市場分分析結(jié)論?？趯懽謽亲庾赓U狀況好，，需求并不缺乏乏；但投資氛圍弱決決定市場低銷銷售速度寫字樓客戶主主要是大型企企業(yè)駐海南辦辦事處與現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)；以以及本地集團團類企業(yè)，貿(mào)貿(mào)易物流類以以及房地產(chǎn)建建筑類經(jīng)濟快速發(fā)展展導(dǎo)致現(xiàn)有辦公樓已已不能滿足高高端客戶需求求高端需求已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)外溢，大量酒店替代辦公，且且實現(xiàn)了高價價格商務(wù)格局基本本形成，地理位置上講講本項目具備備發(fā)展辦公物物業(yè)的先決條條件目前供應(yīng)主要要是中檔寫字字樓，高檔寫字樓供供應(yīng)缺失。新入市項目品品質(zhì)有提高的的趨勢，從產(chǎn)品上講有提提升空間未來3-5年年放量主要集集中在濱海大大道沿線，部部分屬于真正正的高檔項目目；且品質(zhì)明明顯提高，未來存在一定定競爭?？谀壳皩懽肿謽菍崿F(xiàn)銷售售價格低，價價值略被低估估，辦公樓價格存存在上漲空間間高品質(zhì)辦公樓樓

可能是是本項目的發(fā)發(fā)展方向42基于辦公樓市市場背景提出出的三大問題題43高端市場容量量是本項目最最大的風(fēng)險當前?？谵k公公樓物業(yè)主要要是中檔項目目，高端項目缺乏乏現(xiàn)有辦公樓品品質(zhì)上已不能能滿足高端客客戶需求高端需求已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)外溢，大量酒店替替代辦公，且且實現(xiàn)了高價格格第二三產(chǎn)業(yè)的落落后注定高檔檔辦公樓需求求有限未來3-5年年放量主要集集中在濱海大大道沿線，部部分屬于真正正的高檔項目目，棕櫚廣場場、天邑國際際大廈總規(guī)模模近10萬平平方米，未來存在高端端競爭1、8萬平方方米的寫字樓樓能否被市場場接受——市市場容量的風(fēng)風(fēng)險44超高層高成本本與低市場價價格平臺的風(fēng)風(fēng)險?？谀壳凹儗憣懽謽菍崿F(xiàn)價價格低，新入入市項目售價價僅4000元/平方米米左右寫字樓價值略略被低估，按按當前租金價價格計算，寫寫字樓銷售價價格約4600-5900元/平方方米與商務(wù)酒店共共生的寫字樓樓能實現(xiàn)更高高價格，高出出純辦公樓價價格80%左左右2、超高層意意味高成本，，如何面對高高層本與低價價格平臺的矛矛盾——價格格風(fēng)險45競爭策略未來3-5年年放量主要集集中在濱海大大道沿線，部部分屬于真正正的高檔項目目3、面對競爭爭，本項目核核心競爭力是是什么？46核心問題解決決項目屬性解析析企業(yè)目標解析析、項目核心心問題判斷213報告思路發(fā)展建議447面對市場容量量風(fēng)險的解決決途徑1、市場容量量風(fēng)險降低主體樓高高度，減少寫寫字樓總量依靠廣場其他他物業(yè)實現(xiàn)高高售價多種形式，分分散風(fēng)險，降降低市場壓力力租售并用的經(jīng)經(jīng)營方式，部部分短期持有有，最大程度度挖掘客戶酒店酒店式公寓48主體樓降至100米以下下，充分利用用廣場商業(yè)盈盈利——方案案B考慮到到廣場場地塊塊特征征以及及建筑筑本身身要求求；廣場商商業(yè)按按與方方案A相同同規(guī)模模計算算濱海大大道金貿(mào)中中路世貿(mào)東東路財政大大樓已有建建筑新增物物業(yè)新增物物業(yè)總占地地34畝，，合23082平方方米。。項目限限高186米；；容積積率不不小于于4.5；；建筑筑密度度不小小于40%；綠綠化率率不小小于35%。已有建建筑地地下3層，，地面面15層框框架，，包括括5層層裙樓樓。49主體樓樓保證證100米米以內(nèi)內(nèi)的各各項指指標主體部部分地地上保保留26層層，建建筑高高度99.4米米，地地上面面積53000平方方米層數(shù)面積（M2）凈占層總標高層高-341021-12.93.3-241021-9.64.8-141021-4.84.813902105.52327115.54.833361110.34.843438115.14.253438119.34.261600123.53.97至1514400953.83.3161600157.13.317至26160001095.53.9合計63316（地上面積51010）99.4項目技術(shù)經(jīng)濟指標序號項

目用地規(guī)劃指標1總用地面積(㎡)23082.002總建筑面積(㎡)

3計容積率建筑面積(㎡)53000.004容積率2.305主體樓(㎡)37800.00寫字樓6商業(yè)15200.006.1裙樓商業(yè)(㎡)9200.006.2廣場夜總會(㎡)3000.006.3廣場BLOCK(㎡)3000.007車位

600個7.1架空層車庫(㎡)20000.00400個7.1地面停車(㎡)

100個7.3原有地下車庫(㎡)8204.00100個50兩種種種備選選方案案具體體的物物業(yè)配配比方案A寫字樓樓：5.06萬萬平方方米酒店店：：2.44萬平平方米米底商商：：9200平方方米廣場商商業(yè)：：6000平方方米總規(guī)模模：約約9萬平平方米米代表海海口第第一高高度的的綜合合體，，包括括酒店店、辦辦公樓樓、商商業(yè)及及休閑閑廣場場，總總體高高度186米以以上高度降降低至至約100米，，總層層數(shù)26層層，包包括辦辦公樓樓及商商業(yè)方案B寫字樓樓：37800平方方米底商商：：9200平方方米廣場商商業(yè)：：6000平方方米總規(guī)模模：53000平平方米米51方案A總成成本投投入約約4.4億億元，，包括括一間間2.44萬平平方米米的酒酒店投投入序號分項工程名稱單位數(shù)量單價(元／平方米)合計（萬元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9畝70萬/畝630.0二土建安裝工程費

29218.915層以上建筑m254400.01500.08160.0幕墻（中空玻璃）m230000.0700.02100.0電梯臺13.0120.01560.0內(nèi)裝修m284200.0400.03368.0酒店裝修及配套追加m224400.04000.09760.0廣場blockm23000.01000.0300.0夜總會m33000.01500.0450.0園林綠化m216830.0300.0504.9財政樓裝修m28800.0700.0616.0架空層車庫m220000.0500.01000.0新增地下車庫m27000.02000.01400.0三物業(yè)管理費（1年）m290200.06.0649.4四工程建設(shè)其它費用（二項的3%）

876.6五管理費及不可預(yù)見費（前四項的3%)

1202.2

總投入合計

41277.2

財務(wù)費用6%

貸款額2億元，貸款周期2年

投資總額

43677.2

單方成本元/平方米

4842.352序號項目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1凈現(xiàn)金流入

8109.58034.6355.3621.5621.5621.5621.5621.513784.517223.74344.92現(xiàn)金流出-9609.9

-8656.9-5665.8-17344.5-1200.00.0-1200.00.00.00.00.00.00.02.1土地成本-9330.0

2.215層以上建筑

-8160.0

2.3幕墻（中空玻璃）

-2100.0

2.4電梯

-1560.0

2.5內(nèi)裝修

-3368.0

2.6酒店裝修及配套追加

-9760.0

2.7廣場block

-300.0

2.8夜總會

-450.0

2.9園林綠化

-504.9

2.10財政樓裝修

-616.0

2.11架空層車庫

-1000.0

2.12新增地下車庫

-1400.0

2.13物業(yè)管理費（1年）

-649.4

2.14工程建設(shè)其它費用0.0

-244.8-141.3-490.50.00.00.00.00.00.00.00.00.02.15管理費及不可預(yù)見費-279.9

-252.1-165.0-505.20.00.00.00.00.00.00.00.00.02.16財務(wù)成本

-1200.0

-1200.0

3凈現(xiàn)金流量-9609.90.00.0-8656.92443.7-9309.9-844.7621.5-578.5621.5621.5621.513784.517223.74344.94累計凈現(xiàn)金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-15823.1-25133.0-25977.7-25356.2-25934.6-25313.1-24691.6-24070.1-10285.56938.111283.05凈現(xiàn)值-9609.90.00.0-8166.92239.2-8285.8-730.2521.8-471.8492.3478.2464.410004.812142.02975.16累計凈現(xiàn)值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15537.6-23823.4-24553.6-24031.7-24503.5-24011.2-23533.0-23068.6-13063.7-921.72053.3

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.5方案A在收收回投投資的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上獲獲利，，沉淀淀約2.5萬平平方米米的五五星級級酒店店物業(yè)業(yè)，主主要風(fēng)風(fēng)險在在于后后期酒酒店運運營53方案B總成成本投投入約約2.09億元元；單單方成成本將將近4000元元/平平方米米前提：：寫字樓樓檔次次明顯顯高于于目前前市場場水平平4年后后實現(xiàn)現(xiàn)銷售售價格格5500元/平方方米單方成成本按按甲方方提供供3700元/平方方米計計算暫不計計財務(wù)務(wù)成本本。單方成成本略略高于于超高高層26層層辦公公樓可可實現(xiàn)現(xiàn)價格格小于于48層序號分項工程名稱單位數(shù)量單價(元／平方米)合計（萬元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9畝70萬/畝630.0二土建安裝工程費

8724.915層以上建筑m217600.01300.01584.0幕墻（中空玻璃）m21800.0700.0126.0電梯臺6.0120.01560.0內(nèi)裝修m247000.0400.01880.0廣場blockm23000.01000.0300.0夜總會m33000.01500.0450.0園林綠化m216830.0300.0504.9財政樓裝修m28800.0700.0616.0架空層車庫m220000.0500.01000.0三物業(yè)管理費（1年）m253000.06.0381.6四工程建設(shè)其它費用（二項的3%）

261.7五管理費及不可預(yù)見費（前四項的3%)

560.9

總投入合計

19259.2

財務(wù)費用6%

貸款額2億元，貸款周期2年

投資總額

20912.3

單方成本元/平方米

3945.754方案B在2010年年即可可收回回投資資，利利潤額額將近近1.4億億元現(xiàn)金流量表序號項目

2006年2007年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1凈現(xiàn)金流入

7896.57686.56038.52076.05574.010256.22現(xiàn)金流出-9609.9

-1680.5-3904.6-4517.30.0-1200.00.00.02.1土地成本-9330.0

2.215層以上建筑

-1584.0

2.3幕墻（中空玻璃）

-126.0

2.4電梯

-1560.0

2.5內(nèi)裝修

-1880.0

2.7廣場block

-300.0

2.8夜總會

-450.0

2.9園林綠化

-504.9

2.10財政樓裝修

-616.0

2.11架空層車庫

-1000.0

2.13物業(yè)管理費（1年）

-381.6

2.14工程建設(shè)其它費用

-47.5-99.3-93.80.00.00.00.02.15管理費及不可預(yù)見費-279.9

-48.9-113.7-96.60.00.00.00.02.16財務(wù)成本

-1200.0-1200.0

3凈現(xiàn)金流量-9609.90.00.0-1680.53991.93169.16038.5876.05574.010256.24累計凈現(xiàn)金流量-9609.9-9609.9-9609.9-11290.4-7298.5-4129.41909.12785.28359.218615.35凈現(xiàn)值-9609.90.00.0-1585.33657.82820.55219.9735.54545.78123.86累計凈現(xiàn)值-9609.9-9609.9-9609.9-11195.2-7537.5-4717.0503.01238.55784.213908.0

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.055方案B主要要風(fēng)險險在于于辦公公樓低低實用用率，，市場場缺乏乏競爭爭力方案B辦公樓總面積：37800平方米辦公樓層數(shù)：21層電梯數(shù)量：13部大堂占用面積：4200平方米設(shè)備層：2層主要風(fēng)險實用率約50%1、辦公樓實用率約50%，銷售壓力大56不建議議降低低主體體樓高高度方案A方案B優(yōu)勢容易突出標志性廣場商業(yè)面積小，可發(fā)揮空間大酒店物業(yè)可以提高辦公樓價值大規(guī)模廣場可發(fā)揮空間大寫字樓規(guī)模減小，市場壓力降小資金投入小，以現(xiàn)金的方式盈利劣勢/風(fēng)險前期資金投入高回收周期長酒店可能有經(jīng)營風(fēng)險難以塑造標志性廣場商業(yè)面積大，廣場可發(fā)揮空間小辦公樓部分實用率過低，市場消化難度高綜合評價物業(yè)形象好利潤高，但已酒店物業(yè)形式存在，存在經(jīng)營風(fēng)險整體風(fēng)險較小物業(yè)形象相對較差利潤較高，回收周期短市場風(fēng)險高57面對市市場容容量風(fēng)風(fēng)險的的解決決途徑徑1、市市場容容量風(fēng)風(fēng)險降低主主體樓樓高度度，減減少寫寫字樓樓總量量依靠廣廣場其其他物物業(yè)實實現(xiàn)高高售價價多種形形式，，分散散風(fēng)險險，降降低市市場壓壓力租售并并用的的經(jīng)營營方式式，部部分短短期持持有，，最大大程度度挖掘掘客戶戶酒店酒店式式公寓寓X58?？谖逦逍羌壖壍木凭频曛髦饕鞘嵌燃偌傩途凭频?，，分布布在西西海岸岸以及及海甸甸島，，五星星級商商務(wù)酒酒店缺缺乏酒店市市場五星級酒店性質(zhì)五星級酒店房間數(shù)1海南文華大酒店商務(wù)酒店6海南華運凱萊大飯店度假酒店2海口金海岸羅頓大酒店度假酒店7?？谇把厮鞣铺囟燃倬频??？阱緧u泰得大酒店度假酒店8海南貴族游艇會度假酒店4海南新國賓館度假酒店9美視五月花酒店度假酒店5?？谙瞾淼蔷频甓燃倬频?0海南皇冠濱海溫泉大酒店度假酒店132654頂級商商務(wù)酒酒店空空缺8910759頂級商商務(wù)酒酒店的的缺乏乏導(dǎo)致致度假假酒店店承擔擔了商商務(wù)酒酒店職職能名稱房間數(shù)年均入住率年均價格（元/天間）收入構(gòu)成年收入（萬元）客戶情況喜來登341淡季約40%；旺季90%700會議餐飲40%-50%-度假50%，商務(wù)會議及商務(wù)散客50%酒店市市場位于西西海岸岸的喜喜來登登酒店店臨海海而建建，341間全全海景景客房房，是是標準準的度度假酒酒店。。喜來登登酒店店的入入住客客戶中中50%以以上是是商務(wù)務(wù)客戶戶，承承擔了了頂級級商務(wù)務(wù)酒店店的職職能主要原原因是是海口口頂級級商務(wù)務(wù)酒店店的缺缺乏601141432121316177518159大量的的商務(wù)務(wù)酒店店主要要是四四星級級酒店店，基基本聚聚集在在市區(qū)區(qū)4星級酒店性質(zhì)4星級酒店性質(zhì)1海口國際金融大廈商務(wù)酒店10燕泰國際大酒店度假酒店2?？邛卧礈厝缶频甓燃倬频?1海口寶華海景酒店商務(wù)酒店3?？趧P威大酒店度假酒店12海航國際商務(wù)酒店商務(wù)酒店4黃金海景大酒店商務(wù)酒店13椰海大酒店…5華天溫泉大酒店…14海口泰華酒店度假酒店7望海國際大酒店商務(wù)酒店15?？诮疸y島酒店…8太陽城大酒店商務(wù)酒店16海口賓館商務(wù)酒店9新溫泉大酒店…17海南美蘭海航酒店度假酒店酒店市市場?？谏躺虅?wù)酒酒店數(shù)數(shù)量大大，主主要是是四星星級，，集中中在市市區(qū)?？谒乃男羌壖壘频甑?2家，，客房房數(shù)量量已超超過5000間間61激烈的的競爭爭導(dǎo)致致各酒酒店規(guī)規(guī)模偏偏小，，客房房價格格低?？谏躺虅?wù)氛氛圍不不成熟熟，大大量的的四星星級商商務(wù)酒酒店供供應(yīng)導(dǎo)導(dǎo)致激激烈競競爭，，價格格戰(zhàn)是是主要要的競競爭手手段通常4、5星級級酒店店客房房400-500間間；海海口酒酒店規(guī)規(guī)模普普遍偏偏小除喜來來登，，凱萊萊酒店店實現(xiàn)現(xiàn)了較較高的的價格格外，，其余余五星星級酒酒店年年均價價格在在370元元以下下；四四星級級酒店店年均均價格格基本本在300元以以內(nèi)。。房間數(shù)房間數(shù)1?？趪H金融大廈23412海航國際商務(wù)酒店4162?？邛卧礈厝缶频?5613椰海大酒店1623?？趧P威大酒店18514海口泰華酒店2674黃金海景大酒店30115?？诮疸y島酒店2085麗華酒店36516海口賓館2106華天溫泉大酒店14617新標榜度假休閑港1967望海國際大酒店22418?？诮鹈髲B1668太陽城大酒店23019海南美蘭海航酒店949新溫泉大酒店24320海南京豪三云大酒店24810燕泰國際大酒店10521海口皇冠花園酒店20011?？趯毴A海景酒店38022?？诨ㄩ_四季溫泉度假村246合計22家5182間星級名稱房間數(shù)年均價格（元/天間）五星級喜來登341700凱萊199520文華318370四星級寶華海景416240-250黃金海景301300-320海航國際162230-240京豪三云200-62低價競爭的的背景下，，酒店整體體入住率低低，基本僅僅能維持酒酒店運營要要求部分酒店經(jīng)營狀況星級名稱房間數(shù)年均入住率年均價格（元/天間）收入構(gòu)成年收入（萬元）五星級喜來登341淡季約40%；旺季90%700會議餐飲40%-50%-凱萊199淡季約30%；旺季70%520客房收入為主文華318年均65%，淡季-50%370以客房收入為主2800四星級寶華海景416年均50-60%，淡季40-50%，旺季80%240-250客房收入占大部分60%，餐飲其次2300黃金海景30165%300-320寫字樓、客房收入1600海航國際16270-75%（長租房44間）230-24040%寫字樓，50%客房，10%其他京豪三云200--客房60-70%，宴會10%酒店市場喜來登酒店店實現(xiàn)了較較高的入住住率，主要要因為管理理公司為其其提供了穩(wěn)穩(wěn)定的旅游游客戶資源源文華，黃金金海景，國國商等商務(wù)務(wù)酒店經(jīng)營營狀況明顯顯優(yōu)于其它它商務(wù)型酒酒店。63?？谏虅?wù)條條件的不斷斷改善也將將對酒店等等商務(wù)配套套提出更高高要求經(jīng)濟水平的的不斷提高高以及投資資環(huán)境的不不斷改善都都將帶動海?？诘纳虡I(yè)業(yè)氛圍2005年年重工業(yè)完完成增加值值97.4億元，比比上年增長長18.9%2005年年輕工業(yè)完完成增加值值51.1億元，比比上年增長長18.2%外商及港澳澳臺企業(yè)完完成增加值值41.1億元，增增長64.9%……64?？诰频晔惺袌稣w壓壓力大，部部分細分市市場機會存存在?？诰频旰芎芏嗟模?、濱海海大道檔次次較高10家，2、、市區(qū)檔次次稍差（興興源，海景景灣，海高高，金融）），3、海海甸島4、、瓊山。五五星級，標標房400-450元，房價價很高，客客源達不到到，開業(yè)10年，這這兩年比較較平，競爭特別厲厲害，外籍客戶戶不多，酒店60%以上是商商務(wù)客——寶華營營銷部經(jīng)理理為了與喜來來登拉開距距離，降為為370，客房收入入占大部分分，其次餐餐飲，餐廳廳利潤，35%，客客房利潤高高，會贈送送客房，不不會送餐，，預(yù)算年收收入3000萬，達達不到，今今年2800，略虧虧損，業(yè)主主一直說虧虧損，但是是還開酒店店，目的各各不同；品牌西餐廳廳，利潤較較多，比較較有名氣，，——文華營營銷部經(jīng)理理建議：海南酒店飽飽和，酒店店市場不景景氣，金海岸、、文華、寰寰島，均價價達不到350-400，散散客310，喜來登登500-600，，因為剛剛剛開業(yè)，入入住率30-40%；寶華，，一年2000多萬萬營業(yè)額，，本酒店配配套娛樂包包租出去，，一年收入入10萬多多——京豪三三云營銷部部經(jīng)理?？诰频暝皆絹碓蕉?，，今年比去去年差，年均65%入住率，，在海南是是很高的；認為三種種酒店可以以營利：1、商務(wù)酒酒店、2、經(jīng)濟型型，房間數(shù)少少，80-100間間，專做商商務(wù)散客，，3、做五星星級精品酒店，，高檔可能能有市場——黃金海海景營銷部部經(jīng)理喜來登旺季季基本能有有90%的的客房住滿滿，主要是有有團體，比比如高爾夫夫團等；淡季40%左右；整體來講，，喜來登客戶戶里面有50%左右右的是商務(wù)務(wù)客戶，不是旅游的的；酒店的的早餐通常常都是滿座座。喜來登登這個品牌還是很很多高檔人人士認可的的——喜來登登服務(wù)員工工酒店市場65結(jié)論海口酒店市市場整體供供應(yīng)量巨大大，競爭激激烈，經(jīng)營營困難酒店普遍規(guī)規(guī)模較小，，客房實現(xiàn)現(xiàn)價格低主流競爭集集中在四星星級商務(wù)酒酒店，頂級商務(wù)酒酒店缺乏五星級商務(wù)務(wù)酒店的缺缺失，導(dǎo)致頂級級度假酒店店承擔部分分商務(wù)酒店店職能，喜喜來登50%左右營營業(yè)收入來來自商務(wù)客客戶海南經(jīng)濟環(huán)環(huán)境與商務(wù)務(wù)條件的改改善必將對對商務(wù)酒店提提出更高要要求酒店市場機會與壓力力并存66酒店可以提提高整體物物業(yè)價值國際五星級級酒店體現(xiàn)現(xiàn)價值標桿頂級商務(wù)酒酒店使得本本項目成為為?？谏虅?wù)核心酒店提供完善的配套套以提升整體體物業(yè)價值值酒店式服務(wù)務(wù)提升辦公物物業(yè)整體形形象酒店與辦公公功能間的的部分相互互連通大大大延展了共共享空間，，統(tǒng)一管理理與相互服服務(wù)達成了了最大化的的資源共享。67酒店與辦公公樓相互驅(qū)驅(qū)動，資源源共享酒店店辦公樓提供商務(wù)配配套與服務(wù)務(wù)為酒店帶來來客戶資源源68酒店為商業(yè)業(yè)帶來大量量客戶酒店店商業(yè)提供客戶資資源69面對市場容容量風(fēng)險的的解決途徑徑1、市場容容量風(fēng)險降低主體樓樓高度，減減少寫字樓樓總量依靠廣場其其他物業(yè)實實現(xiàn)高售價價多種形式，，分散風(fēng)險險，降低市市場壓力租售并用的的經(jīng)營方式式，部分短短期持有，，最大程度度挖掘客戶戶酒店酒店式公寓寓70?？诰频晔绞焦⑹袌鰣龉?yīng)量較較小，入市市項目全部部采取返租租的經(jīng)營模模式公寓市場規(guī)模操作模式銷售員訪談紳藍公寓100多套反租簽10年，每年30天，免費入住。6.5凈回報40平標間和70平套房，比例最大，海外市場今年很冷清四季花開224間業(yè)主一年15天免費入住15天；承諾回報一個月1000，按季度結(jié)算房間40-90平，剩下低層的，酒店旺季90%，190間可用房間有3間長包房，一個月最低2400，90平每層兩套金茂酒店島外投資客居多，80%，精裝修。反租，回報率7%，……明光國際總高度：168米；6-20層產(chǎn)權(quán)式酒店，22-44層酒店式公寓反租，回報率8%產(chǎn)權(quán)式酒店定位5星級，客房定價280元/天——收入無法平衡運營成本，如何保證返租返租的操作作模式適合合：資金短短缺，希望望快速套現(xiàn)現(xiàn)的開發(fā)企企業(yè)主要的風(fēng)險險在于：長長期的經(jīng)營營壓力與資資金投入海南控股資資金實力雄雄厚，不適適合返租的的操作模式式71入市項目市市場消化慢慢，主要原原因是投資資需求不足足公寓市場客戶價格銷售速度銷售情況紳藍公寓70-80投資客，島外市場宣傳，上?？蛻?0%左右，有白領(lǐng)買來自住4200-4500-4800約10套（500平方米）/月100多套，銷售1年多時間。2004年，開始推。四季花開外地客戶，主要來自大陸，選擇原因，回報高，升值潛力大，開發(fā)商實力強起價5730，均價6000以上約8-10套（400-500平方米）/月剩下10-20套，銷售時間兩年多，酒店去年9月開業(yè)金茂酒店投資客4000多均價約10-12套（500-800平方米）/月1年多時間，150套還剩10多套。40-80平，受歡迎。明光國際目標客戶：投資客酒店式公寓均價6000；產(chǎn)權(quán)式酒店均價6400……酒店式公寓未開盤；產(chǎn)權(quán)式酒店認購中；現(xiàn)場缺乏人氣，預(yù)計銷售狀況差?？诮?jīng)濟發(fā)發(fā)展水平有有限，本地地投資不活活躍。新政后，外外地投資明明顯縮水；2004年年，海口購購房客戶中中外地客戶戶占60%以上；2005年年降至40%，相關(guān)關(guān)部門預(yù)測測2006年外地客客戶所占比比例會進一一步下降。。市場消化速速度不佳：：辦公樓消化化速度約2000平平方米/月月，遠高于于酒店式公公寓消化速速度酒店式公寓寓消化速度度約500平方米/月72同時中高檔檔酒店的激激烈競爭抑抑制了酒店店式公寓的的發(fā)展酒店式公寓寓是酒店的的衍生產(chǎn)品品酒店式公寓寓與酒店長長租房有相相互替代的的左用大量商務(wù)酒酒店的低價價競爭，抑抑制了酒店店式公寓的的市場需求求，導(dǎo)致投投資市場不不被看好公寓市場名稱年均價格（元/天間）寶華海景240-250黃金海景300-320海航國際230-240京豪三云約300……房間數(shù)房間數(shù)房間數(shù)1?？趪H金融大廈2349新溫泉大酒店24316?？谫e館2102?？邛卧礈厝缶频?5610燕泰國際大酒店10517新標榜度假休閑港1963?？趧P威大酒店18511?？趯毴A海景酒店38018?？诮鹈髲B1664黃金海景大酒店30112海航國際商務(wù)酒店41619海南美蘭海航酒店945麗華酒店36513椰海大酒店16220海南京豪三云大酒店2486華天溫泉大酒店14614?？谔┤A酒店26721?？诨使诨▓@酒店2007望海國際大酒店22415海口金銀島酒店20822?？诨ㄩ_四季溫泉度假村2468太陽城大酒店230房間數(shù)合計5182間73結(jié)論入市項目采采取的返租租經(jīng)營模式式不適合本本項目投資需求不不足導(dǎo)致入入市項目消消化過慢海口商務(wù)氛氛圍不活躍躍，注定對對于酒店式式公寓需求求量小中高檔商務(wù)務(wù)酒店對于于酒店式公公寓的替代代作用抑制制了酒店式式公寓的發(fā)發(fā)展公寓市場